Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10518970 \ CV EXPL 23-3541
Vonnis van 7 februari 2024
in de zaak van
STICHTING VOLKSHUISVESTING ARNHEM
gevestigd te Arnhem
eisende partij
hierna te noemen: SVA
gemachtigde: mr. L.J.G.E. Hendriks
tegen
[bewindvoerder] , IN ZIJN HOEDANIGHEID VAN BEWINDVOERDER OVER DE (TOEKOMSTIGE) GOEDEREN VAN [onderbewindgestelde]
kantoorhoudende te [plaats]
gedaagde partij
hierna te noemen: bewindvoerder
gemachtigde: mr. T.P. Boer
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de akte indienen producties tevens houdende akte vermeerdering van eis;
- de mondelinge behandeling van 5 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
SVA verhuurt sinds 12 mei 2021 de woning aan de [adres+plaats] (hierna: het gehuurde) aan de heer [onderbewindgestelde] (hierna: [onderbewindgestelde] ).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van SVA van 1 september 2009 van toepassing. Daarin staat onder meer dat het gehuurde bestemd is om als woonruimte te worden gebruikt, dat het zonder toestemming van SVA niet is toegestaan om het gehuurde te onderverhuren of aan anderen in gebruik te geven en dat het niet is toegestaan om overlast of hinder aan omwonenden te veroorzaken.
2.3.
[onderbewindgestelde] is bij beschikking van deze rechtbank van 10 maart 2022 onder bewind gesteld waarbij de heer [bewindvoerder] benoemd is als bewindvoerder.
2.4.
SVA ontvangt sinds eind 2021 berichten van omwonenden dat [onderbewindgestelde] kamers in het gehuurde onderverhuurt. Daarop heeft een medewerker van SVA (de heer [betrokkene 2] ), samen met een wijkagent, op 26 december 2021 een bezoek aan [onderbewindgestelde] gebracht. In de woning zijn drie mannen aangetroffen waarvan [onderbewindgestelde] heeft aangegeven dat het familie was die op 2 januari 2022 weer zou vertrekken.
2.5.
Eind 2022 / begin 2023 ontvangt SVA verschillende overlastmeldingen. Bezoek aan [onderbewindgestelde] zou gedurende de dag en tijdens de avonduren overlast veroorzaken. Ook wordt melding gemaakt van de aanwezigheid van een vrouw die bij [onderbewindgestelde] zou zijn ingetrokken.
2.6.
Naar aanleiding van deze meldingen heeft mevrouw [betrokkene 1] (woonconsulent SVA , hierna: [betrokkene 1] ) samen met de huismeester een bezoek gebracht aan het gehuurde. Een vrouw heeft de deur geopend. Daarna hebben [betrokkene 1] en de huismeester gesproken met [onderbewindgestelde] . Hij heeft verklaard dat de mannen [de kantonrechter begrijpt: die tijdens het huisbezoek in de woning aanwezig waren] zijn vrienden zijn en dat de vrouw in de woning zijn vriendin is. [onderbewindgestelde] heeft verder ontkend dat sprake is van overlast.
2.7.
Na het bezoek stuurt [betrokkene 1] op 24 januari 2023 een brief aan [onderbewindgestelde] met een verslag van het bezoek en de mededeling dat zij de meldingen in de gaten zullen blijven houden om – indien nodig – maatregelen te treffen.
2.8.
Eind januari 2023 vindt een politie-inval plaats in het gehuurde waarbij een persoon wordt aangehouden. Hierbij raakt een deur beschadigd.
2.9.
In februari, maart en april 2023 blijft SVA (overlast)klachten ontvangen over [onderbewindgestelde] .
3.Het geschil
3.1.
SVA vordert - samengevat - ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert SVA de bewindvoerder te veroordelen, indien de huur voor de maand november 2023 wordt gestorneerd, aan SVA te betalen de huur voor de maand november 2023 van € 603,93 en, indien de huur voor de maand december 2023 niet wordt voldaan, aan SVA te betalen de huur voor de maand december van € 603,93. Ook vordert SVA dat de bewindvoerder wordt veroordeeld om voor iedere maand of gedeelte van een maand na datum van ontbinding van de huurovereenkomst waarin hij het gehuurde niet heeft ontruimd, aan SVA te betalen een bedrag van € 603,93 aan gebruiksvergoeding. Tot slot vordert SVA veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van een factuur van 31 juli 2023 van € 719,28 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 130,55, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
3.2.
SVA legt aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag dat [onderbewindgestelde] in strijd met de huurovereenkomst (en goed huurderschap) heeft gehandeld door (i) de huurwoning te exploiteren voor prostitutiedoeleinden, (ii) door het gehuurde onder te verhuren of aan anderen in gebruik te geven en (iii) door overlast en/of hinder te veroorzaken. Bij dagvaarding had SVA ook de aanwezigheid van drugs ten grondslag gelegd aan haar vordering. Tijdens de mondelinge behandeling heeft SVA die grondslag ingetrokken, omdat zij daarvoor geen bewijs had.
