Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10983526 \ CV EXPL 24-2262 \ 53854 \ 48073
Vonnis van 28 augustus 2024
in de zaak van
de stichting
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
gevestigd te Arnhem ,
eisende partij,
hierna te noemen: Volkshuisvesting,
gemachtigde: mr. B.H.H.M. Ramakers,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 mei 2024 en de daarin genoemde processtukken;
- de mondelinge behandeling van 18 juli 2024, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 28 juni 2018 verhuurt Volkshuisvesting voor onbepaalde tijd de woning met toebehoren aan de [adres 1] aan [gedaagde] . In de huurovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
Waarvoor is uw woning bestemd?
U en leden van uw huishouden gebruiken uw woning als woonruimte.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Volkshuisvesting van 1 september 2009 (hierna: Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing. Hierin is – voor zover van belang – opgenomen:
7.2
U komt alle verplichtingen in deze overeenkomst na. Daarmee voorkomt u dat u zelf aansprakelijk bent voor schade aan uw woning. Hieronder verstaan wij ook schade aan leidingen, kabels en buizen die zich bevinden in de grond die bij uw woning hoort.
8.5
U mag de woning niet zonder voorafgaande toestemming van ons onderverhuren of aan anderen in gebruik geven. Dat geldt ook voor het verhuren van een of meer kamers of het verlenen van pension. Toestemming is eenmalig en persoonsgebonden.
8.7
Het is niet toegestaan om in of bij de woning harddrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te vervaardigen, telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken of aanwezig te hebben.
Het is ook niet toegestaan om in of bij de woning softdrugs, zoals bedoeld in de Opiumwet, te vervaardigen, telen, bewerken, verwerken, verkopen, af te leveren, verstrekken of aanwezig te hebben in hoeveelheden groter dan geschikt voor eigen gebruik. Wij bedoelen met hoeveelheid geschikt voor eigen gebruik: 5 gram per huurder per dag.
8.11
U veroorzaakt geen overlast of hinder aan omwonenden. Dit geldt ook voor uw huisgenoten, huisdieren of derden.
8.12
Wilt u uw woning gebruiken voor beroepsuitoefening, handel of huisindustrie?
Dan moet u ons hiervoor van tevoren schriftelijk om toestemming vragen. Wij nemen vervolgens binnen vier weken een besluit. Hiervoor ontvangt u een brief van ons. Als wij toestemming geven zijn de voorwaarden in elk geval:
- U veroorzaakt hierdoor geen overlast aan omwonenden.
- U veroorzaakt hierdoor geen schade aan uw woning.
- De hoofdbestemming van de woning blijft woonruimte.
- Dit gebruik is niet in strijd met planologische voorwaarden van de [gemeente] .
3.De vordering en het verweer
3.1.
Volkshuisvesting vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. te ontbinden de tussen Volkshuisvesting en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning [adres 1] ;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning c.a. [adres 1] , met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Volkshuisvesting te stellen;
III. [gedaagde] te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
a. aan herstelkosten/schade het bedrag van € 500,00;
b. het bedrag van € 589,93 per maand vanaf april 2024 tot de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden;
c. de wettelijke rente sinds de dag der dagvaarding over het bedrag van € 500,00 tot aan de dag der voldoening en over de te vervallen maandtermijnen telkens vanaf de desbetreffende vervaldatum indien er voor die maand niet betaald mocht zijn;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, met bepaling dat indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan deze proceskostenveroordeling is voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
Volkshuisvesting legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en de artikelen 7 lid 2, 8 lid 5, 8 lid 7, 8 lid 11 en 8 lid 12 van de Algemene Huurvoorwaarden . Ook is [gedaagde] op grond van artikel 7:218 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), aansprakelijk voor schade die is veroorzaakt. Daarnaast heeft [gedaagde] in strijd met goed huurderschap (artikel 7:213 BW) en de bestemming van het gehuurde (artikel 7:214 BW) gehandeld. Het in werking hebben van een seksinrichting zonder vergunning kan gevolgen hebben voor de bescherming van de positie van de prostituee. Verder is geen controle op de locatie en de klanten en de aanwezigheid van een bordeel in een woonwijk schaadt het imago en de woonkwaliteit van die wijk met uiteindelijk verminderde verhuurbaarheid van de woningen tot gevolg. Op grond van artikel 51 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 jo. artikel 45 lid 2 onderdeel f Woningwet dient Volkshuisvesting bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen liggen. Het tolereren van prostitutieactiviteiten in en vanuit haar woningen acht Volkshuisvesting in strijd met de volkshuisvestelijke plicht die op haar rust. [gedaagde] is tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en kan deze tekortkoming niet meer teniet doen, zodat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op grond van artikel 6:265 BW gerechtvaardigd is.
