Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer / rekestnummer: 10589369 \ HA VERZ 23-82
Beschikking van 5 december 2023
in de zaak van
verzoekende partijen:
1.de besloten vennootschap [verzoekende partij 1] IN LIQUIDATIE,
statutair gevestigd te [plaats] ,
hierna te noemen: [verzoekende partij 1]
2.2. [verzoekende partij 2]
wonende in [plaats] ,
hierna te noemen: [verzoekende partij 2] ,
3. [verzoekende partij 3],
wonende in [plaats] ,
hierna te noemen: [verzoekende partij 3] ,
hierna tezamen te noemen: verzoekers,
gemachtigde van verzoekers: mr. I.J.M. Dankoor,
tegen
verwerende partij:
de besloten vennootschap
B&V LEISCHIP B.V.,
B&V LEISCHIP B.V.,
statutair gevestigd te ‘t Harde,
hierna te noemen: Leischip,
gemachtigde van Leischip: mr. S.S. van Gijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met bijlagen 1 tot en met 11c;
- de akte van verzoekers met bijlage nr. 12;
- het verweerschrift, met bijlagen 1 en 2;
- de akte van verzoekers met bijlagen 12 t/m 23.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 14 november 2023, hiervan heeft de griffier aantekening gehouden.
2.De feiten
2.1.
Op 1 maart 2016 is door verhuurders [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ) met [verzoekende partij 1] een ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ gesloten. (hierna: het gehuurde)
2.2.
In deze huurovereenkomst is, voor zover hier van belang, het navolgende opgenomen:
“Het gehuurde, bestemming
1.1.
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, plaatselijk bekend
[adres+plaats] , [items gehuurde], en zoals nader vastgelegd in artikel 10 van het gehuurde (hierna: het gehuurde).
[adres+plaats] , [items gehuurde], en zoals nader vastgelegd in artikel 10 van het gehuurde (hierna: het gehuurde).
1.2.
het gehuurde zal door de huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van
opslagruimte en/of bedrijfswoning.
opslagruimte en/of bedrijfswoning.
1.3.
. Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.
(…)
Duur verlenging en opzegging
3.1.
Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ingaande op
1 maart 2016.
1 maart 2016.
(…)
3.2.
. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van
tenminste een (1) maanden.
tenminste een (1) maanden.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.
(…)
Bijzondere bepalingen
(…)
8.11
Het is verhuurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, mits de onderverhuurovereenkomst tegen dezelfde condities als opgenomen in de onderhavige (hoofd)huurovereenkomst wordt aangegaan. In de hoofdhuurovereenkomst dient te allen tijde te worden opgenomen dat op het moment dat de hoofdhuurovereenkomst door verhuurder wordt beëindigd, de onderhuurovereenkomst ook beëindigd.
(…)”
2.3.
Voorts zijn [naam 1] en [naam 2] voor wat betreft hetzelfde adres een tweede huurovereenkomst aangegaan. Het betreft een ‘huurovereenkomst woonruimte’ betreffende ’ [adres+plaats] bestaande uit een eengezinswoning met patio en verder toebehoren. (hierna: de woning). Deze huurovereenkomst is door verhuurders niet gesloten met [verzoekende partij 1] maar met [verzoekende partij 2] in privé. [verzoekende partij 2] is enig bestuurder van [verzoekende partij 1] .
2.4.
[verzoekende partij 1] is per 9 september 2016 ontbonden.
2.5.
Bij brief van 30 maart 2023 aan [verzoekende partij 2] hebben [naam 1] en [naam 2] de huurovereenkomst van het gehuurde opgezegd en tegelijkertijd tegen 1 mei 2023 de ontruiming aangezegd.
2.6.
Op 31 maart 2023 is voornoemde opzeggingsbrief bij deurwaardersexploot betekend aan zowel [verzoekende partij 1] als [verzoekende partij 2] .
2.7.
Op 16 juni 2023 hebben [naam 1] en [naam 2] de eigendom van zowel het gehuurde als de woning overgedragen aan Leischip.
2.8.
Bij uitspraak van deze rechtbank van 22 juni 2023 is, in verband met onderhavig verzoek, een verzoek van [verzoekende partij 1] tot heropening van de vereffening van de reeds ontbonden vennootschap [verzoekende partij 1] toegewezen.
2.9.
[verzoekende partij 1] heeft het gehuurde nog niet ontruimd.
3.Het verzoek en de beoordeling ervan
3.1.
Verzoekers hebben op 29 juni 2023 een voorwaardelijk verzoekschrift ingediend ex artikel 7:230a BW.
3.2.
Verzoekers hebben de kantonrechter daarin verzocht om bij beschikking, primair en subsidiair, haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken op grond van artikel 7:230a, eerste lid BW, en meer subsidiair de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen met één jaar tot 1 mei 2024, dit onder veroordeling van Leischip in de proceskosten.
