Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
zaaknummer / rolnummer: C/05/418797 / HZ ZA 23-136
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [plaats] ,
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
wonende te [plaats] ,
eisers,
advocaat mr. D. van Hijkoop te Doetinchem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te ' [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.A. van Helvoirt te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 juli 2023,
- de akte overlegging producties 2 t/m 4 van 7 september 2023 van [gedaagden] ,
- de akte overlegging producties 19 t/m 22 van van 18 september 2023 van [eisers] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 29 september 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] was van 1 juni 2004 tot 3 juli 2020 eigenaar van de woonboerderij en bijgebouwen aan de [adres+plaats] (hierna: de woning). Kort na de aanschaf van de woning in 2004 heeft [gedaagden] de woning grondig verbouwd.
2.2.
[gedaagden] en [eisers] hebben op 27 februari 2020 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), waarbij [gedaagden] de woning aan [eisers] heeft verkocht voor een koopsom van € 540.000,00. Beide partijen werden tijdens deze koop bijgestaan door een makelaar.
2.3.
In de koopovereenkomst is gebruik gemaakt van het zogenoemde NVM-model voor koopovereenkomsten. Artikel 6 van de koopovereenkomst (“
Staat van de onroerende zaak/ Gebruik”) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Staat van de onroerende zaak/ Gebruik”) luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“
6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.6.2.(…)
6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.6.2.(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)
6.4.3.
Aan verkoper is niet bekend of/Aan koper is bekend datin de onroerende zaak asbest is verwerkt.
(…)
2.4.
Artikel 21 van de koopovereenkomst
(“Algemene Ouderdomsclausule”)(hierna: de ouderdomsclausule) luidt als volgt:
(“Algemene Ouderdomsclausule”)(hierna: de ouderdomsclausule) luidt als volgt:
“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 20, 30 of 40 jaar oud is of zelfs ouder, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.
Het betekent eveneens, dat in de woning asbesthoudend materiaal verwerkt kan zijn (o.a. kruipluik, schoorsteen of luchtkanaal, zeil, golfplaten, of berging, plaatmateriaal achter of onder CV-ketels of stoppenkast). Voor verwijdering van dergelijk materiaal gelden milieuvoorschriften. In voorkomende gevallen wordt deze “bekendheidsclausule” in de koopakte opgenomen.”
2.5.
Voorafgaand aan het sluiten van deze koopovereenkomst heeft [eisers] de woning viermaal bezichtigd. Ook heeft [eisers] op 7 februari 2020 van de makelaar van [gedaagden] een zogenoemde NVM-vragenlijst ontvangen die door [gedaagden] is ingevuld (hierna: de NVM-vragenlijst). In de NVM-vragenlijst staat -voor zover van belang- het volgende:
“
3. Dak(en)
3. Dak(en)
a. Hoe oud zijn de daken?
Platte daken:Wisselend
Overige daken:Platte dak boven slaap- en badkamer 2005?
b. (…)
c. Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen?Ja
zo ja, waar? :Nieuwe kap op woonhuis
d. Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?Nee
(…)
9.Diversen
a. Wat is het bouwjaar van de woning:1920?
b. Zijn er asbesthoudende materialen in de woning aanwezig?Nee
(…)
h. Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?Nee
Is deze aantasting al eens behandeld?Ja
Zo ja, wanneer?2004/5
Zo ja, door welk bedrijf?Eigen beheer
(…)”
2.6.
Verder is de woning op verzoek van [eisers] voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst op 25 februari 2020 bouwkundig geïnspecteerd door de heer [deskundige] (hierna: [deskundige] ).
2.7.
In het bouwkundig rapport van [deskundige] (hierna: het bouwkundig rapport) staat op pagina 5 onder de titel “
Overzicht conditiescores” een subcategorie “
Dak” waar -voor zover van belang- vermeld staat:
Overzicht conditiescores” een subcategorie “
Dak” waar -voor zover van belang- vermeld staat:
“(…)
Dakconstructie-/beschot Afwerking dakbeschot middels gipsplaten en stucwerk 2 - Goed
Dakconstructie-/beschot Deels asbesthoudend dakbeschot 2 - Goed
Dakconstructie-/beschot Kapconstructie middels sporen, onderslagen en gebinten2 - Goed
Dakconstructie-/beschot Masonite dakbeschot 2 - Goed
2.8.
