Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10691137 \ CV EXPL 23-6322
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP NAAR BELGISCH RECHT XIOR STUDENT HOUSING N.V.,
te Antwerpen (België),
eisende partij,
hierna te noemen: Xior,
gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar,
tegen
1.[Student 1] ,
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
2.
[Student 2],
2.
[Student 2],
te [woonplaats] ,
niet verschenen,
3.
[Student 3],
3.
[Student 3],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
4.
[Student 4],
4.
[Student 4],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
5.
[Student 5],
5.
[Student 5],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
6.
[Student 6],
6.
[Student 6],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
7.
[Student 7],
7.
[Student 7],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
8.
[Student 8],
8.
[Student 8],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
9.
[Student 9],
9.
[Student 9],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
10.
[Student 10],
10.
[Student 10],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
11.
[student 11],
11.
[student 11],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
12.
[Student 12],
12.
[Student 12],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
13.
[Student 13],
13.
[Student 13],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
14.
[Student 14],
14.
[Student 14],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
15
. [Student 15],
15
. [Student 15],
te [woonplaats] ,
in persoon
16.
[Student 16],
16.
[Student 16],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
17.
[Student 17],
17.
[Student 17],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
18.
[Student 18],
18.
[Student 18],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
19.
[Student 19],
19.
[Student 19],
te [woonplaats] ,
niet verschenen,
20.
[Student 20],
20.
[Student 20],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
21.
[Student 21],
21.
[Student 21],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
22.
[Student 22],
22.
[Student 22],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
23.
[Student 23],
23.
[Student 23],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
24.
[Student 24],
24.
[Student 24],
te [woonplaats] ( [provincie] ),
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
25.
[Student 25],
25.
[Student 25],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
26.
[Student 26],
26.
[Student 26],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
27.
[Student 27],
27.
[Student 27],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
28.
[Student 28],
28.
[Student 28],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
29.
[Student 29],
29.
[Student 29],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
30.
[Student 30],
[Student 30],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen
31.
[Student 31],
[Student 31],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
32.
[Student 32],
[Student 32],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
33.
[Student 33],
[Student 33],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
34.
[Student 34],
[Student 34],
te [woonplaats] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: de studenten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2023
- de aanvullende producties 13 tot en met 19 van de studenten
- de aanvullende producties 20 en 21 van de studenten.
1.2.
Op 11 maart 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. De gemachtigde van Xior heeft daar een akte wijziging eis, tevens schriftelijke toelichting overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder besproken is.
1.3.
Na de mondelinge behandeling is op 27 maart 2024 door de studenten nog een akte uitlating genomen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Xior verhuurt onzelfstandige woonruimte aan studenten (studentenhuisvesting). De woonruimte waar het in deze procedure om gaat, bevindt zich aan [adres 1] in [plaats] (hierna: het complex). De huurprijzen zijn niet-geliberaliseerd.
2.2.
Op 1 januari 2020 heeft Xior een overeenkomst van dienstverlening gesloten met Borgondo Facilities B.V. Dat is een dochter van Xior. [partij 1] (hierna: [partij 1] ) is in die overeenkomst aangesteld om huismeesterdiensten uit te voeren in en buiten het complex.
2.3.
[Student 1] heeft de huurcommissie op 11 maart 2023 gevraagd om de eindafrekening van de servicekosten over het jaar 2020 te beoordelen. De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren en het rapport, dat daaruit kwam, voorgelegd aan huurder en verhuurder. Daarna heeft een zitting plaatsgevonden en op 5 juni 2023 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan in deze zaak met zaaknummer 2302122. Deze uitspraak is op 29 juni 2023 verzonden aan huurder en verhuurder en geeft, voor zover hier van belang, het volgende weer:
“
(…)
(…)
Zitting
Van dit complex zijn 45 verzoeken gelijktijdig behandeld. 7 van deze verzoeken hebben betrekking op het boekjaar 2020, waaronder het onderhavige verzoek. De overige verzoeken hebben betrekking op het boekjaar 2021.
(…)
Beoordeling
In beginsel worden slechts de door de huurder ter discussie gestelde kostenposten beoordeeld. De niet ter discussie gestelde kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder.
