Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 10764176 \ CV EXPL 23-3402
Vonnis van 8 mei 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: J. Bulder,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [bedrijf gedaagde] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: R.P.I. Noy.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 januari 2024
- de akte wijziging van eis tevens akte overlegging producties van [eiseres]
- de producties 8 en 9 van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 19 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De zaak is vervolgens op verzoek van partijen naar de rol van 10 april 2024 verwezen voor uitlatingen, omdat partijen de mogelijkheden tot een minnelijke regeling nader wilden onderzoeken. Partijen hebben de kantonrechter op 9 april 2024 verzocht om vonnis te wijzen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft met ingang van 1 december 2021 de kantoorruimte, staande en gelegen aan het adres de [adres gehuurde] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] verhuurd, laatstelijk tegen een huur van € 1.508,22 per maand. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren en loopt derhalve tot en met 30 november 2026, waarna de huurovereenkomst - behoudens beëindiging door opzegging - wordt voortgezet.
2.2.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 20 juni 2023 de huurovereenkomst per 30 september 2023 ontbonden.
2.3.
De gemachtigde van [eiseres] heeft per e-mail van 4 juli 2023 gereageerd dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is, waarna een korte mailcorrespondentie tussen de gemachtigden heeft plaatsgevonden.
2.4.
[gedaagde] heeft eind september 2023 het gehuurde verlaten.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - na wijziging van eis - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Een verklaring voor recht af te geven dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade welke [eiseres] lijdt en nog zal lijden vanwege het niet nakomen van de tussen partijen lopende huurovereenkomst;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen de som van € 4.615,90, te vermeerderen met de wettelijke rente, conform artikel 6:119a Burgerlijk Wetboek (BW), over de hoofdsom van € 4.524,66 vanaf 1 januari 2024 tot de dag der algehele betaling;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen de schadevergoeding van € 1.079,03 per maand over de periode vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag dat [eiseres] de huurovereenkomst terzake de bedrijfsruimte [adres gehuurde] wederom heeft verhuurd, te vermeerderen met de wettelijke rente, conform artikel 6:119 BW, vanaf telkens de laatste dag van iedere maand tot aan de dag der algehele betaling;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding waaronder het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde.
3.2.
[eiseres] legt - kort samengevat - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [gedaagde] was niet bevoegd de huurovereenkomst te ontbinden, zodat de huurovereenkomst tussen partijen is blijven voortduren. [gedaagde] moet zijn maandelijkse betalingsverplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst tot 1 januari 2024 nakomen. Vanaf 1 januari 2024 is [gedaagde] vervangende schadevergoeding verschuldigd.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] betwist de maandelijkse huur vanaf 1 oktober 2023 verschuldigd te zijn, omdat hij - kort samengevat - de huurovereenkomst rechtmatig heeft ontbonden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
[gedaagde] was niet bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden
4.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de (huur)overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en de bewijslast geldt het volgende. [gedaagde] moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming van de zijde van [eiseres] . [eiseres] moet de omstandigheden stellen en zo nodig bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling.
4.2.
Namens [gedaagde] wordt in de ontbindingsbrief van 20 juni 2023 het volgende gesteld:
Client en zijn medewerkers ervaren al geruime tijd dat het binnenklimaat van het gehuurde niet aan de verwachtingen die daaraan gesteld mogen worden voldoet. De ruimte is regelmatig veel en veel te warm en niet te regulieren, bovendien is er geen correcte luchtcirculatie.
4.3.
De kantonrechter begrijpt uit de ontbindingsbrief van [gedaagde] dat hij stelt dat [eiseres] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door hem niet het huurgenot te verschaffen, omdat het gehuurde niet voldoet aan de klimaateisen. Ter beoordeling ligt allereerst voor of de door [gedaagde] gestelde tekortkoming aan het gehuurde is komen vast te staan en zo ja, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te mogen ontbinden.
4.4.
Met de WhatsApp-berichten tussen partijen en de toelichting van [eiseres] ter zitting staat vast dat het binnenklimaat in het gehuurde op bepaalde momenten te warm is geweest. Echter, [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat de temperatuur in het gehuurde zodanig warm was dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, in die zin dat [eiseres] hem niet het huurgenot heeft verschaft. Dit leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een tekortkoming (van voldoende gewicht) om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te mogen ontbinden.
