Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/403607 / HA ZA 22-202
Vonnis van 29 maart 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. E.A. van der Zwaag te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. L. Lemmers te Arnhem.
Partijen zullen hierna [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 3 augustus 2022;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 4 oktober 2022;
- de akte uitlating deskundige van [gezamenlijke eisers] ;
- de akte uitlating deskundige van [gezamenlijke gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
In 2011 is de nieuwbouwwoning gelegen aan de [adres] opgeleverd aan [gezamenlijke gedaagden]
2.2.
In september 2011 is er na een periode van hevige regenval een lek geconstateerd in het dak. [gezamenlijke gedaagden] heeft toen Douma Dak B.V. naar het dak laten kijken. Douma gaf toen aan dat het hele dak vervangen moest worden. [gezamenlijke gedaagden] heeft toen besloten niet met Douma Dak B.V. verder te gaan.
2.3.
Vervolgens heeft DeHuizenarts B.V. in opdracht van [gezamenlijke gedaagden] het dak geïnspecteerd. In haar rapport van 13 oktober 2011 schrijft de DeHuizenarts:
“
Oordeel:
Oordeel:
Het algehele uiterlijk van het dak toont wat slordig. Met name de goten (verdiepte gedeelte) langs de dakranden tonen slordig. In de goten is op enkele plaatsen een inwateringspunt aangetroffen welke zal moeten worden aangepakt. Ook de ontwatering van het bovenste dak laat te wensen over. De huidige doorvoeren zijn te klein om de hedendaagse buien adequaat af te kunnen voeren.
Over het geheel genomen ligt het dak er goed bij en zullen enkele kleine aanpassingen/verbeteringen moeten worden doorgevoerd. Naar de mening van ondergetekende is zeker geen sprake van prutswerk of een esthetisch probleem. Met enkele kleine aanpassingen/verbeteringen kan het dak de komende jaren zonder problemen functioneren.”
2.4.
Naar aanleiding van dit rapport heeft [gezamenlijke gedaagden] aan Gelderse Dakservice B.V. gevraagd herstelwerkzaamheden aan het dak te verrichten.
2.5.
Eind 2017 heeft [gezamenlijke gedaagden] de woning te koop aangeboden. Op 1 februari 2019 heeft de makelaar van [eiser 1] , samen met de moeder en een vriend van [eiser 1] , de woning bezichtigd. Tijdens die bezichtiging heeft de makelaar van [eiser 1] aan [gezamenlijke gedaagden] gevraagd of er lekkages zijn geweest, waarop [gezamenlijke gedaagden] antwoorde: “Nee, één keer.”
2.6.
Op 13 februari 2018 heeft [gezamenlijke gedaagden] het rapport dat hij in 2011 door DeHuizenarts B.V. heeft laten maken en de factuur van Gelderse Dakservice B.V. aan de makelaar van [gezamenlijke eisers] gestuurd.
2.7.
[gezamenlijke eisers] heeft de woning laten keuren door Perfectkeur B.V. De laatste schrijft in een rapport van 22 maart 2018 het volgende:
“
Dakconstructie
Dakconstructie
In verband met onbereikbaarheid en/of niet zichtbaar (vanwege de afwerking) is de dakconstructie niet geïnspecteerd. Er kan dus ook geen uitspraak worden gedaan over eventueel aanwezige isolatie en/of dat deze correct is aangebracht. Ook is het niet zichtbaar of er eventueel lekkages aanwezig zijn en/of houtaantastende insecten. De dakconstructie is niet geïnspecteerd.”
Daken, schoorsteen
Door de inspecteur worden de volgende bijzonderheden vanwege hun relevantie apart benoemd: Er is enkele blaasvorming aanwezig onder de bitumen, deze herstellen om condensvorming in stilstaande lucht te voorkomen. Verbeterkosten voor deze maatregel € 220,00.
Hoofdak(en) overige dakbedekking
De dakbedekking verkeert in een voldoende conditie. De technische conditie van de materialen is voldoende. Jaarlijks inspectie op gebreken uitvoeren.
Dak: afschot
Het afschot van het dak is voldoende.
Dak: randafwerking van het dak
Er zijn geen gebreken aan de randstroken (onderdeel van de dakbedekking). De aansluitingen ter plaatse van dakdoorvoeren van schoorstenen (indien van toepassing) vertonen geen zichtbare gebreken.
