Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10413086 \ CV EXPL 23-2203
Vonnis van 27 september 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. T.P. Boer,
tegen
1.STICHTING 'T HERENHUIS TIEL,
te Tiel,
2.
STICHTING MESA ZORG,
STICHTING MESA ZORG,
te Herveld,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: ’t Herenhuis,
gemachtigde: mr. C.E. Verploeg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 mei 2023,
- de mondelinge behandeling van 1 september 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt aan ’t Herenhuis de kantoorruimte gelegen aan de [adres] (hierna het gehuurde). Thans bedraagt de huur € 6.000,00 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. In deze algemene bepalingen staat, onder meer, het volgende:
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
(…)
11.2
Voor rekening van Verhuurder zijn de kosten van de hierna in artikel 11.4 weergegeven onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van Huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden, waaronder begrepen de kosten van inspecties en keuringen, aan het gehuurde.
(…)
11.3
Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, worden de in artikelen 11.2, 11.4 en 11.5 bedoelde werkzaamheden verricht door, dan wel in opdracht van de partij voor wiens rekening deze werkzaamheden zijn. Partijen dienen tijdig tot het verrichten van bedoelde werkzaamheden over te gaan.
(…)
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, ’t Herenhuis veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en ’t Herenhuis veroordeelt tot betaling van € 3.871,37, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van ’t Herenhuis in de proceskosten.
3.2.
[eiser] stelt dat ’t Herenhuis haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt door het onbetaald laten van facturen voor (dringende) werkzaamheden aan het gehuurde die door [eiser] zijn voldaan. Het gaat om kosten van keuring (€ 2.338,19) en om kosten van een scope onderzoek (€ 1.296,18). Daarnaast vordert [eiser] een bedrag van € 237,00 aan (zinloze) kosten van de aannemer en makelaar, omdat ’t Herenhuis hem - ten onrechte - de toegang tot het (gehele) gehuurde heeft geweigerd, aldus [eiser] .
3.3. ’
t Herenhuis voert verweer. ’t Herenhuis betwist de door [eiser] gevorderde facturen verschuldigd te zijn en voert aan dat er geen grondslag is voor de ontbinding van de huurovereenkomst noch voor de ontruiming van het gehuurde. Op dit verweer zal hierna, voor zover relevant voor de beoordeling, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
kosten werkzaamheden
4.1.
De kantonrechter stelt vast dat [eiser] zijn vorderingen ten aanzien van de kosten van keuring en de kosten van het scope onderzoek niet met facturen heeft onderbouwd. Ook anderszins heeft [eiser] nagelaten deugdelijk inzichtelijk te maken welke werkzaamheden hij heeft laten verrichten. Dit heeft tot gevolg dat door de kantonrechter niet kan worden nagegaan of 1) deze werkzaamheden zijn verricht, 2) deze werkzaamheden voor rekening dienen te komen van huurder (op grond van artikel 11.2 van de algemene bepalingen) en 3) de hoogte van de kosten van deze werkzaamheden conform de vorderingen zijn.
4.2.
De kantonrechter overweegt voorts dat [eiser] evenmin heeft gemotiveerd noch heeft onderbouwd dat partijen, in afwijking van artikel 11.3 van de algemene bepalingen, zijn overeengekomen dat werkzaamheden die voor rekening van ’t Herenhuis komen (zoals door [eiser] wordt gesteld) niet door haar, dan wel in opdracht van haar, worden verricht.
4.3.
Gelet op het voorgaande heeft [eiser] zijn vorderingen ten aanzien van de kosten van de werkzaamheden aan het gehuurde onvoldoende onderbouwd. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
kosten weigering toegang gehuurde
4.4.
Voor de kosten van de aannemer en de makelaar heeft [eiser] een zelf opgestelde factuur in het geding gebracht. Van de gestelde kosten zijn geen onderliggende stukken overgelegd. De kantonrechter overweegt voorts dat, mede gelet op het ontbreken van enige uitleg omtrent de communicatie rondom het - (on)aangekondigde - bezoek van de aannemer en de makelaar, een (wettelijke) grondslag voor toewijzing van deze vordering ontbreekt. Ook deze vordering zal worden afgewezen.
ontbinding en ontruiming
4.5.
Zoals hiervoor reeds is overwogen, is niet gebleken dat ’t Herenhuis ten onrechte facturen van [eiser] onbetaald heeft gelaten en daarmee in gebreke zou zijn met de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Bovendien resteert dan nog de vraag of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen, mede gelet op het gevorderde bedrag in relatie tot de steeds betaalde huurpenningen ad € 72.000,00 per jaar. Daarnaast heeft [eiser] aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat ’t Herenhuis hem ten onrechte de toegang tot het gehuurde weigert. Dit standpunt heeft [eiser] evenmin voldoende onderbouwd. Uit onder meer de in kort geding tussen partijen gedane uitspraak blijkt wel dat ’t Herenhuis gehouden is aan redelijke verzoeken tot toegang mee te werken. Maar de lezingen van partijen omtrent de manier waarop eerdere verzoeken tot toegang en het al dan niet (onredelijk) weigeren daarvan in het verleden zijn verlopen, lopen ver uiteen. Daarom kan, bij gebrek aan onderbouwende stukken, niet worden vastgesteld dat ’t Herenhuis zich op dit punt zodanig in strijd met het goed huurderschap gedraagt dat alleen dit al de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.6.
Op grond hiervan worden de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde afgewezen.
proceskosten
4.7.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van 't Herenhuis tot dit vonnis vastgesteld op € 528,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
27 september 2023.