Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/420418 / HA ZA 23-260
Vonnis van 14 februari 2024
in de zaak van
LUIKEN VASTGOED B.V.,
te Groningen,
eisende partij,
hierna te noemen: Luiken Vastgoed,
advocaat: mr. H.C. Koning te Zwolle,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 1] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers te Druten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 augustus 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte vermindering van eis;
- de producties behorende bij de voor het overige geweigerde akte overlegging producties aan de zijde van [gedaagden] ;
- de akte overlegging producties (met toelichting) tevens houdende vermeerdering van eis met producties aan de zijde van Luiken Vastgoed;
- de akte overlegging productie aan de zijde van Luiken Vastgoed met productie 17;
- de mondelinge behandeling van 15 december 2023, waarbij Luiken Vastgoed haar eis verminderd heeft, de advocaten van partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen, door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarvan een verkort proces-verbaal is afgegeven.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
Door het hof Arnhem-Leeuwarden is bij arrest van 15 november 2022 (gepubliceerd onder ECLI:NL:GHARL:2022:9762) onherroepelijk beslist dat [gedaagden] als middellijk bestuurders van [belanghebbende 1] (hierna: [belanghebbende 1] ) onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Luiken Vastgoed en daarom schadeplichtig zijn jegens Luiken Vastgoed. Voor de vaststelling van de schade heeft het hof verwezen naar de schadestaatprocedure. De huidige zaak betreft de schadestaatprocedure, waarin Luiken Vastgoed vergoeding vordert van vermogensschade.
De rechtbank komt tot de conclusie dat Luiken Vastgoed geen schade heeft geleden en zal daarom de vorderingen afwijzen. Dit licht de rechtbank hieronder toe.
Wat is er gebeurd?
2.2.
Voor een overzicht van de feiten verwijst de rechtbank naar 2.1 van voormeld arrest van 15 november 2022. Kort gezegd komt het erop neer dat [belanghebbende 1] bedrijfsruimte aan de
[adres+plaats] van Luiken Vastgoed huurde, dat die huurovereenkomst op 10 mei 2019 door de kantonrechter is ontbonden wegens huurachterstand en dat Luiken Vastgoed en [belanghebbende 1] daarna nadere afspraken hebben gemaakt over het inlopen van de achterstand, de ontruiming en de oplevering. Nadat [belanghebbende 1] op eigen aanvraag op 4 juni 2020 in staat van faillissement is verklaard, heeft de curator het gehuurde op 8 juni 2020 aan Luiken Vastgoed opgeleverd door afgifte van de sleutels.
2.3.
Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 15 november 2022 geoordeeld dat vanaf (peildatum) 19 februari 2018 de financiële situatie van [belanghebbende 1] zo ernstig was – [belanghebbende 1] leed sinds haar oprichting eind 2013 aanhoudende forse verliezen, was al jaren met de betaling van de huurtermijnen achter en betaalde structureel de Raboleasetermijnen niet meer – dat [gedaagden] een persoonlijk ernstig verwijt te maken valt in relatie tot de huurachterstand. Vanaf 19 februari 2018 getuigde de voortzetting van de exploitatie van [belanghebbende 1] naar het oordeel van het hof van onverantwoord ondernemerschap c.q. bestuur.
2.4.
Vaststaat dat [belanghebbende 1] in de periode van 19 februari 2018 tot 4 juni 2020 in totaal € 150.100,68 aan (achterstallige) huur heeft betaald aan Luiken Vastgoed. Luiken Vastgoed heeft de bedrijfsruimte in december 2020 voor € 650.000,- te koop aangeboden en in juni 2021 verkocht en geleverd aan een derde partij voor een bedrag van € 615.000,-.
Wat vordert Luiken Vastgoed?
2.5.
Luiken Vastgoed vordert na wijzigingen van eis bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om aan Luiken Vastgoed te betalen een bedrag van primair € 105.569,92 dan wel subsidiair € 60.569,92;
II. te verklaren voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn jegens Luiken Vastgoed voor de gemaakte kosten voor juridische bijstand vanaf 3 oktober 2023 wegens de afwikkeling van het tussen partijen gerezen geschil voor zover die verband houden met de procedure die leidde tot het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin hun aansprakelijkheid is vast komen te staan;
III. het gevorderde te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, dan wel subsidiair te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de onderscheidenlijke vervaldata van de huurtermijnen respectievelijk de onderscheidenlijke vervaldata van de facturen terzake de ontruimings- en opleveringskosten, met inachtneming van het bepaalde in art. 6:44 lid 1 BW Pro, dan wel een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagden] te veroordelen aan Luiken Vastgoed te voldoen de buitengerechtelijke incassokosten, berekend over het toe te wijzen bedrag aan hoofdsom;
V. [gedaagden] te veroordelen aan Luiken Vastgoed te betalen de nakosten en de kosten van het geding.
Staken exploitatie: binnen of buiten faillissement?
