Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/420502 / HA ZA 23-262
Vonnis van 19 juni 2024
in de zaak van
1.[koper 1]2. [koper 2] ,
beiden wonend te Tiel,
eisende partijen,
advocaat: mr. E.M. van Veen,
tegen
1.[voornaam gedaagde 1] [gedaagde 1] ,
wonend te Tiel,
2.
[gedaagde 2], die zijn laatste woonplaats had te Tiel,
2.
[gedaagde 2], die zijn laatste woonplaats had te Tiel,
gedaagde partijen,
advocaat: mr. W.J.M. van Ophuizen,
Eisende partijen worden hierna gezamenlijk ‘kopers’ genoemd en gedaagde partijen gezamenlijk ‘ [gedaagde partijen] ’. Gedaagde onder 1 wordt ‘ [gedaagde 1] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 augustus 2023
- een brief van 1 december 2023 van kopers met producties 36 tot en met 40
- een B8-formulier van 1 december 2023 met een productie van [gedaagde partijen]
- de mondelinge behandeling van 15 december 2023, waarbij mr. Van Veen en mr. Van Ophuizen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt
- het (verkort) proces-verbaal over de op mondelinge behandeling gemaakte afspraken door partijen over het inschakelen van een deskundige voor nader onderzoek
- de akte houdende overleggen deskundigenrapport, alsmede opsomming resterende beslispunten met een productie van kopers (tevens houdende vermeerdering van eis)
- de akte uitlating deskundigenonderzoek en resterende geschilpunten ter beoordeling rechtbank van [gedaagde partijen] met twee producties
- de antwoord-akte uitlating deskundigen onderzoek van kopers met een productie.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[erflater] was de echtgenoot van [gedaagde 1] . Hij is, na de dagvaarding, op 19 maart 2023 te Tiel overleden.
2.2.
Bij koopovereenkomst van 24 januari 2022 hebben kopers van het echtpaar [gedaagde 1] (hierna: verkopers) de woning aan het adres [adres en plaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 450.000,-.
2.3.
Het gaat om een eengezinswoning uit 2001. De woning bestaat uit twee woonlagen. Boven het voorste deel van de onderste woonlaag bevindt zich een tweede woonlaag.
2.4.
De indeling van woonlaag op de begane grond is als volgt:
De hal tussen de keuken en de slaapkamer duiden partijen aan als ‘de lange gang’. De woning is voorzien van twee badkamers: een op de begane grond en een op de eerste verdieping. De badkamer op de eerste verdieping is als volgt gesitueerd:
(tekeningen afkomstig uit rapport Dick van Laar Bouwkundig ontwerp- en tekenbureau B.V., productie 33 Kopers)
2.5.
Voor de koop is gebruikgemaakt van het ‘Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)’ (hierna: de koopakte).
2.6.
Artikel 6 van de koopakte luidt, voor zover relevant:
“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
6.1
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.7.
Aan kopers is voorafgaand aan de bezichtiging een ingevulde ‘vragenlijst verkoop woning’ (hierna: de vragenlijst) verstrekt. Deze lijst was toen niet ondertekend. Bij het tekenen van de koopakte hebben verkopers een ondertekende vragenlijst aan kopers verstrekt. De ondertekende vragenlijst is inhoudelijk gelijk aan de eerder overhandigde ongetekende vragenlijst.
2.8.
In de vragenlijst staat bij ‘4. Kozijnen, ramen en deuren’ onder a. achter de vraag “
Wanneer zijn de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst geschilderd?” ‘2019’ ingevuld. De vraag “
Is dit gebeurd door een erkend schildersbedrijf?” is beantwoord met ‘ja’. Achter de vraag “
Zo ja, door wie?” is geschreven ‘ [naam schilder] ’.
Wanneer zijn de kozijnen, ramen en deuren voor het laatst geschilderd?” ‘2019’ ingevuld. De vraag “
Is dit gebeurd door een erkend schildersbedrijf?” is beantwoord met ‘ja’. Achter de vraag “
Zo ja, door wie?” is geschreven ‘ [naam schilder] ’.
2.9.
Bij ‘7. Installaties’ onder f. is de vraag “
Heeft u vloerverwarming in de woning” beantwoord met ‘ja’. De vraag “
Zo ja, waar?” is niet beantwoord.
Heeft u vloerverwarming in de woning” beantwoord met ‘ja’. De vraag “
Zo ja, waar?” is niet beantwoord.
2.10.
Kopers hebben zich laten bij staan door een aankoopmakelaar.
2.11.
Kopers hebben de woning op 7 januari 2022 in aanwezigheid van de verkopend makelaar bezichtigd. Zij hebben hem toen onder meer bevraagd over een lekkagespoor op het plafond in de zogeheten ‘lange gang’.
2.12.
Op 11 januari 2022 hebben zij de woning bouwtechnisch laten keuren. Hiervan is een keuringsrapport opgesteld.
2.13.
Op 14 februari 2022 hebben kopers de woning met een stukadoor en een loodgieter bezocht voor advies en het maken van offertes.
2.14.
De woning is op 1 april 2022 aan kopers geleverd.
2.15.
Bij brief van 24 april 2022 hebben kopers bij [gedaagde 1] onder andere geklaagd over:
( (het niet melden van) (eerdere) grote lekkages vanuit de badkamer op de eerste verdieping
( een zwaar beschimmelde ondervloer onder de laminaatvloer op de eerste verdieping
( het niet – anders dan beweerd door de verkoopmakelaar – verholpen zijn van een lekkage in de lange gang
( twee lekke ramen (één aan de voorzijde van de woning en één van de berging).
[gedaagde 1] is uitgenodigd om de gebreken zelf te komen onderzoeken en verzocht binnen twee weken voor deugdelijk herstel te zorgen.
2.16.
Op 23 juni 2022 heeft Aanpak Bouw en Riool in opdracht van kopers een camera-inspectie uitgevoerd in de rioolleiding op de eerste verdieping van de woning. Daarvan is op 2 augustus 2022 een rapport opgesteld. Daarin staat onder meer:
“Tijdens deze inspectie is vastgesteld dat de hoofdleiding welke vanuit de badkamer via de overloop en de tegenovergelegen slaapkamer naar de standleiding loopt ernstig verzakt ligt.
Door deze verzakking blijft de leiding ruim half gevuld met water en fecaliën.
Door deze verzakking is de leiding verruwd en zullen er altijd problemen blijven bestaan.
Tijdens spoelen van het toilet zou het water mogelijk niet vlot genoeg af kunnen voeren, waardoor bij een niet 100% waterdichte aansluiting van de manchet er lekkage zou kunnen optreden.
Tijdens de inspectie is op het geïnspecteerde deel van de leiding geen lekkage waargenomen, om dit nader te onderzoeken zou nader onderzoek uitgevoerd moeten worden.”
In het rapport is een prijsindicatie afgegeven voor nader onderzoek en het op het juiste afschot brengen van de verkeerd op afschot liggende leiding. Laatstgenoemde prijsindicatie betreft € 53.600 inclusief btw.
