Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/432628 / HZ ZA 24-72
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
1.[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2],
2.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. P.H.N. van Spanje,
tegen
1.[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 2],
2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.D. Bakker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 juli 2024
- de drie akten overlegging producties van [eisers] , waarbij de producties 3 (vervangend), 29, 30, 30, 31 en 32 zijn overgelegd
- de brief van 16 augustus 2024 van [gedaagden] met productie 14
- de brief van 16 augustus 2024 van [gedaagden] met productie 14
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024
- de spreekaantekeningen van [eisers]
- de spreekaantekeningen van [eisers]
- de spreekaantekeningen van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn buren van elkaar. Op 24 januari 2020 heeft [gedaagden] drie percelen, met kadastrale nummers [kadastrale nummers] verkocht aan de heer [betrokkene 1] in privé en als vennoot van de [commanditaire vennootschap] , en zijn vader de heer [betrokkene 2] (productie 8 van [eisers] ). De percelen bestaan uit opstallen en ondergrond en zijn plaatselijk bekend als [adres] .
2.2.
Ook heeft [gedaagden] in dezelfde koopovereenkomst van 24 januari 2020 (hierna: de koopovereenkomst) twee percelen, met kadastrale nummers [kadastrale nummers] , verkocht aan de heer G.H.J. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] , de vader van mevrouw Vera [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] (eiseres onder 2., hierna: [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] ). Deze percelen bestaan uit cultuurgrond en horen bij het adres [adres] .
2.3.
Voormelde vijf percelen zijn gekocht met het oog op de uitbreiding van het agrarisch loonwerkbedrijf dat [betrokkene 1] door middel van zijn commanditaire vennootschap exploiteerde.
2.4.
[gedaagden] is eigenaar van de percelen met kadastrale nummers [kadastrale nummers] , plaatselijk bekend als [adres] . Op die percelen bevinden zich de woning van [gedaagden] en een loods en bijgebouwen die gebruikt worden voor het agrarisch loonbedrijf van [gedaagden] en voor opslag.
2.5.
De heer [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) en [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] zijn eigenaren van de percelen met kadastrale nummers [kadastrale nummers] , waarop onder meer hun woning staat (plaatselijk bekend als [adres] ).
2.6.
In de afbeelding hierna is de ligging van de voormelde percelen weergegeven.
Afbeelding 1
2.7.
In artikel 6.1. van de koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle bijbehorende rechten en aanspraken, en zichtbare en onzichtbare gebreken (...).
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle bijbehorende rechten en aanspraken, en zichtbare en onzichtbare gebreken (...).
In artikel 6.3 is het volgende opgenomen:
“
Verkoper heeft de onroerende zaak laatstelijk gebruikt alsmanege en weiland, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. Voor zover koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van het normale gebruik, dient, koper voor zijn rekening en risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen en dergelijke zorg te dragen.Verkoper heeft de tijdelijke vergunning aangevraagd.
Verkoper heeft de onroerende zaak laatstelijk gebruikt alsmanege en weiland, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. Voor zover koper voornemens is de onroerende zaak te gebruiken in afwijking van het normale gebruik, dient, koper voor zijn rekening en risico voor de benodigde vergunningen, ontheffingen en dergelijke zorg te dragen.Verkoper heeft de tijdelijke vergunning aangevraagd.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor het normale gebruik.
(...)
Verkoper staat niet in voor andere feitelijke eigenschappen dan die voor het normale gebruik nodig zijn. (...)”
2.8.
In artikel 6.5.1 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
“
Aan verkoper is niet bekendof dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak dan wel het nemen van andere maatregelen”.
Aan verkoper is niet bekendof dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak dan wel het nemen van andere maatregelen”.
In artikel 6.5.4 is het volgende opgenomen:
“
Aan verkoper en koper is bekend dat in de onroerende zaak asbestverdachte materialen zijn verwerkt.
Aan verkoper en koper is bekend dat in de onroerende zaak asbestverdachte materialen zijn verwerkt.
Koper is zich ervan bewust dat in, aan en/of op de onroerende zaak asbestverdachte materialen aanwezig kunnen zijn waarvan partijen niet op de hoogte zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.”
2.9.
In artikel 21 onder E. van de koopovereenkomst is bepaald dat de kosten voor de te plaatsen beplanting langs de grens van het perceel [kadastrale nummers] gezamenlijk worden gedragen, en dat de beplanting wordt geplaatst conform het beplantingsplan van 22 november 2019 van Buro Ontwerp & Omgeving (productie 10 van [gedaagden] ).
2.10.