Op pagina 8 van het bouwkundig rapport onder de titel “
Overzicht maatregelen en kosten” onder de subcategorie “
Dak” staat -voor zover van belang-:
Overzicht maatregelen en kosten” onder de subcategorie “
Dak” staat -voor zover van belang-:
“Bouwdeel, specificatie, activiteit Direct (…) Totaal
(…)
Dakconstructie-/beschot, Kapconstructie middels € 750 € 750
sporen, onderslagen en gebinten, Nader onderzoek
en behandeling houtvernielers geadviseerd.
2.9.
Op pagina 16 van het bouwkundig rapport onder de titel “
Dakconstructie-/beschot” staat -voor zover van belang-:
Dakconstructie-/beschot” staat -voor zover van belang-:
“
Deels asbesthoudend dakbeschot 2 - Goed
Deels asbesthoudend dakbeschot 2 - Goed
Waarneembaar: DeelsGebrekVoor zover zichtbaar zijn geen gebreken waargenomen
(…)
ToelichtingVoor zover waarneembaar bevat het rechter dakvlak van de woning mogelijk asbesthoudend dakbeschot. Zeer beperkt geïnspecteerd i.vm. de na-isolatie en afwerking.
AlgemeenDe dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages.
Dakconstructie-/beschot
Kapconstructie middels sporen, onderslagen en gebinten 2 - Goed
Waarneembaar: Deels
GebrekHoutvernielersaantasting (houtworm/boktor)
GebrekLichte doorbuiging in kapconstructie waarneembaar
Opmerk.: Een en ander is normaal bij woningen van deze leeftijd, herstel is niet noodzakelijk.
GebrekRestanten van oud wespennest aanwezig
Locatie: Achter knieschot kamer verdieping voorzijde
(…)
MaatregelNader onderzoek en behandeling houtvernielers geadviseerd
€ 750 (direct)
ToelichtingMogelijk is de houtaantasting niet actueel, echter gezien de gevolgen bij besmettingen op overige dak- en bouwdelen is preventief herstel opgenomen.
Houtworm is de meest voorkomende maar tevens minst schadelijke houtvernieler, ze brengt zelden de stabiliteit van de constructie in gevaar. De aanwezigheid van boktor is anders, deze kan grote schade veroorzaken aan het houtwerk. Deze houtvernielers zijn goed met veilige stoffen te behandelen. Advies hierin is om een gespecialiseerd bedrijf de omvang van de aantasting vast te laten stellen en vervolgens te behandelen. (…)”
AlgemeenDe dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages.”
2.10.
Op pagina 28 onder de titel
“Interieur” staat een subcategorie “
1e verdiepingsvloer”waar het volgende staat vermeld:
“Interieur” staat een subcategorie “
1e verdiepingsvloer”waar het volgende staat vermeld:
“
Hout woning
Hout woning
Waarneembaar: Deels
GebrekIndruk bouwkundige houten vloer voldoende stabiel
GebrekHoutvernielersaantasting (houtworm/boktor)
(…)
Opmerk.: Mogelijk zijn de houtvernielers niet actueel, echter gezien de gevolgen bij besmettingen op overige dak- en bouwdelen is preventief herstel opgenomen. Zie hiervoor het onderdeel Dak, dakconstructie/-beschot.
(…)
ToelichtingHouten verdiepingsvloer beperkt geïnspecteerd in verband met de diverse vloer- en plafondafwerkingen en het aanwezige huisraad.”
(…)”
2.11.
De woning is op 3 juli 2020 door [gedaagden] aan [eisers] geleverd.
2.12.
Op 17 februari 2022 heeft [eisers] een asbestinventarisatie laten uitvoeren aan de woning door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) in opdracht van bedrijf [bedrijf 2] en op 18 februari 2022 heeft een bouwtechnisch onderzoek plaatsgevonden door [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ). Beide onderzoeken hebben geresulteerd in een rapport dat door [eisers] in de procedure is gebracht (producties 5 en 7 van [eisers] ). In het rapport van [bedrijf 1] staat dat er 42 vierkante meter hechtgebonden asbest in het dakbeschot van de woning is verwerkt en dat de dakconstructie van de woning (gedeeltelijk) nog in originele staat is. In het rapport van [bedrijf 3] staat dat het bedrijf tijdens de bouwkundige inspectie houtworm/boktor heeft waargenomen.
2.13.
Bij brief van 15 maart 2022 heeft [eisers] [gedaagden] geconfronteerd met de bevindingen met betrekking tot de aanwezigheid van het asbesthoudend materiaal in het dakbeschot en het feit dat de kap van de woning deels nog in originele staat is. [eisers] heeft zich in de brief op het standpunt gesteld dat er sprake is van non-conformiteit en dat hij gedwaald heeft omtrent de koop, omdat hij zou zijn afgegaan op een onjuiste informatie van [gedaagden] voorafgaand aan de koop. [eisers] heeft [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade vanwege de gestelde non-conformiteit.
