ECLI:NL:RBGEL:2023:7013 - Rechtbank Gelderland - Nakoming huurovereenkomst opvang Oekraïense vluchtelingen...

Uitspraak

RECHTBANKGELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: 10801137 \ VV EXPL 23-163

Vonnis in kort geding van 22 december 2023

in de zaak van

JASMIN GROUP B.V.,

te Altforst,

eisende partij,

hierna te noemen: Jasmin,

gemachtigde: mr. S. Gerrits en mr. P.J.F.M. van de Kerf,

tegen

GEMEENTE WEST MAAS EN WAAL,

te Beneden-Leeuwen,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Gemeente West Maas en Waal,

gemachtigde: mr. T.E.P.A. Lam,

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de akte met productie 1 van de zijde van Gemeente West Maas en Waal.

1.2.

Op 12 december 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Gemeente West Maas en Waal heeft haar verweer gevoerd, mede aan de hand van een pleitnotitie. Jasmin heeft haar standpunten nader toegelicht aan de hand van een pleitnotitie met twee bijlagen.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald op 22 december 2023.

2.De feiten

2.1.

Jasmin verzorgt voor Gemeente West Maas en Waal de uitvoering van haar taakstelling om Oekraïense vluchtelingen op te vangen. Op het moment van deze procedure worden al vluchtelingen opgevangen aan de [adres+plaats] op basis van een in 2022 tussen partijen gesloten overeenkomst. Daarnaast is Jasmin verantwoordelijk voor de catering en de facilitaire dienst van de Oekraïnse bewoners in de opvanglocatie [locatie] in Wamel. Dit pand wordt door de gemeente gehuurd van een andere eigenaar.

2.2.

Vanwege een toenemende stroom asielzoekers uit Oekraïne, is behoefte aan meer opvangplekken. Partijen hebben daarover sinds het begin van 2023 gesproken. Het doel is een nieuwe overeenkomst te sluiten om de opvang van 160 Oekraïners te kunnen realiseren. De uitvoering van deze taak is door Gemeente West Maas en Waal gemandateerd aan de heer [naam 1] (gemeentesecretaris, hierna: [naam 1] ).

2.3.

In een e-mail van 3 augustus 2023 bevestigt [naam 1] de volgende uitgangspunten voor de Gemeente West Maas en Waal aan Jasmin:

Voor de gemeentelijke huisvesting van Oekraïners zijn wij in gesprek met u, waarbij de volgende uitgangspunten zijn voorgenomen:

 De bestaande huisvesting in [plaats] voor 75 personen blijft gecontinueerd.

 De huidige huisvesting in [plaats] zijn wij voornemens te sluiten (per 1 februari 2024), mits u een passend alternatief kunt bieden in het pand [adres+plaats] .

 Een derde locatie voor huisvesting kan gerealiseerd worden aan de [adres+plaats] . Hiervoor geldt dat wij instemming van, met de gemeenteraad zullen bespreken en de inwoners van [plaats] op de hoogte worden gesteld.

In de drie locaties realiseert u de huisvesting van in totaal 160 opvangmogelijkheden, waarbij [plaats] gemaximeerd blijft op 75.

De locaties worden door u volledig beheert. Daarnaast verzorgt u alle services die nodig zijn voor de opvang van de vluchtelingen.

Tot die services behoren in ieder geval de catering, facilitair, vervoer en beveiliging.
(…)

2.4.

Daarna vinden verdere onderhandelingen plaats over de inhoud van een nieuwe huurovereenkomst met de heer [naam 2] (juridisch adviseur van Gemeente West Maas en Waal, hierna: [naam 2] ). Op 21 en 22 augustus 2023 worden hierover de volgende

e-maiberichten verstuurd:

Een e-mail van [naam 2] aan Jasmin van, op 21 augustus 2023 om 16:34 uur:

Bij deze stuur ik u de aangepaste overeenkomst. Als u akkoord bent of nog opmerkingen hebt hoor ik dat graag. De heer [naam 1] kan morgenochtend tekenen.

Hierop antwoord de heer [naam 3] , namens Jasmin, op 22 augustus 2023 om 00:34 uur:

Bedankt voor de herziening van de concept overeenkomst. Ik ben akkoord met de inhoud en de heer [naam 1] kan morgen de overeenkomst tekenen.

Later die dag om 16:18 uur stuurt [naam 2] een getekend exemplaar van de overeenkomst:

Bij deze stuur ik u de tekende overeenkomst. Graag zie ik de dubbelgetekende kopie retour.

2.5.

