Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/428328 / HA ZA 23-509
Vonnis van 15 mei 2024
in de zaak van
GEMEENTE OVERBETUWE,
zetelend te Elst, gemeente Overbetuwe,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. J.J.C. Wenno,
tegen
DITOVASTGOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Elst, gemeente Overbetuwe,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Dito,
advocaat: mr. D.A.M. Veen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 maart 2024
- de mondelinge behandeling van 19 april 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Deze zaak gaat kort gezegd over de vraag of Dito door verjaring eigenaar is geworden van een strook grond tussen de openbare weg en haar perceel. Partijen twisten met name erover of het gebruik dat Dito van die strook grond heeft gemaakt, kan worden gekwalificeerd als ‘bezit’ van de strook grond, wat nodig is om door verjaring eigendom te kunnen verkrijgen.
De feiten
2.2. (
De rechtsvoorganger van) Dito heeft in 1983 de percelen met nummers [perceelnr(s)] gekocht, gelegen aan de [adres] . Tussen perceel [perceelnr(s)] en de [adres] ligt een strook grond die behoort tot het perceel [perceelnr(s)] van de gemeente, waarop ook de [adres] is gelegen. Op die strook heeft Dito in de jaren ’80 van de vorige eeuw twee parkeerstroken en ‘een voortuin’ aangelegd.
2.3.
In 2008 en 2010 zag de strook er als volgt uit:
2.4.
In 2012/2013 heeft de gemeente een herinrichting uitgevoerd van de [adres] . Daarbij heeft de gemeente de aangelegde voortuin met prunussen en heideplanten, de parkeerplaatsen, en een deel van de paaltjes (spoorbielzen) met kettingen verwijderd en ter plaatse een fietspad aangelegd met daarachter een grasveld met enkele jonge bomen.
2.5.
In 2015 heeft Dito de aangelegde groenstrook verkleind, er planten en split in aangebracht en parkeerplaatsen aangelegd, overeenstemmend met de parkeersituatie van voor de herinrichting.
2.6.
In de periode van 2016 tot en met 2020 hebben partijen gesproken over de vraag of Dito door verjaring de eigendom van de strook grond had verkregen. Zij hebben gepoogd overeenstemming te bereiken over een door Dito te betalen bedrag voor (de koop van) de strook grond en wijziging van de kadastrale tenaamstelling. Dat is niet gelukt.
In 2023 heeft de gemeente Dito gesommeerd de strook grond te ontruimen. Dito heeft daarop geantwoord dat zij eigenaar is van de strook en dus geen gehoor zal geven aan de sommatie. Vervolgens is de gemeente eind 2023 deze procedure gestart.
De vordering
2.7.
De gemeente vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat weergegeven:
- voor recht verklaart dat de gemeente (nog steeds) eigenaar is van de litigieuze strook;
- Dito, op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeelt het gebruik van de strook te beëindigen en de strook te ontruimen en terug te brengen in de oorspronkelijke staat van net na de herinrichting;
- Dito veroordeelt in de proceskosten (waaronder nakosten), vermeerderd met de wettelijke rente.
Het oordeel
2.8.
De rechtbank zal de vordering afwijzen omdat Dito terecht als verweer heeft gevoerd dat zij voorafgaand aan de in 2012/2013 uitgevoerde herinrichting van de [adres] door verjaring de eigendom heeft verkregen van de strook. Hieronder legt de rechtbank uit waarom zij tot dat oordeel komt.
3.De beoordeling
3.1.