Bovendien, indien al sprake zou zijn geweest van een zodanige tekortkoming, geldt dat de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat wanneer [eiseres] in verzuim is (artikel 6:265 lid 2 BW). Het verzuim van [eiseres] treedt in, nadat zij in gebreke is gesteld met een schriftelijke aanmaning waarbij haar een redelijke termijn voor nakoming is gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft (artikel 6:82 lid 1 BW). Een dergelijke ingebrekestelling heeft [gedaagde] niet aan [eiseres] gestuurd. Dat [gedaagde] uit de houding dan wel een mededeling van [eiseres] zou moeten afleiden dat een ingebrekestelling nutteloos zou zijn en verzuim zonder ingebrekestelling in zou treden (artikelen 6:82 lid 2 en 6:83 sub c BW), is niet gebleken. Integendeel, op 15 en 16 mei 2023 hebben partijen nog contact gehad over de klimaatregulatie van het gehuurde waaruit volgt dat [eiseres] dit probleem op wil lossen. [eiseres] is dus, als al sprake zou zijn van een tekortkoming, niet in verzuim geraakt.
4.5.
De kantonrechter concludeert dan ook dat [gedaagde] niet bevoegd was om de huurovereenkomst per 1 oktober 2023 te ontbinden. De huurovereenkomst is op dat moment dus niet geëindigd.
[gedaagde] moet vanaf 1 oktober 2023 een schadevergoeding betalen
4.6.
[gedaagde] moest daarom ook vanaf 1 oktober 2023 zijn verplichtingen uit de voortdurende huurovereenkomst nakomen en de maandelijkse huur betalen. Dat [gedaagde] inmiddels het gehuurde had verlaten, bevrijdt hem niet van zijn betalingsverplichtingen. [eiseres] heeft immers ook na 1 oktober 2023 aan [gedaagde] het huurgenot kunnen verschaffen en daarmee haar verplichting uit de huurovereenkomst willen nakomen.
[gedaagde] is vervolgens tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door vanaf 1 oktober 2023 geen huur meer te betalen. [gedaagde] is ingevolge artikel 6:83 sub a BW in verzuim geraakt omdat hij de huur niet heeft betaald ondanks de - in artikel 4.10 van de huurovereenkomst - overeengekomen (fatale) termijn.
4.7.
Hoewel [eiseres] over de periode tot 1 januari 2024 nakoming vordert en vanaf 1 januari 2024 een schadevergoeding, zal de kantonrechter met toepassing van artikel 25 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de rechtsgronden aanvullen. De kantonrechter is namelijk van oordeel dat [eiseres] de verbintenis tot nakoming al op 1 oktober 2023 heeft omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 lid 1 BW). De e-mail van 27 juli 2023 is immers te kwalificeren als de vereiste schriftelijke omzettingsverklaring. [eiseres] heeft in deze e-mail [gedaagde] vóór het intreden van verzuim reeds aansprakelijk gesteld voor alle schade en gevolgschade indien hij de lopende huurovereenkomst niet meer zal nakomen en vertrekt. De daadwerkelijke omzetting vindt dan plaats op het moment dat het verzuim intreedt, aldus op 1 oktober 2023. [gedaagde] is daarom vanaf 1 oktober 2023 vervangende schadevergoeding aan [eiseres] verschuldigd.
4.8.
Hoewel [eiseres] heeft gekozen voor vervangende schadevergoeding in plaats van ontbinding van de huurovereenkomst, zijn de feitelijke gevolgen nagenoeg gelijk. Voor de vordering tot betaling van schadevergoeding wordt in dit geval daarom aansluiting gezocht bij de vordering tot betaling van de huur bij wijze van schadevergoeding na ontbinding (en ontruiming) van het gehuurde op grond van artikel 6:277 BW als bedoeld in de ‘Aanbeveling huurachterstand en ontbinding en ontruiming Expertgroep huurrecht 1e aanleg LOVCK mei 2023’ (te raadplegen op www.rechtspraak.nl). Deze aanbeveling luidt:
De expertgroep huurrecht beveelt aan om bij ontbinding van huurovereenkomsten tot bepaalde tijd een vordering tot veroordeling van de huurder tot het betalen van de resterende huurtermijnen vanaf de ontruiming tot het oorspronkelijke einde van de huurovereenkomst te verwijzen naar de schadestaatprocedure. Daarbij bestaat de mogelijkheid om - indien gewenst - wel een vergoeding van een aantal maanden toe te wijzen, voor zover ten tijde van het vonnis aangenomen wordt dat de verhuurder die periode nodig heeft om het gehuurde opnieuw te verhuren.
4.9.
Voor de periode vanaf 1 oktober 2023 tot 1 januari 2024 geldt dat in deze procedure is komen vast te staan dat [eiseres] deze periode nodig heeft gehad om het gehuurde opnieuw te kunnen verhuren. De gevorderde huur over de maanden oktober 2023 tot en met december 2023, een bedrag van (3 x € 1.508,22 =) € 4.524,66 wordt dan ook als schadevergoeding tot 1 januari 2024 toegewezen.
