Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10138464 \ CV EXPL 22-2851
Vonnis van 12 april 2024
in de zaak van
STICHTING PORTAAL,
te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Portaal,
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders Juristen/Incasso,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. M.Th.H.M.J. Aarts.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 maart 2023
- de akte van [gedaagde] van 9 juni 2023
- het getuigenverhoor van 12 oktober 2023
- het getuigenverhoor van 25 januari 2024
- het getuigenverhoor van 12 oktober 2023
- het getuigenverhoor van 25 januari 2024
- de conclusie na getuigenverhoren van Portaal
- de akte na enquêtes van [gedaagde] .
1.2.
Bij het sluiten van het getuigenverhoor van 25 januari 2024 heeft de kantonrechter met partijen afgesproken dat beide partijen gelijktijdig nog een korte akte mochten indienen naar aanleiding van de getuigenverhoren. De antwoordakte van de zijde van [gedaagde] , ingediend op de rol van 15 maart 2024, wordt daarom buiten beschouwing gelaten.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
De ontbinding van de huurovereenkomst
2.1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 31 maart 2023. In dat vonnis is geoordeeld dat Portaal voorshands voldoende heeft bewezen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden en is [gedaagde] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs daartegen.
2.2.
Het begrip hoofdverblijf is niet vast omlijnd. Het houdt in dat het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Bij de toets aan dit criterium zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Niet ieder (tijdelijk) verblijf ergens anders betekent dat een huurder niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Als een huurder echter vrij structureel ergens anders verblijft en de woning slechts als uitvalsbasis wordt gebruikt voor bepaalde (sociale) activiteiten, kan niet meer van het hoofdverblijf worden gesproken.
2.3.
Om aan zijn bewijsopdracht te voldoen heeft [gedaagde] nadere producties in het geding gebracht en in totaal twee getuigen doen horen. Het betreft [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ).
Portaal heeft in de contra-enquête drie getuigen doen horen. Het betreft [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ), [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4] ) en [betrokkene 5] (hierna: [betrokkene 5] ).
2.4.
De kantonrechter stelt voorop dat de rechter vrij is in de waardering van het bewijs. Zij is naar aanleiding van het tegenbewijs niet gaan twijfelen aan de juistheid van de aanvankelijk als vaststaand aangenomen feiten. De getuigenverklaringen vormen onvoldoende bewijs om de door Portaal voorshands bewezen feiten onaannemelijk te maken of uit te sluiten. Dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden is dus niet ontzenuwd. Zij overweegt in dit kader het volgende.
2.5.
[betrokkene 1] heeft vooral verklaard over de periode waarin hij het gehuurde voor [gedaagde] heeft opgeknapt (vanaf eind 2021 tot in de zomer van 2022) en niet over de periode daarvoor. In zijn getuigenverklaring zijn geen aanknopingspunten te vinden voor het tegenbewijs dat [gedaagde] moet leveren. Integendeel. [betrokkene 1] heeft immers verklaard dat hij niet uit eigen waarneming kan verklaren dat [gedaagde] regelmatig in het gehuurde aanwezig was. Hij bleef zelf wel eens slapen in het gehuurde en op die momenten was [gedaagde] er niet, aldus [betrokkene 1] . Verder heeft hij verklaard dat hij [gedaagde] in de periode van de verbouwing vier keer in het gehuurde heeft gezien. Ook als de periode waarin [gedaagde] de reis naar Afrika en Turkije heeft gemaakt niet wordt meegeteld, blijft er nog een lange periode over waarin de keren dat [betrokkene 1] [gedaagde] in het gehuurde heeft gezien op één hand te tellen zijn. De kantonrechter is van oordeel dat de getuigenverklaring van [betrokkene 1] niet overtuigend is. [betrokkene 1] heeft er bij het getuigenverhoor een aantal keer blijk van gegeven dat hij niet meer precies weet of twijfelt over wat hij heeft gezegd of gedaan en heeft afsluitend verklaard dat hij best een slecht geheugen heeft, omdat hij voor ongeveer € 30,00 per dag aan wiet rookt. Verder heeft hij tijdens het getuigenverhoor weliswaar betwist dat hij in het telefoongesprek met [betrokkene 5] op 9 juni 2022 de verklaring heeft afgelegd zoals [betrokkene 5] in zijn rapportage heeft omschreven (onder meer dat hij op dat moment al een half jaar in het gehuurde woonde), maar weet hij ook daarvan niet meer precies wat hij dan wel heeft verklaard.
2.6.
De verklaring van [betrokkene 2] biedt evenmin steun voor hetgeen [gedaagde] moet bewijzen. Zij kwam niet vaak in het gehuurde en in de periode dat [betrokkene 1] de woning aan het opknappen was, is zij er helemaal niet geweest. [betrokkene 2] heeft verder verklaard dat [gedaagde] regelmatig bij haar blijft slapen (vroeger was dat zo’n twee à drie keer per week en nu één of twee keer per week) en dat zij na terugkomst van [gedaagde] van zijn reis naar Afrika en Turkije nog twee keer in zijn woning geweest. Of [gedaagde] zich op dat moment ook in het gehuurde bevond, blijkt daaruit overigens ook niet.