Voorafgaand aan de koop is een verkoopvragenlijst ingevuld door [gedaagden] (vervangende productie 3 van [eisers] ). In die vragenlijst is onder het kopje “
5. Verontreinigingen” op de vraag of bekend is of er puin of ander afval in de grond is gestopt, “
nee” geantwoord en daar is met de hand bijgeschreven “
misschien puin”. Verder is op de vraag of bekend is of er in het pand (en/of op of in een bijgebouw) eterniet of asbest aanwezig is geen antwoord ja of nee gegeven, en is op de aanvullende vraag “
Zo ja, kunt u aangeven waar dit aanwezig is?” geantwoord (handgeschreven) “
op de daken asbestbeplating”.
5. Verontreinigingen” op de vraag of bekend is of er puin of ander afval in de grond is gestopt, “
nee” geantwoord en daar is met de hand bijgeschreven “
misschien puin”. Verder is op de vraag of bekend is of er in het pand (en/of op of in een bijgebouw) eterniet of asbest aanwezig is geen antwoord ja of nee gegeven, en is op de aanvullende vraag “
Zo ja, kunt u aangeven waar dit aanwezig is?” geantwoord (handgeschreven) “
op de daken asbestbeplating”.
2.11.
Als bijlage 3 bij de koopovereenkomst is een andere ingevulde vragenlijst gevoegd, getiteld “
Vragenlijst voor de verkoop van panden en weilanden”, die is gedateerd op 22 januari 2020 . In deze vragenlijst is onder het kopje “
9. Verontreinigingen” op de vraag of de grond voor zover bekend verontreinigd is, “
nee” geantwoord. Verder is de vraag of bekend is of er puin of ander afval in de grond is gestopt met “
nee” beantwoord en is daarbij (met de hand) geschreven “
buiten parkeerplaats”.
Vragenlijst voor de verkoop van panden en weilanden”, die is gedateerd op 22 januari 2020 . In deze vragenlijst is onder het kopje “
9. Verontreinigingen” op de vraag of de grond voor zover bekend verontreinigd is, “
nee” geantwoord. Verder is de vraag of bekend is of er puin of ander afval in de grond is gestopt met “
nee” beantwoord en is daarbij (met de hand) geschreven “
buiten parkeerplaats”.
2.12.
De percelen [kadastrale nummers] werden voor de verkoop door [gedaagden] gebruikt voor manege-activiteiten en voor parkeren. Na de verkoop is [eisers] deze percelen met de daarop staande gebouwen gaan gebruiken voor de opslag van bedrijfsmateriaal van haarzelf en van derden op basis van verhuur.
2.13.
De percelen [kadastrale nummers] worden grotendeels gebruikt als landbouwgrond (weiland). Een deel van perceel [kadastrale nummers] is verhard en wordt gebruikt voor de opslag van (onder meer) mest.
2.14.
Met ingang van 16 september 2021 is de [commanditaire vennootschap] ontbonden en is de onderneming ingebracht in en voortgezet door [eisers] Vanaf die datum zijn de percelen met nummers [kadastrale nummers] met de zich daarop bevindende opstallen eigendom van [eisers] [betrokkene 1] is enig (indirect) bestuurder van [eisers]
2.15.
De heer G.H.J. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] heeft op grond van een kavelruilovereenkomst op 7 juli 2022 de percelen met nummers [kadastrale nummers] overgedragen aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie 2] (productie 14 van [eisers] ).
2.16.
In 2022 heeft [betrokkene 1] de heer [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 1] (hierna: [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 1] ) laten weten dat hij plannen had voor de bouw van een nieuwe schuur naast de kleine rijhal ten behoeve van zijn bedrijf. Zij hebben toen en ook later met elkaar gesproken over de aanwezigheid van puin en asbesthoudend materiaal in de bodem van het verkochte.
2.17.
In een brief van 14 maart 2023 heeft [betrokkene 1] met betrekking tot de bodemverontreiniging het volgende medegedeeld aan de (toenmalige) advocaat van [gedaagden] (productie 18 van [eisers] ):
“
Daarnaast is ons in de gesprekken van de afgelopen tijd, het een en ander opgevallen wat ons niet lekker zit. Het blijkt dat de [gedaagden] bewust verontreinigingen in en om de gebouwen verzwegen heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst. De [gedaagden] heeft in de leveringsakte echter aangegeven niet bekend te zijn met verontreinigingen in de onroerende zaak. Het gaat hierbij om de volgende verontreinigingen:
Daarnaast is ons in de gesprekken van de afgelopen tijd, het een en ander opgevallen wat ons niet lekker zit. Het blijkt dat de [gedaagden] bewust verontreinigingen in en om de gebouwen verzwegen heeft bij het sluiten van de koopovereenkomst. De [gedaagden] heeft in de leveringsakte echter aangegeven niet bekend te zijn met verontreinigingen in de onroerende zaak. Het gaat hierbij om de volgende verontreinigingen:
Naast de voormalig kleine rijhal is door de [gedaagden] illegaal asbest gestort in de grond.
