Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Nijmegen
Zaaknummer: 10719394 \ CV EXPL 23-2733
Vonnis van 8 maart 2024
in de zaak van
STICHTING OOSTERPOORT WONEN,
te Groesbeek,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: SOW,
gemachtigde: mr. W. Blansjaar,
tegen
[ged. in conv/eis. in reconv.],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [ged. in conv/eis. in reconv.] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 september 2023 van SOW
- de schriftelijke conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie van [ged. in conv/eis. in reconv.]
- het aanvullende mondelinge antwoord van [ged. in conv/eis. in reconv.]
- een anonieme verklaring van 26 september 2023 ingediend door [ged. in conv/eis. in reconv.]
- het tussenvonnis van 29 september 2023 waarin een mondelinge behandeling werd bepaald
- de brief van de rechtbank van 24 november 2023
- de conclusie van antwoord in reconventie van SOW
- de akte overlegging aanvullende producties, tevens houdende akte wijziging van eis van SOW
- de akte overlegging declaraties van SOW.
1.2.
Op 1 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Bij het nalopen van de gewisselde stukken bij aanvang van de mondelinge behandeling heeft [ged. in conv/eis. in reconv.] aangegeven dat hij (met uitzondering van de dagvaarding) geen stukken van SOW heeft ontvangen. Wel had hij alle genoemde stukken van de rechtbank (het tussenvonnis en de brief van 24 november 2023) ontvangen. Hierop heeft de kantonrechter [ged. in conv/eis. in reconv.] een exemplaar overhandigd van 1) de conclusie van antwoord in reconventie van SOW, 2) de akte overlegging aanvullende producties, tevens houdende akte wijziging van eis van SOW en 3) de akte overlegging declaraties van SOW. De zitting is vervolgens geschorst voor een leespauze. Nadat de mondelinge behandeling is hervat, hebben partijen het woord gevoerd. Na sluiting van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter vonnis bepaald.
1.3.
Het vonnis wordt gewezen op basis van de hiervoor onder 1.1. genoemde stukken en het verhandelde ter zitting. De na de zitting ontvangen brieven van [ged. in conv/eis. in reconv.] van 10 februari 2024 en 23 februari 2024 met een aanvullende eis in reconventie worden gelet op de vergevorderde stand van het geding wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten.
2.De feiten
2.1.
SOW verhuurt aan [ged. in conv/eis. in reconv.] , sinds 8 januari 2019, de woning aan de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) tegen een vooraf te betalen huurprijs van laatstelijk € 587,04 per maand. Het gehuurde bevindt zich in een appartementencomplex. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In deze voorwaarden staat:
6.1
Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand door betaling van het verschuldigde bedrag op de door Oosterpoort aangegeven wijze.
6.2
Huurder zal de woning, daaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming gebruiken en onderhouden.
6.3
Huurder zal zolang de huur duurt de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
6.9
In verband met controle door Oosterpoort van de naleving van de verplichtingen van huurder op grond van deze algemene huurvoorwaarden, dan wel in verband met mogelijke door Oosterpoort uit te voeren werkzaamheden of controle van de meterstanden en dergelijke, zal huurder Oosterpoort in het gehuurde toelaten. Onder Oosterpoort wordt mede verstaan: de door of namens Oosterpoort aangewezen personen. (…)
6.1
Indien huurder in een woongebouw of wooncomplex woont, is hij verplicht zich aan de woon- en leefregels te houden die in het woongebouw of wooncomplex gelden.
(…)
Artikel 7 Verplichtingen Pro van huurder ten aanzien van het onderhoud en reparaties
7.1
Huurder is verplicht de woning en de woonomgeving (…) genoegzaam schoon te houden en meer in het bijzonder te waken voor vervuiling van woning en woonomgeving door deze op generlei wijze te laten vervuilen, bevuilen, bekladden, of er huisraad, wandelwagens, fietsen en dergelijke te plaatsen.
