Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10797503 \ CV EXPL 23-8255
Vonnis van 10 juli 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder of [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.F.G. Mulders,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.2. [gedaagde 2] ,
beide wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: huurders en afzonderlijk [gedaagde 1] respectievelijk [gedaagde 2] ,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024;
- de namens verhuurder overgelegde aanvullende producties 20 tot en met 23
- de namens huurders overgelegde aanvullende producties 25 tot en met 27.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op de zitting van 18 juni 2024. Verschenen zijn verhuurder en zijn echtgenote, bijgestaan door mr. Mulders, en huurders, bijgestaan door mr. L.G. De Rond (DAS). Mr. Mulders heeft pleitaantekeningen gehanteerd en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat verder tijdens de zitting is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen sluiten op 17 januari 2019 een huurovereenkomst betreffende de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te (5301 KM) [woonplaats] (hierna: het gehuurde) voor de duur van één jaar. Van toepassing zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (model ROZ 30-7-2003) (hierna: AB). De huurovereenkomst is verlengd voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedraagt op dit moment € 1.099,00 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
“(…)
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als zelfstandige woonruimte.
(…)
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
(…)
Woonplaats
8.Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van dit huurcontract, gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder.
(…)
Bijzondere bepalingen
13.1
huurder mag aan het gehuurde geen wijziging aanbrengen zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurder.
(…)
13.5
Huurder verplicht zich het buitenterrein te onderhouden/schoon te houden. Opritten voor aangelegen huurders/bewoners vrij te houden en auto’s te parkeren in de daartoe aangegeven parkeervakken. Opslag van goederen is op eigen risico van de huurder. Afval af te voeren in aanwezige gesloten containers. Geen materialen of goederen te plaatsen tegen de buitenwanden van het pand in verband met de aanwezige bekende brandpreventieregels. Dit alles genomen in de ruimste zin van het woord. Huurder is ermee bekend dat zonder dit beding de onderhavige overeenkomst niet zou zijn aangegaan en komt bij deze overeen dat een handelen in strijd met dit beding, verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te beëindigen.
2.3.
In de AB zijn onder andere de volgende artikelen opgenomen:
“(…)
Gebruik
1.1
Huurder dient het gehuurde - gedurende de hele duur van de overeenkomst - daadwerkelijk, behoorlijk en
zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming en met inachtneming van bestaande beperkte rechten en de van overheidswege, brandweer en de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde.(…)
Verandering van de inrichting of de gedaante door huurder
3.1
Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering van of
toevoeging aan de inrichting of de gedaante die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te (laten) brengen of te hebben.(…)
3.2
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de
inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.
3.3
Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van huurder nodig voor veranderingen of
toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balk, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin).
(…)
Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen
8.1
Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken,
te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, boten e.d. (…)
8.2
Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder erfafscheidingen, schuren, getimmerten
en andere opstallen te plaatsen, te wijzigen of te verwijderen.
(…)
Onderhoud
10.1
Huurder is ingevolge artikel 7:217 juncto 240 Burgerlijk Wetboek, deze huurovereenkomst of het gebruik verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurd een verhuurder is verplicht op verlangen van huurder de overige gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de
10.2
Het gestelde in 10.1 laat onverlet de in 3.8 opgenomen verplichting van huurder tot onderhoud, herstel en vernieuwing van door of vanwege huurder zelf aangebracht[e] voorzieningen.
(…)
10.4
Het hiervoor bepaalde laat onverlet de verplichting van ieder van partijen, die voorzieningen voor zijn rekening te nemen, die dienen te worden getroffen als gevolg van opzet, schuld, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van hemzelf of van personen voor wie hij aansprakelijk is.
(…)
Schade en aansprakelijkheid
12.1
Wanneer in, op of aan het gehuurde schade is ontstaan of dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, kabels, buizen, afvoeren, rioleringen, installaties en apparatuur, dient huurder de verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen.
(…)
12.6
Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.(…)
12.7
Huurder is gehouden tot het afsluiten van - en het instandhouden van - een adequate inboedelverzekering op gebruikelijke voorwaarden. Voor schade die valt onder de reikwijdte en dekking van een door huurder afgesloten inboedelverzekering dient huurder zich eerst tot zijn verzekeraar te wenden.