Op de verkochte landbouwgrond is door de [gedaagden] een oude schuur in afgebroken stukken in de grond (...) gestopt, inclusief (teerhoudend) asfalt. Dit is gebruikt als verharding op te parkeren, maar is geen officiële bouwstof maar afvalstorting.
In de voormalige rijhal is door de [gedaagden] kabelschred gebruikt als fundatiemateriaal. Kabelschred is een overgebleven product van het recyclen van koperen kabels, waarbij koper wordt gewonnen en rubberen omhulsels overblijven. Nadat ze dit hadden toegepast, bleken de ruiters in de rijbak last te krijgen van de ogen en de longen. De [gedaagden] heeft vervolgens het materiaal uit de rijbak gehaald. Echter is uit onderzoek gebleken dat over de gehele oppervlakte 5 tot 10 cm is blijven zitten en zwaar vervuild is met antimoon, koper en ftalaten.
Als verkoper op de hoogte is van verontreiniging van de grond dient hij de koper daarvan in kennis te stellen. Voor alle punten geldt dat zij hier bij de verkoop al vanaf wisten, en daarmee hun mededelingsplicht hebben geschonden. De sanering hiervan zal enkele honderdduizenden euro’s kosten.”
2.18.
In mei 2023 heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 5] opdracht gegeven om in een laboratorium een bodemonderzoek uit te voeren naar de ernst van de bodemvervuiling. Bij e-mailbericht van 1 juni 2023 heeft [betrokkene 5] de resultaten bekend gemaakt van het indicatief bodemonderzoek (productie 19 van [betrokkene 1] ). Hierin is opgenomen dat de gemeten concentraties op enkele plekken (in de tabel aangeduid als “
Buitenterrein” en “
Inpandig zuid”) niet voldoen aan de verwachte kwaliteit. Ook is in het e-mailbericht het volgende medegedeeld:
Buitenterrein” en “
Inpandig zuid”) niet voldoen aan de verwachte kwaliteit. Ook is in het e-mailbericht het volgende medegedeeld:
“
Met dit indicatief bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit vastgelegd. De bodemkwaliteit voldoet niet geheel aan de verwachte kwaliteit. (...)
Met dit indicatief bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit vastgelegd. De bodemkwaliteit voldoet niet geheel aan de verwachte kwaliteit. (...)
De aangetroffen sterk verhoogde gehalten aan koper in mengmonster C-MM03 overschrijdt de waarde voor nader onderzoek.
Het vaststellen in hoeverre sprake is van een geval van eventuele bodemverontreiniging wordt bepaald middels de uitvoering van een nader onderzoek. (...)”
2.19.
[betrokkene 5] heeft in september/oktober 2023 aanvullend bodemonderzoek verricht. In het rapport van dit aanvullend bodemonderzoek, gedateerd op 24 oktober 2023, is onder meer het volgende geconcludeerd (productie 25 van [eisers] ):
“
5.2 Conclusie en aanbevelingen
5.2 Conclusie en aanbevelingen
Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:
Met dit aanvullend bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit vastgelegd. De bodemkwaliteit voldoet niet aan de verwachte kwaliteit. In zowel de boven- als ondergrond (tot 1m -mv) ter plaatse van de deellocatie C (inpandig zuid) is klasse ‘NT’ aangetroffen. In de bovengrond (tot 0,5 m -mv) ter plaatse van deellocatie D (grindverharding noord en E (grindverharding zuid) is eveneens klasse ‘NT’ aangetroffen.
Met dit aanvullend bodemonderzoek is de huidige bodemkwaliteit vastgelegd. De bodemkwaliteit voldoet niet aan de verwachte kwaliteit. In zowel de boven- als ondergrond (tot 1m -mv) ter plaatse van de deellocatie C (inpandig zuid) is klasse ‘NT’ aangetroffen. In de bovengrond (tot 0,5 m -mv) ter plaatse van deellocatie D (grindverharding noord en E (grindverharding zuid) is eveneens klasse ‘NT’ aangetroffen.
Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat circa (D) 240 m³ (600 m²) en (E) 63 m³ (140 m²) grond sterk verontreinigd is met nikkel en circa (C) 1,8 m³ (10 m²) grond sterk verontreinigd is met koper.
Op basis van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat circa (D) 240 m³ (600 m²) en (E) 63 m³ (140 m²) grond sterk verontreinigd is met nikkel en circa (C) 1,8 m³ (10 m²) grond sterk verontreinigd is met koper.
Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging (meer dan 25 m³ verontreinigde grond).
Er is sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging (meer dan 25 m³ verontreinigde grond).