3.3.
Leischip heeft verweer gevoerd. Ter zitting heeft zij, in tegenstelling tot hetgeen zij op dit punt in het verweerschrift heeft aangevoerd, primair verzocht om verzoekers alsnog ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken, het verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn af te wijzen en een datum voor ontruiming vast te stellen in goede justitie te bepalen met daarbij de (hoofdelijke) veroordeling van verzoekers in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal de kantonrechter hierna, en voor zover van belang, ingaan.
Primair - ontvankelijkheid verzoekers:opzegging en aanzegging tegen verkeerde partij
3.5.
Verzoekers hebben primair aan hun verzoek ten grondslag gelegd dat de opzeggingsbrief van 30 maart 2023 geen effect sorteert, want die brief is niet aan de juiste partij gericht. De opzeggingsbrief is gericht aan [verzoekende partij 2] . [verzoekende partij 2] is echter niet de huurder van het gehuurde, dat is immers [verzoekende partij 1] . Nu de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde niet is opgezegd, dient dat te leiden tot niet-ontvankelijkheid, aldus nog steeds [verzoekende partij 1] .
3.6.
Aan verzoekers moet worden toegegeven dat Leischip de opzeggingsbrief van 30 maart 2023 niet aan [verzoekende partij 1] maar aan [verzoekende partij 2] heeft gericht. Echter bij deurwaardersexploot van 31 maart 2023 is de opzeggingsbrief betekend aan zowel [verzoekende partij 2] als [verzoekende partij 1] . Daarmee is de huurovereenkomst alsnog conform bepaling 3.4 van de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Dat de aanhef van de opzeggingsbrief gericht is aan [verzoekende partij 2] (en niet [verzoekende partij 1] ) maakt dit niet anders. Het gaat er immers om of de brief [verzoekende partij 1] bereikt heeft en zij daarvan kennis heeft kunnen nemen, hetgeen als onweersproken vaststaat.
Subsidiair - ontvankelijkheid verzoekers:huurregime woonruimte is van toepassing
3.7.
Verzoekers hebben voorts aan hun verzoek ten grondslag gelegd dat het gehuurde geen kantoor/bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW betreft, maar woonruimte. De opzegging bij brief van 30 maart 2023 heeft daarom geen effect kunnen sorteren. Leischip heeft gemotiveerd betwist dat sprake zou zijn van huur woonruimte. De vraag die daarom aan de kantonrechter voorligt is hoe de huurovereenkomst betreffende het gehuurde moet worden gekwalificeerd. Is voor wat het gehuurde betreft sprake van woonruimte zoals verzoekers stellen of is sprake van huur in de zin van artikel 7:230a BW zoals Leischip aanvoert?
3.8.
Bij de beantwoording van de vraag of een gebouwde onroerende zaak al dan niet als woning is verhuurd stelt de kantonrechter het volgende voorop. Alvorens de vraag te kunnen beantwoorden hoe een huurovereenkomst kwalificeert, dient de rechter eerst inzichtelijk te krijgen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Die vraag dient te worden beantwoord op basis van het partijdebat en – voor zover nodig – aan de hand van de Haviltexmaatstaf. Nadat de rechter (eventueel) met behulp van die maatstaf de inhoud van de overeenkomst — dat wil zeggen de wederzijdse rechten en verplichtingen — heeft vastgesteld (uitleg), kan de rechter beoordelen welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is (kwalificatie). [1] De Hoge Raad heeft met betrekking tot de huurovereenkomst in het bijzonder nog overwogen dat “
voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan”. [2]
voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte, beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan”. [2]
3.9.
Aangezien verzoekers zich op het rechtsgevolg beroepen dat sprake is van een huurovereenkomst woonruimte, is het aan verzoekers om voldoende feiten te stellen dat het partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen stond om een huurovereenkomst woonruimte aan te gaan. Tot slot overweegt de kantonrechter dat binnen het bestek van deze procedure moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde wordt beheerst door één huurregime. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen dit op vragen van de kantonrechter expliciet verklaard. Van een gemengde huurovereenkomst, in die zin dat een gedeelte van het gehuurde wordt beheerst door het regime van artikel 7:230a en een gedeelte door de bepalingen inzake woonruimte, is dan ook geen sprake.
3.10.