Reparatie of herstel gebreken dakbedekking
Eerder zijn reeds reparaties uitgevoerd. Op enig moment is reparatie niet meer mogelijk en zult u rekening moeten houden met algehele vervanging. Op dit moment is dit nog niet aan de orde en zijn er geen reparaties noodzakelijk.
Verder adviseert Perfectkeur B.V. de daken twee maal per jaar schoon te maken waarbij vooral dient te worden gelet op het openhouden van goten en hemelwaterafvoeren.
2.8.
Op 20 maart 2018 is tussen [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] een koopovereenkomst gesloten, waarbij de woning aan [gezamenlijke eisers] is verkocht voor € 1.080.000,00. De koopovereenkomst bevat, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen:
“6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.
woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.9.
In de NVM vragenlijst die [gezamenlijke gedaagden] heeft ingevuld, staat, voor zover hier relevant, het volgende:
“b. heeft u last van daklekkages gehad? Ja
Zo ja waar? Dakkeuring gedaan (rapport beschikbaar) en de daarin gedane aanbevelingen uitgevoerd. Sindsdien geen lekkage meer”
2.10.
Op 1 augustus 2018 is de woning overgedragen aan [gezamenlijke eisers]
2.11.
In januari 2019 heeft [gezamenlijke eisers] een lekkage geconstateerd op de bovenste verdieping aan de voorzijde van het hooggelegen dak. Dit lek is ontstaan na een periode van sneeuwval. Toen de sneeuw ging dooien, is er water in de woning doorgedrongen. Voorts heeft [gezamenlijke eisers] lekkages geconstateerd in het souterrain van de woning.
2.12.
[gezamenlijke eisers] heeft vervolgens een prijsopgave laten maken door Installatiebedrijf Groenendijk B.V., die op 16 februari 2019 het volgende heeft geschreven in een brief aan [gezamenlijke eisers] :
“Volgens de toegezonden papieren zijn er sinds het eerste jaar al problemen met het dak. Het dak is daardoor meerdere keren gerepareerd. Hierbij blijft er tussen de 2laagse dakbedekking vocht zitten dat bevriest met als gevolg dat de dakbedekking van elkaar af worden gevroren en er lekkages ontstaan. Daarbij komt er vocht op de isolatie waardoor de isolatie verzadigt en de isolatie zijn isolerende waarde verliest. De rede waarom de dakbedekking bolt is dat het reageert op de oude bestaande dakisolatie.
De oplossing voor het probleem:
De bitumineuze dakbedekking vervangen en volgends de richtlijnen aanbrengen.
Afschotisolatie aanbrengen (PIR) t.b.v. de isolatie waarde en tevens voor de zonnepanelen. De oude isolatie is te zacht waardoor de ballast van de panelen het dak inzakt.
De hemelwater afvoeren zullen ook aangepast worden zodat ze altijd een vrije doorgang hebben en er geen kans is op verstopping en het lozen achter dakleien.”
De herstelkosten zijn door Installatiebedrijf Groendendijk begroot op € 20.570,00.
2.13.
Eind februari 2019 heeft [gezamenlijke eisers] het dak laten onderzoeken door Douma Dakservice B.V. Deze schrijft:
“Op basis van beschikbaar gestelde foto’s en een drie tal insnijdingen op het dak, en een eerder inspectierapport dat door ons aan de vorige bewoner is uitgebracht circa 4 á 5 jaar geleden. De bestaande platte daken met een betonnen ondergrond voorzien van een damp remmende laag PE folie geëxpandeerd thermische isolatie polystyreen hardschuim vertoont al geruime tijd lekkage problematiek. En vertoont allerlei bouwkundige en bouwtechnische problemen matig afschot.”
Uitleg per foto beschreven
Accentueren van de thermische lekken tijdens de winterperiode zie foto 1 en foto 2. Foto 3 het niet weggesneden driehoekjes bij overlapping. Foto 4 craquelé vorming in de langsoverlappen in de bitumineuze namem. Foto 5 en 6 duidelijk zichtbaar inlagen kern van de dakbedekking, blootgesteld aan de elementen acuut lekkagegevaar aanwezig. Foto 7 aansluiting dakbedekking randdetail, losse zone acuut lekkagegevaar aanwezig. Foto 8 krimpen van kopse overlappen zogenaamde relaxatie van de inlagenkern. Foto 9 slecht gedetailleerde opstand bij lichtkoepel. Foto 10 diverse lekkages gemaakt tijdens nieuwbouw.