Tegen de stelling van de gemeente dat zij eigenaar is van perceel [perceelnr(s)] en daarmee ook van de van dat perceel deel uitmakende strook, verweert Dito zich met een beroep op verjaring. Volgens Dito had zij de strook grond vanaf de levering op 5 april 1983 te goeder trouw in bezit (door bezitsverschaffing dan wel inbezitneming) en is zij op grond van artikel 3:99 BW Pro op of kort na 5 april 1993 eigenaar van de strook geworden. Als de goede trouw niet kan worden aangenomen, heeft zij de eigendom van de strook op of kort na 5 april 2003 verkregen door bevrijdende verjaring (op grond van artikel 3:105 lid 1 juncto Pro 3:306 BW), aldus Dito. Zij voert daartoe aan dat zij vanaf de levering in april 1983 tot aan de herinrichting in 2012/2013 de feitelijke macht over de strook heeft uitgeoefend en zich daarbij openbaar en ondubbelzinnig als eigenaar heeft gedragen. Dito stelt in dat verband onder meer dat zij er altijd vanuit is gegaan dat de strook onderdeel uitmaakte van het gekochte. Dat was mede te wijten aan het feit dat bij de leveringsakte geen kadastrale kaart zat en dat aan haar is overgedragen “de nagenoeg geheel voltooide industriehal met aangebouwde kantoorruimten, ondergrond en erf aan de [adres] ”, terwijl niet zichtbaar was dat de strook in eigendom/bezit was van de gemeente. Visueel liep het door haar gekochte erf tot aan de [adres] . Dito stelt verder dat zij aansluitend aan de koop, nog in 1983 of kort daarna, de voorkant van het perceel heeft ingericht met parkeerplaatsen, een stuk grond met prunussen, heide en sierlantaarns, vanaf de voorkant en naar de zijkanten omzoomd met spoorbielzen en een ketting (zoals te zien op de foto’s onder 2.3). Zij heeft ook altijd het onderhoud van de strook verzorgd, aldus Dito.
3.2.
Dat Dito de strook al in 1983 of in de paar jaren daarna, maar in ieder geval nog in de jaren ’80, heeft ingericht op de wijze die is te zien op de in 2.3 opgenomen foto’s, wordt ondersteund door de overgelegde getuigenverklaring van [naam 1] , een oud werknemer van de rechtsvoorganger van Dito. Hij verklaart dat [naam 2] vlak na de verhuizing van het bedrijf in 1983 de gehele voortuin, tot en met de stoeprand van de weg heeft laten aanleggen door medewerkers van het bedrijf en dat zowel alle beplanting als de bielzen omheining en de 2 grote sierlantaarns met betonvoeten, ankers en stroomkabel toen in eigen beheer zijn geplaatst. Daarnaast wordt de stelling dat de voortuin en de parkeerplaatsen kort na de overdracht in 1983 zijn aangelegd, ondersteund door de door Dito in het geding gebrachte luchtfoto’s uit 1986 en 1987, waarop de parkeerplaatsen zijn te zien, evenals de voortuin met beplanting en de afgeronde hoeken aan de straatkant van die tuin (zie de foto’s onder 2.3). Bovendien heeft de gemeente in een brief van 16 januari 2020 bevestigd dat de parkeerplaatsen er in ieder geval al in 1986 lagen.
3.3.
De gemeente heeft ter zitting verklaard dat zij niet betwist dat Dito al in 1983 of kort daarna de strook heeft ingericht zoals te zien is op de foto’s uit 2008 en 2010. Evenmin betwist zij dat Dito altijd het onderhoud van die strook heeft uitgevoerd. Volgens de gemeente kan uit die inrichting en dat gebruik echter niet worden geconcludeerd dat sprake is van inbezitneming. Zij wijst erop dat uit de rechtspraak volgt dat voor bezit van publieke gronden strenge eisen gelden en dat het niet optreden van een overheid tegen particulier gebruik van een strook grond niet snel als een blijk van desinteresse mag worden uitgelegd. Omdat de strook niet (volledig) is omheind, voor eenieder vrij toegankelijk is, de paaltjes en kettingen niet lijken te zijn bedoeld ter afbakening van de eigendom maar ter bescherming van de beplanting, en er ook een straatlantaarnpaal in de strook staat die is aangesloten op het gemeentelijke net en wordt onderhouden door de gemeente, is volgens de gemeente in dit geval geen sprake van bezit door Dito.
3.4.
