Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10713427 \ CV EXPL 23-6707
Vonnis van 12 juni 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beide wonende te [woonplaats eisers] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen: [eisers] .,
gemachtigde: mr. M. de Jong,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beide wonende te [woonplaats gedaagden] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. P. Winkens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 november 2023
- de akte overlegging producties van 14 maart 2023 van de zijde van [eisers]
- de mondelinge behandeling van 26 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] . is eigenaar van de woning aan de [adres eisers] .
2.2.
Tussen partijen is op 5 augustus 2022 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor maximaal twee jaar ingaande op 1 september 2022. Bij aanvang van de huur is een borgsom betaald van € 1.900,00.
2.3.
In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
12. Bijzondere bepalingen
(…)
r. Huurder is verplicht de verwarmingsinstallatie minimaal eenmaal per jaar te onderhouden, door een daarvoor gecertificeerd bedrijf. Bij het niet jaarlijks onderhouden zal verhuurder uitvloeiende schades verhalen op de huurder. (…)
13.Nadere afspraken
- Huurder zal de voor- en achtertuin netjes bijhouden. (…)”
2.4.
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden staat onder meer:
“(…)
Staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst
3.1
Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.
3.2
De algemene, de bouwkundige en de technische staat van het gehuurde waarin huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaardt, wordt door huurder en verhuurder vastgelegd in een als bijlage aan de huurovereenkomst toe te voegen en door of namens partijen te ondertekenen proces-verbaal van oplevering. Dit proces-verbaal van oplevering maakt deel uit van de huurovereenkomst. (…)
Tuin, erf, erfafscheidingen, opstallen
9.1
Indien tot het gehuurde een tuin of een erf behoort, is huurder verplicht de tuin aan te leggen, te gebruiken, te onderhouden en te handhaven als siertuin en het erf en de tuin niet te bezigen voor de opslag van zaken, van welke aard dan ook, of voor het stallen van een of meer auto’s, caravans, boten e.d. Bomen en struiken, ook bomen en struiken die bij aanvang van de huur reeds aanwezig zijn, dienen door huurder te worden onderhouden en tijdig te worden gesnoeid. Als bomen of struiken in de tuin overlast veroorzaken moeten deze op kosten van huurder worden verwijderd. Indien een kapvergunning nodig is, dient huurder deze voor eigen rekening met medeweten van verhuurder aan te vragen. Schade veroorzaakt door bomen, struiken of andere beplanting is voor rekening van huurder. (…)
Onderhoud
11.1
Huurder is ingevolge de wet (artikel 7:217 juncto 7:240 BW) en deze huurovereenkomst verplicht tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde, waaronder in ieder geval de kleine herstellingen die genoemd worden in het Besluit kleine herstellingen, en verhuurder is verplicht op verlangen van huurder de overige gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van verhuurder zijn te vergen. Partijen zullen daartoe tijdig en op deugdelijke wijze – ieder voor zijn rekening – die voorzieningen, vernieuwingen daaronder begrepen, treffen of doen treffen, die daarvoor nodig zijn en waartoe de wet, enig wettelijk voorschrift of overeengekomen voorwaarden hen verplicht. (…)
11.6
Indien een der partijen nalaat onderhoud, herstel of vernieuwing voor eigen rekening uit te voeren of te doen uitvoeren, dan wel indien deze op onoordeelkundige of slechte wijze zijn uitgevoerd, is de andere partij gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening en risico van de nalatige partij te (doen) verrichten, nadat deze een schriftelijke ingebrekestelling heeft gekregen waarin hem een redelijke termijn voor de nakoming is verleend. Indien de voor rekening van huurder komende werkzaamheden geen uitstel kunnen gedogen, is verhuurder gerechtigd deze terstond voor rekening van huurder te verrichten of te doen verrichten. (…)
Schade en aansprakelijkheid
13.1
Wanneer in, op of aan het gehuurde schade is ontstaan of dreigt te ontstaan, waaronder schade of dreigende schade aan leidingen, kabels, buizen, afvoeren, rioleringen, installaties en apparatuur, dient huurder de verhuurder daarvan onverwijld schriftelijk in kennis te stellen. (…)