De verontreinigingssituatie is op onderhavig perceel zowel horizontaal als verticaal niet volledig afgeperkt.
De verontreinigingssituatie is op onderhavig perceel zowel horizontaal als verticaal niet volledig afgeperkt.
In onderhavig onderzoek is grondwateronderzoek uitgevoerd.
In onderhavig onderzoek is grondwateronderzoek uitgevoerd.
Hoogst waarschijnlijk zijn de verontreinigde stoffen zoals minerale olie ook na 1987 in de bodem gekomen en is er een zorgplicht (artikel 13 Wbb) is van toepassing.
Hoogst waarschijnlijk zijn de verontreinigde stoffen zoals minerale olie ook na 1987 in de bodem gekomen en is er een zorgplicht (artikel 13 Wbb) is van toepassing.
(...)"
2.20.
Eind oktober 2023 heeft [eisers] de bodemvervuiling gemeld bij de gemeente Montferland. De gemeente heeft het dossier vervolgens overgedragen aan de Omgevingsdienst Achterhoek.
2.21.
[eisers] heeft vervolgens de firma [betrokkene 6] gevraagd om een kostenraming te maken voor de uitvoering van een bodemsanering. Op 31 januari 2024 heeft [betrokkene 6] een kostenraming verstrekt aan [eisers] (productie 26 van [eisers] ). Daarin is opgenomen dat [betrokkene 6] – onder voorbehoud van kostenstijgingen en exclusief eventuele aanvullende werkzaamheden – de saneringswerkzaamheden kan uitvoeren voor een bedrag van € 147.000,00 exclusief btw.
2.22.
Op 8 februari 2024 heeft [eisers] conservatoir beslag laten leggen op de percelen [kadastrale nummers] van [gedaagden]
2.23.
[gedaagden] heeft [betrokkene 7] opdracht gegeven om de uitvoering en de conclusies van het onderzoek door [betrokkene 5] te beoordelen. [betrokkene 7] heeft haar bevindingen opgenomen in een rapport van 26 april 2024 (productie 9 van [gedaagden] ). In dat rapport staat onder meer het volgende:
“
(...)
(...)
Conclusie Indicatief onderzoek:
Chemisch gezien zijn er overschrijdingen van de normwaarden aangetroffen. Met name in deelgebied C (de zuidzijde van de grote hal) is een hoge koperwaarde aangetroffen. Er wordt niet toegelicht in hoeverre deze verhoogde stoffen verband houden met activiteiten nu of in het verleden of met aangetroffen visuele afwijkingen in de bodem. Er wordt geen periode ontstaan of vermoedelijke periode van ontstaan gegeven.
De overige onderzochte delen blijken geen of lichte verhogingen te bevatten.
(...)
Aanvullend bodemonderzoek (...)
(...)
Bevindingen [betrokkene 7] :
1.
Op basis van alleen al de informatie die online en mondeling door ons aanvullend is verkregen lijkt het vooronderzoek van het aanvullend onderzoek niet volledig.
Op basis van alleen al de informatie die online en mondeling door ons aanvullend is verkregen lijkt het vooronderzoek van het aanvullend onderzoek niet volledig.
(...)
Vroegere activiteiten en de plaats ervan zijn niet meegenomen in het historisch onderzoek. (schietbaan e.d.)
Vroegere activiteiten en de plaats ervan zijn niet meegenomen in het historisch onderzoek. (schietbaan e.d.)
(...)
Er wordt niets vermeld over het effect dat de activiteiten van [betrokkene 1] (in werking sinds 3 jaar voor moment van bodemonderzoek) kunnen hebben of hebben gehad op de bodem en de gestelde conclusies, naar aanleiding van het uitgevoerde bodemonderzoek.
Er wordt niets vermeld over het effect dat de activiteiten van [betrokkene 1] (in werking sinds 3 jaar voor moment van bodemonderzoek) kunnen hebben of hebben gehad op de bodem en de gestelde conclusies, naar aanleiding van het uitgevoerde bodemonderzoek.
Hierbij gaat het om ontvangst en opslag van grond en materiaal, alsmede het in gebruik hebben van een bovengrondse dieseltank (die zich bevind op [adres] zonder verdere toelichting van plaats binnen de inrichting. (...)
2.
Er is geen volledig onderzoek uitgevoerd volgens de norm.
Er is geen volledig onderzoek uitgevoerd volgens de norm.
- Geen volledig vooronderzoek volgens de NEN5725 volgens de rapportage.
- Geen grondwateronderzoek volgens de rapportage, zonder een verklaring waarom.
- (...)
3. Doel van onderzoek is onduidelijk. (...)
4.
