Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10602234 \ CV EXPL 23-4708
Vonnis van 24 april 2024
in de zaak van
STICHTING WOONSTEDE,
te Ede,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Woonstede,
gemachtigde: LAVG Groningen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2023
- de akte van Woonstede
- de akte van [gedaagde] .
- de akte van Woonstede
- de akte van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
In conventie en in reconventie
2.1.
Woonstede en [gedaagde] zijn bij aanvang van de huur overeengekomen dat [gedaagde] voor de zonwering (aangebracht op/voor 4 van de 7 ramen) maandelijks een bedrag voor “zonwering” betaalt. Deze verplichting kan [gedaagde] , anders dan hij betoogt, niet opzeggen (als ware het een abonnement). Waarom de overeenkomst op dit punt nietig of vernietigbaar zou zijn (of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst zou moeten volgen) valt niet in te zien.
Dat deze kostenpost is overeengekomen, betekent echter niet dat [gedaagde] de in rekening gebrachte kosten – waarvan hem, naar niet in geschil is, nooit een kostenoverzicht is verstrekt – kan laten toetsen (artikel 7:260 BW). Hieraan is wel een termijn verbonden; het verzoek moet zijn ingediend binnen twee jaar na het in artikel 7:259 lid 2 BW genoemde tijdstip waarop de verhuurder uiterlijk een overzicht had moeten verstrekken.
2.2.
In voormeld tussenvonnis is (in overweging 5.3) het volgende opgenomen:
De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:259 lid 2 BW en in artikel 5.4 van de algemene huurvoorwaarden onder meer is bepaald dat de verhuurder verplicht is om aan de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten te verstrekken.
Woonstede is vervolgens in de gelegenheid gesteld bij akte een overzicht in het geding te brengen. Daarop heeft zij laten weten dat dit gelet op de aard van de kosten niet mogelijk is.
Fondsvorming
2.3.
De kantonrechter begrijpt dat Woonstede heeft willen stellen dat met de overeengekomen bijdrage voor de zonneschermen een reserve wordt opgebouwd voor herstel- en vervangingskosten (fondsvorming). Artikel 7:259 BW sluit dit in beginsel uit.
Aangenomen wordt echter dat een fonds ten behoeve van een huurder kan worden gevormd indien:
- het vormen van dit fonds een aanwijsbaar voordeel inhoudt voor de huurder,
- de gelden of opbrengsten uit het fonds slechts voor het doel van het fonds worden aangewend en
- er jaarlijks een deugdelijke verantwoording plaatsvindt in het overzicht, bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW.
Woonstede kan niet worden gevolgd in haar stelling dat het “niet mogelijk is” een overzicht te verstrekken. Hoewel een overzicht met betrekking tot een opgebouwde reserve er anders uit zal zien dan een overzicht met betrekking tot periodiek af te rekenen kosten, kan een verhuurder aangeven wat de inkomsten en uitgaven zijn geweest met vermelding van het begin- en eindsaldo van het fonds in de verantwoordingsperiode.
2.4.
Bij gebreke van overeenstemming over de kosten voor de zonwering geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Deze werkelijke kosten moeten door de verhuurder worden aangetoond. Daarnaast dienen deze kosten redelijk te zijn en in het belang van de huurder te zijn gemaakt.
2.5.
Nu een deugdelijke onderbouwing van de zijde van Woonstede is uitgebleven, kunnen de kosten niet worden vastgesteld. Dit brengt mee dat de vordering van Woonstede moet worden afgewezen. Dit betekent ook dat Woonstede ten onrechte het bedrag waarop [gedaagde] volgens de eindafrekening over 2022 nog recht had (€ 30,35), heeft verrekend met haar beweerde vordering.
Restitutie eerder betaalde kosten zonwering?
2.6.
[gedaagde] vordert terugbetaling van alle bedragen die hij sinds aanvang huur voor de zonwering heeft betaald.
Afrekening 2019 en 2020
2.7.
Het gaat in casu om de jaren 2019 ( [gedaagde] huurt sinds 1 februari 2019), 2020, 2021 en 2022. Daarbij wordt er, gelet op het door [gedaagde] verstrekte overzicht over 2022 (zijn productie 3) vanuit gegaan dat de tijdvakken telkens een kalenderjaar beslaan.
