Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10971200 \ CV EXPL 24-1974
Vonnis van 28 augustus 2024
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM,
te Arnhem,
eisende partij,
hierna te noemen: SVA,
gemachtigde: mr. N.H.M.M. Janssen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet.
toevoegingsnummer 2GR8592
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 mei 2024;
- de brief van de gemachtigde van SVA van 8 juli 2024 met productie 11.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 16 juli 2024, waarbij door de gemachtigden van SVA en [gedaagde] pleitnotities zijn overgelegd. De gemachtigde van [gedaagde] heeft na afloop van de mondelinge behandeling op verzoek van de kantonrechter per e-mailbericht de door de Raad van de Rechtsbijstand verstrekte toevoeging overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 12 januari 2023 de woning aan het [woonadres] . In de tijdelijk huurovereenkomst Nieuw Cement, die door beide partijen is ondertekend, is het volgende opgenomen:
“verklaart voor bepaalde tijd te hebben gehuurd van verhuurder met ingang van 12 januari 2023 en eindigende op 11 januari 2024 met toebehoren [woonadres] , verder te noemen het gehuurde.
Artikel 1. Bestemming
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning.
Deze woning is bestemd voor het project Nieuw Cement, waarin van huurder inzet wordt verwacht in het verbinden van de bewoners in het complex, concrete afspraken hierin zijn:
• Huurder houdt Volkshuisvesting Arnhem op de hoogte van de geplande activiteiten, gedane acties
of opvallendheden in en rondom het woongebouw;
• In de eerste 10 maanden van de huurperiode heeft huurder in ieder geval 3 maal een verbindende
activiteit gedaan in of rondom het woongebouw. Dit is een verbindende activiteit vanuit de Plint of
in Immerloo gericht op het verbeteren van de leefbaarheid van de buurt of de leefsituatie van bewoners (die valt onder de categorie schone en veilige woonomgeving, sport, eenzaamheid,
administratieve of technische ondersteuning). In deze activiteiten kan de huurder optrekken met de andere huurders binnen het project Nieuw Cement;
• Dat verhuurder deze huurovereenkomst slechts wenst aan te gaan onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder ermee instemt dat de huurovereenkomst in ieder geval eindigt zodra:
- De duur van de huurovereenkomst verstrijkt (na een jaar) en er onvoldoende inzet is getoond door huurder ten aanzien van project Nieuw Cement, uitsluitend ter beoordeling aan verhuurder aan de hand van bovengenoemde afspraken.
• Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de woning te
zullen ontruimen zodra de hierboven genoemde omstandigheid zich voordoet;
• Dat verhuurder, indien de in het project Nieuw Cement geformuleerde afspraken zijn nagekomen
(hetgeen uitsluitend ter beoordeling is van verhuurder) na afloop van de periode van een jaar met
de huurder voor de desbetreffende woning, de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zal voortzetten, waarbij de huurder jaarlijks in ieder geval 3 maal een verbindende activiteit verzorgt in
en rondom het woongebouw, durend tot aan de opzegging van de verhuurovereenkomst.(…)
Artikel 3 / Algemene huurvoorwaarden
Behalve de bepalingen van deze overeenkomst gelden voor de huur van uw woning ook de bepalingen van de Algemene Huurvoorwaarden in de versie van 18 mei 2021. U heeft deze ontvangen en gaat daarmee akkoord. Daar waar de bepalingen van de tijdelijke huurovereenkomst in strijd zijn met die van de Algemene Huurvoorwaarden zijn uitsluitend de bepalingen van de tijdelijke huurovereenkomst van toepassing. Gedurende de bepaalde tijd kan de huurovereenkomst niet opgezegd worden. (…)
Aanvraag en verlening huisvestingsvergunning
a. Voor het in gebruik nemen en geven van deze woning is op grond van de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2020 een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 nodig.
a. Het college van burgemeester en wethouders van Arnhem heeft aan de corporatie de bevoegdheid gemandateerd tot het nemen van een beslissing op een aanvraag om een huisvestingsvergunning.
b. Huurder vraagt de huisvestingsvergunning aan door ondertekening van deze huurovereenkomst.
c. Door ondertekening van deze huurovereenkomst besluit de corporatie de aangevraagde huisvestingsvergunning te verlenen namens het college van burgemeester en wethouders.”
