ECLI:NL:RBGEL:2024:6547

• Datum uitspraak: 26 september 2024
• Publicatiedatum: 26 september 2024
• Zaaknummer: 11251807 \ VV EXPL 24-43
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: M.J.C. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontruiming van bedrijfsruimte in kort geding

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Nijmegen, op 26 september 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Chestnut Invest B.V. en Naturally Tasty B.V. Chestnut Invest vorderde ontruiming van een bedrijfsruimte vanwege huurachterstand. Naturally Tasty huurde de bedrijfsruimte van Chestnut Invest en had een huurachterstand opgebouwd van € 17.616,16, wat meer dan vier maanden huur vertegenwoordigt. De huurovereenkomst bevatte bepalingen die het onderverhuren van de bedrijfsruimte zonder toestemming van de verhuurder verboden. Chestnut Invest stelde dat Naturally Tasty in strijd met deze bepalingen handelde door parkeerplaatsen in onderhuur te geven aan een derde partij.

De kantonrechter oordeelde dat de huurachterstand een ernstige tekortkoming vormde die de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure waarschijnlijk zou maken. De rechter overwoog dat het belang van Chestnut Invest om over het gehuurde te beschikken zwaarder woog dan het belang van Naturally Tasty om in de bedrijfsruimte te blijven. De rechter wees de vorderingen van Chestnut Invest toe, inclusief de ontruiming van de bedrijfsruimte binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en de betaling van de achterstallige huurpenningen.

De uitspraak benadrukt het belang van tijdige huurbetalingen en de gevolgen van het niet naleven van contractuele verplichtingen in huurrelaties. De kantonrechter stelde dat Naturally Tasty in het ongelijk werd gesteld en veroordeelde haar tot betaling van de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Nijmegen

zaakgegevens 11251807 \ VV EXPL 24-43 \ 560 \ 44219

uitspraak van 26 september 2024

vonnis in kort geding

in de zaak van

de besloten vennootschap
Chestnut Invest B.V.

gevestigd te Nijmegen

eisende partij

gemachtigde mr. M.J. Wagemans

tegen

de besloten vennootschap
Naturally Tasty B.V.

gevestigd te Nijmegen

gedaagde partij

gemachtigde mr. A. Kara

Partijen worden hierna Chestnut Invest en Naturally Tasty genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 5 september 2024 met producties

- de brief namens Chestnut Invest van 12 september 2024, met producties 17 en 18

- de mondelinge behandeling van 13 september 2024, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Naturally Tasty huurt van Chestnut Invest de bedrijfsruimte aan het adres [adres] , omvattende een bedrijfsruimte (huisnummer [huisnummer] (geheel) en [huisnummer] (begane grond (gedeeltelijk)) met kantoor gelegen op de begane grond en eerste etage met 10 parkeerplaatsen (hierna gezamenlijk: het gehuurde), tegen betaling van een maandelijks bij vooruitbetaling te betalen huurprijs van thans € 4.066,23. De huur bestaat volgens artikel 4.8 van de huurovereenkomst uit kale huur en een voorschot op de vergoeding van door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten.

2.2.

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde 'Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’ (hierna: de algemene bepalingen) staat het volgende:

”(…)
Onderhuur

8.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

(…)

Betalingen

18.1

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben - geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening. Dit laat onverlet de bevoegdheid van huurder om gebreken zelf te verhelpen en de redelijke kosten daarvan in mindering te brengen op de huur indien verhuurder met het verhelpen daarvan in verzuim is.(…)”

2.3.

Naturally Tasty heeft een huurachterstand laten ontstaan die, gerekend tot en met september 2024, € 17.616,16 bedraagt.

3. De vordering en het verweer

3.1.

Volgens Chestnut Invest moet de eerste dag van de maand waarop de betreffende huurtermijn moet zijn ontvangen worden aangemerkt als een fatale termijn. Verzuim treedt daarom zonder ingebrekestelling in. Zij heeft Naturally Tasty desondanks meerdere keren op de huurachterstand geattendeerd, maar Naturally Tasty heeft de achterstand niet ingehaald en betaalt ook de lopende huur niet tijdig en volledig. Zij handelt verder in strijd met artikel 8.1 van de algemene bepalingen door parkeerplaatsen in onderhuur te geven aan een derde, AVplus. Dit is tevens in strijd met goed huurderschap zoals bepaald in artikel 7:213 BW.

3.2.

Het is aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, zodat de gevorderde ontruiming voor toewijzing gereed ligt, aldus Chestnut Invest. Van Chestnut Invest kan niet verlangd worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht omdat de tekortkomingen van Naturalluy Tasty afzonderlijk, dan wel in samenhang bezien de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

3.3.

Chestnut Invest vordert op bovengenoemde gronden dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Naturally Tasty zal veroordelen:

I. om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Chestnut lnvest te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

II. om aan Chestnut lnvest te voldoen het bedrag van € 17.616,16 aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de reeds verschenen wettelijke handelsrente per datum van de reeds verstreken fatale huurbetalingstermijnen;

III. tot betaling van de maandelijks verschuldigde huurprijs van € 4.066,23 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde of ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag per betalingsperiode, ingaande op de eerste dag van elke betrokken betalingsperiode over de dan telkens vervallen betalingstermijn tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. in de proceskosten, te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige, in dit vonnis te vermelden, bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 BW, alsmede in de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening tot de dag der algehele betaling.

3.4.

