Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/409314 / HA ZA 22-435
Vonnis van 6 december 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beiden wonende te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. K.D.C. Schemkes te Druten,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. S.A. van Snippenburg te Nijmegen.
1.De kern van de zaak en van de beslissing
In deze procedure vorderen [eisers] dat de rechtbank zal bepalen dat [gedaagden] een nog te bepalen bedrag aan schade moeten vergoeden. Die schade stellen zij te hebben geleden doordat [gedaagden] een aan hen verleend voorkeursrecht tot koop van een perceel grond ( [betreffend perceel] ) niet zijn nagekomen, door het [betreffend perceel] niet te verkopen aan hen maar aan een familielid van [gedaagden] De rechtbank wijst de vordering van
[eisers] af, omdat zij niet voldoende hebben onderbouwd dat een voorkeursrecht bestaat zoals dat door hen is bedoeld. [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 februari 2023
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 oktober 2023.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eisers] wonen aan de [adres eisers] en zijn eigenaar van de percelen die kadastraal bekend zijn als [kad.gegevens 1] (hierna gezamenlijk ook aangeduid als “de percelen van [eisers] ”). Het perceel grasland achter de percelen van [eisers] , nu bekend als [kad.gegevens 2] (hierna ook: het [betreffend perceel] ), is jarenlang gebruikt door [eisers] , die er hun paarden lieten lopen. Zij betaalden in verband daarmee periodiek een bedrag aan de (toenmalige) eigenaresse van het [betreffend perceel] , [betrokkene 1] .
3.2.
[betrokkene 1] is op [overlijdensdatum] overleden. [gedaagden] zijn haar erfgenamen. Zij hebben het (voormalige) perceel grond waarvan het [betreffend perceel] destijds deel uitmaakte geërfd. Na het overlijden van [betrokkene 1] is dat perceel (met [nummer 1] ) gesplitst in twee nieuwe percelen, [nummer 2] (het [betreffend perceel] ) en [nummer 3] . Perceel [nummer 3] is verkocht aan derden (de buren van [eisers] ).
3.3.
Het [betreffend perceel] is op [verkoopdatum] verkocht en vervolgens ook geleverd aan een familielid van [gedaagden] , [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ), die eerder al een woonhuis had gekocht dat grenst aan het woonhuis van [eisers] . Van de verkoop en levering van het [betreffend perceel] aan [betrokkene 2] raakten [eisers] pas (veel) later op de hoogte.
3.4.
Het [betreffend perceel] is vanaf de openbare weg, en vanaf het erf van [betrokkene 2] , niet bereikbaar zonder daarbij over naastgelegen erven (dat van [eisers] of dat van de buren die eigenaar zijn van perceel [nummer 3] ) te gaan. Tussen [betrokkene 2] en [eisers] was een procedure aanhangig waarin [betrokkene 2] onder meer vorderde dat een noodweg zou worden aangewezen over het perceel van [eisers] naar het [betreffend perceel] . In die procedure, die inmiddels is beëindigd, is een minnelijke regeling bereikt die mogelijk zal resulteren in verkoop van het [betreffend perceel] door [betrokkene 2] aan [eisers] .
3.5.
Bij brief van 11 juli 2022 hebben [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor door hen geleden en nog te lijden schade als gevolg van het ten onrechte niet aan hen te koop aanbieden van het [betreffend perceel] . [gedaagden] hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden] zal veroordelen tot vergoeding van de schade die [eisers] hebben geleden als gevolg van het niet eerbiedigen van het bestaande voorkeursrecht, zijnde de misgelopen waardevermindering van hun perceel, en de zaak zal verwijzen naar een schadestaatprocedure waar de hoogte van die schade zal worden vastgesteld, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
4.2.