4.10.
De gevorderde wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) is niet toewijsbaar over een schadevergoeding. Daarom wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegewezen over de gevorderde maandelijkse bedragen vanaf de respectievelijke eerste dag van de betreffende maand, zoals hierna in het dictum zal worden uitgewerkt.
[gedaagde] is ook aansprakelijk voor de schade vanaf 1 januari 2024
4.11.
Vanaf 1 januari 2024 is de situatie gewijzigd, in die zin dat [eiseres] het gehuurde aan [bedrijf 1] heeft verhuurd. [bedrijf 1] huurde tot die tijd een andere - kleinere - unit (nummer 13) binnen hetzelfde complex aan de [adres gehuurde] voor een huur van € 1.079,03 per maand. Unit 13 is tot aan de mondelinge behandeling van 19 maart 2024 nog niet verhuurd.
4.12.
[eiseres] stelt dat zij schadebeperkend heeft gehandeld door huurder [bedrijf 1] te laten wisselen van unit, zodat zij de lagere huur van unit 13 misloopt in plaats van de hogere huur van de door [gedaagde] gehuurde units. Vanaf 1 januari 2024 vordert zij dan ook het hiervoor genoemde bedrag van € 1.079,03 per maand in plaats van € 1.508,22 per maand aan schadevergoeding. [eiseres] heeft ter zitting erkend dat de gevorderde schadevergoeding in ieder geval in tijd moet worden beperkt tot en met 30 november 2026. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [eiseres] de brief van [gedaagde] van 20 juni 2023 heeft geïnterpreteerd als een (rechtsgeldige) opzegging van de huurovereenkomst, waardoor de huurovereenkomst in ieder geval na 30 november 2026 zal zijn geëindigd.
4.13.
In feite wordt nu de huur van een andere unit als schadevergoeding gevorderd en de vraag is of [gedaagde] hiervoor ook aansprakelijk is. Daarvoor is, kort samengevat, nodig dat sprake is van causaal verband tussen de aansprakelijkheid van [gedaagde] én de gevorderde schade (artikel 6:98 BW). Uitgangspunt is dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn nakomingsverplichtingen en dat hij in beginsel aansprakelijk is voor de schade ter hoogte van de huur van het gehuurde tot aan het einde van de (oorspronkelijke) huurovereenkomst. Dat [eiseres] de mogelijkheid om een huurder te verplaatsen heeft benut is - mede gelet op haar schadebeperkingsplicht van artikel 6:101 lid 1 BW - redelijk, ook al leidt dat tot een nieuwe schadepost doordat de huur van unit 13 dan niet meer wordt betaald. Het alternatief was echter ten nadele van [gedaagde] geweest, omdat de aansprakelijkheid voor het oorspronkelijke huurbedrag tot een hogere schadevergoeding zou hebben geleid. De kantonrechter concludeert daarom dat [gedaagde] na 1 januari 2024 aansprakelijk is voor de schade ter hoogte van de huur van unit 13 tot het moment dat unit 13 is verhuurd, althans uiterlijk tot en met 30 november 2026 (de einddatum van de huurovereenkomst).
4.14.
Conform de aanbeveling (rechtsoverweging 4.8.) wordt de begroting van de schadevergoeding vanaf 1 januari 2024 tot het einde van de huurovereenkomst dan wel het moment dat unit 13 is verhuurd, verwezen naar de schadestaatprocedure. Er zijn namelijk geen indicaties voor welke periode [eiseres] nodig heeft (gehad) om unit 13 opnieuw te verhuren.
4.15.
[eiseres] heeft niet gemotiveerd wat haar belang is bij de gevorderde verklaring voor recht, zodat deze vordering wordt afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
4.16.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
107,84
- griffierecht
€
365,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.015,84
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] , tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 4.524,66, te vermeerderen met de wettelijke rente (conform artikel 6:119 BW) over:
- het bedrag van € 1.508,22, vanaf 1 oktober 2023;
- het bedrag van € 1.508,22, vanaf 1 november 2023;
- het bedrag van € 1.508,22, vanaf 1 december 2023;
telkens tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eiseres] van de geleden schade vanaf 1 januari 2024 tot het moment dat de bedrijfsruimte aan de [adres gehuurde] is verhuurd, dan wel uiterlijk tot en met de einddatum van de huurovereenkomst op 30 november 2026, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.015,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Veldhuizen en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.
AV/FB