2.6.
Voor bepaling van de schade komt het aan op een vergelijking tussen de feitelijke situatie mét het onrechtmatig handelen van [gedaagden] en de hypothetische situatie als dat onrechtmatig handelen achterwege was gebleven. De vermogenspositie van Luiken Vastgoed in de huidige situatie zal dus moeten worden vergeleken met die in de hypothetische situatie, waarbij moet worden beoordeeld wat er zou zijn gebeurd als [gedaagden] de exploitatie van [belanghebbende 1] na 19 februari 2018 niet zouden hebben voortgezet. Dit is ook door Luiken Vastgoed onderkend waar zij stelt dat zij (door het toewijzen van schadevergoeding) zoveel mogelijk moet worden gebracht in de situatie waarin zij zonder de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust zou hebben verkeerd.
2.7.
Het is in beginsel aan Luiken Vastgoed om voldoende aannemelijk te maken dat die vergelijking op een negatief saldo voor de huidige situatie uitkomt, zodat zij schade heeft geleden. Daarbij geldt dat aan de stelplicht die op Luiken Vastgoed rust ter zake het scenario dat zich zou hebben voorgedaan als niet onrechtmatig was gehandeld geen strenge eisen kunnen worden gesteld. Bij de beoordeling van de hypothetische situatie komt het aan op hetgeen hieromtrent redelijkerwijs te verwachten valt.
Dat moet beoordeeld worden tegen de achtergrond van het door het hof aan [gedaagden] gemaakte verwijt dat de voortzetting van de exploitatie na 19 februari 2018 getuigde van onverantwoord ondernemerschap. [gedaagden] stellen zich in dat kader op het standpunt dat zij, in de hypothetische situatie waarin zij niet onrechtmatig zouden hebben gehandeld, op 19 februari 2018 (in plaats van pas op 22 mei 2020) het faillissement van [belanghebbende 1] hadden aangevraagd. Dan zou [belanghebbende 1] in de periode van 19 februari 2018 geen (achterstallige) huur meer hebben betaald en zou Luiken Vastgoed per saldo slechter af zijn geweest dan nu het geval is.
2.8.
Luiken Vastgoed betwist dat [gedaagden] , als zij op 19 februari 2018 de onverantwoorde exploitatie hadden gestaakt, voor een faillissementsaanvraag op die datum zouden hebben gekozen. Tijdens de zitting stelde Luiken Vastgoed hierover dat in 2017 een nieuwe aandeelhouder was toegetreden tot [belanghebbende 1] Holding B.V. en dat de door deze partij ingebrachte tegoeden in de hypothetische situatie hadden kunnen worden aangewend voor de ontruiming en oplevering van het bedrijfspand. Verder mag van aandeelhouders, aldus Luiken Vastgoed, worden verwacht dat zij bijstorten om tekorten aan te zuiveren en hebben [gedaagden] volgens haar onvoldoende gesteld dat de financiële positie van [belanghebbende 1] ten tijde van het peilmoment dusdanig was, dat een faillissement de enige wijze van afwikkeling was. [belanghebbende 1] beschikte, aldus Luiken Vastgoed, per 19 februari 2018 nog over voldoende vermogen om tot een liquidatie buiten faillissement te komen. Volgens haar stonden er toen nog € 250.000,- aan activa op de balans. [gedaagden] betwisten dat er voldoende activa waren om de schuldeisers buiten faillissement om te betalen en dat een aandeelhouder in 2018 had willen bijstorten. [gedaagden] zijn zelf als aandeelhouders ook crediteuren van [belanghebbende 1] .
2.9.