(…)
Artikel 9 Veranderingen Pro aan de woning door huurder
9.1
Huurder kan zonder toestemming alleen veranderingen in de woning aanbrengen, die zijn opgesomd in de brochure Wonen naar eigen Wens (beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen). (…)
9.2
Huurder mag alleen veranderingen aanbrengen onder de volgende voorwaarden:
de veiligheid, bewoonbaarheid en privacy van het wonen wordt gewaarborgd (woning, bewoners en omwonenden);
de veiligheid, bewoonbaarheid en privacy van het wonen wordt gewaarborgd (woning, bewoners en omwonenden);
de verandering veroorzaakt geen schade aan de constructie van de woning;
de verandering veroorzaakt geen schade aan de constructie van de woning;
de verandering is niet in strijd met de wet- en regelgeving (huurrecht / bouwbesluit);
de verandering is niet in strijd met de wet- en regelgeving (huurrecht / bouwbesluit);
de uitvoering van het onderhoud aan de woning wordt niet gehinderd;
de uitvoering van het onderhoud aan de woning wordt niet gehinderd;
(…)
9.3
Veranderingen die niet in de brochure “Wonen naar eigen Wens” zijn aangegeven en die huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Oosterpoort heeft aangebracht, zullen - indien het belang van Oosterpoort dat vergt - op eerste aanzegging van Oosterpoort binnen een redelijke termijn en in elk geval voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan worden gemaakt door huurder.
(…)”
2.2.
In verband met het vermoeden van SOW dat [ged. in conv/eis. in reconv.] veel spullen had in de woning, de berging en het balkon met mogelijk brandgevaar tot gevolg, heeft SOW meerdere pogingen ondernomen om een huisbezoek af te leggen. Allereerst onaangekondigd. Daarbij werd driemaal niet opengedaan. Ook nadat SOW schriftelijk heeft kenbaar gemaakt dat en waarom zij een huisbezoek wilde afleggen en zij tot drie maal toe een huisbezoek heeft ingepland en schriftelijk heeft aangekondigd (bij brieven van
9 december 2019, 8 januari 2020 en 21 januari 2020), kwam het niet tot contact. Eerst toen SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft uitgenodigd op het kantoor van Oosterpoort op 19 februari 2020 en daarbij het vermoeden uitsprak dat [ged. in conv/eis. in reconv.] geen hoofdverblijf houdt in de woning, kwam [ged. in conv/eis. in reconv.] langs en op 3 maart 2020 heeft alsnog een huisbezoek plaatsgevonden. [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft vervolgens bij brief van 11 maart 2020 excuses en genoegdoening van SOW geëist omdat volgens hem is gehandeld op basis van niet onderbouwde en onjuist gebleken vermoedens. Daarnaast heeft [ged. in conv/eis. in reconv.] SOW verzocht om achterstallig onderhoud uit te voeren en meerdere veiligheidsmaatregelen te treffen.
2.3.
Aansluitend heeft SOW diverse e-mails ontvangen die afkomstig waren van een zekere “ [naam 1] ” die niet bekendmaakte wie hij precies was maar (wel) twee brieven van [ged. in conv/eis. in reconv.] aan (de gemachtigde van) SOW heeft toegezonden. Hij mailde over (een) levensgevaarlijke situatie(s) in het appartementencomplex waar het gehuurde zich bevindt en vroeg de wijkconsulent “op grond waarvan zij het recht meent te hebben om met mensenlevens te spelen”, zei “de spelletjes die u met de huurders speelt nu meer dan beu te zijn” en gaf aan haar verantwoordelijk te achten omdat haar salaris uit de huurpenningen wordt betaald.
2.4.
Bij brief van 18 maart 2020 heeft de gemachtigde van SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] bericht dat SOW niet langer zal reageren op verzoeken van de haar onbekende [naam 1] en dat zijn verzoeken enkel in behandeling worden genomen mits hij zich op correcte wijze jegens de medewerkers van SOW uitlaat. Ook nadien is nog een brief van [ged. in conv/eis. in reconv.] aan SOW verstuurd vanuit het e-mailadres van [naam 1] en is in diens naam aangedrongen op actie en dringend verzocht om “te stoppen met het verspillen van gemeenschapsgeld”.
2.5.
Bij brief van 23 maart 2020 heeft de gemachtigde van SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] bericht dat ODRN onderzoek heeft uitgevoerd naar de door hem gesignaleerde gebreken en dat SOW met de rapportage aan de slag gaat en heeft zij nogmaals benadrukt dat SOW niet zal reageren op voor haar onbekende personen.