2.17.
Bij brief van 28 juni 2022 heeft mr. M.C. Boelen van DAS Rechtsbijstand [gedaagde 1] namens kopers aangeschreven, aansprakelijk gesteld voor een aantal (deels nieuw ontdekte) gebreken, waaronder een lekkage ter plaatse van de lichtkoepel op het dak, een lekkage door een dichtgestopte hemelwaterafvoer en een verzakte rioolleiding op de eerste verdieping en haar in de gelegenheid gesteld laatstgenoemd gebrek zelf te (laten) onderzoeken.
2.18.
De advocaat van verkopers heeft bij brief van 23 augustus 2022 inhoudelijk op de gestelde gebreken gereageerd en aansprakelijkheid afgewezen, met uitzondering van de klachten over de mechanische ventilator, de vaatwasser en het doorlopende toilet waarvoor partijen een bedrag zijn overeengekomen van € 1.050,-. [gedaagde 1] heeft dat bedrag (op enig moment) aan kopers voldaan.
2.19.
Op 2 november 2022 heeft Dick van Laar Bouwkundig ontwerp- en tekenbureau B.V. op verzoek van kopers een visuele inspectie uitgevoerd naar het rioolstelsel van de woning op de eerste verdieping. Van Laar heeft daarvan een verslag gemaakt. Daarin zijn ook bevindingen uit november 2022 van Aanpak Bouw en Riool opgenomen volgend op een advies van Van Laar om met een camera onder het bad te kijken in de badkamer op de eerste verdieping. Daarvoor is in de slaapkamer grenzend aan de badkamer een klein gat in de wand gemaakt en weer dichtgemaakt. Van Laar heeft zich onder meer gebogen over de aanwezigheid van vocht onder de laminaatvloer op de eerste verdieping en een vochtplek in het plafond op de begane grond. In zijn rapport staat onder meer:
“Mogelijke oorzaken en verdenkingen:
(…)
Ten gevolge van een verstopte liggende leiding zou er bij een koppeling tussen
twee buizen of ter plaatse van een aansluiting met een sanitair toestel water in
de vloer kunnen komen.
Een liggende leiding loopt vanaf de badkamer door slaapkamer 3. Als in deze
leiding een scheurtje of andere lekkage zit zou dit de plek in het plafond van de woonkamer kunnen verklaren. Waarschijnlijk is dit een zeer kleine lekkage gezien de omvang van de vochtplek in het plafond.
5.
Op het filmpje dat mij ter beschikking is gesteld zijn mij de volgende zaken
opgevallen:
Tussen tellerstand 4.01 en 5,31 van het filmpje is sprake van water in een
liggende leiding. Dit betekent dat er een "verzakking" is opgetreden. Hierdoor
kan snel ophoping van vuil ontstaan. Dit geeft verstopping van de riolering. Dit
verklaart nagenoeg zeker de water-/vocht overlast en schimmel door deze
verstopping(en) in het verleden.
6.
Op het bovengenoemde filmpje op tellerstand 2,44 is zichtbaar de liggende
leiding verloopt naar een smallere buis. De camera geeft aan dat er water in de
liggende leiding blijft staan. Dit komt omdat de hoofdleiding, te ver, is
doorgezakt tijdens de bouw. Hierin staat stilstaand water met dikke substantie
van fecaliën en papier. Deze substantie kan op enig moment niet meer
wegspoelen. Hierdoor hoopt het water zich op in de leiding van de andere
lozingstoestellen op en zoekt een plaats waar het het makkelijkst kan
wegstromen. (bijv. onder het bad).
Algemeen:
Volgens mij is het zeer onwaarschijnlijk dat de riolering aan de bovenzijde stuk
is en dien ten gevolge lek is waardoor water af kan geven aan de omgeving. In
dit geval de vloer.
Vocht onder de folie zou betekenen dat er vocht uit de constructie vloer
gecondenseerd is tegen de folie. Vocht tussen de folie en de ondervloer kan
betekenen dat er vocht van bovenaf is toegetreden tot de ondervloer. (Dit zou
ontstaan kunnen zijn ten gevolge van water dat uit de badkamer over de dorpel
onder het laminaat is gelopen). Ter plaatse van naden tussen de folie zou er
een transport tussen de ene en de andere laag kunnen ontstaan.
(…)
Conclusie
De enige goede manier om deze bouwfout met de daar uit voortvloeiende
overlast (lekkage) op te lossen is de betonvloer van de verdieping open te
hakken en de (verzakte) riolering te vervangen en waar nodig te herstellen. Er
dient een afschot te worden gerealiseerd zonder verzakkingen!”
Van Laar heeft de herstelkosten begroot op € 38.600,- inclusief btw, exclusief een stelpost voor het vervangen van de badkamer van € 12.400,- exclusief btw.
2.20.
Op 6 februari 2023 heeft Lekkage Expertise Nederland in opdracht van [gedaagde partijen] onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van lekkage op de eerste verdieping van de woning. In het daarvan gemaakte onderzoeksrapport staat onder meer:
“
Tijdens de Lekdetectie is er een actieve lekkage geconstateerd. De afvoer is een locatie voor de desbetreffende lekkage. De lekkage is weten op te sporen door een heetwaterafvoertest uit te voeren. Na deze test is er een significante verhoging van het vocht percentage geconstateerd in de woonkamer. Na deze test werd de situatie verhelderd.
Tijdens de Lekdetectie is er een actieve lekkage geconstateerd. De afvoer is een locatie voor de desbetreffende lekkage. De lekkage is weten op te sporen door een heetwaterafvoertest uit te voeren. Na deze test is er een significante verhoging van het vocht percentage geconstateerd in de woonkamer. Na deze test werd de situatie verhelderd.
Overigens werd ook na de heetwaterafvoertest een merkwaardige constatering gedaan met de IR-opname.
Thermische opheldering gaf de inspecteur namelijk meer zekerheid in zijn vermoeden van lekkage.
Thermische opheldering gaf de inspecteur namelijk meer zekerheid in zijn vermoeden van lekkage.
Tevens is er een drukdebiettest uitgevoerd. Dit werd gedaan om een lekkage vanuit de waterleidingen uit te sluiten. Deze test toonde negatief resultaat.
Tenslotte is er ook nog een heetwatersproeitest uitgevoerd op de voegen van de muren van de badkamer op de eerste etage. Dit werd gedaan om het voegwerk in de badkamer uit te sluiten. Ook deze test toonde negatief resultaat.”
Lekkage Expertise Nederland heeft geadviseerd: “
Benaderen van een erkende aannemer voor het repareren van de afvoer die loopt vanuit de badkamer naar de standleiding.”
Benaderen van een erkende aannemer voor het repareren van de afvoer die loopt vanuit de badkamer naar de standleiding.”
2.21.
Bij brief van 7 april 2023 heeft de advocaat van kopers aan de advocaat van [gedaagde 1] onder meer geschreven dat [gedaagde 1] Kopers onjuist heeft geïnformeerd over het jaar waarin de (buitenzijde van de) woning was geschilderd en haar wegens het niet voldoen aan haar mededelingsplicht op dit punt aansprakelijk gesteld voor een bedrag van € 6.000,-.