2.2.
In de periode van 2 tot en met 23 mei 2023 sturen [gedaagde] en [naam 1] , sociaal wijkbeheerder SVA, diverse e-mailberichten naar elkaar betreffende een voetbaltoernooi op 18 juni 2023 en karaoke op 9 juli 2023.
2.3.
[gedaagde] organiseert op 17 juli 2023 een gratis knipbeurt voor senioren en op 17 en 24 september 2023 free back2school cuts.
2.4.
Bij e-mailbericht van 10 november 2023 bevestigt [naam 2] , werkzaam als woonadviseur bij SVA, aan [gedaagde] dat de tijdelijke huurovereenkomst niet zal worden verlengd.
2.5.
Op 16 november 2023 stuurt [naam 3] van SVA een brief naar [gedaagde] met daarin het volgende:
“Einddatum huurovereenkomst
Volkshuisvesting Arnhem heeft de overeenkomst Nieuw Cement per 12 januari 2024 opgezegd. (…)
Opleveringsgesprek
Opdonderdag 23 november 2023geeft onze opzichter (…) een mondelinge uitleg over hoe u de woning moet opleveren”
2.6.
Op 6 december 2023 stuurt de gemachtigde van [gedaagde] een brief naar [naam 2] met daarin het volgende:
“Cliënt heeft mij een afschrift van de huurovereenkomst ter hand gesteld. In de huurovereenkomst is
bepaald dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor bepaalde duur met ingang van 12 januari 2023 en eindigend op 11 januari 2024.
Onder meer op grond van artikel 48 lid 2 Woningwet Pro mogen woningcorporaties slechts
huurovereenkomsten voor bepaalde tijd afsluiten als de huurder behoort tot één van de doelgroepen
als bedoeld in artikel 22a Regeling toegelaten instelling Volkshuisvesting 2015. Cliënt behoort niet tot één van deze doelgroepen. Mede gelet op bovenstaande regeling had u in dit geval geen
huurovereenkomst voor bepaalde mogen afsluiten en is derhalve sprake van een huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd. (…) In de huurovereenkomst heeft u voorwaarden opgenomen op grond waarvan u tracht de huurovereenkomst (eerder) te kunnen beëindigen. Deze voorwaarden zijn in strijd met de wettelijke huur(beschermings)bepalingen. Deze voorwaarden zijn nietig c.q. vernietigbaar.
Voor zover deze voorwaarden wel rechtsgeldig zouden zijn (quod non!) betwist cliënt dat hij niet aan de door u gestelde voorwaarden zou hebben voldaan. Cliënt heeft onder andere drie maal een verbindende activiteit gedaan in of rondom het woongebouw. Daarnaast heeft cliënt voldoende inzet getoond voor het project “Nieuw Cement”. Mede op grond daarvan kunt u de huurovereenkomst niet (eerder) beëindigen. De bepaling dat het slechts aan u als verhuurder is om te beoordelen of huurder wel of niet aan deze voorwaarde heeft voldaan is niet alleen onredelijk maar tevens onder meer in strijd met de huur(beschermings)bepalingen.”
2.7.
De gemachtigde van partijen sturen in de periode van 9 januari 2024 tot en met 2 februari 2024 diverse brieven en e-mailberichten naar elkaar.
3.Het geschil
3.1.