Uit de overeenkomst van 21 augustus 2023 wordt geciteerd:

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING

(…)

- Verhuurder is bereid ten behoeve van dat doel de drie panden als hierboven genoemd te verhuren aan huurder;

- Partijen komen overeen dat verhuurder met het oog op het realiseren van het hiervoor genoemde doel twee panden koopt, te weten [adres+plaats] en [adres+plaats] en voor eigen rekening en risico verbouwt zodanig dat zij onderdak kunnen bieden aan 85 personen;

- ten behoeve van de verbouw van de aan te kopen panden spant de gemeente zich in de vergunningsverlening zo spoedig mogelijk te laten verlopen;

- ten behoeve van de verbouw kan huurder aan verhuurder een geldlening beschikbaar stellen, waarover partijen als dan een aparte nadere geldleningsovereenkomst aan kunnen gaan;

- gezien het voorgaande stellen partijen vast dat de huurovereenkomst ontbonden kan worden als de geldleningsovereenkomst voor de verbouwing niet kan worden aangegaan;

- in het hiernavolgende komen partijen nadere voorwaarden en condities overeen onder welke de huur/verhuur van de drie locaties zal geschieden.

2.6.

Uit de overeenkomst van 22 augustus 2023 wordt geciteerd (met onderstreping toegevoegd door de kantonrechter):

NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING

(…)

- Verhuurder is bereid ten behoeve van dat doel de drie panden als hierboven genoemd te verhuren aan huurder;

-
Huur van de twee hiervoor genoemde panden vindt plaats onder de voorwaarde van instemming door de raad.

- ten behoeve van de verbouw van de aan te kopen panden spant de gemeente zich in de vergunningsverlening zo spoedig mogelijk te laten verlopen;

- ten behoeve van de verbouw kan huurder aan verhuurder een geldlening beschikbaar stellen, waarover partijen als dan een aparte nadere geldleningsovereenkomst aan kunnen gaan;

- gezien het voorgaande stellen partijen vast dat de huurovereenkomst ontbonden kan worden als de geldleningsovereenkomst voor de verbouwing niet kan worden aangegaan;

- in het hiernavolgende komen partijen nadere voorwaarden en condities overeen onder welke de huur/verhuur van de drie locaties zal geschieden.

2.7.

Op 20 september 2023 sluiten partijen een overeenkomst waarin Gemeente West Maas en Waal een bedrag van € 500.000,00 aan Jasmin leent voor de renovatie van de panden aan de [adres+plaats] en aan de [adres+plaats] .

2.8.

Jasmin koopt de panden aan de [adres+plaats] en aan de [adres+plaats] . Deze worden juridisch geleverd op respectievelijk 5 en 13 oktober 2023. Meteen na de levering vangt Jasmin aan met de verbouwing om de panden gereed te maken voor opvang van Oekraïense vluchtelingen per 15 december 2023 te [plaats] en per 1 februari 2024 te [plaats] .

2.9.

Op 11 oktober 2023 organiseert Gemeente West Maas en Waal een bewoners informatieavond voor de opvanglocatie aan de [adres+plaats] .

2.10.

Een dag later, op 12 oktober 2023 stuurt zij Jasmin een brief, waaruit wordt geciteerd:

Met het oog op onze goede samenwerking rond de opvang van Oekraïense vluchtelingen hebben wij op 22 augustus 2023 een nieuwe huurovereenkomst getekend voor onder andere de opvanglocatie [adres+plaats] .

Naar aanleiding van de voorgenomen opvang hebben wij op 11 oktober 2023 te [plaats] een bewonersavond gehad. Tot onze verrassing en spijt verliep de bewonersavond zodanig dat wij ons genoodzaakt hebben gezien ons te beraden op het voorgenomen gebruik van de beoogde opvanglocatie te [plaats] .

Als gevolg daarvan moeten wij u tot onze spijt informeren dat wij zullen afzien van het gebruik van de opvanglocatie: [adres+plaats] . De raad heeft op

12 oktober 2023 besloten dat de opvang van Oekraïners op die locatie geen doorgang kan vinden.

Ondanks deze uitkomsten, treden wij graag met u in overleg ten aanzien van de gevolgen van dit besluit.

2.11.

Per brief van 16 oktober 2023 bericht Jasmin Gemeente West Maas en Waal dat zij het besluit betreurt, maar dat zij van haar verwacht dat zij de gesloten huurovereenkomst gewoon zal naleven.

2.12.

Partijen treden vervolgens in overleg om een minnelijke oplossing te bereiken, wat niet is gelukt en waarna Jasmin deze kort geding procedure is gestart.

3.Het geschil

3.1.

Jasmin vordert dat de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Gemeente West Maas en Waal zal veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, alle (rechts)handelingen te verrichten die nodig zijn om te komen tot nakoming van de overeenkomst waarvan de tekst dateert van 21 augustus 2023, één en ander onder de bepaling dat bij gebreke van voldoening er een dwangsom wordt verbeurd door Jasmin van € 10.000,00 per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan de inhoud van dit vonnis te voldoen, met een maximum van € 500.000,00, met veroordeling van Gemeente West Maas en Waal in de proceskosten.