De huurders in deze 45 gelijktijdig behandelde verzoeken van het complex hebben niet allemaal een identiek verzoek en/of bezwaar ingediend. Bij lezing van al deze verzoeken en bezwaren blijkt echter dat er wel 1 gemeenschappelijk en algemeen bezwaar is, te weten dat de huurders twijfelen of de eindafrekening klopt. De verhuurder heeft namelijk meerdere eindafrekeningen aan huurders verstrekt voor de betreffende boekjaren en is daar vaak op teruggekomen met de mededeling dat er abusievelijk onjuiste facturen in waren verwerkt. De huurders hebben hierdoor het vertrouwen verloren en zijn procedures bij de Huurcommissie gestart. Ze willen - kort weergegeven - dat alle kostenposten door de Huurcommissie worden beoordeeld.
(…)
Gas/stookkosten en elektriciteit
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenposten in het onderzoeksrapport. (…)
Water
(…) De commissie herstelt hierbij deze kennelijke verschrijving. (…)
Huismeester
De huurder heeft aangegeven het niet eens te zijn met de berekening van de huismeesterkosten. Onder verwijzing naar het beleidsboek van de Huurcommissie meent de verhuurder dat 70% van de kosten aan de huurders doorberekend zou mogen worden.
(…)
De verhuurder heeft geen onderbouwing gegeven voor de verhoging van het uurloon en van het aantal doorberekende uren ten opzichte van de vorige verhuurder. Sterker nog, de verhuurder heeft aangegeven dat zij de uitgevoerde werkzaamheden niet nauwkeurig bijhoudt; er is geen logboek of andersoortige registratie van de uren en werkzaamheden. (…) Kortom: de commissie ziet geen aanleiding om van het eerdere oordeel van 14 maart 2023 en de daarop gebaseerde berekening in het onderzoeksrapport af te wijken.
Schoonmaak
Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de berekening van de kostenpost schoonmaak. (…)
Liftonderhoud
(…) De commissie houdt een bedrag van € 0,96 aan voor de kosten van het lift onderhoud.
Kostenposten klein onderhoud (ongediertebestrijding, brandbeveiliging, vervangen lampen en reparaties)
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenposten in het onderzoeksrapport. (…)
Groen onderhoud
(…) Gelet op het overgelegde fotomateriaal en de verklaringen ter zitting is de commissie, net als in de eerdere uitspraak van 14 maart 2023, van oordeel dat hier geen sprake is van een exclusief gebruik van een groenvoorziening. De tuin is niet afgebakend, elke omheining om het groen heen ontbreekt. Weliswaar blijkt uit de ingestuurde foto’s dat er borden zijn waarin wordt gewaarschuwd voor het privé karakter van de tuin, maar de verhuurder heeft onweersproken gelaten dat deze borden er nog niet waren in het jaar 2020. Wat betreft de klimop tegen de gevel, merkt de commissie op dat in beginsel slechts kosten kunnen worden doorberekend als er sprake is van een privé tuin waarin je kan zitten of wanneer er sprake is van een privé kijktuin. Klimop tegen de gevel is echter geen van beide; het is verfraaing van de muur. Kortom, de kosten voor het groen onderhoud mogen daarom niet aan de huurders worden doorbelast.
Stoffering
(…) De rapporteur heeft geen kostenpost stoffering opgenomen in het onderzoeksrapport en de commissie ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken.
Overige servicekosten en administratiekosten
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenposten in het onderzoeksrapport. De commissie neemt de berekening uit het onderzoeksrapport over.
(…)”
2.4.
[Student 1] heeft de huurcommissie op 12 maart 2023 gevraagd om de eindafrekening van de servicekosten over de maanden januari tot en met maart van het jaar 2021 te beoordelen. De huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren en het rapport, dat daaruit kwam, voorgelegd aan huurder en verhuurder. Daarna heeft een zitting plaatsgevonden en op 5 juni 2023 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan in deze zaak met zaaknummer 2302128. Deze uitspraak is op 29 juni 2023 verzonden aan huurder en verhuurder en geeft voor een groot deel hetzelfde weer als de uitspraak over servicekosten over het jaar 2020. In het navolgende worden wat onderdelen geciteerd:
Gas/stookkosten en elektriciteit
Partijen gaven ter zitting aan het in beginsel eens te zijn met de berekening van de gaskosten in het onderzoeksrapport. (…)
Een huurder heeft ter zitting aangegeven dat ze niet begrijpt waarom de elektriciteitskosten in dit onderzoeksrapport zoveel hoger zijn dan de elektriciteitskosten uit de onderzoeksrapporten van ditzelfde complex die op de zitting van februari 2023 zijn behandeld. De commissie merkt hierover op dat de verhuurder nu een extra factuur heeft verstrekt (…).