2.22.
Na de mondelinge behandeling van 15 december 2023 hebben partijen overeenstemming bereikt over het gezamenlijk inschakelen van Riofix en aannemer [naam aannemer] om de rioolleiding op de eerste verdieping (op lekkage) te onderzoeken en te adviseren over (mogelijk) herstel.
2.23.
Riofix heeft op 28 februari 2024 schriftelijk gerapporteerd over haar bevindingen aan de hand van een camera-inspectie, twee oplossingen benoemd en de kosten daarvan begroot. De onderzoeksresultaten van Riofix zijn:
“
Er is een lekkage vastgesteld in het riool op de eerste verdieping.
Er is een lekkage vastgesteld in het riool op de eerste verdieping.
Toilet op de eerste verdieping hebben wij verwijderd om een ingang te creëren voor het cameraonderzoek. De beelden hiervan zijn bijgevoegd.
Er is een verzakking in de leiding geconstateerd welke verstoppingen veroorzaakt. Als deze leiding verstopt zit komt er druk op de leiding en gaat deze lekken op de verbindingsstukken. De verzakking is al ontstaan tijdens de bouw van de woning; de leiding ligt in beton gegoten; zonder hak-/breekwerk kan deze leiding niet hersteld worden.
Er is op het moment van onderzoek geen verstopping en/of lekkage waargenomen. De leiding staat half vol met ‘vuil’ water.
Vochtschade is zichtbaar in het plafond van de woonkamer.
Op uw verzoek is er een offerte opgesteld door dhr. [naam aannemer] (afbouwspecialist),
[adres] .
Deze is bijgevoegd op de volgende pagina.”
2.24.
Riofix heeft twee mogelijke oplossingen aangedragen. Bij de eerste optie wordt de rioolleiding die in de betonnen verdiepingsvloer is verwerkt geheel uitgehakt en vervangen. De kosten daarvan zijn door Riofix begroot op € 51.273,- inclusief btw. Bij de tweede optie wordt een nieuwe standleiding gemaakt ter hoogte van de badkamer-wc die op de begane grond in de hal door middel van een koof aan het zicht wordt onttrokken. Riofix begroot de kosten daarvan op € 19.267,- inclusief btw. Volgens Riofix zal in beide gevallen de bestaande badkamer als verloren moet worden beschouwd. Zij begroot de kosten voor de aanleg van een nieuwe badkamer op € 30.367,- inclusief een stelpost van € 12.000,- voor ‘sanitair en tegels.’
2.25.
Kopers hebben een klacht ingediend tegen de verkopend makelaar bij de Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM. De klacht is bij beslissing van 13 januari 2023 ongegrond verklaard.
2.26.
Kopers zijn hiervan in beroep gekomen. De Centrale Raad van Toezicht heeft daarop bij beslissing van 27 september 2023 de uitspraak van de Raad van Toezicht Oost vernietigd, de klacht gegrond verklaard voor zover zij ziet op de onvolledigheid van de vragenlijst met betrekking tot de vloerverwarming, de verkopend makelaar berispt en de klacht voor het overige ongegrond verklaard.
3.Het geschil
3.1.
Kopers vorderen na wijziging en vermeerdering van eis – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
voor recht verklaart dat [gedaagde partijen] aansprakelijk is voor de schade die kopers lijden ten gevolge van de non-conformiteit van de woning en te bepalen dat [gedaagde partijen] deze schade aan kopers dient te vergoeden;
[gedaagde partijen] hoofdelijk veroordeelt om aan kopers een bedrag te betalen van € 101.459,87, te vermeerderen met wettelijke rente en € 4.459,02 aan deskundigenkosten;
met veroordeling van [gedaagde partijen] in de kosten van de procedure, inclusief nakosten, en voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente;
subsidiair
de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt waar het gaat om de te betalen koopprijs voor een bedrag van € 101.459,97 met veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van dat bedrag aan kopers, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde partijen] in de proceskosten;
meer subsidiair
de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 101.459,97, met veroordeling van [gedaagde partijen] tot betaling van dat bedrag aan kopers, te vermeerderen met wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde partijen] in de proceskosten.
3.2.
Kopers leggen – verkort weergegeven – het volgende aan hun vorderingen ten grondslag.
De woning heeft verschillende gebreken. De (liggende) rioolleiding van de badkamer naar de standleiding is verzakt en deze verzakking veroorzaakt verstoppingen en lekkages. De complete vloer van de eerste verdieping (laminaat inclusief ondervloer) en een deel van de overloop en tegenoverliggende slaapkamer en badkamer waren beschimmeld en vochtig. Er is anders dan gemeld geen vloerverwarming aanwezig in de ‘master bedroom’ op de begane grond. Er is sprake van een constructieve fout in de afvoer van de toiletten op de begane grond. De lichtkoepel van de badkamer is lek. Er zijn twee ramen lek. Er is een keukendeurtje kapot. De buitenzijde van de woning is anders dan in de vragenlijst staat vermeld niet in 2019 opnieuw geschilderd. Het schilderwerk aan de voorzijde is in 2016 ‘slechts’ opgelapt. De achterzijde is jarenlang niet opnieuw behandeld. [gedaagde 1] heeft hierover geen, dan wel afwijkende mededelingen gedaan.
De woning bezit daarom niet de eigenschappen die kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [gedaagde 1] heeft haar mededelingsplicht geschonden door kopers niet op de hoogte te stellen van de geconstateerde gebreken, die het woongenot wezenlijk aantasten. Dat brengt met zich dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst en dat [gedaagde partijen] aansprakelijk is voor de herstelkosten en gevolgschade.
3.3.
[gedaagde partijen] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van kopers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van kopers in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten, voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente.
4.De beoordeling
Het preliminaire verweer van [gedaagde partijen] slaagt niet
4.1.
[gedaagde partijen] stelt dat kopers niet hebben voldaan aan de substantiëringsplicht van artikel 111 lid 3 Rv. [gedaagde partijen] meent dat hieraan procesrechtelijke consequenties moeten worden verbonden.
4.2.
De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding. Aan [gedaagde partijen] kan worden toegegeven dat kopers onder het kopje ‘Verweren en gronden’ enkel stellen dat [gedaagde partijen] aansprakelijkheid voor de herstelkosten van lekkage van de rioolleiding in de badkamer erkent (waarbij rekening moet worden gehouden met een ‘nieuw voor oud-aftrek’) en aansprakelijkheid voor het overige betwist. Kopers hebben echter wel correspondentie tussen (de gemachtigden) van partijen in het geding gebracht en daarnaar in algemene zin verwezen. De rechtbank is van oordeel dat deze omissie een adequate behandeling van de zaak niet in de weg staat en [gedaagde partijen] heeft daarnaast niet goed uitgelegd op welke wijze zij daardoor in haar (procesrechtelijke) belangen is geschaad. Conclusie is dat het preliminaire verweer van [gedaagde partijen] niet slaagt.