13.6
Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Onder huurder wordt in dit lid mede verstaan: huisgenoten van de huurder en derden, die zich in het gehuurde bevinden. (…)
Einde huurovereenkomst of gebruik
19.1
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
19.2
Mocht er bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, wordt huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
19.3
Huurder dient het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst of aan het einde van het gebruik van het gehuurde leeg en ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt en onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder op te leveren. (…)
19.7
Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden. (…)
19.9
Huurder is gehouden de door hem op basis van het rapport uit te voeren werkzaamheden binnen de in het rapport vastgelegde – of anders tussen partijen overeengekomen – termijn op een deugdelijke wijze uit te voeren c.q. te doen uitvoeren. Indien huurder geheel of gedeeltelijk nalatig blijft in de nakoming van zijn uit het rapport voortvloeiende verplichtingen, is huurder gerechtigd zelf deze werkzaamheden te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten huurder te verhalen, zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld, en onverminderd de aanspraak van verhuurder op vergoeding van verdere schade en kosten. (…)
Waarborgsom
21.1
Als waarborgsom voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij ondertekening van de huurovereenkomst een waarborgsom, ter grootte van het in artikel 10 van de huurovereenkomst genoemde bedrag, storten op een door verhuurder opgegeven bankrekening. (…)
21.3
Indien en voor zover de waarborgsom niet rechtsgeldig aangesproken is door verhuurder dient verhuurder na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom terug te storten op een door huurder op te geven rekeningnummer.
Hoofdelijkheid
22.1
Indien meerdere personen zich als huurder hebben verbonden, zijn deze steeds hoofdelijk en ieder voor het geheel jegens verhuurder aansprakelijk voor alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen. (…)”
2.5.
[gedaagden] hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2023.
2.6.
In het door [gedaagden] ondertekende inspectierapport van 30 juni 2023 van Moolenaar Makelaardij o.g. (hierna: de Makelaar) staat onder meer:
2.7.
Bij e-mailberichten van 3 en 5 juli 2023 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] op de hoogte gesteld van de herstelkosten en in de gelegenheid gesteld daarop te reageren, dan wel zelf tot herstel over te gaan.
2.8.
Bij e-mailbericht van 5 juli 2023 hebben [gedaagden] de Makelaar als volgt bericht:
“Naar aanleiding van een WhatsAppbericht van de heer [eisers] open ik mijn mail en zie ik een rapport van u. Er is niet met ons afgestemd wat er in dit rapport aan tekst staat. We zijn punten langs gegaan in de woning en vervolgens kregen mijn man en ik een wit scherm op de iPad onder onze neuzen; hierop heeft u aangegeven dat wij – ter afronding van de inspectie – dienden te tekenen. Dit betrof de foto’s die er gemaakt zijn tijdens de inspectie. Er is zowel visueel als auditief géén koppeling gemaakt naar eventuele teksten die nu boven onze handtekeningen staan; wij hebben deze dan ook nimmer gezien en al zeker niet voor getekend. Wij zijn het hier dan ook absoluut niet mee eens.
Daarnaast heeft u aangegeven dat er geen bewijs is dat de gordijnen door onze toedoen haken hebben gekregen én heeft u aangegeven dat wanneer er punten zijn dit op een redelijke manier / redelijke prijs opgelost dient te worden. Wij ontvingen echter absurde offertes van een totaal van om en nabij de €7000. Momenteel verblijven wij om deze reden in afwachting op juridisch advies van onze advocaat.”
2.9.
Eveneens bij e-mailbericht van 5 juli 2023 hebben [gedaagden] [eisers] c.s. als volgt bericht:
“Op vrijdag 30 juni 2023 hebben wij een inspectie met elkaar gehad waar makelaar Moolenaar bij aanwezig was. Tijdens deze inspectie is met elkaar afgestemd dat eventuele gebreken met elkaar op een redelijke manier / voor een redelijke prijs opgelost dienden te worden. Helaas hebben wij geen redelijk voorstel mogen ontvangen.
