Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Nijmegen
zaakgegevens 10593865 \ CV EXPL 23-1917 \ 51588 \ 858
uitspraak van 22 december 2023
vonnis
in de zaak van
de vennootschap onder firma
Recreatielanderij De Hof van Wezel v.o.f.
gevestigd te Beuningen
eisende partij
gemachtigde mr. D. Visch
tegen
[gedaagde partij]
wonende te [plaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. M.F. van Hulst
Partijen worden hierna Hof van Wezel en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 augustus 2023 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging producties tevens wijziging van eis van Hof van Wezel
- de mondelinge behandeling van 13 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben in 2017 een mondelinge huurovereenkomst gesloten voor een kavel op het recreatieterrein van Hof van Wezel gelegen aan de [adres+plaats] . De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van één jaar. Vanaf 2023 bedraagt de huur € 960,00 per jaar en partijen zijn overeengekomen dat de huur voor het einde van het desbetreffende jaar moet zijn betaald.
2.2.
Op 8 februari 2023 heeft mr. P.A.C. van Buul namens Hof van Wezel onder meer het volgende geschreven aan de gemachtigde van [gedaagde partij] :
“Vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft uw cliënt verzaakt de huurprijs (te weten € 850,- tot en met 2020 en € 875 vanaf 2021 tot en met 2022 en € 960,- vanaf 2023) volledig te voldoen. Hierover hebben cliënten uw cliënt meerdere malen aangeschreven. Met uw cliënt is een betalingsregeling overeengekomen, waar uw cliënt ook zijn handtekening onder heeft gezet. Doordat deze betalingsregeling ook niet werd nagekomen door uw cliënt, hebben cliënten op 11juli 2021 de huurovereenkomst met uw cliënt opgezegd. Uw cliënt is hier niet mee akkoord gegaan. Tevens heeft de heer [naam 1] u op 17 februari 2022 aangeschreven, waarbij is aangezegd dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden dan wel zal worden opgezegd per 1 april 2022. Volledigheidshalve voeg ik deze brief als bijlage bij deze brief toe. U heeft op 30 maart 2022 per email aan de heer [naam 1] laten weten dat er geen sprake is van duurzaam slecht huurderschap en erkent een niet betalingsachterstand.
(…)
Tot slot nog het volgende. Uw cliënt huurt een stuk grond, [kavelnummer] , van cliënten. Uit alle stukken blijkt expliciet dat het enkel gaat om de huur van een stuk grond en geen huur van woonruimte. Uw cliënt erkent dit ook in zijn brief van 18juli 2021, waarin hij schrijft: “huur voor [kavelnummer] ”. Nu de huurovereenkomst tussen partijen ziet op een stuk grond, geniet uw cliënt niet dezelfde huurbescherming die een huurder van woonruimte wel geniet. Dat uw cliënt woonachtig is op de kavel in strijd met het bestemmingsplan, doet daaraan geen afbreuk. Of er sprake is van huurbescherming - quod non - doet niet af aan de mogelijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het staat cliënten vrij om de huurovereenkomst, wanneer er sprake is van een wanprestatie van uw cliënt, buitengerechtelijk te ontbinden. De huurovereenkomst tussen partijen valt niet onder hetgeen bepaald is in artikel 7:231 jo artikel 7:236 BW. Het gaat om een huurovereenkomst met betrekking tot een kavel waarop geen voorzieningen aanwezig zijn zoals bedoelt in artikel 7:236 BW. Nu uw cliënt een wanprestatie pleegt door het niet (volledig en tijdig) betalen van de jaarlijkse huurprijs gedurende enige jaren, zijn cliënten gerechtigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Aangezien uw cliënt niet dezelfde huurbescherming geniet zoals bij de huur van woonruimte, hebben cliënten naast de mogelijkheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tevens de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. In dat geval geldt er in beginsel geen opzegtermijn.