[eisers] leggen aan die vordering ten grondslag dat [betrokkene 1] hen (mondeling) een voorkeursrecht van koop heeft verleend op grond waarvan zij, bij een voorgenomen verkoop van het [betreffend perceel] na de dood van [betrokkene 1] , als eerste in de gelegenheid zouden worden gesteld het [betreffend perceel] te kopen. Doordat [gedaagden] als erfgenamen van [betrokkene 1] het [betreffend perceel] onder algemene titel hebben verkregen, zijn zij tegenover [eisers] in de verplichtingen uit het voorkeursrecht van koop getreden. Door het [betreffend perceel] niet aan hen aan te bieden tegen een marktconforme prijs zijn [gedaagden] tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. Nakoming is blijvend onmogelijk omdat het [betreffend perceel] al is verkocht. [eisers] maken daarom aanspraak op vervangende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:87 BW. Ook hebben [gedaagden] onrechtmatig gehandeld jegens [eisers] door de bij de levering van het [betreffend perceel] aan [betrokkene 2] betrokken notaris niet over het voorkeursrecht te informeren en dienen zij de daardoor ontstane schade te vergoeden. De schade bedraagt de waardevermeerdering van hun percelen die [eisers] zijn misgelopen doordat zij het [betreffend perceel] niet in eigendom hebben kunnen verkrijgen, verminderd met de marktconforme prijs die zij voor het [betreffend perceel] zouden hebben betaald als het hun in overeenstemming met het voorkeursrecht was aangeboden, aldus
[eisers] .
4.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten in de eerste plaats het bestaan en de inhoud van het door [eisers] gestelde voorkeursrecht. Subsidiair betwisten zij dat [eisers] schade hebben geleden en meer subsidiair de hoogte van de geleden schade.
4.4.
Op de stellingen en verweren van partijen zal de rechtbank hierna, voor zover nodig, nader ingaan.
5.De beoordeling
5.1.
De vorderingen van [eisers] zullen worden afgewezen. De vorderingen zijn namelijk gebaseerd op de stelling dat tussen [eisers] en [betrokkene 1] een voorkeursrecht is overeengekomen dat verplichtingen oplegt aan [gedaagden] als haar erfgenamen en dat, indien die verplichtingen zouden zijn nagekomen, ertoe zou hebben geleid dat het [betreffend perceel] door hen aan [eisers] zou zijn verkocht. Uit de door hen gestelde feiten volgt, ook indien de rechtbank zou aannemen dat die overeenkomstig de werkelijkheid zijn, echter niet dat een voorkeursrecht met die inhoud en werking bestaat. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
5.2.
De vraag of een overeenkomst met de door [eisers] gestelde inhoud is tot stand gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexmaatstaf). Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien.
5.3.
De afspraak waarop [eisers] zich beroepen is volgens hen mondeling tot stand gekomen tussen hen en [betrokkene 1] . Zoals door [gedaagden] terecht is opgemerkt, heeft de term “voorkeursrecht” geen vaste (juridische) betekenis en is in de dagvaarding niet beschreven wat het voorkeursrecht precies inhield, behalve dat het [betreffend perceel] na het overlijden van [betrokkene 1] aan [eisers] te koop zou moeten worden aangeboden. Bovendien vermeldt de dagvaarding niet wat er tussen [eisers] met [betrokkene 1] is besproken, waaruit een voor haar erfgenamen bindend voorkeursrecht zou kunnen worden afgeleid. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechter [eisers] gevraagd wat het voorkeursrecht precies inhield en wat er door [betrokkene 1] is gezegd, waarop zij zich nu beroepen. Daarop hebben zij (bij monde van [eiser 1] ) het volgende antwoord gegeven:
“Dat wij diverse malen gevraagd hebben de grond te kopen. Zij wilde daar wel toestemming voor geven, maar dat ze dat aan haar kinderen zou overlaten als ze er niet meer zou zijn. […] er is wel degelijk diverse malen gesproken over het kopen van de grond en er is ook toegezegd dat wij als eerste de grond zouden mogen kopen.”Ook hebben zij (bij monde van [eiser 2] ) daar nog aan toegevoegd
“Ik weet nog dat ze( [betrokkene 1] , Rb)
bij ons op visite was in het voorjaar van 2013. Toen heeft ze bij ons gegeten. Toen hebben we gevraagd kunnen we een keer de grond kopen. Toen zei ze: daar ga ik me niet mee bemoeien, dat laat ik aan mijn kinderen over.”Dit “overlaten aan de kinderen” ging volgens [eisers]
“niet over het beslissen maar over de afwikkeling”, maar waar zij dat uit opmaken, en wat zij daarmee precies bedoelen, hebben zij niet duidelijk gemaakt. Op de nadere vraag van de rechter wat het voorkeursrecht precies inhield hebben zij geantwoord dat het inhield dat zij de grond uiteindelijk zouden kunnen kopen. Over de te betalen prijs is volgens [eisers] destijds niet gesproken.
