ECLI:NL:RBGEL:2024:230

• Datum uitspraak: 24 januari 2024
• Publicatiedatum: 18 januari 2024
• Zaaknummer: 10552749 CV EXPL 23-4000
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: mr. M.D.R. Joppe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht: bewijsopdracht aan huurder over mondelinge afspraken met verhuurder

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Gelderland, is een tussenvonnis uitgesproken op 24 januari 2024 in een huurrechtelijke kwestie. De eiser, [eisende partij], heeft een vordering ingesteld tegen de gedaagde partij, [gedaagde partij], met betrekking tot de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde pand. De eiser stelt dat de gedaagde partij sinds november 2022 geen huur meer heeft betaald en het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd. De gedaagde partij heeft in reconventie de vernietiging van de huurovereenkomst gevorderd, stellende dat zij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de overeenkomst en dat er mondelinge afspraken zijn gemaakt die afwijken van de schriftelijke overeenkomst.

De kantonrechter heeft in het vonnis geoordeeld dat de gedaagde partij in de gelegenheid wordt gesteld om bewijs te leveren van de gestelde mondelinge afspraken, die zouden inhouden dat de huurovereenkomst tussentijds kon worden opgezegd. De rechter heeft benadrukt dat de bewijslast bij de gedaagde partij ligt, aangezien zij zich beroept op het rechtsgevolg van haar stellingen. De uitkomst van deze bewijslevering zal bepalend zijn voor de verdere procedure en de uiteindelijke beslissing over de vorderingen van beide partijen.

De kantonrechter heeft ook opgemerkt dat de gedaagde partij per 3 november 2023 is opgeheven, wat mogelijk gevolgen heeft voor de procedure. Partijen zijn uitgenodigd om zich hierover uit te laten. De rechter heeft de verdere beslissing aangehouden en partijen de gelegenheid gegeven om een regeling te treffen om de huurrelatie te beëindigen.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 10552749 \ CV EXPL 23-4000

Vonnis van 24 januari 2024

in de zaak van

[eisende partij] ,

wonende te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigde: HuurrechtJuristen.nl,

tegen

[gedaagde partij] ,

statutair gevestigd te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde partij] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 9 augustus 2023;

- de mondelinge behandeling van 28 november 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De heer [naam 1] is mede eigenaar van [gedaagde partij] en [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ).

2.2.

[bedrijf 1] was (tot 25 april 2022) eigenaar van het pand aan de [adres+plaats] (hierna: het pand). Het pand verhuurde [bedrijf 1] aan [gedaagde partij] tot juni 2022.

2.3.

Op 25 februari 2022 is ten aanzien van het pand tussen [bedrijf 1] en [gedaagde partij] opnieuw een huurovereenkomst tot stand gekomen – voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 juni 2022 – tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.735,00.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van toepassing. Daarin is opgenomen dat beëindiging van de huurovereenkomst plaatsvindt door opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode.

2.5.

Eveneens op 25 februari 2022 heeft [bedrijf 1] het pand verkocht aan [eisende partij] .

2.6.

Op 25 april 2022 heeft de levering van het pand aan [eisende partij] plaatsgevonden.

2.7.

Vanaf augustus 2022 hebben partijen veelvuldig gecommuniceerd over een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Tot 1 november 2022 heeft [gedaagde partij] de verschuldigde huurtermijnen voldaan. Per 1 november 2022 heeft [gedaagde partij] geen enkele huurbetaling meer verricht.

2.8.

Per 3 november 2023 is [gedaagde partij] opgeheven.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eisende partij] vordert - samengevat en na wijziging van haar eis - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van de hoofdsom van € 12.145,00, een bedrag van € 1.735,00 voor iedere maand na mei 2023 dat [gedaagde partij] in gebreke blijft met de ontruiming, de wettelijke handelsrente, een schadevergoeding op te maken en te vereffenen volgens de wet, een bedrag van € 1.821,75 aan buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisende partij] zijn eis met betrekking tot de ontruiming van het gehuurde gewijzigd. Na wijziging heeft deze vordering enkel nog betrekking op het verwijderen van de ontvangstbalie die in het gehuurde aanwezig is.

3.2.

[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde partij] vanaf november 2022 de huur niet meer betaalt. Daarnaast heeft [gedaagde partij] het gehuurde zonder medeweten en toestemming van [eisende partij] onderverhuurd. Dit rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde partij] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, nader zal worden ingegaan.

4. Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde partij] vordert in reconventie de vernietiging van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en een veroordeling van [eisende partij] in de door [gedaagde partij] gemaakte reis- en verblijfkosten van € 1.240,00.