Sommatie
Middels deze brief wordt de huurovereenkomst per 1 mei 2023 buitengerechtelijk door cliënten ontbonden. Namens cliënten verzoek, en zo nodig sommeer, ik uw cliënt om uit eigen beweging schriftelijk in te stemmen met de buitengerechtelijke ontbinding danwel opzegging van de huurovereenkomst per 1 mei 2023 (…)”
3.De vordering en het verweer
3.1.
Hof van Wezel vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
- voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen te [adres+plaats] , [kavelnummer] , per 1 mei 2023 door opzegging is geëindigd, althans per een nader te bepalen datum;
Subsidiair:
- voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen te [adres+plaats] , [kavelnummer] , door de buitengerechtelijke ontbinding per 1 mei 2023 is geëindigd;
Meer subsidiair:
- de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen te [adres+plaats] , [kavelnummer] ontbindt;
In alle gevallen:
- [gedaagde partij] veroordeelt om het door hem gehuurde perceel te [adres+plaats] binnen veertien dagen na betekening van het vonnis met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken de eigenaar niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen, het perceel in goede staat aan Hof van Wezel op te leveren en het betreffende perceel niet meer te betreden;
- [gedaagde partij] veroordeelt om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 120,00 ter zake van huurachterstand;
- [gedaagde partij] veroordeelt om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 80,00 per maand voor iedere maand dat [gedaagde partij] het gehuurde niet ter beschikking heeft gesteld aan Hof van Wezel, te rekenen vanaf de maand mei 2023 tot aan de maand waarop het gehuurde ter vrije beschikking is gesteld aan Hof van Wezel;
- [gedaagde partij] veroordeelt om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 48,80 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- [gedaagde partij] veroordeelt in de proceskosten, alsmede de nakosten.
3.2.
Hof van Wezel legt primair aan haar vordering ten grondslag dat zij op 8 februari 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde partij] rechtsgeldig heeft opgezegd per 1 mei 2023. Hof van Wezel stelt zich op het standpunt dat aan [gedaagde partij] geen huurbescherming toekomt, nu de opzegbepalingen uit het huurrecht niet van toepassing zijn; het perceel is niet ingericht voor (permanente) bewoning en heeft geen voorzieningen als bedoeld in artikel 7:236 BW.
Subsidiair beroept Hof van Wezel zich op ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van [gedaagde partij] . Hof van Wezel stelt dat [gedaagde partij] stelselmatig te laat betaalt, dat hij over het jaar 2021 nog € 80,00 moet betalen en dat hij de huur van 2023 nog niet volledig heeft betaald.
3.3.
[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Hof van Wezel, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten. Subsidiair verzoekt [gedaagde partij] , indien de vordering wordt toegewezen, om een ruimere ontruimingstermijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang bij de beoordeling van het geschil, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat het huurregime van afdeling 7.4.5 BW, waarin nadere eisen zijn gesteld voor de opzegging van huurovereenkomsten van woonruimten, niet van toepassing is op de huurovereenkomst tussen partijen. De kavel betreft immers geen standplaats in de zin van artikel 7:236 BW. Dat Hof van Wezel de huurovereenkomst met [gedaagde partij] heeft opgezegd per 1 mei 2023 is ook niet in geschil.
4.2.
[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat hij weliswaar geen huurbescherming geniet op grond van het BW, maar wel bescherming op grond van het in artikel 8 EVRM genoemde recht op een woning.
4.3.
De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. Artikel 8 EVRM ziet in beginsel op de verhouding tussen de burgers en de overheid. Aan grondrechten genoemd in het EVRM komt geen directe horizontale werking toe. Dit laatste betekent dat in een geschil tussen particulieren een rechtstreeks beroep op een zo’n grondrecht niet kan slagen. Wel komt aan zo’n grondrecht onder omstandigheden indirecte werking toe. Het grondrecht kan worden betrokken in de toepassing van privaatrechtelijke normen. Gezien het beroep van [gedaagde partij] op artikel 8 EVRM, zal de kantonrechter toetsen of gebruikmaking van de opzeggingsbevoegdheid door Hof van Wezel misbruik van bevoegdheid oplevert (artikel 3:13 BW), dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). Bij deze beoordeling zal de kantonrechter betrekken het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Gelet op het bepaalde in artikel 150 Rv rusten op [gedaagde partij] de stelplicht en de bewijslast van feiten en omstandigheden die van belang zijn bij deze toetsing.