De door ons genoemde calamiteiten zullen niet bijdragen aan een waterdicht dak. De levensduur van dit dak is erg beperkt en zal op korte termijn rigoureus gerenoveerd moeten worden, om een optimale waterdichtheid te kunnen garanderen aan de onderliggende verblijfsruimtes. Wij adviseren u ook om de komende zomerperiode deze werken met spoed uit te voeren, nog voor de komende winterperiode. Het dak van de opbouw van de woning dient als eerst uitgevoerd te moeten worden, gezien de zeer slechte kwaliteit van de dakbedekking. Waar zich nu al een lekkage manifesteert.
De herstelkosten worden door Douma Dakservice begroot op € 25.000,00.
2.14.
Op 31 maart 2019 heeft Installatiebedrijf Groenendijk een nieuwe offerte uitgebracht. Daarbij zijn de kosten begroot op € 45.496,00.
2.15.
Op 13 mei 2019 schreef Douma Dakservice aan [gezamenlijke eisers] het volgende:
“Tijdens onze inspectie verbaasde het ons dat u deze Woning aangekocht heeft. Daar wij voor de vorige bewoner al eerder de meldingen hebben gehad voor dak lekkages, sterker nog dat dak insnijdingen hebben gemaakt om de conditie van de bestaande dak constructie te kunnen karakteriseren. Destijds waren er al dak technische problemen die nog steeds niet opgelost zijn.”
2.16.
Per e-mail van 20 mei 2019 heeft [gezamenlijke eisers] melding gedaan aan [gezamenlijke gedaagden] van de lekkage.
2.17.
Op 11 december 2020 is het dak in opdracht van [gezamenlijke gedaagden] onderzocht door TOP Expertise B.V. Op 17 februari 2021 schrijft TOP Expertise het volgend in haar rapport:
“Beide daken zijn voorzien van een gebrande rode bitumineuze bedekking op een harde afschotisolatie. Op beide daken treffen wij oneffenheden en reparaties aan en het algehele uiterlijk van de daken oogt wat slordig.
[…]
Met name bij de afwateringsgoten (verdiepte gedeeltes) langs de dakranden zijn veel reparaties zichtbaar.
Bij nader onderzoek van het dak van de 1e verdieping hebben wij weliswaar geen exacte locatie van een lekkage kunnen vaststellen, maar constateren wel dat de bitumineuze dakbedekking, ter plaatse van de afwateringsgoot, onthechtingen vertoont.
[…]
Bij hevige regen of sneeuw kan vervuiling in de afwateringsgoot ertoe leiden dat het hemelwater niet snel genoeg van het dak wordt afgevoerd. Het hemelwater verzamelt zich dan in de afwateringsgoten onder de onthechte bitumineuze dakbedekking en kan daardoor de woning binnentreden.
Verder hebben wij geen gebreken aan de daken van de begane grond en eerste verdieping vastgesteld. Wel moeten wij constateren dat de afwateringsgoten volstaan met hemelwater vanwege de vele bladeren in de goten. De goten moeten ons inziens regelmatiger worden gereinigd.”
Volgens Top Expertise is er geen sprake van noodzakelijk herstel.
2.18.
Op 2 augustus 2021 is het dak in opdracht van [gezamenlijke eisers] geïnspecteerd door Peters Bouwkundig Adviesbureau V.o.F. (hierna: PBA) Deze concludeert in het rapport van 23 november 2021 het volgende:
“
a. is het dak ondeugdelijk?
a. is het dak ondeugdelijk?
Het dak is van onvoldoende kwaliteit en ondeugdelijk. Tijdens het onderzoek ter plaatse zijn diverse gebreken geconstateerd welke direct tot lekkages kunnen leiden.
- Op diverse locaties vindt onthechting plaats tussen de delen dakbedekking. Ter plaatse van deze onthechting kan water tussen de dakbedekkingen stromen.
- De leislag toplaag is op diverse locaties aangetast of geheel verweerd. Deze leislag laag is aanwezig als eerste beschermingslaag. En zorgt ervoor dat de bitumen welke onder de leislag laag aanwezig is niet aangetast kan worden door bijvoorbeeld UV licht.