Ingevolge het bepaalde in artikel 7:259 BW had de afrekening over 2019 verstrekt moeten worden vóór 1 juli 2020, die over 2020 vóór 1 juli 2021 enzovoorts. [gedaagde] heeft zijn vordering ingesteld (bij conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie) op 12 juli 2023, voor de tijdvakken 2019 en 2020 dus ná de vervaltermijn van artikel 7:260 BW. Dit betekent dat wat deze vergoedingen betreft een uitspraak van de huurcommissie dan wel een beschikking van de kantonrechter omtrent de betalingsverplichtingen overgelegd had moeten worden, zoals voorgeschreven in artikel 51 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Nu dit niet is gebeurd, kan [gedaagde] in zoverre niet worden ontvangen in zijn vordering.
Afrekening 2021 en 2022
2.8.
[gedaagde] heeft zijn vordering voor zover die ziet op de afrekeningen van 2021 en 2022 wel tijdig ingesteld. Het in deze tijdvakken voor de zonwering betaalde bedrag (18 ×
€ 12,31 =) € 221,58 dient aan hem te worden terugbetaald. De wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf de dag van zijn eis in reconventie.
De kantonrechter merkt daarbij nog op dat geen aanleiding wordt gezien het oordeel te beperken tot één tijdvak van 12 maanden. Dit zou betekenen dat [gedaagde] een afzonderlijke procedure zou moeten starten over de afrekening over het andere tijdvak, hetgeen in het kader van proceseconomie (en -kosten) onwenselijk moet worden geacht.
Aanvullende zonwering monteren/aanbieden, schadevergoeding?
2.9.
Volgens [gedaagde] wordt het in de zomer veel te heet in zijn appartement. Hij wil zonwering voor al zijn ramen en maakt aanspraak op schadevergoeding in verband met het continu moeten laten werken van een ventilator in de deuropeningen en omdat zijn in de vensterbank staande plantjes dood zijn gegaan.
2.10.
In artikel 7:204 lid 2 BW staat dat een gebrek een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
2.11.
[gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. De door hem overgelegde “temperatuur analyse woonkamer” (die ziet op (slechts) 1 dag) is daarvoor onvoldoende. Voor zover wel een gebrek kan worden aangenomen, geldt dat het alsdan aan Woonstede zou zijn om te bepalen op welke wijze het herstel ter hand wordt genomen. Er rust dus, anders dan [gedaagde] meent, als zodanig geen verplichting op Woonstede om voor al zijn ramen zonwering aan te brengen. Van schadevergoeding kan evenmin sprake zijn.
Instelling commissie?
2.12.
[gedaagde] woont in een complex met 17 appartementen, waarvan 13 worden verhuurd door Woonstede. Volgens [gedaagde] zijn de door verhuurder gestelde regels niet in overeenstemming met de door de VvE gestelde regels. Het komt, aldus [gedaagde] in zijn conclusie van antwoord
, “heel platgeslagen neer op een discrepantie tussen de regels opgesteld door de VVE en verhuurder”. Hij ziet een oplossing in het (door Woonstede) instellen van een commissie die als taak zou hebben het aanpassen (en zodoende op elkaar laten aansluiten) van “de formele documenten” (statuten VvE, huishoudelijk reglement VvE, huurcontracten, algemene voorwaarden).
, “heel platgeslagen neer op een discrepantie tussen de regels opgesteld door de VVE en verhuurder”. Hij ziet een oplossing in het (door Woonstede) instellen van een commissie die als taak zou hebben het aanpassen (en zodoende op elkaar laten aansluiten) van “de formele documenten” (statuten VvE, huishoudelijk reglement VvE, huurcontracten, algemene voorwaarden).
2.13.
Daargelaten wat er verder zij van de vordering van [gedaagde] , voor toewijzing daarvan is in deze procedure – waarbij enkel Woonstede partij is – geen plaats.
3.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
3.1.
wijst de vorderingen van Woonstede af,
in reconventie
3.2.
veroordeelt Woonstede tot betaling van een bedrag van (€ 30,35 + € 221,58 =)
€ 251,93, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 juli 2023 tot de dag van algehele voldoening,
3.3.
veroordeelt Woonstede in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde] vastgesteld op € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.