Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/420999 / HZ ZA 23-193
Vonnis van 22 november 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke eisers] ,
advocaat: mr. J.E. de Groot te Zwolle,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gezamenlijke gedaagden] ,
advocaat: mr. K. Horstman te Epe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 1 juli 2022 hebben [gezamenlijke eisers] (als verkoper) en [gezamenlijke gedaagden] (als koper) een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten met betrekking tot de onroerende zaak bestaande uit het perceel grond met de daarop staande woning met toebehoren, plaatselijk bekend [adres] , [kadasternummer] (hierna: de woning). Partijen zijn daarbij een koopprijs van € 530.000,00 overeengekomen. De afgesproken datum van levering is 1 december 2022, of zoveel eerder of later als partijen gezamenlijk nader overeenkomen.
2.2.
In de koopovereenkomst is verder, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“
artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
artikel 5 Bankgarantie/Waarborgsom
5.1
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 19 augustus 2022 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 53.000,-, zegge DRIEENVIJFTIGDUIZEND EURO.[…]
5.2
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening.
De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.[…]
[…]
artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
[…]
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk”
a. op 12 augustus 2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van Maximaal de koopsom. geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan (*), of een rentepercentage niet hoger dan (*), bij de volgende hypotheekvorm: * tegen gangbare marktrente -en condities. […]
[…]
15.3 […]
[…] De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 1e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.
[…]
In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van “goed gedocumenteerd”:
- Wat de naam/namen van de aanvragers is/zijn;
- Op basis van welke (e) inkomen(s) een aanvraag is ingediend;
- Om welke aangevraagd hypotheekbedrag het gaat en wat de reden van afwijzing is.
Tevens is/zijn koper(s) desgevraagd verplicht kopieën af te geven van alle betreffende informatie en loonbescheiden welke in het kader van de hypotheekaanvraag aan banken/erkende geldinstellingen zijn verstrekt of mogelijk relevant zijn. Voldoen de betreffende afwijzingen niet aan de genoemde voorwaarden dan worden deze als niet relevant gezien en niet als een geldende ontbinding beschouwd.”
2.3.
Tijdens het verkooptraject is [gezamenlijke eisers] bijgestaan door Goos woning- en bedrijfsmakelaars (hierna: Goos). [gezamenlijke gedaagden] is bijgestaan dor [naam 1] .
2.4.
Partijen zijn op 14 oktober 2022 in een addendum bij de koopovereenkomst overeengekomen dat de koopsom werd aangepast naar € 515.000,00 en dat de overige bepalingen van de koopovereenkomst van toepassing bleven.
2.5.
De termijnen van artikel 5.1 en 15.1 van de koopovereenkomst zijn in onderling overleg tussen partijen verlengd tot en met 21 oktober 2022.
2.6.
In december 2022 heeft de heer [naam makelaar] , makelaar bij Goos, aan de heer [naam 1] via WhatsApp het volgende geschreven:
“
Hoi [naam 1]
Hoi [naam 1]
Ik had je even gebeld. Ben benieuwd of dat document is aangeleverd door de kopers inzake de loonsverhoging
En ik heb een serieuze bieding van een andere partij, dus wilde even overleggen met je.
Groeten [naam makelaar]”
2.7.
[naam makelaar] en [naam 1] hebben op 27 december 2022 telefonisch overlegd.
2.8.
Per e-mail van 28 december 2022 heeft [naam 1] aan [naam makelaar] geschreven:
“
Geachte [naam makelaar] , beste [naam makelaar]
Geachte [naam makelaar] , beste [naam makelaar]
Zoals reeds telefonisch besproken zien de heer [gezamenlijke gedaagden] en mevrouw [gedaagde 2] af van het door jou gedane voorstel om alsnog, tegen andere voorwaarden, de woning af te nemen.
Wij wensen jou en de verkopers veel succes met de koper.
Tevens dank ik je voor het fijne contact.
Met vriendelijke groet,
[naam 1]
[naam 1] Financieel Maatwerk”
2.9.
Op 30 december 2022 heeft [gezamenlijke eisers] met een derde een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop van de woning voor een bedrag van € 499.500,00.
2.10.
[gezamenlijke eisers] heeft [gezamenlijke gedaagden] op 9 januari 2023 een schriftelijke ingebrekestelling gestuurd. Daarin werd [gezamenlijke gedaagden] gesommeerd om binnen acht dagen zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst na te komen.
2.11.
Op 16 januari 2023 heeft [gezamenlijke gedaagden] aan [naam makelaar] per e-mail het volgende geschreven:
“
Beste [naam makelaar] ,
Beste [naam makelaar] ,
Helaas moeten wij tot onze teleurstelling mededelen dat wij niet meer in staat zijn om de financiering rond te krijgen voor [adres] .
De hypotheekverstrekker heeft onze aanvraag meerdere malen afgewezen. Op de klacht die [naam 1] zou hebben ingediend bij de bank is nog geen reactie gegeven. Het salaris op dit moment voldoet niet om een nieuwe aanvraag elders in te dienen.