2.6.
Op 1 november 2022 heeft SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] opnieuw aangeschreven omdat zijn balkon vol stond met spullen. Daarnaast heeft SOW hem erop gewezen dat hij een deurbelcamera had geplaatst, terwijl zo’n deurbelcamera niet was toegestaan. [ged. in conv/eis. in reconv.] werd verzocht zijn balkon op te ruimen en de deurbelcamera te verwijderen. De deurbelcamera werd verwijderd, maar het balkon niet opgeruimd.
2.7.
Op 9 februari 2023 heeft SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] wederom aangeschreven. [ged. in conv/eis. in reconv.] werd verzocht zijn balkon met spoed op te ruimen, omdat er onderhoud aan de balkons moest plaatsvinden. Ook werden wederom huisbezoeken (gepland en ongepland) gedaan, waarbij niet werd opengedaan. Wel ontving SOW van een zekere “ [naam 2] ”, van wie onbekend bleef wie dat precies was, het volgende bericht op 5 maart 2023:
“
(…)
(…)
..de heer [ged. in conv/eis. in reconv.] mensen van de Variabele heeft gesproken en dat hem is verzekerd, dat het nodige onderhoud wel degelijk is uitgevoerd.
(…)
Verder heb ik het balkon van de heer [ged. in conv/eis. in reconv.] vanaf de straatzijde bekeken en vergeleken met andere balkons.
Mijn conclusie is, dat dit balkon zich zeker niet (in negatieve zin) onderscheidt van andere balkons.
In sommige gevallen zelfs omgekeerd, zou je kunnen zeggen.
Omdat de heer [ged. in conv/eis. in reconv.] toen u bij hem aan de deur bent geweest, niet thuis was, is er dus niet opengedaan, dit lijkt me dan ook heel logisch.
De door u genoemde spullen heb ik na overleg met en op verzoek van de heer [ged. in conv/eis. in reconv.] desalniettemin verwijderd van het balkon van de heer [ged. in conv/eis. in reconv.] .
(…)
[naam 2] .
Aangaande [ged. in conv/eis. in reconv.]
(…)”
2.8.
Nadat de bewonerscommissie tweemaal had geklaagd over de hoeveelheid spullen op het balkon van [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] uitgenodigd voor een bezoek op kantoor, maar daar is hij niet verschenen. Vervolgens is hij bij brief van 13 april 2023 opnieuw aangeschreven:
“(…)
Hoe nu verder
Het is onmogelijk om met u in gesprek te komen. U bent niet thuis, komt niet naar de afspraak en reageert niet op mails of brieven. U heeft de heer [naam 2] laten reageren, maar nog steeds is er geen balkon opgeruimd (…). Eind van de maand kom ik weer kijken of uw balkon is opgeruimd. Als dat nog niet zo is (…), vraag ik onze advocaat om advies.
(…)”
2.9.
Op 30 mei 2023 heeft de gemachtigde van SOW aan [ged. in conv/eis. in reconv.] een brief verzonden met de volgende inhoud:
“
(…)
(…)
De reden dat Oosterpoort opnieuw mijn bijstand heeft gevraagd houdt verband met het feit dat uw balkon in strijd met de verplichtingen niet is opgeruimd en vol staat met diverse zaken. Oosterpoort heeft u hierop herhaaldelijk schriftelijk aangesproken, maar het balkon is nog steeds niet opgeruimd.
(…)
Wat de medewerkers ook hebben gezien, is dat er een camera aan het balkon hangt, die is gericht op de openbare weg. Dat is niet toegestaan. (…) Oosterpoort verwacht dan ook van u dat u de camera verwijdert.
Hierbij stel ik u in de gelegenheid te zorgen dat uw balkon wordt opgeruimd en de camera wordt verwijderd. Oosterpoort zal dat op dinsdag 6 juni 2023 om 13:15 uur bij een huisbezoek komen controleren.
(…)”
2.10.
