Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10481280 \ CV EXPL 23-3038
Vonnis van 15 november 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. L.M. Kok,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 juni 2023
- de akte overlegging producties namens [gedaagde]
- de akte wijziging van eis en overlegging nadere producties namens [eiser]
- de namens [eiser] overgelegde volledige versie van productie 3
- de mondelinge behandeling van 7 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een zestal appartementen in een appartementencomplex gelegen aan de [adres 1] .
2.2.
In juli 2022 geeft [eiser] de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) opdracht om het appartement [appartement 6] te verhuren en te beheren. [naam 1] plaatst vervolgens op zijn website een advertentie waarin staat dat het appartement te huur is voor een kale huurprijs van € 900,00 per maand. [gedaagde] reageert op deze advertentie en bezichtigt het appartement in augustus 2022 met [naam 1] .
2.3.
Op 1 augustus 2022 schrijft [gedaagde] zijn eenmanszaak ‘ [naam eenmanszaak gedaagde] ’ in bij de Kamer van Koophandel op het adres aan de [appartement 6] . In zijn onderneming houdt [gedaagde] zich bezig met advies omtrent huurrecht.
2.4.
Partijen sluiten op 31 augustus 2022 een huurovereenkomst op basis waarvan [gedaagde] het appartement aan de [appartement 6] (hierna: het appartement of het gehuurde) huurt van [eiser] .
2.5.
In de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen:
“Artikel 1: Het gehuurde en de bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder van verhuurder in huur aanneemt, de woonruimte, gelegen aan de [appartement 6] , hierna “het gehuurde” te noemen.
(…)
1.3
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder(s)
(…)
Artikel 3: Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat op15-10-2022en is voor de duur van minimaal 12 maanden. Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop de huur verstrijkt schriftelijk informeert. De huurder kan een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter na het verstrijken van
14-10-2023(de bepaalde tijd) opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag met in acht nemende van een opzegtermijn van minimaal 1 kalendermaand.
Indien partijen de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voortzetten, wordt deze huurovereenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd waarbij partijen deze overeenkomst kunnen beëindigen met in acht nemende van de geldige opzegtermijn, voor verhuurder geldt een opzegtermijn van minstens 3 maanden. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient in dat geval te geschieden overeenkomstig Artikel 18 van de algemene bepalingen.
(…)
Artikel 9: Beheer
Als beheerder van het gehuurde treedt op: [naam 1] verhuur en beheer.
Artikel 10: Toegang door de verhuurder
Verhuurder of diens vertegenwoordiger heeft te allen tijde het recht het gehuurde te betreden ingeval van het uitvoeren van reparaties, ten behoeve van algemene inspectie of het opnieuw verhuren van het gehuurde op een in overleg vast te stellen tijdstip, mits met huurder minimaal 24 uur van te voren een afspraak is gemaakt. Dit zal minimaal 4 maal per jaar kunnen voorkomen. In dringende gevallen, zoals het uitvoeren van noodoperaties of bij mogelijk gevaar voor goederen of personen dient huurder direct toegang te verschaffen tot het gehuurde. Het bepaalde in artikel 12.1 en 12.2 blijft onverminderd van kracht.
(…)
Artikel 12: Goed huurderschap
12.1
In aanvulling op artikel 14 (bescherming woonklimaat) van de algemene bepalingen zal huurder zich als goed huurder houden aan het beschrevene in bijlage 2, omgangsregels, waarin beschreven staat welke gedragingen verhuurder van een goed huurder verwacht en welke daarmee in strijd zijn, en wat een huurder verwachten mag.(…)
12.2
Specifieke huisregels voor het gehuurde zijn, vooral bij woningcomplexen/appartementsrecht, van toepassing en zijn in dat geval opgenomen in bijlage 1, Huisreglement (indien voor handen). Betreft het gehuurde een appartementsrecht, dan moet huurder zich ook houden aan de voorschriften omtrent het gebruik zoals beschreven in bijlage 4, de Splitsingsakte en het Splitsingsreglement.
(…)
Artikel 15: Bijzondere bepalingen
(…)
De huurder verplicht zich verhuurder, medebewoners en omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen.
De huurder verplicht zich verhuurder, medebewoners en omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen.
(…)
Verhuurder verplicht zich de huurder geen hinder of last te bezorgen. Verhuurder zal de privacy van de huurder respecteren en de woning slechts betreden na afspraak met de huurder
Verhuurder verplicht zich de huurder geen hinder of last te bezorgen. Verhuurder zal de privacy van de huurder respecteren en de woning slechts betreden na afspraak met de huurder
(…)
Het is huurder niet toegestaan om in of nabij gangen, trappen of andere (min of meer) openbare dan wel algemene ruimten zaken te stallen, plaatsen of parkeren, tenzij hiervoor faciliteiten aanwezig zijn in dit de vrije doorgang niet belemmert.”
Het is huurder niet toegestaan om in of nabij gangen, trappen of andere (min of meer) openbare dan wel algemene ruimten zaken te stallen, plaatsen of parkeren, tenzij hiervoor faciliteiten aanwezig zijn in dit de vrije doorgang niet belemmert.”
2.6.
In bijlage 3 bij de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende omgangsregels opgenomen:
“1. Houd trappenhuizen, hallen, gemeenschappelijke bergingen, liften en galerijen schoon. Laat geen huis- en grofvuil, post, folders en kranten liggen. Vuilniszakken horen in de container.
2. Zet geen (brom)fietsen, scooters en fietsen in het trappenhuis. Plaats ze in de gemeenschappelijke fietsstalling of uw berging. Bij brand of ander gevaar moeten de vluchtwegen vrij toegankelijk zijn. Ook winkelwagentjes horen niet in het portiek!
(…)
6. Wees rustig en stil in een trappenhuis; verlang dit ook van uw visite en huisgenoten.
(…)
14. Op het dak mag u niet komen. Dit mag alleen bij calamiteiten, zoals brand.
(…)
18. Heeft u hinder van uw buren? Spreek ze er dan eerst persoonlijk op aan. Wanneer u er met uw buren niet uitkomt neem dan contact op met de verhuurder. Is er sprake van ernstige (geluids)overlast, bel dan altijd met de politie op 0900-8844. Bij calamiteiten belt u 112.
(…)”
2.7.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in maart 2017 (hierna: de AV), van toepassing verklaard. In de AV is onder andere het volgende opgenomen:
“Gebruik
1.1
Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, voortdurend, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, hetgeen onder andere betekent dat huurder het gehuurde niet mag gebruiken ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten (waaronder ook begrepen activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 14.3 lid c). (…)
1.3
Huurder zal zich gedragen naar de mondelinge of schriftelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de ruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt.(…)
Veranderingen en toevoegingen door huurder
4.1
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen in, aan of op het gehuurde, de inrichting of de gedaante daarvan aan te (laten) brengen of te hebben. Het voorgaande geldt niet ten aanzien van veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt.
4.2
Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, met inbegrip van het erf, het balkon, de gemeenschappelijke ruimten en van de tuin (tenzij het gaat om de inrichting als siertuin) aan te (laten) brengen of te hebben.(…)”
Gemeenschappelijke of centrale antenne-inrichting
8.1
Indien het gehuurde is, wordt of kan worden aangesloten op een bestaand gemeenschappelijk of een centraal systeem voor Internet en/of voor de ontvangst van televisie- en radioprogramma’s is het huurder niet geoorloofd een eigen systeem en/of eigen antenne aan te brengen of te handhaven, of wijzigingen aan het systeem aan te brengen.(…)
Schade en aansprakelijkheid
13.6
Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. (…)”
2.8.
Op 14 oktober 2022 vindt inspectie van het gehuurde plaats door een vriendin van [gedaagde] en [naam 1] . [gedaagde] zelf is niet aanwezig, maar heeft via WhatsApp-videobellen contact met [naam 1] . De ‘Incheck [appartement 6] ’ (hierna: het opleveringsrapport) vermeldt onder andere:
“Ingangsdatum Duur overeenkomst
14 oktober 2022 12 maanden
(…)
Handle of oven is broken
(…)
Leakage of the sealant in the shower will by fixed by the landlord.”