Ter onderbouwing van de stelling dat het gehuurde de bestemming woonruimte heeft en niet de bestemming kantoor/bedrijfsruimte hebben verzoekers gesteld dat dit bij aanvang van de overeenkomst in 2016 altijd de bedoeling van partijen is geweest. Verzoekers verklaren dat zij dit mondeling met [naam 1] en [naam 2] zijn overeengekomen. In het gehuurde bevinden zich sanitaire voorzieningen alsmede de (echtelijke) slaapkamer. Deze laatste is bereikbaar via het woonhuis waarvoor een muur is doorgebroken na het sluiten van de huurovereenkomsten m.b.t. het gehuurde en de woning. Weliswaar zijn twee huurovereenkomsten gesloten, maar dit is in 2016 op advies van [naam 1] en [naam 2] gedaan, zodat verzoekers door splitsing van de huurovereenkomsten bepaalde fiscale voordelen zouden kunnen genieten. Ook [verzoekende partij 3] (dochter van [verzoekende partij 2] ) is inmiddels woonachtig in het gehuurde. Nu het gehuurde feitelijk de bestemming woonruimte heeft, kan de huurovereenkomst niet op grond van artikel 7:230a BW worden opgezegd, aldus nog steeds verzoekers.
3.11.
Leischip heeft als verweer gewezen op de aanwezigheid van twee verschillende huurovereenkomsten; een huurovereenkomst woonruimte (voor de woning) en een huurovereenkomst kantoorruimte 7:230a BW (voor het gehuurde). Uit deze verschillende huurovereenkomsten blijkt volgens Leischip evident dat het de bedoeling van partijen is geweest om twee verschillende huurregimes te vestigen.
3.12.
Op basis van het procesdossier en hetgeen is besproken tijdens de mondelinge behandeling stelt de kantonrechter het volgende vast. De onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres+plaats] wordt op grond van twee huurovereenkomsten die ieder op 20 januari 2016 zijn gesloten verhuurd aan [verzoekende partij 2] (m.b.t. de woning) en aan [verzoekende partij 1] (m.b.t. het gehuurde). Partijen hadden bij het sluiten van de overeenkomst m.b.t. het gehuurde reeds voorzien dat het gehuurde kon worden bewoond. Immers, in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde mede bestaat uit
een bedrijfswoning op de eerste etage. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bovendien bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als
opslagruimte en/of bedrijfswoning.
een bedrijfswoning op de eerste etage. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bovendien bepaald dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als
opslagruimte en/of bedrijfswoning.
3.13.
De kantonrechter is met Leischip van oordeel dat gezien de omstandigheid dat partijen twee afzonderlijke huurovereenkomsten hebben gesloten, partijen in beginsel ook twee verschillende huurregimes hebben beoogd. Het is dan ook aan verzoekers om dat te weerleggen. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn zij daar niet in geslaagd. Hiertoe overweegt de kantonrechter als volgt. De enkele stelling van verzoekers dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] mondeling overeen zijn gekomen het gehuurde als woonruimte te gebruiken kan de kantonrechter niet overtuigen. Gezien de betwisting op dit punt door Leischip en nu bijvoorbeeld (mogelijk cruciale) verklaringen van [naam 1] en [naam 2] op dit punt ontbreken, valt uit de blote stelling en zonder nadere onderbouwing niet de door hen gestelde bedoeling van partijen af te leiden. Ook betrekt de kantonrechter bij dit oordeel dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde voor ogen hadden dat het gehuurde gedeeltelijk als bedrijfswoning kan worden gebruikt. Als onweersproken staat vast dat [verzoekende partij 3] het als bedrijfswoning aangemerkte deel op de eerste etage van het gehuurde gebruikt om in te wonen.
3.14.
Voor zover verzoekers betogen dat zij, op grond van door hen verrichte verbouwingswerkzaamheden die zagen op het realiseren van woonvoorzieningen in het gehuurde, er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [naam 1] en [naam 2] hebben ingestemd met een bestemmingswijziging gaat de kantonrechter daar niet in mee. Immers het feitelijk gebruik van het gehuurde verandert niet zonder meer de bestemming van het gehuurde. Op grond van artikel 1.3 van de onderhavige huurovereenkomst is voor wijziging van de bestemming schriftelijke toestemming van de huurder vereist en deze is door [naam 1] en [naam 2] kennelijk niet gegeven. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van partijen dat er om fiscale redenen gekozen is voor twee verschillende huurregimes. Nog daargelaten dat een dergelijke constructie voor rekening en risico van verzoekers dient te blijven, ontbreekt op dit punt ook iedere onderbouwing. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.
3.15.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Leischip onder verwijzing naar de twee verschillende huurovereenkomsten voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het de bedoeling van partijen is geweest om twee verschillende huurregimes te vestigen en dat op de huurovereenkomst tussen [verzoekende partij 1] en [naam 1] en [naam 2] het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Bij aanvang van de huurovereenkomst was deze bestemming van het gehuurde passend bij de inrichting van het gehuurde. Dit laatste staat tussen partijen niet ter discussie.
3.16.
Gezien het voorgaande kwalificeert de kantonrechter de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Deze conclusie heeft tot gevolgd dat (de rechtsvoorganger van) Leischip de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde rechtsgeldig heeft opgezegd. Verzoekers zijn in zoverre dan ook ontvankelijk in hun verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn.