Juridisch kader primaire en subsidiaire vordering
4.3.
De primair en subsidiair ingestelde vorderingen zijn alle gebaseerd op de stelling van kopers dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en sprake is van ‘non-conformiteit’.
4.4.
Partijen hebben een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling getroffen in de koopovereenkomst. Op grond van de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopakte hebben kopers de woning namelijk aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt, met dien verstande dat verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken (op het moment van levering van de woning) die het normale gebruik als woonhuis verhinderen, voor zover deze niet bekend of kenbaar waren voor kopers op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.
4.5.
Uitleg van de koopovereenkomst moet volgens de zogenaamde Haviltex-norm plaatsvinden. Omdat artikel 6.3 een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld, komt het daarbij in de eerste plaats aan op de betekenis die partijen naar gangbaar spraakgebruik redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen. Naar gangbaar spraakgebruik houdt een normaal gebruik als woonhuis in dat de woning op een voldoende veilige manier kan worden bewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Wat een koper onder normaal gebruik mag en mocht verstaan kan naast de hiervoor genoemde (meer) objectieve maatstaf, echter ook bepaald worden door de redelijke verwachtingen die hij mocht hebben gelet op de feiten en omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld de staat van de woning, de prijs, de ouderdom van de woning, de mededelingen van de verkoper of de verkopend makelaar en informatie waarover de koper voorafgaand aan de koop beschikt.
4.6.
Als sprake is van een gebrek dat aan het normaal gebruik in de hiervoor bedoelde zin in de weg staat, blijft de schade die daarvan het gevolg is op grond van de overeenkomst voor rekening van de koper als hij het gebrek bij het sluiten van de overeenkomst kende of als het gebrek kenbaar was. Een gebrek is voor de koper kenbaar als, op grond van wat hem bekend was, van hem verwacht mocht worden nader te onderzoeken of het gebrek zich voordeed en hij bij dat nader onderzoek te weten zou zijn gekomen dat het gebrek er was. In het algemeen zal aan een koper, ook een onvoorzichtige koper, niet kunnen worden tegengeworpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de eigenschappen van het gekochte, wanneer de verkoper dienaangaande naar de in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht had maar heeft nagelaten de koper op de hoogte te stellen van bij de verkoper bekende feitelijke gegevens die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag welke eigenschappen de koper met het oog op de beoogde bestemming van het gekochte mocht verwachten.
Vereiste van verzuim
4.7.
Kopers vorderen schadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst aan de zijde van [gedaagde partijen] . Daarvoor is in beginsel vereist dat sprake is van verzuim zoals bedoeld in artikel 6:81 BW. Voor zover nakoming nog mogelijk is zal de schuldeiser in beginsel de schuldenaar in gebreke moeten stellen om alsnog na te komen en daarvoor een redelijke termijn moeten geven. Onder omstandigheden kan op grond van de redelijkheid en billijkheid verzuim ook zonder ingebrekestelling intreden.
4.8.
[gedaagde partijen] heeft aangevoerd dat zij in geen van de door gemachtigden van kopers verzonden brieven in gebreke is gesteld om binnen een redelijke termijn tot herstel over te gaan. Volgens [gedaagde partijen] komen daardoor uitgevoerde herstelwerkzaamheden hoe dan ook niet meer voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank overweegt als volgt.
4.9.
In de brief van 24 april 2022 hebben kopers [gedaagde 1] een termijn van twee weken gegund voor het herstel van de laminaatvloer op de eerste verdieping, de lekkage in de lange gang, het folie van een keukendeurtje en de twee ‘lekke’ ramen. [gedaagde partijen] is dus wel degelijk in gebreke gesteld en een redelijke termijn gegund.
4.10.
Voor de lichtkoepel, de verstopte regenwaterafvoer, het schilderwerk en het ontbreken van vloerverwarming is die termijn niet gegeven, maar op die punten is geen sprake van non-conformiteit. Dat zal hierna worden toegelicht.
4.11.
Voor wat betreft de lekkage in de berging is de rechtbank van oordeel dat kopers mochten verwachten dat dit probleem op 1 april 2022 zou zijn verholpen, zodat sprake is van een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 BW. Ook dan treedt het verzuim zonder ingebrekestelling in.
4.12.
Conclusie is dat voor zover sprake is gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan de door kopers ingestelde vordering tot schadevergoeding niet reeds afstuit op het ontbreken van verzuim aan de zijde van [gedaagde partijen] .
De gebreken
4.13.
Kopers hebben in hun dagvaarding onder ‘de feiten’ een aantal gebreken genoemd. Vervolgens hebben zij onder de kop ‘Non-conformiteit’ gesteld dat de door hen geconstateerde gebreken het woongenot wezenlijk aantasten en sprake is van non-conformiteit. Kopers hebben als productie 34 een genummerde lijst met gebreken dan wel herstelkosten van gebreken in het geding gebracht. De rechtbank begrijpt dat kopers de gebreken die in de dagvaarding onder de feiten worden genoemd en terugkomen in de genummerde lijst aan hun primair ingestelde vordering tot schadevergoeding ten grondslag leggen. De rechtbank houdt de door kopers en ook [gedaagde partijen] gehanteerde nummering (waar mogelijk) hieronder aan.
4.14.
De rechtbank is van oordeel dat kopers gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde partijen] de aanwezigheid van de hierna te noemen gebreken bij de levering van de woning onvoldoende hebben onderbouwd en/of onvoldoende hebben onderbouwd waarom die gebreken het normale gebruik van de woning als woonhuis zoals bedoeld in 4.5 in de weg staan:
( (de staat van) het buitenschilderwerk (nr. 15)
( gebrekkig folie op een keukendeurtje
( een lekkende lichtkoepel van de badkamer op de begane grond (nr. 11)
( een constructieve fout in de afvoer van de toiletten op de begane grond (nr. 1+2)
( een verstopte regenwaterafvoer (nr. 13)
( de vloerverwarming (nr. 8)
Dit zal hierna puntsgewijs worden gemotiveerd. De vraag of kopers deze gebreken voorafgaand aan de koop kenden (of redelijkerwijs) kenbaar waren hoeft daarom niet te worden beantwoord.
Buitenschilderwerk
4.14.1.
Hoewel vast staat dat het buitenschilderwerk anders dan in de vragenlijst is aangegeven niet (volledig) in 2019 is uitgevoerd – [gedaagde partijen] heeft dat niet betwist – is geen sprake van een gebrek. Daarbij is relevant dat de kwaliteit van schilderwerk bij uitstek zichtbaar is voor kopers en dat in het voorafgaand aan de koop, op verzoek van kopers, opgestelde keuringsrapport het buitenschilderwerk wordt gekwalificeerd als ‘matig’ of ‘slecht’ en kopers is geadviseerd kozijnen, deuren, overstekken en boeiborden binnen 3 dan wel 5 jaar opnieuw te schilderen. Zij kregen daarin het advies het schilderwerk aan een kozijn (volgens Kopers dat van de berging) direct aan te pakken.