(…)
13.3
Het is huurder niet toegestaan:
a. in of bij het gehuurde dieren te houden die overlast veroorzaken;
(…)
13.4
Huurder zal omwonenden of huurders van hetzelfde gebouw of complex geen hinder of last bezorgen en er voor zorgdragen dat de bij hem met zijn goedvinden aanwezige derden alsmede zijn of hun bezoekers dit evenmin doen.
(…)
13.6
Huurder zal zich gedragen en het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.(…)”
2.4.
Het gehuurde bevindt zich op een bedrijventerrein en wordt omringd door, kantoorpanden, winkel- en productiebedrijven.
2.5.
Op 24 juni 2019 vindt de volgende WhatsApp-correspondentie plaats tussen partijen:
“ [gedaagde 2] : Goeden morgen, weet u hoeveel gewicht het dak terras aankan?
[eiseres] : G morgen [gedaagde 2] , je zou er normaal over moeten kunnen lopen. Wil je iets plaatsen dan ff overleggen. Misschien moet er dan iets van een vlonder onder…
[gedaagde 2] : Wij dachten om een jacuzzi te plaatsen
[gedaagde 2] : Weegt ongeveer 700 kg gevuld
[eiseres] : Pfff dat lijkt me te zwaar…zeker als je jullie er ook nog in gaan zitten…
[eiseres] : En heeft er ook mee te maken of er pootjes onder zitten die in de bitumen drukken
[gedaagde 2] : Wij hebben vlonders gehaald, idd.. en er zitten geen poten onder
[gedaagde 2] : Hij staat dus niet op de bitumen
[eiseres] : Volledig op eigen risico [gedaagde 2] ! Met name voor lekkage ! (…)”
2.6.
In augustus 2021 vindt correspondentie per e-mail plaats tussen partijen over een aantal klachten van verhuurder over huurders.
2.7.
Op 9 augustus 2023 schrijft de gemachtigde van verhuurder huurders aan over door verhuurder geconstateerde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en geeft hij huurders te kennen dat verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen. De gemachtigde van huurders reageert op 18 augustus 2023 op deze brief en geeft te kennen dat huurders de door verhuurder gestelde tekortkomingen betwisten en niet instemmen met het beëindigen van de huurovereenkomst.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met veroordeling van huurders om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te verlaten en ontruimen;
2. huurders veroordeelt tot betaling aan verhuurder van een bedrag van € 1.099,00 per maand, zijnde de periodiek door hen verschuldigde huurverplichting, vanaf de datum van de dagvaarding tot aan het tijdstip dat de huurovereenkomst wordt ontbonden;
3. huurders veroordeelt tot betaling van € 1.099,00 per maand aan verhuurder voor elke maand of gedeelte daarvan vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden voor de periode dat huurders in gebreke blijven het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van verhuurder te stellen;
4. huurders veroordeelt tot betaling van € 1.100,00 per maand vanaf de ontruimingsdatum tot aan het tijdstip dat verhuurder het gehuurde zelf heeft (doen laten) ontruimen,
met veroordeling van huurders in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt verhuurder - samengevat - dat vanaf 2020 sprake is van een aanhoudende reeks van tekortkomingen door huurders in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Huurders hebben volgens hem een langdurige, structurele betalingsachterstand laten ontstaan, hebben wijzigingen aan het gehuurde aangebracht zonder zijn toestemming, veroorzaken overlast, onderhouden het gehuurde slecht, gebruiken het gehuurde als bedrijfsruimte en het door huurders gebouwde kippenhok en de opslag van spullen leveren brandgevaar op. Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst, aldus verhuurder.
3.3.
Huurders voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van verhuurder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van verhuurder in de kosten van deze procedure. Huurders betwisten - kort gezegd - de door verhuurder gestelde tekortkomingen en stellen zich op het standpunt dat in ieder geval geen sprake is van enige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Daarbij komt dat, voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat, wanneer de schuldenaar in verzuim is (lid 2).
4.2.