3.2.

Jasmin legt aan de vordering – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten, die moet worden nagekomen. Er is geen voorwaarde in opgenomen dat de raad moet instemmen met de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen in de, in de huurovereenkomst, genoemde panden. Subsidiair stelt Jasmin zich op het standpunt dat als deze voorwaarde wel is overeenkomen, Gemeente West Maas en Waal hier geen beroep op mag doen omdat dit onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.3.

Gemeente West Maas en Waal voert verweer. Ten eerste stelt zij zich op het standpunt dat de vordering van Jasmin te algemeen is geformuleerd, waardoor deze niet kan worden toegewezen. Daarnaast voert zij twee inhoudelijke verweren. Zij betoogt dat de opschortende voorwaarde van instemming door de raad is overeengekomen en dat deze vervolgens niet is vervuld, gelet op het besluit van de raad van 12 oktober 2023. Gevolg daarvan is dat de huurovereenkomst voor de opvanglocatie te [plaats] niet tot stand is gekomen. Daarnaast voert zij aan dat in artikel 2.4. van de overeenkomst is opgenomen dat een omgevingsvergunning is vereist, terwijl Jasmin deze nog niet heeft aangevraagd. Het is dus uitgesloten dat op 15 december 2023 een omgevingsvergunning verleend kan zijn, reden waarom de overeenkomst per die datum vervalt.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Jasmin ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Jasmin.

Vordering te algemeen

4.3.

Naar aanleiding van het verweer van Gemeente West Maas en Waal heeft Jasmin op de zitting toegelicht dat de vordering ziet op het pand te [plaats] . Gemeente West Maas en Waal heeft vervolgens op de zitting aangegeven met die beperking van de vordering geen moeite te hebben. Als een veroordeling zou volgen, ziet deze dan ook enkel op naleving van de huurovereenkomst voor het pand in [plaats] .

Opschortende voorwaarde – instemming raad

4.4.

Jasmin heeft onweersproken gesteld dat zij met [naam 2] (de juridisch adviseur) uitvoerig heeft onderhandeld over de tekst van de overeenkomst die op 21 augustus 2023 door Gemeente West Maas en Waal aan Jasmin is voorgelegd. Vervolgens heeft Jasmin bij e-mail van 22 augustus 2023 om 00.34 uur aan [naam 2] akkoord gegeven op deze overeenkomst en heeft hij daarbij vermeld dat [naam 1] (de tekenbevoegde) de overeenkomst de dag erna kan tekenen. In deze overeenkomst is de voorwaarde van instemming door de raad niet opgenomen. Vervolgens is diezelfde dag door Gemeente Maas en Waal een versie mét voorwaarde aan Jasmin gestuurd zonder toelichting dat er een aanpassing was geweest en met de begeleidende tekst:
“Bij deze stuur ik u de getekende overeenkomst. Graag zie ik de dubbelgetekende kopie retour.”Niets in deze e-mail wijst erop dat er iets is veranderd ten opzichte van de overeenkomst van een dag eerder.

Hoewel Gemeente West Maas en Waal terecht aangeeft dat zij Jasmin niet de opdracht heeft gegeven om het pand in [plaats] te kopen en dat Jasmin dit dus voor eigen rekening en risico deed, wist zij wel degelijk dat Jasmin dit speciaal zou verwerven voor het gebruik ervan als opvanglocatie en dat zij daarvoor een grote investering deed. Daarnaast was het de afspraak dat Gemeente West Maas en Waal een geldlening van € 500.000,- aan Jasmin zou verstrekken voor onder andere de verbouwing van deze locatie. Gemeente West Maas en Waal was dus op de hoogte van het financiële risico dat Jasmin liep als de overeenkomst niet tot stand zou komen. Onder deze omstandigheden mocht Gemeente West Maas en Waal er niet op vertrouwen dat de voorwaarde van instemming van de raad akkoord was, enkel en alleen omdat Jasmin hierover niets meer heeft gezegd nadat hij de door Gemeente West Maas en Waal getekende overeenkomst had ontvangen.

Jasmin mocht er aan de andere kant wél op vertrouwen dat Gemeente West Maas en Waal akkoord was met de overeenkomst van 21 augustus 2023. Daarbij merkt de kantonrechter op dat de voorwaarde niet als een apart artikel is opgenomen in de overeenkomst, maar met een enkele zin in de considerans is vermeld. Dit is op zijn minst gezien ongebruikelijk voor een voorwaarde die grote gevolgen kan hebben, maar is in ieder geval een wijziging die niet meteen opvalt. Ook uit het begeleidende e-mailbericht van 22 augustus 2023 heeft Jasmin niet kunnen afleiden dat er een voorwaarde aan de overeenkomst was toegevoegd. Integendeel, de suggestie wordt gewekt dat de overeenkomst is getekend zoals deze op

21 augustus 2023 door Jasmin was goedgekeurd. Jasmin mocht er dan ook vanuit gaan dat over dat concept overeenstemming was bereikt.