2.9.
[gedaagde] start op 18 oktober 2022 een procedure bij de Huurcommissie, omdat hij het niet eens is met de aanvangshuurprijs.
2.10.
Op 26 oktober 2022 stuurt [naam 1] de volgende mail aan [gedaagde] :
“Dear [gedaagde] ,
Tuesday, November 1, at 9.00 in the morning, the landlord’s plumber would like access to the house to repair the leakage in the bathroom, and an energy label inspector will also come at the same time. Article 10 of the rental agreements states that you must cooperate with this at all times. We have a key to the house so it is not necessary to be present yourself. Of course you can attend.”
[gedaagde] reageert hierop als volgt:
“Dear [naam 1] ,
Proper etiquette with arranging these things is to ask the tenant first if these times are suitable for repairs.
Booking an energy inspector and repair man to come at the same time without consulting the tenant first is not good etiquette. You are allowed to enter any time in an emergency, but this isn’t an emergency. (…)
The repair is necessary but the energy label evaluation is not part of this nor is it part of a sale viewing (Article 7.223 WB) nor is it a general inspection. Having only lived here 11 days, I would ask what possible reason you could tell a judge to justify such an inspection. The contract also states there must be MUTUAL AGREEMENT: I have plans on Monday and Tuesday in Brusselsand I am not comfortable with you/the landlord/an inspector/repairman going around my apartment without my supervision. I do not give my consent for the evaluation as it is not mentioned in my contract, should have being performed 6 YEARS ago and is an infringement on my right to privacy and enjoyment of the immovable leased thing (Article 7:202 WB).
If Mr [eiser] or you wish to perform a general inspection, you will do it in consultation with me at a day and time of my choosing and under my supervision after you have communicated with me a justifiable reason for the inspection. Otherwise the repair can go ahead next week on a day other than Tuesday of Monday or it can be postponed until later in the future. It is not urgent but it should be fixed. As for the energy label assessor, whether or not is covered by my contract is a debatable but it was not arranged in consultation with me so I am not inclined to adjust my plans to allow the inspection to take place.(…)”
2.11.
De gemachtigde van [eiser] stuurt op 28 oktober 2022 een brief aan [gedaagde] waarin zij onder meer het volgende schrijft:
“(…) According to you, however you admitted that the repair of the leakage is necessary, the energy label evaluation is not part of this nor is it part of a sale viewing. The repair of the leakage in the bathroom is urgent. If the plumber can’t repair it, there will be more damage at your rental house or the house of your neighbours below.(…)
An anergy label is also mandatory. The landlord must give the opportunity to arrange this. Article 2.1 “Besluit energieprestatie gebouwen’ determined that:
“3. Bij de verhuur van een gebouw stelt de eigenaar een afschrift van een geldig energielabel voor dat gebouw beschikbaar aan de nieuwe huurder.”
I request your cooperation - and if necessary oblige you - to give access to the landlord’s energy adviser and plumber on Tuesday November 1, 2022 at 9.00 am. If you still refuse to give access on Tuesday November 1, 2022 at 9.00 am the costs for further damage are for your account.(…)”
2.12.
Partijen spreken vervolgens af dat de loodgieter en energielabel-inspecteur op
4 november 2022 langskomen voor de reparatie en de inspectie, hetgeen vervolgens ook gebeurt. Beheerder [naam 1] is er ook bij, maar [gedaagde] gaat er niet mee akkoord dat [naam 1] ook het appartement betreedt.
2.13.
Op 13 januari 2023 stuurt de gemachtigde van [eiser] een brief aan [gedaagde] waarin zij te kennen geeft dat [eiser] niet bereid is om aan het verzoek van [gedaagde] te voldoen om het handvat van de combimagnetron/oven te laten repareren en de kosten voor zijn rekening te nemen, omdat hij daartoe niet verplicht is. Daarnaast schrijft de gemachtigde:
“Cliënt heeft geconstateerd dat u uw toestemming weigert als client of diens vertegenwoordiger de gemeenschappelijke ruimten wil betreden voor bijvoorbeeld het uitvoeren van een inspectie en/of het uitlezen van meterstanden. Hierbij benadruk ik dat het niet gaat om het betreden van uw appartement. (…)
Het lijkt erop dat u in de veronderstelling bent dat cliënt of diens vertegenwoordiger de gemeenschappelijke ruimten uitsluitend mogen betreden als u hiervoor toestemming geeft. Dat is onjuist.(…)
Daarbij merk ik op dat het ook in uw belang is dat de gemeenschappelijke ruimten worden onderhouden. Ik verzoek - en zo nodig sommeer - u voortaan om uw medewerking te verlenen.(…)”
2.14.
Op 2 februari 2023 mailt [naam 1] aan [gedaagde] :
“Jouw constant dwingende manier communicatie heeft totaal geen zin en meerwaarde. Langs mijn kantoor gaan en mij onderbreken in een gesprek met iemand anders om mij op een vervelende toon wederom tot actie te dwingen is ronduit asociaal. Zoals eerder aan jou vermeld nemen wij contact met jou op zodra de ventilator geplaats kan worden.”
2.15.
De Huurcommissie stelt in de uitspraak van 22 februari 2023 in de door [gedaagde] op 18 oktober 2022 geëntameerde procedure de kale huurprijs vast op € 684,25 per maand.
2.16.
Op 10 maart 2023 mailt [gedaagde] aan [eiser] :
“Ondanks de uitkomst van de Huurcommissie-zaak bent u nog steeds contractueel verplicht om noodzakelijk onderhoud aan de woning te verrichten. Het dak lekt en veroorzaakt water in de badkamer. Dit gebeurde enkele weken geleden ook met schade aan de ventilator. Deze werkt nu nog, maar als het lek erger wordt, zullen de circuits die de ventilator regelen onder water komen te staan en wordt de schade duurder om te herstellen. Aangezien [naam 1] gestopt is, bent u nu verantwoordelijk voor de reparatie en zult u aansprakelijk worden gesteld als dit lek schade toebrengt aan eigendommen van mij. Als u dit bericht negeert, weigert het dak te repareren of op enigerlei wijze probeert mij hiervoor kosten in rekening te brengen, zal ik niet aarzelen een “huurverlaging wegens gebreken” procedure te starten bij de Huurcommissie. Ik herinner u er ook aan dat ik herhaaldelijk toestemming heb gevraagd om mijn eigen router te installeren aangezien u die sinds november hebt genegeerd. Ook bent u verplicht mij bonnetjes te verstrekken van het gas- en elektriciteitsverbruik van vorig jaar wat [naam 1] nog niet heeft gedaan. Ik ben op de hoogte van uw staat van dienst met dit verstrekken van valse bonnen aan voormalige huurders en heb het HC arrest van september 2022 gelezen en ik zal wederom niet aarzelen om de servicekosten bij het HC aan te vechten als ik het gevoel heb dat u zich onterecht probeert te verrijken met het voorschot op de servicekosten.
2.17.
[eiser] reageert op 11 maart 2023 als volgt:
“(…) Jouw aanhoudende gejank en aantijgingen over het willen oplossen of reageren van een storing of in dit geval een lekkage slaan geen kant nog wal. Bij de eerste melding waren de dakdekkers er binnen een uur en gister binnen twee uur na jouw melding. Ook is er gistermiddag bij jou aangebeld maar er werd niet opengedaan.
Dit betreft een categorie C melding.
Wettelijk moet binnen zes weken schriftelijk gereageerd worden, terwijl er van beide meldingen binnen 2 uur iemand was om het te verhelpen. Bij de eerste keer wilde men weten of de reparatie wel degelijk had geholpen voordat er een nieuwe afzuiger werd terug geplaatst.
Jouw opmerking, ik citeer “Dat [naam 1] is gestopt” is alweer een onjuiste aanname. Jouw continu dreigende en dwingende manier van communiceren naar [naam 1] met als overtreffende trap zijn kantoor binnendringen terwijl men in vergadering zit met een relatie heeft mij doen besluiten het beheer van jouw appartement zelf te gaan doen.
