ECLI:NL:RBGEL:2024:3573

Uitspraak

RECHTBANK Gelderland

Civiel recht

Zittingsplaats Zutphen

Zaaknummer: C/05/429379 / HZ ZA 23-451

Vonnis van 5 juni 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [woonplaats eisers] ,
2.
[eiser 2],

te [woonplaats eisers] ,
3.
ESSSCHENDAL BEHEER B.V.,

te Zutphen,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: Esschendal c.s.,

advocaat: mr. H. Krans,

tegen

1.LIBIDO B.V.,

te Vierakker,
2.
BEELHORST B.V.,

te Brummen,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: Advidens,

advocaat: mr. J.E. Renken.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 21 februari 2024

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 mei 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] ) hebben op 14 oktober 2020 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop van een woning. In de koopovereenkomst waren geen ontbindende voorwaarden opgenomen.

2.2.

[eisers] werden bij de financiering geadviseerd door Advidens v.o.f., waarvan Libido B.V. en Beelhorst B.V. de vennoten zijn. Advidens heeft ook namens [eisers] bemiddeld bij het verkrijgen van financiering voor de aankoop van de woning.

2.3.

[eisers] wilden bij de financiering van hun nieuwe woning gebruikmaken van een zogenaamde ‘meeneemhypotheek’. Op 15 juli 2022 ontving Advidens een aanbod van een geldverstrekker voor een lening van € 139.752,00 tegen een rente van 2,55% met een looptijd tot 1 januari 2037. De geldverstrekker vroeg daarbij om aanvullende stukken.

2.4.

De levering van de woning stond aanvankelijk gepland op 1 augustus 2022. Deze leveringsdatum is na het ondertekenen van de koopovereenkomst vervroegd naar 29 juli 2022.

2.5.

Advidens heeft voornoemd aanbod van de geldverstrekker op 19 juli 2022 aan [eisers] doorgestuurd. Daarbij heeft Advidens aangegeven dat het niet mogelijk zou zijn om de geldverstrekking binnen tien dagen rond te krijgen. Verder heeft Advidens het volgende geschreven:

“
Er zijn dan 2 oplossingen:

Passeren uitstellen met alle gevolgen van dien

Voorschieten uit de BV met eigen middelen en daarna de hypotheek passeren.

Als ik in jouw schoenen stond koos ik voor de 2e optie. Graag hoor ik even.”

2.6.

[eisers] hebben ervoor gekozen het advies van Advidens te volgen en de aankoop van de woning door Esschendal Beheer B.V. (hierna: Esschendal B.V.) te laten financieren. Esschendal heeft daarvoor met Esschendal B.V. een leningsovereenkomst gesloten tegen een rente van 1% per jaar voor de duur van 360 maanden.

2.7.

Het hypotheek-aanvraagtraject is vervolgens voortgezet. De geldverstrekker heeft op enig moment aangegeven dat [eisers] niet langer gebruik konden maken van de meeneemregeling, omdat de woning reeds hun eigendom was geworden.

2.8.

Tussen partijen is vervolgens een procedure gevoerd bij het Kifid. Op 20 oktober 2023 heeft het Kifid een niet-bindend advies gegeven. Daarin staat voor zover relevant dat niet is gebleken dat de ontstane tijdsnood te wijten was aan één van de partijen. Verder heeft het Kifid geoordeeld dat

“
Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur mag verwacht worden dat hij op de hoogte is van de (hypotheek)voorwaarden en het acceptatiebeleid van de geadviseerde geldverstrekker en hij de belangen van zijn opdrachtgever zo goed mogelijk in het oog houdt bij de door hem gegeven adviezen. In dit geval had de adviseur uit de voorwaarden van de geldverstrekker kunnen opmaken dat aan de voorwaarden om gebruik te maken van de meeneemregeling (mogelijk) niet langer werd voldaan als de koopsom van de woning werd voorgeschoten en de consumenten de hypotheek dus niet zouden gebruiken om de koopsom voor de woning te betalen. Van de adviseur had verwacht mogen worden dat hij, voor zover hier onduidelijkheid over was, vooraf naar de consequenties had geïnformeerd bij de geldverstrekker. Verder had van hem verwacht mogen worden dat hij de consumenten zou informeren over de (mogelijke) consequenties, opdat de consumenten de verschillende opties tegen elkaar af konden zetten en zij een weloverwogen beslissing konden nemen. Door het bovenstaande niet te doen heeft de adviseur onvoldoende zorg betracht.”

2.9.

Het Kifid heeft geoordeeld dat Advidens de advies- en bemiddelingskosten en de taxatiekosten van [eisers] diende te vergoeden (in totaal € 2.850,00). De overige door [eisers] gevorderde (rente)schade is door het Kifid afgewezen, omdat volgens het Kifid geen causaal verband bestaat tussen voornoemde zorgplichtschending en deze schade.

3.Het geschil

3.1.

