Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10781934 \ CV EXPL 23-3130
Vonnis van 13 september 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
toevoegingsnummer [nummer]
tegen
STICHTING WOONWAARTS,
gevestigd te Nijmegen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Woonwaarts,
gemachtigde: mr. T.J. de Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 februari 2024
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 13 augustus 2024. Verschenen zijn mr. Kobossen namens [eiser] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) namens Woonwaarts, bijgestaan door mr. De Groot. Mr. De Groot heeft een akte houdende eisvermindering in voorwaardelijke reconventie ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en de rechtsvoorganger van Woonwaarts zijn een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan [eiser] sinds 1 september 2000 de woning gelegen aan het adres [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) heeft gehuurd. Het gehuurde betreft een portiekflat bestaande uit een woonkamer en twee slaapkamers met een bijbehorende berging.
2.2.
Naar aanleiding van een urgentieaanvraag door de heer [naam 2] heeft de gemeente Nijmegen op verzoek van Woonwaarts een adresonderzoek uitgevoerd op het adres van het gehuurde. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat in de Basisregistratie personen aldaar meer bewoners ingeschreven waren. Het gaat - naast [eiser] zelf - om de heer
[naam 3] , die daar per 28 december 2022 weer is uitgeschreven, en de familie [naam 2] , bestaande uit 3 personen, die is uitgeschreven per 4 mei 2023.
2.3.
Woonwaarts heeft [eiser] vervolgens aangeschreven en hem uitgenodigd voor een gesprek. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 8 maart 2023. [naam 1] , medewerker woonfraude bij Woonwaarts, heeft [eiser] wegens de volgens Woonwaarts geconstateerde verboden onderhuur de keuze geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
2.4.
Op 16 maart 2023 heeft een tweede gesprek tussen [naam 1] en [eiser] plaatsgevonden, waarbij [eiser] ter ondersteuning is vergezeld door de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ). [eiser] heeft tijdens dit gesprek te kennen gegeven meer tijd nodig te hebben om een beslissing te nemen over de opzegging van de huur.
2.5.
Op 4 april 2023 heeft een derde gesprek plaatsgevonden tussen [naam 1] en [eiser] , tijdens welk gesprek [eiser] een huuropzeggingsformulier heeft ondertekend. Als datum voor de beëindiging van de huurovereenkomst staat ingevuld “30 juni 2023”.
2.6.
In de dagen daarna heeft [naam 4] namens [eiser] met Woonwaarts gebeld om te kennen te geven dat [eiser] zich heeft bedacht.
2.7.
Bij brief van 22 juni 2023 heeft mr. Lamers, de voormalig gemachtigde van [eiser] , het volgende aan Woonwaarts geschreven:
“(…)Cliënt heeft een kamer in zijn woning verhuurd aan een kennis. Hiervoor heeft hij geen toestemming gevraagd. Hij wist niet dat dit nodig was. Het onderverhuren heeft hij echter nooit verzwegen. Hij heeft hiervan melding gemaakt bij de gemeente, de onderhuurder heeft zich op zijn adres ingeschreven en inkomsten en toeslagen van cliënt zijn gekort.
De afgelopen maanden zijn er twee gesprekken tussen u en cliënt geweest over deze situatie. Tijdens het laatste gesprek heeft cliënt getekend voor huuropzegging. Echter, cliënt staat niet achter deze handeling. Hij voelde zich onder druk gezet om voor opzegging te tekenen. Een volledig beeld over de gevolgen van de opzegging is niet gegeven.
Ook is een ongenuanceerd en eenzijdig beeld geschetst over een procedure die zou volgen bij het uitblijven van een handtekening. Tijdens het gesprek is cliënt voorgehouden dat, als hij niet zou tekenen, hij de woning toch wel zou verliezen. Er zou een procedure door Woonwaarts worden gestart. Deze procedure zou Woonwaarts zeker winnen. Voor cliënt zouden er dan hoge kosten bijkomen. Cliënt is voorgehouden dat er geen andere optie was dan het tekenen voor opzegging.
Middels deze brief vernietig ik namens cliënt de opzegging. Er is sprake van een wilsgebrek. Cliënt heeft zijn handtekening enkel gezet door (een combinatie van) dwang, dwaling en misbruik van omstandigheden. Cliënt heeft tijdens het gesprek duidelijk aangegeven helemaal geen huurbeëindiging te willen, maar had door u het gevoel geen kant op te kunnen. Hij had geen kwade bedoeling met het onderverhuren en heeft meerdere keren om een kans gevraagd en de zaak af te doen met een waarschuwing. Het beëindigen van de huurovereenkomst is in deze situatie onredelijk.
Cliënt zal de woning niet eind juni 2023 opleveren. Uiteraard blijft cliënt zijn huur betalen en aan alle andere verplichtingen voldoen. De onderverhuur is inmiddels beëindigd.(…)”
2.8.