Water
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van de waterkosten in het onderzoeksrapport. De commissie neemt de berekening van het onderzoeksrapport over. (…)
Huismeester
De verhuurder heeft aangegeven het niet eens te zijn met de berekening van de huismeesterkosten door de rapporteur van de Huurcommissie. Onder verwijzing naar het beleidsboek van de Huurcommissie meent de verhuurder dat 70% van de kosten aan de huurders doorberekend zou mogen worden.
(…)
De verhuurder heeft geen onderbouwing gegeven voor de verhoging van het uurloon en van het aantal doorberekende uren ten opzichte van de vorige verhuurder. Sterker nog, de verhuurder heeft aangegeven dat zij de uitgevoerde werkzaamheden niet nauwkeurig bijhoudt; er is geen logboek of andersoortige registratie van de uren en werkzaamheden. (…) Kortom: de commissie ziet geen aanleiding om van het eerdere oordeel van 14 maart 2023 en de daarop gebaseerde berekening in het onderzoeksrapport af te wijken.
Schoonmaak
Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de berekening van de kostenpost schoonmaak. (…)
Liftonderhoud
(…) De commissie houdt een bedrag van € 0,25 aan voor de kosten van het lift onderhoud.
Kostenposten klein onderhoud (ongediertebestrijding, brandbeveiliging, vervangen lampen en contract hydrofoor)
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenposten in het onderzoeksrapport. (…)
Stoffering
(…) De rapporteur heeft conform het beleid van de Huurcommissie de kostenpost stoffering, bij gebrek aan facturen, vastgesteld op 0,00 en de commissie ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken.
Signaallevering
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenpost in het onderzoeksrapport. (…)
Belastingen
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de omstandigheid dat de commissie niet bevoegd is uitspraak te doen over deze kostenpost.
Overige servicekosten en administratiekosten
Partijen gaven ter zitting aan het eens te zijn met de berekening van deze kostenposten in het onderzoeksrapport. De commissie neemt de berekening uit het onderzoeksrapport over.
(…)”
2.5.
De (voorzitter van de) huurcommissie heeft ook uitspraak gedaan in zaken die door andere studenten zijn aangespannen. Voor zover de kantonrechter bekend zijn dat de zaken 555378 ( [Student 21] ), 2305865 ( [Student 33] ), 2304861 ( [Student 28] ), 2306011 ( [Student 29] ), 2305909 ( [Student 26] ) en 2303990 ( [Student 27] ) over servicekosten 2020 en 559481 ( [Student 3] ) en 2305641 ( [Student 23] ) over servicekosten 2021.
2.6.
Op 11 augustus 2023 heeft Xior aan [partij 1] het volgende gemaild: “
(…) Zoals je weet verdeel je je tijd / werkzaamheden over [adres 1] en [adres 2] . De assumptie is dat je de meeste tijd besteedt aan [adres 1] , namelijk ongeveer 86/87 % (voorheen 26 van de 30 uur), en de overige tijd wordt gemiddeld besteed aan [adres 2] (ca 13% voorheen de overige 4 uur per week). Zou je aub kunnen bevestigen dat bovenstaande aanname inzake de verdeling over de panden nog steeds klopt met de werkelijkheid? (…)” Daarop heeft [partij 1] gereageerd met: “
(…) Hierbij verklaar is dat de werkzaamheden zo zijn.” Bij de e-mails is een logboek gevoegd met werkzaamheden van twee weken in juli 2023.