“Dat wij diverse malen gevraagd hebben de grond te kopen. Zij wilde daar wel toestemming voor geven, maar dat ze dat aan haar kinderen zou overlaten als ze er niet meer zou zijn. […] er is wel degelijk diverse malen gesproken over het kopen van de grond en er is ook toegezegd dat wij als eerste de grond zouden mogen kopen.”Ook hebben zij (bij monde van [eiser 2] ) daar nog aan toegevoegd
“Ik weet nog dat ze( [betrokkene 1] , Rb)
bij ons op visite was in het voorjaar van 2013. Toen heeft ze bij ons gegeten. Toen hebben we gevraagd kunnen we een keer de grond kopen. Toen zei ze: daar ga ik me niet mee bemoeien, dat laat ik aan mijn kinderen over.”Dit “overlaten aan de kinderen” ging volgens [eisers]
“niet over het beslissen maar over de afwikkeling”, maar waar zij dat uit opmaken, en wat zij daarmee precies bedoelen, hebben zij niet duidelijk gemaakt. Op de nadere vraag van de rechter wat het voorkeursrecht precies inhield hebben zij geantwoord dat het inhield dat zij de grond uiteindelijk zouden kunnen kopen. Over de te betalen prijs is volgens [eisers] destijds niet gesproken.
5.4.
De rechtbank merkt naar aanleiding van deze stellingen en antwoorden van [eisers] in de eerst plaats op dat, indien al tussen [eisers] en [betrokkene 1] zou zijn overeengekomen dat haar erfgenamen het [betreffend perceel] aan hen te koop moesten aanbieden na haar overlijden, daaruit nog niet zonder meer volgt dat bij nakoming van die verplichting ook een koopovereenkomst tot stand gekomen zou zijn.
Over een koopprijs zou immers (in dat verband) niet met [betrokkene 1] zijn gesproken. Dat de erfgenamen volgens de gestelde afspraak ook verplicht zouden zijn in te stemmen met “een marktconforme prijs” is door [eisers] weliswaar (impliciet) gesteld, maar niet met enige feitelijke informatie onderbouwd, terwijl dit door [gedaagden] wel is betwist. Wat in dit verband als een “marktconforme prijs” moet worden beschouwd is bovendien ook onderwerp van geschil tussen partijen. Van een door [betrokkene 1] gedaan aanbod waaraan haar erven gebonden waren en dat door [eisers] alleen nog hoefde te worden aanvaard is dus duidelijk al helemaal geen sprake geweest.
5.5.
Belangrijker nog is echter, dat de rechtbank er niet van overtuigd is dat uit de gestelde uitspraken van [betrokkene 1] , als die al zouden komen vast te staan, valt af te leiden dat zij heeft bedoeld haar erfgenamen te binden aan een voorkeursrecht zoals [eisers] dat kennelijk bedoelen. De bewoordingen die zij volgens [eisers] heeft gebruikt wijzen daar niet op en er zijn ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit een dergelijke bedoeling van [betrokkene 1] kan worden afgeleid. Het enkele feit dat het – volgens [eisers] – logisch zou zijn als zij het [betreffend perceel] zouden kopen, omdat het grensde aan hun perceel en bij hen in gebruik was, is daarvoor onvoldoende. Hetzelfde geldt voor de afsplitsing van het [betreffend perceel] van de rest van perceel [nummer 3] na het overlijden van [betrokkene 1] . Volgens [eisers] vond die splitsing plaats met het oog op de afzonderlijke verkoop van de beide nieuwe percelen, maar daaruit volgt nog niet dat het [betreffend perceel] in eerste instantie alleen mocht worden aangeboden of verkocht aan [eisers] . Daarbij is ook van belang dat het [betreffend perceel] ten tijde van het maken van de gestelde afspraak met [betrokkene 1] nog wel een geheel vormde met (het huidige) perceel [nummer 3] en dat het toen dus ook nog geen “ingesloten” perceel betrof.
5.6.