Namens Woonwaarts is bij brief van 11 juli 2023 als volgt gereageerd:
“(…)Allereest de onderhuur. Uit informatie van meerdere bronnen, waaronder de onderhuurder zelf, de toezichthouder vanuit de gemeente, waarnemingen van cliënte en de politie, blijkt dat uw cliënt al geruime tijd zijn woning, althans meerdere kamers, onderverhuurt aan een familie (een man die daar al twee jaar woont met zijn vrouw en kind) en aan een andere man die daar al 10 jaar een kamer huurt. Dit wordt bevestigd door de politie toen deze vanwege een incident tussen deze verschillende onderhuurders ter plaatse moest komen. De woning heeft ook maar twee slaapkamers zodat vast staat dat uw cliënt daar niet meer woont en daar ook zijn hoofdverblijf niet meer heeft.
Vast staat ook dat uw cliënt geen toestemming heeft voor deze onderhuur, terwijl dit wel vereist is. De tekortkoming van uw cliënt staat daarmee vast.
Cliënte heeft toen zij met de informatie over de onderhuur geconfronteerd werd, direct contact opgenomen met uw cliënt en hem uitgenodigd voor een gesprek. Tijdens dit gesprek is uitgelegd waarom onderhuur niet is toegestaan en dat dit altijd leidt tot een gerechtelijke procedure. Uw client is toen de mogelijkheid gegeven de huur zelf op te zeggen. Daarbij is uw cliënt de tijd gegeven om hierover na te denken. Uw cliënt is nog drie keer op gesprek geweest waarbij hij aangaf meer tijd nodig te hebben. Uiteindelijk heeft hij 4 maanden de tijd gekregen om de huur vrijwillig op te zeggen, zodat hij die tijd ook kon gebruiken om te zoeken naar een andere woning. Vervolgens heeft uw cliënt de huur opgezegd per 30 juni 2023.
Het is wel juist dat cliënte tijdens de gesprekken heeft gewezen op de risico's van een juridische procedure en de kans dat uw cliënt in de proceskosten zou worden veroordeeld. Dat was voor uw cliënt ook belangrijke informatie. Van dwang of misbruik van omstandigheden is echter geen sprake, uw cliënt heeft ruim de tijd gehad om na te denken en zo nodig juridische hulp in te schakelen. Daarvan heeft hij afgezien. Van dwaling kan al helemaal geen sprake zijn, allereerst niet omdat dwaling in beginsel alleen van toepassing is op (het aangaan van) overeenkomsten en andere meerzijdige rechtshandelingen. De opzegging van de huurovereenkomst is een eenzijdige rechtshandeling. Er was bovendien geen reden voor cliënte om te begrijpen dat de huuropzegging van uw cliënt niet overeenstemde met zijn wil. Zij mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen (in de zin van artikel 3:35 BW Pro) dat de opzegging van de huurovereenkomst was wat uw cliënt wilde.
In verband hiermee houdt cliënte uw cliënt aan de huuropzegging en zij verzoekt hem het gehuurde uiterlijk op I augustus 2023 leeg en ontruimd aan cliënte op te leveren.(…)”
2.9.
Bij verstekvonnis in kort geding van 11 september 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank [eiser] - kort gezegd - veroordeeld om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dat vonnis te ontruimen en om een gebruiksvergoeding te betalen aan Woonwaarts tot de dag van ontruiming.
2.10.
Bij vonnis in verzet van 30 november 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vorderingen van [eiser] in verzet afgewezen en het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 11 september 2023 bekrachtigd.
2.11.
Het gehuurde is op 31 januari 2024 door de deurwaarder ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de eenzijdige rechtshandeling, houdende de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser] , vernietigt, met veroordeling van Woonwaarts in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vordering stelt [eiser] - samengevat - dat hij het huuropzeggingsformulier onder druk en onder dreiging met een gerechtelijke procedure en hoge kosten heeft ondertekend. Eigenlijk wilde hij de huurovereenkomst helemaal niet opzeggen. Zijn wil en een juiste voorstelling van zaken hebben ontbroken, zodat de opzeggingshandeling voor vernietiging in aanmerking komt. Woonwaarts had er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij de overeenkomst daadwerkelijk wilde opzeggen, aldus [eiser] .
3.3.
Woonwaarts voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Woonwaarts betwist dat zij [eiser] onder druk heeft gezet. Zij heeft [eiser] ruim de tijd gegeven om te beslissen of hij de huurovereenkomst vrijwillig wilde opzeggen. Woonwaarts stelt zich op het standpunt dat [eiser] het door hem gestelde wilsgebrek niet feitelijk heeft onderbouwd. Bovendien is de opzegging een eenzijdige rechtshandeling die alleen onder bijzondere omstandigheden in te trekken is, zo voert zij aan.
3.5.