Verder kan schilderwerk – ook door een professional – meer of minder grondig worden uitgevoerd. Dat zal afhangen van waartoe opdracht wordt gegeven: van het volledig kaal maken van bestaand houtwerk en het opnieuw opbouwen van een kostbaar verfsysteem van hoge kwaliteit tot het enkel cosmetisch aanbrengen van een ‘likje’ verf van B-kwaliteit. Ook al zou het schilderwerk dus ouder zijn dan vermeld staat in de vragenlijst, mochten kopers gelet op wat zij konden zien en hen op grond van de keuring bekend was, redelijkerwijs niet verwachten dat het schilderwerk langer mee zou gaan dan zij meenden. Van een gebrek dat aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staat is geen sprake.
Folie keukendeurtje
4.14.2.
Dit geldt ook voor het folie op een keukendeurtje dat volgens kopers provisorisch zou zijn bevestigd. Dat doet niet af aan het normale gebruik van de woning. Overigens komt dit gebrek niet voor op de lijst van productie 34, tenzij kopers de opslagkosten voor een nieuw bestelde keuken in dit verband als hun schade zien.
Lichtkoepel
4.14.3.
Kopers hebben in hun dagvaarding enkel gesteld dat de lichtkoepel van de badkamer (op de begane grond) lek is. [gedaagde partijen] heeft dat betwist en erop gewezen dat kopers het bestaan van dit gebrek verder niet hebben onderbouwd. Dat is de rechtbank met [gedaagde partijen] eens. Kopers hebben weliswaar een factuur voor het vervangen van de lichtkoepel overgelegd, maar dat is op zichzelf onvoldoende onderbouwing van een bij levering van de woning aanwezig gebrek dat als een tekortkoming moet worden gekwalificeerd. Daarbij komt dat in het keuringsrapport bij 39.9 ‘Dakopening of lichtkoepel’ ‘Goed’ staat vermeld en bij ‘Overige opmerkingen dakopening’: “
Met betrekking tot de dakopening (koepel of dakraam) is kritisch gekeken naar eventuele gebreken. Denk hierbij aan lekke beglazing, overige lekkage en/of gebreken aan het hang en sluitwerk. Er zijn geen bijzonderheden of gebreken opgemerkt.”. De bouwkundige kon dus in januari 2022 geen gebreken aan de dakkoepel ontdekken.
Met betrekking tot de dakopening (koepel of dakraam) is kritisch gekeken naar eventuele gebreken. Denk hierbij aan lekke beglazing, overige lekkage en/of gebreken aan het hang en sluitwerk. Er zijn geen bijzonderheden of gebreken opgemerkt.”. De bouwkundige kon dus in januari 2022 geen gebreken aan de dakkoepel ontdekken.
Maar ook zal zou er wel sprake zijn van een lek dat al aanwezig was op het moment van levering van de woning aan kopers dan is de enkele aanwezigheid daarvan onvoldoende om te oordelen dat de woning op dat punt niet aan de overeenkomst beantwoordt. Kopers hebben niets gesteld over de precieze oorzaak van de lekkage en de ernst en frequentie ervan. Ook op dit punt is dus geen sprake van non-conformiteit op grond waarvan [gedaagde partijen] aansprakelijk is voor de herstelkosten.
WC’s begane grond
4.14.4.
Dit geldt ook voor de gestelde constructieve fout bij de wc’s op de begane grond. [gedaagde partijen] heeft het bestaan daarvan betwist en kopers hebben hun stelling op dit punt op niet toegelicht.
Hemelwaterafvoer
4.14.5.
Kopers stellen dat een hemelwaterafvoer verstopt zat waardoor regenwater via de gevel de woning binnen kon dringen. [gedaagde partijen] betwist dit. Kopers hebben deze stelling in de dagvaarding noch ter zitting geconcretiseerd. Dat had wel op hun weg gelegen. Verder is een enkele verstopping in een hemelwaterafvoer naar het oordeel van de rechtbank ook niet zonder meer een gebrek in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarvoor [gedaagde partijen] aansprakelijk is. Kopers hebben niet gesteld waarom dat in dat geval (gelet op de aard en de frequentie van de problemen) wel het geval zou zijn.
Vloerverwarming
4.14.6.
Vast staat dat de slaapkamer op de begane grond niet is voorzien van vloerverwarming maar (alleen) van een radiator. Kopers stellen dat de verkopend makelaar bij de bezichtiging van de woning heeft verklaard dat op de gehele benedenverdieping vloerverwarming aanwezig is. Kopers hebben hun stelling onderbouwd met een e-mail van de aankopend makelaar, de heer [naam aankopende makelaar] . Daarin staat:
“
Op 11 januari 2022 ben ik met jou en de bouwkundige aanwezig geweest bij de bouwtechnische keuring. Teven was aanwezig de verkopend makelaar de heer [naam verkopende makelaar] (…) Tevens was er een vraag van je aan verkoop makelaar van [naam verkopende makelaar] toen je op de 1e verdieping in de rechter slaapkamer een houten ombouw zag. Jij dacht, dat het van de vloerverwarming was. De verkopend makelaar vertelde aan[jou? rb]
dat er geen vloerverwarming op de slaapkamers van de 1e verdieping aanwezig was, maar zoals al eerder gemeld wel op de gehele begane grond.”
Op 11 januari 2022 ben ik met jou en de bouwkundige aanwezig geweest bij de bouwtechnische keuring. Teven was aanwezig de verkopend makelaar de heer [naam verkopende makelaar] (…) Tevens was er een vraag van je aan verkoop makelaar van [naam verkopende makelaar] toen je op de 1e verdieping in de rechter slaapkamer een houten ombouw zag. Jij dacht, dat het van de vloerverwarming was. De verkopend makelaar vertelde aan[jou? rb]
dat er geen vloerverwarming op de slaapkamers van de 1e verdieping aanwezig was, maar zoals al eerder gemeld wel op de gehele begane grond.”
Ter zitting hebben kopers verder toegelicht dat zij toen ook aan de verkopend makelaar hebben laten weten dat de aanwezigheid van vloerverwarming voor hen heel belangrijk was. Volgens mevrouw [koper 2] zelfs van doorslaggevende betekenis.
4.14.7.
[gedaagde partijen] betwist dat de verkopend makelaar dit heeft gezegd. Zij beroept zich op een e-mail van de makelaar van 30 mei 2022 aan kopers en op de uitspraak van de Raad van Toezicht Oost. In de e-mail staat:
“
Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 13 mei jongstleden hebben wij overleg gehad met [gedaagde partijen] . (…) U gaf tevens aan dat de hoofdslaapkamer niet voorzien is van vloerverwarming. De mogelijke aanwezigheid hiervan op deze positie in de woning is nimmer door ons aangegeven. Het aanbrengen van een airconditioning ter vervanging van de vloerverwarming blijft voor ons een onduidelijk verhaal betreffende de noodzaak
Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 13 mei jongstleden hebben wij overleg gehad met [gedaagde partijen] . (…) U gaf tevens aan dat de hoofdslaapkamer niet voorzien is van vloerverwarming. De mogelijke aanwezigheid hiervan op deze positie in de woning is nimmer door ons aangegeven. Het aanbrengen van een airconditioning ter vervanging van de vloerverwarming blijft voor ons een onduidelijk verhaal betreffende de noodzaak
daarvan die u klaarblijkelijk wilt verhalen op de verkoper.”