Verder overweegt de kantonrechter dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv op verhuurder de stelplicht en, gelet op de betwisting door huurders, de bewijslast (en daarmee het bewijsrisico) rust van het bestaan van enige tekortkoming. Verhuurder beroept zich immers op het rechtsgevolg (ontbinding van de huurovereenkomst). Verhuurder moet dan ook voldoende en concrete feiten stellen ter onderbouwing van de verschillende tekortkomingen.
4.3.
De kantonrechter zal de door verhuurder gestelde tekortkomingen hierna achtereenvolgens beoordelen.
De betalingsachterstand
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat huurders in 2021 een betalingsachterstand hebben laten ontstaan. Daarnaast hebben huurders meermaals niet tijdig de verschuldigde huursom voldaan. Huurders hebben toegelicht dat zij vanwege een periode van ziekte van [gedaagde 2] in de zomer van 2021 een administratieve achterstand hebben opgelopen van vier weken en daarna hun betalingsverplichtingen hebben hervat. Zij hebben zich echter niet gerealiseerd dat zij de huur altijd vóór of op de eerste van de maand moeten betalen. Vanaf het moment dat dit voor hen duidelijk werd, hebben huurders zich aan die verplichting gehouden en inmiddels is al geruime tijd geen sprake meer van een betalingsachterstand.
4.5.
Hoewel in dit geval weliswaar sprake is geweest van verschillende tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkomingen in de gegeven omstandigheden van te geringe betekenis zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter de volgende omstandigheden meegewogen: het lange tijdsverloop, de hoogte van de (voormalige) huurachterstand en dat reeds geruime tijd geen sprake meer is van enige huurachterstand.
De overlast
4.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het grootste pijnpunt voor verhuurder is de door hem gestelde door de dieren van huurders veroorzaakte (geluids)overlast. Volgens verhuurder maken met name de twee hanen, maar ook de twintig kippen die huurders houden ontzettend veel lawaai en hebben buurtbewoners daar veel last van. Daarnaast liggen er regelmatig hondendrollen in de buurt van het gehuurde en is verhuurder er vrijwel zeker van dat deze afkomstig zijn van de twee honden van huurders.
4.7.
Huurders betwisten dat sprake is van overlast. Zij hebben tot augustus 2023 nooit een klacht ontvangen over (geluids)overlast door hun dieren. Zij hebben medio maart 2021 één keer een klacht gekregen over dierenuitwerpselen op de stoep van de naast het gehuurde gelegen winkel. Een week nadat huurders kennis hadden genomen van die klacht, hebben zij de afzetting rondom de tuin verhoogd van 80 centimeter naar 1 meter, zodat de jonge kippen niet meer over de afzetting konden springen. Huurders hebben verhuurder naar aanleiding van zijn e-mail van begin augustus 2023 gevraagd waar de overlast door de dieren specifiek uit bestaat, maar hebben daar nooit antwoord op gekregen. Tot slot betwisten zij dat de hondendrollen van hun honden zijn. Zij ruimen de uitwerpselen van de honden altijd op, aldus nog steeds de huurders.
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 7:213 BW zijn huurders gehouden zich als goed huurder te gedragen. Dit betekent - onder meer - dat zij zich dienen te onthouden van het veroorzaken van overlast aan omwonenden. Indien huurders desondanks overlast veroorzaken, is sprake van een tekortkoming. Ook uit de algemene huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst vloeit voort dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders ervoor zorg dienen te dragen dat zij aan omwonenden geen overlast veroorzaken. Daarbij geldt dat huurders aansprakelijk zijn voor overlast die wordt veroorzaakt door de door hen gehouden dieren.
4.9.
Verhuurder stelt dat hij de afgelopen jaren regelmatig door omwonenden en kantoorpersoneel is aangesproken op de (geluids)overlast van de dieren van huurders, maar heeft de door hem gestelde overlast alleen onderbouwd met een formulier ‘registratie overlast’ d.d. 11 juli 2023 met daarop handtekeningen van het kantoorpersoneel van een tegenover het gehuurde liggend bedrijfspand. Ook verhuurder zelf heeft dit formulier ondertekend. Als omschrijving van de klacht is het volgende opgenomen:
“Uw huurders houden kippen in hun voortuin. Dit geeft een hoop overlast binnen ons kantoor (denk aan het kraaien van de haan/hanen, het tokken van de kippen wat een geluid is gelijk aan een roestige schommel die heen en weer slingert). De kippen glippen ook met regelmaat de tuin uit, menig automobilist heeft al een noodrem moeten maken.”
