Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10283181 \ CV EXPL 23-426
Vonnis van 15 november 2023
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. V.W.J.H. Kobossen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: S.J.A. van Kooten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 maart 2023;
- de aanvullende productie van [eiseres] ;
- de aanvullende producties van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 17 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Partijen hebben na de zitting geprobeerd een schikking te bereiken. Op 21 augustus 2023 hebben zij de kantonrechter bericht dat ze niet tot een vergelijk zijn gekomen. Daarna is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 augustus 2023 heeft [eiseres] van [gedaagden] een jaren ’70 woning in [plaats] gekocht. Op 3 december 2023 is de woning aan [eiseres] geleverd. [eiseres] is op
4 december 2023 in de woning gaan wonen.
2.2.
In de koopovereenkomst naar NVM model staat het volgende:
“
(…)
(…)
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend waren of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)”
2.3.
In de vragenlijst voor de verkoop van een woning staat het volgende:
“
(…)
(…)
2. Gevels
(…)
c. Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Met uitzondering van de aanbouw niet bekend.
(…)
Is er sprake van volledige isolatie? Nee
(…)
7. Installaties
(…)
f. Heeft u vloerverwarming in de woning? Ja, begane grond, maar geen hoofdverwarming.
(…)
12. Nadere informatie (…)
Er is een offerte aanwezig voor het isoleren van de kruipruimte van het oorspronkelijke gedeelte van het huis. (…)”
2.4.
Op 29 december 2020 heeft (de makelaar van) [eiseres] per e-mail contact opgenomen met (de makelaar van) [gedaagden] Hij schrijft het volgende:
“
(…)
(…)
Na periode van schilderen opknappen etc. zitten mijn klanten in bovengenoemde woning.
Echter, de vloerverwarming werkt niet en de schuifpui werkt onvoldoende.
Nu, doen zij misschien iets onjuist bij de vloerverwarming, maar ik zou het prettig vinden als de voormalig eigenaren contact op zou nemen met de nieuwe eigenaren.
(…)”
2.5.
[gedaagden] hebben gereageerd op 26 januari 2021. Ze gaven per e-mail aan dat het feit dat de pui niet meer goed sluit dateert van na de overdracht en wellicht ontstaan is door verkeerd gebruik. Over de vloerverwarming merkten ze op dat de vloerverwarming bijverwarming was waardoor niet de hele vloer warm wordt. Omdat echter afgesproken was dat de verkopers de vloerverwarming werkend zouden achterlaten, gaven [gedaagden] aan dat ze de kosten voor het doorspoelen van de leidingen voor hun rekening zouden nemen.
2.6.
Op 31 maart 2021 heeft [eiseres] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning, te weten de schuifpui die niet functioneert en de vloerverwarming die onbruikbaar is. Op 21 april 2021 hebben [gedaagden] hierop gereageerd en aansprakelijkheid afgewezen.
2.7.
Op 18 januari 2022 heeft [eiseres] haar vordering jegens [gedaagden] gestuit.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] te veroordelen om:
I. binnen 14 dagen na het vonnis aan [eiseres] op grond van non-conformiteit, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, € 22.451,03 te voldoen, zijnde de kosten die gepaard gaan met het herstel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2021, althans vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
II. € 500,00 aan [eiseres] te betalen aan buitengerechtelijke kosten, als vermogensschade;
met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
3.2.
Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij een woning van [gedaagden] gekocht heeft en deze zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt (art. 7:17 BW Pro). Dat levert een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot het leveren van een conforme woning op (non-conformiteit). Daarom moeten [gedaagden] aan [eiseres] de schade vergoeden die [eiseres] daardoor lijdt. De schade van [eiseres] bestaat uit € 5.950,00 voor de schuifpui en € 16.501,03 voor de vloer en vloerverwarming. Daarnaast is wettelijke rente verschuldigd, omdat [gedaagden] te laat betalen en moeten ook buitengerechtelijke incassokosten worden betaald, omdat [eiseres] [gedaagden] heeft moeten aanmanen, aldus [eiseres] .
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , dan wel de vorderingen slechts toe te wijzen tot 10%, dan wel de vorderingen toe te wijzen tot een in goede justitie te bepalen percentage van de door [eiseres] gevorderde hoofdsom zonder het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en explootkosten indien [eiseres] de kosten niet binnen zeven dagen nadat vonnis is gewezen heeft voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
De afgeleverde zaak, in dit geval de woning, moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst (is non-conform) als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (art. 7:17 lid 1 en Pro 2 BW).
4.2.
Partijen zijn in artikel 6 van Pro de koopovereenkomst overeengekomen dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verder hebben zij afgesproken dat [gedaagden] niet instaan voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan [eiseres] bekend waren of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiseres] komen.
4.3.
De vraag of de woning voldoet aan de conformiteitseis, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De kantonrechter zal dit voor wat betreft de situatie met de schuifpui en de vloer beoordelen.
Schuifpui
4.4.