De Raad van Toezicht Oost heeft geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat de verkopend makelaar heeft gezegd dat er op de gehele begane grond vloerverwarming aanwezig was. Ook de Centrale Raad van Toezicht acht dat onvoldoende aannemelijk.
4.14.8.
De rechtbank overweegt als volgt. Voorop wordt gesteld dat uit het enkele feit dat in de vragenlijst is opgenomen dat er vloerverwarming in de woning is nog niet kan worden afgeleid dat die vloerverwarming zich in de gehele begane grond bevond. Die verwachting was alleen gerechtvaardigd indien de verkopend makelaar dat met zoveel woorden heeft gezegd. Partijen zijn het daar niet over eens. De rechtbank overweegt dat in het midden kan blijven of de verkopend makelaar dat heeft gezegd omdat kopers niet hebben uitgelegd waarom zij in dit geval een airconditioner hebben moeten aanschaffen (de kosten daarvan vorderen zij als schadevergoeding voor dit gebrek). Kennelijk kan de airconditioner ook warmte uitstralen, maar kopers hebben niet (onderbouwd) gesteld dat de aanwezige radiator onvoldoende warmte genereert en aangevuld moest worden met een airconditioner. Dit maakt dat deze schadevordering hoe dan ook niet kan worden toegewezen.
Gebreken die vaststaan en waarvoor [gedaagde partijen] aansprakelijk is
4.15.
De rechtbank is van oordeel dat de volgende gebreken vaststaan. Op die punten beantwoordt de woning niet aan de overeenkomst:
twee ‘lekke’ ruiten (nr. 10)
lekkage ‘lange gang’ (nr. 12)
lekkage bijkeuken, kranen en leidingen (nr. 9)
gebrekkige riolering eerste verdieping (nr. 4)
Op deze punten verkeert [gedaagde partijen] in verzuim en is zij schadeplichtig. Van bekendheid of onvoldoende onderzoek aan de zijde van kopers is geen sprake. Dit zal hierna worden toegelicht.
De ‘lekke’ ruiten
4.15.1.
De door kopers bedoelde ruiten zijn een ruit in de berging en een ruit aan de voorzijde van de woning. Kennelijk gaat het om ‘smalle ruiten’ van 1,5 bij 0,2 meter van dubbel glas (zie productie 23 en 37, onder 10, van kopers). De rechtbank gaat ervan uit dat kopers daarmee (het condenseren van) vocht bedoelen tussen het binnenste en buitenste glas. In objectieve zin maakt een dergelijk gebrek de woning niet zonder meer voor bewoning ongeschikt. De woning is ruim twintig jaar oud en dubbel glas kan op den duur ‘lek’ raken. Dat de ruiten relatief nieuw waren is gesteld noch gebleken. Op grond van de overeenkomst zou onder die omstandigheden geen sprake zijn van een gebrek waarvoor [gedaagde partijen] aansprakelijk is in die zin dat zij de herstelkosten moet vergoeden.
4.15.2.
Maar zoals hiervoor is overwogen kunnen ook mededelingen van de verkopend makelaar inkleuren wat een koper onder ‘normaal gebruik’ mag verstaan. Kopers stellen dat toen zij de woning op 7 januari 2022 bezichtigden zij tegen de verkopend makelaar hebben gezegd dat de ruiten er ‘apart’ uitzagen. Volgens kopers heeft de verkopend makelaar toen geantwoord dat de ruiten niet kapot, maar enkel ernstig vervuild waren. Dit heeft [gedaagde partijen] niet betwist. Kopers mochten op zich dan ook verwachten dat die ruiten (bij levering) niet kapot (lek) waren en hoefden daarom ook geen nader onderzoek meer te doen. Uit het keuringsrapport blijkt ook niet dat op dit punt kritische opmerkingen zijn gemaakt.
4.15.3.
Volgens [gedaagde partijen] hebben kopers dit gebrek niet aannemelijk gemaakt. Dat ziet de rechtbank anders. Kopers hebben al bij brief van 24 april 2022, dus zeer kort na levering, bij [gedaagde 1] hierover geklaagd. Ook hebben zij een factuur overgelegd van De Glasman B.V. van 2 juni 2022. Op grond hiervan concludeert de rechtbank dat de twee ruiten bij levering lek waren.
Kopers vorderen een bedrag van € 380,-. De rechtbank gaat ervan uit dat de vervangen ruiten even oud waren als de woning zelf. Een nieuw-voor-oud-aftrek is dan op zijn plaats. De rechtbank zal een bedrag van € 190,- aan schadevergoeding toewijzen.
Lekkage ‘lange gang’
4.15.4.
Kopers stellen dat zij bij de bezichtiging de verkopend makelaar hebben bevraagd over lekkageplekken in het plafond in de lange gang van de benedenverdieping. Zij stellen ook dat de verkopend makelaar heeft verklaard dat die afkomstig zouden zijn van een oude lekkage die in opdracht van [gedaagde 1] was verholpen.
Volgens kopers hebben er geen herstelwerkzaamheden plaatsgevonden aan het dak. Ter onderbouwing daarvan hebben zij een verklaring overgelegd van de heer [eigenaar B.V.] van Hendriks dak en geveltechniek B.V. [gedaagde partijen] voert niet aan dat wel degelijk herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Daarmee staat vast dat geen sprake is geweest van herstelwerkzaamheden aan het dak om een lekkage te verhelpen.
[gedaagde partijen] heeft niet gemotiveerd betwist dat de verkopend makelaar deze mededeling heeft gedaan. Ook de Centrale Raad van Toezicht is er in de klachtprocedure van uitgegaan dat de verkopend makelaar aan kopers heeft medegedeeld dat de lekkage op het plafond in de gang al was verholpen.
Kopers mochten daarop vertrouwen en hoefden daarom in beginsel ook geen nader onderzoek te doen, anders dan [gedaagde partijen] betoogt. De rechtbank ziet daarvoor ook geen aanwijzing in het keuringsrapport. Uit het keuringsrapport blijkt dat het lekkagespoor bij de keuring is ontdekt. In het keuringsrapport staat onder de kop ‘10.5 Plafonds in de woning’: “
Op het plafond zijn lekkage plekken visueel waarneembaar. Voor zover beoordeeld kan worden is deze lekkage niet meer actief.” Het rapport bevat ook een foto van de bewuste plek. [gedaagde partijen] heeft verder niet, althans onvoldoende uitgelegd waarom die conclusie niet getrokken had mogen worden en waarom kopers ondanks de mededeling van de verkopend makelaar tóch meer onderzoek hadden moeten doen.