(…) Zoals je weet verdeel je je tijd / werkzaamheden over [adres 1] en [adres 2] . De assumptie is dat je de meeste tijd besteedt aan [adres 1] , namelijk ongeveer 86/87 % (voorheen 26 van de 30 uur), en de overige tijd wordt gemiddeld besteed aan [adres 2] (ca 13% voorheen de overige 4 uur per week). Zou je aub kunnen bevestigen dat bovenstaande aanname inzake de verdeling over de panden nog steeds klopt met de werkelijkheid? (…)” Daarop heeft [partij 1] gereageerd met: “
(…) Hierbij verklaar is dat de werkzaamheden zo zijn.” Bij de e-mails is een logboek gevoegd met werkzaamheden van twee weken in juli 2023.
3.Het geschil
3.1.
Xior vordert bij vonnis, na vermeerdering van eis, uitvoerbaar bij voorraad:
- ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) de afrekening servicekosten 2020 ten aanzien van de huismeester vast te stellen op het aandeel van huurder in 70% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 32.220,00), de kosten van signaallevering vast te stellen op € 180,00 per jaar en de kosten van stoffering vast te stellen op € 240,00 per jaar;
- ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) de afrekening servicekosten 2020 ten aanzien van groenonderhoud vast te stellen op het aandeel van huurder in € 8.621,25;
- ten aanzien van alle gedaagden, met uitzondering van [Student 3] (gedaagde 3), de afrekening servicekosten 2021 ten aanzien van de huismeester vast te stellen op het aandeel van huurder in 70% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 36.362,76), de kosten van signaallevering vast te stellen op € 180,00 per jaar en de kosten van stoffering vast te stellen op € 240,00 per jaar;
- [Student 14] (gedaagde 14) te veroordelen tot betaling van € 1.018,99 betreffende de huur over juni en augustus 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
- [Student 7] (gedaagde 7) te veroordelen tot betaling van € 445,40 betreffende de huur over de maand december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
- [Student 20] (gedaagde 20) te veroordelen tot betaling van € 556,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;
met hoofdelijke veroordeling van de studenten in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vordering legt Xior ten grondslag dat ze het niet op alle punten eens is met de uitspraken van de huurcommissie over de servicekosten 2020 en 2021. Haar bezwaren zien op de posten huismeester, groenonderhoud, stoffering en signaallevering (RTVI - internet en televisie). Daarnaast hebben de (oud)studenten [Student 14] , [Student 7] en [Student 20] een achterstand in betalingen die ze ook moeten voldoen, aldus Xior.
3.3.
De meeste studenten voeren verweer. Volgens hen krijgen ze steeds herziene afrekeningen die gaan over de servicekosten en worden die afrekeningen door Xior niet (goed) onderbouwd. Daarom zijn ze naar de huurcommissie gegaan en die heeft de servicekosten naar beneden bijgesteld. De vaststellingen van de huurcommissie kunnen worden aangehouden, zo geven ze aan. Verder stellen [Student 14] , [Student 7] en [Student 20] dat de vorderingen die zijn ingesteld tegen hen onterecht zijn. De studenten concluderen tot niet-ontvankelijkheid van Xior, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Xior, met veroordeling van Xior in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verstekverleningen en buitenlandse partij
4.1.
[Student 2] (gedaagde 2) en [Student 19] (gedaagde 19) zijn in deze procedure niet verschenen. Tegen hen wordt verstek verleend. [Student 15] (gedaagde 15) heeft de kantonechter laten weten geen verweer te voeren tegen de vorderingen van Xior. De kantonrechter heeft daar kennis van genomen.
4.2.
Omdat één van partijen haar woonplaats in het buitenland heeft, zal ambtshalve worden beoordeeld of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is.
4.3.
De studenten hebben hun woonplaats in Nederland. Nederland is lidstaat van de Europese Unie. Op grond van de EEX Verordening (EU) nr. 1215/2012 wordt de gedaagde partij in beginsel opgeroepen voor een gerecht van de lidstaat waarin hij/zij woont. Een grondslag voor afwijking van deze hoofdregel is niet gesteld of gebleken. Dat betekent dat de Nederlandse rechter in dit geval rechtsmacht heeft. Gelet op de woonplaatsen van de studenten is de Rechtbank Gelderland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Arnhem, bevoegd van de vordering kennis te nemen.
4.4.
