Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 11007906 \ CV EXPL 24-2729
Vonnis van 23 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd in Arnhem,
eiseres,
hierna te noemen: Volkshuisvesting Arnhem,
gemachtigde: mr. L. Hendriks,
tegen
[gedaagde], in hoedanigheid van bewindvoerster over de (toekomstige) goederen van
[rechthebbende](hierna: [rechthebbende] ),
[rechthebbende](hierna: [rechthebbende] ),
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.R. de Kok.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 mei 2024 en de daarin vermelde processtukken,
- de mondelinge behandeling van 12 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigde van Volkshuisvesting Arnhem heeft ter zitting een pleitnotitie voorgedragen.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 5 februari 2020 verhuurt Volkshuisvesting Arnhem aan [rechthebbende] de woning aan het adres [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde). [rechthebbende] woont in het gehuurde met haar minderjarige zoon [naam zoon] . Hij is twaalf jaar oud.
2.2.
Op de daartoe door partijen gesloten huurovereenkomst van 5 februari 2020 zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Volkshuisvesting Arnhem (hierna: de AHV) van toepassing verklaard.
2.3.
Artikel 8 lid 1 en 7 van de AHV bepalen:
“
8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzig niets aan deze bestemming.
8.1 Uw woning is bestemd als woonruimte. U gebruikt uw woning als goed huurder volgens de bestemming. U wijzig niets aan deze bestemming.
(…)
8.7
Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te…
...vervaardigen,
...telen,
...bereiden,
...bewerken,
...verwerken,
...verkopen,
...af te leveren,
...verstrekken,
of aanwezig te hebben.
Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te…
...vervaardigen,
...telen,
...bewerken,
...verwerken,
...verkopen,
...af te leveren,
...verstrekken,
of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheid geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag.”
2.4.
Op 29 november 2023 heeft de politie onderzoek in het gehuurde gedaan en daar op zolder een in werking zijnde hennepkwekerij, bestaande uit 91 hennepplanten en bijbehorende apparatuur, aangetroffen.
2.5.
Diezelfde dag heeft Volkshuisvesting Arnhem [rechthebbende] uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor. Dat gesprek heeft op 7 december 2023 plaatsgevonden.
2.6.
Op 8 februari 2024 heeft de politie een hennepbericht opgemaakt.
2.7.
Bij brief van 12 februari 2024 heeft Volkshuisvesting Arnhem [rechthebbende] geïnformeerd dat zij een gerechtelijke procedure tegen haar zal starten.
2.8.
[rechthebbende] staat sinds 7 mei 2019 onder bewind. [gedaagde] is sinds 16 december 2023 haar bewindvoerster.
3.Het geschil
3.1.
Volkshuisvesting Arnhem vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
Volkshuisvesting Arnhem legt aan haar vordering ten grondslag dat [rechthebbende] in strijd heeft gehandeld met artikel 8 lid 1 en 7 AHV door een hennepkwekerij in het gehuurde te onderhouden. [rechthebbende] is op deze manier ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Verder heeft zij zich niet als goed huurder gedragen. De tekortkoming van [rechthebbende] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Volkshuisvesting Arnhem.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Volkshuisvesting Arnhem, dan wel tot afwijzing van de vordering, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Volkshuisvesting Arnhem in de proceskosten.
3.4.
Op de (overige) stellingen van partijen zal hierna, voor zover nodig, (nader) worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen staat vast dat in het gehuurde een actieve hennepkwekerij is aangetroffen. Dit enkele feit is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende om te concluderen dat [rechthebbende] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (goed huurderschap).
4.2.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] beroept zich op de ‘tenzij’-bepaling.
4.3.
De kantonrechter staat voor een belangafweging, waarbij alle omstandigheden van het geval moeten worden gewogen. In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt.
4.4.
Op Volkshuisvesting Arnhem rust de wettelijke verplichting bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen (artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en artikel 45 lid 2 onder f Woningwet). Zij heeft belang bij het handhaven van haar ‘zerotolerancebeleid’ (bij hennepgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen) en het voorkomen van overlast voor omwonenden. Verder heeft Volkshuisvesting Arnhem een eigen taak en verantwoordelijkheid in het kader van het Regionaal Hennepconvenant Oost-Nederland dat zij met haar convenantpartners heeft ondertekend. Volkshuisvesting Arnhem heeft derhalve een gerechtvaardigd belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.5.
Anderzijds zijn er de belangen van [rechthebbende] en haar minderjarige zoon bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen deze belangen in dit concrete geval zwaarder dan het hiervoor aangehaalde belang van Volkshuisvesting Arnhem. De kantonrechter betrekt daarbij de volgende omstandigheden.
4.6.
In maart 2019 is [rechthebbende] dakloos geworden. Zij is toen met (de minderjarige) [naam zoon] op straat komen te staan. Na een turbulente en onzekere periode heeft de gemeente Arnhem in oktober 2019 een noodurgentieverklaring aan [rechthebbende] toegekend, waarna zij in
februari 2020 met [naam zoon] in het gehuurde is gaan wonen. [rechthebbende] is naar eigen zeggen onder druk gezet door haar ex-partner om de hennepkwekerij in het gehuurde te gedogen en zij is niet betrokken geweest bij de exploitatie daarvan. Volkshuisvesting Arnhem heeft dat ook niet weersproken. [rechthebbende] begrijpt dat zij een grote fout heeft gemaakt en zij heeft daar spijt van. Inmiddels volgt ze een opleiding tot zorgverlener en is ze bezig haar leven op orde te brengen. Dit zou worden doorkruist als de ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgesproken. De kantonrechter kent ook veel gewicht toe aan de belangen van [naam zoon] . Nu de ontbinding van de huurovereenkomst ook hem zou raken, wegen zijn belangen op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) zwaar in de belangafweging. [naam zoon] bevindt zich in een cruciale fase van zijn ontwikkeling. Hij zit momenteel in de tweede klas van het VMBO en hij presteert goed op school. Het is aannemelijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde negatieve gevolgen zal hebben op zijn schoolprestaties. Daar komt bij dat ter zitting is gebleken dat er een kans bestaat dat [naam zoon] in geval van ontbinding en ontruiming niet bij zijn vader - die geen eigen woning heeft en bij zijn vriendin met drie kinderen inwoont - kan intrekken. [naam zoon] zou dan (opnieuw) kunnen worden geconfronteerd met dakloosheid. Zulke ontworteling in deze fase van zijn leven kan langdurige gevolgen hebben voor de ontwikkeling van [naam zoon] als (beginnend) puber tot een gezonde en mentaal weerbare volwassene.
4.7.
Het voorgaande in aanmerking nemende, is de kantonrechter van oordeel dat in dit concrete geval geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hij zal de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dan ook afwijzen.
4.8.
De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden en de uitkomst van de zaak aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.
53854 \ 61512