2.14.
Bij e-mail van 7 juli 2022 (productie 11 van [eisers] ) heeft [eisers] [gedaagden] aangesproken tot betaling van een bedrag van € 90.175,57 aan schadevergoeding. Hiervan ziet een bedrag van € 2.480,00 op de afvoerkosten van het asbesthoudend materiaal en € 87.695,57 op bouwkundige kosten voor het herstel van het verwijderen van het asbest en voor de realisatie van een nieuw dak op de woning. In de periode daarna is er tussen partijen gecorrespondeerd over voornoemde aansprakelijkstelling. Dit heeft niet tot een oplossing in der minne geleid waarna [eisers] deze procedure is gestart.
2.15.
[eisers] heeft op 3 augustus 2023 een advertentie op www.marktplaats.nl geplaatst waarin de woning te koop wordt aangeboden. De door [eisers] ingeschakelde verkoopmakelaar heeft verklaard dat de woning wordt aangeboden met een vraagprijs van € 749.000,00.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 93.132,50 dan wel een door de rechtbank te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 10 maart 2023 tot aan de dag van betaling,
II. [gedaagden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van de proceskosten en nakosten.
3.2.
[eisers] stoelt zijn schadevergoedingsvordering primair op artikel 7:17 jo. 7:21 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Subsidiair doet hij een beroep op artikel 6:228 jo. 6:230 BW en meer subsidiar doet hij een beroep op artikel 6:162 BW. Aan zijn schadevergoedingsvordering legt hij -in de kern- drie gestelde gebreken ten grondslag. In de eerste plaats stelt hij dat hij erop mocht vertrouwen dat de dakconstructie van de woning vernieuwd zou zijn terwijl deze aan de voorzijde van de woning niet vernieuwd is en de kap van het achterhuis voor het overgrote deel opnieuw is aangebracht, maar niet volledig vernieuwd is. In de tweede plaats stelt [eisers] dat er in de kap van de woning meer asbest is verwerkt dan dat hij op grond van de koopovereenkomst en de keuring van [deskundige] mocht verwachten. Ten derde stelt [eisers] dat hij mocht verwachten dat de woning niet zou zijn aangetast door houtworm c.q. boktor.
Volgens [eisers] zijn dit gebreken waarvan hij op basis van de koopovereenkomst, de verkoopbrochure en de vragenlijst mocht vertrouwen dat de woning daarmee niet zou zijn behept. Dit betekent volgens [eisers] bovendien dat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst althans niet de eigenschappen heeft die [eisers] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De gestelde gebreken leveren volgens hem non-conformiteit op. Daarnaast stelt [eisers] dat hij een gegrond beroep op dwaling kan doen, omdat hij afgaande op grond van de schriftelijke en mondelinge informatie van [gedaagden] ervan uit mocht gaan dat de door hem gestelde gebreken niet aanwezig zouden zijn in de woning dan wel dat beide partijen hebben gedwaald over de afwezigheid van de gestelde gebreken. Tenslotte voert hij aan dat [gedaagden] zich maatschappelijk onbetamelijk jegens hem heeft gedragen, omdat [gedaagden] de gestelde gebreken opzettelijk voor [eisers] zou hebben verzwegen. Daarmee is volgens [eisers] sprake van een onrechtmatige daad van [gedaagden] jegens hem.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert dat [eisers] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen met veroordeling van [eisers] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten te rekenen vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Non-conformiteit
4.1.
[eisers] doet primair een beroep op artikel 7:17 lid 1 BW waarin is bepaald dat een afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Op grond van artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, als zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en mag de koper onder meer verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.2.
Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen. Daarbij geldt dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de verkoper (mededelingsplicht).
4.3.
Artikel 7:17 lid 2 BW is van regelend recht. Dit betekent dat het partijen vrij staat om van deze wettelijke regeling af te wijken. [eisers] en [gedaagden] hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1, artikel 6.3 en artikel 21 op te nemen. [eisers] heeft de woning gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (zie: artikel 6.1 van de koopovereenkomst). [gedaagden] stond er echter wel voor in dat de woning op het moment van de levering de feitelijke eigenschappen zou bezitten die nodig zouden zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Uit de jurisprudentie blijkt dat onder het begrip “normaal gebruik” wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
4.4.