Op 7 juni 2023 heeft SOW aan [ged. in conv/eis. in reconv.] bericht dat een procedure bij de kantonrechter zal worden opgestart. [ged. in conv/eis. in reconv.] had nog altijd niet zijn balkon opgeruimd, de camera aan het balkon niet verwijderd en deed de deur nog steeds niet open voor huisbezoeken.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
SOW vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad - samengevat:
primair
1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres gehuurde] te ontbinden;
2. [ged. in conv/eis. in reconv.] te veroordelen om de woning c.a., staande en gelegen te [adres gehuurde] , binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken SOW niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen, de woning in goede staat aan SOW op te leveren en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SOW te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden;
subsidiair
[ged. in conv/eis. in reconv.] te veroordelen:
- ervoor zorg te dragen dat het balkon een verzorgde indruk maakt;
- de camera op het balkon te verwijderen;
- zich te onthouden van het sturen of laten versturen van berichten per e-mail of per brief aan SOW die de grenzen van het betamelijke overschrijden;
- zich te onthouden van het versturen van berichten per e-mail of per brief aan SOW vanuit pseudoniemen, alter-ego’s of aliassen;
- zich te onthouden van het onbetamelijk en grievend communiceren zowel per brief(jes) als mondeling of per e-mail aan andere huurders van SOW;
op straffe van verbeurte van een dwangsom als [ged. in conv/eis. in reconv.] zich hieraan niet houdt;
primair en subsidiair
[ged. in conv/eis. in reconv.] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vorderingen legt SOW ten grondslag dat [ged. in conv/eis. in reconv.] tekort is geschoten in zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden (artikelen 6, 7 en 9). Hij gedraagt zich niet als goed huurder (art. 7:213 BW Pro). Concreet wordt hem het volgende gedrag verweten:
- het pesten, bedreigen en zich onbetamelijk gedragen richting andere huurders van SOW;
- het niet volledig betalen van huurpenningen;
- het consequent niet opruimen van het balkon;
- het bevestigen van een camera aan het balkon;
- het niet (redelijk) communiceren met SOW;
- het niet toelaten van SOW in het gehuurde ter controle van de naleving van de verplichtingen op grond van de algemene huurvoorwaarden.
Deze tekortkomingen rechtvaardigen primair de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en subsidiair een gedragsaanwijzing, aldus SOW.
3.3.
[ged. in conv/eis. in reconv.] voert verweer. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van SOW, met veroordeling van SOW in de kosten van deze procedure. [ged. in conv/eis. in reconv.] betwist dat hij medebewoners pest en hij bedreigt hen al helemaal niet, hij betaalt tijdig de overeengekomen huurprijs, heeft zijn balkon wel degelijk opgeruimd, hij mag de camera hebben en communiceert op de juiste wijze, aldus [ged. in conv/eis. in reconv.] . Hij laat SOW wel toe in het gehuurde, behalve als hij niet thuis is. Van schending van enige huurdersverplichting is volgens [ged. in conv/eis. in reconv.] dan ook geen sprake.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[ged. in conv/eis. in reconv.] vordert, samengevat:
- veroordeling van SOW om zijn schade te betalen die het gevolg is van deze rechtszaak (eigen uren en uren van anderen die hem hielpen);
- veroordeling van SOW om zijn schade te betalen die het gevolg is van jarenlang pestgedrag van (medewerkers van) SOW;
- een specifieke medewerker van SOW op te dragen dat zij niet meer naar het appartementencomplex mag gaan als zij wil overleggen met een klein aantal bewoners en als er een andere medewerker komt dat die vooraf tijdig aan iedere bewoner moet mededelen dat hij/zij komt;
- SOW op te dragen niemand voor te trekken en mensen niet anders te behandelen;
- SOW op te dragen geen enkele intimiderende dan wel bedreigende dan wel andere handeling te (laten) verrichten, waardoor bewoners zich onveilig zouden kunnen voelen;
- SOW en haar advocaat te verbieden om zijn woongenot aan te tasten door hem lastig te vallen met allerlei brieven over steeds weer nieuwe futiliteiten;
- SOW op te dragen te stoppen met het verspreiden van laster, het haat zaaien, het roddelen en smaad op straffe van verbeurte van een dwangsom die een specifieke medewerker van SOW zou moeten betalen;
- SOW op te dragen aan twee specifieke huurders/bewoners kenbaar te maken dat zij [ged. in conv/eis. in reconv.] niet langer mogen aantasten op welke manier dan ook;
- SOW op te dragen doeltreffende maatregelen te nemen teneinde de (fysieke en sociale) veiligheid van de bewoners in het algemeen en meer specifiek van [ged. in conv/eis. in reconv.] (alsmede zijn eigendommen) te waarborgen;
- SOW op te dragen aan [ged. in conv/eis. in reconv.] te laten weten dat hij zijn camera mag laten hangen in het kader van de (levens-)bedreigende situatie die is ontstaan;
- SOW op te dragen om maatregelen te nemen waardoor levensbedreigende situaties ten gevolge van het opladen van accu’s worden voorkomen;
- SOW op te dragen de bergingen zodanig aan te passen dat deze minder diefstalgevoelig zijn;
- SOW op te dragen maatregelen te nemen waardoor diefstal van post wordt voorkomen;
- SOW op te dragen beter onderhoud te (laten) plegen waardoor situaties worden voorkomen dat lampen maandenlang defect zijn;
- SOW op te dragen een specifieke medewerker van SOW door een competente medewerker te vervangen zodat een einde kan komen aan de zeer bedenkelijke praktijken die nu in het appartementencomplex plaatsvinden.