De rechtbank is van oordeel dat Luiken Vastgoed onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die haar stelling ondersteunen dat [belanghebbende 1] op 19 februari 2018 nog over voldoende activa beschikte om buiten faillissement al haar schuldeisers te voldoen. Naar het oordeel van de rechtbank is het meest aannemelijke scenario dat [gedaagden] bij het staken van de exploitatie in februari 2018 het faillissement van [belanghebbende 1] hadden aangevraagd. Dit oordeel licht de rechtbank als volgt toe.
2.10.
In de eerste plaats geldt dat [belanghebbende 1] ook in juni 2020 zelf haar faillissement heeft aangevraagd, toen zij tot het oordeel kwam dat verdergaan geen zin meer had. Niet valt in te zien waarom zij in februari 2018 voor een andere handelwijze had gekozen als zij toen al, zoals had gemoeten, in de gaten had gehad dat het voortzetten van de exploitatie onverantwoord was. Het hof heeft in zijn arrest van 15 november 2022 overwogen dat [belanghebbende 1] sinds haar oprichting op 14 november 2013 alleen maar (substantiële) verliezen had geleden, dat zij ook in 2018 al een schuld uit een leaseovereenkomst had doordat zij de leasetermijnen structureel niet meer betaalde, een kredietschuld bij Rabobank en een forse huurschuld aan Luiken Vastgoed, doordat zij al jaren met de betaling van huurtermijnen achter was. In het licht van deze overwegingen van het hof heeft Luiken Vastgoed onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die ondersteunen dat er voldoende activa waren om alle schuldeisers te voldoen. Dat er op 18 februari 2018 nog een financiële reserve bestond afkomstig van de in 2017 toegetreden aandeelhouder waaruit de schuldeisers konden worden voldaan heeft Luiken Vastgoed niet aannemelijk gemaakt. Luiken Vastgoed heeft ook niets gesteld over de omvang van de door deze aandeelhouder verstrekte gelden. De stelling dat er in februari 2018 nog voor een bedrag van € 250.000,- aan activa was, volgt volgens de mondelinge toelichting van mr. Koning uit het aanbod dat [belanghebbende 1] in juni 2019 aan Luiken Vastgoed heeft gedaan om zekerheid te verschaffen voor het inlossen van de toen bestaande huurschuld door machines te bezwaren (vgl. productie II aan de zijde van [gedaagden] , e-mail van [belanghebbende 1] aan Luiken Vastgoed van 18 juni 2019). Daargelaten dat dit aanbod ruim een jaar later is gedaan, merkt de rechtbank op dat deze stelling op gespannen voet staat met de óók namens Luiken Vastgoed voorgedragen spreekaantekeningen waar onder 3.23 staat dat de aangeboden zekerheden ‘niet bezwaard konden worden’. Luiken Vastgoed heeft niet toegelicht dat het hier om andere zekerheden ging. Dan valt niet goed in te zien dat er € 250.000,- beschikbaar zou kunnen komen om daarmee vorderingen van de schuldeisers van [belanghebbende 1] te betalen, laat staan dat dit voldoende zou zijn om die vorderingen integraal te voldoen.
2.11.
Overigens merkt de rechtbank nog op dat ook als [gedaagden] niet zelf, met toestemming van de aandeelhouders, in februari 2018 het faillissement van [belanghebbende 1] hadden aangevraagd, maar geprobeerd zouden hebben om buiten faillissement een vergelijk met de schuldeisers van [belanghebbende 1] te bereiken, gelet op hetgeen het hof heeft overwogen over de financiële positie van [belanghebbende 1] , niet waarschijnlijk is dat dit tot genoegen van alle schuldeiseres was gelukt. De kans was groot dat in dat geval één van de schuldeisers het faillissement zou hebben aangevraagd. Niet aannemelijk is immers dat [belanghebbende 1] bij het stopzetten van de exploitatie, naast de achterstanden én de huur tot de eerstvolgende opzegdatum
(31 december 2018) én alle (loon)aanspraken van de werknemers en de schulden aan Rabobank had kunnen voldoen.
2.12.
De rechtbank gaat er op grond van het voorgaande dan ook vanuit dat als [gedaagden] , zoals had gemoeten, in februari 2018 als bestuurders al hadden besloten de exploitatie van [belanghebbende 1] te staken het meest aannemelijk is dat zij toen al het faillissement van [belanghebbende 1] hadden aangevraagd. Het scenario van een mogelijke doorstart waarbij de activiteiten vanuit de dezelfde bedrijfsruimte zouden zijn voortgezet is door geen van partijen geopperd. Dan is aannemelijk dat de curator in februari 2018 de huurovereenkomst met Luiken Vastgoed op de voet van art. 39 Fw Pro had opgezegd. De rechtbank zal bij de verdere beoordeling van dit scenario uitgaan.
