Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10664965 \ CV EXPL 23-5789
Vonnis van 1 mei 2024
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
hierna te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. M.D.N. Jumelet
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
hierna te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. A. Unalan
procederende krachtens toevoegingsnummer 2GP4792
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 oktober 2023;
- de akte overlegging producties 11 t/m 20 van 9 februari 2024 van de zijde van [eiser] ;
- de e-mail met productie 11 van 10 februari 2024 van de zijde van [gedaagde] ;
- de e-mail met producties 12 t/m 16 van 16 februari 2024 van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 februari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De heer [naam 1] was tussen 2005 en 2011 eigenaar van de woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
In 2011 heeft [naam 1] de woning verkocht aan [eiser] . [naam 1] is de broer van [eiser] .
2.3.
[eiser] heeft vanaf 1 november 2011 de woning verhuurd aan [naam 1] . [naam 1] en [gedaagde] waren destijds getrouwd en bewoonden de woning gezamenlijk.
2.4.
Sinds 2012 exploiteert [gedaagde] een gastouderopvang vanuit de woning.
2.5.
Op 1 juli 2017 hebben [eiser] en [naam 1] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan de woning voor onbepaalde tijd wordt verhuurd aan [naam 1] .
2.6.
Per 7 april 2021 zijn [naam 1] en [gedaagde] gescheiden. Bij de echtscheiding is het huurgenot van de woning aan [gedaagde] toebedeeld.
2.7.
Op 1 december 2021 heeft de kantonrechter van deze rechtbank uitspraak gedaan in een procedure tussen partijen waarbij [eiser] de ontbinding en ontruiming van de woning vorderde wegens huurachterstand. De kantonrechter heeft in die zaak [gedaagde] veroordeeld tot betaling van € 4.960,18 (huurachterstand plus kosten). De gevorderde ontbinding en ontruiming is afgewezen. Mohammed heeft aan [eiser] betaald waartoe zij door de kantonrechter is veroordeeld.
2.8.
Bij brief van 29 maart 2023 heeft de gemachtigde van [eiser] de huur van de woning opgezegd tegen 30 september 2023 wegens dringend eigen gebruik en slecht huurderschap.
2.9.
Bij brief van 28 april 2023 is door de gemachtigde van [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de opzegging.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat -, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair: ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woning staande en gelegen aan de [adres] en ontruiming van de woning
subsidiair: dat het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning staande en gelegen aan de [adres] zal eindigen en ontruiming van de woning per die datum;
primair en subsidiair: de veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiser] legt primair aan haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden omdat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen door (I) een gastouderbureau te runnen vanuit de woning, (II) de huurbetalingen niet tijdig te voldoen en (III) het weigeren van inspecties. Subsidiair legt [eiser] aan haar vordering ten grondslag dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd omdat (I) [gedaagde] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt en (II) omdat [eiser] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
3.3.
[gedaagde] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig voor de beoordeling, zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
Ontbinding
4.1.
[eiser] vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst. Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder dient als goed huurder voor de gehuurde woning te zorgen en te voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem ervaart. Iedere tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst geeft aan de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro).
4.2.
[eiser] legt drie vermeende tekortkomingen aan haar vordering tot ontbinding ten grondslag. De kantonrechter zal die hierna afzonderlijk bespreken.
Gastouderopvang
4.3.
[eiser] stelt als eerst dat [gedaagde] zonder toestemming een gastouderopvang exploiteert vanuit de woning. Dit zijn bedrijfsmatige activiteiten die niet zijn toegestaan in de woning. De woning is niet geschikt voor deze activiteiten en de exploitatie zorgt voor snellere slijtage van de woning, aldus [eiser] .
4.4.
[gedaagde] voert aan dat in de huurovereenkomst geen verbod is opgenomen om de woning tevens als gastouderopvang te gebruiken. Daarnaast weet [eiser] al sinds jaar en dag dat [gedaagde] een gastouderopvang exploiteert vanuit de woning. Dit doet [gedaagde] namelijk al sinds 2013 en toen was de relatie tussen (de schoonzussen) [eiser] en [gedaagde] nog goed. [gedaagde] heeft zelfs op de kinderen van [eiser] gepast in haar gastouderopvang, aldus [gedaagde] .