Op het plafond zijn lekkage plekken visueel waarneembaar. Voor zover beoordeeld kan worden is deze lekkage niet meer actief.” Het rapport bevat ook een foto van de bewuste plek. [gedaagde partijen] heeft verder niet, althans onvoldoende uitgelegd waarom die conclusie niet getrokken had mogen worden en waarom kopers ondanks de mededeling van de verkopend makelaar tóch meer onderzoek hadden moeten doen.
Kopers hebben ter zitting aangevoerd dat zij de lekkageplek in omvang zagen toenemen althans verkleuren. [gedaagde partijen] heeft onvoldoende betwist dat bij levering (nog) sprake was van een niet opgeloste lekkage. De aanwezigheid van die lekkage bij levering van de woning staat daarmee vast. Kopers hoefden een dergelijke lekkage, gelet op de expliciete mededeling van de verkopend makelaar dat de lekkage was verholpen, redelijkerwijs niet te verwachten. Daarmee is sprake van een gebrek waarvoor [gedaagde partijen] aansprakelijk is.
4.15.5.
Kopers hebben ervoor gekozen dit gebrek laten herstellen door het gehele dak van de laagbouw te laten vervangen. Het gaat gezien de tekeningen van Van Laar van de begane grond (zie 2.4) om een behoorlijke oppervlakte van ca. 50 vierkante meter (werkkamer, slaapkamer, kleedruimte, badkamer, hal, toilet, bijkeuken en keuken). [gedaagde partijen] is echter slechts deels voor de daarmee gemoeide kosten aansprakelijk. Kopers mochten immers geen geheel nieuw dak verwachten, maar een dak dat net zo oud was als de woning zelf dat ook op een of meerdere plekken was gerepareerd. Ook geldt een nieuw-voor-oudaftrek.
De totale kosten voor het vervangen van het dak bedroegen € 6.950,- inclusief btw. Het is niet meer goed vast te stellen welke kosten gemoeid zouden zijn geweest met het enkel herstellen van de lekkage. De rechtbank zal de schade die voor vergoeding in aanmerking komt daarom schatten en stelt deze vast op een bedrag van € 1.000,-.
De lekkage in de berging
4.15.6.
Kopers hebben voldoende onderbouwd gesteld en [gedaagde partijen] heeft onvoldoende betwist dat op 14 februari 2022 bleek dat de kraan van de wasmachine in de berging lekte en dat sprake was van optrekkend vocht. Kopers hebben een verklaring van [naam medewerker] van Heduro Warmteservice overgelegd. Daarin staat dat hij op 14 februari 2022 de woning heeft bezocht om te adviseren over het vervangen van de cv-ketel en toen in de bijkeuken, waar de cv-ketel hing, een plas water aantrof, dat delen van de muur onder de kraan van de wasmachine groen waren uitgeslagen en dat in elk geval de kraan lek was en zo snel mogelijk moest worden.
[gedaagde partijen] heeft niet betwist dat de verkopend makelaar tegens kopers heeft gezegd dat deze lekkage nog voor de levering zou worden hersteld. Kopers mochten dan ook verwachten dat de bewuste lekkage op 1 april 2022 zou zijn verholpen. Dat is niet gebeurd. [gedaagde partijen] heeft de door kopers gestelde reparatiekosten van € 463,- niet betwist.
De rechtbank zal dit bedrag daarom toewijzen.
De rioolleiding van de badkamer op de eerste verdieping
4.16.
Het belangrijkste punt dat partijen verdeeld houdt is de lekkage ter hoogte van de badkamer op de eerste verdieping. Niet in geschil is dat sprake is van een lekkage en dat deze lekkage al aanwezig was toen de woning aan kopers werd geleverd. Verder staat tussen partijen vast dat kopers voorafgaand aan de koop hiervan niet op de hoogte waren of redelijkerwijs hadden kunnen zijn.
Kopers hebben voldoende onderbouwd gesteld en [gedaagde partijen] heeft onvoldoende betwist dat sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. Zo lang de oorzaak van de lekkage niet wordt weggenomen kunnen kopers geen gebruik maken van (de douche, de wc, de wastafel en het bad in) de badkamer.
Partijen discussiëren vooral over de precieze oorzaak van de lekkage en daarmee ook over de kosten van herstel.
4.16.1.
Naar het oordeel van de rechtbank staat voldoende vast dat er een probleem is met de rioolleiding. Dat blijkt genoegzaam uit alle rapportages (zie onder 2.16, 2.19, 2.20 en 2.23), ook uit de rapportage van de gezamenlijk benoemde deskundige Riofix.
4.16.2.
Gezien de omstandigheden van het geval is niet relevant waar het probleem zich precies bevindt. De rioolleiding is verwerkt in een betonnen vloer. Het gaat om een zogeheten breedplaatvloer, waarbij nadat de leiding daarop is bevestigd, deze ‘in het werk’ is volgestort met (constructief) beton en daarna is afgewerkt met een toplaag. Daarbovenop is een tegelvloer aangebracht. Om ofwel de lekkage in de leiding op te sporen of de verzakking te verhelpen zal hoe dan ook de rioolleiding in de badkamer moeten worden blootgelegd.
4.16.3.
Zoals is aangehaald onder 2.24 heeft Riofix twee opties geschetst om het probleem te verhelpen. Kopers vorderen na vermeerdering van eis vergoeding van de kosten van optie 1. De rechtbank volgt [gedaagde partijen] in hun standpunt dat kopers niet kunnen eisen dat in dit geval voor die optie wordt gekozen. Die optie houdt in dat de gehele rioolleiding vanaf de badkamer tot aan de standleiding wordt blootgelegd en vervangen. Dit is zeer ingrijpend en ook zeer kostbaar, terwijl er met de door Riofix voorgestelde optie 2 een resultaat wordt bereikt waarbij de woning weer de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. De badkamer kan dan weer worden gebruikt. Kopers hebben niet gesteld dat dit anders is. Dat deze oplossing mogelijk minder fraai is kan zo zijn, maar kopers hebben de rechtbank niet kunnen overtuigen waarom van hen niet kan worden gevergd deze oplossing te accepteren. De door kopers aangevoerde redenen dat alleen bij herstel conform optie 1 de woning weer is zoals zij deze hebben gekocht en weer is zoals zij deze mochten verwachten en dat optie 2 minder woongenot oplevert zijn daarvoor, tegen de achtergrond van een bijna 25 jaar oude, en sindsdien niet gemoderniseerde, woning niet voldoende. Een in een koof in de gang weggewerkte afvoer, kan tegen die achtergrond niet worden aangemerkt als een onvoldoende oplossing voor het gebrek. Dat [koper 1] een lange man is en hij, bij optie 2, meer zal moeten bukken, is niet toegelicht en kan reeds om die reden niet meewegen.
4.16.4.
Kopers zijn ook niet verplicht om herstel conform optie 2 te laten uitvoeren, echter voor de daaraan verbonden meerkosten, is [gedaagde partijen] niet aansprakelijk. [gedaagde partijen] heeft voor het geval zij aansprakelijk moet worden gehouden voor de herstelkosten de voor optie 2 begrote kosten van € 19.627,- niet betwist. Dat bedrag zal dan ook worden toegewezen.