Hierbij gold wel de kanttekening dat gebreken die bij [eisers] bekend of kenbaar waren bij het sluiten van de overeenkomst en die het normale gebruik zouden belemmeren voor rekening en risico van [eisers] zouden blijven (zie: artikel 6.3 van de koopovereenkomst). Gelet op jurisprudentie dient een beroep hierop in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die [eisers] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [gedaagden] mocht verwachten, dan wel indien [gedaagden] als verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat [eisers] bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van [gedaagden] had gelegen om [eisers] over het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
4.5.
Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt ook de ouderdom van de woning een rol. In dit geval zijn partijen een zogenoemde ouderdomsclausule overeengekomen (zie: artikel 21 van de koopovereenkomst) waarin is bepaald dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden bij het gekochte aanzienlijk lager zouden liggen dan bij nieuwe woningen. Verder zou het (gedeeltelijk) ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst -naar de rechtbank begrijpt als gevolg van de ouderdom- voor rekening en risico komen van [eisers]
4.6.
In het licht van het voorgaande zal de rechtbank beoordelen of de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, waarbij de vraag is of de woning de eigenschappen bezit die [eisers] mocht verwachten. Van belang is daarbij dat [eisers] , die zich beroept op de rechtsgevolgen van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] en de non-conformiteit van de woning, op grond van artikel 150 Rv de bewijslast draagt voor de feiten die hij daaraan ten grondslag legt.
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem gestelde non-conformiteit heeft [eisers] gewezen op (a) het feit dat het dak van de woning niet geheel is vernieuwd door [gedaagden] (b) de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot (c) aantasting van het hout door boktor/houtworm. [eisers] stelt dat hij met deze gebreken geen rekening hoefde te houden gelet op de mededelingen van [gedaagden] , dat ze niet kenbaar voor hem waren en door een bouwkundige keuring (visuele inspectie) ook niet aan het licht waren gekomen. De rechtbank overweegt als volgt over deze gestelde gebreken.
a. (gedeeltelijk) verouderde dakconstructie
4.8.
[eisers] stelt dat de onderdelen van het niet-vernieuwde kapgedeelte meer dan honderd jaar oud zijn en vervangen moeten worden, omdat deze aan het einde zijn van hun normale levensduur. Dit betekent volgens hem dat hij binnen afzienbare tijd verbouwingswerkzaamheden moet gaan uitvoeren. Dit gebrek staat volgens [eisers] het gegarandeerde gebruik van de gekochte zaak als woonhuis in de weg. Reeds om die reden is er volgens [eisers] sprake van non-conformiteit van de woning.
4.9.
De rechtbank volgt het hiertegen aangevoerde verweer van [gedaagden] dat [eisers] niet heeft onderbouwd dat de huidige staat van het dak directe en volledige vernieuwing van het dak noodzakelijk maakt. [gedaagden] heeft er in dit verband nog op gewezen dat in het bouwkundig rapport van [deskundige] de staat van het dak als “goed” wordt beoordeeld zodat eerder het tegendeel blijkt. Verder heeft [gedaagden] erop gewezen dat [eisers] zonnepanelen op het dak heeft geplaatst. Ook daaruit blijkt volgens [gedaagden] dat van de door [eisers] gestelde noodzaak tot directe vervanging van het dak geen sprake is. Gelet op dit verweer is de rechtbank van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat er ten aanzien van de staat van het dak een belemmering is voor het normaal gebruik van de woning.
4.10.
[eisers] stelt verder dat [gedaagden] aan hem heeft medegedeeld dat het volledige dak zou zijn vernieuwd ten tijde van de verbouwing door [gedaagden] in 2006. Ter onderbouwing van de gestelde mededeling heeft [eisers] aangevoerd dat gedaagde sub 2 voorafgaand aan de koop tijdens een bezichtiging van de woning heeft verklaard dat [gedaagden] een geheel nieuwe kap op de woning heeft geplaatst. Zij zou daarbij expliciet hebben genoemd dat zij de plaatsing van een nieuwe kap zou hebben verkozen boven de plaatsing van een nieuwe keuken. De keuken is dan ook niet gemoderniseerd. Verder wijst [eisers] op de NVM-vragenlijst waarin [gedaagden] de opmerking “
nieuwe kap op woonhuis” heeft geplaatst in beantwoording op vraag 3.c. “
zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen en zo ja, waar”.Bovendien stond in de verkoopbrochure vermeld dat de woning geheel was gemoderniseerd. Volgens [eisers] hoefde hij niet te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen aangezien de woonboerderij volledig was vernieuwd door [gedaagden] en op het oog heel strak was afgewerkt.
nieuwe kap op woonhuis” heeft geplaatst in beantwoording op vraag 3.c. “
zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste dakdelen en zo ja, waar”.Bovendien stond in de verkoopbrochure vermeld dat de woning geheel was gemoderniseerd. Volgens [eisers] hoefde hij niet te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen aangezien de woonboerderij volledig was vernieuwd door [gedaagden] en op het oog heel strak was afgewerkt.