We zijn om deze reden in afwachting van juridisch advies en een verdere reactie gaat niet lukken binnen de door jullie gestelde termijn. Ik verzoek jullie om te wachten op het antwoord van onze advocaat.”
2.10.
Bij e-mailbericht van 7 juli 2023 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] verder onder meer als volgt bericht:
“Bedankt voor je reactie. Echter zorgt jullie houding voor steeds meer onbegrip en frustratie aan onze kant. De manier waarop jullie de situatie momenteel compleet verdraaien is echt absurd.
(…)
We kunnen dan ook niet wachten tot Donderdag en zullen de case verder met hem aanvliegen en opbouwen. Gezien jullie leugen, veranderde houding en verdraaiing van de feiten zullen we hier zonder tegemoetkoming gaan werken en alle koster verwerken die nodig zijn om het huis en de tuin in originele staal (los van gebruikssporen) te herstellen. In de staat waar jullie bij aanvang van huur voor getekend hebben dat je het zo hebt ontvangen en zou terug leveren. Ook onze juridische onkosten en de gebreken die deze week geconstateerd zijn maar direct hersteld kunnen worden naar jullie (door verklaringen van specialisten of getuigen) zullen me hierin mee gaan nemen. Ons vertrouwen ineen goede afloop is groot, door een sterk gevuld dossier met foto’s, videos, app contact, contracten, mail verkeer, verklaringen van experts, getuigen. etc.”
2.11.
Bij e-mailbericht van 7 juli 2023 heeft de Makelaar [gedaagden] onder meer als volgt bericht:
“(…)
Op vrijdag 30 juni is om 12u gestart met de oplevering van het gehuurde dit in samen zijn van jullie (…) en de verhuurders (…).
Zoals jullie bekend zijn we op de eerste verdieping gestart met de inspectie en na de eerste kamer gecontroleerd te hebben is er meteen gesteld dat de gehele bovenverdieping vies is. Daarop is van jullie kant lichtelijk agressief geantwoord, en vaak door jullie aangegeven je moet is weten wat wij aan ons hebben. Ik vind niet en dat is ook duidelijk ter plaatse aangegeven dan de eventuele problemen die jullie hebben het probleem van een verhuurder moet maken.
Maar goed gemoederen weer wat gedard vervolgen we de inspectie, volgende kamer ligt een verduistergordijn op de grond ? hierover hebben we gezegd verhuurder kijkt om deze terug te installeren. Vet op de vloer ?? (zelfde kamer) verbaasde reactie vanuit jullie maar door jullie gelijk opgelost, volgende kamer is er door jullie een wand gesausd waarschijnlijk zonder de vloer af te dekken gezien de verf vlekken op de vloer. Stellingmateriaal nog aanwezig en door jullie gelijk opgelost om deze als nog te verwijderen.
Zover zo goed, begane grond, overal nog honden haren, stof etc, gordijnen beschadigd en jullie geven aan dat wij geen bewijs hebben dat deze een andere staat hadden dan nu is opgeleverd ?! dan kan ik daarop meteen antwoord geven dat bewijs er zeker wel aangezien wij een funda aanmelding hebben gehad en door de fotograven veel fotos zijn gemaakt waarop duidelijk te zien is dat deze in een keurig staat zijn blijven hangen, Keuken, vieze oven en over de rest van de keuken niet gesproken, ramen etc erg vies, poep in de tuin van jullie honden (gelijk opgelost), beschadiging achterdeur (vaste deel) hond of honden hebben aan het hout lopen vreten en is niet gemeld gemeld bij de verhuurder en gewoon zonder te melden even een beetje wit gemaakt om het te camoufleren, onderwerp tuin staat specifiek een artikel in de huurovereenkomst! niks maar dan ook niks aangedaan en ook nooit aangegeven wat zou ik moeten doen om dit goed te houden.
Jacuzzi gebruikt!! niet schoongemaakt en zelfs niet leef gemaakt antwoord van jullie O helemaal vergeten door de drukte en prive stress en ook nog verhuizen !