O.a. door de eerder genoemde punten kan er geen vaststelling in het kader van de Wbb plaatsvinden of er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Omdat een deel van de voorinformatie ontbreekt of onvolledig of onjuist is. Hierdoor kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat sprake is van een verontreiniging. Ook kan niet met zekerheid de omvang, concentratie, de afperking en het moment van ontstaan worden vastgesteld.
O.a. door de eerder genoemde punten kan er geen vaststelling in het kader van de Wbb plaatsvinden of er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Omdat een deel van de voorinformatie ontbreekt of onvolledig of onjuist is. Hierdoor kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat sprake is van een verontreiniging. Ook kan niet met zekerheid de omvang, concentratie, de afperking en het moment van ontstaan worden vastgesteld.
5.
Tevens kunnen de onvolledige gegevens (ook aangegeven in zowel het rapport van [betrokkene 5] als in de kostenraming van NTP) niet dienen als basis voor een saneringsbegroting nog los van het feit of er wettelijk sprake is van een verontreiniging en wie daarvoor verantwoordelijk is.
Tevens kunnen de onvolledige gegevens (ook aangegeven in zowel het rapport van [betrokkene 5] als in de kostenraming van NTP) niet dienen als basis voor een saneringsbegroting nog los van het feit of er wettelijk sprake is van een verontreiniging en wie daarvoor verantwoordelijk is.
6.
Er wordt in de rapportages steeds gesproken over een uitgevoerd (voor)onderzoek op [adres] terwijl dit [adres] moet zijn. De brief van de Omgevingsdienst Achterhoek heeft echter wel betrekking op [adres] waar zich de dieseltank bevind.
Er wordt in de rapportages steeds gesproken over een uitgevoerd (voor)onderzoek op [adres] terwijl dit [adres] moet zijn. De brief van de Omgevingsdienst Achterhoek heeft echter wel betrekking op [adres] waar zich de dieseltank bevind.
7.
Op basis van de boorstaten en foto’s is er twijfel of het wel juist is om uit te gaan van de in Wbb gebezigde term “bodem”. Het is namelijk bodem tot een aandeel van maximaal 50 gewichtsprocenten aan bodemvreemd materiaal. Is dit meer? Dan is het geen bodem in de juridische zin van de Wbb. Hierdoor zou er geen juridische basis voor de bodemverontreiniging aanwezig kunnen zijn in het kader van de Wbb.”
Op basis van de boorstaten en foto’s is er twijfel of het wel juist is om uit te gaan van de in Wbb gebezigde term “bodem”. Het is namelijk bodem tot een aandeel van maximaal 50 gewichtsprocenten aan bodemvreemd materiaal. Is dit meer? Dan is het geen bodem in de juridische zin van de Wbb. Hierdoor zou er geen juridische basis voor de bodemverontreiniging aanwezig kunnen zijn in het kader van de Wbb.”
2.24.
Op 24 april 2024 heeft de Omgevingsdienst Achterhoek een brief met bijlagen aan [eisers] gezonden, waarin een beoordeling van de bodemverontreiniging is opgenomen (productie 29 van [eisers] ). Hierin is onder meer opgenomen dat op de locatie drie gevallen van bodemverontreinigingen zijn aangetoond. Ook is vermeld dat op geen van de onderzochte deellocaties sprake is van een humaan risico voor het huidige gebruik of de omgeving en dat er geen noodzaak is voor spoedige sanering. Er mag gewacht worden met sanering tot een zogenaamd natuurlijk moment, bijvoorbeeld wanneer het gebruik van de locatie verandert en hiervoor in de bodem moet worden gegraven.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:
1. voor recht zal verklaren dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst jegens [eisers] door de percelen kadastraal bekend [gemeente] , [kadastrale nummers] te leveren aan [eisers] met bodemverontreinigingen,
2. [gedaagden] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
a. een bedrag van € 177.00,00 inclusief btw aan bodemsaneringskosten,
b. alle overige nog door [eisers] geleden en nog te lijden schade wegens sanering van de bodem en/of huurderving en/of vermindering van de waarde van het gekochte, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
c. de wettelijke rente over de bedragen onder a. en b., vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening,
subsidiair:
3. de tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopsom van € 467.250,00 wordt verminderd met € 177.000,00 inclusief btw, te vermeerderen met de schade wegens kosten van de bodemsanering nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
4. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de koopprijsvermindering zoals onder 3. vermeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening,
meer subsidiair:
5. voor recht zal verklaren dat [eisers] bij de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft gedwaald en zal bepalen dat de koopovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat de daarin bepaalde koopsom van € 467.250,00 wordt verminderd met € 177.000,00 inclusief btw, te vermeerderen met de schade wegens kosten van de bodemsanering nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
6. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de koopprijsvermindering zoals onder 5. vermeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening,
nog meer subsidiair:
7. voor recht zal verklaren dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] door de bodem van de percelen met nummers [kadastrale nummers] te verontreinigen met schadelijke stoffen en/of na te laten de aanwezige bodemverontreiniging te saneren en [gedaagden] zal veroordelen tot betaling van:
a. a. een bedrag van € 177.00,00 inclusief btw aan bodemsaneringskosten,
b. alle overige nog door [eisers] geleden en nog te lijden schade wegens sanering van de bodem en/of huurderving en/of vermindering van de waarde van het gekochte, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
c. de wettelijke rente over de bedragen onder a. en b., vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag van algehele voldoening,
in alle gevallen:
8. [gedaagden] zal veroordelen in de beslagkosten,
9. [gedaagden] zal veroordelen in de proceskosten en in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagden] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst door de onroerende zaken te leveren met bodemverontreinigingen bestaande uit puin, afval en asbest. [gedaagden] heeft zijn mededelingsplicht geschonden door de aanwezigheid van deze schadelijke stoffen te verzwijgen. De aanwezigheid van die stoffen staat in de weg aan een normaal gebruik van het gekochte als manege en weiland. [eisers] is of wordt verplicht door de Omgevingsdienst om de grond te saneren. Ook derft [eisers] huurinkomsten doordat tijdens de sanering de kleine rijhal niet kan worden verhuurd. Daarnaast zal het gekochte minder waard zijn vanwege de verontreinigde grond. [gedaagden] is hiervoor aansprakelijk en dient de door [eisers] geleden en nog te lijden schade te vergoeden.
Voor het geval dat wordt geoordeeld dat de tekortkoming niet aan [gedaagden] toerekenbaar is, dient de koopovereenkomst gedeeltelijk te worden ontbonden, in die zin dat de door [eisers] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de kosten van de bodemsanering.
Verder is sprake van dwaling aan de zijde van [eisers] , omdat [gedaagden] haar onjuist heeft ingelicht. [eisers] zou in geval van juiste inlichtingen de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. In plaats van vernietiging vordert [eisers] opheffing van het nadeel, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag van de schade die zij lijdt.
Ook stelt [eisers] dat sprake is van een onrechtmatige daad aan de zijde van [gedaagden] doordat hij de door [eisers] gekochte onroerende zaken op meerdere plaatsen willens en wetens heeft vervuild door daarin puin, afval en asbest te storten en door sanering van de bodem na te laten. [gedaagden] dient de schade die [eisers] daardoor lijdt te vergoeden. Deze schade is begroot op € 147.000,00 exclusief btw en € 177.000,00 inclusief btw.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten, inclusief de nakosten, van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagden] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eisers] zal veroordelen tot nakoming van de in artikel 21 onder E. overeengekomen verplichting tot beplanting bij de erfgrens van het perceel [kadastrale nummers] , conform het door partijen opgestelde beplantingsplan van 22 november 2019 , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [eisers] met nakoming hiervan in gebreke blijft, en met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten.
3.6.
[gedaagden] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eisers] haar medewerking aan uitvoering van het overeengekomen beplantingsplan gedeeltelijk heeft geweigerd.
3.7.
[eisers] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vordering van [gedaagden] , met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Non-conformiteit
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de geleverde zaak voldoet aan de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te beantwoorden. Lid 2 van artikel 7:17 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
4.2.
Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat partijen hiervan bij overeenkomst kunnen afwijken. In dit geval hebben partijen dat gedaan. In artikel 6 lid 1 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de onroerende zaak aan [eisers] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond. Dat betekent dat het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eisers] is neergelegd. In artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst is daarop een uitzondering opgenomen: [gedaagden] staat ervoor in dat het gekochte de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik als manege en weiland.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat er puin en asbesthoudend materiaal in de bodem van de geleverde percelen zit. In de ingevulde vragenlijsten (zie hiervoor onder 2.10. en 2.11.) is aangegeven dat er mogelijk puin of afval in de grond is gestopt. [betrokkene 1] heeft ter zitting verklaard dat hij vóór het aangaan van de overeenkomst wist dat er puin in het perceel aanwezig was, maar dat hij er niet van op de hoogte was dat er sprake was van ernstige bodemverontreiniging zoals uit de onderzoeken van [betrokkene 5] naar voren is gekomen. Verder stelt [eisers] dat er in de rijhal Zuid kabelshred in de grond zit. [betrokkene 1] heeft ook aangevoerd dat hij vóór het sluiten van de overeenkomst wist dat er asbest in het dak van de (voormalige) manege zat, maar dat hem niet is gemeld dat er opgestapelde asbestplaten, gewikkeld in plastic, in de grond waren verwerkt. Dit alles staat volgens [eisers] in de weg aan een normaal gebruik van die percelen als manege en weiland.