- De diverse verbindingen tussen 2 banen dakbedekking tonen naden. Deze naden zijn ontstaan doordat de dakbedekking bovenmatig is vervormd door bijvoorbeeld opwarming of afkoeling. De verbindingen in de lengte van de dakrol van de banden dakbedekking vertonen voornamelijk deze naden. De naden ter plaatse van de kopse kant van de dakrol zijn op een later moment voorzien van een overlaging zodat deze naad niet meer zichtbaar is.
- De isolatie welke onder de dakbedekking is aangebracht vertoont onregelmatigheden. Op diverse locaties is een sterke wisseling van de beplating zichtbaar.
- Op de foto welke verwerkt is in de rapportage van de heer Douma (dakdekker) is zichtbaar dat na de sneeuwval in januari 2019 er diverse locaties op het dak zijn waar de sneeuw niet blijft liggen. De sneeuw dooit direct. Dit is niet alleen zichtbaar bij naden maar ook op enkele vlakken.
- De afvoeren welke zijn aangebracht in de dakranden, zijn niet volledig ingebrand. Wanneer de afvoeren het hemelwater onvoldoende snel kunnen afvoeren kan er water over de randen stromen en zo achter de gevelisolatie terecht komen. Dit verklaart vermoedelijk ook mede de problematiek welke aanwezig is in het souterrain.
- De diverse aansluitingen met de zonwering en daklichten aan de achterzijde van de woning vertoont diverse (tijdelijke) herstel werkzaamheden. Er is bitumen tape aangebracht en enkele gootconstructies zijn voorzien van een overlaging.
Een bitumen dakbedekking wordt aangebracht met de verwachting dat deze circa 30 jaar behouden blijft. De gebreken welke geconstateerd zijn in dit betreffende dak zijn niet veroorzaakt door natuurlijke veroudering. Er is een onderliggen probleem waardoor de dakbedekking wordt aangetast. Vermoedelijk is de opbouw en detaillering van de dakconstructie niet (geheel) juist uitgevoerd. Door het niet juist aanbrengen van de dakopbouw door bijvoorbeeld het onvolledig en onnauwkeurig aanbrengen van de isolatie en het niet of onvolledig aanbrengen van de waterdamdichte lagen veroorzaakt een ophoping van vocht onder de dakbedekking. Enerzijds resulteert dit in vochtproblematiek, anderzijds resulteert dit in een versnelde veroudering van de dakbedekking. Daarnaast zijn diverse detailleringen aangebracht welke problemen hebben veroorzaakt. Zo is de detaillering van de hemelwaterafvoer onvoldoende en de detaillering van de aansluitingen tussen de zonwering/lichtstraat en de omliggende constructies onvoldoende.
b. Is de ondeugdelijkheid waarneembaar bij enkel een visuele inspectie?
De gebreken rond de aansluitingen met de zonwering/lichtstraat zijn visueel zichtbaar. Ook de gevolgen van het gebrek welke vermoedelijk afkomstig is van een hemelwater afvoer was tijdens de inspectie zichtbaar in het souterrain. De daadwerkelijke oorzaak van de vochtproblematiek welke zichtbaar is in het souterrain is niet zichtbaar zonder nader destructief onderzoek uit te voeren.
Met betrekking tot de dakbedekking is zichtbaar dat de dakbedekking diverse gebreken vertoont. Echter de vermoedelijke oorzaak van de gebreken ligt in het feit dat de toegepaste isolatie onvoldoende is gefixeerd aan de ondergrond waardoor er diverse naden en kieren zijn ontstaan tussen de isolatieplaten. Hierdoor zijn diverse koudebruggen aanwezig welke zorgen voor een snellere verwering van de dakbedekking. Dit verklaard tevens de vochtproblematiek in januari 2019 na het dooien van de sneeuw.
Het is bij ondergetekende niet bekend of er een (voldoende) dampremmende laag onder de dakisolatie is aangebracht om condensering van waterdamp tegen te gaan.
Om de gebreken vast te leggen dient de opbouw van de dakbedekkingsconstructie zichtbaar gemaakt te worden dit kan alleen door insnijdingen in de dakbedekking te maken.
c. Hoe lang is het dak al ondeugdelijk?
Direct na het aanbrengen van de dakisolatie en dakbedekking is de ondeugdelijke situatie ontstaan.”
De deskundige raamt de herstelkosten op € 71.940,55.
3.Het geschil
3.1.