Ontruimingskosten
2.13.
Volgens Luiken Vastgoed is de bedrijfsruimte in juni 2020 door de curator niet opgeleverd in de staat waarin deze op grond van de huurovereenkomst had moeten worden opgeleverd. De bedrijfsruimte vertoonde volgens haar gebreken en was niet behoorlijk ontruimd en schoongemaakt. Zij stelt onder andere kosten te hebben moeten maken om de vloeren in de productiehal te herstellen, betonblokken af te voeren, straatwerk rondom de bedrijfsruimte te laten herstellen, overige schade aan de bedrijfsruimte te herstellen, grof bedrijfsafval en chemisch afval te laten afvoeren, het terrein en het gazon te laten herstellen en schilderwerkzaamheden te laten uitvoeren. Haar totale kosten bedroegen € 44.778,40 (excl. BTW). Dat bedrag vormt volgens Luiken Vastgoed schade waarvoor [gedaagden] aansprakelijk zijn.
[gedaagden] betwisten niet dat de bedrijfsruimte door de curator niet behoorlijk was ontruimd en schoongemaakt – er was onder andere nog chemisch afval aanwezig –, maar voeren aan dat gelet op het handelen (of nalaten) van de curator in 2020 aannemelijk is dat een curator in 2018 niet anders zou hebben gehandeld. Verder betwisten zij de (omvang van de) gestelde schade. [gedaagden] hebben aangevoerd dat in februari 2018 de bedrijfsruimte nog volledig was ingericht was en dan dus nog herstel van vloeren en wanden had moeten plaatsvinden. Op 8 juni 2020, aldus [gedaagden] , was het machinepark ontmanteld en afgevoerd, was de vloer in de productiehal opnieuw gecoat en waren de muren van het laboratorium en de productiehal opnieuw geverfd. Dit alles, zo begrijpt de rechtbank [gedaagden] , had bij een faillissement in februari 2018 nog moeten gebeuren, waardoor de schade van Luiken Vastgoed in dat geval hoger was geweest.
Luiken Vastgoed heeft ter zitting weersproken dat de vloeren opnieuw waren gecoat en dat niet duidelijk is wanneer de foto’s zijn gemaakt waaruit dat volgens Chand c.s moet blijken.
2.14.
Zoals hiervoor overwogen komt het aan op een vergelijking tussen de situatie zoals deze nu is en de situatie zoals deze zou zijn geweest als het onrechtmatig handelen van [gedaagden] wordt weggedacht. Luiken Vastgoed heeft geen feiten en omstandigheden gesteld om aan te kunnen nemen dat een curator in februari 2018 de bedrijfsruimte in een betere staat zou hebben opgeleverd, dan in juni 2020 is geschied. Ook heeft zij niet gemotiveerd gesteld dat in dat verband de door Luiken Vastgoed gemaakte kosten vanuit de boedel zouden kunnen zijn voldaan. Daarvoor bestaan ook geen dan wel onvoldoende aanknopingspunten. Bovendien blijkt uit de door [gedaagden] overgelegde foto’s – die in ieder geval voor oplevering gemaakt moeten zijn – dat een (groot) deel van de vloer in de productiehal opnieuw was gecoat. Onaannemelijk (en ook niet gemotiveerd gesteld) is dat dat is gedaan terwijl de machines nog in de hal stonden. In zoverre kan dus worden aangenomen dat er in 2020 (toen het machinepark al was afgevoerd) minder ontruimingskosten waren dan er in 2018 zouden zijn geweest (toen dat nog niet het geval was).
Ook wanneer ervan wordt uitgegaan dat Nimax terecht een bedrag van € 5.362,76 aan Luiken Vastgoed in rekening heeft gebracht voor de voorgenomen ontruiming op 24 juli 2019 die niet is doorgegaan omdat partijen die dag een regeling hebben getroffen, maakt het voorgaande dat niet kan worden aangenomen dat Luiken Vastgoed in 2020 meer ontruimingskosten heeft gemaakt dan zij zou hebben gedaan als het faillissement in 2018 zou zijn uitgesproken. Bovendien leidt, zoals hierna zal blijken, de totale vergelijking ook mét deze rekening van Nimax nog steeds tot een positief saldo voor de huidige situatie ten opzichte van de situatie dat het faillissement in februari 2018 zou zijn uitgevraagd.