Ik ga er vanuit dat hiermee dan ook het koopcontract per direct wordt ontbonden. Wij willen de verkopers heel veel succes wensen met het verkoop proces.
Mvg,
[gedaagde 2] en [gedaagde 1]”
2.12.
Op 17 januari 2023 heeft [naam 1] aan [naam makelaar] , voor zover relevant, het volgende geschreven:
“
Geachte [naam makelaar] ,
Geachte [naam makelaar] ,
Bij dezen reageer ik namens mijn cliënten dhr. [gezamenlijke gedaagden] en mw. [gedaagde 2] op de ingebrekestelling die zij van u(w cliënten) ontvingen.[...]
[…]
We waren het namelijk samen volledig eens met de beëindiging van de koopovereenkomst op 28 december 2022. U had zelfs nieuwe kopers. Dit blijkt uit mijn email-bericht waarin ik namens onze cliënten uw voorstel tot beëindiging van de koopovereenkomst, zodat uw cliënten aan een derde kunnen verkopen, accepteer en het voorgestelde alternatief om de koop onder hernieuwde voorwaarden (met onder andere een boete van € 15.000 als afname niet zou lukken) aan te gaan, afwijs en u succes wens met de verkoop aan die derde.
U vroeg vervolgens nog wel wat aanvullende stukken om de beëindiging te onderbouwen en deze stukken hebben we u toegestuurd (en zijn hierbij nogmaals bijgevoegd) waarbij bij dit e-mailbericht nog de laatste extra aanvullende stukken zijn gevoegd waar u telkens om vroeg[…].
[…]
Kortom, de koopovereenkomst is met wederzijds goedvinden op 28 december 2022 beëindigd. Er valt momenteel dus niet meer ‘na te komen’ of te ontbinden.
[…]”
2.13.
[gezamenlijke eisers] heeft [gezamenlijke gedaagden] op 28 maart 2023 gedagvaard. Op 10 mei 2023 is een verstekvonnis gewezen (zaaknummer C/05/417626 / HZ ZA 23-108).
3. Het geschil
3.1.
[gezamenlijke eisers] heeft in de verstekprocedure gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 51.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 februari 2023, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
II. [gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk, althans voor gelijke delen, te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.560,90,
III. [gezamenlijke gedaagden] hoofdelijk, althans voor gelijke delen, als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de kosten en nakosten van deze procedure aan [gezamenlijke eisers] te voldoen binnen veertien (14) dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening binnen voornoemde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf genoemde termijn. Voor zover in deze procedure niet in de nakosten veroordeeld kan worden, vordert [gezamenlijke eisers] op grond van art. 237 lid 4 Rv afgifte van een bevelschrift waarin [gezamenlijke gedaagden] wordt veroordeeld tot betaling van de nakosten.
3.2.
Aan zijn vorderingen legt [gezamenlijke eisers] het volgende ten grondslag. [gezamenlijke gedaagden] is zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst van 1 juli 2022 en het addendum van 14 oktober 2022 niet nagekomen. Hij heeft geen bankgarantie gesteld/geen waarborgsom gestort. Verder heeft [gezamenlijke gedaagden] de woning niet op de overeengekomen datum (1 december 2022) afgenomen. [gezamenlijke eisers] heeft op grond van artikel 11.1 de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden. Op grond van artikel 11.2 van de koopovereenkomst is [gezamenlijke gedaagden] een contractuele boete van 10% van de koopsom, in dit geval € 51.500,00, verschuldigd aan [gezamenlijke eisers] .
3.3.
Bij het verstekvonnis zijn de vorderingen van [gezamenlijke eisers] toegewezen behoudens de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, welke zijn toegewezen tot een bedrag van € 1.290,00. [gezamenlijke gedaagden] is bij dagvaarding van 15 juni 2023 in verzet gekomen tegen het verstekvonnis.
3.4.
[gezamenlijke gedaagden] vordert in het verzet, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de heer [gedaagde 1] en mevrouw [gedaagde 2] te ontheffen van de veroordeling, tegen hem uitgesproken bij vonnis van 10 mei 2023,
II. de heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] niet-ontvankelijk te verklaren, althans de vordering af te wijzen,
III. de heer [eiser 1] en mevrouw [eiser 2] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.5.
[gezamenlijke gedaagden] voert ter onderbouwing aan dat [naam 1] en [naam makelaar] namens partijen op 27 december 2022 zijn overeengekomen dat de kopovereenkomst met wederzijds goedvinden zou worden beëindigd. Voor zover de rechtbank niet meegaat in dit verweer, doet [gezamenlijke gedaagden] een beroep op matiging van de contractuele boete.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzet
4.1.
Het verzet kan geacht worden tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, nu het tegendeel gesteld noch gebleken is. Daarom kan [gezamenlijke gedaagden] in zoverre in zijn verzet worden ontvangen.