Niet gesteld of gebleken is dat partijen een rechtskeuze hebben gedaan. Er is sprake van een internationale consumentenovereenkomst waarop artikel 6 van de Verordening (EG) nr. 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst (Rome I) van toepassing is. Daarin is bepaald dat de overeenkomst gesloten door een natuurlijke persoon voor een gebruik dat als niet bedrijfs- of beroepsmatig kan worden beschouwd (de consument) met een andere persoon die handelt in de uitoefening van zijn bedrijf of beroep (de verkoper) beheerst wordt door het recht van het land waar de consument zijn gewone verblijfplaats heeft. Aldus is in dit geval Nederlands recht van toepassing.
Wat is de omvang van het geschil?
4.5.
Xior heeft een vordering ingesteld op grond van art. 7:262 BW. Uit dit artikel volgt dat als een van partijen zich na een uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter wendt, de hele uitspraak van de huurcommissie vervalt; ook ten aanzien van de posten waarover geen uitspraak van de kantonrechter is gevorderd. Dat betekent dat de kantonrechter in beginsel alle servicekostenposten die Xior in rekening heeft gebracht en die de huurcommissie heeft beoordeeld, opnieuw zal moeten beoordelen. Wel geldt dat voor zover partijen het met elkaar eens zijn over bepaalde punten die de huurcommissie heeft beoordeeld, de kantonrechter die kan overnemen.
4.6.
Gezien het voorgaande zal de kantonrechter in het navolgende de posten huismeester, groenonderhoud, stoffering en signaallevering beoordelen. De posten Gas/stookkosten en elektriciteit, water, schoonmaak, liftonderhoud, kostenposten klein onderhoud (ongediertebestrijding, brandbeveiliging, vervangen lampen en reparaties en contract hydrofoor), belastingen en overige servicekosten en administratiekosten worden over de jaren 2020 en 2021 vastgesteld conform de uitspraken van de huurcommissie.
4.7.
Ter zitting heeft Xior haar eis enkele malen gewijzigd; vermeerderd en verminderd. De vermeerdering van eis is hierboven bij 3.1 opgenomen. Die zag op groenonderhoud. De vermindering houdt het volgende in:
a. a) Xior heeft de vorderingen die specifiek zagen op betalingsachterstanden van [Student 14] , [Student 7] en [Student 20] ingetrokken;
b) Xior heeft de vorderingen op [Student 20] , [Student 23] en [Student 4] , voor wat betreft de kosten van stoffering, met € 19,71 verlaagd ten opzichte van de overige huurders (dus van € 240,00 per jaar naar € 220,29 per jaar).
Servicekosten
4.8.
Onder servicekosten wordt verstaan de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte (art. 7:237 lid 3, tweede zin BW). Het Besluit Servicekosten regelt, niet limitatief, wat onder servicekosten verstaan kan worden. Alleen de kosten die tussen partijen zijn overeengekomen komen voor vergoeding in aanmerking (art. 7:259 BW). In de huurovereenkomsten is in artikel 7 overeengekomen dat huismeesterkosten (70%), tuinonderhoud, afschrijving meubels in gemeenschappelijke ruimte en internet als servicekosten in rekening worden gebracht. In die zin moeten de studenten dus servicekosten betalen. In artikel 4.5 van de huurovereenkomsten is voor sommige posten aangegeven welke specifieke kosten in rekening worden gebracht. Van belang bij de beoordeling van de vraag of servicekosten bij de studenten in rekening kunnen worden gebracht is of de service daadwerkelijk geleverd is en of de verhuurder gebruik gemaakt heeft van het formulier voor servicekosten. De kantonrechter begrijpt dat Xior gebruik heeft gemaakt van het formulier. Daarom moet getoetst worden aan de wettelijke voorschriften en redelijkheid (art. 18 lid 3 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte). Xior moet stellen en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, onderbouwen dat de kosten zijn gemaakt. Dit kan door de huurder desgevraagd de gelegenheid te bieden tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan (art. 7:259 lid 3 BW).
Huismeester
4.9.
Xior heeft voor kosten huismeester in 2020 € 32.220,00 in rekening gebracht voor het hele complex en voor 2021 € 36.362,76. Dit betreft 70% van de totale jaarlijkse kosten.
Het aandeel per huurder is bepaald door dit aan de huurders samen in rekening te brengen gedeelte van de totale jaarlijkse kosten te delen door het aantal kamers in het complex (179).