SVA heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. voor recht te verklaren dat de tijdelijke huurovereenkomst tussen SVA en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan het [woonadres] per 12 januari 2024 is geëindigd;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SVA te stellen;
subsidiair:
III. De huurovereenkomst tussen SVA en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan het [woonadres] te ontbinden;
IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SVA te stellen;
Zowel primair, als subsidiair
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de proceskosten, met begroting van de nakosten conform het liquidatietarief, me bepaling dat, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis aan voormelde proceskostenveroordeling is voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
SVA heeft haar vorderingen gebaseerd, tegen de achtergrond van de hiervoor omschreven feiten, op de tijdelijke huurovereenkomst en de daarin opgenomen voorwaarden. Volgens SVA heeft zij de huurovereenkomst tijdig beëindigd. Voorts heeft [gedaagde] niet voldaan aan de voorwaarden, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Hierin is een bijzondere verplichting opgenomen. Deze verplichting is een kernverplichting van de huurder. [gedaagde] heeft hier niet aan voldaan, aldus SVA. Nu [gedaagde] daar niet aan heeft voldaan, is volgens SVA sprake van een tekortkoming en moet de huurovereenkomst, gelet op het bepaalde in de artikelen 7:231 en 6:265 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) worden ontbonden en moet het gehuurde door [gedaagde] worden ontruimd.
3.3.
[gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd weersproken. Op dit verweer wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
Inhoudelijk
4.1.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij voormelde huurovereenkomst zijn aangegaan. De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of SVA in strijd met het bepaalde in artikel 47a Woningwet een tijdelijke huurovereenkomst heeft aangeboden en of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Tijdelijke huurovereenkomst (primaire vorderingen)
4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de huurovereenkomst voor de inwerkingtreding van de wetwijziging van 1 juli 2024 is aangegaan. Dit betekent dat de kantonrechter de onderhavige huurovereenkomst moet toetsen aan de bepalingen van vóór 1 juli 2024. SVA is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 jo Pro artikel 1 van Pro de Woningwet. In artikel 47a lid 1 is bepaald dat de toegelaten instelling geen overeenkomsten van huur en verhuur voor bepaalde tijd sluit voor de duur van twee jaar of korter, behoudens de bij en krachtens de artikelen 49a lid 2 en 4, artikel 50 en Pro 50a van de Woningwet en artikel 7:234 BW Pro bedoelde gevallen. Naar het oordeel van de kantonrechter staat vast dat de onderhavige huurovereenkomst niet onder de hiervoor genoemde gevallen valt. In lid 2 van artikel 47a Woningwet is voorts bepaald dat het eerste lid van dit artikel niet van toepassing is op personen die deel uitmaken van een bij ministeriële regeling te bepalen groep. In artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Rtiv 2015) is vervolgens bepaald wie onder voormelde groep vallen. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] onder de in artikel 22a Rtiv 2015 a tot en met e genoemde huurders valt, zodat lid 1 van artikel 47a Woningwet van toepassing is. Dit betekent dat SVA geen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter aan mag gaan. Wanneer SVA in strijd heeft gehandeld met voormelde rechtsbepalingen van dwingend recht, heeft dat tot gevolg dat de betreffende rechtshandeling, al dan niet partieel, nietig is (artikel 3:40 lid 2 BW Pro in combinatie met artikel 47a Woningwet).
4.3.
Het voorgaande leidt, in tegenstelling tot wat SVA heeft betoogd, tot de conclusie dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op de voet van artikel 3:40 lid 2 BW Pro partieel nietig is, te weten ten aanzien van de afspraak dat een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten. Daarbij neemt de kantonrechter ook het beroep van [gedaagde] op het bepaalde in artikel 3:41 BW Pro in overweging. In artikel 3:41 BW Pro is bepaald dat als de grond van de nietigheid slechts een deel van een rechtshandeling betreft, deze voor het overige in stand blijft, voor zover dit, gelet op inhoud en strekking van de handeling, niet in onverbrekelijk verband met het nietige deel staat. Naar het oordeel van de kantonrechter is daar sprake van. Het gaat immers alleen om de vraag of sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. De overige bepalingen uit de huurovereenkomst blijven hetzelfde. Dit betekent dat partijen, nu de huurovereenkomst voor wat betreft de tijdelijkheid (partieel) nietig is en voor het overige in stand blijft, een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn aangegaan.
4.4.
Gelet op het voorgaande zal de primaire vorderingen van SVA worden afgewezen. Datzelfde lot treft de nevenvorderingen, nu die daarmee samenhangen.
Aanvullende voorwaarden (subsidiaire vorderingen)
4.5.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de subsidiaire vorderingen van SVA. Die vorderingen zijn gebaseerd op het standpunt van SVA dat [gedaagde] niet voldaan heeft aan de verplichtingen uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst.