3.6.
Volgens [ged. in conv/eis. in reconv.] is hij een vredelievende bewoner die opkomt voor de belangen van andere bewoners. Hij doet dat niet de hele tijd bij alles, maar als zijn mening gevraagd wordt of bij hem hulp wordt gezocht, dan is hij er voor zijn medebewoners. Zo heeft hij onder meer bij SOW aangekaart dat een deurmagneet/kleefmagneet niet goed werkte (wat voor gevaarlijke situaties kan zorgen in het kader van de brandveiligheid) en dat een batterij/accu kan ontploffen bij elektrische vervoermiddelen (scooter/fiets/rolstoel). SOW ziet hem kennelijk als lastpost, maar hij is enkel een kritische huurder die wijst op gevaarlijke situaties. Hij wil graag ongestoord wonen en niet continu lastig gevallen worden door SOW over futiliteiten. [ged. in conv/eis. in reconv.] ziet dat als pestgedrag van SOW.
3.7.
SOW voert verweer. SOW concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [ged. in conv/eis. in reconv.] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [ged. in conv/eis. in reconv.] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [ged. in conv/eis. in reconv.] in de kosten van deze procedure, de nakosten en wettelijke rente. Primair vordert SOW de volledige advocaatkosten en subsidiair de proceskosten conform het gebruikelijke liquidatietarief.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze gezamenlijk.
4.2.
Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij (in dit geval een huurder) in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (in dit geval SOW) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. [1]
Is sprake van een tekortkoming?
4.3.
De vraag is allereerst of [ged. in conv/eis. in reconv.] tekortgeschoten is in de nakoming van verplichtingen die voor hem voortvloeien uit de huurovereenkomst. De kantonrechter beantwoordt deze vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
4.4.
Voor wat betreft de huisraad op het balkon van [ged. in conv/eis. in reconv.] geldt dat [ged. in conv/eis. in reconv.] erkent dat hij grote kasten op zijn balkon heeft staan. Uit de door SOW overgelegde foto’s blijkt dat die kasten en andere huisraad de woning nagenoeg volledig aan het zicht onttrekken. Afgezet tegen de uitstraling van het wooncomplex als geheel valt dit balkon zodanig uit de toon dat [ged. in conv/eis. in reconv.] daarmee heeft gehandeld in strijd met de artikelen 6.2 en 7.1 van de algemene huurvoorwaarden. Naar eigen zeggen heeft hij dit gedaan uit oogpunt van veiligheid, om zijn woning af te schermen nadat eerder een voorwerp door de ruit van zijn onderbuurman was gegaan. Wat daar ook van zij, het doet er niet aan af dat [ged. in conv/eis. in reconv.] met de stalling van die huisraad op zijn balkon is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting om zijn balkon overeenkomstig de bestemming te gebruiken.
4.5.
Voor wat betreft de camera op zijn balkon stelt [ged. in conv/eis. in reconv.] dat hij die inmiddels heeft verwijderd. Dat laat onverlet dat hij in strijd met artikel 9.3 van de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld door deze camera zonder (voorafgaande) toestemming van SOW op te hangen. Deze tekortkoming in het verleden kan niet meer ongedaan worden gemaakt.