3.3.
[gedaagde] voert als verweer aan dat hij nooit aan derden de gelegenheid heeft gegeven om in zijn woning prostitutie uit te oefenen. De verklaringen van de vrouwen die aangeven dat hier wel sprake van is, zijn onjuist en de getuigen die verklaard hebben, wonen niet in de buurt. Verder wordt [gedaagde] bedreigd en is de politie eens bij hem aan de deur geweest, omdat een racistische buurtgenoot over hem geklaagd heeft. Zijn directe buren hebben nooit over [gedaagde] geklaagd en hij heeft geen schade aan het raam toegebracht. Deze schade is door de wind veroorzaakt. [gedaagde] is het niet eens met de vordering van Volkshuisvesting en wil niet dakloos worden door alle leugens.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure dient de vraag beantwoord te worden of sprake is van een dusdanige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die op [gedaagde] rusten dat ontbinding van deze overeenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Ten aanzien hiervan overweegt de kantonrechter als volgt.
4.2.
Volkshuisvesting onderbouwt haar stelling dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] met – onder andere – de brief van 24 november 2023 van [naam 1] (hierna: [naam 1] ), Afdelingshoofd Veiligheid bij de [gemeente] . In deze brief staat:
(…)
Op 15 november 2023 heeft de gemeente van de politie een bestuurlijke rapportage ontvangen betreffende ernstige woonoverlast evenals informatie inzake illegale prostitutie in de woning aan de [adres 1] .
(…)
Dit staat in het rapport van de politie
De rapportage beschrijft ernstige overlast tussen 31 mei 2022 en 21 oktober 2023.
(…)
Op 31 mei 2022 gaan politiemedewerkers naar de woning aan de [adres 1] , vanwege een reanimatie in een kamer in de woning. Een manspersoon is onwel geworden tijdens de seksuele daad. Politiemedewerkers krijgen sterk de indruk dat genoemde kamer wordt gebruikt voor prostitutie.
Op 21 juni 2022 is een wijkagent naar de woning aan de [adres 1] gegaan en heeft de huurder vertelt dat er vermoedens zijn van illegale prostitutie in zijn woning. Tevens heeft hij mogelijke consequenties en gevolgen hiervan geschetst.
Op 14 maart 2023 vindt er een huisbezoek van wijkagenten plaats. De wijkagenten zien dat de kamer tegenover de voordeur is ingericht als "peeskamer" en hebben de huurder nogmaals gewezen op de signalen van illegale prostitutie en de gevolgen hiervan.
De bestuurlijke rapportage vermeldt meerdere meldingen van overlast bij de politie door buurtbewoners waarin prostitutie, drugsoverlast, geluidsoverlast en intimidatie benoemd worden.
4.3.
Daarnaast beroept Volkshuisvesting zich op de brief van [naam 1] van 23 januari 2024 waarin geschreven is:
(…)
Op maandag 27 november 2023 heeft de politie een controle gehouden op het adres [adres 1] . Bij de controle zag de politie dat de woning wordt gebruikt voor prostitutie. Hiervoor is geen vergunning verleend. Uw organisatie is eigenaar van die woning. Daarom krijgt u deze brief.