Andere schriftelijke klachten of een nadere onderbouwing van de overlast heeft verhuurder niet in het geding gebracht. Huurders hebben onweersproken aangevoerd dat verhuurder, ook na hun specifieke verzoek daartoe, nooit concreet heeft gemaakt waarop de vermeende overlast ziet en dat zij pas bij het ontvangen van de dagvaarding bekend zijn geworden met de handtekeningenlijst van het kantoorpersoneel.
4.10.
Gelet op het verweer van huurders had het op de weg van verhuurder gelegen de door hem gestelde overlast nader te onderbouwen, hetgeen hij heeft nagelaten. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van overlast, laat staan dat het gaat om frequente en over een langere periode steeds terugkerende klachten van ernstige overlast die de grenzen van wat buren van elkaar moeten accepteren stelselmatig te buiten gaat en een situatie die huurders, ondanks waarschuwingen, hebben laten voortduren. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake.
Het zonder toestemming aanbrengen van wijzigingen
4.11.
Verhuurder stelt dat huurders kippenrennen, een jacuzzi en een waterleiding hebben geplaatst zonder zijn voorafgaande toestemming, hetgeen volgens hem in strijd is met artikel 13 lid 1 en lid 5 van de huurovereenkomst, artikel 1 en van 3 AB en publiekrechtelijke bepalingen.
4.12.
Volgens artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, anders dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder. Dit geldt niet indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Artikel 7:216 lid 1 BW bepaalt dat de huurder tot het moment van de ontruiming bevoegd is om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht. Volgens artikel 7:216 lid 2 BW is de huurder in beginsel niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen. Artikel 3 AB sluit aan bij voormelde wetsartikelen.
4.13.
De kantonrechter overweegt dat uit de overgelegde WhatsApp-correspondentie zoals weergegeven onder 2.5. blijkt dat huurders verhuurder wel degelijk om toestemming hebben gevraagd voor het plaatsen van de jacuzzi en dat verhuurder daarmee heeft toegestemd (met daarbij wel de waarschuwing “op eigen risico”, dat zag op eventuele lekkage). Wat het plaatsen van de jacuzzi betreft kan dan ook geen sprake zijn van een tekortkoming.
4.14.
Ten aanzien van de kippenrennen overweegt de kantonrechter het volgende. Niet in geschil tussen partijen is dat huurders geen toestemming hebben gevraagd aan verhuurder om kippenrennen te plaatsen in de voortuin van het gehuurde. De kantonrechter volgt huurders niet in hun stelling dat de kippenrennen deel uitmaken van de inrichting van de siertuin, waarvoor zij op grond van artikel 3.3. AB geen toestemming van verhuurder nodig hebben. Uit de door verhuurder overgelegde bevindingenbrief van de [Omgevingsdienst] d.d. 24 april 2024 volgt namelijk dat voor een dergelijke ren in de voortuin een omgevingsvergunning nodig is, dat in dit geval geen vergunning verleend kan worden en de rennen verwijderd moeten worden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben huurders echter verklaard dat zij, nadat zij door de gemachtigde van verhuurder hierover zijn aangeschreven, contact hebben gezocht met de gemeente en op basis van dat contact de kippenrennen hebben verplaatst naar de zijkant van het gehuurde, hetgeen volgens hen wel is toegestaan. Zij hebben ook weer gras gezaaid op de plekken waar de kippenrennen voorheen stonden, waardoor het gazon daar inmiddels ook al weer herstellende is. Uit de artikelen 7:215 en 7:216 BW, net als uit artikel 3.2 AB, volgt dat huurders in beginsel verplicht zijn om de (zonder toestemming van verhuurder aangebrachte) verandering(en) bij het einde van de huur ongedaan te maken. Dit betekent dat huurders daar tot het moment van de ontruiming (waar op dit moment geen sprake van is) nog de tijd voor hebben. In zoverre is dan ook geen sprake van een tekortkoming.