Esschendal c.s. vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

Advidens te veroordelen na betekening van het vonnis aan eisers [eisers] een lening onder hypothecair [de woning] verband te (doen) verstrekken met als kenmerken een hoofdsom van € 139.752, aflossingsvrij, looptijd tot 1 januari 2037, rente 2,7% per jaar,

Subsidiair

voor het geval Advidens niet aan de primaire vordering voldoet binnen een door deze rechtbank te bepalen termijn, dan wel voor het geval deze rechtbank de primaire vordering niet toewijsbaar acht:

Advidens te veroordelen te betalen

aan eisers [eisers] € 63.577, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 15 december 2023

aan Esschendal Beheer B.V. € 44.135, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 15 december 2023,

II. Advidens te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

Advidens concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Esschendal c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Esschendal c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Esschendal c.s. in de kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat Advidens onzorgvuldig heeft gehandeld door [eisers] niet te adviseren over de gevolgen voor de meeneemhypotheek wanneer zij de koopsom van hun woning financierde vanuit Esschendal B.V. Partijen verschillen echter van mening over de consequenties daarvan. Esschendal c.s. stelt dat zij door de beroepsfout van Advidens schade heeft geleden en dat Advidens gehouden is deze schade aan haar te vergoeden, primair door alsnog een hypotheek te (laten) verstrekken en subsidiair door de geleden renteschade te vergoeden. Advidens betwist dat zij gehouden is schade te vergoeden. Allereerst stelt Advidens dat een grondslag ontbreekt op grond waarvan Advidens aansprakelijk is jegens Esschendal B.V. Verder betwist Advidens dat Esschendal c.s. schade heeft geleden en dat tussen deze vermeende schade en haar handelen een causaal verband bestaat.

Advidens is niet aansprakelijk jegens Esschendal B.V.

4.2.

Volgens Esschendal c.s. is Advidens aansprakelijk jegens Esschendal B.V. omdat het advies van Advidens ook betrekking had op Esschendal B.V. Daardoor is een rechtsverhouding ontstaan tussen Advidens en Esschendal B.V., aldus Esschendal c.s. Advidens betwist het bestaan van deze rechtsverhouding. Alleen [eisers] waren haar opdrachtgevers, niet de zelfstandige entiteit Esschendal B.V. Daarom bestaat volgens Advidens geen grondslag voor de door Esschendal B.V. gevorderde schadevergoeding.

4.3.

De vordering van Esschendal B.V. zal worden afgewezen. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van Esschendal c.s. gelegen om nader te onderbouwen wat voor rechtsverhouding tussen Esschendal B.V. en Advidens tot stand is gekomen en hoe dat leidt tot aansprakelijkheid van Advidens jegens Esschendal B.V. Voor zover Esschendal c.s. bedoelt dat tussen Esschendal B.V. en Advidens een overeenkomst tot stand is gekomen doordat Advidens heeft geadviseerd de koopsom te laten financieren door Esschendal B.V., is dit onjuist. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Van een aanbod is sprake in geval van een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van de aanbieder blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Aanbod en aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden. In dit geval heeft Advidens aan [eisers] geadviseerd om de koopsom van de woning te laten financieren door Esschendal B.V. Gesteld noch gebleken is dat Advidens daarbij de wil had om een overeenkomst te sluiten met Esschendal B.V. en, als dit al het geval was, dat dit aanbod door Esschendal B.V. is aanvaard. Advidens is gelet op het voorgaande dan ook niet aansprakelijk jegens Esschendal B.V.

De door [eisers] gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen

4.4.

[eisers] stellen als gevolg van de beroepsfout van Advidens (rente)schade ter hoogte van € 59.953,61 te hebben geleden. Partijen verschillen van mening over de vraag of tussen deze door [eisers] vermeende renteschade en de beroepsfout van Advidens een causaal verband bestaat. Voor het aannemen van dit causaal verband is vereist dat vast komt te staan dat [eisers] bij juiste informatieverschaffing door Advidens een andere beslissing zouden hebben kunnen nemen en ook zouden hebben genomen en dat deze hen in een betere positie zou hebben gebracht dan nu het geval is. De bewijslast hiervan rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op Esschendal c.s.

4.5.

[eisers] hebben hiertoe aangevoerd dat zij in ieder geval over twee alternatieven beschikten:

De nieuwe woning had op naam van hun meerderjarige zoon kunnen worden gezet totdat de financiering rond was.

Zij hadden met de verkopers kunnen afspreken dat verkopers wel de koopsom zouden ontvangen, maar dat de overdracht zou worden uitgesteld totdat de meeneemhypotheek geregeld was.

Volgens [eisers] kunnen nog meer alternatieven worden bedacht en spreekt het voor zich dat zij bij juiste advisering door Advidens voor een alternatief hadden gekozen.

4.6.

Advidens betwist dat [eisers] over alternatieven beschikten. [eisers] hebben er zelf voor gekozen om een koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden te sluiten. Zij hadden tien dagen om een alternatief te bedenken en uit te voeren. De door [eisers] genoemde alternatieven zijn volgens Advidens niet uitvoerbaar. Zo was voor beide alternatieven de medewerking van verkopers vereist geweest en staat niet vast dat verkopers deze medewerking zouden hebben verleend. Volgens Advidens hadden verkopers geen belang bij medewerking aan het uitstellen van de leveringsdatum, omdat zij daardoor geen aanspraak meer zouden kunnen maken op de contractuele boete en langer het risico van de woning zouden dragen.