Al met al nadat we in bijzijn van alle partijen (verhuurder – huurder) het geheel hebben besproken is er heel maar dan ook heel duidelijk opgelezen vanuit het inspectieformulier wat er is afgesproken en wie wat zou doen en wie waarvoor verantwoordelijk is.
Dus de opmerking dat jullie niks hebben gezien en/of uitgelegd hebben gekregen is klinkklare onzin, alles maar dan ook alles wat samen is doorlopen (waar jullie met je neus bovenop hebben gestaan) en is besproken is nogmaals hardop voorgelezen waar verhuurder ook bij is en daarna door jullie zelf volmondig een akkoord opgegeven.
Jullie hebben hiervoor een handtekening gezet en dat was niet onder invloed en of dwang. Hadden jullie toen twijfels dan hadden jullie moeten vragen kan ik het rapport even doornemen voordat we een handtekening(en) zet(ten). Wij hebben geen geheimen dus dan had ik het rapport ook makkelijk kunnen laten zien.
Gaandeweg zijn er nog veel meer punten / gebreken aan het daglicht gekomen!
Gezien jullie standpunt / situatie is er vanuit de verhuurder ook juridische bijstand gevraagd en zak (mocht er geen overeenstemming komen) het geheel dan ook uithanden worden gegeven.
Het is spijtig dat het zo moet lopen of zal moeten gaan lopen. Jammer dat jullie je verantwoordelijkheid niet hebben genomen.”
2.12.
Bij e-mailbericht van 10 juli 2023 heeft het schoonmaakbedrijf [eisers] c.s. onder meer als volgt bericht:
“Wij zouden nog per mail aangeven wat wij aan vervuiling in de woning hebben aangetroffen. Op de bovenverdieping was het voornamelijk oppervlakkige vervuiling en het toilet en douche zaken vol kalkaanslag. Op 1 kamer zat de hele vloer onder de verfspetters en de meeste schakelaren en wandcontactdozen waren vervuild.
Beneden was de woning vervuild, alle ramen zaten onder de sporen (beschadigingen) van de honden net zoals de plinten deuren en kozijnen. De meeste muren waren ook vervuild door de honden, bruine vegen e.d. Verder lag er veel stof en hondenhaar ook tussen de radiatoren. Koelkast was vervuild en had een grondige reiniging nodig.
De trapleuning was zwart van het huidvet e.d. en de treden waren erg vies. Verder waren beneden de vloeren erg vervuild deze zijn weinig of niet bijgehouden geweest.”
2.13.
Bij brief van 10 juli 2023 heeft de gemachtigde van [eisers] c.s. [gedaagden] onder meer als volgt bericht:
“(…) Op 3 augustus 2022 is tussen cliënten en u beiden een huurovereenkomst tot stand gekomen (…). Toen u de woning betrok verkeerde die in uitstekende staat, zoals blijkt uit een fotorapportage ten tijde van de oplevering.
U hebt de huur opgezegd per 1 juli 2023. Tijdens de inspectie op 30 juni 2023 zijn er diverse gebreken geconstateerd.
Op grond van artikel 19.1 van de Algemene Bepalingen bent u gehouden het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren in de staat die het gehuurde bij aanvang van de huur had, afgezien van normale slijtage en veroudering. Nu dat niet is gebeurd bent u op grond van artikel 19.9 van de Algemene Bepalingen aansprakelijk voor de kosten van herstel. Dat geldt niet alleen voor de woning met de zich daarin bevindende zaken, maar ook voor de tuin, voor het onderhoud waarvan u op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst verantwoordelijk bent.
Afgesproken is dat cliënten een voorstel zouden doen om de gebreken te laten verhelpen. Daarop is onderstaande kostenopstelling doorgegeven, waar u negatief op hebt gereageerd.
Genoemde bedragen zijn de reële kosten van herstel van de door u veroorzaakte schade aan de woning. Na de opstelling van het opleverrapport zijn er nog mees schades aan het licht gekomen, zoals door honden aangevreten bekabeling en kozijnen en is gebleken dat de grasmat in de tuin geheel vervangen moet worden. Om een langdurige en kostbare procedure te voorkomen zijn cliënten bereid om de nagekomen kosten voor hun rekening te nemen als u bereid bent om genoemd bedrag binnen een week te betalen.