[eiseres] stelt dat normaal gebruik van de schuifpui niet mogelijk is. Op
25 december 2020 bleek namelijk dat de schuifpui door de wieltjes was heen gezakt. Dat er sprake was van achterstallig onderhoud/ernstige slijtage met betrekking tot de schuifpui hebben [gedaagden] niet aan [eiseres] medegedeeld. Er bleek een geheel nieuwe schuifpui nodig. Omdat de mededelingsplicht van een verkoper gaat voor de onderzoeksplicht door een koper levert dit non-conformiteit op, aldus [eiseres] .
4.5.
De kapotte schuifpui levert naar het oordeel van de kantonrechter geen non-conformiteit van de woning op. [eiseres] erkent dat de schuifpui ten tijde van de bezichtigingen nog (enigszins) functioneerde. Ook [gedaagden] hebben aangegeven dat de schuifpui toen functioneerde en dat deze, waar nodig, onderhoud heeft gehad. Er is dus geen sprake van een verborgen gebrek of van iets wat [gedaagden] hebben verzwegen. Daarbij komt dat de schuifpui niet de enige toegang tot de achtertuin was. Ook via de slaapkamer kon toegang worden verkregen. Zelfs als de schuifpui niet werkte, was de woning dus voldoende bruikbaar. Daarnaast geldt dat de partner van [eiseres] , voor de koop, diverse keren uitleg van [gedaagden] heeft gehad over het openen en sluiten van de schuifpui. Dit kon niet met forse kracht gebeuren. Ondanks die uitleg heeft [eiseres] ter zitting aangegeven dat ze met haar volle gewicht aan de schuifpui moest hangen om hem open te krijgen en dat de pui in verband met hun hond 20 à 30 keer per dag opengaat. Dit leidt ertoe dat [eiseres] onvoldoende heeft betwist dat het kapot gaan van de schuifpui te wijten is aan het gebruik van de schuifpui door haar en haar partner. Bovendien geldt dat [eiseres] dus bij de aankoop van de woning duidelijk was dat de schuifpui een gebruiksaanwijzing had. Als zij had willen voorkomen dat zij voor onverwachte kosten kwam te staan, had zij daar onderzoek naar kunnen (laten) doen. Tot slot geldt dat niet is komen vast te staan dat de schuifpui moest worden vervangen door een nieuwe en dat hij niet kon worden hersteld door de wieltjes te repareren.
Vloer(verwarming)
4.6.
De vloerverwarming is volgens [eiseres] feitelijk onbruikbaar. Enkel de kruipruimte wordt verwarmd; de vloer in de woonkamer wordt niet warm. De warmte kan namelijk niet door de twee stenen vloeren die bovenop elkaar liggen boven de vloerverwarming heenkomen. Er is dus verwijdering van de twee vloeren nodig en daarna een nieuwe vloer, aldus [eiseres] .
4.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Ook de vloerverwarming die niet werkt zoals [eiseres] gehoopt/verwacht had, levert geen non-conformiteit op. Het betreft een jaren ’70 woning. [gedaagden] hebben in de vragenlijst voor de verkoop van de woning aangegeven dat er geen sprake is van volledige isolatie, dat er een offerte aanwezig is voor het isoleren van de kruipruimte en daarnaast dat er vloerverwarming in de woning aanwezig is, maar dat dat geen hoofdverwarming betreft. Daaruit blijkt dat het lastiger is warmte in de woning vast te houden en dat [eiseres] er rekening mee moest houden dat enkel vloerverwarming niet voldoende was als verwarming. [gedaagden] hebben ook aan [eiseres] medegedeeld dat de vloerverwarming al jaren niet meer door hen aangezet was, omdat ze gebruik maakten van alternatieve verwarming (een pelletkachel en tien infraroodpanelen met bijbehorende thermostaten). Partijen hadden daarom afgesproken dat de vloerverwarming op verzoek van [eiseres] , voordat de levering plaatsvond, weer aangezet zou worden en dit is in oktober 2020 ook gebeurd. Dat betwist [eiseres] ook niet. De vloerverwarming leek het bij de bezichtigingen (voldoende) te doen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagden] hiermee ruimschoots voldaan aan hun mededelingsplicht. De alternatieve verwarming is ook door [gedaagden] in de woning achtergelaten. De woning kon dus voldoende verwarmd worden. Voor zover [eiseres] van plan was de vloerverwarming hoofdverwarming te laten zijn, had zij zelf nader onderzoek moeten doen. Dat heeft ze nagelaten. Dat haar verwachting omtrent de vloerverwarming daarom mogelijk niet uitgekomen is, komt dan voor haar eigen rekening en risico.
Conclusie
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de woning die [gedaagden] aan [eiseres] verkocht hebben geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis en dat de woning daarmee aan de overeenkomst beantwoordde. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
Proceskosten
4.9.
[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagden] worden tot dit vonnis vastgesteld op € 1.058,00 aan salaris voor de gemachtigde. De rente over de proceskosten wordt toegewezen vanaf veertien dagen na de datum van het vonnis.
4.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.058,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten van € 124,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten als [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.
43576 \ 40141