Tekortkoming in de nakoming: boete verschuldigd
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij in artikel 11.2 van de koopovereenkomst een boetebeding zijn overeengekomen ter hoogte van 10% van de koopsom. [gezamenlijke gedaagden] heeft niet betwist dat hij op grond van artikel 5.1 en 5.2 van de koopovereenkomst en de aanvullende afspraken tussen partijen verplicht was uiterlijk op 21 oktober 2022 een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten en dat hij op grond van artikel 4.1 van de koopovereenkomst verplicht was uiterlijk op 1 december 2022 de woning af te nemen. Vast staat dat [gezamenlijke gedaagden] deze verplichtingen niet is nagekomen, zodat hij tekort is geschoten in de nakoming van voornoemde verplichtingen. [gezamenlijke eisers] heeft conform artikel 11.1 van de koopovereenkomst een ingebrekestelling aan [gezamenlijke gedaagden] heeft gestuurd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gezamenlijke gedaagden] de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst opgenomen contractuele boete verschuldigd is, tenzij zijn verweer dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd slaagt.
Beëindiging met wederzijds goedvinden
4.3.
[gezamenlijke gedaagden] heeft als verweer gevoerd dat de overeenkomst op 27 december 2022 per direct met wederzijds goedvinden is beëindigd. Dit is volgens [gezamenlijke gedaagden] mondeling overeengekomen in een telefoongesprek tussen [naam makelaar] en [naam 1] , op voorstel van [naam makelaar] . Volgens [gezamenlijke gedaagden] had [gezamenlijke eisers] een serieuze bieding van een derde ontvangen. Hoewel [gezamenlijke gedaagden] nog steeds bezig was met het verkrijgen van financiering, was het voor beide partijen beter als de woning zou worden verkocht aan deze derde. Daarom is telefonisch overeengekomen dat de koopovereenkomst tussen [gezamenlijke eisers] en [gezamenlijke gedaagden] per direct met wederzijds goedvinden werd beëindigd. Ter onderbouwing hiervan verwijst [gezamenlijke gedaagden] naar het WhatsAppbericht van [naam makelaar] aan [naam 1] , zoals hiervoor weergegeven onder 2.6, de e-mail van [naam 1] van 28 december 2022 waarin hij [gezamenlijke eisers] succes wenst met de koper en naar het feit dat [gezamenlijke eisers] drie dagen later een koopovereenkomst met een derde heeft gesloten.
4.4.
Volgens [gezamenlijke eisers] is er geen sprake (geweest) van beëindiging met wederzijds goedvinden. [naam makelaar] heeft in het telefoongesprek van 27 december 2022 weliswaar twee opties voorgesteld, maar het beëindigen met wederzijds goedvinden was niet één van die opties. De eerste optie was dat [gezamenlijke gedaagden] tot eind januari 2023 de gelegenheid zou krijgen om alsnog de financiering rond te krijgen en de woning af te nemen en dat [gezamenlijke gedaagden] een boete van € 15.000,00 moest betalen als dit niet zou lukken. Dat deze optie is geboden, wordt door [gezamenlijke gedaagden] erkend. De tweede optie was het ontbinden van de koopovereenkomst met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Daarbij moest [gezamenlijke gedaagden] documenten aan [gezamenlijke eisers] verschaffen zoals bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst. Volgens [gezamenlijke eisers] heeft [gezamenlijke gedaagden] voor de tweede optie gekozen. Daarom heeft [gezamenlijke eisers] vervolgens, toen deze documenten aanvankelijk niet werden aangeleverd, gevraagd om nadere stukken waaruit de afwijzing van de financiering bleek. Ter onderbouwing van het voorgaande heeft [gezamenlijke eisers] een verklaring van [naam makelaar] overgelegd.
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat [naam 1] en [naam makelaar] op 27 december 2022 telefonisch overlegd hebben en dat hierbij twee opties besproken zijn. Partijen zijn het er ook over eens dat in dit gesprek in ieder geval de mogelijkheid is besproken dat [gezamenlijke gedaagden] de woning alsnog zou afnemen en een boete van € 15.000,00 moest betalen indien dit niet zou lukken. Partijen verschillen van mening over de inhoud van de tweede optie. Volgens [gezamenlijke gedaagden] was dit het beëindigen van de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden. Indien deze stelling van [gezamenlijke gedaagden] juist is, heeft dit tot gevolg dat de vordering van [gezamenlijke eisers] tot betaling van contractuele boete niet kan slagen. Aangezien [gezamenlijke gedaagden] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) op hem de bewijslast van die feiten. De rechtbank zal [gezamenlijke gedaagden] in de gelegenheid stellen te bewijzen dat [naam 1] en [naam makelaar] in het telefoongesprek van 27 december 2022 als tweede optie hebben besproken dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden zou worden beëindigd.
4.6.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
laat [gezamenlijke gedaagden] toe te bewijzen dat [naam 1] en [naam makelaar] in het telefoongesprek van 27 december 2022 als tweede optie hebben besproken dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden zou worden beëindigd,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 6 december 2023voor uitlating door [gezamenlijke gedaagden] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 6 december 2023voor uitlating door [gezamenlijke gedaagden] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, als [gezamenlijke gedaagden] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat, als [gezamenlijke gedaagden]
getuigenwil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
decembertot en met
junidan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
decembertot en met
junidan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. A.A. Roodenburg, in het gerechtsgebouw te Zutphen, Martinetsingel 2,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Roodenburg en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.
RG/AR