Ik ben geen [naam 1] die dit soort taferelen hoeft te accepteren.
Ten alle tijden was en ben ik verantwoordelijk voor reparatie en onderhoud van mijn vastgoed, jouw opmerking dat [naam 1] nu het beheer niet meer doet van jouw appartement, en ik nu verantwoordelijk ben, duid op ignorantie.
Mij verantwoordelijk stellen aan eigendommen voor eventuele schade door de lekkage aan de badkamer.
Zie artikel 13.4 van ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVREREENKOMST WOONRUIMTE
Dit valt onder jouw inboedelverzekering, zoals ook vermeld in artikel 13.7 ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE
Ik ontvang graag per direct het bewijs dat er een inboedelverzekering is afgesloten.
(…)
Tijdens de dak inspectie heeft men geconstateerd dat voor jouw deur op de gang/trappenhuis een fiets is gestald. Bij deze sommeer ik je, per direct de fiets te verwijderen zoals ook staat vermeld in het huurcontract.(…) Aankomende week zal hierop worden gehandhaafd.
(…)
Als laatste en minstens zo belangrijk, heb ik ook van overige huurders een waslijst aan klachten ontvangen. Dit gat van het ophangen van de was in de achtertuin, (geluids)overlast in hal en trap tot agressief gedrag naar andere huurders.
Dit is echt onacceptabel en zal dan ook niet ongemoeid blijven.”
Een reactie van [gedaagde] volgt diezelfde dag. Hij schrijft onder meer:
“(…) Blijkbaar vinden veel huurders van wie de verhuurder het energielabel laat opnemen na aanvang van het contract het niet leuk dat verhuurders de wet aan hun laars lijken te lappen als het hun uitkomt en vervolgens knuffelen als dat in hun voordeel is. Ik sprak met de jongens die verantwoordelijk zijn voor hun zaak en ze zijn zeer geïnteresseerd in u en ze willen mij vertegenwoordigen als u of ik besluiten om in beroep te gaan. Hun zaak wordt in mei behandeld en als zij succes hebben, zal dit met terugwerkende kracht op mijn zaak van toepassing zijn en zullen de renovatiekosten en het energielabel van de puntenberekening worden geschrapt, waardoor mijn huurprijs daalt tot de oorspronkelijke 524 euro per maand die ik heb voorgesteld, waardoor u 4500 euro per jaar armer wordt.
En dan tel ik nog niet eens de verlaging die de andere 5 appartementen hier zouden krijgen, geïnspireerd door mijn eigen zaak en die hun eigen zaken tegen u zouden beginnen voor de basishuur en voor de servicekosten. Ik betwijfel of een van hen genoeg loyaliteit of angst voor u zal voelen om zichzelf 4500 euro per jaar te ontzeggen. Voor mij zou het geweldig zijn: ik krijg een commissie voor elke zaak die ik aanhangig maak. Het zou voor mij zelfs winstgevend zijn om elke huurder die hier de komende tien jaar woont te helpen u naar de Huurcommissie te brengen. Het zou zeker geld besparen op alle postzegels van 96 cent die ik gebruik om vreemden in Amsterdam hetzelfde te vertellen.
(…)
Ik heb je in november een aanbod gedaan. In het belang van de vrede, ga ik het u opnieuw aanbieden. Het is of dat of je bent de komende maanden geld aan het verbranden om de zaak aan te vechten terwijl de andere huurders je inkomen beginnen aan te tasten (ongeveer 27000 euro per jaar in het ergste geval) terwijl je een hartaanval krijgt van de stress. Mijn werk is elke dag omgaan met mensen zoals jij en ik hou van mijn werk, dus je afnemende gezondheid zou mij niet storen. Wat ik zou willen doen is me richten op slechtere verhuurders op de huurmarkt. Je bent natuurlijk welkom om een tegenbod te doen. In tegelstelling tot de huurprijs (volgens de Huurcommissie) ben ik niet onredelijk.”
2.18.
Op 1 april 2023 worden de fietsen en de fietsstelling van [gedaagde] gestolen. [gedaagde] laat [eiser] weten hem te verdenken van de diefstal.
2.19.
Op 3 april 2023 mailt [gedaagde] aan [eiser] :
“Je kunt de e-mail en de telefoontjes negeren als je wilt. Ik weet waar je woont en werkt. Ik kan u morgen bij [naam bedrijf 1] of ’s avonds bij u thuis benaderen over deze zaak. Wat heeft uw voorkeur?”
2.20.
Op 4 april 2023 stuurt de gemachtigde van [eiser] een mail aan [gedaagde] waarbij zij onder meer schrijft:
“(…) Op 11 maart 2023 heeft cliënt u via de e-mail onder meer gesommeerd om geen fietsen in het trappenhuis of de portiek te plaatsen. Dit is in het belang van alle bewoners. Hulpdiensten moeten bovendien in geval van nood toegang tot het gehuurde hebben. Daarnaast heeft cliënt aan u te kennen gegeven dat het niet is toegestaan om voertuigen zodanig op het trottoir te plaatsen, waardoor de toegang wordt versperd.
U beschuldigt cliënt ervan dat hij uw fietsstelling, witte racefiets en zwarte omafiets heeft gestolen. Dit is een zeer ernstig verwijt en wordt uitdrukkelijk door cliënt betwist.
Daarnaast ontvangt cliënt meldingen van de andere huurders wegens overlast, heeft u zich dreigend jegens de heer [naam 1] uitgelaten en weigert u de factuur te betalen nadat u schade aan de internetrouter heeft veroorzaakt.
(…)
Cliënt komt tot de conclusie dat u zich niet als een goed huurder gedraagt. Dit levert een tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst op. De ontbinding van de huurovereenkomst is daarmee gerechtvaardigd.
(…)
Cliënt wenst dat de huurovereenkomst tussen u beiden zo snel mogelijk - doch uiterlijk op1 juni 2023 – eindigt.(…)”
[gedaagde] reageert als volgt:
“Ja fantastisch, wat een verrassing. Ik voorspelde alleen dat je cliënt dat 5 maanden geleden zou doen.
Het enige onderwerp waar ik antwoord op wil is wat de heer [eiser] met de meegenomen fietsen heeft gedaan. Ik eis ze onmiddellijk terug, ongeschonden. Als uw client ze heeft weggedaan, wil ik dat hij mij dat schriftelijk laat weten.”
In een tweede mail schrijft [gedaagde] :
“Oh en voor het geval het niet duidelijk was in min vorige e-mail: Ik verwerp uw cliënten verzoek voor een ontbinding van het contract. Ik kijk er naar uit om jullie beiden in de rechtbank te zien.
Zodra ik mijn eigendommen terugkrijg, zal ik alleen via mijn eigen advocaat contact opnemen met uw cliënt en ben ik van plan deze week naar zijn adres aan de […] te gaan om de fietsen en de andere materialen terug te halen.”
2.21.
[naam 3] , werkzaam als energielabel-adviseur, verklaart via de mail aan [eiser] op 5 april 2023:
“(…) In opdracht van jou heb ik vorig jaar bovenstaand appartement opgenomen ten behoeve van een energielabel.
De beheerder [naam 1] was daar bij + een klusjesman die meteen een reparatie in de badkamer ging doen.
Wij werden binnengelaten behalve [naam 1] . Sterker nog toen [naam 1] in de deuropening stond, werd hem door de huurder heel duidelijk verteld dat [naam 1] absoluut niet naar binnen mocht, zelfs niet op de drempel mocht staan.
De sfeer was daardoor heel gespannen / onprettig, gelukkig was ik, doordat het een relatie klein appartement is, snel klaar en kon ik vertrekken.”
2.22.
