Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10765059 \ CV EXPL 23-7641
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [eiser 1] en [eiser 2] en samen te noemen: [gezamelijke eisers] ,
gemachtigde: mr. M. Blok,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D. Brouwer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 november 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging producties van Wopereis
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gezamelijke eisers] is sinds 2004 eigenaar van een perceel grond met daarop een recreatiewoning en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres] (hierna: de recreatiewoning).
2.2.
Makelaardij Jacobs B.V. treedt namens [gezamelijke eisers] op als beheerder van de recreatiewoning (hierna: Jacobs).
2.3.
[gedaagde] huurt met ingang van 17 januari 2012 de recreatiewoning van [gezamelijke eisers] Partijen hebben hiertoe een schriftelijke huurovereenkomst gesloten (productie 2 bij dagvaarding).
2.4.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
“
Het gehuurde, bestemming(…)
1.2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als recreatiewoning met bergingruimte.
“
Het gehuurde, bestemming(…)
1.2Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als recreatiewoning met bergingruimte.
(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
12 maandeningaande op
17 januari 2012 en lopende tot en met 16 januari 2013.
12 maandeningaande op
17 januari 2012 en lopende tot en met 16 januari 2013.
(…) Indien in 3.1 een bepaalde termijn is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.
(…)
Bijzondere bepalingen
Bijzondere bepalingen
10.(…)
- Huurder is ermee bekend dat sprake is van een huurovereenkomst die naar haar aard van korte duur is, maar minimaal voor een periode van 1 jaar, waardoor er geen beroep kan worden gedaan op de huurbescherming die de wet huurders biedt, in het bijzonder de artikelen 271 tot 282 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; (…)”
2.5.
Op 14 juni 2021 heeft Jacobs het volgende bericht aan [gedaagde] verzonden (productie 2 bij conclusie van antwoord):
“ [gedaagde] ,
“ [gedaagde] ,
Ben je nog lang van plan om te huren? De eigenaar heeft gevraagd om dit aan jou te vragen omdat zijn dochter in Wageningen gaat studeren en zij eventueel het huis van ouders zou willen gaan bewonen.
(…)”
(…)”
2.6.
Eind januari 2023 heeft Jacobs telefonisch aan [gedaagde] medegedeeld dat [gezamelijke eisers] weer zelf over de recreatiewoning wil beschikken en dat zij de recreatiewoning uiterlijk 31 augustus 2023 moet verlaten.
2.7.
[gezamelijke eisers] heeft bij brief van 15 februari 2023 aan Jacobs medegedeeld dat hij zo spoedig mogelijk gebruik wil maken van de recreatiewoning en dat [gedaagde] uiterlijk
1 september 2023 de recreatiewoning moet hebben verlaten (productie 3 bij dagvaarding). Deze brief is door Jacobs achtergelaten in de auto van [gedaagde] .
1 september 2023 de recreatiewoning moet hebben verlaten (productie 3 bij dagvaarding). Deze brief is door Jacobs achtergelaten in de auto van [gedaagde] .
2.8.
De brief heeft [gedaagde] aan Jacobs ongeopend retour verzonden. Op de enveloppe staat onder meer “woont hier niet!” (productie 4 bij dagvaarding).
2.9.
Jacobs heeft op 28 februari 2023 het volgende aan [gedaagde] geschreven (productie 5 bij dagvaarding):
“(…)
Ik ben al 3 keer bij jou aan de deur geweest deze week en er is geen brievenbus, geen bel en kan niet door de poort omdat deze op slot zit. (…)
Zoals je nu aangaf woon je er blijkbaar niet en dan heb je de brief zeker niet gelezen, maar er staat in dat de eigenaar vanaf 1 september er zelf wilt gaan wonen. Dus je moet iets anders gaan zoeken (…)
Gelukkig stond jouw auto op het terrein en deze deur zat niet op slot en kon zo de brief in de auto leggen. (…)”
2.10.
Vervolgens hebben de gemachtigden van partijen over en weer gecorrespondeerd.
2.11.