4.4.
Verwijzend naar diverse kamerstukken en (Europese) uitspraken, voert [gedaagde partij] bij antwoord aan dat zijn standplaats moet worden beschouwd als een woning in de zin van artikel 12 GW en de Awbi. Verder voert [gedaagde partij] aan dat het belang van Hof van Wezel bij tijdige betaling van de huur niet opweegt tegen het belang van [gedaagde partij] bij het hebben van een woning.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is gesteld of gebleken dat Hof van Wezel haar bevoegdheid tot opzegging heeft gebruikt met het doel om [gedaagde partij] te schade of met een ander doel dan waarmee de bevoegdheid is verleend. Verder is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partij] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen en/of dat de opzegging door Hof van Wezel in strijd is met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Dit betekent dat Hof van Wezel de huurovereenkomst met [gedaagde partij] rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat de primair gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.
Aan de subsidiaire vordering en subsidiaire grondslag – ontbinding van de overeenkomst op grond van een tekortkoming van [gedaagde partij] in zijn nakomingsverplichting – wordt dan ook niet toegekomen.
4.5.
Hof van Wezel heeft de huurovereenkomst ook eerder in 2021 en 2022 opgezegd. Kennelijk ontbrak toen een harde noodzaak om aan die opzeggingen gevolg te geven. Waarom die noodzaak nu wel aanwezig is, is niet gebleken. Met het oog op het subsidiaire verzoek van [gedaagde partij] ter zake van de ontruimingstermijn, acht de kantonrechter een ontruimingstermijn tot het begin van het nieuwe recreatieseizoen in 2024 dan ook redelijk. Ter zitting heeft Hof van Wezel instemmend gereageerd op dit voorstel. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn daarom verlengen tot 31 maart 2024.
Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen over de huurbetalingen, dient [gedaagde partij] tot de datum van ontruiming (omgerekend) een gebruikersvergoeding van € 80,00 per maand te betalen, uiterlijk voor het einde van de lopende maand.
4.6.
Onweersproken is gesteld dat op 1 mei 2023 de huurachterstand € 120,00 bedroeg, zodat dit bedrag wordt toegewezen. Ervan uitgaande dat [gedaagde partij] vanaf 1 mei 2023 geen betalingen meer heeft verricht, wordt hij tevens veroordeeld tot betaling van de gebruikersvergoeding van 1 mei 2023 tot 1 januari 2023 ad € 640,00 (verminderd met eventueel door/namens [gedaagde partij] betaalde bedragen).
4.7.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde partij] is aangemaand conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.
4.8.
[gedaagde partij] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris (met een maximum van € 132,00), te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde staande en gelegen te [adres+plaats] , [kavelnummer] , per 1 mei 2023 door opzegging is geëindigd;
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om het perceel te [adres+plaats] , [kavelnummer] , uiterlijk op 31 maart 2024 met alle zich daarop en daarin bevindende personen en roerende zaken, voor zover deze zaken de eigenaar niet in eigendom toebehoren, althans met al het zijne en de zijnen te (doen) verlaten en ontruimen, het perceel in goede staat aan Hof van Wezel op te leveren en het betreffende perceel niet meer te betreden;
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 120,00 ter zake van huurachterstand tot 1 mei 2023;
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 640,00 ter zake van gebruikersvergoeding tot 1 januari 2024;
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Hof van Wezel te betalen een bedrag van € 80,00 per maand, uiterlijk te betalen voor het einde van de lopende maand, voor iedere maand dat [gedaagde partij] het gehuurde niet ter beschikking heeft gesteld aan Hof van Wezel, te rekenen vanaf 1 januari 2024 tot aan de maand waarop het gehuurde ter vrije beschikking is gesteld aan Hof van Wezel;
5.6.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van Hof van Wezel begroot op € 108,75 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht, € 398,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 99,50 aan nakosten, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.7.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2023.