[naam 4] , werkzaam als loodgieter, verklaart in een mail aan [eiser] van 6 april 2023:
“(…) Ik was de douchebak in de badkamer aan het bekijken en hoor ik [gedaagde] tegen [naam 1] zeggen dat hij de woning niet mocht betreden. Hij vroeg aan [naam 1] wat zijn functie was. [naam 1] vertelde [gedaagde] dat hij de verhuurder was maar [gedaagde] vond het niet nodig dat hij de woning daarom zou moeten betreden.
[gedaagde] deelde dit op een grove en uitdagende manier mee aan [naam 1] .(…) en onderweg vertelde [naam 1] dat [gedaagde] bij hem zelf is geweest voor bezichtiging van het pand e.d. en het vreemd vind dat hij hem nu opeens de toegang ontzegd.
In Januari heb ik de ventilator die stuk was gegaan in de badkamer vervangen. [gedaagde] vroeg mij hoe lang daar levertijd op zat en waarom het zo lang moest duren. De ventilator met vocht sensor en en nadraaitijd van dit merk en type zit 5 werkdagen levertijd op en is vrijwel direct vervangen.
[gedaagde] vertelde dat hij de ventilator zelf eerder had kunnen krijgen waarop ik hem duidelijk maakte dat het daar om een ander merk en type ging.
Daarna was [gedaagde] duidelijk uit op een discussie en bij herhaling van zijn vragen heb ik [gedaagde] gezegd dat ik hierover niet meer verder ga discussiëren en bij klachten contact op moet nemen met de verhuurder of eigenaar.”
2.23.
Op 9 april 2023 stuurt [gedaagde] een klacht aan de Huurcommissie waarin hij [eiser] beschuldigt van het onklaar maken van de internetverbinding, onaangekondigd bezoek, beperking van de gemeenschappelijke tuin, diefstal van een tweetal fietsen en betonnen rek en het binnendringen en vertraging van een reparatie.
2.24.
[gedaagde] mailt [eiser] op 20 april 2023 en vraagt hem op basis van de uitspraak van de Huurcommissie de teveel betaalde huur terug te betalen. Daarnaast schrijft hij:
“(…)Doet u dit niet, dan wordt de huur voor mei en juni sterk gekort.
Ook wil ik u adviseren af te zien van onaangekondigde bezoeken van u of degene die die oprit naar de achtertuin bouwt. In het licht van de recente gevallen van gestolen spullen van mij uit [adres 1] , zal ik een minder tolerante houding aannemen tegen onbevoegde en onaangekondigde bezoeken aan het pand. U en uw vertegenwoordigers moeten uw bezoeken van tevoren aankondigen om onaangename confrontaties te voorkomen. Elke poging om zonder mijn toestemming mijn persoonlijke eigendommen uit de gemeenschappelijke tuin te verwijderen, zal met een passende reactie worden beantwoord.(…)”
2.25.
In een whatsapp bericht van 21 april 2023 schrijft de dakdekker:
“We hebben de schoorsteen vanochtend ingebrand. Wel kwam er een vreemde snuiter ons vertellen dat we direct moesten vertrekken omdat het zijn huis en zijn dak was? Haalde het wetboek erbij of zo. Wij hebben gezegd in opdracht van jou het dak te maken, en dat hij maar maar jou moet bellen. Dit is wel 15 min doorgegaan. Later kwam hij de ladder op en heeft ons op het dak weer gezegd dat we weg moesten gaan en dat hij de politie ging bellen.(…)”
2.26.
Op 24 april 2023 mailt [naam 5] aan [eiser] :
“Wij zijn weer langs geweest bij de [adres 1] maar we konden er weer niet bij omdat er nog steeds een fiets aan het rooster zit. Als de volgende keer weer voor niets komen moet ik dit echt in rekening brengen.”
2.27.
Op 25 april 2023 stuurt [eiser] [gedaagde] een mail waarin hij onder meer schrijft:
“Zoals eerder gevraagd gelieve niet uw fiets tegen de zijmuur te plaatsen.
Tevens gebruikt u een fietsketting die u bevestigt aan het rooster.
Hierdoor beschadigt de lak van het rooster en daardoor ook roestvorming kan ontstaan.
Dus bij deze het dringende verzoek om de fiets met ketting elders plaatsen en niet aan het rooster te bevestigen.
(foto fiets vastgemaakt aan rooster)
Het kozijn onder dit rooster moet vernieuwd worden.
De aannemer wil dit graag in kaart brengen echter is dat nu niet mogelijk.
Verder verzoek ik u om het losse zeil niet zo rond te laten slingeren en op te ruimen, en uw fiets elders in de tuin goed te bevestigen voordat u weer iemand vals gaat beschuldigen.
(foto van fiets met zeil eroverheen)
Opnieuw heb ik weer een klacht over u ontvangen, dit keer van de dakdekkers.
(…)
Uw opmerking dat ik u niet heb geïnformeerd is onjuist. U heeft zelf aangegeven niet aanwezig te zijn.
U heeft zelf op maandag 17 april 2023 om 09:58 per email bericht dat u afgelopen week niet aanwezig zou zijn.
(…)
Wij verzoeken ook nu weer om uw dwingende en dreigende taal achterwege te laten.”
[gedaagde] reageert als volgt:
“(…) Perhaps you would be so kind as to designate a place for me to park my bicycle (…)
As for those guys who came to the building: you had no idea when I would return. You are required to notify me according to Article 10 of our contract. I am not inclined to tolerate strangers entering the common area where important legal documents might be laying and I will be more firm in exercising my right to ask them to leave if I am not notified at least 24 hours before. That also applies to you.(…)”
2.28.
Op 5 juli 2023 mailt [eiser] aan [gedaagde] :
“Wederom krijg ik klachten van huurders, dit maal omtrent uw fietszeil.
De huurder van [appartement 2] en daarboven hebben de hele nacht wakker gelegen van een klapperend zeil.
Ik verzoek u dringend dit zeil zo spoedig mogelijk te verwijderen.(…)”
2.29.
Op 12 juli 2023 mailt [gedaagde] aan [eiser] :
“Ik negeer deze verzoeken.
Ik zal mijn fiets in dit gebied blijven stallen en alle middelen gebruiken die nodig zijn om mijn eigendom te beschermen tegen blootstelling aan slecht weer, tenzij er een geschikte alternatieve locatie voor het stallen van fietsen wordt geboden.(…)”
[eiser] mailt terug dat hij op 11 juli 2023 wederom een melding heeft ontvangen dat [gedaagde] het zeil niet heeft verwijderd en dat andere huurders daar wakker van hebben gelegen. [gedaagde] reageert hier als volgt op:
“Ik ben niet verplicht om aan uw verzoeken te voldoen als u geen parkeerplaats voor de fietsen ter beschikking stelt. Als ik u of een van uw agenten eigendommen van mij zie weghalen, zal ik reageren. Ik heb nu ook camera’s in werking met een waarschuwing die is gekoppeld aan mijn telefoon.(…)
Ik wil een formele klacht indienen tegen de bewoner van [appartement 2] voor het gebruik van bedreigende en intimiderende taal tegen mij op 11 juli 2023. Hij probeerde te voorkomen dat ik het feit gedeelte zou gebruiken en dreigde met maatregelen tegen mijn eigendom als ik daar zou blijven parkeren. Ik wil graag dat u hiervoor actie tegen hem onderneemt.(…)
2.30.
Op 14 juli 2023 vraagt [eiser] aan [gedaagde] waar hij de camera’s heeft geplaatst en verzoekt hij hem de camera’s en de opgenomen beelden direct te verwijderen als dit inbreuk maakt op de privacy van de andere huurders. Tevens schrijft hij:
“(…)Tot slot dient u een klacht in tegen de huurders van [appartement 2] voor het gebruik van bedreigende en intimiderende taal tegen u.
Wat is er exact gebeurd? Graag zie ik een compleet verslag tegemoet.
In uw tweede mail van 12 juli 2023, 18.20 uur, zegt u dat u openstaat voor een gesprek.
Dit staat haaks op uw eerdere mails. Ik zal aan de huurders van [appartement 2] vragen of zij bereid zijn om het gesprek met u aan te gaan. U hoort daarover nog.”