4.2.

[gedaagde partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. [eisende partij] heeft destijds [gedaagde partij] voorgehouden om haar niet aan de opzegtermijn van vijf jaar te houden, maar doet dat thans wel.

4.3.

[eisende partij] voert verweer waarop hierna, voor zover nodig, zal worden ingegaan.

5. De beoordeling

In conventie en in reconventie

5.1.

Gelet op de onderlinge samenhang zal de kantonrechter de vorderingen in conventie en in reconventie gezamenlijk behandelen.

5.2.

[gedaagde partij] doet een beroep op dwaling. Volgens haar heeft [eisende partij] haar onder valse voorwendselen, ten behoeve van het verkrijgen van financiering voor de aanschaf van het pand, overtuigd om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Met een lopende huurovereenkomst voor vijf jaar zou [eisende partij] immers makkelijker financiering kunnen krijgen. Daarnaast hebben partijen echter mondeling afgesproken dat [gedaagde partij] – anders dan in de schriftelijke huurovereenkomst staat – niet aan de opzegtermijn zou worden gehouden. Dit is de enige reden dat [gedaagde partij] akkoord is gegaan met de verlenging van de huurovereenkomst. Zij verkeerde namelijk in een financieel slechte situatie en werkte toe naar een staking van haar werkzaamheden, aldus nog steeds [gedaagde partij] .

5.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. Het beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub a BW gaat niet op. Daarvoor is immers noodzakelijk dat de dwaling te wijten is aan inlichtingen van de wederpartij. De huurovereenkomst is echter gesloten tussen [gedaagde partij] en [bedrijf 1] en niet tussen [gedaagde partij] en [eisende partij] . Dwaling tussen [gedaagde partij] en [bedrijf 1] lijkt niet voorstelbaar omdat de heer [naam 1] ten tijde van het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst van beide ondernemingen bestuurder was. Enige dwaling – mocht daar al sprake van zijn – is niet toe te rekenen aan [eisende partij] . Hiermee is dan ook het lot van de vordering in reconventie bepaald, deze zal bij eindvonnis worden afgewezen.

5.4.

Gelet op de stelling van [gedaagde partij] , gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde partij] heeft bedoeld een beroep te doen op het bestaan van een nader gemaakte mondelinge afspraak tussen [gedaagde partij] en [eisende partij] . Deze mondelinge afspraak houdt in dat [gedaagde partij] , in weerwil van hetgeen is bepaald in de schriftelijke huurovereenkomst, te allen tijde de huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen. De kantonrechter heeft dit tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gesteld. Beide partijen hebben verklaard dat het verweer van [gedaagde partij] aldus moet worden gelezen.

5.5.

[eisende partij] betwist het bestaan van een nader gemaakte mondelinge afspraak. De enige afspraken die tussen partijen gelden, zijn opgenomen in de schriftelijke huurovereenkomst. Ook betwist [eisende partij] dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst heeft opgezegd. [eisende partij] benoemt dat [bedrijf 1] de partij is geweest die de nieuwe huurovereenkomst heeft opgesteld. Indien een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid zou gelden vanaf het moment dat [eisende partij] de eigendom van het pand verkreeg, had [bedrijf 1] dat in de overeenkomst moeten opnemen. [eisende partij] heeft de aankoop van het pand bovendien met eigen middelen betaald, zodat een ‘dichtgetimmerde’ huurovereenkomst niet noodzakelijk was voor het verkrijgen van externe financiering. [eisende partij] stelt verder dat [gedaagde partij] hem juist heeft voorgehouden dat de zaken goed waren.

5.6.

De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde partij] voert een bevrijdend verweer, inhoudende dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen en dat zij van die mogelijkheid op 31 augustus 2022 gebruik heeft gemaakt. De huurovereenkomst is vanwege deze tussentijdse opzegging op 1 november 2022 geëindigd, aldus nog steeds [gedaagde partij] .

Deze feiten staan – gelet op de gemotiveerde betwisting door [eisende partij] – niet vast. Aangezien [gedaagde partij] zich beroept op het rechtsgevolg van haar stellingen, rust op haar – ingevolge artikel 150 Rv – de bewijslast daarvan.

5.7.

Gezien het voorgaande zal de rechtbank [gedaagde partij] in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat:

 partijen, in weerwil van de schriftelijke huurovereenkomst die niet voorziet in een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid, zijn overeengekomen dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst m.b.t. het pand tussentijds mocht opzeggen; en

 [gedaagde partij] de huurovereenkomst op 31 augustus 2022 tussentijds heeft opgezegd, waardoor deze op 31 oktober 2022 is geëindigd.