Ik verzoek, en zo nodig sommeer, u dan ook om voornoemd bedrag, minus het bedrag van € 1.900,00 dat als borgsom reeds betaald is (dus € 4.145,79), over te maken op mijn derdenrekening (…).
U hebt daarvoor een week de tijd na verzending van deze brief. Als na afloop van die termijn geen betaling is ontvangen, komt het voorstel te vervallen en kunt u er geen beroep meer op doen. Ik zal mij dan vrij achten om u zonder nadere aankondiging te dagvaarden. Daarbij zullen dan ook de nu reeds bekende en de nog te ontdekken schadeposten worden meegenomen. (…)”
2.14.
Bij e-mailbericht van 18 juli 2023 heeft [makelaar] [eisers] c.s. als volgt bericht:
“De gordijnen die ik bij jullie heb beoordeeld zijn volgens mij beschadigd door huisdieren (hond of kat). Bij normaal gebruik zou deze schade niet zijn ontstaan.
Deze gordijnen kunnen ook niet meer gemaakt worden. Het enigste wat je kan doen is nieuwe gordijnen hangen.”
2.15.
Bij e-mailbericht van 27 juli 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] de gemachtigde van [eisers] c.s. onder meer als volgt bericht:
“(…) Het is correct dat cliënten de huur hebben opgezegd. Klaarblijkelijk is er enkel op 30 juni 2023 een inspectie geweest, en is er derhalve geen, zoals normaliter wel gebruikelijk is, voorinspectie geweest. Uw cliënten stellen dat er ten tijde van de inspectie enkele gebreken zouden zijn geconstateerd en dat cliënten derhalve het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet hebben opgeleverd in de staat die het gehuurde bij aanvang van de huur had en dat zij derhalve aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel. De gebreken zouden zowel zien op de woning zelf met de zich daarin bevindende zaken, als ook op de tuin voor het onderhoud waarvan cliënten verantwoordelijk zouden zijn.
Zoals gesteld heb ik nog geen stukken ontvangen waaruit de staat van aanvang van het gehuurde is gebleken. Cliënten overhandigden mij evenwel wel diverse foto’s en een video-opname van de de woning en tuin van de dag van oplevering. Uit deze foto’s en video is geenszins op te maken dat er sprake zou zijn van gebreken, in ieder geval absoluut niet in die mate dat de kosten van het herstel daarvan € 6.045,79 zouden moeten bedragen.
Cliënten waren zeer verbaasd over het standpunt van uw cliënten dat zij de woning niet naar behoren zouden hebben opgeleverd en voelden zich enorm overvallen. Er waren wel enkele kleine punten echter niet dusdanig dat zij een reactie als die van uw cliënten hadden verwacht. Zij hebben ter plekke reeds een en ander opgelost en bovendien onmiddellijk te kennen gegeven dat zij bereid waren deze kwestie netjes op te lossen. Zij hebben er derhalve mee ingestemd dat de reële kosten van herstel voor hun rekening zouden komen, ervan uitgaande dat deze kosten met verrekening van de betaalde borg nagenoeg gedekt zouden zijn.
Tot hun grote verbazing worden zij thans echter geconfronteerd met een kostenpost van meer dan€ 6.000,00.
Cliënten zijn het absoluut niet eens met de door uw cliënten gestelde gebreken en de kosten van het herstel daarvan.
Ten aanzien van bijvoorbeeld het gras in de tuin merken cliënten op dat de staat van het gras reeds bij aanvang van de huur slecht was. Cliënten toonden mij een video-opname van 15 augustus 2022 waarop dit duidelijk te zien is. De tuin ziet er verder prima uit. In de huurovereenkomst staat vermeld dat huurder de voor- en achtertuin netjes zal bijhouden. Uit de door cliënten aan mij getoonde foto’s blijkt geenszins dat daarvan geen sprake is geweest. De eisen die uw cliënten klaarblijkelijk stellen aan het onderhouden van een tuin zijn naar de mening van cliënten niet reëel en zij zijn zeker niet bereid de kosten daarvan te voldoen.