4.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [gedaagde] sinds 2013 een gastouderopvang exploiteert vanuit de woning. In de huurovereenkomst is bepaald dat de woning verhuurd wordt als woonruimte. [gedaagde] gebruikt de woning ook als woonruimte. [gedaagde] woont daar immers met haar kinderen. Dat de woning daarnaast niet ook als gastouderopvang gebruikt mag worden, zijn partijen niet overeengekomen. Wat daar ook van zij. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij in ieder geval in 2021 – vlak na de echtscheiding van haar broer met [gedaagde] – ervan op de hoogte was dat [gedaagde] een gastouderopvang exploiteert vanuit de woning. Kennelijk heeft [eiser] de exploitatie van de gastouderopvang niet zodanig ernstig gevonden om het in de procedure te betrekken die zij – eveneens in 2021 – is gestart over de huurachterstand die was ontstaan. Hieruit kan afgeleid worden dat [eiser] in ieder geval al drie jaar op de hoogte is van de exploitatie en dat zo heeft toegelaten. Daar komt bij dat [eiser] de onverwachte inspecties door de GGD goed heeft doorstaan en geen overlast veroorzaakt voor de buurt. Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van ongeoorloofde exploitatie van gastouderopvang in de woning, Om die reden is dan ook geen toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Dat de woning vanwege de exploitatie van een gastouderopvang aan meer slijtage onderhavig is, zoals [eiser] nog heeft aangevoerd, maakt het voorgaande niet anders. Daargelaten de vraag of sprake is van meer slijtage, geldt dat bij einde van de huurovereenkomst [gedaagde] verplicht is om de woning – in beginsel –op te leveren in de staat waarin de woning bij aanvang van de huurovereenkomst aan haar ter beschikking is gesteld (artikel 16 van Pro de huurovereenkomst).
Structurele wanbetaling
4.6.
[eiser] stelt verder dat [gedaagde] in het verleden structureel de huur niet (op tijd) heeft betaald waardoor een huurachterstand van rond de € 5.000,00 is ontstaan. [eiser] heeft zelfs een gerechtelijke procedure moeten starten om ervoor te zorgen dat [gedaagde] de volledige huur zou betalen.
[gedaagde] heeft verklaard dat in 2021 een huurachterstand is ontstaan omdat het voor partijen niet duidelijk was welke huurovereenkomst en welke huurprijs tussen hen van toepassing was. De kantonrechter heeft op 1 december 2021 uitspraak gedaan en daarin werd beslist dat [gedaagde] een bedrag van € 4.960,18 diende te betalen. [gedaagde] heeft dat bedrag direct betaald en nadien is geen sprake meer geweest van een huurachterstand. Dit standpunt is door [eiser] niet (langer) weersproken.
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. De huurachterstand die in 2021 is ontstaan, komt voort uit onduidelijkheid over de toepasselijke huurovereenkomst en -prijs. Aangezien [gedaagde] na vaststelling van de juiste huurprijs en huurachterstand heeft betaald waartoe zij door de kantonrechter was veroordeeld en de omstandigheid dat [gedaagde] sindsdien geen achterstanden meer heeft laten ontstaan, is de kantonrechter van oordeel dat op dit punt geen tekortkoming kan worden aangenomen die de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Het feit dat er recentelijk een huurverhoging van 2.2% is doorgevoerd waar [gedaagde] nog aan moet voldoen is eveneens onvoldoende. Niet is gesteld of anderszins gebleken dat [gedaagde] niet de verhoogde huurprijs zal voldoen.
Weigeren inspecties
4.8.
[eiser] stelt tot slot dat zij de woning wil inspecteren, maar dat [gedaagde] weigert haar toegang tot de woning te verlenen. [gedaagde] betwist dat zij tekortschiet en voert aan dat in de huurovereenkomst geen inspectiebevoegdheid of inspectiemogelijkheid is opgenomen. Zij kan dan ook niet verplicht worden om [eiser] toe te laten in te woning.
4.9.