Het lijkt er op basis van de hiervoor bij 5.3. geciteerde bewoordingen veeleer op dat [betrokkene 1] de uiteindelijke beslissing over de verkoop van het [betreffend perceel] heeft willen overlaten aan haar erfgenamen, al stemde ze ermee in, en had ze wellicht zelfs wel de wens, dat [eisers] het [betreffend perceel] zouden kopen na haar overlijden. Als [betrokkene 1] wel de bedoeling had gehad haar erfgenamen een afdwingbare verplichting op te leggen om het [betreffend perceel] aan [eisers] te verkopen indien die dat wensten te kopen, had het voor de hand gelegen dat zij daarover duidelijker, en ook schriftelijk, had gecommuniceerd, met [eisers] maar ook met haar efgenamen (bijvoorbeeld in haar testament) en dat daarbij ook een prijs (of de wijze van totstandkoming van een prijs) zou zijn besproken. Zonder nadere toelichting, die door [eisers] niet is gegeven, ligt het immers niet voor de hand dat [betrokkene 1] zich er enerzijds “niet mee wilde bemoeien” maar anderzijds haar erfgenamen wel een afdwingbare verplichting wilde opleggen tot het aanbieden van het [betreffend perceel] tegen de prijs die [eisers] konden en wilden betalen. En alleen indien er een dergelijke vergaande verplichting zou bestaan zou het niet nakomen daarvan de door [eisers] gestelde schade hebben kunnen veroorzaken, omdat er alleen in dat geval vanuit kan worden gegaan dat het nakomen van de verbintenis door
[gedaagden] zeker zou hebben geresulteerd in de verkoop van het [betreffend perceel] aan [eisers] .
5.7.
Op grond van artikel 6:249 BW gelden de rechtsgevolgen van een overeenkomst mede voor de rechtverkrijgenden onder algemene titel (zoals in dit geval [gedaagden] als erfgenamen van [betrokkene 1] ), tenzij uit de overeenkomst iets anders voortvloeit. In dit geval maakt deze rechtsregel echter niet dat [eisers] zich jegens [gedaagden] op het door hen gestelde voorkeursrecht kunnen beroepen, omdat, zoals hiervoor is uiteengezet, geen feiten zijn gesteld waaruit volgt dat een voorkeursrecht zoals (kennelijk) door hen bedoeld ooit heeft bestaan. De rechtbank neemt tot uitgangspunt dat [betrokkene 1] noch zichzelf, noch haar erfgenamen de door [eisers] bedoelde verplichtingen heeft willen opleggen. Er zijn dus (wat het voorkeursrecht betreft) ook geen rechtsgevolgen die bij het overlijden van [betrokkene 1] konden gaan gelden voor haar erfgenamen, [gedaagden]
5.8.
Dat door (de advocaat van) [gedaagden] in een brief zou zijn geschreven dat aan [eisers] ooit “een voorkeursrecht” zou zijn verleend, zoals door hen is gesteld, kan gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden. Het gebruik van die term houdt geen erkenning van de door [eisers] gestelde verplichtingen in, alleen al omdat de term “voorkeursrecht” niet de door hen bedoelde betekenis hoeft te hebben. Voor het gebruik van die term door [betrokkene 2] in de hiervoor genoemde procedure tussen haar en [eisers] over de noodweg geldt dit uiteraard ook. Dat betekent dat de door de rechtbank (wegens te late indiening voor de mondelinge behandeling) geweigerde productie 8 van [eisers] , waaruit volgens hen het gebruik van die term in een brief van de advocaat van [gedaagden] zou blijken, voor de beslissing in deze zaak niet relevant is en dat dat stuk dus hoe dan ook buiten beschouwing kan blijven en niet in het kader van bewijslevering hoeft te worden overgelegd.
5.9.
Uit het voorgaande volgt ook dat [gedaagden] niet onrechtmatig hebben gehandeld door de bij de overdracht van het [betreffend perceel] aan [betrokkene 2] betrokken notaris niet in te lichten over het bestaan van een “voorkeursrecht”, nog daargelaten dat
[eisers] niet duidelijk hebben gemaakt hoe die omissie (op zich) tot de door hen gestelde schade kan hebben geleid.
5.10.
[eisers] zijn de partijen die ongelijk krijgen en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na het vonnis. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
1.532,00
(2,00 punten × € 766,00)
Totaal
€
2.833,00
5.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.12.
De veroordeling in de proceskosten wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.833,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.2. en 6.3. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2023.