4.15.
Aangezien verhuurder niet aan zijn ontbindingsvordering ten grondslag heeft gelegd dat sprake zou zijn van een tekortkoming van huurders door een vergunningsplichtig bouwwerk, een kippenren, te realiseren, zonder een daartoe strekkende omgevingsvergunning, komt de kantonrechter niet tot een beoordeling of dat handelen een tekortkoming van huurders oplevert.
4.16.
Tot slot neemt de kantonrechter ook geen tekortkoming aan ter zake de aanleg van een waterleiding. Huurders hebben aangevoerd dat de in opdracht van hen door een loodgieter aangelegde waterleiding een tijdelijke, nagenoeg onzichtbare aanpassing aan het gehuurde betrof, die zij inmiddels hebben weggehaald. Zij hebben tijdens de zitting onweersproken gesteld dat er niets meer van te zien is. Aldus is, naar het oordeel van de kantonrechter, sprake van een verandering die huurders al voor het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan hebben gemaakt.
Brandgevaar bouw en opslag
4.17.
Verhuurder stelt dat het door huurders aan de zuidzijde van het gehuurde tegen de muur geplaatste kippenhok niet brandveilig is en dat door huurders ook brandonveilige houtopslag is gestald tegen de muur van de garage. Deze situatie is volgens verhuurder in strijd met artikel 13 lid 5 van de huurovereenkomst.
4.18.
Huurders hebben aangevoerd dat zij het kippenhok, nadat zij zijn aangeschreven door de gemachtigde van verhuurder op 9 augustus 2023, hebben verwijderd. Overigens was het hok, dat op wielen stond en verrijdbaar was, volgens hen gemaakt van brandwerend materiaal. De door verhuurder genoemde houtopslag betrof alleen een aantal door vocht weggerotte houtblokken, die zij na de brief van 9 augustus 2023 meteen hebben verwijderd, aldus huurders.
4.19.
De kantonrechter is van oordeel dat verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is geweest van een zodanig brandgevaarlijke situatie die door huurders in stand werd gehouden door het geplaatste kippenhok en de houtblokken. In zoverre is dan ook geen sprake van enige tekortkoming. Bovendien hebben huurders het kippenhok en de houtblokken meteen weggehaald toen zij daarop zijn aangesproken door (de gemachtigde van) verhuurder, zodat geen verzuim is ingetreden. Ontbinding van de huurovereenkomst is ook daarom niet mogelijk.
Slecht onderhoud en gebruik
4.20.
Verhuurder heeft nog gesteld dat huurders het gehuurde slecht onderhouden. De kantonrechter is echter van oordeel dat hij die stelling, tegenover de betwisting door huurders, slechts heeft onderbouwd met wat foto’s van onkruid op de parkeerplaats. Op basis hiervan kan niet worden geoordeeld dat sprake is van slecht onderhoud, laat staan van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen rechtvaardigen. Hetzelfde geldt voor het door verhuurder gestelde slechte gebruik van het gehuurde, omdat de vaatwasser al, kort nadat huurders het gehuurde betrokken, vervangen moest worden en de riolering regelmatig verstopt is geweest. Verhuurder heeft, mede gelet op de betwisting van huurders, niet aannemelijk gemaakt dat dit is gebeurd door toedoen van huurders c.q. dat dit is ontstaan door slecht gebruik van het gehuurde door huurders. Dit geldt ook voor de ruitschade. Huurders hebben deze gebreken steeds aan verhuurder gemeld en al deze gebreken zijn inmiddels verholpen in samenspraak tussen partijen. Zo zijn de kosten van een nieuwe vaatwasser door partijen gedeeld.
Oneigenlijk gebruik van het gehuurde
4.21.
Verhuurder stelt dat huurders dieren fokken en verkopen en ook de kippeneieren bedrijfsmatig verkopen en daarmee in strijd met de huurovereenkomst en AB handelen door het gehuurde als bedrijfsruimte te gebruiken.
