ECLI:NL:RBGEL:2024:4223

• Datum uitspraak: 7 juni 2024
• Publicatiedatum: 5 juli 2024
• Zaaknummer: 10699797
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: F.M.T. Quaadvliet
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over vochtproblemen en financiële tegemoetkoming tussen verhuurder en huurder

In deze zaak, behandeld door de Kantonrechter van de Rechtbank Gelderland, gaat het om een huurgeschil tussen de Stichting Talis, de verhuurder, en een huurder in Nijmegen. De huurder heeft een maand huur in 2021 niet volledig betaald, terwijl de verhuurder een financiële tegemoetkoming van € 712,58 had aangeboden vanwege vocht- en schimmelproblemen in de woning. De verhuurder stelt dat er een mondelinge overeenstemming was over deze tegemoetkoming, maar de huurder heeft de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend.

De procedure begon met een dagvaarding op 1 september 2023, gevolgd door verschillende conclusies en een mondelinge toelichting. De huurder heeft verweer gevoerd en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de verhuurder. De kantonrechter heeft de feiten en stellingen van beide partijen beoordeeld. De verhuurder heeft erkend dat er een compensatie is aangeboden, maar stelt dat de huurder finale kwijting moest verlenen voor de vochtproblemen.

De kantonrechter oordeelt dat het onduidelijk is waarom de verhuurder, jaren na de huurachterstand, alsnog betaling van de huur vordert. De rechter concludeert dat er een mondelinge overeenstemming was over de tegemoetkoming en dat de verhuurder niet alsnog recht heeft op huurbetaling. De vordering van de verhuurder wordt afgewezen, en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten van de huurder, die zijn begroot op € 100,00. Het vonnis is uitgesproken op 7 juni 2024.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Nijmegen

Zaaknummer: 10699797 \ CV EXPL 23-2611

Vonnis van 7 juni 2024

in de zaak van

STICHTING TALIS ,

te Nijmegen,

eisende partij,

hierna te noemen: Talis,

gemachtigde: mr. J.H. Hakvoort,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 september 2023 met producties
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek met producties
- de schriftelijke conclusie van dupliek met producties en de mondelinge toelichting daarop

- de akte reactie op producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt van Talis een woning in Nijmegen. De huurprijs bedraagt € 718,45 per maand.

2.2.

Omdat zich schimmel-/vochtproblemen in de woning voordeden heeft Talis diverse acties ondernomen en zijn er onderzoeken gedaan, onder meer door [bedrijf 1] , onderdeel van [bedrijf 2]

2.3.

Talis heeft op 1 december 2021 aan [gedaagde] het volgende bericht:

“
Laat ik beginnen met aan te geven dat ik het spijtig vind om te vernemen dat er de afgelopen jaren problemen zijn geweest in de woning die u van ons huurt en de overlast die u daardoor heeft ervaren. Ik begrijp dat dat erg vervelend is geweest, zeker gezien de luchtwegklachten van uw partner.

Talis verantwoordelijk

Tussen partijen bestaat naar ons idee geen verschillend beeld ten aanzien van de vocht en schimmelproblemen die zijn geconstateerd voor en na de renovatiewerkzaamheden van 2020 en wie daarvoor verantwoordelijk is. Begin van dit jaar is daar voor rekening en risico van Talis nog onderzoek naar gedaan door onderzoeksbureau [bedrijf 1] . Talis heeft de aanbevelingen uit het rapport overgenomen en de daaruit voortvloeiende werkzaamheden verricht. Daarmee zouden de klachten verholpen moeten zijn. Dit heeft Talis gedaan omdat wij ons verantwoordelijk voelen voor de ontstane gebreken en de daaruit voortvloeiende schade. (…)

Daarnaast hebben wij u een financiële tegemoetkoming aangeboden, groot € 712,58 ter compensatie van de overlast die er voor u en uw partner is ontstaan als gevolg van de vocht- en schimmelproblemen. U heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze tegemoetkoming.