[gezamenlijke eisers] vordert primair veroordeling van [gezamenlijke gedaagden] tot betaling van € 71.940,55 vermeerderd met rente en kosten. Subsidiair vordert [gezamenlijke eisers] ontbinding, zodanig dat de koopprijs met € 71.940,55 wordt verminderd. Meer subsidiair vordert [gezamenlijke eisers] wijzing van de overeenkomst op de voet van artikel 6:228 jo 230 BW, waarbij de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 71.940,55.
3.2.
Daartoe stelt [gezamenlijke eisers] primair dat de woning niet voldoet aan de overeenkomst omdat de gebreken aan de woning aan het normaal gebruik daarvan als woning in de weg staan. Voorts stelt [gezamenlijke eisers] dat [gezamenlijke gedaagden] zijn mededelingsplicht omtrent de gebreken aan de woning heeft geschonden.
3.3.
[gezamenlijke gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
De mededelingsplicht
4.1.
De rechtbank zal eerst ingaan op de vraag of [gezamenlijke gedaagden] , zoals [gezamenlijke eisers] stelt, zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden. [gezamenlijke eisers] stelt in dit verband dat [gezamenlijke gedaagden] de door DeHuizenarts in 2011 aanbevolen werkzaamheden niet geheel heeft laten uitvoeren. Zij baseert zich op de bevinding van PBA:
“De werkzaamheden zoals aangeboden door dakdekkersbedrijf Gelderse Dakservice zijn niet (volledig) uitgevoerd. […] Er zijn wel enkele herstelwerkzaamheden verricht rond de schoorsteen, hemelwaterafvoeren en opstanden echter niet zoals omschreven in de offerte van Dakdekkersbedrijf Gelderse Dakservice.”
4.2.
Hieruit volgt volgens [gezamenlijke eisers] dat [gezamenlijke gedaagden] kennis had van de slechte staat van het dak.
4.3.
Daarnaast baseert [gezamenlijke eisers] zich op de brief van Douma Dakservice waarbij die laatste verklaart in 2014 of 2015 was gevraagd het dak te onderzoeken in verband met lekkages. Hieruit volgt volgens [gezamenlijke eisers] dat er na 2011 ook lekkages zijn geweest die niet in de NVM vragenlijst door [gezamenlijke gedaagden] zijn vermeld.
4.4.
Voorts stelt [gezamenlijke eisers] dat uit het rapport van PBA volgt dat er in de afgelopen jaren meerdere reparaties zijn uitgevoerd. PBA schrift immers:
“Er zijn diverse herstelmomenten zichtbaar op de platte daken. Door de verschillende typen dakbedekking en de verschillende mate van verwering kan opgemaakt worden dat er niet één moment is geweest waarop herstelwerk is uitgevoerd maar meerdere.
Enkele herstelwerkzaamheden zijn vrij recent uitgevoerd (enkele jaren geleden) andere herstelwerkzaamheden zijn circa 5 tot 10 jaar geleden uitgevoerd.”
4.5.
[gezamenlijke gedaagden] betwist dat er na 2011 nog lekkages hebben plaatsgevonden in het dak. Tevens betwist [gezamenlijke gedaagden] dat er na 2011 werkzaamheden aan het dak zijn verricht. Douma Dakservice is slechts eenmaal op het dak geweest – in 2011 – en daarna niet meer, aldus [gezamenlijke gedaagden]
4.6.
De rechtbank oordeelt in dit verband als volgt.
4.7.
Voor zover [gezamenlijke eisers] stelt dat niet alle door Gelderse Dakbedrijven geoffreerde werkzaamheden zijn verricht, heeft [gezamenlijke eisers] niet gesteld of onderbouwd waarom het niet laten uitvoeren van die werkzaamheden in enig causaal verband staat tot de door [gezamenlijke eisers] gestelde problemen met het dak. Hij heeft ook niet gespecificeerd aangegeven welke werkzaamheden wel zijn geoffreerd maar niet zijn uitgevoerd. Ten aanzien van het niet laten uitvoeren van die werkzaamheden bestond alleen maar een mededelingsplicht voor zover dat voor [gezamenlijke eisers] relevant was geweest. Dat is echter niet gebleken.
4.8.