4.6.
Ingevolge artikel 21 Rv Pro zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Wanneer deze verplichting niet wordt nageleefd, kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat SVA in de dagvaarding de van belang zijnde feiten onvolledig dan wel onjuist heeft weergegeven (artikel 21 Rv Pro). Immers, SVA heeft in de inleidende dagvaarding nadrukkelijk aangegeven dat [gedaagde] geen enkele activiteiten verricht zou hebben. Dit terwijl aan de hand van de overgelegde stukken eenvoudig kan worden vastgesteld dat [gedaagde] bezig is geweest met een karaokeavond, driemaal de activiteit gratis knipbeurten heeft georganiseerd en heeft meegeholpen aan het voetbaltoernooi en de barbecue. Omdat – zoals hierna zal blijken – ook de subsidiaire vordering zal worden afgewezen, zal de kantonrechter aan de schending van de waarheidsplicht als consequentie alleen de enkele vaststelling dat SVA in strijd heeft gehandeld met de waarheidsplicht verbinden.
4.8.
Uit artikel 1 van Pro de huurovereenkomst volgt dat, nog los van de vraag of [gedaagde] niet aan de afspraken voldaan zou hebben, wat hij nadrukkelijk heeft betwist, het verrichten van drie verbindende activiteiten ziet op de vraag of de huur na afloop van een jaar voor onbepaalde tijd zal worden voorgezet. Nu, zoals hiervoor reeds is overwogen, partijen geen tijdelijke huurovereenkomst, als bedoeld in het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW Pro, zijn aangegaan en tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt geacht te zijn aangegaan, kan aan de hiervoor vermelde afspraak (voorwaarden) geen waarde meer worden gehecht.
4.9.
Voor zover SVA heeft willen betogen dat [gedaagde] , krachtens het bepaalde in artikel 7:201 lid 1 BW Pro, ook bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gehouden is jaarlijks drie activiteiten te organiseren, merkt de kantonrechter op dat deze afspraken, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:227 BW Pro, niet voldoende bepaalbaar zijn. Ook zijn de in artikel 1 geformuleerde Pro afspraken afhankelijk van het subjectieve oordeel van SVA. Uit artikel 1 volgt Pro immers niet wat SVA onder een verbindende activiteit en het verzorgen van een activiteit verstaat. Daarbij betrekt de kantonrechter dat SVA ter mondelinge behandeling erkend heeft dat zij pas, nadat de huurovereenkomst was gesloten, de afspraken nader ingevuld heeft en meer duidelijkheid heeft verschaft over wat zij onder een activiteit verstaat. Dat de huurder de activiteit zelf moet organiseren, zoals SVA heeft gesteld, staat haaks op wat in artikel 1 van Pro de huurovereenkomst is opgenomen. In artikel 1 is Pro enkel opgenomen dat de huurder drie maal een verbindende activiteit moet doen en dat de huurder kan optrekken met de andere huurders binnen het project nieuw cement. Dat het bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk was dat [gedaagde] de activiteit zelf moest organiseren is derhalve niet komen vast te staan. Naar het oordeel van de kantonrechter dienen de eventuele onduidelijkheden in de huurovereenkomst voor rekening en risico van SVA te blijven. Vast staat immers dat SVA de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Daarbij neemt de kantonrechter ook in overweging dat [gedaagde] als huurder als zwakkere partij moet worden aangemerkt en SVA als professionele partij. Van SVA had derhalve voor aanvang van de huurovereenkomst meer duidelijkheid verwacht mogen worden.
4.10.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter ook de subsidiaire vorderingen van SVA afwijzen. Datzelfde lot treft de nevenvorderingen, nu die daarmee samenhangen.
4.11.
De door partijen verder aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is overwogen, niet tot een ander oordeel kunnen leiden.
Proceskosten
4.12.
SVA is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal SVA niet worden
veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
Totaal
€
510,00
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijstde vorderingen van SVA af,
5.2.
veroordeeltSVA in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.3.
veroordeeltSVA tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaartdit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024.
53854\415