Gederfde huurinkomsten: verkoop of verhuur?
2.15.
Partijen verschillen van mening over het (meest waarschijnlijke) scenario dat zich zou hebben voorgedaan als Luiken Vastgoed na een huuropzegging door een curator in 2018 weer over de bedrijfsruimte had kunnen beschikken. [gedaagden] voeren aan dat Luiken Vastgoed dan net zoals in 2020 tot verkoop van de bedrijfsruimte zouden zijn overgegaan, maar in dat geval daarvoor ca. € 200.000,- minder zouden hebben ontvangen ten opzichte van de in 2021 gerealiseerde verkoopprijs. Zij hebben ter onderbouwing van dit standpunt de jaarrekening van 2021 van Luiken Vastgoed overgelegd en verder een uitwerking van eerdere jaarrekeningen van Luiken Vastgoed, twee NVM-publicaties over de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt van 2017 tot en met Q1 2022, een lijst met vanaf 1 januari 2015 (voor huur) beschikbaar gekomen bedrijfsruimte in [plaats 2] , en WOZ-gegevens op peildata van 2014 tot en met 2022 van onroerende goederen in de nabije omgeving van de
[adres+plaats] . Ter zitting hebben zij nog verwezen naar onderzoek van het CBS, het Kadaster en De Nederlandse Bank naar de prijsontwikkeling van commercieel vastgoed in Nederland sinds de kredietcrisis.
Volgens [gedaagden] is het gelet op de slechte financiële positie van Luiken Vastgoed in 2018 niet aannemelijk dat zij opnieuw voor verhuur zou hebben gekozen. Luiken Vastgoed kon volgens [gedaagden] niet of nauwelijks aan haar kortlopende verplichtingen voldoen. Dat lukte pas weer na de verkoop van bedrijfspanden (waaronder het pand aan de
[adres+plaats] ) in 2021.
Luiken Vastgoed stelt dat zij opnieuw zou hebben verhuurd en dat de verkoop van haar onroerend goed in [plaats 2] alleen is ingegeven door de omstandigheid dat het haar in eigendom toebehorende naastgelegen bedrijfspand ook vrij was komen te staan en door de onzekere situatie als gevolg van de coronacrisis.
2.16.
De rechtbank ziet de nodige aanwijzingen voor het scenario dat bij een oplevering van de bedrijfsruimte in 2018 Luiken Vastgoed zou hebben gekozen voor verkoop. Zo heeft Luiken Vastgoed haar drie panden in [plaats 1] in de periode 2020/2021 te koop gezet. Deze zijn verkocht en daarna is Luiken Vastgoed zelf verhuisd naar een door haar aangekocht pand in Veendam. Luiken Vastgoed heeft onvoldoende weersproken dat haar financiële positie van 2014 tot en met 2018 zeer slecht was en sprake was van een negatief werkkapitaal en eigen vermogen en dat dat pas anders werd door de verkoopopbrengst van haar onroerend goed in 2021. Ook wijst de rechtbank nog op wat de door Luiken Vastgoed geraadpleegde [belanghebbende 2] ten aanzien van het pand aan de [adres+plaats] aangeeft in een e-mail van 5 december 2023 (productie 17 aan de zijde van Luiken Vastgoed): ‘Gebruikers van een dergelijk pand kiezen doorgaans eerder voor koop dan voor huur. Derhalve is het object couranter bij verkoop dan bij verhuur.’
De rechtbank acht het het meest aannemelijk dat Luiken Vastgoed, gelet op haar eigen financiële positie en de marktsituatie, ook in 2018 al zou hebben gekozen voor verkoop van de bedrijfsruimte dan voor verhuur.
2.17.