[gedaagden] betwist dat sprake is van bodemverontreiniging op de plekken waar puin in de grond is verwerkt. [gedaagden] heeft ook aangevoerd dat hij op het moment van het sluiten van de overeenkomst de overtuiging had dat hij alle voorheen in de rijhal aanwezige kabelshred had verwijderd en afgevoerd. Verder wist [eisers] volgens [gedaagden] dat er asbest in de onroerende zaak aanwezig was. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie 1] heeft verklaard dat de asbestplaten onder het pad naast de (voormalige) kleine rijhal zijn gelegd en dat vanwege de aanwezigheid van die asbestplaten in de grond de oorspronkelijke koopprijs is verminderd met € 50.000,00.
4.4.
Uit de koopovereenkomst volgt dat [gedaagden] ervoor instaat dat de geleverde onroerende zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als manege en weiland. Indien sprake is van bodemverontreiniging die het normaal gebruik van de zaak als manege en weiland verhindert, leidt de aanwezigheid van de bodemverontreiniging tot non-conformiteit en voldoet de geleverde zaak (dus) niet aan de overeenkomst. De stelling van [eisers] dat de aanwezige bodemverontreiniging in de weg staat aan een normaal gebruik van het gekochte als manege en weiland is in zijn algemeenheid onjuist. Er is alleen sprake van bodemverontreiniging die een normaal gebruik in de weg staat, als de hoeveelheid aanwezige stoffen dusdanig onaanvaardbare humane risico’s oplevert dat er een acute saneringsplicht bestaat. Een dergelijke mate van verontreiniging kan niet uit de door [eisers] in het geding gebrachte rapporten worden afgeleid. Naar aanleiding van de onderzoeken van [betrokkene 5] heeft de gemeente geconcludeerd dat er op geen van de onderzochte deellocaties sprake is van humaan risico voor het huidige gebruik of de omgeving en dat er geen noodzaak is voor spoedige sanering.
4.5.
De stelling van [eisers] dat er wel een saneringsplicht zal zijn wanneer zij het gebruik van de rijhal Zuid, waarin een deel van de verontreiniging is aangetroffen, wijzigt, maakt niet dat er sprake is van non-conformiteit, omdat niet gesteld of gebleken is dat partijen afwijkende afspraken hebben gemaakt ten aanzien van het in de overeenkomst opgenomen normaal gebruik als manege en weiland. [eisers] stelt ook dat de bodemverontreiniging het gebruik van het weiland aan de noordzijde voor het laten weiden van vee verhindert, maar die stelling is na betwisting door [gedaagden] onvoldoende door [eisers] onderbouwd. Weliswaar blijkt uit het rapport van [betrokkene 5] dat sprake is van verontreiniging op (delen van) die locatie, maar niet is toegelicht en onderbouwd dat dit gevolgen heeft voor het normale gebruik als weiland. Ook voor de (nog) aanwezige kabelshred in de bodem van de rijhal geldt dat dit het overeengekomen normaal gebruik als manege niet in de weg staat. Dat er vervuiling in de percelen aanwezig is, betekent dus niet dat de percelen niet geschikt zijn voor het overeengekomen normaal gebruik. [eisers] stelt verder dat de aanwezigheid van de verpakte asbestplaten onder het pad naast de rijhal maakt dat [gedaagden] niet voldoet aan de koopovereenkomst. De rechtbank volgt [eisers] hierin niet. Deze aanwezigheid leidt alleen tot non-conformiteit als komt vast te staan dat het asbest met spoed verwijderd moet worden. Dit is niet het geval. Weliswaar blijkt uit het rapport dat sprake is van bodemverontreiniging onder dat pad, maar op basis van dat onderzoek heeft de gemeente geconcludeerd dat er geen sprake is van een risico voor het huidige gebruik of de omgeving en dat er geen noodzaak is voor spoedige sanering. Er is dus geen sprake van een gebrek waardoor het normale gebruik wordt verhinderd.
4.6.
Uit het voorgaande volgt dat de aanwezigheid van bodemverontreiniging in de percelen niet zonder meer leidt tot de conclusie dat de geleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt.
4.7.
Bij de beantwoording van de vraag of de zaak ondanks de bodemverontreiniging voldoet aan de koopovereenkomst, moeten alle van belang zijnde omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder ook de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Daarbij is van belang dat ook indien de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, toch sprake kan zijn van non-conformiteit indien de koper op grond van mededelingen van de verkoper de aanwezigheid van bodemverontreiniging niet behoefde te verwachten (Hoge Raad, 23 november 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Die mededelingen brengen dan non-conformiteit en een toerekenbare tekortkoming met zich; de koper mocht immers van de juistheid van die mededelingen uitgaan.