[gedaagde] reageert diezelfde dag als volgt:
“Even voor de duidelijkheid, als ik jou of een van je vertegenwoordigers zie rondneuzen op [adres 1] in een poging (weer) spullen van mij te verwijderen, dan zal ik daarnaar handelen.
Ik zal de functie en locatie van de camera niet bekendmaken, anders dan te zegen dat het u niets aangaat en dat u geen bevoegdheid hebt in deze kwestie. Ik beschouw u als het grootste risico voor mijn eigendom gezien uw opdringerige en intimiderende gedrag. Als u daartegen wilt protesteren, bent u welkom.
Wat betreft de ontmoeting met de bewoner van [appartement 2] , natuurlijk ben ik nog steeds erg geschokt en verontrust door de ontmoeting, dus ik heb een paar dage nodig om bij te komen. Ik heb het ook erg druk met andere dingen: deze krantenartikelen over mijn bedrijf zijn erg tijdrovend. Trouw, de Telegraaf en het Parool…
(hyperlink artikel Trouw)
Volgende week heb ik een afspraak met de man van de Telegraaf en het Parool. Wat denken jullie dat ik moet vertellen over mijn eigen huisbaas?”
2.31.
De huurder van [appartement 2] , de heer [huurder appartement 2] , schrijft op 14 jul 2023 per mail aan [eiser] :
“(…) Ik heb inderdaad op 11 juli rond 23:30-00:00 Mr [gedaagde] gevraagd of hij het zeil niet op zijn fiets wil doen, omdat het waaide en hard regende waardoor wij niet konden slapen. Hij weigerde dit en deed erg vervelend, lacherig en lichtelijk intimiderend.(…) Mijn vriendin en ik staan zeker open voor een gesprek met Mr [gedaagde] , zoals ik ook al op 11 juli probeerde.(…)
Ik wil er ook nog even bij vermelden, dat mijn vriendin bij haar ouders slaapt op de dagen dat ik zelf voor stage in Amsterdam zit. Dit vanwege dat Mr [gedaagde] zich op een asociale manier profileert door het pand en erg boos en intimiderend kan zijn. Dit geeft haar een angstig gevoel. Dit neemt het woonplezier erg af en hebben wij daar gewoon erg veel last van. En helaas zijn we daarom ook opzoek naar een andere woonplek. Ik hoop dan ook dat er iets veranderd kan worden aan de vervelende situatie, zodat wij hier fijn kunnen blijven wonen.(…)”
2.32.
Op 26 juli 2023 informeert [eiser] alle huurders (via een brief in de gemeenschappelijke hal en een bericht in de groepsapp) dat op 28 juli 2023 een inspectie van het dak plaatsvindt.
2.33.
Na een melding van de huurder van [appartement 2] dat het zeil weer over de fiets van [gedaagde] zit, schakelt [eiser] op 28 juli 2023 de wijkagent in.
2.34.
[gedaagde] mailt [eiser] op 28 juli 2023 het volgende:
“Vandaag om 12.00 uur kwamen u en uw medewerkers het dak inspecteren. Aangezien ik aan het logo op zijn bestelwagen kon zien dat uw medewerker daar was om werkzaamheden aan de zonnepanelen uit te voeren, moet ik u vragen waarom u mij niet hebt geïnformeerd over de aard van deze werkzaamheden. Aangezien mijn huidige huurprijs afhankelijk is van de opname van de zonnepanelen in het energielabel, is het onaanvaardbaar dat u werkzaamheden uitvoert die de energie-efficiënte van het appartement kunnen beïnvloeden.
Nadat ik u in de gang heb benaderd om u hierover te vragen, past uw lompe en afwijzende gedrag niet bij goed verhuurderschap. U gaf ook blijk van fysieke intimidatie door mij op weg naar beneden (twee keer) met uw schouder te slaan. Ik zal deze incidenten toevoegen aan de gedragszaak. Je hebt ook geen antwoord gegeven op mijn vragen over het internet, de tijdlijn om het te repareren of waarom je mij niet toestaat om mijn eigen internetverbinding te krijgen. U toonde ook een agressieve houding en probeerde me te dwingen terug te keren naar mijn appartement, waarbij u mijn recht op vrije doorgang in het trappenhuis negeerde. Ik wil er ook aan toevoegen dat u en uw medewerker de weg naar mijn deur blokkeerden, waardoor het voor mij moeilijk werd om hieraan te voldoen. Dit is onacceptabel gedrag.
Ik verzoek u dringen deze houding en dit gedrag te verhelpen in het belang van een goede verstandhouding.
(…)
Ik verzoek u ook om mij in de toekomst via e-mail op de hoogte te stellen van onderhoudsbezoeken in plaats van een poster op de muur te plakken.(…) Ik wil er ook op wijzen dat een bezoek aan het gebouw om een poster aan de muur te bevestigen ook telt als een bezoek, dat moet van tevoren worden aangekondigd.(…)”
2.35.
[naam 2] , installateur van zonnepanelen, verklaart in zijn mail van 28 juli 2023:
“In eerste plaats ben ik niet meneer zijn personeel ik heb mijn eigen bedrijf [naam bedrijf 2] ik kom daar om een offerte te maken voor meneer cq klant ik heb jou niet aan geraakt of aangesproken verder mijn opdrachtgever ook niet ik vond u wel zeer vervelend jegens mijn klant hello and Other thing and ceaping complaining against mij opdrachtgever”
2.36.
Op 3 augustus 2023 mailt [eiser] aan [gedaagde] dat [gedaagde] zonder zijn toestemming de parkeerplaats heeft onderverhuurd. [gedaagde] reageert op 4 augustus 2023 als volgt:
“De eigenaar van de auto waaraan je het briefje hebt bevestigd, gebruikt met mijn toestemming de parkeerplaats waar ik 65 euro per maand voor betaal. Hij zal deze plek blijven gebruiken zolang hij/ik dat wil. Het staat niet in mijn contract dat ik dit niet mag doen. [naam 1] heeft dit ook goedgekeurd tijdens de contractonderhandelingen in augustus. Als u een poging doet om de auto te verwijderen, zal ik de politie waarschuwen.”
In een tweede mail schrijft [gedaagde] :
“(…)Ik heb uw naam en adres met mijn vriend gedeeld voor het geval er iets met de auto gebeurt. Ik kan je niet garanderen dat hij dezelfde terughoudendheid zal tonen als ik bij jouw agressieve gedrag.”
2.37.
Op 26 juli 2023 stuurt [eiser] een brief aan [gedaagde] waarin hij het einde van de huurovereenkomst aanzegt per 14 oktober 2023.
2.38.
De door [eiser] ingeschakelde aannemer [naam 6] verklaart per mail aan [eiser] op 2 september 2023:
“Vandaag 2 september 2023 hebben wij bij u werkzaamheden aan de meterkast verricht en de Goodwe zonnepanelen omvormer geplaatst.
Rond half 11 kwam een huurder naar beneden. Deze Engelssprekende man vroeg eerst wat wij aan het doen waren en hoelang de werkzaamheden zouden duren.
Mijn collega [naam 7] stond de man vriendelijk te woord en legde hem uit wat wij aan het doen waren. De huurder verliet het gebouw om zijn fiets te pakken. Met de fiets in zijn hand liep de huurder langs de openstaande voordeur waarbij hij zag dat ik met Dhr. [eiser] in gesprek was. Nadat de huurder had opgemerkt dat dhr. [eiser] ook aanwezig was zetten hij zijn fiets neer en kwam weer naar binnen. Terwijl ik met dhr. [eiser] in gesprek was, onderbrak de huurder onbeschoft ons gesprek en begon hij dhr. [eiser] uit te dagen, maakte nare en beledigende opmerkingen.