Verder was de woning schoon opgeleverd, met uitzondering van enkele kleine punten die ter plekke zijn opgelost zodat schoonmaakkosten van die orde als door uw cliënten gesteld absoluut niet aan de orde zijn.
Ook het vervangen van de gordijnen is volgens cliënten absoluut onredelijk. Indien er al sprake van is dat de gordijnen bij aanvang van de huur in een andere staat verkeerden, dan is de huidige staat niet dusdanig dat de gordijnen volledig vervangen dienden te worden.
De kosten van herstel van de eventuele punten die wel reëel zijn, worden ruimschoots gedekt door de betaalde borg van € 1.900,00. Cliënten gaan er dan ook vanuit dat de kwestie hiermee is afgedaan.(…)
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eisers] c.s. vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. te verklaren voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de aan het gehuurde aangebrachte schade en gehouden zijn de kosten van herstel van het gehuurde te betalen;
b. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.216,70 voor kosten van herstel van het gehuurde, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de datum van de desbetreffende facturen tot aan de dag van volledige betaling;
c. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eisers] c.s. legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] , hoewel zij daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, het gehuurde niet in dezelfde staat hebben opgeleverd als waarin zij het gehuurde hebben ontvangen. [eisers] c.s. heeft daarom kosten moeten maken om het gehuurde te herstellen. [eisers] c.s. houdt [gedaagden] aansprakelijk voor de daaraan verbonden kosten.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van deze procedure.
In reconventie vorderen [gedaagden] de veroordeling van [eisers] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling aan hen van een bedrag van € 1.478,78, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
In reconventie vorderen [gedaagden] de veroordeling van [eisers] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot betaling aan hen van een bedrag van € 1.478,78, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
3.4.
[gedaagden] betwisten dat zij de het gehuurde niet hebben achtergelaten in de staat waarin deze is ontvangen. Zij hebben het gehuurde goed onderhouden en netjes achtergelaten. Wel erkennen zij dat de koplat bij de deur beschadigd was en de kosten voor het CV-onderhoud voor hun rekening komen. De hieraan verbonden kosten van € 251,21 en € 170,01 kunnen verrekend worden met de betaalde borg van € 1.900,00, waarna [eisers] c.s. het restant van de borg van € 1.478,78 aan hen dient te voldoen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Samenhang conventie en reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
Het geschil
4.2.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagden] nog een bedrag aan [eisers] c.s. verschuldigd zijn in verband met de oplevering van het gehuurde.
Geldigheid algemene bepalingen
4.3.
[eisers] c.s. beroept zich op de algemene bepalingen. [gedaagden] betwisten de algemene bepalingen te hebben ontvangen, maar hebben hiervoor in de huurovereenkomst wel getekend. Ook zijn de algemene bepalingen tezamen met de huurovereenkomst op 1 augustus 2022 aan [gedaagden] per e-mail toegezonden. De kantonrechter is daarom van oordeel dat de algemene bepalingen van toepassing zijn op de huurrelatie.
Verklaring voor recht
4.4.
Ingevolge artikel 19.7 van de algemene bepalingen, gelezen in samenhang met artikel 19.9, is de verhuurder gerechtigd herstelwerkzaamheden, zoals die zijn opgenomen in een inspectierapport en indien de huurder nalatig is deze werkzaamheden zelf uit te voeren, te laten uitvoeren en de daaraan verbonden kosten op huurder te verhalen. Verder staat tussen partijen vast dat [gedaagden] tijdens de eindopname hebben aangegeven geen herstelwerkzaamheden te zullen verrichten en dit aan [eisers] c.s. over te laten. Op grond hiervan, alsmede op grond van artikel 7:218 BW, zijn [gedaagden] aansprakelijk voor de aan het gehuurde aangebrachte schade en zijn zij gehouden de kosten van herstel te betalen. De gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen.
Schade
4.5.