Ambtshalve – ontvankelijkheid verzoekers:opzegging en aanzegging per dezelfde datum
3.17.
Ambtshalve overweegt de kantonrechter inzake de ontvankelijkheid van verzoekers nog als volgt. Partijen zijn een opzegtermijn van één maand overeengekomen. De huur is door (de rechtsvoorganger van) Leischip bij exploot van 31 maart 2023 opgezegd tegen 1 mei 2023. In deze brief is tegelijkertijd ook de ontruiming aangezegd tegen dezelfde datum, te weten 1 mei 2023. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarmee de ontruiming een dag te vroeg aangezegd.
De kantonrechter ziet echter aanleiding om de ontruimingsdatum, middels conversie (artikel 3:42 BW), te converteren naar 2 mei 2023. Deze conversie acht de kantonrechter tegenover verzoekers niet onredelijk, bovendien zijn verzoekers tijdens de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld hierop te reageren en is de kantonrechter niet gebleken van onredelijke benadeling. Door deze conversie is de juiste ontruimingstermijn in acht genomen. De slotsom is dan ook dat de huurovereenkomst m.b.t. het gehuurde rechtsgeldig is opgezegd.
Meer subsidiair – inhoudelijke beoordeling:verlenging ontruimingstermijn
3.18.
Gezien al het voorgaande zijn verzoekers ontvankelijk in het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. De kantonrechter komt dan ook toe aan een inhoudelijke beoordeling van dit verzoek.
3.19.
Artikel 7:230a, eerste lid, BW biedt verzoekers de mogelijkheid om de kantonrechter te verzoeken om de ontruimingstermijn te verlengen tot maximaal één jaar. Op grond van artikel 7:230a, vierde lid BW kan een dergelijk verzoek slechts worden toegewezen indien de belangen van de huurder en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Dit is alleen anders indien de verhuurder aannemelijk maakt dat er door huurder onbehoorlijk gebruik van het verhuurde wordt gemaakt.
3.20.
De kantonrechter stelt voorop dat niet is gebleken van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde door verzoekers, zodat het verzoek reeds daarop zou stranden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verzoekende partij 1] (als huurder) echter geen rechtens te respecteren belang (meer) bij verlenging van de ontruimingstermijn nu zij in september 2016 is ontbonden en is opgehouden te bestaan. Enkel om dit verzoekschrift te kunnen indienen, heeft de rechtbank de vereffening van [verzoekende partij 1] heropend. Niet is gesteld of anderszins gebleken dat [verzoekende partij 1] bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde ontplooit, dan wel voornemens is te ontplooien. Dat een gedeelte van het gehuurde thans wordt gebruikt als woonruimte en dat het moeite kost om vervangende woonruimte te vinden, speelt gezien de bestemming van het gehuurde in de belangenafweging geen rol. Nog afgezien van het ontbreken van een onderhuurovereenkomst heeft hetzelfde voor [verzoekende partij 3] te gelden. Het door Leischip gestelde belang dat zij bij ontruiming heeft (spoedig bodemonderzoek laten verrichten in verband met de voorgenomen bouw van appartementen) weegt in dit geval zwaarder dan het belang dat verzoekers hebben bij verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 mei 2024. Wel ziet de kantonrechter, gezien het verhandelde ter zitting en het tijdsverloop tussen indiening verzoekschrift en deze beschikking, reden om de ontruimingsdatum te bepalen op 1 maart 2024.
3.21.
Buiten het bestek van het verzoek overweegt de kantonrechter als volgt. Ter zitting is aan de orde geweest het bouwplan van Leischip. Ook het gegeven dat op dit moment geen vergunningsaanvraag aanhangig is, aangezien Leischip benodigd onderzoek niet kan uitvoeren, is uitgebreid aan de orde geweest. Het kan aldus nog een tijd duren voordat Leischip een aanvang kan maken met de uitvoering van haar bouwplannen. Gevolg daarvan is dat het gehuurde – na 1 maart 2024 – gedurende langere tijd leeg zal staan. In die omstandigheid, mede gezien de krapte op de woningmarkt, geeft de kantonrechter partijen in overweging om – indien gewenst – afspraken te maken over het tijdelijk gebruik van het gehuurde door [verzoekende partij 2] en [verzoekende partij 3] na 1 maart 2024.
3.22.
Nu verzoekers in het ongelijk worden gesteld dienen zij de proceskosten te dragen. Zij zullen daartoe (hoofdelijk) worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de verzoeken af;
4.2.
bepaalt de ontruimingsdatum op 1 maart 2024;
4.3.
veroordeelt verzoekers hoofdelijk, in die zin dat indien de ene betaalt de andere zal zijn bevrijd, in de proceskosten tot op heden aan de zijde van Leischip begroot op € 998,- aan salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.D.R. Joppe en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2023.
466