Sommeerde dhr. [eiser] de werkzaamheden te stoppen omdat volgens hem dit alleen op werkdagen mocht. Dit tafereel heeft meer dan 15 min. geduurd. Nadat dhr. [eiser] zijn excuses aanbood naar ons vanwege het gedrag van deze huurder hebben we de huurder zoveel als mogelijk genegeerd. Uiteindelijk heeft dhr. [eiser] ons verzocht de werkzaamheden te staken wat we uiteindelijk ook hebben gedaan.(…)”
3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat en na wijziging van zijn vordering - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. primair: de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] daarbij veroordeelt om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten;
subsidiair: verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 14 oktober 2023 en [gedaagde] daarbij veroordeelt om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten;
subsidiair: verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 14 oktober 2023 en [gedaagde] daarbij veroordeelt om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten;
II. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 381,76 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag waarop de dagvaarding is ingesteld tot aan de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] gebiedt om de werkzaamheden die verband houden met ' [naam eenmanszaak gedaagde] ' vanuit het gehuurde gestaakt en gestaakt te houden;
IV. bepaalt dat [gedaagde] ' [naam eenmanszaak gedaagde] ' uitschrijft op het adres van het gehuurde in de Kamer van Koophandel;
V. bepaalt dat [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis een dwangsom verbeurt van € 2.500,00 voor ieder dag of dagdeel dat [gedaagde] een gebod onder III. en/of IV. overtreedt met een maximum van € 150.000,00;
VI. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten, en de eventueel verschuldigde wettelijke rente.
3.2.
Ter onderbouwing van zijn primaire vordering onder I. stelt [eiser] samengevat dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen op basis van de huurovereenkomst door:
1. een eenmanszaak in de woning te exploiteren;
2. de verhuurder/beheerder toegang tot de woning geweigerd te hebben;
3. overlast en hinder jegens de andere huurders veroorzaakt te hebben;
4. het dak te betreden;
5. sloten van de meterkast te hebben vervangen, waardoor de verhuurder en beheerder deze kast niet meer kunnen openen;
6. zich intimiderend, dreigend en agressief jegens [eiser] en opdrachtnemers van [eiser] uit te laten.
Subsidiair stelt [eiser] dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten en dat hij op 26 juli 2023 het einde van de huurovereenkomst per 14 oktober 2023 heeft aangezegd. Aangezien de exploitatie van de eenmanszaak van [gedaagde] in strijd is met de contractuele en publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde, vordert [eiser] tevens dat [gedaagde] de werkzaamheden die verband houden met zijn eenmanszaak staakt en dat hij de eenmanszaak uitschrijft op het adres van het gehuurde bij de Kamer van Koophandel. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] schade aan de internetrouter heeft veroorzaakt, waarvoor hij op grond van artikel 7:218 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk is. Daarom moet [gedaagde] de reparatiekosten van € 381,76 aan [eiser] betalen.
3.3.
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[gedaagde] stelt zich kort gezegd op het standpunt dat hij niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder, dan wel dat de vermeende tekortkomingen van onvoldoende gewicht zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden. In het geval de kantonrechter toch tot ontbinding overgaat, verzoekt hij hem een ruime ontruimingsperiode te gunnen. [gedaagde] betwist dat sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Volgens hem hebben partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (met een minimumduur) gesloten. De aanzegging van [eiser] heeft dan ook geen effect gesorteerd, aldus [gedaagde] .
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?
4.1.
Wat partijen allereerst verdeeld houdt, is het antwoord op de vraag of zij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten, zoals [eiser] stelt, dan wel een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] aanvoert.
4.2.
In het algemeen geldt het volgende. Op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 in werking getreden. Artikel 7:271 BW is door de inwerkingtreding van deze wet gewijzigd. Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten die van rechtswege eindigt, zonder dat een opzegging nodig is. Voor zelfstandige woonruimte (zoals hier aan de orde is), moet het dan gaan om een huurovereenkomst met een duur van twee jaar of korter. Wel is vereist dat de verhuurder tijdig (niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd) de huurder schriftelijk informeert over de dag waarop de huurovereenkomst eindigt. Van belang is dat het regime van de tijdelijke huurovereenkomst alleen van toepassing is als de huurder zich er bij het sluiten van de huurovereenkomst van bewust is geweest dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Zo niet, dan is het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij de huurder volledige huurbescherming heeft. [1]
4.3.
[eiser] heeft erop gewezen dat in de kop van de huurovereenkomst staat dat het een overeenkomst voor bepaalde tijd is. In artikel 3.1 van de overeenkomst staat echter dat het een huurovereenkomst is “voor de duur van
minimaal(onderstreping kantonrechter) 12 maanden”. Dit is, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, een duidelijke aanwijzing voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarna staat er: “indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is”. Anders dan [eiser] meent, kan er vanwege het woord ‘indien’ niet van worden uitgegaan dát sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter en dus voor bepaalde tijd. Vervolgens staat in artikel 3.1 dat “na het verstrijken van 14-10-2023 (de bepaalde tijd)” kan worden opgezegd met een opzegtermijn van minimaal 1 maand. Deze zin zou aan de ene kant vanwege het woord ‘bepaalde’ een aanwijzing kunnen zijn voor een overeenkomst voor bepaalde tijd, maar kan aan de andere kant ook wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, omdat opzeggen vóór 14 oktober 2023 niet mogelijk is. Dat laatste is immers niet in overeenstemming met artikel 7:271 lid 1 BW, waaruit volgt dat de huurder de huurovereenkomst wel steeds kan opzeggen. Tot slot bepaalt artikel 3.1 dat “indien partijen de overeenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voortzetten, de huurovereenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd”, wat weer lijkt te wijzen op een overeenkomst voor bepaalde tijd.
minimaal(onderstreping kantonrechter) 12 maanden”. Dit is, zoals [gedaagde] terecht aanvoert, een duidelijke aanwijzing voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarna staat er: “indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is”. Anders dan [eiser] meent, kan er vanwege het woord ‘indien’ niet van worden uitgegaan dát sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter en dus voor bepaalde tijd. Vervolgens staat in artikel 3.1 dat “na het verstrijken van 14-10-2023 (de bepaalde tijd)” kan worden opgezegd met een opzegtermijn van minimaal 1 maand. Deze zin zou aan de ene kant vanwege het woord ‘bepaalde’ een aanwijzing kunnen zijn voor een overeenkomst voor bepaalde tijd, maar kan aan de andere kant ook wijzen op een overeenkomst voor onbepaalde tijd, omdat opzeggen vóór 14 oktober 2023 niet mogelijk is. Dat laatste is immers niet in overeenstemming met artikel 7:271 lid 1 BW, waaruit volgt dat de huurder de huurovereenkomst wel steeds kan opzeggen. Tot slot bepaalt artikel 3.1 dat “indien partijen de overeenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voortzetten, de huurovereenkomst wordt voortgezet voor onbepaalde tijd”, wat weer lijkt te wijzen op een overeenkomst voor bepaalde tijd.
4.4.
Op basis van het voorgaande stelt de kantonrechters vast dat de tekst van (artikel 3.1 van) de huurovereenkomst op meerdere manieren kan worden uitgelegd, zodat niet zonder meer duidelijk is wat partijen hebben afgesproken over de duur van de overeenkomst. Hoe de bepalingen uit de huurovereenkomst (in het bijzonder artikel 3.1) moeten worden uitgelegd, kan echter niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (het Haviltex-criterium [2] ).
4.5.