2.7.
[betrokkene 3] , bewoonster van de woning op nummer [huisnummer] , heeft verklaard dat op het moment dat zij in 2019 in de flat kwam wonen, in het gehuurde een man met een Afrikaans uiterlijk woonde met een kindje en een vriendin. Die man heeft volgens haar in de zomer van 2021 de woning leeggehaald. Daarnaast heeft [betrokkene 3] verklaard dat in diezelfde zomer ene [betrokkene 1] zich heeft voorgesteld als de nieuwe buurman. Volgens [betrokkene 3] woonde hij toen samen met een vrouw in het gehuurde. Zij waren er meerdere keren in de week, overdag en ’s-avonds. [betrokkene 3] kwam [betrokkene 1] ’s-ochtends wel eens tegen als zij rond 06.00 uur thuis wegging naar haar werk. Zij heeft vanaf de herfst van 2021 meerdere malen de politie gebeld in verband met de overlast die zij dagelijks ervoer vanuit de woning toen [betrokkene 1] en zijn vriendin daar woonden. [betrokkene 3] heeft verder verklaard dat, nadat [betrokkene 1] in de zomer van 2022 was vertrokken uit de woning, zij ergens in juli 2022 een man in een Afrikaans gewaad tegenkwam die Engels tegen haar sprak. Volgens [betrokkene 3] was dit een andere man dan de Afrikaanse man die zij in 2019 heeft gezien. De man in het gewaad was veel ouder en had minder haar. Het is volgens [betrokkene 3] op twee handen te tellen hoe vaak zij deze man daarna nog heeft gezien. De man liep dan snel naar binnen en kwam kort daarna weer naar buiten. [betrokkene 3] had niet de indruk dat er in die tijd iemand anders in de woning woonde.
2.8.
[betrokkene 4] , beheerder leefomgeving (wijkbeheerder) bij Portaal sinds februari 2020, heeft verklaard dat hij [gedaagde] voor het eerst heeft gezien tijdens de mondelinge behandeling in deze procedure op 9 februari 2023. Daarna heeft hij hem in het begin met enige regelmaat (één à twee keer per week) gezien, maar na verloop van tijd werd het weer minder, aldus [betrokkene 4] . Hij heeft ook wel eens gezien dat [gedaagde] alleen post uit zijn postbus pakte en weer wegliep. In de twee à drie maanden voor het getuigenverhoor heeft hij [gedaagde] helemaal niet meer gezien, zo heeft [betrokkene 4] verklaard. [betrokkene 4] is een keer bij de woning van [gedaagde] geweest, omdat er bouwmaterialen op de galerij lagen opgeslagen en dat niet is toegestaan. Hij trof daar toen een “jonge meid” aan met een wat “Turks-achtige uitstraling” en heeft haar aangesproken op de bouwmaterialen. [betrokkene 4] heeft verklaard dat hij weet dat er ook een man bij deze vrouw hoorde, omdat hij hem op de camera’s heeft gezien. Hij heeft hen allebei wel vaker voorbij zien komen op de camera’s, aldus [betrokkene 4] .
2.9.
[betrokkene 5] , woonfraudespecialist bij Portaal, heeft verklaard dat de vorige wijkbeheerder al eerder contact met hem heeft gehad over het gehuurde, omdat er volgens die beheerder jongere mensen in het gehuurde woonden. De eerste keer dat [betrokkene 5] in het gehuurde was, heeft hij daar alleen een Marokkaanse vrouw aangetroffen. Dit was in de periode dat er overlastmeldingen kwamen. Korte tijd daarna is hij met de politie in de woning geweest met een noodhulp-inzet vanwege een melding van [betrokkene 3] van huiselijk geweld. [betrokkene 5] heeft verklaard dat hij van de vrouw die hij aantrof in het gehuurde het nummer van haar vriend [betrokkene 1] ( [betrokkene 1] ) heeft gekregen. Toen hij met [betrokkene 1] belde, vertelde deze hem dat [gedaagde] in Engeland was, dat hij de woning aan het opknappen was en dat hij daar al een half jaar woonde. Verder heeft [betrokkene 5] verklaard dat [betrokkene 6] hem heeft verteld dat er eerder wel Afrikaanse mensen in de woning hebben gewoond, maar niet [gedaagde] , en dat er, voordat [betrokkene 1] er ging wonen, een jongere Afrikaanse man was die jaren in de woning heeft gewoond. Deze verklaring sluit aan bij de schriftelijke verklaring van [betrokkene 6] , die als productie 5 bij de dagvaarding in het geding is gebracht. In deze schriftelijke verklaring heeft [betrokkene 6] ook verklaard dat [betrokkene 1] zich aan hem en de buurvrouw heeft voorgesteld als de nieuwe bewoner van het gehuurde.