De gemachtigde van [gezamelijke eisers] heeft op 26 april 2023 aan de gemachtigde van [gedaagde] geschreven dat de huurovereenkomst is opgezegd tegen 31 augustus 2023 en dat [gedaagde] uiterlijk op die datum de recreatiewoning moet hebben verlaten.
2.12.
[gedaagde] heeft de recreatiewoning tot op heden niet ontruimd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[gezamelijke eisers] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
- ontruiming van de recreatiewoning binnen twee weken na betekening van het vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom, met de bevoegdheid voor [gezamelijke eisers] om dit vonnis ten uitvoer te doen leggen met behulp van de sterke arm van Justitie en Politie, zulks op kosten van [gedaagde] ;
Subsidiair:
- ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
- ontruiming van de recreatiewoning binnen twee weken na betekening van het vonnis op straffe van verbeurte van een dwangsom met de bevoegdheid voor [gezamelijke eisers] om dit vonnis ten uitvoer te doen leggen met behulp van de sterke arm van Justitie en Politie, zulks op kosten van [gedaagde] ;
Meer subsidiair:
- een verklaring voor recht dat de huuropzegging van 14 augustus 2023 aan [gedaagde] rechtsgeldig is en deugdelijke gronden bevat voor de beëindiging van de huurovereenkomst;
- dat het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld wordt op 29 februari 2024, en dat [gedaagde] wordt veroordeeld om op die datum de recreatiewoning te ontruimen en te verlaten, met machtiging van [gezamelijke eisers] om, als [gedaagde] daartoe in gebreke blijft, deze zelf te bewerkstelligen;
Zowel primair als (meer) subsidiair:
- de veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als niet binnen veertien dagen na het vonnis tot betaling daarvan is overgegaan.
3.2.
[gezamelijke eisers] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Primair stelt hij dat sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zodat deze op grond van artikel 7:228 BW met inachtneming van een maand kan worden opgezegd. De opzegging heeft inmiddels plaatsgevonden bij brief van 15 februari 2023, per e-mail van
28 februari 2023 door Jacobs en bij brief van 26 april 2023 door zijn gemachtigde. Subsidiair legt [gezamelijke eisers] een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aan zijn vordering ten grondslag, omdat zij in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst heeft gehandeld door de recreatiewoning voor permanente bewoning te gebruiken in plaats van als recreatiewoning. Meer subsidiair stelt [gezamelijke eisers] zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door hem is opgezegd wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef sub c BW.
28 februari 2023 door Jacobs en bij brief van 26 april 2023 door zijn gemachtigde. Subsidiair legt [gezamelijke eisers] een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] aan zijn vordering ten grondslag, omdat zij in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst heeft gehandeld door de recreatiewoning voor permanente bewoning te gebruiken in plaats van als recreatiewoning. Meer subsidiair stelt [gezamelijke eisers] zich op het standpunt dat de huurovereenkomst door hem is opgezegd wegens dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef sub c BW.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [gezamelijke eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [gezamelijke eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gezamelijke eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Rechtsmacht en toepasselijk recht
4.1.
Aangezien [gezamelijke eisers] zijn woonplaats in het buitenland heeft, [eiser 1] woont in [woonplaats] en [eiser 2] woont in [woonplaats] , dient de kantonrechter ambtshalve te beoordelen of de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en welk recht op het voorliggende geschil van toepassing is. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen zich op het standpunt gesteld dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft en dat Nederlands recht van toepassing is. Aangezien de rechtsmacht van de Nederlandse rechter tussen partijen niet in geschil, is de kantonrechter van oordeel dat de Nederlandse rechter rechtsmacht heeft. Tussen partijen is evenmin in geschil dat Nederlands recht van toepassing is, zodat de kantonrechter de vorderingen zal beoordelen op grond van dat recht.
Huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’?
4.2.