4.5.

Ook het standpunt van Gemeente West Maas en Waal, dat de voorwaarde voor Jasmin al bekend was door de e-mail van 3 augustus 2023 en de opname daarvan in de overeenkomst dus slechts het vastleggen van een eerder gemaakte afspraak betrof, gaat niet op. Immers, na die datum hebben uitgebreide onderhandelingen over de inhoud en tekst van de huurovereenkomst plaatsgevonden, waarbij deze voorwaarde niet is besproken. Jasmin ging er vanuit dat de instemming van de raad een interne aangelegenheid binnen de gemeente was, die al was afgekaart. Dit uitgangspunt is ook niet onbegrijpelijk, aangezien de wettelijke taak is toegekend aan het college van burgemeesters en wethouders en de raad geen formele rol heeft. Het betoog van Gemeente West Maas en Waal dat Jasmin weet dat de gebruikelijke werkwijze is dat eerst een bewonersavond wordt gehouden, dat daarna de voorgenomen opvanglocatie in de raad wordt besproken en dat instemming altijd een voorwaarde voor het tot stand komen van de huurovereenkomst is, heeft zij op geen enkele wijze onderbouwd. Jasmin heeft in dit kader gemotiveerd gesteld dat het bij de opvanglocatie in Althorst in ieder geval niet zo is gegaan.

4.6.

Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter tot het voorshands oordeel dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de overeenkomst van 21 augustus 2023, waarin de voorwaarde van instemming van de raad niet is opgenomen. Gemeente West Maas en Waal komt hierop daarom geen beroep toe.

Ontbreken omgevingsvergunning

4.7.

Jasmin heeft op de zitting toegelicht dat zij van plan was de omgevingsvergunning aan te vragen, toen zij met Gemeente Maas en Waal in geschil raakte over de huurovereenkomst. Op dat moment leek het haar niet zinvol een vergunning aan te vragen bij de partij waar zij mee in conflict was. Daarom heeft zij dit uitgesteld. Als de huurovereenkomst wordt nagekomen, zal zij de aanvraag alsnog doen.

Hoewel hiermee vast staat dat er geen omgevingsvergunning is verleend, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat het beroep van Gemeente Maas en Waal op artikel 2.4 van de huurovereenkomst prematuur is. In de bepaling is geen termijn genoemd waarbinnen deze vergunning moet zijn verleend. Gemeente West Maas en Waal heeft betoogd dat dit vóór 15 december 2023 had moeten gebeuren, maar dit blijkt nergens uit. Zij heeft Jasmin ook nooit gevraagd naar de aanvraag van de omgevingsvergunning of gewezen op het belang om deze voor die datum te verkrijgen. Gelet op het feit dat Gemeente West Maas en Waal een dubbelrol heeft (die van contractspartner én vergunningverlener) en het feit dat zij degene was die de stekker eruit had getrokken, had dit wel op haar weg gelegen. Het past niet om dit na te laten en vervolgens aan Jasmin tegen te werpen dat hij lopende het conflict ervoor heeft gekozen om nog geen vergunning aan te vragen. Als in een later stadium blijkt dat er op grond van de daarvoor geldende regelgeving geen vergunning kan worden verleend, is dat het moment om te bekijken wat daarvan de gevolgen voor de huurovereenkomst zijn. Daarbij merkt de kantonrechter op dat Jasmin in deze wel aan zet is.

4.8.

Conclusie van het voorgaande is dat de vordering van Jasmin tot nakoming door Gemeente West Maas en Waal van de huurovereenkomst, voor zover deze de opvanglocatie [plaats] betreft, zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om hieraan een dwangsom te verbinden, omdat Gemeente West Maas en Waal heeft verklaard zich te zullen houden aan deze uitspraak.

4.9.

Gemeente West Maas en Waal is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Jasmin als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

106,73

- griffierecht

€

128,00

- salaris gemachtigde

€

793,00

Totaal

€

1.027,73

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Gemeente West Maas en Waal om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, alle (rechts)handelingen te verrichten die nodig zijn om te komen tot nakoming van de huurovereenkomst (waarvan de tekst dateert van 21 augustus 2023), voor zover het de opvanglocatie aan de [adres+plaats] betreft,

5.2.

veroordeelt Gemeente West Maas en Waal in de proceskosten, aan de zijde van Jasmin tot dit vonnis vastgesteld op € 1.027,73,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Schoo en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2023.