De rechtbank stelt voorop dat zowel voor een beroep op verkrijgende verjaring, na tien jaar bezit te goeder trouw (artikel 3:99 BW Pro), als voor een beroep op bevrijdende verjaring, na twintig jaar bezit zonder dat de rechthebbende een rechtsvordering tot beëindiging van het bezit heeft ingesteld (artikel 3:105 lid 1 BW Pro juncto artikel 3:306 BW Pro), bezit is vereist.
Voor de beantwoording van de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, is bepalend of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW Pro). Indien de zaak in het bezit van een ander is, zijn enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen voor inbezitneming onvoldoende (artikel 3:113 lid 2 BW Pro). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW Pro). In het begrip ‘bezit’ ligt besloten dat het bezit ‘ondubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. Ondubbelzinnig bezit is aanwezig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, hetgeen naar objectieve maatstaven beoordeeld moet worden. Een en ander dient derhalve naar buiten toe kenbaar te zijn. Voor bezit van publieke gronden gelden in zijn algemeenheid strenge eisen.
Het is aan Dito, als degene die een beroep doet op verjaring om te stellen (en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen) dat zij het bezit van de strook heeft gehad, zodanig dat dat tot verkrijgende of bevrijdende verjaring heeft geleid.
3.5.
Op grond van de onderbouwde stelling van Dito dat de strook in of kort na 1983 is ingericht zoals op de foto’s van 2008 en 2010 zichtbaar is en het feit dat de gemeente dat niet betwist, staat vast dat Dito de strook voorafgaand aan de herinrichting in 2012/2013 meer dan 20 jaar op die wijze in gebruik heeft gehad. Daarom spitst het geschil tussen partijen zich toe op de vraag of Dito’s machtsuitoefeningen, zoals die blijken uit de foto’s uit 2008 en 2010, voldoende zijn om van ondubbelzinnig bezit te kunnen spreken. Naar het oordeel van de rechtbank is dat om de volgende redenen het geval.
3.6.
Uit de foto’s uit 2008 en 2010 blijkt dat Dito de gehele strook, tot aan de openbare weg, had ingericht alsof zij eigenaar was van die strook. Dito had aan de voorzijde van haar bedrijfspand bestrating aangelegd tot aan het enkelsteens randje dat het terrein scheidt met het wegdek van de [adres] . De twee parkeerstroken die Dito, klaarblijkelijk voor de bezoekers van haar bedrijf, had aangelegd, liepen door tot aan dat randje, net als de paaltjes (bielzen) met kettingen tussen het terrein van Dito en de buurterreinen, in ieder geval het terrein dat vanaf de openbare weg gezien aan de linkerzijde van Dito ligt (zie bovenste foto in 2.3). Ook de paaltjes met kettingen die de door Dito ingerichte groenstrook met prunussen afscheidden, waren net naast dat enkelsteens randje opgericht. Daarmee liet Dito geen ruimte voor bijvoorbeeld voetgangers die langs de [adres] liepen of voor ander publiek gebruik van de strook, en heeft zij de strook enkel ten behoeve van zichzelf (en haar bezoekers) ingericht. Dito had de gehele strook ingericht op een wijze die uitstraalde dat zij rechthebbende was op de strook. Er was ook geen onderscheid tussen de op die strook gebruikte bestrating en afscheiding en de op het (aan Dito toebehorende) perceel [perceelnr(s)] gebruikte bestrating en afscheiding. Visueel behoorde de strook daarmee tot het bedrijfsterrein van Dito. In dit geval maakt de samenhang tussen de verschillende bezitsdaden, te weten i) het inrichten van een voortuin met planten, bomen en sierlantaarns, ii) het bestraten van de rest van de strook inclusief de inrichting van parkeerplaatsen voor de bezoekers van Dito tot aan de openbare weg, het geheel omzoomd met paaltjes en kettingen, en iii) het onderhouden van de strook, dat Dito, naar verkeersopvatting en uiterlijke feiten, tot aan de herinrichting van de [adres] in 2012 de feitelijke macht over de strook heeft uitgeoefend met de pretentie eigenaar te zijn. De gemeente kon die pretentie duidelijk uit de inrichting en het gebruik door Dito opmaken en had al in de jaren ’80 maatregelen kunnen nemen om de inbreuk op haar eigendomsrecht te beëindigen.