Tussen partijen is vervolgens in geschil of [gedaagden] aan het gehuurde schade hebben aangebracht. Hetgeen volgens [eisers] c.s. het geval is, terwijl [gedaagden] menen het gehuurde in dezelfde staat te hebben opgeleverd als waarin zij het gehuurde hebben ontvangen. Ook verschillen partijen van de mening over de omvang van de schade.
4.6.
[eisers] c.s. vordert vergoeding van de volgende kosten:
Schoonmaakbedrijf
€
1.014,79
Schildersbedrijf
€
251,21
Hovenier
€
3.185,69
Gordijnen
€
1.495,00
CV-onderhoud
€
170,01
Totaal
€
6.116,70
4.7.
De kantonrechter overweegt dat als uitgangspunt heeft te gelden dat in artikel 3.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder is opgeleverd en door huurder is aanvaard in goede staat, zonder gebreken. [eisers] c.s. heeft de staat van het gehuurde verder onderbouwd met verschillende foto’s.
4.8.
De kantonrechter zal hieronder de diverse gestelde schadeposten bespreken.
Schoonmaakbedrijf
4.8.1.
Op grond van artikel 19.3 van de algemene bepalingen dient de huurder het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst behoorlijk schoongemaakt op te leveren. Volgens [gedaagden] hebben zij dit gedaan. In de opnamerapportage staat dat de oven, de jacuzzi en het huis schoongemaakt moesten worden. [gedaagden] stellen verder dat zij kort na aanvang van de huur aan [eisers] c.s. te kennen hebben gegeven dat het water zwart bleef als zij de vloer dweilden en aldus de vloer kennelijk enorm afgeeft. Dit laatste blijkt echter nergens uit. Uit de toelichting van het schoonmaakbedrijf (productie 14 bij dagvaarding) blijkt verder dat op de bovenverdieping sprake was van oppervlakkige vervuiling, kalkaanslag, verfspetters op de vloer en vervuiling van de schakelaren en wandcontactdozen, beneden was de woning vervuild, waaronder vervuiling van de vloeren door het niet bijhouden daarvan, vervuiling van de muren door de honden, veel stof en hondenhaar en was de koelkast vervuild. Verder was de trapleuning zwart van het huidvet en waren de treden erg vies. De kantonrechter is van oordeel dat hieruit weliswaar geconcludeerd kan worden dat het gehuurde niet ‘behoorlijk’ is schoongemaakt, maar evenmin dat de volledige factuur voor toewijzing in aanmerking komt. Het schoonmaakbedrijf is 9,5 uur bezig geweest. Niet kan verwacht worden dat het gehuurde volledig
spic en spanwordt schoongemaakt, aldus vallen niet al deze werkzaamheden onder het ‘behoorlijk’ schoonmaken van het gehuurde. Alles afwegende en schattenderwijs, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] gehouden zijn om aan [eisers] c.s. een bedrag van € 400,00 te betalen. .
spic en spanwordt schoongemaakt, aldus vallen niet al deze werkzaamheden onder het ‘behoorlijk’ schoonmaken van het gehuurde. Alles afwegende en schattenderwijs, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagden] gehouden zijn om aan [eisers] c.s. een bedrag van € 400,00 te betalen. .
Schildersbedrijf
4.8.2.
De kosten van het schildersbedrijf zien op het herstel van de koplat van de deurpost. [gedaagden] erkennen de verschuldigdheid van het door [eisers] c.s. in verband hiermee gevorderde bedrag van € 251,21, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.
Hovenier
4.8.3.