Daarbij heeft Xior gesteld dat elke huurder zijn/haar aandeel in 70% van de totale jaarlijkse kosten moet betalen. Volgens Xior volgt uit het Beleidsboek Servicekosten van de huurcommissie dat de totale kosten van de huismeester niet volledig aan huurders doorberekend mogen worden, omdat de huismeester werkzaamheden uitvoert die voor zowel de huurders als voor de verhuurder van belang zijn. De huurcommissie houdt in principe een verdeling aan waarbij 70% van de kosten ten laste van de huurders komt en 30% ten laste van de verhuurder. Die gebruikelijke verdeling van 70/30 moet in dit concrete geval ook worden gehanteerd, aldus Xior. Zij heeft ter onderbouwing van die stelling gewezen op de omstandigheid dat [partij 1] 40 uur werkt en (slechts) 26 uur per week doorbelast wordt aan de studenten, op een logboek dat [partij 1] twee weken in juli 2023 heeft bijgehouden en op de e-mail van 11 augustus 2023. De studenten wijzen erop dat de huurcommissie kan afwijken van de 70/30 verdeling als blijkt dat de feitelijke werkzaamheden een andere verdeling rechtvaardigen. Volgens hen moet in dit geval van die 70/30 verdeling moet worden afgeweken. De voorgaande eigenaar/verhuurder bracht een lager uurloon in rekening en ook het aantal uren dat in rekening werd gebracht was lager. Net als de huurcommissie zijn de studenten voor een 50/50 verdeling.
4.10.
Op vragen van de kantonrechter ter zitting is namens Xior aangegeven dat - anders dan in de dagvaarding gesteld - [partij 1] 28 uur per week in het complex werkt. Hij werkt verder vier uur op een ander complex in de buurt, [adres 2] , en nog acht uur bij een complex in [plaats] . Zo wordt zijn werkweek van 40 uur ingevuld.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Xior met deze verklaring en met wat overigens is overgelegd (nog altijd) niet voldoende onderbouwd dat de totaal aan de huurders in rekening gebrachte bedragen staan voor de kosten van de door de huismeester ten behoeve van de huurders in het complex uitgevoerde werkzaamheden. Nog daargelaten dat de opgave van het aantal uren van de huismeester dat aan het complex wordt toegerekend niet eenduidig is, berust die opgave blijkens de onder r.o. 2.6. genoemde e-mailcorrespondentie kennelijk (in hoofdzaak) op een aanname. Het overgelegde logboek maakt dat niet anders, reeds omdat de opgave van werkzaamheden slechts een zeer korte periode (twee weken) bestrijkt. Dat een toereikende onderbouwing ontbreekt klemt temeer, omdat - naar niet ter discussie staat - de vorige verhuurder een lager aantal uren in rekening bracht.
Nu de studenten zich hebben aangesloten bij de redenering van de huurcommissie, komt dat de kantonrechter (ook) niet onredelijk voor. De kantonrechter zal daarom ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) de afrekening servicekosten 2020 ten aanzien van de huismeester vaststellen op het aandeel van huurder in 50% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 46.028,57), derhalve in € 23.014,29. Verder zal de kantonrechter ten aanzien van alle gedaagden, met uitzondering van [Student 3] (gedaagde 3), de afrekening servicekosten 2021 ten aanzien van de huismeester vaststellen op het aandeel van huurder in 50% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 51.946,80), derhalve in € 25.973,40.
Groenonderhoud
4.11.
In de dagvaarding heeft Xior uitgebreide overwegingen gewijd aan groen onderhoud. Echter: Xior had geen vordering verbonden aan die overwegingen. De studenten hebben de overwegingen wel gezien, want in punt 13 van de conclusie van antwoord hebben ze er een opmerking over gemaakt. Ter zitting heeft Xior haar eis vermeerderd en alsnog een vordering verbonden aan haar overwegingen over groenonderhoud. Daar hebben de studenten bezwaar tegen gemaakt. De kantonrechter heeft de eiswijziging vervolgens wel toegestaan, maar de studenten in de gelegenheid gesteld een nadere akte over groenonderhoud te nemen in het kader van hoor- en wederhoor. Die akte hebben zij genomen. In die akte hebben de studenten vervolgens (opnieuw) betoogd dat de eiswijziging van Xior in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De kantonrechter oordeelt (opnieuw) dat hier geen sprake van is. Een eiswijziging kan nog op een zitting (art. 130 Rv). Wel is het zo dat de eiswijziging niet aan [Student 2] (gedaagde 2) betekend is, dus de eiswijziging wordt ten opzichte van haar niet toegestaan. In het navolgende zal inhoudelijk op het groenonderhoud worden ingegaan.