4.11.
Onder meer ter zitting heeft [gedaagden] betwist dat gedaagde sub 2 voornoemde mondelinge mededeling aan [eisers] heeft gedaan. Verder heeft [gedaagden] verklaard dat hij met de opmerking “
nieuwe kap op woonhuis” heeft willen uitdrukken dat er van origine een rieten kap op de woning zat en dat het riet op enig moment is vervangen door dakpannen waarbij ook de constructie op de nieuwe dakbedekking is aangepast. Dit is gebeurd nog voordat [gedaagden] eigenaar werd van de woning en gedaan door een van zijn rechtsvoorgangers. Dat [eisers] meer heeft afgeleid uit deze opmerking dan dat er daadwerkelijk staat, blijkt volgens [gedaagden] uit de ontkennende beantwoording van [gedaagden] op de vervolgvraag, namelijk vraag 3.d.
“Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?”
nieuwe kap op woonhuis” heeft willen uitdrukken dat er van origine een rieten kap op de woning zat en dat het riet op enig moment is vervangen door dakpannen waarbij ook de constructie op de nieuwe dakbedekking is aangepast. Dit is gebeurd nog voordat [gedaagden] eigenaar werd van de woning en gedaan door een van zijn rechtsvoorgangers. Dat [eisers] meer heeft afgeleid uit deze opmerking dan dat er daadwerkelijk staat, blijkt volgens [gedaagden] uit de ontkennende beantwoording van [gedaagden] op de vervolgvraag, namelijk vraag 3.d.
“Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren?”
4.12.
Gelet op de betwisting van [gedaagden] had [eisers] een nadere onderbouwing moeten geven van zijn stelling dat gedaagde sub 2 mondeling heeft medegedeeld dat [gedaagden] een volledig nieuwe kap op de woning heeft geplaatst. Dit heeft [eisers] nagelaten. Verder is de door [eisers] gegeven uitleg aan de bewoordingen “
nieuwe kap op woonhuis” op vraag 3.c van de NVM-vragenlijst tegenstrijdig met het antwoord van [gedaagden] op de vervolgvraag 3.d en ligt die uitleg op zichzelf dan ook niet voor de hand. Daarbij acht de rechtbank deze uitleg tegenstrijdig aan de bij [eisers] bekende bevindingen van [deskundige] in het (in zijn opdracht vervaardigde) bouwkundig rapport met betrekking tot de dakconstructie. In dit rapport staat dat de kapconstructie slechts gedeeltelijk kon worden waargenomen, maar dat bij het deel dat zichtbaar was houtvernielersaantasting, restanten van een oud wespennest en een lichte doorbuiging in de kapconstructie werden waargenomen. [deskundige] plaatste hierbij de opmerking dat dit alles “
normaal is bij woningen van deze leeftijd”. De naar de uitleg van [eisers] gegeven tegenstrijdige beantwoording in de NVM-vragenlijst en de hiervoor genoemde opmerkingen van [deskundige] in het bouwkundig rapport maken dat het op de weg van [eisers] lag om navraag te doen of nader onderzoek te doen naar de staat van het dak. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] dit heeft gedaan. In ieder geval mocht [eisers] in de gegeven omstandigheden uit de opmerking “
nieuwe kap op woonhuis” niet afleiden dat [gedaagden] het volledige dak van het woonhuis heeft vernieuwd gedurende de tijd dat hij eigenaar daarvan was, zoals [eisers] meent. Dit valt op zichzelf niet op te maken uit de NVM-vragenlijst en door [gedaagden] is onbetwist gesteld dat dit ook niet in de verkoopbrochure heeft gestaan.