5.8.

De uitkomst van dit geschil zal in hoge mate afhangen van de vraag of [gedaagde partij] slaagt in haar bewijslevering. Hoe dan ook zal na eindvonnis de huurovereenkomst tussen partijen niet meer bestaan. Ofwel bij eindvonnis wordt geoordeeld dat deze reeds is geëindigd door opzegging of de kantonrechter zal de huurovereenkomst wegens wanbetaling ontbinden. Komt vast te staan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig tussentijds is opgezegd door [gedaagde partij] , dan komt daarmee de grondslag van een deel van de vorderingen van [eisende partij] te vervallen, immers [gedaagde partij] was alsdan geen huurbetalingen meer verschuldigd. Indien de kantonrechter de huurovereenkomst bij eindvonnis zal ontbinden, dan liggen de vorderingen van [eisende partij] voor toewijzing gereed. [gedaagde partij] heeft tegen deze vorderingen namelijk geen verweer gevoerd.

5.9.

Ten aanzien van de gewijzigde ontruimingsvordering overweegt de kantonrechter als volgt. Deze vordering zal bij eindvonnis worden toegewezen. Zoals hiervoor overwogen, is na eindvonnis de situatie dat de huurovereenkomst is geëindigd. Zowel bij reguliere opzegging als bij ontbinding geldt dat [gedaagde partij] het gehuurde leeg en ontruimd dient op te leveren. Deze verplichting geldt ook ten aanzien van de ontvangstbalie die in het pand aanwezig is. Dat de ontvangstbalie is uitgezonderd van de ontruimingsverplichting is de kantonrechter niet gebleken. [gedaagde partij] dient de ontvangstbalie in ieder geval uit het pand te (laten) verwijderen.

5.10.

Ambtshalve is het de kantonrechter gebleken dat [gedaagde partij] per 3 november 2023 is opgeheven. Het had op de weg van [gedaagde partij] gelegen dit relevante feit aan de orde te stellen tijdens de mondelinge behandeling van 28 november 2023. Partijen hadden zich dan kunnen uitlaten over de gevolgen hiervan voor deze procedure. De kantonrechter zal partijen daarom in de gelegenheid stellen om zich bij akte hierover alsnog uit te laten.

5.11.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat – hoewel niet vooruit gelopen kan worden op de uitkomst van de bewijsopdracht – het partijen vrijstaat om (gelet op de onderliggende belangen) onderling tot een regeling te komen ten einde de huurrelatie te beëindigen, alsmede deze procedure te finaal te beslechten. Indien partijen hiertoe een regeling treffen, worden zij gevraagd om de kantonrechter hierover te informeren.

5.12.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

stelt partijen in de gelegenheid om zich op de rolzitting van
21 februari 2024 schriftelijk uit te laten over (i) de omstandigheid dat [gedaagde partij] per 3 november 2023 is opgeheven en (ii) de gevolgen daarvan voor het verdere verloop van deze procedure;

6.2.

draagt [gedaagde partij] op te bewijzen:

 dat partijen, in weerwil van de schriftelijke huurovereenkomst die niet voorziet in een tussentijdse opzeggingsbevoegdheid, zijn overeengekomen dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst m.b.t. het pand tussentijds mocht opzeggen; en

 dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst op 31 augustus 2022 tussentijds heeft opgezegd, waardoor deze op 31 oktober 2022 is geëindigd.

6.3.

bepaalt dat [gedaagde partij] zich op de rolzitting van
21 februari 2024 schriftelijk kan uitlaten over de vraag hoe zij het bewijs wil leveren;

6.4.

bepaalt dat, als [gedaagde partij] bewijs wil leveren door middel van schriftelijke stukken, zij deze stukken op de hiervoor vermelde rolzitting moet overleggen;

6.5.

bepaalt dat, voor zover [gedaagde partij] dit bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van de kantonrechter in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader vast te stellen datum en tijd;

6.6.

bepaalt dat [gedaagde partij] , als zij bewijs door getuigen wil leveren, de naam en woonplaats van de te horen getuigen moet opgeven met de verhinderdata van haarzelf, de getuigen en van de tegenpartij, waarna een dag voor het getuigenverhoor zal worden vastgesteld;

6.7.

bepaalt dat, als een getuigenverhoor wordt gehouden, beide partijen daarbij in persoon (en niet via een digitale verbinding) aanwezig moeten zijn om eventueel aansluitend aan het verhoor de zaak te bespreken en om te bekijken of een schikking mogelijk is;

6.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op

24 januari 2024.