In voorwaardelijke reconventie, voor zover de kantonrechter de vordering van [eiser] toewijst, vordert Woonwaarts - samengevat en na vermindering van eis - ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.6.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt Woonwaarts dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij het gehuurde niet als zijn hoofdverblijf heeft gehouden en het gehuurde in onderhuur dan wel in gebruik heeft gegeven aan derden. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens Woonwaarts ontbinding van de huurovereenkomst.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] beroept zich op artikel 3:35 BW Pro en stelt dat Woonwaarts er niet gerechtvaardigd op had mogen vertrouwen dat de wil van [eiser] daadwerkelijk was gericht op opzegging van de huurovereenkomst. Volgens [eiser] heeft hij de opzegging onder druk van Woonwaarts - door het dreigen met een gerechtelijke procedure en bijbehorende kosten - getekend. Bovendien heeft zijn vriend [naam 4] Woonwaarts in de dagen na de huuropzegging gebeld om te laten weten dat [eiser] zijn opzegging wilde intrekken.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat de door [eiser] gedane huuropzegging een eenzijdige rechtshandeling is. Het is immers een rechtshandeling die tot stand wordt gebracht door één partij ( [eiser] ), en is gericht tot een ander persoon (Woonwaarts). Op grond van artikel 3:37 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) moet een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt. Een eenmaal gedane opzegging kan alleen onder bijzondere omstandigheden worden ingetrokken; een eenzijdige rechtshandeling heeft namelijk directe rechtswerking zodra de boodschap de ontvanger heeft bereikt. Er is een beperkt aantal mogelijkheden om een eenmaal gedane opzegging in te trekken of te herroepen. Voorbeelden hiervan zijn: als de huurder zijn huuropzegging nog intrekt vóórdat deze de verhuurder heeft bereikt (artikel 3:37 lid 5 BW Pro), als sprake is van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW Pro), als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder de huurder aan zijn opzegging houdt (artikel 6:248 lid 2 BW Pro) of als sprake is van een wilsgebrek.
4.3.
In dit geval staat vast dat de verklaring van [eiser] (de huuropzegging) Woonwaarts heeft bereikt voordat [eiser] aan haar te kennen heeft gegeven dat hij deze wilde intrekken. Daarmee heeft de huuropzegging in beginsel werking. Dat sprake is van onvoorziene omstandigheden is niet gesteld of gebleken en [eiser] heeft evenmin een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat alleen een wilsgebrek de opzegging zou kunnen aantasten.
4.4.
Op basis van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:35 BW Pro) moet Woonwaarts er gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat de wil van [eiser] erop gericht was de huurovereenkomst op te zeggen. Een voorbeeld waarin dit niet het geval is, is als een huurder duidelijk in dronkenschap of in verwarde of zeer emotionele toestand bij de balie een huuropzegging komt ondertekenen. In het geval van [eiser] is geen sprake geweest van een dergelijke situatie. Vast staat dat hij drie gesprekken met Woonwaarts heeft gevoerd over de beëindiging van de huurovereenkomst verspreid over een periode van een maand. De aanleiding hiervoor waren de vermoedens van Woonwaarts dat [eiser] het gehuurde niet als hoofdverblijf hield en in onderhuur dan wel gebruik aan derden had gegeven. Hoewel [eiser] betwist dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden en stelt dat hij niet wist dat hij het gehuurde niet mocht onderverhuren dan wel in gebruik aan derden mocht geven, stelt de kantonrechter vast dat de vermoedens van Woonwaarts op basis van de overgelegde stukken in ieder geval hard genoeg waren om [eiser] uit te nodigen voor een goed gesprek in april 2023. [eiser] is vanaf het tweede gesprek begeleid door zijn vriend [naam 4] . Woonwaarts heeft onweersproken gesteld dat [naam 4] hierbij als een soort van onderhandelaar namens [eiser] heeft opgetreden. Bovendien heeft [eiser] ook de tijd gehad om professionele juridische hulp in te schakelen. Dat hij dat heeft nagelaten, komt voor zijn eigen rekening en risico. Verder overweegt de kantonrechter dat het gebruikelijk is dat een sociale woningbouwvereniging die aanstuurt op de beëindiging van de huurovereenkomst en daarover in gesprek gaat met een huurder, naast de mogelijkheid van een eventuele vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder het alternatieve scenario van een juridische procedure schetst. Het waarschuwen voor de kosten van een dergelijke procedure kan dan ook niet zomaar als druk of bedreiging dan wel misbruik van omstandigheden worden opgevat. Het enkele feit dat [eiser] financieel beperkt is, rechtvaardigt geen andere conclusie. Daarvoor is meer nodig en die feiten en omstandigheden heeft [eiser] niet nader gesteld, laat staan onderbouwd. Net als in de verzetprocedure is [eiser] zelf niet verschenen bij de mondelinge behandeling waardoor hij de feitelijke situatie niet nader heeft toegelicht.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende gesteld, laat staan onderbouwd, om vast te stellen dat sprake is van een wilsgebrek als bedoeld in artikel 3:44 BW Pro (bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden) en heeft Woonwaarts er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de wil van [eiser] gericht was op het beëindigen van de huurovereenkomst. Dit betekent dat sprake is van een rechtsgeldige huuropzegging door [eiser] . De kantonrechter zal de vordering van [eiser] daarom afwijzen.
4.6.
Nu de vordering in conventie wordt afgewezen en uitgegaan kan worden van een rechtsgeldige huuropzegging door [eiser] komt de kantonechter niet meer toe aan de beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vordering van Woonwaarts.
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Woonwaarts worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
verklaart onderdeel 5.2. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2024.
41245/560