nieuwe kap op woonhuis” op vraag 3.c van de NVM-vragenlijst tegenstrijdig met het antwoord van [gedaagden] op de vervolgvraag 3.d en ligt die uitleg op zichzelf dan ook niet voor de hand. Daarbij acht de rechtbank deze uitleg tegenstrijdig aan de bij [eisers] bekende bevindingen van [deskundige] in het (in zijn opdracht vervaardigde) bouwkundig rapport met betrekking tot de dakconstructie. In dit rapport staat dat de kapconstructie slechts gedeeltelijk kon worden waargenomen, maar dat bij het deel dat zichtbaar was houtvernielersaantasting, restanten van een oud wespennest en een lichte doorbuiging in de kapconstructie werden waargenomen. [deskundige] plaatste hierbij de opmerking dat dit alles “
normaal is bij woningen van deze leeftijd”. De naar de uitleg van [eisers] gegeven tegenstrijdige beantwoording in de NVM-vragenlijst en de hiervoor genoemde opmerkingen van [deskundige] in het bouwkundig rapport maken dat het op de weg van [eisers] lag om navraag te doen of nader onderzoek te doen naar de staat van het dak. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] dit heeft gedaan. In ieder geval mocht [eisers] in de gegeven omstandigheden uit de opmerking “
nieuwe kap op woonhuis” niet afleiden dat [gedaagden] het volledige dak van het woonhuis heeft vernieuwd gedurende de tijd dat hij eigenaar daarvan was, zoals [eisers] meent. Dit valt op zichzelf niet op te maken uit de NVM-vragenlijst en door [gedaagden] is onbetwist gesteld dat dit ook niet in de verkoopbrochure heeft gestaan.
4.13.
Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat in rechte niet is komen vast te staan dat [gedaagden] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [eisers] heeft medegedeeld dat de volledige kap van het woonhuis door [gedaagden] is vernieuwd. Van een gerechtvaardigde verwachting bij [eisers] dat de kap volledig zou zijn vernieuwd, is tegen de achtergrond van de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst en voornoemde bevindingen van [deskundige] geen sprake. De (gedeeltelijk) verouderde dakconstructie levert dan ook geen non-conformiteit van de woning op.
b. asbest dakbeschot
4.14.
[eisers] stelt dat hij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de door [gedaagden] in de NVM-vragenlijst gedane mededeling dat er geen asbest in de woning zat. [gedaagden] zou bovendien op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van het asbest en zou dit ten onrechte voor [eisers] hebben verzwegen. Daarmee heeft [gedaagden] zijn mededelingsplicht jegens hem geschonden. Ter onderbouwing van dit standpunt voert [eisers] aan dat [gedaagden] op de aanwezigheid van asbest is gewezen in de leveringsakte toen [gedaagden] de woning destijds van zijn rechtsvoorganger verkreeg. Daarnaast moet [gedaagden] volgens [eisers] van de aanwezigheid van het asbesthoudende materiaal in het dakbeschot hebben geweten, omdat verschillende buizen en pijpen door deze laag zijn aangebracht en is het asbest zichtbaar geweest voor [gedaagden] tijdens de verbouwing bij het afwerken van het dakbeschot. Verder stelt [eisers] dat hij op basis van het bouwkundig rapport van [deskundige] erop mocht vertrouwen dat het gebruik van asbesthoudend materiaal slechts beperkt zou zijn tot een heel klein deel van de kap, namelijk het gedeelte dat door [deskundige] werd waargenomen.
4.15.
[gedaagden] heeft in reactie daarop aangevoerd dat hij inderdaad op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest toen hij de woning aankocht, maar niet van het gebruik van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot. [gedaagden] verklaart -kort gezegd- dat hij meende dat de asbestclausule in voornoemde leveringsakte betrekking had op de asbestplaten die op de kapschuur en het fietsenschuurtje lagen toen hij de woning in eigendom verkreeg. [gedaagden] stelt dat hij deze asbestplaten zelf heeft gesaneerd en heeft vervangen door golfplaten. Daarmee verkeerde hij in de veronderstelling dat al het asbesthoudend materiaal was verwijderd, aldus [gedaagden] Om die reden zou hij ook in de NVM-vragenlijst hebben aangegeven dat er geen asbest aanwezig zou zijn. Dit blijkt achteraf een onjuiste verklaring te zijn. Ter zitting heeft [gedaagden] verder verklaard dat hij de asbesthoudende platen inderdaad heeft gezien bij het verbouwen, maar dat hij deze bruine platen niet heeft herkend als asbesthoudend. Daarnaast heeft hij verklaard dat hij de aanleg van de schoorsteen ten behoeve van de houtkachel destijds heeft uitbesteed aan een professional. Deze professional zou ook geen opmerking hebben gemaakt over de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot, aldus [gedaagden]
4.16.