3.7.
Dat het terrein niet volledig was afgesloten en daarmee vrij toegankelijk was, doet geen afbreuk aan de kenbare uitoefening van de feitelijke macht door Dito. Daarbij weegt mee dat het zichtbaar gaat om een bedrijfsterrein waartoe bezoekers toegang moeten hebben. In dit geval doet de niet volledige afsluiting daarvan dus geen afbreuk aan de zichtbare pretentie van Dito eigenaar over de strook te zijn. Naar het oordeel van de rechtbank hadden de paaltjes met kettingen, anders dan de gemeente aanvoert, overigens wel een afbakeningsfunctie. Die functie blijkt met name uit het feit dat eenzelfde soort paaltjes en kettingen waarmee het terrein van Dito werd afgebakend van de buurterreinen, is gebruikt voor de afbakening van het terrein van Dito ten opzichte van de [adres] . Dat er aan de straatzijde van de door Dito aangelegde groenstrook een straatlantaarnpaal stond, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te kunnen nemen dat Dito niet de naar buiten toe kenbare pretentie had exclusief eigenaar van de strook te zijn. Ter zitting daarnaar gevraagd heeft de gemeente gezegd dat zij denkt dat de lantaarnpaal daar ‘altijd al’ heeft gestaan. Meer duidelijkheid dan dat de lantaarnpaal in ieder geval op foto’s van na 2006 is te zien hebben partijen er niet over kunnen geven. De gemeente heeft ten aanzien van deze lantaarnpaal opgemerkt dat doordat de straatverlichting in stand is gebleven, niet aannemelijk is dat uit de uiterlijk waarneembare feiten volgt dat sprake is van iets anders dan een gemeentelijke groenstrook. De rechtbank maakt daaruit op dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat de lantaarnpaal al op die plaats stond toen Dito in of kort na 1983 de strook inrichtte. Dat Dito daaromheen de strook helemaal naar eigen inzicht en enkel ten gunste van zichzelf heeft ingericht, doet geen afbreuk aan de kenbare uitoefening van de feitelijke macht door Dito. Zelfs als zou moeten worden aangenomen dat de lantaarnpaal is geplaatst tussen 1983 en 2006, geldt dat de gemeente de lantaarnpaal in het hoekje van de door Dito ingerichte strook heeft geplaatst, zonder afbreuk te doen aan de inrichting en het gebruik van Dito. Dit getuigt van een dermate bescheiden gebruik ten algemene nutte dat dat onvoldoende is om uit af te leiden dat voor de gemeente en anderen niet duidelijk was dat Dito pretendeerde (exclusief) eigenaar van de strook te zijn.
3.8.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat Dito de strook vanaf 1983 (of kort daarna, maar in ieder geval nog in de jaren ’80) meer dan twintig jaar openbaar en ondubbelzinnig in bezit heeft gehad. Om die reden is zij in ieder geval op grond van bevrijdende verjaring ex artikel 3:105 lid 1 juncto Pro 3:306 BW door verjaring eigenaar van de strook geworden. De rechtbank kan daarom in het midden laten of bij de levering in 1983 sprake is geweest van bezitsverschaffing en of Dito als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt. De verjaring was voltooid voordat de gemeente de inrichting van de strook met de herinrichting van de [adres] in 2012/2013 heeft verwijderd. Het stond Dito, als eigenaar van de strook, dus vrij om de strook na de herinrichting weer opnieuw in te richten.
3.9.
De vorderingen van de gemeente moeten daarom worden afgewezen.
De gemeente heeft geen voldoende concrete feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De rechtbank komt om die reden niet toe aan bewijslevering en zal het bewijsaanbod van de gemeente daarom passeren.
3.10.
De gemeente wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Dito worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.082,00
3.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
wijst de vorderingen van de gemeente af,
4.2.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. de Kerpel-van de Poel en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.