4.12.
Xior stelt dat er tuinonderhoud plaatsvond in 2020, waarvoor [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) moeten betalen via de servicekosten. Er is volgens haar sprake van een gemeenschappelijke tuin, die zich achter het complex bevindt. Verder is er aan de zijkanten en aan de voorzijde van het complex een groenstrook die bestaat uit struiken en een tussen de verdiepingen opgaande begroeiing. De studenten betwisten dat sprake is van een gemeenschappelijke tuin. Ze staan achter het oordeel van de huurcommissie hierover. Volgens de huurcommissie heeft de groenvoorziening een openbaar karakter en is er dus geen sprake van exclusief gebruik. Zulk exclusief gebruik is volgens het Beleidsboek Servicekosten wel nodig, wil een vergoeding voor tuinonderhoud doorbelast mogen worden. De klimop is volgens de huurcommissie enkel verfraaiing van de muur en geen tuin en voor het onderhoud daarvan kunnen dus ook geen kosten in rekening worden gebracht.
4.13.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Het tuinonderhoud is een kleine herstelling die de huurder moet uitvoeren. Als de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert of laat uitvoeren, mogen de kosten hiervan aan de huurder of huurders doorberekend worden. De onderhoudskosten kunnen alleen aan de betreffende huurder doorberekend worden als hij/zij het exclusieve gebruiksrecht van de groenvoorziening heeft. Als de groenvoorziening een openbaar karakter heeft, blijven de onderhoudskosten voor rekening van de verhuurder. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de onderhavige tuin een openbaar karakter en kunnen de kosten voor tuinonderhoud dus niet aan de studenten worden doorbelast. De door Xior aangevoerde omstandigheid dat er bordjes in de tuin staan waarop staat “
eigen terrein [adres 2] (…) Parkeren alleen toegestaan voor vergunninghouders en bezoekers” en “
Welkom op Park [adres 2] . Op dit terrein ben je te gast, dit is privé terrein, zo geldt ook voor parkeren” doet niet af aan dit openbare karakter. Integendeel: het geeft juist aan dat een ieder vrij is van het terrein gebruik te maken en er zelfs mag parkeren. Daarnaast speelt mee dat het groen niet omheind is met bijvoorbeeld een hek(je) of bosschages. Voor de goede orde merkt de kantonrechter nog op dat hij het eens is met het oordeel van de huurcommissie dat klimop niet als tuin wordt gezien. De conclusie is dat Xior voor 2020 geen kosten voor groenonderhoud aan de studenten kan doorberekenen.
eigen terrein [adres 2] (…) Parkeren alleen toegestaan voor vergunninghouders en bezoekers” en “
Welkom op Park [adres 2] . Op dit terrein ben je te gast, dit is privé terrein, zo geldt ook voor parkeren” doet niet af aan dit openbare karakter. Integendeel: het geeft juist aan dat een ieder vrij is van het terrein gebruik te maken en er zelfs mag parkeren. Daarnaast speelt mee dat het groen niet omheind is met bijvoorbeeld een hek(je) of bosschages. Voor de goede orde merkt de kantonrechter nog op dat hij het eens is met het oordeel van de huurcommissie dat klimop niet als tuin wordt gezien. De conclusie is dat Xior voor 2020 geen kosten voor groenonderhoud aan de studenten kan doorberekenen.
Stoffering
4.14.
Xior wil voor stoffering € 20,00 per maand (€ 240,00 per jaar) in rekening brengen bij de studenten. Het gaat dan om vloerbedekking, gordijnen, een kapstok en een viltbord met punaises en verder om een combioven/magnetron, een koelkast met vriesvak, een afzuigkap inclusief koolstoffilter, pannensets en tafels en stoelen in de gemeenschappelijke keukens. De huurcommissie heeft geen bedrag voor stoffering toegekend. Nu de studenten niet hebben betwist dat hen roerende zaken ter beschikking zijn gesteld en het bedrag de kantonrechter redelijk voorkomt, ook gezien de door Xior overgelegde facturen, zullen deze kosten voor stoffering worden toegewezen. In de servicekosten mag een gebruiksvergoeding voor roerende zaken berekend worden.