De kantonrechter overweegt als volgt. Nog daargelaten of sprake is van een inspectiebevoegdheid, heeft [eiser] onvoldoende concreet gemaakt om welke reden zij het nodig vindt om de woning te inspecteren. Daarnaast is enkel een verzoek gedaan tot het houden van een inspectie op 26 februari 2022. Nadien niet meer. Bovendien heeft [eiser] bij laatstgenoemd inspectieverzoek ook geschreven dat zij zaken van haar broer, [naam 1] , uit het gehuurde wil ophalen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een daadwerkelijke tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Kennelijk bestaat er al twee jaar geen aanleiding voor het houden van een inspectie. Bovendien ging de inspectie die op 26 februari 2022 zou plaatsvinden verder dan gebruikelijk is in de relatie verhuurder en huurder. [eiser] stelde immers als eis dat [gedaagde] haar ex-partner, [naam 1] , in het kader de inspectie toegang tot de woning zou verlenen zodat laatstgenoemde goederen uit de woning kon meenemen.
Tussenconclusie ontbinding
4.10.
Los van elkaar en ook in samenhang bezien is niet vast komen te staan dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] . De primair gevorderde ontbinding wordt daarom afgewezen.
Opzegging van de huurovereenkomst
4.11.
Subsidiair stelt [eiser] dat zij de huurovereenkomst bij brief van 29 maart 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd wegens slecht huurderschap en dringend eigen gebruik. Deze opzeggingsgronden zullen hierna worden besproken. Bij deze beoordeling is de kantonrechter gebonden aan het bepaalde in artikel 7:273 BW Pro.
Slecht huurderschap
4.12.
[eiser] heeft hetgeen zij ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst naar voren heeft gebracht, ook aangevoerd ter onderbouwing van de grond voor opzegging wegens slecht huurderschap.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat voornoemde omstandigheden (het exploiteren van een gastouderopvang, de ontstane en daarna ingelopen huurachterstand in 2021 en het weigeren van inspecties) ook geen slecht huurderschap opleveren. Daar is immers alleen sprake van als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt, maar dat is niet gebleken. De kantonrechter verwijst daarvoor naar hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de ontbinding.
Dringend eigen gebruik
4.14.
Om een beëindiging van de huurovereenkomst op basis van dringend eigen gebruik toe te wijzen moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt (artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW). Daarvoor is nodig dat de eigen behoefte van de verhuurder voldoende dringend is en dat een belangenafweging naar billijkheid in het voordeel van de verhuurder uitvalt. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Tot slot geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. [1] De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
4.15.
De kantonrechter overweegt als volgt. Nog daargelaten of sprake is van dringendheid als hiervoor benoemd, valt de belangenafweging uit in het voordeel van [gedaagde] . Zij woont immers met haar kinderen in de woning en heeft op dit moment niet een alternatieve woning voor handen. [eiser] heeft die mogelijkheid wel. Haar kinderen kunnen immers bij hun vader verblijven en [eiser] heeft tijdelijke woonadressen. Hoewel de kantonrechter wel wil aannemen dat de situatie niet ideaal is voor [eiser] , heeft [gedaagde] een nog benardere positie omdat zij geen familie heeft in Nederland waar zij (tijdelijk) zou kunnen verblijven. Daarbij heeft de kantonrechter ook in aanmerking genomen dat [gedaagde] haar gastouderopvang, zijnde haar broodwoning, exploiteert vanuit de woning. Alhoewel dat niet doorslaggevend kan zijn in de belangenafweging, is de kantonrechter van oordeel dat dit belang een voldoende gewicht in de schaal legt in het voordeel van [gedaagde] .
4.16.
Aan de vraag of [gedaagde] passende vervangende woonruimte zou kunnen krijgen wordt gezien het voorgaande niet meer toegekomen.
Tussenconclusie opzegging
4.17.
Het voorgaande leidt ertoe dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging van het gehuurde. De vorderingen op dit punt worden daarom eveneens afgewezen. Dit heeft als gevolg dat de huurovereenkomst van rechtswege wordt verlengd. De kantonrechter is verplicht om te beslissen of de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door de kantonrechter vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (artikel 7:273 lid 2 BW Pro). Aangezien de huurovereenkomst is aangegaan als een overeenkomst voor onbepaalde tijd, zal de kantonrechter bepalen dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet.
Conclusie en proceskosten
4.18.
Alle vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Hiermee wordt zij in het ongelijk gesteld en daarom moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
bepaalt dat de van rechtswege verlengde huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.