Aan de vordering tot betaling van de factuur van 31 juli 2023 legt SVA ten grondslag dat zij kosten heeft gemaakt voor het herstellen van een deur die beschadigd is na een politie-inval in het gehuurde. Die kosten komen voor rekening van de bewindvoerder.
3.3.
De bewindvoerder voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding en ontruiming
4.1.
Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder dient als goed huurder goed voor de gehuurde woning te zorgen en te voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem ervaart. Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro).
4.2.
De kantonrechter zal hierna afzonderlijk de drie tekortkomingen bespreken die door SVA ten grondslag zijn gelegd aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Prostitutieactiviteiten
4.3.
SVA stelt – op basis van ontvangen meldingen door omwonenden – dat er prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde worden verricht. De aanwezigheid van een vrouw in de woning en het komen en gaan van mannen gedurende de dag en de avond wijzen daarop.
De bewindvoerder betwist dat sprake is van een tekortkoming aan zijn zijde. Hij voert aan dat de vrouw die aanwezig was tijdens de bezoeken van SVA de toenmalige vriendin van [onderbewindgestelde] was. Zij verrichtte geen prostitutieactiviteiten. De mannen die op bezoek komen zijn vrienden van [onderbewindgestelde] .
4.4.
De kantonrechter overweegt dat het niet is toegestaan prostitutieactiviteiten te (laten) verrichten vanuit het gehuurde. Dat is in strijd met de algemene norm dat een huurder zich dient te gedragen als een goed huurder. Bovendien is dat gebruik strijdig met het bepaalde in de huurovereenkomst. Er is aldus sprake van een tekortkoming als vast komt te staan dat in het gehuurde sprake is van prostitutieactiviteiten.
4.5.
Gelet op de gemotiveerde betwisting door de bewindvoerder, had het op de weg van SVA gelegen om haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Dit heeft zij nagelaten. De enkele omstandigheid dat een vrouw aanwezig is in de woning – waarvan [onderbewindgestelde] bovendien onweersproken heeft aangevoerd dat zij zijn vriendin is – en dat [onderbewindgestelde] veel bezoek ontvangt van vrienden is in dit kader onvoldoende. Ook het aantreffen van vrouwenlingerie, een koffer met vrouwenkleding en een soort make-up tafeltje maakt niet dat sprake is van prostitutieactiviteiten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet vastgesteld kan worden dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten hebben plaatsgevonden. Een tekortkoming neemt de kantonrechter daarom niet aan.
Overlast
4.6.
SVA stelt dat sprake is van overlast bestaande uit het veelvuldig aanbellen bij omwonenden door bezoekers van [onderbewindgestelde] , urine in de portiek en de aanwezigheid van een kat in de portiek. Ter onderbouwing heeft SVA enkele klachten van omwonenden in de procedure gebracht.
4.7.
De door SVA gestelde overlast wordt door de bewindvoerder betwist. Hij voert aan dat [onderbewindgestelde] niet degene is die aanbelt, een kat heeft of urineert in de portiek. Wellicht wordt dat gedaan door bezoekers van [onderbewindgestelde] , maar als dat al zo is, is dat niet aan hem toe te rekenen, aldus de bewindvoerder.
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder gehouden is zich als goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat een huurder er zorg voor dient te dragen dat hij geen overlast of hinder veroorzaakt aan omwonenden. De huurder is op grond van artikel 7:219 BW Pro ook gehouden in te grijpen bij overlast veroorzaakt door derden die met toestemming van de huurder aanwezig zijn in of in de nabijheid van het gehuurde. Ook kan de huurder een verwijt worden gemaakt indien de huurder onvoldoende toezicht houdt op de gedragingen van zijn bezoekers.
4.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. SVA stelt niet dat [onderbewindgestelde] degene is die de gestelde overlast (aanbellen bij buren, eenmaal urineren in het portiek en de aanwezigheid van een kat) heeft veroorzaakt. De gestelde overlast zou zijn veroorzaakt door bezoekers van de woning van [onderbewindgestelde] . De kantonrechter is van oordeel dat [onderbewindgestelde] – en daarmee dus de bewindvoerder – geen verwijt gemaakt kan worden ten aanzien van de gestelde overlast. Niet is gebleken dat bezoekers van [onderbewindgestelde] een kat hebben meegenomen naar het gehuurde. Bovendien geldt dat de aanwezigheid van een kat – niet zonder meer – onrechtmatige overlast oplevert. Dat bezoekers van [onderbewindgestelde] aanbellen bij buren van [onderbewindgestelde] , is vervelend. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit enkele feit geen onrechtmatige overlast oplevert. Dit kan anders zijn indien sprake is van moedwillig en opzettelijk aanbellen. Dat is echter niet gesteld of gebleken. Ten aanzien van het eenmaal urineren in het portiek overweegt de kantonrechter dat dat overlastgevend is. Echter, niet is gesteld of anderszins gebleken dat [onderbewindgestelde] daarvan een verwijt gemaakt kan worden omdat hij niet heeft ingegrepen, dan wel onvoldoende toezicht heeft gehouden.