[eisers] heeft ter nadere onderbouwing van zijn stellingen als productie 19 een Whatsappbericht overgelegd waaruit volgens hem blijkt dat voornoemde asbestclausule in de leveringsakte niet kan zien op het gebruik van asbest op de daken van de bijgebouwen. De rechtbank zal de stelling van [eisers] passeren, omdat het door [eisers] overgelegde Whatsappbericht een reactie betreft van een buurman van [eisers] (en destijds van [gedaagden] ) op de vraag van [eisers] of er op de schuur waarop nu rode dakplaten liggen voorheen asbestplaten lagen. Nu [gedaagden] onbetwist heeft gesteld dat hij het asbest heeft gesaneerd van een kapschuur en een fietsenschuurtje en -naar de rechtbank begrijpt- niet de schuur met de rode dakplaten, komt het overgelegde Whatsappbericht geen relevantie toe. Omdat het begrip “
verkochte” in leveringsakte van 1 juni 2004 (productie 15 van [eisers] ) is gedefinieerd als “
de woonboerderij met bijgebouwen, ondergrond, erf tuin en weiland” valt voorts niet in te zien waarom [gedaagden] op basis van deze akte bekend had moeten zijn met het gebruik van asbesthoudend materiaal in specifiek het dakbeschot.
verkochte” in leveringsakte van 1 juni 2004 (productie 15 van [eisers] ) is gedefinieerd als “
de woonboerderij met bijgebouwen, ondergrond, erf tuin en weiland” valt voorts niet in te zien waarom [gedaagden] op basis van deze akte bekend had moeten zijn met het gebruik van asbesthoudend materiaal in specifiek het dakbeschot.
4.17.
Voor zover [eisers] meent dat [gedaagden] het asbesthoudend materiaal bij visuele waarneming zou moeten hebben herkend als asbesthoudend materiaal, volgt de rechtbank dit standpunt niet. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat een asbestinventarisatie nodig was om vast te stellen dat de bruine platen waar partijen over debatteren asbesthoudend waren. Niet valt in te zien waarom voor [gedaagden] -als leek- op het oog duidelijk moest zijn dat het hier ging om een asbesthoudend dakbeschot.
4.18.
Verder is de rechtbank van oordeel dat [eisers] niet gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen op de -achteraf bezien- onjuiste mededeling van [gedaagden] in de NVM-vragenlijst. Voor het antwoord op de vraag welke eigenschappen de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, is niet alleen van belang van welke eigenschappen de verkoper is uitgegaan en hetgeen hij daarover aan de koper heeft meegedeeld, maar ook wat koper ten tijde van sluiten overeenkomst wist dan wel redelijkerwijs had kunnen weten (zie: HR 21 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL8295 r.o.v. 4.1.2). Uit het bouwkundig onderzoek voorafgaand aan de koop blijkt uitdrukkelijk dat asbest is waargenomen en ook heeft [deskundige] geadviseerd om het dakbeschot verder te laten onderzoeken, hetgeen [eisers] heeft nagelaten. Bovendien staat nergens gerapporteerd dat het gebruik van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot beperkt zou zijn tot een klein gedeelte boven de keuken, zoals [eisers] stelt. In het rapport staat dat [deskundige] het dakbeschot alleen gedeeltelijk heeft kunnen inspecteren zodat deze stelling om die reden al geen stand houdt.
4.19.
Met andere woorden: het bouwkundig onderzoek van [deskundige] bracht al aan het licht dat de verklaring van [gedaagden] in de NVM-vragenlijst onjuist was. Gesteld noch gebleken, is dat [gedaagden] daarna heeft volhard in deze verklaring of deze heeft herhaald. Integendeel, in de koopovereenkomst heeft [gedaagden] namelijk nuancerend verklaard dat hem niet bekend is of er in de onroerende zaak asbest is verwerkt, maar dat het wel degelijk zo kan zijn dat er asbesthoudend materiaal verwerkt is in de woning (zie: artikel 6.4.3 jo artikel 21 van de koopovereenkomst). Gelet op deze waarschuwing in de koopovereenkomst en het gegeven dat het gebruik van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot zeer veel voorkomt bij woonboerderijen met dit bouwjaar en de bevindingen in het bouwkundig onderzoek van [deskundige] , mocht [eisers] er niet van uitgaan dat er slechts beperkt sprake was van asbesthoudend materiaal in het dakbeschot van de woning. De rechtbank weegt daarbij nog mee dat [eisers] tijdens de koop werd bijgestaan door een professionele makelaar zodat mag worden aangenomen dat [eisers] bekend was met de strekking en het doel van de ouderdomsclausule en de betekenis van de uitkomst van het bouwkundig onderzoek van [deskundige] .
4.20.