4.6.
Voor wat betreft het niet toelaten van SOW tot het gehuurde, geldt dat SOW voldoende heeft onderbouwd dat zij op vele verschillende momenten, aangekondigd en onaangekondigd, bij [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft aangebeld en dat niet werd opengedaan. Het mag zo zijn dat [ged. in conv/eis. in reconv.] regelmatig in het buitenland verblijft, maar van hem kon wel worden verwacht dat hij zijn belangen op zulke momenten door een ander liet behartigen. Dat betekent dat de deur opengedaan moest worden en/of alternatieve data voor bezoek door hem moesten worden voorgesteld. [ged. in conv/eis. in reconv.] kon niet volstaan met te (laten) zeggen dat hij nu eenmaal de deur niet open kan doen als hij er niet is. Door ervoor te kiezen de deur herhaaldelijk niet open te doen (of niet thuis te zijn) en daarover niet met SOW te communiceren, is hij tekortgeschoten in de verplichting om SOW toe te staan te controleren op de naleving van zijn verplichtingen als huurder (artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden).
4.7.
Voor wat betreft het verwijt dat SOW [ged. in conv/eis. in reconv.] over zijn communicatie maakt, geldt het volgende. Als [ged. in conv/eis. in reconv.] al met SOW communiceert, is dat veelal op een verwijtende en dwingende toon en gericht op de persoon van de wijkconsulent (zie hiervoor bij de feiten 2.3 en 2.4). Van belang daarbij is dat [ged. in conv/eis. in reconv.] niet heeft ontkend dat de brieven en mails van [naam 1] en [naam 2] door of namens [ged. in conv/eis. in reconv.] aan SOW zijn gezonden. Het is uiteraard zo dat [ged. in conv/eis. in reconv.] hulp mag inschakelen, maar hij is wel verantwoordelijk voor hun wijze van handelen/communiceren. Al doende is [ged. in conv/eis. in reconv.] tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen. Dat hij SOW mogelijk terecht op gebreken aan het gehuurde heeft gewezen, maakt dat niet anders. Van hem mag worden verwacht dat hij een en ander op een betamelijke wijze aankaart.
4.8.
De overige verwijten die [ged. in conv/eis. in reconv.] worden gemaakt (het pesten en bedreigen van andere huurders en de ten tijde van de dagvaarding bestaande - en nadien ingelopen -huurachterstand), heeft hij gemotiveerd betwist, zodat die vooralsnog niet vast zijn komen te staan. Zoals hierna wordt overwogen, kan dat in deze procedure evenwel in het midden blijven.
Rechtvaardigen de tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst?
4.9.
De tweede vraag is of de vastgestelde tekortkoming(en), gezien alle omstandigheden van het geval en ook zeker het woonbelang van [ged. in conv/eis. in reconv.] , maken dat de huurovereenkomst moet eindigen. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is.
4.10.
De vastgestelde tekortkomingen in samenhang bezien rechtvaardigen de conclusie dat [ged. in conv/eis. in reconv.] zich niet laat aanspreken op schendingen van zijn huurdersverplichtingen. [ged. in conv/eis. in reconv.] ziet het als pestgedrag van SOW, als lastig vallen met futiliteiten, in het bijzonder door de wijkconsulent. Daarmee miskent [ged. in conv/eis. in reconv.] dat SOW een gerechtvaardigd belang heeft bij de naleving van de geschonden voorschriften. SOW heeft te waken voor de leefomgeving van alle huurders en heeft [ged. in conv/eis. in reconv.] dan ook op goede gronden aangesproken op de mogelijke inbreuk op de privacy van anderen en op het aangezicht van het balkon en de belemmering voor het plegen van onderhoud. [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft zich daar niets aan gelegen laten liggen, ondanks dat het voor hem duidelijk moest zijn dat SOW dit niet zou tolereren. SOW heeft hem meerdere keren in de gelegenheid gesteld om zijn medewerking te verlenen aan controle en om zich alsnog te houden aan zijn huurdersverplichtingen. [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft echter volhard in zijn gedrag. Ook thans hangende deze procedure heeft [ged. in conv/eis. in reconv.] niet ingezien dat van hem mag worden verwacht dat hij zich als goed huurder constructief opstelt en zijn medewerking verleent. Hij vordert in reconventie juist om met rust gelaten te worden. Van SOW kan dan ook in redelijkheid niet worden verlangd de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren. Het opleggen van gedragsaanwijzingen biedt naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen soelaas. Daarbij is ook betrokken dat de verhoudingen tussen partijen door toedoen van [ged. in conv/eis. in reconv.] verstoord zijn geraakt. [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft zich niet alleen onheus uitgelaten tegenover de wijkconsulent, maar kwalificeert het hele optreden van SOW als een hetze waarbij de wijkconsulent zou heulen met enkele medehuurders die volgens [ged. in conv/eis. in reconv.] door anderen als NSB’ers zouden worden aangeduid, van welke kwalificering hij zich niet heeft gedistantieerd. Dat hardnekkige beeld staat eraan in de weg om de verhoudingen met SOW te kunnen normaliseren.