Dit staat in het rapport van de politie
Op maandag 27 november 2023 werd door AVIM van eenheid Oost-Nederland een bestuurlijke controle gehouden op een adres waar mogelijk sprake zou zijn van het exploiteren van een seksinrichting zonder dat daar een vergunning voor is verleend. Via een advertentie op de website kinky.nl werd contact gelegd met iemand die seksuele handelingen tegen betaling aanbood. De politie maakte via whatsapp een afspraak. Via een whatsapp gesprek kreeg hij aanwijzingen van de sekswerker dat hij zich moest melden bij de
[adres 1] . De deur werd open gedaan door de sekswerker en de seksafspraak werd door deze sekswerker bevestigd.
(…)
4.4.
[gedaagde] ontkent dat sprake is van prostitutie in zijn woning. Deze ontkenning van [gedaagde] overtuigt onvoldoende, nu uit de stukken blijkt dat de AVIM (Afdeling Vreemdelingenpolitie, Identificatie en Mensenhandel) van de eenheid Oost-Nederland op 27 november 2023 heeft vastgesteld dat een sekswerker een seksafspraak heeft gemaakt in de woning aan de [adres 1] , zijnde de woning van [gedaagde] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [naam 2] , wijkagent, hieraan toegevoegd dat hij tijdens een bezoek aan de woning van [gedaagde] heeft geconstateerd dat een kamer is voorzien van pornografisch materiaal en dat tissues in het aanwezige prullenbakje zaten. Verder blijkt uit een mutatie in het politieregistratiesysteem dat [gedaagde] erkent dat hij vijftig euro heeft ontvangen voor het gebruik van een kamer in zijn woning. Daarnaast wordt in een overlastmelding die Volkshuisvesting op 5 juni 2023 heeft ontvangen via de [gemeente] , onder andere, melding gemaakt van prostitutie in de woning van [gedaagde] . De stelling van Volkshuisvesting dat de woning van [gedaagde] wordt gebruikt voor prostitutie is dan ook in voldoende mate komen vast te staan. Dit betekent dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] .
4.5.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat hij met plezier in zijn woning woont, hier niks ernstigs gebeurd is en er geen sprake is van overlast. [gedaagde] ziet dan ook geen reden om op straat te gaan leven en kan, in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, niet bij familie terecht. Hoewel [gedaagde] zeker belang heeft bij het behoud van zijn woning, weegt dit belang naar het oordeel van de kantonrechter niet zo zwaar als dat van Volkshuisvesting bij ontbinding en ontruiming. Volkshuisvesting heeft als verhuurder mede de verantwoordelijkheid om te zorgen voor het rustig woongenot en een goed en veilig leefklimaat voor haar andere huurders/omwonenden. Prostitutie vanuit de woning van [gedaagde] draagt hier niet aan bij. De vordering van Volkshuisvesting tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning wordt dan ook toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.6.
Het door Volkshuisvesting gevorderde bedrag van € 500,00 aan herstelkosten voor een beschadigd geraakt raam van de woning van [gedaagde] komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu Volkshuisvesting heeft nagelaten deze vordering voldoende te onderbouwen.
4.7.
[gedaagde] wordt ook veroordeeld om vanaf april 2024 tot de dag waarop de ontruiming zal plaatsvinden aan Volkshuisvesting een bedrag van € 589,93 per maand te betalen inzake huur/gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke verschenen maandtermijn tot de dag van volledige betaling.
4.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Volkshuisvesting worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
777,39
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Volkshuisvesting en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] ;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres 1] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met alle personen en zaken die zich daarin bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Volkshuisvesting te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Volkshuisvesting van € 589,93 per maand vanaf april 2024 tot de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke verschenen maandtermijn tot de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 777,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel
6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.