Bovendien is gesteld noch gebleken dat het in het dakbeschot aanwezige asbesthoudende materiaal in de weg staat aan een veilige bewoning van de woning of leidt tot een wezenlijke aantasting van het woongenot. Verder staat vast dat er geen verplichting bestaat tot sanering van dit asbesthoudende materiaal. In het verlengde van het hiervoor gegeven oordeel dat in rechte niet is komen vast te staan dat het dak op korte termijn moet worden vervangen, is de rechtbank dan ook van oordeel dat de aanwezigheid van het asbest in het dakbeschot niet in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis waardoor geen sprake is van non-conformiteit van de woning.
c. houtworm/boktor
4.21.
[eisers] stelt dat [gedaagden] een onjuiste mededeling heeft gedaan in de NVM-vragenlijst en dat hij er om die reden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er geen houtworm of boktor in de woning zou zijn. Voorts heeft [eisers] ook voor deze aanspraak aanpalend gesteld dat hij bij een geheel vernieuwde kap niet hoefde te verwachten dat er mogelijk aantasting van boktor c.q. houtworm zou zijn.
4.22.
[gedaagden] heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht aangevoerd dat de door [eisers] gestelde non-conformiteit van de woning vanwege aantasting door houtworm/boktor onvoldoende is onderbouwd. In dit verband heeft [gedaagden] er in zijn conclusie op gewezen dat in het rapport van [bedrijf 3] (productie 7 van [eisers] ) enkel staat vermeld dat tijdens de inspectie houtworm/boktor is aangetroffen en dat nader onderzoek wordt aanbevolen voor wat betreft de omvang en de behandeling daarvan. [bedrijf 3] adviseert daarvoor specialistisch onderzoek. Desgevraagd, heeft [eisers] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het geadviseerde vervolgonderzoek niet heeft plaatsgevonden. Bij deze stand van zaken, is de rechtbank van oordeel dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat er met betrekking tot de aanwezigheid van houtworm/boktor sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.23.
Bovendien mocht [eisers] geen garantie afleiden uit die enkele mededeling van [gedaagden] in de NVM-vragenlijst gelet op de bevindingen omtrent houtvernielers in het bouwkundig rapport van [deskundige] en de tot waarschuwing strekkende ouderdomsclausule. Het komt dan ook voor rekening en risico van [eisers] dat hij desondanks geen nader onderzoek naar de aanwezigheid van houtvernielers heeft laten verrichten en zonder een voorbehoud daarover te maken over is gegaan tot het sluiten van de koopovereenkomst. Ook om deze reden faalt het beroep van [eisers] op non-conformiteit.
Dwaling
4.24.
Gelet op het hiervoor gegeven oordeel van de rechtbank dat niet in rechte is komen vast te staan dat [gedaagden] onjuiste mededelingen heeft gedaan met betrekking tot het dak en [eisers] niet gerechtvaardigd mocht vertrouwen op de afwezigheid van asbest en houtworm/boktor in de woning, faalt het beroep van [eisers] op dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Daarnaast faalt ook het beroep van [eisers] op wederzijdse dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub b BW. [eisers] stelt in dat verband dat als hij ten tijde van de levering van de woning op de hoogte zou zijn geweest van de aanwezigheid van de door hem gestelde gebreken dat hij de woning niet zou hebben gekocht, althans niet voor dezelfde koopprijs. De rechtbank volgt hierbij het verweer van [gedaagden] dat op grond van lid 2 van voornoemd artikel de gestelde dwaling voor rekening van [eisers] dient te blijven. Het lag -nogmaals- op de weg van [eisers] om nader onderzoek te verrichten naar aanleiding van de bevindingen van [deskundige] omtrent houtvernielers en asbesthoudend materiaal in het dakbeschot. Nu [eisers] zonder nader onderzoek te verrichten is overgegaan tot het sluiten van de koopovereenkomst met [gedaagden] inclusief ouderdomsclausule, komt hem ook geen beroep op wederzijdse dwaling toe.
Onrechtmatige daad
4.25.
Gelet op het hiervoor gegeven oordeel van de rechtbank dat ertoe strekt dat in rechte niet kan worden aangenomen dat [gedaagden] bewust informatie met betrekking tot de door [eisers] gestelde gebreken heeft verzwegen, is geen sprake van handelen in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid van de zijde van [gedaagden] zodat ook het beroep op onrechtmatige daad faalt.
Overige verweren
4.26.
Nu de schadevergoedingsvordering van [eisers] op grond van het voorgaande zal worden afgewezen, kan de rechtbank de overige verweren van [gedaagden] verder onbesproken laten.
Proceskosten
4.27.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht 1.301,00
- salaris advocaat
2.366,00(2 punten × tarief € 1.183,00)
2.366,00(2 punten × tarief € 1.183,00)
Totaal € 3.667,00
4.28.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 3.667,00,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.
GW/FB