Naar ons idee geven wij hiermee op redelijke wijze invulling aan hetgeen u van ons als verhuurder mag verwachten in deze, binnen de kaders van de artikelen 6:174, 7:206 en 7:208 BW en wensen wij nu tot een voor beide partijen passende afronding te komen. Hierbij wensen wij de gemaakte afspraken wel formeel vast te leggen, alvorens wij tot uitbetaling van de tegemoetkoming over gaan. (…)

Vaststellingsovereenkomst

Daarom stel ik u voor om deze brief voor akkoord te ondertekenen zodat partijen zich, ter voorkoming van onzekerheid of geschil, binden aan de inhoud hiervan bij wijze van vaststellingsovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 7:900 BW. Tevens verklaren partijen door ondertekening over en weer niets meer van elkaar te vorderen te hebben met betrekking tot de voor en na de renovatie in 2020 geconstateerde vocht- en schimmelproblemen in de woning die u van ons huurt (…).

Wanneer het door u ondertekende exemplaar bij ons binnen is gekomen zullen wij binnen 10 werkdagen de tegemoetkoming (…) overmaken (…). ”

2.4.

[gedaagde] heeft één maand huur in 2021 niet (volledig) betaald.

3. Het geschil

3.1.

Talis vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 826,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 696,90 vanaf 30 augustus 2023 tot en met de dag dat de volledige vordering is betaald, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vordering legt Talis ten grondslag dat [gedaagde] een maand huur in 2021 nimmer (volledig) heeft betaald. Dat bedrag van € 696,90 moet zij alsnog betalen. Daarnaast is rente vanaf dagvaarding verschuldigd omdat [gedaagde] te laat betaalt en moet [gedaagde] buitengerechtelijke incassokosten betalen (€ 129,40), omdat Talis haar heeft moeten aanmanen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Talis, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Talis, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Talis in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde] stelt dat zij Talis om compensatie heeft gevraagd voor de omstandigheid dat zij een aantal dagen niet in haar woning kon verblijven vanwege (renovatie-) werkzaamheden. Haar man heeft COPD. Talis was volgens haar met compensatie akkoord. Daarnaast zijn de vochtproblemen nog steeds niet helemaal verholpen, aldus [gedaagde] .

4.2.

Talis erkent dat (coulancehalve) compensatie is aangeboden, maar stelt dat ze daaraan de eis heeft verbonden dat [gedaagde] finale kwijting verleende voor de vocht- en schimmelproblematiek. [gedaagde] heeft niet getekend voor finale kwijting en dus heeft ze het compensatiebedrag niet ontvangen en/of mag ze niet een maand huur verrekenen, aldus Talis.

4.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Het is onduidelijk (gebleven) waarom Talis, enkele jaren nadat de huurachterstand ontstaan is, over is gegaan tot het alsnog vorderen van betaling van een maand huur uit het jaar 2021. Het staat haar uiteraard vrij achterstallige huur te vorderen, maar omdat partijen kennelijk onderhandeld hebben over compensatie ter hoogte van één maand huur, was enige toelichting op zijn plaats. Helemaal nu uit de door [gedaagde] overgelegde brief van Talis van 1 december 2021 duidelijk blijkt dat Talis niet coulancehalve, maar na erkenning van aansprakelijkheid over is gegaan tot het aanbieden van een financiële tegemoetkoming. Partijen hadden, zo blijkt uit de brief van 1 december 2020, overeenstemming over deze tegemoetkoming. Talis schrijft immers “
U heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze tegemoetkoming. ” Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan Talis dan niet alsnog betaling van de maand huur vorderen, na deze (mondelinge) overeenstemming dat over één maand geen huur verschuldigd (meer) was.

4.4.

Enkel over finale kwijting hadden partijen geen overeenstemming. [gedaagde] heeft namelijk de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend. Dat betekent echter niet dat Talis daarom alsnog recht heeft op huurbetaling. [gedaagde] wilde haar rechten op verdere schadevergoeding niet verspelen en heeft daarom niet getekend voor finale kwijting. Dat is mede gezien haar stellingen dat de vocht- en schimmelproblematiek nog steeds niet verholpen zijn, alleszins begrijpelijk.

4.5.

Talis is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op € 100,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vordering van Talis af,

5.2.

veroordeelt Talis in de proceskosten van € 100,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.T. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op

7 juni 2024.

610 \ 40141