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank is niet komen vast te staan dat een causaal verband bestaat tussen de beroepsfout van Advidens en de door [eisers] gevorderde renteschade. [eisers] hebben weliswaar gesteld dat alternatieven bestonden, maar zij hebben dit onvoldoende onderbouwd. Zo hebben [eisers] slechts gesteld dat verkopers medewerking zouden hebben verleend omdat zij daarbij belang hadden, zonder dit nader te onderbouwen. Verder hebben [eisers] niet gesteld en toegelicht dat zij een van de voor hen aangevoerde alternatieven zouden hebben gekozen indien Advidens hen volledig had geïnformeerd en in welke positie dit hen zou hebben gebracht. Het had op de weg van [eisers] gelegen om in ieder geval te stellen in welke situatie zij zouden hebben verkeerd indien voor één van de door hen genoemde alternatieven zou zijn gekozen. Gelet op het voorgaande zal de primaire vordering van [eisers] worden afgewezen. Ook de subsidiair door [eisers] gevorderde renteschade zal worden afgewezen.

Advidens moet de bemiddelingskosten en de taxatiekosten vergoeden

4.8.

[eisers] hebben verder vergoeding van de volgende kosten gevorderd:

€ 2.200,00 aan advies- en bemiddelingskosten;
€ 650,00 aan taxatiekosten;
€ 774,40 aan kosten voor een inkomensrapport.

4.9.

Volgens [eisers] hadden zij deze schade niet geleden wanneer zij door Advidens juist waren geadviseerd. De kosten zijn volgens hen nodeloos gemaakt, aangezien geen (meeneem)hypotheek tot stand is gekomen. Advidens heeft de omvang van deze kosten niet betwist. Zij betwist wel dat een causaal verband bestaat tussen deze door [eisers] aangevoerde kosten en de beroepsfout. Volgens Advidens hadden [eisers] al deze kosten ook gemaakt wanneer zij volledig en correct waren voorgelicht door Advidens. De kosten waren immers noodzakelijk voor het verkrijgen van een hypothecaire financiering.

4.10.

De door [eisers] gevorderde vergoeding van de advies- en bemiddelingskosten zal worden toegewezen. [eisers] hebben voldoende onderbouwd dat als gevolg van de foutieve advisering door Advidens het niet langer mogelijk is om een meeneemhypotheek te verkrijgen, terwijl dit wel de door [eisers] gewenste hypotheekvorm was. Advidens heeft ook erkend dat het verkrijgen van een meeneemhypotheek niet langer mogelijk is. Deze situatie is ontstaan doordat Advidens jegens [eisers] niet de zorg heeft betracht die van haar als adviseur had mogen worden verwacht, zodat Advidens de advies- en bemiddelingskosten moet vergoeden.

4.11.

De gevorderde taxatiekosten zullen ook worden toegewezen. Tussen partijen staat vast dat de taxatiekosten pas zijn gemaakt op het moment dat de woning al door [eisers] in eigendom was verkregen. Op dat moment was het dus niet meer mogelijk om een meeneemhypotheek te verkrijgen. Het is aannemelijk dat Esschendal deze taxatiekosten niet zou hebben gemaakt, wanneer zij zouden hebben geweten dat zij op dat moment niet langer in aanmerking kwamen voor een meeneemhypotheek. Daarom is sprake van een causaal verband tussen deze kosten en de onjuiste advisering van Advidens.

4.12.

De gevorderde kosten voor het inkomensrapport zullen worden afgewezen. Tussen partijen is niet in geschil dat deze kosten zijn gemaakt om een hypotheekaanbod te verkrijgen. Deze kosten zijn dus gemaakt voordat Advidens [eisers] onjuist heeft geadviseerd en deze kosten zouden daarom ook zijn gemaakt in de hypothetische situatie waarin Advidens juist zou hebben geadviseerd. Van een causaal verband tussen de onjuiste advisering door Advidens en deze kosten is daarom geen sprake.

4.13.

Libido B.V. en Beelhorst B.V. zullen gelet op het voorgaande worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.850,00 aan [eisers] .

De gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen

4.14.

[eisers] vorderen dat Advidens wordt veroordeeld tot betaling van wettelijke rente over de door hen gevorderde schade met ingang van 15 december 2023. Deze vordering zal worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat Advidens met betrekking tot de vergoeding van de advies- en bemiddelingskosten en de taxatiekosten in verzuim is komen te verkeren en, als dit al het geval is, vanaf wanneer het verzuim zou zijn ingetreden.

De proceskosten worden tussen partijen gecompenseerd

4.15.

Nu alle partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Libido B.V. en Beelhorst B.V. om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 2.850,00,

5.2.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het anders of meer gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.

RG/PB