ECLI:NL:RBGEL:2024:4723

• Datum uitspraak: 22 juli 2024
• Publicatiedatum: 22 juli 2024
• Zaaknummer: AWB 23_7169
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.M. Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaken en proceskostenvergoeding in belastingzaak

In deze uitspraak van de Rechtbank Gelderland, gedateerd 22 juli 2024, betreft het een geschil over de waardebeschikking van een onroerende zaak, gelegen aan [locatie 1] te [plaats]. De belanghebbende, eigenaar van de woning, was het niet eens met de vastgestelde waarde van € 364.000, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld. De rechtbank heeft de waardebeschikking beoordeeld aan de hand van de beroepsgronden die door de belanghebbende zijn aangevoerd. De heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met een taxatierapport, maar de belanghebbende betwistte deze waarde en stelde een lagere waarde van € 346.000 voor. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, en verklaarde het beroep ongegrond. Echter, de rechtbank oordeelde ook dat de heffingsambtenaar verwarring had veroorzaakt door het verstrekken van drie verschillende matrixen met KOUDV-L-factoren, wat de belanghebbende noopte om in beroep te gaan. Daarom werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van de belanghebbende, vastgesteld op € 1.750, en het griffierecht van € 50. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke communicatie en consistentie in waarderingsprocedures.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 23/7169

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland , de heffingsambtenaar.

Samenvatting

Deze uitspraak gaat over de waardebeschikking voor de onroerende zaak aan de [locatie 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt de waardebeschikking aan de hand van deze beroepsgronden.

Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Belanghebbende krijgt dus geen gelijk. Wel krijgt belanghebbende proceskostenvergoeding voor het beroep. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Procesverloop

De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 364.000. Gelijktijdig met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Tiel voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [persoon A] , kantoorgenoot van gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [persoon B] , taxateur.

Feiten

1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar [jaar] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m² en is gelegen op een kavel van 261 m².

Beoordeling door de rechtbank

2. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de woning van € 364.000 onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [persoon B] van 27 november 2023. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 386.000. De waarde is onderbouwd met verkopen van twee vergelijkingsobjecten, beide gelegen te [plaats] , te weten:

- [locatie 2] (verkocht voor € 650.000 op [datum 1] 2021) en

- [locatie 3] (verkocht voor € 463.500 op [datum 2] 2022).

De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten waarbij rekening is gehouden met zowel de primaire objectkenmerken als type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en bijgebouwen als ook met een aantal andere beoordelingsaspecten, te weten op de aspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’, ‘voorzieningen’ en ‘ligging’ (KOUDV-L factoren). De heffingsambtenaar heeft zowel de woning als de vergelijkingsobjecten op de aspecten ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’ en ‘ligging’ gewaardeerd op ‘gemiddeld’ (score 3). Met betrekking tot het aspect ‘kwaliteit’ heeft de heffingsambtenaar de woning en vergelijkingsobject Dorpsstraat 8 gewaardeerd op ‘gemiddeld’ en het vergelijkingsobject [locatie 2] op ‘goed’(score 4). De woning is ten aanzien van het aspect ‘onderhoud’ gewaardeerd op ‘slecht’ (score 1), terwijl de vergelijkingsobjecten ‘goed’ respectievelijk ‘gemiddeld’ scoren. De heffingsambtenaar heeft de woning ten aanzien van het aspect ‘voorzieningen’ gewaardeerd als ‘matig’ (score 2), maar die van de vergelijkingsobjecten als ‘goed’ respectievelijk ‘gemiddeld’. De KOUDV-L-factoren in het rapport van 27 november 2023 wijken af van de eerder door de heffingsambtenaar aan de betreffende woningen toegekende factoren.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld ?

3. Belanghebbende bepleit in beroep een waarde van € 346.000. Hij geeft aan dat de vergelijkingsobjecten niet betwist worden en dat de beroepsgrond met betrekking tot de brandgang (erfdienstbaarheid) niet meer aan de orde is. De oppervlakte van de aanbouw van de woning (41 m2) is echter ten onrechte gewaardeerd op de prijs per eenheid van de woonruimte, waardoor de waarde van de woning lager dient te worden vastgesteld, aldus belanghebbende.

4. De taxateur beaamt dat de aanbouw ten onrechte hetzelfde is gewaardeerd als de prijs per eenheid van de woning. De prijs per eenheid van de aanbouw dient 75% te zijn van de prijs per eenheid van de woonoppervlakte, maar dat leidt niet tot een verlaging van de waarde van de woning.

5. De rechtbank is van oordeel dat ook wanneer de aanbouw gewaardeerd wordt op
75% van de gecorrigeerde prijs per eenheid, het taxatierapport van de heffingsambtenaar de beschikte waarde van € 364.000 onderbouwt. De lagere waardering van de aanbouw leidt namelijk tot een vermindering van de waarde van € 19.817. Als dit bedrag wordt afgetrokken van de waarde die in het rapport is vastgesteld (€ 386.000), dan komt de waarde uit op € 366.183, dus boven de beschikte waarde. Deze beroepsgrond faalt daarom.

Verzoek om proceskostenvergoeding

6. Belanghebbende verzoekt om een proceskostenvergoeding, omdat de heffingsambtenaar drie verschillende matrixen heeft overgelegd (één bij de waardebeschikking, één bij de uitspraak op bezwaar en één in de beroepsfase), die - ondanks het feit dat steeds dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd - andere scores op de KOUDV-L factoren vermelden. Dit maakt de waardering verwarrend; belanghebbende moest wel in beroep komen om duidelijkheid te verkrijgen over de juiste factoren, zo stelt de gemachtigde. De rechtbank is dit met gemachtigde eens en is van oordeel dat daarom aanleiding bestaat om een kostenvergoeding voor het beroep toe te kennen.

Conclusie en gevolgen

7. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en de waarde van de woning gehandhaafd wordt.

8. Gezien hetgeen is overwogen onder punt 6. krijgt belanghebbende wél een proceskostenvergoeding voor beroep toegekend. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De te vergoeden kosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op in totaal € 1.750 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 875 en een wegingsfactor 1). Tevens moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

9. Op grond van de Wet herwaardering proceskostenvergoeding WOZ en Bpm ^[1] zijn de daarin genoemde wijzigingen met betrekking tot de hoogte van de proceskosten-vergoeding op deze zaak nog niet van toepassing. De rechtbank merkt echter op dat de uitbetaling van de in deze procedure toegekende bedragen op de bankrekening van belanghebbende moet plaatsvinden, ongeacht of de belanghebbende in een (doorlopende) machtiging met zijn gemachtigde heeft afgesproken dat de gemachtigde is gerechtigd tot bepaalde vergoedingen (verbod vervreemding en verpanding).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr. C.H. den Blaauwen-Jansen, griffier.

De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030,
6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Wet van 20 december 2023 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken en de Wet op de belasting van personenauto’s en motorrijwielen 1922 in verband met het herwaarderen van de proceskostenvergoeding en vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Staatsblad 2023, 507.