4.8.
Volgens [eisers] heeft [gedaagden] zijn mededelingsplicht geschonden, omdat hij [eisers] niet (volledig) heeft geïnformeerd over de bodemverontreiniging. Voor het aannemen van een mededelingsplicht van de verkoper is tenminste vereist dat de verkoper bekend is met de omstandigheid waarop de mededeling betrekking heeft, zoals een bepaalde eigenschap of bepaald gebrek. Vast staat dat [gedaagden] aan [eisers] voorafgaand aan de koop heeft medegedeeld dat er in het gekochte puin en asbest waren verwerkt. [gedaagden] heeft verklaard dat hij de overtuiging had dat het verkochte met het aanwezige puin en asbest kon worden gebruikt als manege en weiland. Uit hetgeen hiervoor is overwogen blijkt dat dit het normaal gebruik is dat is overeengekomen en dat de bodemverontreiniging daaraan niet in de weg staat. [eisers] stelt dat [gedaagden] niet heeft gemeld dat er in de grond naast de rijhal in plastic verpakte asbestplaten waren verwerkt. [gedaagden] heeft dit op zichzelf niet weersproken. Sterker: [gedaagden] heeft aangeboden de platen zelf op zijn kosten uit de bodem te halen. Vast staat dat de platen zich onder het pad naast de rijhal bevinden. [eisers] heeft niet betwist dat zij hier geen last van ondervindt zolang het gebruik niet wijzigt. In die zin was het dus ook geen essentiële informatie die [gedaagden] moest verschaffen ten tijde van de koop. [gedaagden] heeft daarom geen mededelingsplicht geschonden.
4.9.
Het voorgaande betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Daarom bestaat ook geen grond voor de gevorderde schadevergoeding. De vorderingen onder 1. en 2. zullen daarom worden afgewezen.
4.10.
De vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst heeft [eisers] ook gebaseerd op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden] Gelet op het oordeel dat [gedaagden] niet is tekortgeschoten jegens [eisers] , bestaat geen grond voor de gevorderde gedeeltelijke ontbinding. De vorderingen 3. en 4. zullen daarom ook worden afgewezen.
Dwaling
4.11.
Het beroep van [eisers] op dwaling slaagt evenmin. De rechtbank is van oordeel dat er geen onjuiste voorstelling van zaken was. De onroerende zaak beantwoordt immers aan de koopovereenkomst. Zoals hiervoor is overwogen is er ook geen sprake van een schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] [eisers] wist door de mededelingen van [gedaagden] dat er sprake was van bodemverontreiniging. Indien [eisers] wilde weten of de door haar gewenste bestemmingswijziging van de percelen mogelijk was gelet op de aanwezige bodemverontreiniging, lag het op haar weg om daarnaar onderzoek te doen. De vorderingen onder 5. en 6. zullen daarom worden afgewezen.
Onrechtmatige daad
4.12.
De rechtbank oordeelt dat van onrechtmatig handelen door [gedaagden] geen sprake is. Hiervoor is geoordeeld dat de onroerende zaak aan de overeenkomst beantwoordt en dat [gedaagden] geen mededelingsplicht heeft geschonden. Dit leidt ertoe dat de vorderingen onder 7. ook zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.13.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.626,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.662,00
in reconventie
4.14.
Volgens [gedaagden] heeft [eisers] gedeeltelijk geen uitvoering gegeven aan het beplantingsplan. [eisers] voert aan dat een groot deel van het beplantingsplan al is uitgevoerd, maar dat er naast de woning van [gedaagden] nog geen beplanting is gekomen omdat [gedaagden] onduidelijk was over wat hij daar wilde hebben. Ook ontbreekt een ingebrekestelling op dit punt volgens [eisers] en stelt zij dat zij bereid is om dat deel van het beplantingsplan uit te voeren.
[gedaagden] heeft niet weersproken dat er geen ingebrekestelling is verstuurd. Aan [eisers] is geen termijn gegeven om aan zijn verplichtingen te voldoen, laat staan dat duidelijk is wat er van [eisers] werd verwacht, gelet op de brief van 21 augustus 2023 van [gedaagden] , waarin ten aanzien van (terugsnoeien van) de coniferenhaag ter plaatse door [gedaagden] is aangegeven dat er daar geen andere soort haag moet komen (productie 23 van [eisers] en productie 11 van [gedaagden] ). Er is daarom geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [eisers] De vordering zal worden afgewezen.
4.15.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
964,50
(1 punt × factor 0,5 × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.142,50
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 6.662,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [gedaagden] af,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.142,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.5. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J.M. Weijnen en in het openbaar uitgesproken op
16 oktober 2024.
16 oktober 2024.
sa/aw