[gedaagden] dienden de voor- en achtertuin op grond van artikel 13 van de huurovereenkomst netjes bij te houden. Tussen partijen is in geschil of dit is gebeurd. Hoewel als uitgangspunt heeft te gelden dat de tuin bij aanvang van de huur in goede staat is opgeleverd, stelt de kantonrechter vast dat zowel uit de door [eisers] c.s. als [gedaagden] in het geding gebrachte foto’s van de aanvang van de huur blijkt dat het grasveld en de daarnaast gelegen heg reeds toen grote dorre plekken vertoonden. Verder worden ook kosten gevorderd voor het schoonmaken van het terras, het herstellen van het pad, het leveren van nieuwe planten en onkruidbestrijding verharding. Het is maar de vraag in hoeverre dit komt doordat [gedaagden] de tuin ‘niet netjes hebben bijgehouden’. Daar staat tegenover dat uit de door [eisers] c.s. overgelegde verklaringen en factuur van de hovenier (productie 7 en 18 bij dagvaarding) blijkt dat sprake was van achterstallig onderhoud en het groenafval afgevoerd moest worden. Gelet hierop schat de kantonrechter de omvang van schade waarvoor [gedaagden] aansprakelijk zijn op € 1.000,00.
Gordijnen
4.8.4.
[gedaagden] betwisten dat zij verantwoordelijk zijn voor de schade aan de gordijnen. Volgens hen waren de gordijnen al beschadigd bij aanvang van de huur en is sprake van normale slijtage. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de gordijnen in goede staat waren bij aanvang van de huur. [gedaagden] hebben hun betwisting, gelet daarop alsmede gelet op de foto’s bij aanvang, het opnamerapport en de verklaring van de hersteller dat de schade veroorzaakt is door dieren, onvoldoende onderbouwd. Nadere bewijslevering is dan ook niet aan de orde. [gedaagden] dienen [eisers] c.s. aldus de door hem geleden schade te vergoeden. De kantonrechter stelt de schade rekening houdend met een correctie in verband met nieuw voor oud, gelet op de gemiddelde levensduur van gordijnen van 10 jaar en het feit dat de gordijnen reeds 8 jaar oud waren, vast op (2/8 van € 1.495,00 =) € 299,00.
CV-onderhoud
4.8.5.
De kosten voor het CV-onderhoud komen op grond van artikel 12 onder r van de huurovereenkomst voor rekening van de huurders. [gedaagden] erkennen de verschuldigdheid van het door [eisers] c.s. in verband hiermee gevorderde bedrag van € 170,01, zodat dit bedrag zal worden toegewezen.
Conclusie
4.8.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dienen [gedaagden] een bedrag van € 400,00 aan kosten schoonmaakbedrijf, € 251,21 aan kosten schildersbedrijf, € 1.000,00 aan kosten hovenier, € 299,00 aan kosten gordijnen en € 170,01 aan kosten CV-onderhoud aan [eisers] c.s. te betalen, zijnde totaal € 2.120,22.
Borgsom
4.9.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] een borgsom van € 1.900,00 hebben betaald bij aanvang van de huur en eventueel nog aan [eisers] c.s. verschuldigde bedragen daarmee verrekend dienen te worden, zodat na verrekeningen [gedaagden] nog (€ 2.120,22 - € 1.900,00 =) € 220,22 aan [eisers] c.s. dienen te betalen.
Rente
4.10.
De wettelijke rente zal worden toegewezen over € 220,22 vanaf 13 augustus 2023, zijnde het moment waarop de schade is geleden, althans de laatste factuur door [eisers] c.s. is betaald. De eerdere kosten konden immers worden verrekend met de borgsom.
Reconventie
4.11.
Gelet op het hiervoor onder 4.9. overwogene wordt de vordering in reconventie afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[gedaagden] zijn zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Van het griffierecht blijft een bedrag van (€ 244,00 - € 86,00 =) € 158,00 als nodeloos aangewend of veroorzaakt voor rekening van de eisende partij.
De proceskosten van [eisers] c.s. worden in conventie begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
133,18
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2,00 punten × € 82,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
424,18
De proceskosten van [eisers] c.s. worden in reconventie gelet op de samenhang met de vordering in conventie en nu deze vordering niet apart op de zitting is besproken begroot op een half punt salaris gemachtigde, zijnde € 102,00.
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.14.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de aan het gehuurde aangebrachte schade en gehouden zijn de kosten van herstel van het gehuurde te betalen,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] c.s. te betalen een bedrag van € 220,22, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover vanaf 13 augustus 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 424,18, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7.
wijst het gevorderde af,
5.8.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 102,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.
51588 / 918