Ten aanzien van de bevinding van PBA dat uit de verschillende typen dakbedekking en verschillende maten van verwering kan worden opgemaakt dat er meerdere reparatiemomenten zijn geweest, constateert de rechtbank dat uit het rapport van PBA niet kan worden opgemaakt om welke werkzaamheden dit precies zou gaan en hoe die in verband staan tot de door [gezamenlijke eisers] gestelde gebreken. Ook hier geldt dat, voor zover het juist is dat er op verschillende momenten werkzaamheden aan het dak zijn verricht, niet duidelijk is waarom dat het schenden van een mededelingsplicht zou meebrengen.
4.9.
Dat er na 2011 nog lekkages hebben plaatsgevonden, volgt niet uit de verklaring van de heer Douma. Door [gezamenlijke gedaagden] is onweersproken gesteld dat Douma maar één keer op het dak is geweest vlak nadat het lek in 2011 is geconstateerd en uit de verklaring van Douma volgt ook niet dat hij er vaker is geweest. Dat Douma in februari 2019 schrijft dat hij “4 á 5 jaar geleden” op het dak is geweest (in plaats van 8 jaar geleden) berust naar het oordeel van de rechtbank op een vergissing van de zijde van Douma.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [gezamenlijke gedaagden] enige mededelingsplicht heeft geschonden.
Non-conformiteit
4.11.
De rechtbank zal nu ingaan op de vraag of de door [gezamenlijke gedaagden] geleverde woning non-conform is. In dit verband is van belang dat partijen in de koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de woning is overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1 van de koopovereenkomst). In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald dat de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn om het als woning normaal te gebruiken. Hieruit volgt dat gebreken die niet aan het normale gebruik in de weg staan, in beginsel voor risico zijn van de koper, [gezamenlijke eisers]
4.12.
De rechtbank zal derhalve de volgende vragen moeten beantwoorden om tot een oordeel te komen ten aanzien van de non-conformiteit:
Is sprake van een of meer gebreken?
Zo ja, staan die gebreken in de weg staan aan het normale gebruik van het pand als woning?
Zo ja, waren die gebreken kenbaar voor de koper bij het aangaan van de koopovereenkomst?
Ad a gebreken
4.13.
[gezamenlijke eisers] stelt in algemene zin dat het dak ondeugdelijk is en diverse gebreken vertoont. Meer specifiek voert hij aan dat het dak de volgende gebreken vertoont:
i. Er blijft vocht zitten tussen de tweelaagse dakbedekking dat bevriest als gevolg waarvan lekkages ontstaan;
ii. Er vindt onthechting tussen de delen dakbedekking plaats. Daarbij komt er vocht op de isolatie waardoor de isolatie verzadigt en de isolatie zijn isolerende waarde verliest. De reden waarom de dakbedekking bolt is dat het reageert op de oude bestaande dakisolatie.
iii. Het afschot is matig;
iv. De leislag is op diverse plekken aangetast;
v. Er zijn naden tussen de verschillende banen dakbedekking doordat de dakbedekking bovenmatig is vervormd;
vi. De isolatielaag onder de dakbedekking is onregelmatig;
vii. De afvoeren zijn onjuist aangebracht;
viii. De aansluitingen met de zonwering en de daklichten verkeren in onvoldoende kwaliteit;
ix. Vermoedelijk is de opbouw en detaillering van de dakconstructie niet geheel juist uitgevoerd;
x. De oude isolatie is te zacht waardoor de ballast van de panelen het dak inzakt;
xi. De afvoeren welke zijn aangebracht in de dakranden, zijn niet volledig ingebrand. Wanneer de afvoeren het hemelwater onvoldoende snel kunnen afvoeren kan er water over de randen stromen en zo achter de gevelisolatie terecht komen.
4.14.
Deze gebreken worden door [gezamenlijke gedaagden] alle gemotiveerd betwist. De rechtbank ziet daarom aanleiding een deskundige te benoemen om het dak te beoordelen op de door [gezamenlijke eisers] gestelde gebreken.
4.15.
Voor zover [gezamenlijke eisers] heeft betoogd dat het dak non-conform is omdat het niet voldoet aan de tijdens de bouw geldende bouwvoorschiften, overweegt de rechtbank als volgt. Het enkele gegeven dat een dak is gebouwd in strijd met de geldende bouwvoorschriften kan weliswaar non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW opleveren maar niet – zonder meer – als partijen een bepaling in de koopovereenkomst hebben opgenomen overeenkomstig het tussen partijen geldende artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Ook dan geldt dat alleen voor de koper niet kenbare gebreken die aan het normaal gebruik in de weg staan aan de verkoper kunnen worden tegengeworpen. Dat niet aan geldende bouwvoorschriften is voldaan, hoeft niet aan normaal gebruik als woning in de weg te staan. [gezamenlijke eisers] heeft dat ook niet verder onderbouwd.