4.16.5.
Partijen discussiëren ook over de vraag of [gedaagde partijen] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de badkamer. De rechtbank is met kopers eens dat ook in geval van optie 2 als gevolg van de hak- en breekwerkzaamheden om de riolering bloot te leggen de badkamer als verloren moet worden beschouwd. [gedaagde partijen] heeft niet uitgelegd waarom dit anders is. Kopers vorderen daarvoor een bedrag van € 30.367,- inclusief btw. Zij houden er hierbij echter geen rekening mee dat de badkamer al 23 jaar oud is. Ook al kunnen badkamers mogelijk heel lang mee, op enig moment zijn zij in economisch opzicht afgeschreven. Daarom moet rekening gehouden worden met een nieuw-voor oud-aftrek.
4.16.6.
Rekening houdend met die nieuw-voor-oud-aftrek stelt de rechtbank de door [gedaagde partijen] te vergoeden kosten verbonden aan het herstel van de (lekkage aan) de rioolleiding (inclusief herstelkosten van de badkamer) op de eerste verdieping vast op € 35.000,- inclusief btw. De vordering tot schadevergoeding zal op dit punt tot dat bedrag worden toegewezen.
Gevolgschade: aangetast laminaat op de eerste verdieping en vochtplek plafond woonkamer
4.17.
Kopers vorderen een bedrag van € 3.000,- ter vervanging van door vocht en schimmel aangetast laminaat en ondervloer op de eerste verdieping. [gedaagde partijen] betwist om meerdere redenen voor dit bedrag aansprakelijk te zijn. Zij wijst er onder meer op dat kopers de gevorderde kosten op geen enkele wijze hebben gesubstantieerd en dat sprake is van gevolgschade waarvoor zij op grond van artikel 6.3 van de koopakte niet aansprakelijk is. De rechtbank overweegt dat kopers erkennen dat verkopers niet aansprakelijk zijn voor gevolgschade, behalve wanneer de verkopers een verwijt treft. Zij hebben niet betwist dat wat betreft deze post sprake is van gevolgschade. Dat volgt ook uit hun stellingen dat de schade is opgetreden als gevolg van een lekkage door een verzakte rioolleiding in de badkamer op de eerste verdieping. Kopers hebben niet althans onvoldoende onderbouwd gesteld dat verkopers hiervan een verwijt valt te maken. Conclusie is dat de vordering tot schadevergoeding op dit punt wordt afgewezen.
4.18.
Kopers vorderen een bedrag van € 3.368,- voor het doen herstellen van de zichtbare vochtschade in het plafond van de woonkamer. [gedaagde partijen] betwist dat deze volgens haar nauwelijks zichtbare vochtplekken zijn veroorzaakt door lekkage vanuit de riolering op de eerste verdieping. Zij voert aan dat in het rapport van Riofix enkel staat dat vochtschade zichtbaar is.
Naar het oordeel van de rechtbank is ook hier sprake van gevolgschade die een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. In ieder geval hebben kopers niet onderbouwd gesteld dat geen sprake is van gevolgschade. Deze gevolgschade komt op grond van de overeenkomst tussen partijen niet voor vergoeding in aanmerking. Niet gesteld of gebleken is dat aan verkopers hiervan een verwijt valt te maken. De vordering tot schadevergoeding zal daarom op dit punt worden afgewezen.
Geen gedeeltelijke ontbinding of nadeelsopheffing
4.19.
Wat betreft de hiervoor behandelde gebreken hoeft de door kopers subsidiair gestelde grondslag (gedeeltelijke ontbinding op grond van non-conformiteit) niet meer te worden behandeld. Ook in dat geval is namelijk vereist dat sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik van de woning als woonhuis in de weg staat. Voor zover daarvan geen sprake is, kan de overeenkomst ook niet op die grond gedeeltelijk worden ontbonden. Voor zover daarvan wel sprake is, is de vordering op de primaire grondslag al toegewezen. Voor wat betreft de meer subsidiaire grondslag overweegt de rechtbank dat kopers onvoldoende gesteld hebben om de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling te wijzigen en het nadeel op te heffen dat kopers lijden bij instandhouding van de overeenkomst door [gedaagde partijen] te veroordelen tot het betalen van herstelkosten. Voor zover kopers er zich op beroepen dat mededelingsplichten zijn geschonden (vgl. art. 6:228 lid 1 aanhef en onder b BW) is de enkele stelling dat dit is gebeurd onvoldoende. Buiten het hiervoor al behandelde hebben kopers niet (voldoende gemotiveerd) gesteld wat verkopers aan kopers hadden moeten meedelen, maar dat ten onrechte niet hebben gedaan.
Wettelijke rente
4.20.
Kopers vorderen ook wettelijke rente over de door hen gevorderde schadevergoeding. De wettelijke rente zal worden toegewezen over het bedrag aan toegewezen schadevergoeding vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
Kosten deskundigen
4.21.
Kopers vorderen ook de kosten van de door hen ingeschakelde deskundigen. Het gaat om een totaalbedrag van € 4.459,02. Redelijke kosten ter vaststelling van aansprakelijkheid en schade komen als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. Er is voldaan aan de zogeheten dubbele redelijkheidstoets: het was redelijk dat kopers deskundigen met betrekking tot de riolering op de eerste verdieping hebben ingeschakeld om aansprakelijkheid en schade vast te stellen. [gedaagde partijen] heeft de gestelde kosten ook niet betwist. De hoogte van de kosten was naar het oordeel van de rechtbank ook redelijk. Dit bedrag zal [gedaagde partijen] daarom aan Kopers moeten vergoeden.
De gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen
4.22.
Kopers vorderen ook een verklaring voor recht. Die vordering zal bij gebrek aan gesteld belang worden afgewezen. Daarbij komt nog dat in de gevorderde verklaring geen rekening is gehouden met de contractuele uitsluiting van gevolgschade en niet valt in te zien welke schade Kopers nog meer hebben geleden of nog zullen lijden dan zij in deze procedure hebben gevorderd. Ook daarom wordt de vordering afgewezen.
Eindconclusie te betalen schadevergoeding
4.23.
[gedaagde partijen] zal hoofdelijk worden veroordeeld om aan Kopers een bedrag van € 36.653,- (€ 190,- + € 1.000,- + € 463,- + € 35.000,-) aan schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.
Proceskosten
4.24.
[gedaagde partijen] wordt in overwegende mate in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kopers worden begroot op:
- dagvaarding € 131,98
- griffierecht € 1.301,-
- salaris advocaat € 3.035,- (2,5 punt × tarief III)
- nakosten € 178,-plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 4.645,98
4.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
5.1.
veroordeelt [gedaagde partijen] hoofdelijk om aan eisers binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te betalen een bedrag van € 36.653,-, te vermeerderen met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening en te vermeerderen met een bedrag van € 4.459,02 aan deskundigenkosten,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partijen] in de proceskosten van € 4.645,98, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde partijen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde partijen] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel, en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.