[gedaagden] hebben op basis van de hiervoor onder 2.15 genoemde stukken onderbouwd gesteld dat de verkoopwaarde van de bedrijfsruimte in 2021 aanzienlijk hoger was (tegen de € 200.000,-) dan de verkoopwaarde in 2018 zou zijn geweest. Dit is niet, althans onvoldoende gemotiveerd, door Luiken Vastgoed weersproken en wordt gestaafd door de ontwikkeling van de WOZ-waarde van bedrijfspanden in de [adres+plaats] , waaruit blijkt dat de WOZ-waarde tussen 2018 en 2021 gemiddeld met 63% is gestegen. Als dit vermogensvoordeel, naast de huurbetalingen van [belanghebbende 1] in de periode van
19 februari 2018 tot 4 juni 2020 van € 150.100,68, wordt afgezet tegen de vermogensschade die Luiken Vastgoed stelt te hebben geleden dan heeft Luiken Vastgoed per saldo geen schade geleden ten gevolge van het te lang voortzetten van de exploitatie. Uitgaande van het scenario van verkoop in 2018 is dus niet aannemelijk dat per saldo tot een voor Luiken Vastgoed gunstiger vermogenssituatie had geleid.
2.18.
Maar ook als wordt aangenomen dat Luiken Vastgoed de bedrijfsruimte opnieuw had verhuurd, leidt dat niet tot een ander oordeel. Dit licht de rechtbank als volgt toe. Het is aannemelijk dat Luiken Vastgoed de bedrijfsruimte op zijn vroegst drie maanden na een faillissement eind februari/begin maart 2018 opnieuw te huur had kunnen aanbieden. Dat is de opzegtermijn die op grond van 39 Fw in geval van faillissement had gegolden. Luiken Vastgoed zou in dat scenario ook tijd nodig hebben gehad om zich eerst te oriënteren op de gang van zaken na faillissement, voor overleg met de curator over ontruiming en eventuele betaling van haar vorderingen, het weer gereedmaken van de bedrijfsruimte voor de verhuur en voor het inschakelen van een verhuurmakelaar, waarbij die makelaar ook tijd nodig zou hebben gehad om foto’s te maken en het pand te huur aan te bieden. De rechtbank gaat daarom uit van 1 juni 2018 als de datum waarop Luiken Vastgoed de bedrijfsruimte op zijn vroegst weer te huur had kunnen aanbieden. Gelet op de inhoud van productie 17 van Luiken Vastgoed, de hiervoor al genoemde e-mail van [belanghebbende 2] , neemt de rechtbank voorts aan dat het dan nog zes maanden zou hebben geduurd voordat er daadwerkelijk huurinkomsten zouden kunnen worden gegenereerd. [belanghebbende 2] schrijft daarin immers dat verhuur van het onderhavige object destijds circa zes maanden geduurd zou hebben.
In de tussentijd zouden dus geen huurpenningen worden ontvangen, met uitzondering van – in het meest gunstige geval – de huur over de opzegtermijn van drie maanden van 1 maart tot 1 juni 2018 (een boedelschuld).
Wat betreft de ‘eindpeildatum’ voor het ontvangen van huurpenningen overweegt de rechtbank als volgt. Luiken Vastgoed heeft tijdens de zitting als eindpeildatum juni 2021 (de datum dat de bedrijfsruimte is verkocht en geleverd) dan wel juni 2020 (het faillissement van [belanghebbende 1] ) genoemd. Ook Luiken Vastgoed zet waar het gaat om het maken van een vergelijking voor het einde van de opvolgende verhuur dus ergens een punt. De rechtbank gaat uit van de datum 1 december 2020. Dat is het moment dat Luiken Vastgoed ervoor koos de bedrijfsruimte – gelijktijdig met het haar in eigendom toebehorende naastgelegen bedrijfspand – in de verkoop te zetten. Dat kan worden afgeleid uit wat [gedaagden] daarover onbetwist hebben aangevoerd. Zij voeren aan in december 2020 Funda.nl geraadpleegd te hebben en toen te hebben geconstateerd dat de bedrijfsruimte te koop werd aangeboden. Op de door haar overgelegde print van de verkoopadvertentie op Funda.nl staat: ‘Aangeboden sinds 3 weken’ (productie X aan de zijde van [gedaagden] ). Luiken Vastgoed heeft dit niet weersproken. Daarbij vindt de rechtbank het aannemelijk dat de bedrijfsruimte per die datum niet meer verhuurd zou zijn omdat het per die datum te koop werd gezet.
2.19.
De volgende te beantwoorden vraag is of Luiken Vastgoed tussen de peildata 1 maart 2018 en 1 december 2020 meer huurinkomsten zou hebben ontvangen, dan zij feitelijk heeft gedaan in de periode tussen 19 februari 2018 en 4 juni 2020. Partijen zijn het erover eens dat [belanghebbende 1] na 19 februari 2018 nog € 150.100,68 aan (achterstallige) huurpenningen aan Luiken Vastgoed heeft betaald.