4.15.
Wel geldt dat Xior, zoals is beschreven in overweging 4.7. hierboven de vorderingen op [Student 20] , [Student 23] en [Student 4] heeft verminderd, zodat het bedrag ten aanzien van hen op € 220,29 per jaar wordt gesteld.
Signaallevering
4.16.
Voor internet heeft Xior per student € 15,00 per maand in rekening gebracht. In totaal € 180,00 per jaar. De studenten zijn het met dit bedrag eens en betwisten ook niet dat ze over internet beschikken. De kantonrechter zal daarom de vordering van Xior die hierop ziet toewijzen. Uit de uitspraken van de huurcommissie blijkt namelijk niet (voldoende) duidelijk welk bedrag voor internet in rekening mag worden gebracht.
Tot slot
4.17.
Gelet op hetgeen hiervoor is geoordeeld, komen de vorderingen van Xior jegens [Student 2] (gedaagde 2) en [Student 19] (gedaagde 19) onrechtmatig of ongegrond voor, voor zover iets anders toegewezen zou worden dan ten aanzien van de andere studenten toegewezen wordt. Voor de vorderingen jegens [Student 15] geldt dat, hoewel [Student 15] geen verweer heeft gevoerd, deze niet onverkort toegewezen zullen worden. Xior heeft alle studenten in één procedure gedagvaard en de kantonrechter heeft de verweren van de andere studenten hierboven beoordeeld en geoordeeld dat niet alle vorderingen van Xior onverkort worden toegewezen. Er is geen goede reden om over de vorderingen jegens [Student 15] anders te oordelen. Als de kantonrechter dat zou doen, zou het ook rechtsongelijkheid in de hand werken.
4.18.
Xior wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de studenten worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
595,00
(2,50 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
714,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) de afrekening servicekosten 2020 voor wat betreft de kosten van de huismeester vast op het aandeel van de betreffende huurder in 50% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 46.028,57), derhalve in € 23.014,29;
5.2.
stelt ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] , [Student 4] en [Student 5] (gedaagden 1 tot en met 5) de afrekening servicekosten 2020 voor wat betreft de kosten van signaallevering vast op € 180,00 per jaar;
5.3.
stelt ten aanzien van [Student 1] , [Student 2] , [Student 3] en [Student 5] (gedaagden 1, 2, 3 en 5) de afrekening servicekosten 2020 voor wat betreft de kosten van stoffering vast op € 240,00 per jaar;
5.4.
stelt ten aanzien van [Student 4] (gedaagde 4) de afrekening servicekosten 2020 voor wat betreft de kosten van stoffering vast op € 220,29 per jaar;
5.5.
stelt ten aanzien van alle gedaagden, met uitzondering van [Student 3] (gedaagde 3), de afrekening servicekosten 2021 voor wat betreft de kosten van de huismeester vast op het aandeel van de betreffende huurder in 50% van de gemaakte kosten per jaar (groot € 51.946,80), derhalve in € 25.973,40;
5.6.
stelt ten aanzien van alle gedaagden, met uitzondering van [Student 3] (gedaagde 3), de afrekening servicekosten 2021 voor wat betreft de kosten van signaallevering vast op € 180,00 per jaar;
5.7.
stelt ten aanzien van alle gedaagden, met uitzondering van [Student 3] , [Student 4] , [Student 20] en [Student 23] (gedaagden 3, 4, 20 en 23) de afrekening servicekosten 2021 voor wat betreft de kosten van stoffering vast op € 240,00 per jaar;
5.8.
stelt ten aanzien van [Student 4] , [Student 20] en [Student 23] (gedaagden 4, 20 en 23) de afrekening servicekosten 2021 voor wat betreft de kosten van stoffering vast op € 220,29 per jaar;
5.9.
veroordeelt Xior in de proceskosten van € 714,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Xior niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.
53331 \ 40141