Tegen deze achtergrond is van belang dat [eiser] , die meerdere appartementen verhuurt, in zijn hoedanigheid van verhuurder als een 'sterkere' contractspartij aangemerkt dient te worden. [gedaagde] daarentegen is - in zijn hoedanigheid van huurder - een 'zwakkere' contractspartij. Dat hij andere huurders bijstaat in procedures bij de Huurcommissie en in zijn communicatie naar [eiser] regelmatig verwijst naar wetsartikelen maakt hem in de verhouding tot [eiser] niet meteen een gelijkwaardige of sterkere contractspartij. Verder heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat [eiser] dit huurcontract, dat door beheerder [naam 1] is opgesteld, vaker heeft gebruikt. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] inhoudelijk betrokken is geweest bij het opstellen van de huurovereenkomst, althans bij het daarin opgenomen artikel 3.1. Indien het de bedoeling van [eiser] was geweest om een huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden te sluiten, die van rechtswege zou eindigen, had het op de weg van hem als verhuurder gelegen om dit in de huurovereenkomst duidelijk te maken, bijvoorbeeld door een verwijzing naar artikel 7:271 lid 1 BW op te nemen. Eventuele onduidelijkheden dienen in beginsel voor risico van [eiser] te blijven. Alleen als ervan kan worden uitgegaan dat [gedaagde] zich ook bewust was van het feit dat hij met deze overeenkomst een tijdelijke huurovereenkomst voor 12 maanden zonder huurbescherming aanging, kan van dat laatste worden uitgegaan. Dat lijkt echter niet het geval, nu [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de bedoeling van [eiser] om een tijdelijke overeenkomst te sluiten. [gedaagde] betwist de stelling van [eiser] dat tijdens de bezichtiging en de voorinspectie duidelijk met hem is besproken dat het gaat om een overeenkomst voor bepaalde tijd. Bovendien heeft de inspectie plaatsgevonden na het sluiten van de huurovereenkomst. Dat in het opleveringsrapport onder het kopje ‘duur overeenkomst’ een termijn van 12 maanden wordt genoemd is evenmin een doorslaggevende reden om aan te nemen dat [gedaagde] zich ervan bewust was dat hij een tijdelijke huurovereenkomst voor 12 maanden sloot, omdat ook dat rapport pas is opgesteld nadat partijen de huurovereenkomst hadden gesloten.
4.6.
Gelet op de gemotiveerde betwisting aan de zijde van [gedaagde] en nu niet op andere wijze naar voren is gekomen dat [eiser] - voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst - ondubbelzinnig duidelijk heeft gemaakt dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW, kan daarvan niet worden uitgegaan. Uit de producties die [eiser] in de procedure heeft gebracht zijn ook geen aanwijzingen naar voren gekomen die zijn stelling dat een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen ondersteunen. De kantonrechter is van oordeel dat partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten. Dit betekent dat de brief van [eiser] van 26 juli 2023 niet als een geldige aanzegging kan worden beschouwd en de huurovereenkomst niet is geëindigd per 14 oktober 2023.
Ontbinding huurovereenkomst?
4.7.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van de primair door [eiser] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van een van zijn verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).
4.9.
De vraag die als eerste beantwoording behoeft, is de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe het volgende.
4.10.
[gedaagde] is als huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW). Goed huurderschap is een open norm. De bepaling roept een (algemene) verplichting voor de huurder in het leven tot zorg ten aanzien van het gehuurde, de omgeving van het gehuurde en de verhuurder. De verplichting zich als goed huurder te gedragen houdt in dat een huurder datgene doet of nalaat wat hij naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid behoort te doen of na te laten.
4.11.
Uit de overgelegde producties komt een beeld naar voren van [gedaagde] die als huurder zijn verhuurder [eiser] onheus bejegent, intimideert en zelfs bedreigt. Dit volgt onder meer uit onderstaande passages uit mails van [gedaagde] aan [eiser] :
- “ Het is of dat of je bent de komende maanden geld aan het verbranden om de zaak aan te vechten terwijl de andere huurders je inkomen beginnen aan te tasten (ongeveer 27000 euro per jaar in het ergste geval) terwijl je een hartaanval krijgt van de stress. Mijn werk is elke dag omgaan met mensen zoals jij en ik hou van mijn werk, dus je afnemende gezondheid zou mij niet storen.” (mail van 11 maart 2023)
- “ Ik weet waar je woont en werkt” (mail van 3 april 2023)
- “ In het licht van de recente gevallen van gestolen spullen van mij uit [adres 1] , zal ik een minder tolerante houding aannemen tegen onbevoegde en onaangekondigde bezoeken aan het pand. U en uw vertegenwoordigers moeten uw bezoeken van tevoren aankondigen om onaangename confrontaties te voorkomen. Elke poging om zonder mijn toestemming mijn persoonlijke eigendommen uit de gemeenschappelijke tuin te verwijderen, zal met een passende reactie worden beantwoord.” (mail van 20 april 2023)
- [gedaagde] geeft aan [eiser] te kennen dat hij niet kan garanderen dat zijn vriend die zijn parkeerplaats gebruikt “dezelfde terughoudendheid zal tonen als ik bij jouw agressieve gedrag” (mail van 3 augustus 2023).
4.12.
De verklaringen van de energielabel-adviseur, de loodgieter, de installateur, de dakdekker en de aannemer ondersteunen de conclusie dat [gedaagde] zich onbetamelijk gedraagt jegens [eiser] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat aan de verklaring van de installateur geen waarde mag worden gehecht, omdat die verklaring is uitgelokt door [eiser] met valse beschuldigingen. De kantonrechter ziet echter geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van de installateur, nog daargelaten dat dit niet de enige verklaring is waarop dit oordeel is gebaseerd. Uit de overgelegde verklaringen blijkt dat [gedaagde] zich niet alleen op een vervelende en soms zelfs intimiderende wijze opstelt jegens [eiser] , maar ook jegens door [eiser] ingeschakelde derden. Hierdoor kunnen deze derden hun werkzaamheden aan en in het gehuurde en het appartementencomplex niet, dan wel niet op een prettige en veilige manier, uitvoeren of worden de werkzaamheden uitgesteld. Illustratief hiervoor is dat [gedaagde] op 21 april 2023 op hoge poten de ladder van de dakdekkers opklimt en hen sommeert te vertrekken, omdat [eiser] hem niet heeft geïnformeerd over hun bezoek. Nog daargelaten dat in dit geval sprake was van dringende werkzaamheden (het dak lekte en [gedaagde] heeft zelf ook op 10 maart 2023 aan [eiser] geschreven dat er daardoor schade ontstond) die zonder aankondiging mogen worden uitgevoerd en in dit geval bovendien weersafhankelijk waren, is het ontoelaatbaar dat [gedaagde] de dakdekkers op een dergelijke manier bejegent. Een ander voorbeeld is dat de aannemer zijn werkzaamheden op 2 september 2023 heeft moeten staken vanwege de gedragingen van [gedaagde] . Met zijn gedrag en non-coöperatieve houding belemmert [gedaagde] [eiser] om zijn contractuele verplichtingen als verhuurder na te komen, niet alleen in zijn huurrelatie met [gedaagde] , maar ook met de andere huurders in het appartementencomplex. [gedaagde] betwist weliswaar dat hij zich intimiderend en dreigend opstelt en voert aan in ieder geval niet de intentie daartoe te hebben gehad, maar feit is dat [eiser] en door hem ingeschakelde derden de houding, woorden en toon van [gedaagde] als erg vervelend, intimiderend en soms zelfs bedreigend hebben ervaren.
4.13.
In een van zijn artikelen op Reddit (een Amerikaanse sociale nieuwswebsite) schrijft [gedaagde] : “I had a simple goal, find the most overpriced place with the trashiest energy label and then bring the landlord to the HC and get the rent price gutted.”