2.20.
Voor de vraag welke huursom Luiken Vastgoed in de hypothetische situatie zou hebben ontvangen, merkt de rechtbank op dat Luiken Vastgoed uitgaat van een door haar in rekening te brengen huurprijs van € 5.000,- per maand. Daartoe sluit zij kennelijk aan bij de schatting van de door Luiken Vastgoed geraadpleegde [belanghebbende 2] . Ook voor de boedelschuld over de opzegtermijn van drie maanden gaat Luiken Vastgoed uit van € 5.000,- per maand. De rechtbank zal in navolging van Luiken Vastgoed ook van deze bedragen uitgaan. Zoals hiervoor overwogen neemt de rechtbank aan dat indien niet voor verkoop zou zijn gekozen na een huuropzegging door een curator op 1 maart 2018, de bedrijfsruimte per 1 december 2018 weer verhuurd zou zijn. Als in het meest gunstige geval de curator de verschuldigde huur over de opzegtermijn van drie maanden zou hebben betaald (dus van 1 maart 2018 tot 1 juni 2018) zou Luiken Vastgoed tot 1 december 2020 aan huurinkomsten hebben ontvangen 27 maanden x € 5.000,- = € 135.000,-. Luiken Vastgoed heeft met de ontvangst van € 150.100,68 na 19 februari 2018, dus meer ontvangen dan wanneer zij het pand na een faillissement in 2018 eerst opnieuw zou hebben verhuurd. Ook in dit scenario is dus geen sprake van een voor Luiken Vastgoed voordeligere hypothetische situatie dan de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan. Dit wordt ook niet anders als de gevorderde ‘interne kosten’ en ‘kosten voor juridische bijstand’ erbij worden betrokken. Dit zal de rechtbank hierna toelichten.
Interne kosten
2.21.
Luiken Vastgoed stelt nog dat zij nu voor een bedrag van € 10.150,- aan interne kosten heeft gemaakt, die zij bij het staken van de exploitatie per 19 februari 2018 niet zou hebben gemaakt.
2.22.
Luiken Vastgoed stelt door de handelwijze van [gedaagden] veel tijd te hebben moeten besteden ‘aan het behandelen van deze kwestie’. Die tijd is volgens haar dusdanig dat zij hiervoor niet kan worden geacht te worden gecompenseerd in de vorm van wettelijke rente en/of buitengerechtelijke kosten. Als productie 13 heeft Luiken Vastgoed een stuk getiteld ‘Registratie werkzaamheden Luiken Vastgoed Interne Kosten’ overgelegd. Volgens Luiken Vastgoed gaat het om in totaal 101,50 uren tegen een volgens haar redelijk tarief van € 100,- per uur, gemaakt in de periode van 20 februari 2018 tot en met 7 mei 2020. Het gaat om het voeren van telefoongesprekken, het sturen van en reageren op WhatsApp-berichten en e-mails en om overig overleg. Het betrof, aldus Luiken Vastgoed, communicatie met zowel vertegenwoordigers van [belanghebbende 1] , de gerechtsdeurwaarder/het incassobureau en juridisch adviseurs. Per WhatsApp-bericht rekent Luiken Vastgoed een kwartier aan tijd, voor e-mails een half uur tot een uur en voor het voeren van (mondeling) overleg (inclusief het voorbereiden van en deelnemen aan zittingen) in totaal 46 uur.
[gedaagden] hebben aangevoerd dat nergens uit blijkt dat Luiken Vastgoed eigen personeel heeft en dat uit het arrest van de Hoge Raad van 17 juni 2022 (ECLI:NL:HR:2022:874) volgt dat het wel moet gaan om kosten van eigen personeel of medewerkers. Verder betwisten zij de authenticiteit en correctheid van de urenstaten omdat de tijdsbesteding niet kan worden gecontroleerd en het gerekende tarief en de gerekende minuten nergens toe kan worden herleid. Verder voert zij aan dat het hier gaat om kosten die, zo begrijpt de rechtbank, inherent zijn aan het risico van ondernemerschap. Voor zover sprake is van schade in de vorm van deze kosten zou, zo begrijpt de rechtbank, die schade niet toerekenbaar zijn. Ook beroept zij zich op verjaring ex artikel 3:310 BW Pro voor gestelde interne kosten uit 2018, wijst zij erop dat de kosten onder de nummers 171-175 moeten worden toegerekend aan de in 2019 gevorderde en toegewezen proceskosten en dat er niet 32 uur kan worden toegerekend aan één dag (31 december 2019) ‘overleg voorbereiden ontruiming’.