Ad b. normaal gebruik
4.16.
Een gebrek staat aan het normale gebruik als woning in de weg wanneer dat gebrek belet dat de woning bewoond kan worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol.
4.17.
Of de gestelde gebreken aan het normale gebruik in de weg staan, kan de rechtbank op dit moment niet vaststellen. Dat zal afhangen van de aard van de door de deskundige vast te stellen gebreken. De deskundige zal daarom worden gevraagd aan te geven welke risico’s er kleven aan de eventueel door de deskundige vast te stellen gebreken.
Ad c. kenbaarheid
4.18.
Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de woning zich bevindt, en (daarom) aan de geschiktheid voor normaal gebruik, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal verrichten. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt, en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was
.
.
4.19.
De mate waarin de gebreken kenbaar waren voor de koper, zal mede afhangen van de bevindingen van de deskundige. Daarbij zal relevant zijn in hoeverre de gebreken zichtbaar waren voor de koper, of de door de koper ingeschakelde deskundige, bij de bezichtiging/bouwkundige keuring. Ook hierover zal de rechtbank de deskundige een vraag stellen.
De vorderingen
4.20.
Voor zover vast komt te staan dat het dak gebreken vertoont die aan het normaal gebruik als woning in de weg staan en niet kenbaar waren voor [gezamenlijke eisers] , zal [gezamenlijke gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten zodat de primaire vordering tot betaling van de herstelkosten toewijsbaar is, met dien verstande dat, overeenkomstig artikel 6.3 van de koopovereenkomst rekening zal worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Ook hierover zal de deskundige worden bevraagd.
Benoeming deskundige
4.21.
Partijen hebben overeenstemming bereikt over de door de rechtbank te benoemen deskundige, namelijk BDA Dak- en Geveladvies B.V. te Gorinchem. De rechtbank zal haar als deskundige aanwijzen.
4.22.
Partijen hebben deels overeenstemming bereikt over de aan de deskundige te stellen vragen. De rechtbank is echter niet aan de door partijen voorgestelde vraagstelling gebonden en zal derhalve geen vragen overnemen die voor de beoordeling door de rechtbank niet relevant zijn. Dit geldt in ieder geval voor de vragen die zien op of het dak voldoet aan het Bouwbesluit 2003 en de NEN-normen alsmede de warmteweerstand van het dak. De rechtbank hoeft slechts te beoordelen of er gebreken zijn die aan het normale gebruik in de weg staan, of deze gebreken aanwezig waren bij levering en of ze voor de koper kenbaar waren. De rechtbank zal deze vragen in algemene zin stellen, nu de deskundige zal beschikken over het procesdossier en de daarin opgenomen rapportages. Daaraan zal de deskundige kunnen ontlenen op welke zaken hij of zij in het bijzonder moet letten.
4.23.
De rechtbank zal, met inachtneming van hetgeen hiervoor is geoordeeld en hetgeen partijen over de vraagstelling hebben geschreven in hun nadere akten, de hieronder te formuleren vragen aan de deskundige voorleggen:
Is sprake van een gebrek / meerdere gebreken aan de dakopbouw? Wat is daarvan de oorzaak?
Was die oorzaak / waren die oorzaken reeds aanwezig op 1 augustus 2018?
Wat zijn de redelijkerwijs te voorziene gevolgen van het geconstateerde gebrek / de geconstateerde gebreken?
Kan / kunnen het geconstateerde gebrek / de geconstateerde gebreken aan het dak worden hersteld en, zo ja, wat zijn daarvan de kosten?
Wat is de redelijkerwijs te verwachten levensduur van een dak als het onderhavige zonder gebreken?
4.24.
Het voorschot zal overeenkomstig de hoofdregel worden betaald door [gezamenlijke eisers] De hoogte van het voorschot voor de deskundige zal in een afzonderlijk vonnis worden vastgesteld. Partijen zullen eerst in de gelegenheid worden gesteld om te reageren op een begroting van het voorschot door de deskundige.
4.25.
De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals hierna onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaraan de gevolgen verbinden die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
4.26.