Natuurlijk is het zijn goed recht om voor zijn huurrechten op te komen, maar [gedaagde] lijkt de huurovereenkomst alleen te zijn aangegaan met de intentie om de strijd aan te gaan met zijn verhuurder en is doorgeschoten in de wijze waarop hij zich op zijn (vermeende) rechten beroept. Het klopt dat bezoeken door de verhuurder of door hem ingeschakelde derden 24 uur van tevoren moeten worden aangekondigd. Als dat niet gebeurt, mag [gedaagde] daar uiteraard wat van zeggen. Maar de manier waarop hij dat doet en zijn wijze en toon van communiceren en bejegening is buitenproportioneel. [gedaagde] gaat hiermee de grens over van wat in zijn contractuele relatie met [eiser] van hem als goed huurder mag worden verwacht. [eiser] communiceert geplande bezoeken door hem of door hem ingeschakelde derden met de huurders door middel van het laten sturen van een bericht in de gezamenlijke whatsappgroep van de huurders en door het ophangen van een flyer in de gemeenschappelijke hal. Dit is geen ongebruikelijke manier van communiceren tussen verhuurder en huurder(s). [gedaagde] staat er echter op per mail op de hoogte te worden gesteld en stelt zich zelfs op het standpunt dat een bezoek aan het gebouw om een flyer aan de muur te bevestigen ook telt als een bezoek dat 24 uur van tevoren moet worden aangekondigd. Een dergelijke houding is in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen hem en [eiser] beheersen. Hetzelfde geldt voor het voorval met de camera’s. [gedaagde] mailt [eiser] in juli 2023 dat hij camera’s heeft opgehangen en zegt dat hij de functie en de locatie daarvan niet bekend zal maken omdat dat [eiser] niets aangaat. Nog daargelaten dat [gedaagde] dat niet zomaar mag doen, heeft zijn gemachtigde tijdens de zitting te kennen gegeven dat [gedaagde] alleen van plan is geweest camera’s op te hangen, maar dat hij dat uiteindelijk niet heeft gedaan. Blijkbaar heeft [gedaagde] [eiser] alleen maar op stang willen jagen door hem voor te liegen. [eiser] was immers in de veronderstelling dat er mogelijk een inbreuk werd gemaakt op de privacy van de andere huurders, waartegen hij als verhuurder moest optreden. Door dit soort gedragingen heeft [gedaagde] zich in een onhoudbare positie jegens zijn verhuurder gemanoeuvreerd. [gedaagde] laat zich nergens op aanspreken en zegt letterlijk de verzoeken van [eiser] te negeren.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat de gedragingen van [gedaagde] - in onderlinge samenhang bezien - afwijken van het in het maatschappelijk verkeer betamelijke en moeten worden aangemerkt als het tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] om zich als goed huurder te gedragen. De kantonrechter merkt hierbij op dat de mogelijke omstandigheid dat [gedaagde] zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst in de toekomst wel zal nakomen zijn tekortkoming uit het verleden niet ongedaan maakt.
4.15.
De vraag is vervolgens of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Ingeval van huur van woonruimte, waarvan in dit geval sprake is, dient bij de beoordeling van die vraag rekening te worden gehouden met alle omstandigheden en dient het gewicht van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
4.16.
De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden en zijn woonbelang, afgezet tegen de belangen van [eiser] , niet tot de conclusie leiden dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding niet rechtvaardigt. Er is duidelijk sprake van een verstoorde huurverhouding tussen partijen. [eiser] en zijn gemachtigde hebben [gedaagde] meerdere malen gewaarschuwd dat zijn gedrag niet door de beugel kan. Het moest dan ook duidelijk zijn voor [gedaagde] dat [eiser] zijn gedrag niet zou tolereren. Desalniettemin heeft hij in dat gedrag volhard. De zorgplicht van een goed verhuurder in deze particuliere verhouding gaat niet zover dat [eiser] het ontoelaatbare gedrag van [gedaagde] nu nog langer moet dulden of bijvoorbeeld eerst nog een mediationtraject met [gedaagde] moet volgen, zoals [gedaagde] heeft gesuggereerd. [eiser] moet als verhuurder ook zorgen voor een veilig werkklimaat voor door hem ingeschakelde derden en daarin heeft [gedaagde] hem ernstig belemmerd. [gedaagde] heeft er nog op gewezen dat juist [eiser] zich niet prettig opstelt in zijn communicatie. Hoewel [eiser] zich uiteraard ook netjes jegens [gedaagde] moet gedragen, is goed voorstelbaar dat de communicatie van de zijde van [eiser] in maart 2023 een reactie is op de aanhoudende non-coöperatieve en intimiderende houding van [gedaagde] . Gelet op de aard van het gedrag en het feit dat [gedaagde] ondanks eerdere waarschuwingen zijn gedrag niet heeft willen aanpassen prevaleert het evidente belang van [eiser] bij een beëindiging van de huurovereenkomst boven het woonbelang van [gedaagde] . De kantonrechter zal de ontbinding van de huurovereenkomst daarom toewijzen op grond van schending van goed huurderschap. De andere door [eiser] gestelde gronden voor ontbinding behoeven geen nadere bespreking meer.
4.17.
Het verzoek van [gedaagde] om, in het geval de ontbinding wordt toegewezen, hem een ruime ontruimingstermijn te verlenen om andere woonruimte te vinden, wordt niet gehonoreerd. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om af te wijken van de gebruikelijke ontruimingstermijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis zoals gevorderd. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het belang van [eiser] bij tenuitvoeringlegging van dit vonnis prevaleert om dezelfde redenen als hiervoor omschreven in rechtsoverweging 4.16 boven het belang van [gedaagde] van behoud van zijn woning hangende een eventueel hoger beroep.
De schadevergoeding
4.18.
[eiser] vordert een bedrag van € 381,76 aan schadevergoeding van [gedaagde] . Ter onderbouwing stelt hij dat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt doordat hij een gemeenschappelijke kabel en het WIFI access point in de gemeenschappelijke ruimte heeft verwijderd en een eigen internet-router heeft aangesloten. Hierdoor had het hele appartementencomplex een slechte verbinding, die hersteld moest worden. De reparateur is ruim drie uur bezig geweest om de storing te verhelpen, aldus [eiser] .
4.19.
[gedaagde] heeft de stellingen van [eiser] weersproken. Hij heeft weliswaar een eigen internetrouter aangesloten, maar volgens hem werkte de internetverbinding in het appartementencomplex eerder al niet goed. [gedaagde] heeft er daarnaast op gewezen dat [eiser] slechts stelt dat de door hem gestelde schade volgens de ICT-installateur door toedoen van [gedaagde] is ontstaan, maar dat hij deze stelling vervolgens niet nader heeft onderbouwd met een verklaring van die installateur. Verder betwist [gedaagde] dat [eiser] de opgevoerde kosten daadwerkelijk heeft gemaakt, mede gelet op het feit dat [eiser] mede-eigenaar is van het bedrijf dat de reparatie heeft uitgevoerd.
4.20.
De huurder is aansprakelijk voor schade die tijdens de huur ontstaat, wanneer die schade is ontstaan als gevolg van een toerekenbaar tekortschieten van hem in de nakoming van zijn verplichtingen. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan (artikel 7:218 BW en artikel 13.6 van de huurovereenkomst).
4.21.
[gedaagde] heeft erkend dat hij gesleuteld heeft aan de internetverbinding en een eigen internetrouter heeft aangesloten. Hierdoor heeft hij in strijd gehandeld met artikel 8.1 AV.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] , gelet op het bewijsvermoeden, onvoldoende betwist dat de schade van [eiser] samenhangt met het aanleggen van zijn eigen internetvoorziening. De hoogte van de factuur van het ICT-bedrijf dat de herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd van € 381,76 (3x een uurloon van € 88,50 en voorrijkosten van € 50,00, te vermeerderen met 21% btw) is niet onredelijk hoog en uit de overgelegde transactiedetails blijkt dat [eiser] de factuur daadwerkelijk heeft betaald. In het verweer van [gedaagde] ziet de kantonrechter onvoldoende reden om te twijfelen aan de juistheid van die factuur. De vordering tot schadevergoeding zal daarom worden toegewezen, net als de daarover verschuldigde wettelijke rente als gevorderd.
Werkzaamheden [naam eenmanszaak gedaagde]
4.22.
Nu de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden heeft [eiser] geen belang meer bij zijn vorderingen onder III. en IV. ten aanzien van de werkzaamheden van [gedaagde] voor zijn eenmanszaak en de daarmee samenhangende onder V. gevorderde dwangsom. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.23.
Omdat [gedaagde] (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld moet hij de proceskosten dragen. Deze kosten worden nader vastgesteld op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht en € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x tarief van € 199,00).
4.24.
De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 132,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
4.25.
De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 381,76 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 24 april 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eiser] vastgesteld op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 86,00 aan griffierecht, € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 99,50 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de verschuldigde wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.P. Heijmans en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.