De kantonrechter stelt vast, nu dit partijen niet verdeelt, dat sprake is van huur van woonruimte. De huurovereenkomst heeft, zo oordeelt de kantonrechter, te gelden als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Aangezien de huurovereenkomst niet is opgezegd voor 16 januari 2013, is de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 3.1 van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. Reeds hierop stuit de primaire vordering van [gezamelijke eisers] af. [gedaagde] geniet namelijk huurbescherming overeenkomstig de bepalingen opgenomen in boek 7, titel 4, afdeling 5 en onderafdeling 4. Opzegging van de huurovereenkomst is op grond van artikel 7:271 lid 2 BW in dat geval voorgeschreven, waarbij [gezamelijke eisers] alle verdere bepalingen van die onderafdeling in acht dient te nemen. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat ook bij aanvang van de huurovereenkomst geen sprake is geweest van een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Dit stelt [gezamelijke eisers] en is door [gedaagde] betwist. Hiertoe is het volgende redengevend. Uit de parlementaire geschiedenis bij artikel 7:232 BW volgt dat dit artikel restrictief moet worden toegepast. Bij de bepaling of van een zodanige huurovereenkomst sprake is, moet gelet worden op de aard van het gehuurde (de woning), de aard van het (concrete) gebruik, de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering daarvan en de duur van het gebruik. [1] Aan de hand van dit juridisch kader wordt het volgende overwogen.
4.3.
De aard van de recreatiewoning en het gebruik daarvan vormen naar het oordeel van de kantonrechter geen aanwijzingen voor een ‘tijdelijke aard’. [gedaagde] heeft immers de recreatiewoning van meet af aan als woning gebruikt. Daarnaast heeft zij zich onweersproken op het standpunt gesteld dat de recreatiewoning geschikt is om het hele jaar door te bewonen. Bovendien staat vast dat zij sinds 2012 in de recreatiewoning verblijft, zodat geen sprake is van korte duur. Ook uit de bedoeling van partijen volgt niet dat sprake is van een huurovereenkomst voor korte duur.
De huurovereenkomst stipuleert op meerdere plekken verschillende verantwoordelijkheden voor de huurder, die niet passen bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Zo dient [gedaagde] een inboedelverzekering af te sluiten (artikel 6.1), komen alle eigenaarslasten voor haar rekening (artikel 7), moet zij haar werkelijke woonadres hebben op het adres van de recreatiewoning (artikel 8) en dient zij voor eigen rekening de dakgoten te onderhouden en het schoorsteenkanaal te laten vegen (artikel 10).
Tekortkoming wegens strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst?
4.4.
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bedoeld is om te worden gebruikt als recreatiewoning. [gezamelijke eisers] stelt dat op grond van die bepaling, gelezen in combinatie met het toepasselijke bestemmingsplan van de gemeente Ede, een verbod tot permanente bewoning van een recreatiewoning geldt. Aangezien [gedaagde] de recreatiewoning permanent bewoont, is zij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] betwist dat zij tekortschiet, nu naar haar zeggen niet eerder dan eind januari 2023 door [gezamelijke eisers] is gecommuniceerd dat permanente bewoning niet is toegestaan. Bovendien heeft de wethouder van de gemeente Ede verklaard dat permanente bewoning van recreatiewoningen wordt gedoogd.
4.5.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Dat permanente bewoning van recreatiewoningen op grond van het bij het aangaan van de huurovereenkomst geldende bestemmingsplan niet was toegestaan en dat de gemeente inmiddels handhaaft, is niet relevant in de onderlinge verhouding tussen [gezamelijke eisers] als verhuurder en [gedaagde] als huurder. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] zich op grond van de huurovereenkomst aan de inhoud van het bestemmingsplan dient te houden. Uit de overgelegde stukken is bovendien niet gebleken dat [gezamelijke eisers] dan wel Jacobs gedurende de huurperiode [gedaagde] heeft aangesproken op permanente bewoning van de recreatiewoning. Daarnaast staat artikel 1.2 op gespannen voet met de overige bepalingen van de huurovereenkomst die diverse verantwoordelijkheden voor [gedaagde] inhouden welke, naar het oordeel van de kantonrechter, niet stroken met een verbod tot permanente bewoning van de recreatiewoning (zie ook rov. 4.3. ). In het licht van deze omstandigheden en gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gezamelijke eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat [gedaagde] in strijd met artikel 1.2 van de huurovereenkomst heeft gehandeld of handelt. Van een tekortkoming aan haar zijde is derhalve geen sprake, zodat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de recreatiewoning zal worden afgewezen.