4.22.
Huurders betwisten dat zij de woning gebruiken voor commerciële activiteiten. Zij hebben allebei een fulltime baan en geen tijd om daarnaast een onderneming vanuit huis het drijven. Huurders hebben weliswaar enkele honden- en kattennestjes gehad en hebben de jonge dieren verkocht, maar dat was niet op bedrijfsmatige basis. Het is heel gebruikelijk om jonge dieren niet zomaar weg te geven, maar een (kostendekkende) vergoeding te vragen. Dat wil niet zeggen dat daarmee sprake is van commerciële verkoop. De katten waren overigens al gesteriliseerd voordat huurders de brief van de gemachtigde van verhuurder van 9 augustus 2023 ontvingen. Ook wat betreft de kippeneieren is geen sprake van professionele verkoop. Zij geven de eieren weg aan buren, vrienden en familieleden, aldus nog steeds huurders.
4.23.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verhuurder, gelet op het gemotiveerde verweer van huurders, onvoldoende feiten gesteld voor het oordeel dat huurders het gehuurde gebruiken als bedrijfsruimte. Aangezien verhuurder zijn stelplicht heeft verzaakt en bovendien op dit punt geen concreet bewijsaanbod heeft gedaan, is nadere bewijslevering niet aan de orde.
Geen woonplaats hebben in het gehuurde
4.24.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft verhuurder, tot slot, nog gesteld dat [gedaagde 2] niet staat ingeschreven op het adres van het gehuurde en dat dit strijdig is met artikel 8 van de huurovereenkomst.
4.25.
De kantonrechter stelt vast dat artikel 8 van de huurovereenkomst huurders niet de verplichting oplegt om op het adres van het gehuurde ingeschreven te staan. Er staat weliswaar in dat artikel dat het adres van het gehuurde het werkelijke woonadres van huurder is, maar dat is in dit geval ook zo. Verhuurder stelt niet dat [gedaagde 2] zijn hoofdverblijf feitelijk niet in het gehuurde heeft. Of iemand ergens zijn hoofdverblijf heeft, wordt beoordeeld op basis van alle omstandigheden en zeker niet enkel op basis van de inschrijving in de Basisregistratie Personen. Het door verhuurder in dit kader gestelde levert dan ook geen tekortkoming op.
De conclusie
4.26.
Op basis van bovenstaande overwegingen concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van een tekortkoming die, op zichzelf of in onderling verband en samenhang bezien, ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen rechtvaardigt. De vorderingen van verhuurder zullen daarom worden afgewezen.
4.27.
De kantonrechter merkt tot slot nog op dat de communicatie tussen partijen verslechtert. Dit heeft de kantonrechter ook tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld. Alhoewel het begrijpelijk is dat het gehuurde emotionele waarde voor verhuurder heeft, omdat hij - zo bleek tijdens de mondelinge behandeling - het pand in eigendom heeft verkregen uit de erfenis van zijn vader, kan hij niet van huurders verlangen dat zij op dezelfde wijze met het gehuurde omgaan als verhuurder zelf zou doen. Zo ver strekt goed huurderschap niet. Daarentegen moeten huurders zich realiseren dat het houden van een aanzienlijk aantal dieren (20 kippen, 2 hanen, 2 honden en 3 katten) extra verantwoordelijkheden met zich meebrengt om overlast voor de nabije omgeving te voorkomen. Nu de huurovereenkomst blijft doorlopen, zullen partijen moeten proberen de onderlinge verstandhouding te verbeteren en een manier te vinden om als contractspartijen zaken met elkaar te regelen. De kantonrechter wijst er in dit kader op dat huurders tijdens de mondelinge behandeling hebben toegezegd dat zij bereid zijn de hanen weg te doen en, indien het echt noodzakelijk is, ook de kippen. De kantonrechter geeft partijen in overweging om daarover met elkaar in gesprek te gaan.
De proceskosten
4.28.
Verhuurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurders worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van verhuurder af;
5.2.
veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt verhuurder tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. en 5.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.
51588 \ 41245