Als een partij op verzoek van de deskundige of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige toestuurt, moet zij daarvan direct een afschrift aan de wederpartij verstrekken.
4.27.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
beveelt een onderzoek door een deskundige voor de beantwoording van de volgende vragen:
Is sprake van een gebrek / meerdere gebreken aan de dakopbouw? Wat is daarvan de oorzaak?
Was die oorzaak / waren die oorzaken reeds aanwezig op 1 augustus 2018?
Wat zijn de redelijkerwijs te voorziene gevolgen van het geconstateerde gebrek / de geconstateerde gebreken?
Kan / kunnen het geconstateerde gebrek / de geconstateerde gebreken aan het dak worden hersteld en, zo ja, wat zijn daarvan de kosten?
Wat is de redelijkerwijs te verwachten levensduur van een dak als het onderhavige zonder gebreken?
5.2.
benoemt tot deskundige:
BDA Dak- en Geveladvies B.V.
Avelingen-West 33
4202 MS Gorinchem
Tel: 0183 669 690
e-mail: groep@bda.nl
5.3.
bepaalt dat de griffier een kopie van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden,
het voorschot
5.4.
bepaalt met het oog op de vaststelling van het voorschot op de kosten van de deskundige het volgende:
- de deskundige moet
binnen drie wekenna de datum van deze beslissing een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,
binnen drie wekenna de datum van deze beslissing een begroting van de kosten opgeven aan de griffie van de rechtbank, gespecificeerd naar het verwachte aantal te besteden uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten,
- de griffie zal de opgave van de deskundige vervolgens toezenden aan partijen,
- partijen kunnen desgewenst
binnen twee wekenna dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,
binnen twee wekenna dagtekening van de brief/het bericht van de griffie schriftelijk bij de rechtbank bezwaar maken tegen de begroting,
- als niet of niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige worden vastgesteld op het door de deskundige begrote bedrag,
- als wel tijdig bezwaar wordt gemaakt, zal de hoogte van het voorschot door de rechtbank worden vastgesteld,
het onderzoek
5.5.
bepaalt dat [gezamenlijke eisers] - na vaststelling van het voorschot - het procesdossier in afschrift aan de deskundige moet toesturen,
5.6.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
5.7.
wijst de deskundige erop dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek kennis moet nemen van de Gedragscode voor gerechtelijk deskundigen in civielrechtelijke en bestuursrechtelijke zaken én van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (beide te raadplegen op www.rechtspraak.nl),
- de deskundige het onderzoek pas begint na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot,
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk staakt en contact opneemt met de griffier, als tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
- de deskundige bij het onderzoek de partijen in de gelegenheid moet stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het schriftelijk bericht vermeldt of aan dit voorschrift is voldaan, onder vermelding van de eventueel gemaakte opmerkingen en/of gedane verzoeken,
- de deskundige partijen bij een onderzoek van een object ter plaatse gelegenheid moet bieden dit onderzoek bij te wonen; als slechts één partij (althans niet alle partijen) bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig is of zijn, de deskundige dit onderzoek niet mag uitvoeren, tenzij alle partijen zijn uitgenodigd om bij dat onderzoek aanwezig te zijn, en dat uit het rapport moet blijken dat hieraan is voldaan,
- als partijen bij het onderzoek van objecten ter plaatse aanwezig zijn geweest, uit het rapport moet blijken welke opmerkingen zij hebben gemaakt en welke verzoeken zij hebben gedaan, en hoe de deskundige hierop heeft gereageerd,
5.8.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige moeten verstrekken als de deskundige daarom vraagt, de deskundige toegang moeten verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid moeten geven om het onderzoek te verrichten,
5.9.
bepaalt dat de deskundige zich met vragen over het onderzoek kan wenden tot mr. Q. van Til,
het schriftelijk rapport
5.10.
draagt de deskundige op om uiterlijk 3 maanden na het schriftelijk bericht van de griffier over de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend rapport in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, met een gespecificeerde declaratie,
5.11.
wijst de deskundige erop dat:
- uit het schriftelijk rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, waarna partijen de gelegenheid krijgen om binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,
5.12.
bepaalt dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben om op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
5.13.
bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van
woensdag 10 mei 2023voor vonnis vaststelling voorschot,
woensdag 10 mei 2023voor vonnis vaststelling voorschot,
5.14.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.F.R. van Heemstra en in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2023.