Dringend eigen gebruik?
4.6.
De meer subsidiaire vordering van [gezamelijke eisers] strekt tot een verklaring voor recht dat de huuropzegging van 14 augustus 2023 aan [gedaagde] rechtsgeldig is en een deugdelijke grond bevat voor de beëindiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, te weten: op grond van dringend eigen gebruik.
4.7.
De kantonrechter overweegt dat indien vast komt te staan dat [gezamelijke eisers] de recreatiewoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW, de vraag ter beantwoording voorligt of hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd de huurverhouding voort te zetten. Daarbij dient de kantonrechter met alle van belang zijnde omstandigheden rekening te houden. De huurovereenkomst zal pas eindigen indien het verhuurdersbelang bij de belangenafweging in ruime mate prevaleert. Tot slot geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. [2] De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
4.8.
[gezamelijke eisers] heeft gesteld dat het einde van zijn dienstverband in het buitenland nadert, dat zijn schoonmoeder, die in Wageningen woont, af en toe zorg nodig heeft en dat zijn dochter in verwachting is. Ter zitting heeft [gezamelijke eisers] verklaard dat de recreatiewoning voor hem een goede uitvalsbasis vormt. [gedaagde] heeft hiertegen aangevoerd dat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik niet bedoeld is voor recreatiewoningen. Bovendien heeft [gezamelijke eisers] in het verleden ook zonder gebruik te maken van de recreatiewoning zijn schoonmoeder kunnen bezoeken en zichzelf kunnen redden op de momenten dat hij in Nederland verbleef. [gedaagde] leeft daarentegen van een uitkering, heeft fysieke beperkingen en is alleenstaand, waardoor zij geen vooruitzicht heeft op een passende woonruimte op korte termijn, mede gelet op de krappe woningmarkt. De recreatiewoning is goed voor haar gezondheid en biedt haar alle voordelen die zij nodig heeft. Ook heeft zij goede contacten met haar buren, aldus [gedaagde] .
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [gezamelijke eisers] een zodanig dringend eigen gebruik van de recreatiewoning niet aannemelijk heeft gemaakt. De stelling dat de recreatiewoning voor [gezamelijke eisers] een goede uitvalsbasis biedt is hiertoe onvoldoende. Ook de aangevoerde argumenten kunnen, individueel of gezamenlijk bezien, niet leiden tot het oordeel dat [gezamelijke eisers] de recreatiewoning zodanig dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ook is de kantonrechter van oordeel dat gezien de wederzijdse standpunten de door [gezamelijke eisers] aangevoerde belangen niet opwegen tegen de hiervoor genoemde belangen van [gedaagde] . De gevorderde verklaring voor recht met nevenvorderingen zal daarom worden afgewezen.
4.10.
Ten slot overweegt de kantonrechter dat de stelling van [gezamelijke eisers] dat het dringend eigen gebruik ook is gelegen in het gegeven dat de gemeente actief aan het handhaven is in de regio van de recreatiewoning, als tardief moet worden aangemerkt en om die reden wordt gepasseerd. Dit nieuwe argument dat [gezamelijke eisers] ter zitting aanhaalde, had hij immers reeds in de dagvaarding kunnen benoemen. Dan had [gedaagde] daarop ook bij antwoord kunnen reageren.
4.11.
Aangezien de kantonrechter ook de meer subsidiaire vordering van [gezamelijke eisers] zal afwijzen, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De kantonrechter is verplicht om te beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW). Aangezien de huurovereenkomst sinds begin januari 2013 is voorgezet als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, zal de kantonrechter bepalen dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
Proceskosten
4.12.
[gezamelijke eisers] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
4.13.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [gezamelijke eisers] af,
5.2.
bepaalt dat de van rechtswege verlengde huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd,
5.3.
veroordeelt [gezamelijke eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gezamelijke eisers] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.
51588