Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10270846 \ VV EXPL 23-1 \ 610 \ 41245
uitspraak van 9 februari 2023
vonnis in kort geding
in de zaak van
de besloten vennootschap
[eisende partij] ,
[eisende partij] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. R.C.A.J. Beks,
tegen
de besloten vennootschap
IWM Management B.V.,
IWM Management B.V.,
gevestigd te Elst,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna [eisende partij] en IWM genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 januari 2023 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de namens [eisende partij] ingediende aanvullende producties.
1.2.
De zaak is mondeling behandeld ter zitting van 26 januari 2023. Verschenen zijn [naam 1] namens [eisende partij] , bijgestaan door mr. Beks, en [naam 2] namens IWM. Mr. Beks heeft een pleitnotitie voorgedragen en de griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen verder op de zitting is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een huurovereenkomst met elkaar gesloten op basis waarvan IWM met ingang van 1 december 2021 bedrijfsruimte huurt van [eisende partij] op de eerste verdieping van het adres [adres] (hierna: het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: AB) van toepassing. De overeengekomen huurprijs bedraagt € 3.363,80 per maand, bestaande uit € 2.200,00 aan huur, € 580,00 exclusief btw aan bijkomende zaken en diensten en € 583,80 aan btw.
2.2.
Artikel 23 lid 2 AB Pro luidt als volgt:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij welke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand.(…)”
2.3.
Op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst worden de huurprijs en de servicekosten jaarlijks per december, voor het eerst met ingang van 1 december 2022, aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 tot en met 17.3 AB.
Artikel 17 AB Pro luidt:
“Huurprijswijziging
17.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
17.2
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lager huurprijs dan de laatst geldende. (…)
17.3
Een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan Huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.(…)”
2.4.
Artikel 12.3 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:
“In afwijking van artikel 17.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst kantoorruimte 2015, komen partijen overeen dat de indexering gebaseerd wordt op de CPI reeks alle huishoudens 2015=100, Indexering van de servicekosten geschiedt op basis CPI-reeks energiekosten 2015=100.”
2.5.
IWM heeft een achterstand laten ontstaan in de betaling van de huurpenningen.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisende partij] vordert kort gezegd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, IWM veroordeelt:
I. Om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 36.333,00;
II. Om het gehuurde binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis te verlaten en ontruimen en ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, zo nodig met machtiging van de sterke arm;
III. Om aan [eisende partij] te betalen een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag na betekening van het te wijzen vonnis dat IWM in gebreke blijft aan de onder II. gevorderde veroordeling te voldoen;
IV. Om met ingang van 1 januari 2023 en zolang de huurovereenkomst tussen partijen voortduurt telkens op de eerste dag van de maand aan [eisende partij] een bedrag van € 3.363,80 te betalen, vermeerderd met de indexering van 3,4%;
V. Om aan [eisende partij] op grond van artikel 23 lid 2 AB Pro de contractuele boete te betalen van € 300,00 voor iedere keer dat IWM in gebreke blijft te voldoen aan het onder IV. gevorderde, te voldoen na betekening van het te wijzen vonnis;
VI. In de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt [eisende partij] dat IWM een achterstand in de betalingen van de huur en de bijkomende leveringen en diensten heeft laten ontstaan van ruim € 36.000,00 en dat er geen uitzicht is op het hervatten van de betalingsverplichting en het inlopen van de huurachterstand. Ondanks herhaalde aanmaningen en sommaties laat IWM na aan haar betalingsverplichting te voldoen. [eisende partij] vreest dat IWM op korte termijn helemaal geen verhaal meer zal kunnen bieden en heeft zich daarom genoodzaakt gezien deze kort gedingprocedure te starten. Gelet op de grote betalingsachterstand vordert zij, naast het bedrag aan huurachterstand, ontruiming van het gehuurde en de boete van € 300,00 per maand die IWM op grond van artikel 23 lid 2 AB Pro aan haar verschuldigd is.
3.3.
IWM voert verweer. Vanwege ziekte van haar interim manager [naam 2] is het werkkapitaal van de onderneming een tijd onder druk komen te staan en is zij niet in staat geweest aan haar financiële verplichtingen te voldoen. IWM verwacht in februari of maart van dit jaar weer over de financiële middelen te beschikken om de huurachterstand in te lopen. Indien IWM het gehuurde dient te ontruimen, ziet zij geen andere mogelijkheid dan het opheffen van haar drie opleidingsinstituten, hetgeen grote gevolgen voor de docenten en studenten met zich zal brengen. IWM wil de huurovereenkomst graag continueren. Zij verzoekt huurprijsbescherming van toepassing te verklaren voor de komende vijf jaar, dan wel huurverlaging met ingang van december 2022 en de huurverhoging te beperken tot 4,4%. Indien de voorzieningenrechter de gevorderde ontruiming toch toewijst, verzoekt IWM haar een ontruimingstermijn te geven tot eind april 2023.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van [eisende partij] .
De ontruiming
4.2.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van de vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd voldoende aannemelijk zijn. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten of omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter. Een vordering tot ontruiming is daarom slechts toewijsbaar, indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden.
4.3.
Iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). Niet in geschil is dat sprake is van een tekortkoming van IWM. IWM erkent immers de door [eisende partij] gestelde huurachterstand. Uit het door [eisende partij] als productie 6 overgelegde overzicht blijkt dat de achterstand tot en met de ten tijde van de zitting vervallen termijn van januari 2023 € 37.804,62 bedraagt. De huurachterstand is daarmee dermate hoog dat, gelet op het algemene uitgangspunt dat een huurachterstand van 3 maanden of meer een tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, aannemelijk is dat de vorderingen in de bodemprocedure op die onderdelen worden toegewezen. IWM heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of betekenis de gevorderde ontruiming niet rechtvaardigt. Er is niet gebleken dat IWM in staat is de huurachterstand op korte termijn in te lopen en toekomstige huurtermijnen tijdig te voldoen. IWM heeft weliswaar gesteld wellicht over een paar maanden over geld te beschikken om de betalingsachterstand te voldoen, maar het is op dit moment nog onzeker of zij dit geld daadwerkelijk zal ontvangen en bovendien zou het gaan om een overbruggingskrediet c.q. lening. Ter zitting heeft [naam 2] bovendien verklaard dat IWM op dit moment geen omzet genereert.
4.4.
Vervolgens moet in het kader van dit kort geding een belangenafweging worden gemaakt tussen enerzijds het belang van [eisende partij] bij ontruiming en anderzijds het belang van IWM bij het voortzetten van de huur. Hoewel ook het belang van IWM bij het gebruik van het gehuurde groot is, omdat de docenten en studenten van de opleidingsinstituten afhankelijk zijn van het gehuurde voor het geven en volgen van onderwijs, is de voorzieningenrechter van oordeel dat het belang van [eisende partij] in dit geval zwaarder moet wegen. In de gegeven omstandigheden kan van [eisende partij] als verhuurster niet langer gevergd worden aan IWM nog langer het huurgenot te verschaffen en nog meer huurbetalingen te gaan derven dan nu al het geval is en daardoor verder financieel gedupeerd te raken.
4.5.
Nu aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de belangenafweging in het voordeel van [eisende partij] uitvalt, heeft [eisende partij] recht en belang bij een ontruiming van het gehuurde op korte termijn. De voorzieningenrechter acht het in de gegeven omstandigheden redelijk om IWM de gebruikelijke ontruimingstermijn te verlenen van 14 dagen na de datum van betekening van dit vonnis.
4.6.
De gevorderde machtiging aan [eisende partij] om de ontruiming met inroeping van de sterke arm uit te doen voeren, wordt afgewezen. Op grond van de wet is de gedwongen ontruiming voorbehouden aan de deurwaarder. [eisende partij] heeft geen machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen. De deurwaarder zelf behoeft, mede gelet op de artikelen 557 en 444 Rv, geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen.
De dwangsom
4.7.
Gelet op het feit dat [eisende partij] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Dit geldt te meer omdat voorkomen dient te worden dat IWM door het uitstellen van de gedwongen ontruiming de dwangsom kan laten oplopen. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom bij gebrek aan belang afgewezen.
De geldvordering
4.8.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts dan plaats, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
De voorzieningenrechter zal het gevorderde voorschot van € 36.333,00 (bestaande uit de achterstallige huurtermijnen tot en met november 2022 en de contractuele boete van € 2.700,00) toewijzen. IWM erkent immers de verschuldigdheid van de huurachterstand van € 37.804,62 en heeft niet betwist de op grond van artikel 23 lid 2 AB Pro verschuldigde boeterente te moeten betalen. Daarnaast is aannemelijk dat [eisende partij] spoedeisend belang heeft bij betaling van het gevorderde bedrag, ook al is de kans op betaling van dit bedrag niet groot gelet op de kennelijk financieel slechte positie van IWM.
De huur vanaf 1 januari 2023
4.9.
Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en niet is ontruimd, is IWM voor het gebruik daarvan huur verschuldigd. [eisende partij] heeft een berekening van het op basis van de artikelen 4.5 en 12.3 van de huurovereenkomst en artikelen 17.1 tot en met 17.3 AB door haar gehanteerde indexatiepercentage overgelegd. IWM heeft deze berekening niet betwist. De voorzieningenrechter merkt op dat zij ervan uitgaat dat (de gemachtigde van) [eisende partij] per abuis in het petitum een indexering van 3,4% heeft opgenomen. Op basis van het overgelegde overzicht van de huurachterstand (productie 6) en de berekening van de indexering (productie 7) zal het onder IV. gevorderde worden toegewezen, met dien verstande dat de (per 1 december 2022) geïndexeerde huurprijs € 3.767,46 bedraagt.
4.10.
IWM heeft nog verzocht huurprijsbescherming van toepassing te verklaren voor de komende vijf jaar, dan wel huurverlaging met ingang van december 2022 en de huurverhoging te beperken tot 4,4%. Bij gebreke van enige rechtsgrond daarvoor zullen die vorderingen worden afgewezen.
De contractuele boete
4.11.
De gevorderde contractuele boete zal alleen worden toegewezen over de vervallen termijn van januari 2023, maar niet over de toekomstige huurtermijnen, reeds omdat deze thans nog niet opeisbaar is.
De proceskosten
4.12.
IWM wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter
rechtdoende als voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt IWM om het gehuurde met alle daarin en daarop aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eisende partij] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en ontruimen en ontruimd te houden en ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen en te blijven stellen;
5.2.
veroordeelt IWM om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 36.333,00;
5.3.
veroordeelt IWM om met ingang van 1 januari 2023 en zolang de huurovereenkomst voortduurt, telkens op de eerste dag van de maand, aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 3.767,46;
5.4.
veroordeelt IWM om aan [eisende partij] te betalen de contractuele boete over de huurtermijn van januari 2023 uit hoofde van artikel 23 lid 2 AB Pro van € 300,00;
5.5.
veroordeelt IWM in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisende partij] vastgesteld op € 109,33 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 529,00 aan salaris voor de gemachtigde;
5.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. F.M.Th. Quaadvliet en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2023.