4.11.
[ged. in conv/eis. in reconv.] heeft gesteld dat als hij ontruimd wordt, hij op straat komt te staan. Tegenover dit evidente woonbelang staat echter het belang dat SOW heeft bij het einde van de huurovereenkomst dat naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden zwaarder weegt. De tekortkomingen in samenhang bezien rechtvaardigen dan ook de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere dan de gebruikelijke termijn voor ontruiming te bepalen. Deze wordt dan ook gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Overige opmerkingen en proceskosten
4.12.
De andere door SOW gestelde tekortkomingen behoeven, gelet op het voorgaande, geen bespreking meer.
4.13.
De reconventionele vorderingen worden afgewezen. De schadevergoedings-vorderingen zijn niet toewijsbaar reeds omdat de schade niet is onderbouwd. De overige vorderingen betreffen geboden en verboden voor de toekomst. [ged. in conv/eis. in reconv.] heeft geen belang meer bij beoordeling van deze vorderingen nu de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4.14.
[ged. in conv/eis. in reconv.] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
4.15.
In conventie worden de proceskosten van SOW begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 322,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x € 204,00)
- nakosten
€ 67,50(plus de kosten van betekening
€ 67,50(plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 927,35
4.16.
In reconventie heeft SOW primair de reële proceskosten van € 824,24 inclusief btw gevorderd. Volgens SOW maakt [ged. in conv/eis. in reconv.] misbruik van procesrecht door een veelheid aan evident kansloze reconventionele vorderingen in te stellen waarop SOW moet reageren. [ged. in conv/eis. in reconv.] baseert zijn vorderingen op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende of behoorde te kennen of op stellingen en omstandigheden waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden, aldus SOW.
4.17.
De kantonrechter wijst de vordering tot vergoeding van reële proceskosten af. Bij toewijzing van zo’n vordering past terughoudendheid. De kantonrechter is niet van oordeel dat [ged. in conv/eis. in reconv.] vorderingen heeft ingesteld die, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de SOW achterwege hadden behoren te blijven. [ged. in conv/eis. in reconv.] wilde dat SOW hem, kort gezegd, met rust zou laten en haar verplichtingen als verhuurder na zou komen en heeft dat proberen te verwoorden. Dat leidt niet tot misbruik van procesrecht. [ged. in conv/eis. in reconv.] zal dus worden veroordeeld in de subsidiair gevorderde proceskosten conform het liquidatietarief. Deze worden begroot op € 300,00.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres gehuurde] ;
5.2.
veroordeelt [ged. in conv/eis. in reconv.] om de woning c.a., staande en gelegen te [adres gehuurde] , binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken SOW niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen, de woning in goede staat aan SOW op te leveren en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van SOW te stellen en de betreffende woning niet meer te betreden;
5.3.
veroordeelt [ged. in conv/eis. in reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van SOW bepaald op een bedrag van € 927,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af;
5.7.
veroordeelt [ged. in conv/eis. in reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van SOW bepaald op een bedrag van € 300,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordelingen wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
5.8.
veroordeelt [ged. in conv/eis. in reconv.] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.9.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op
8 maart 2024.
25115 / 40141