4.10.
De kantonrechter concludeert dan ook dat geen sprake is van een tekortkoming van de bewindvoerder in verband met overlast.
Ingebruikgeving aan derden
4.11.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de bewindvoerder erkend dat de neef van [onderbewindgestelde] samen met zijn gezin een aantal maanden in het gehuurde is verbleven tijdens afwezigheid van [onderbewindgestelde] . De neef van [onderbewindgestelde] heeft zich bovendien ingeschreven op dat adres in de Basisregistratie Personen. De kantonrechter is van oordeel dat gezien de lange duur waarin het gezin van de neef van [onderbewindgestelde] woonachtig was in het gehuurde, in combinatie met de omstandigheid dat de neef van [onderbewindgestelde] zich op het adres van het gehuurde heeft ingeschreven, er sprake is van ingebruikgeving van het gehuurde aan derden. Op grond van de Algemene Huurvoorwaarden van SVA is dit enkel toegestaan na voorafgaande toestemming van SVA . Door de bewindvoerder is niet aangevoerd dat SVA hiervoor toestemming heeft verleend. Het is de kantonrechter ook anderszins niet gebleken dat de bewindvoerder toestemming heeft verkregen van SVA om het gehuurde in gebruik te geven aan het gezin van de neef van [onderbewindgestelde] . Dit gebruik is aldus in strijd met de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde voorwaarden. Aldus is sprake van een tekortkoming.
Tenzij formule
4.12.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de bewindvoerder in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door het gehuurde mede te laten gebruiken door derden. De kantonrechter is ook van oordeel dat sprake is van een zodanige tekortkoming dat de ontbinding met ontruiming, zoals door SVA gevorderd, gerechtvaardigd is. Er is, anders dan door de bewindvoerder bepleit, geen sprake van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij weegt de kantonrechter de persoonlijke omstandigheden die door de bewindvoerder in beperkte mate zijn aangevoerd mee. [onderbewindgestelde] heeft belang bij het behoud van zijn woning. Dit belang wordt hier evenwel lichter gewogen dan het belang van SVA om haar verplichtingen als sociale woningverhuurder uit te voeren en ervoor te zorgen dat haar woningen niet buiten haar toestemming om aan anderen worden verhuurd.
Conclusie vordering ontbinding en ontruiming
4.13.
Het voorgaande leidt er toe dat de door SVA gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Nu geen sprake is van een spoedsituatie waarbij onmiddellijke ontruiming is vereist, zal de ontruimingstermijn worden gesteld op 4 maanden, in plaats van de door SVA gevorderde 14 dagen.
Huurbetalingen
4.14.
Niet is gebleken dat de bewindvoerder de huur over de maanden november en december 2023 onbetaald heeft gelaten. De (voorwaardelijke) vordering tot betaling van de huur over die maanden wordt dan ook afgewezen.
4.15.
Een bedrag van € 603,93 per maand aan gebruiksvergoeding na de ontbinding van de huurovereenkomst, tot aan de ontruiming zal – als onweersproken – worden toegewezen.
Betaling factuur 31 juli 2023 (€ 719,28)
4.16.
SVA stelt dat zij een deur in het gehuurde heeft moeten herstellen/vervangen doordat deze was beschadigd tijdens een politie-inval. SVA voert aan dat de schade verband houdt met het gehuurde en dat de politie met [onderbewindgestelde] is overeengekomen dat de politie de schade voor haar rekening neemt.
4.17.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:218 lid 1 BW Pro is de huurder aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de een verplichting uit de huurovereenkomst. Artikel 7:219 BW Pro bepaalt vervolgens dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.
4.18.
SVA heeft gesteld dat tijdens de politie-inval een persoon is aangehouden in het gehuurde, het betrof niet [onderbewindgestelde] . Onvoldoende staat vast of die persoon met toestemming in de zin van artikel 7:219 BW Pro in het gehuurde verbleef, laat staat of sprake is van een geval waarin het handelen van deze persoon heeft geleid tot schade aan het gehuurde. SVA heeft in dit kader onvoldoende gesteld. De enkele stelling van SVA dat er een afspraak is gemaakt tussen [onderbewindgestelde] en de politie dat de politie de kosten zou vergoeden is in dit kader in elk geval onvoldoende. De vordering tot betaling van die factuur wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
4.19.
Omdat beide partijen op enkele punten in het ongelijk worden gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij belast blijft met de eigen kosten.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen SVA en de bewindvoerder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres+plaats] met ingang van heden;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen 4 maanden na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres+plaats] , met alle personen en zaken die zich daar bevinden, te ontruimen en te verlaten en aldus ontruimd en verlaten te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SVA te stellen;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder om aan SVA een bedrag van € 603,93 per maand aan gebruiksvergoeding te betalen vanaf de dag van ontbinding tot aan de dag van ontruiming;
5.4.
compenseert de proceskosten zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.5.
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.