2.10.
De aanvullende producties die [gedaagde] na het tussenvonnis heeft overgelegd, werpen verder geen nieuw licht op de zaak, terwijl de vóór het tussenvonnis overgelegde producties reeds waren meegewogen bij de bewijsbeoordeling en het oordeel dat Portaal voorshands heeft bewezen dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Niet in geschil tussen partijen is dat [gedaagde] regelmatig buiten - op een vaste plek aan de Waal - slaapt. Hoewel de kantonrechter wil aannemen dat [gedaagde] daarnaast regelmatig in het ziekenhuis opgenomen is geweest en bij vrienden heeft verbleven in verband met zijn precaire gezondheid, hebben de bewijsstukken van [gedaagde] , ook in onderling verband en samenhang bezien, onvoldoende twijfel gezaaid bij de kantonrechter over de voorshands bewezen geachte stelling van Portaal. [gedaagde] is dus niet geslaagd in het tegenbewijs dat hij moest leveren. Daarmee staat vast dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden.
2.11.
De kantonrechter is derhalve van oordeel dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door - in strijd met zijn verplichting op grond van artikel 8 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden - in die woning gedurende langere tijd geen hoofdverblijf te blijven houden. De mogelijke omstandigheid dat hij zijn verplichtingen als huurder in de toekomst wel zal nakomen maakt zijn tekortkoming uit het verleden niet ongedaan.
2.12.
De vraag is vervolgens of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Ingeval van huur van woonruimte, waarvan in dit geval sprake is, dient bij de beoordeling of de tekortkoming ernstig genoeg is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, rekening te worden gehouden met alle omstandigheden en dient het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
2.13.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden en zijn woonbelang, afgezet tegen de belangen van Portaal, niet tot de conclusie leiden dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding niet rechtvaardigt. Hierbij acht zij het volgende van belang.
Dat het voor [gedaagde] , gelet op zijn medische situatie, van belang is over eigen (hygiënische) woonruimte te beschikken en dat het voor hem gezien zijn financiële omstandigheden lastig is andere (geschikte) woonruimte te vinden wil de kantonrechter wel aannemen. Maar door zijn hoofdverblijf niet in zijn woning te hebben, is [gedaagde] als huurder feitelijk niet in staat (geweest) om de verantwoordelijkheid voor de wijze van het gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Portaal moet er bovendien voor zorgen dat haar woningbestand in de sociale sector eerlijk wordt verdeeld. De woningmarkt is erg krap en er zijn lange wachttijden voor sociale huurders. [gedaagde] houdt nu een woning bezet waar andere potentiële huurders uit de sociale huursector dringend op wachten. De belangen van Portaal wegen in dit geval zwaarder dan de belangen van [gedaagde] . Nu ontbinding van de overeenkomst reeds wordt toegewezen op basis van de tekortkoming ten aanzien van het hoofdverblijf rechtvaardigt de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat Portaal zich niet heeft gehouden aan haar verplichtingen uit artikel 2 Besluit Pro Gemeentelijke Schuldhulpverlening, geen andere conclusie.
2.14.
Gelet op voorgaande overwegingen zal de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden en [gedaagde] veroordelen de woning te ontruimen en verlaten. De kantonrechter ziet in de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] wel aanleiding de gebruikelijke ontruimingstermijn van twee weken te verlengen naar vier weken.
Daarnaast dient [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding tot aan de ontruiming de op dat moment geldende huurprijs aan Portaal te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente als gevorderd.
De huurachterstand
2.15.
Portaal heeft onweersproken gesteld dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 1.879,36 door de huurtermijnen over de maanden juli tot en met oktober 2022 onbetaald te laten. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen tot het betalen van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de afzonderlijke vervaldata van de huurtermijnen. [gedaagde] heeft nog verzocht hiervoor een betalingsregeling te treffen, maar daar zullen partijen in onderling overleg afspraken over moeten maken.
De proceskosten
2.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Portaal worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,74
- griffierecht
€
365,00
- salaris gemachtigde
€
714,00
(3,5 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.310,74
2.17.
De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als gevorderd.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde met onmiddellijke ingang;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde op het adres [adres+plaats] binnen vier weken na betekening van dit vonnis met al hetgeen daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Portaal te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Portaal te betalen een bedrag van € 1.879,36, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de afzonderlijke vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om, voor zolang hij het gehuurde niet geheel ontruimd en leeg aan Portaal ter beschikking zal hebben gesteld, per maand (waarbij een gedeelte van een maand als een maand zal gelden) aan Portaal te betalen de op dat moment geldende huurprijs, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijfde dag van de maand waarop de betreffende termijn betrekking heeft tot aan de dag van algehele voldoening;
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.310,74, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, en te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;
3.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
3.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.TH. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken door
mr. R.J.J. van Acht op 12 april 2024.
610 \ 41245