Naturally Tasty voert gemotiveerd verweer dat – beknopt weergegeven – op het volgende neerkomt. Chestnut Invest heeft elektriciteit bij het gehuurde afgenomen zonder haar daarvoor (voldoende) te compenseren. Zij gebruikt ook de parkeerplekken voor het gehuurde waarvoor Naturally Tasty betaalt. In 2017 heeft Chestnut Invest containers geplaatst voor het gehuurde waardoor de toegang tot Naturally Tasty maandenlang is geblokkeerd. Dit leidt tot de dag van vandaag tot schade bij Naturally Tasty. Tot slot heeft Naturally Tasty servicekosten betaald zonder dat daarvoor service is geleverd. Het gehuurde heeft jarenlang geen warm water gehad en er zijn onvoldoende schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd. Volgens Naturally Tasty ontbreekt het spoedeisend belang en is de zaak niet geschikt om in deze procedure te beoordelen.

4. De beoordeling

4.1.

Anders dan Naturally Tasty meent vloeit het spoedeisend belang voort uit de aard van de vordering. Zij heeft immers niet betwist dat er sprake is van een oplopende huurachterstand.

4.2.

In deze procedure moet worden beoordeeld of de vorderingen van Chestnut Invest in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten noch is er plaats voor nadere bewijsvoering. Er is in dit geval geen reden om van deze regel af te wijken. De kantonrechter baseert de beslissing daarom op stellingen die erkend of onweersproken zijn of die aannemelijk zijn geworden.

4.3.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is bovendien slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Ook moet voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over het gehuurde te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om daarin te blijven.

4.4.

In dat kader overweegt de kantonrechter als volgt. Naturally Tasty betwist niet dat de huurachterstand inmiddels € 17.616,16 bedraagt, wat overeenkomt met een achterstand van meer dan vier maanden. Die achterstand rechtvaardigt in een bodemprocedure op zich de ontbinding van de huurovereenkomst, waarvoor in het algemeen een grens van drie maanden wordt gehanteerd. Naturally Tasty maakt Chestnut Invest diverse verwijten (zie onder 3.4) zonder direct een rechtgevolg aan die gedragingen te verbinden of concreet te stellen hoe die gedragingen zich verhouden tot het onbetaald blijven van de huurpenningen. Maar wat ook zij van die (door Chestnut Invest gemotiveerd betwiste) stellingen, artikel 18.1 van de algemene bepalingen bepaalt dat de huur zonder opschorting of verrekening betaald dient te worden. Een eventuele vordering van Naturally Tasty op Chestnut Invest laat de huurachterstand onverlet, waarbij door Naturally Tasty niet is gesteld dat zij herstellingen heeft laten uitvoeren waarvan zij de kosten op grond van genoemd artikel uit de algemene voorwaarden (wel) in verrekening kan brengen.

4.5.

Naturally Tasty voert in het kader van een afweging van belangen aan dat zij soep voor hulpbehoevenden bereidt, waarmee haar belang bij behoud van het gehuurde groter is dan dat van Chestnut Invest. Hierover wordt overwogen dat niet van Chestnut Invest gevergd kan worden dat de huidige situatie met een oplopende huurachterstand in stand wordt gehouden. Naturally Tasty kan haar soep elders bereiden en indien zij daar niet in slaagt zullen haar klanten bij een andere leverancier moeten inkopen. Het belang van Chestnut Invest om weer de beschikking te krijgen over het gehuurde prevaleert in dit geval.

4.6.

Uit het voorgaande volgt dat ontruiming van het gehuurde als gevolg van de huurtoestand al toewijsbaar is, evenals het bedrag van € 17.616,16 aan achterstallige huurpenningen. De vraag of Naturally Tasty parkeerplaatsen heeft onderverhuurd in strijd met haar contractuele of wettelijke verplichtingen behoeft daarom geen bespreking meer.

4.7.

De termijn van ontruiming wordt vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

4.8.

Indien Naturally Tasty niet tot vrijwillige ontruiming overgaat kan Chestnut Invest met dit vonnis een deurwaarder inschakelen om de ontruiming te bewerkstelligen. Een machtiging als bedoeld in artikel 3:299 BW is niet aan de orde, zodat de op grond van dit artikel gevorderde kosten worden afgewezen.

4.9.

Naturally Tasty wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

5. De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Naturally Tasty om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres] , omvattende een bedrijfsruimte (huisnummer [huisnummer] (geheel) en [huisnummer] (begane grond (gedeeltelijk)) met kantoor gelegen op de begane grond en eerste etage alsmede de 10 parkeerplaatsen, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Chestnut Invest te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

5.2.

veroordeelt Naturally Tasty om aan Chestnut Invest te betalen het bedrag van € 17.616,16, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke termijnen vanaf de vervaldata van die termijnen totdat alles is betaald;

5.3.

veroordeelt Naturally Tasty om aan Chestnut Invest te betalen de huurpenningen ten bedrage van € 4.066,23 per maand vanaf 1 oktober 2024 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde of ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over dat bedrag per betalingsperiode, vanaf de eerste dag van elke afzonderlijke betalingstermijn tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt Naturally Tasty in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van
Chestnut Invest vastgesteld op € 115,22 aan dagvaardingskosten, € 1.409,-- aan griffierecht, € 814,-- aan salaris voor de gemachtigde, € 135,-- aan kosten voor zover die na dit vonnis zullen ontstaan en in de eventuele kosten van betekening van dit vonnis; te vermeerderen met de wettelijke rente over de proces- en nakosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2024