2.23.
De rechtbank stelt voorop dat aannemelijk is dat Luiken Vastgoed hoe dan ook interne kosten had gemaakt verband houdende met de beëindiging van de exploitatie door [belanghebbende 1] ten gevolge van een faillissement in 2018. De rechtbank wil wel aannemen dat er in het huidige geval meer interne kosten zijn gemaakt dan bij een opzegging van de huurovereenkomst door een curator in 2018. Gezien de gemotiveerde betwisting van de hoogte van de kosten door [gedaagden] en het feit dat de omvang van dergelijke interne kosten – zeker bij een vergelijking met kosten die anders zouden zijn gemaakt – niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, ziet de rechtbank aanleiding de extra interne kosten schattenderwijze te bepalen. De rechtbank komt dan op een bedrag van (ten hoogste) € 5.000,-.
Kosten rechtsbijstand
2.24.
De door Luiken Vastgoed gevorderde en bij de beoordeling te betrekken kosten voor juridische bijstand (€ 20.742,19) worden niet bij de vermogensvergelijking meegenomen en zullen niet worden toegewezen. Dat geldt ook voor de in dit verband door Luiken Vastgoed gevorderde verklaring voor recht die op de aansprakelijkheid van [gedaagden] voor dergelijke kosten na 3 oktober 2023.
Luiken Vastgoed heeft als productie 16 diverse declaraties van haar advocaat overgelegd. Zij dateren van 17 november 2022 tot en met 2 oktober 2023. De bij de facturen behorende specificaties (volgens de facturen opgenomen op met de facturen meegezonden bijlagen) zijn niet overgelegd. Over de aard van de geleverde juridische bijstand is door Luiken Vastgoed niets gesteld. Dit is ook niet gebleken. Aldus is onvoldoende gemotiveerd gesteld of gebleken dat het om andere werkzaamheden gaat dan de bijstand die in direct verband staat met (de voorbereiding van) deze schadestaatprocedure en eventueel voor vergoeding in aanmerking komen op de voet van art. 237 Rv Pro. Omdat Luiken Vastgoed in het ongelijk gesteld wordt, zullen [gedaagden] echter niet in de proceskosten van Luiken Vastgoed veroordeeld worden.
Conclusie
2.25.
Niet is komen vast te staan dat Luiken Vastgoed door het onrechtmatig handelen van [gedaagden] (te weten het voorzetten van de exploitatie van [belanghebbende 1] na 19 februari 2018) schade heeft geleden. Onvoldoende aannemelijk is immers geworden dat Luiken Vastgoed bij het staken van de exploitatie op 19 februari 2018 – door het aanvragen van het faillissement van [belanghebbende 1] – in een gunstigere vermogensrechtelijke positie was komen te verkeren.
2.26.
Luiken Vastgoed heeft geen voldoende concrete stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank komt daarom niet toe aan bewijslevering.
2.27.
Alle vorderingen zullen op grond van het voorgaande worden afgewezen.
Proceskosten
2.28.
Luiken Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 1.301,-
- salaris advocaat € 3.858,- (2 punten × tarief V)
- nakosten
€ 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,-(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 5.337,-
Opheffing beslagen
2.29.
[gedaagden] hebben niet alleen geconcludeerd tot afwijzing van alle vorderingen van Luiken Vastgoed, met veroordeling van Luiken Vastgoed in de kosten van de procedure. Zij concluderen ook tot een veroordeling van Luiken Vastgoed tot opheffing van de door Luiken Vastgoed onder [gedaagden] gelegde beslagen. Daartoe hadden [gedaagden] een vordering in (voorwaardelijke) reconventie moeten instellen. Dat hebben zij niet gedaan. Luiken Vastgoed heeft hier ook niet op gereageerd. De rechtbank zal in deze procedure daar dan ook niet over beslissen.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vorderingen van Luiken Vastgoed af,
3.2.
veroordeelt Luiken Vastgoed B.V. in de proceskosten van € 5.337,- te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Luiken Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Luiken Vastgoed
€ 90,- extra betalen, plus de kosten van betekening,
3.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel, de en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.