Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10596732 \ CV EXPL 23-4620
Vonnis van 22 november 2023
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.J. Poppe,
tegen
1.[gedaagde] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde],
2.
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. H.J. Luising.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 augustus 2023;
- de akte aan de zijde van [gedaagde] met producties 3 en 4
- de akte aan de zijde van [eiser] met producties 21 tot en met 25.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 26 oktober 2023, waarbij door de gemachtigde van [gedaagde] pleitaantekeningen zijn overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 31 december 2020 sluiten partijen, aanvankelijk voor bepaalde tijd, een huurovereenkomst voor de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . De huurovereenkomst is meerdere keren verlengd, waarna zij na 31 december 2022 is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“Voorwaarden
2.Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot
verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken.
Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST
WOONRUIMTE’, model door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vastgesteld op 30 juli 2003 en
gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven
onder nummer 7412003, hierna te noemen algemene bepalingen’. (…) De Algemene Bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken, of
toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is. (…)
3.4
Indien na afloop van de in artikel 3.1 omschreven bepaalde tijd met dezelfde huurder aansluitend
opnieuw een overeenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd. (…)
Betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze overeenkomst bestaat de betalingsverplichting van
huurder uit
- de huurprijs
4.2
De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
4.3
De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij
vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de
betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.4
Per betaalperiode van één maand bedraagt
-de huurprijs € 1.150,00
- het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder
ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten € zie artikel 13 (…)
Huurprijswijziging
5.1
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01 januari 2021 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte
betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01 januari 2021 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de
algemene bepalingen.(…)
Waarborgsom
10.1.
Voor een juiste nakoming van de verplichtingen die uit de deze overeenkomst voortvloeien, is
huurder bij ondertekening van deze overeenkomst een waarborgsom verschuldigd van: € 2.300,00 (…)
In aansluiting op het gestelde in artikel 4.6 zijn partijen overeengekomen dat huurder de huursom voor het gehele jaar inclusief waarborgsom voor aanvang van de huuringangsdatum cq. bij afgifte van de sleutels op rekening van verhuurder overmaakt. dit bedraagt in totaal € 16.100,00 (…) Het voorschot voor de kosten van energie bedraagt € 300,00 per maand. Huurder zal dit bedrag maandelijks voor de eerste dag van iedere nieuwe maand op rekening van verhuurder overmaken.
Bij aanvang en einde van de huur zullen de meterstanden worden opgenomen waarna verrekening van het verbruik zal plaatsvinden.
Ten behoeve van onderhoud van de groenvoorziening en parkeerplaatsen betaalt huurder aan
verhuurder een bedrag van € 20,00 per parkeerplaats per jaar, te vermeerderen met BTW.
Hiervoor ontvangt huurder van verhuurder per (6) zes maanden een afzonderlijke nota.”
In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat onder meer het volgende:
“Bijkomende leveringen en diensten
14.1
Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten stelt verhuurder het naar zijn oordeel redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat de huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.
14.2
Verhuurder verstrekt huurder elk jaar, uiterlijk 6 maanden na het verstrijken van dat kalenderjaar, een rubrieksgewijs overzicht van de aan verhuurder in rekening gebrachte kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten. Indien aan de verhuurder kosten in rekening worden gebracht, die niet een kalenderjaar betreffen, maar een andere periode van 12 maanden die een boekjaar vormt en welk boekjaar in het verstreken kalenderjaar eindigt, neemt de verhuurder de kosten over die andere periode in het hiervoor bedoelde overzicht op. (…)
14.3
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, dient binnen een maand na verstrekking van het overzicht te worden bijbetaald of terugbetaald.
14.4
Verhuurder biedt huurder desgewenst de gelegenheid, gedurende een maand na verstrekking van een overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere zakelijke bescheiden of van afschriften daarvan. (…)
14.6
Ingeval tot de leveringen en diensten de levering van gas, electriciteit, warmte en/of (warm) water behoort kan verhuurder na overleg met huurder de wijze van bepalen van het verbruik en het daaraan gekoppelde aandeel van huurder in de kosten van het verbruik aanpassen.
14.7
Wordt het verbruik van gas, electriciteit, warmte of (warm) water bepaald aan de hand van verbruiksmeters en ontstaat wegens niet of onjuist functioneren van deze meters een geschil over huurders aandeel in de kosten van verbruik, dan wordt dit aandeel vastgesteld door een bedrijf dat in het meten en vaststellen van afgenomen gas, electriciteit, warmte en/of (warm) water is gespecialiseerd. Dit geldt eveneens bij beschadiging, vernietiging of fraude met betrekking tot de meters, onverminderd alle andere rechten die verhuurder in dat geval tegenover huurder heeft, zoals
het recht op herstel of vernieuwing van de meters en vergoeding van geleden schade. (…)
Huurprijswijziging
18.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS); (…)
In verzuim zijn / boetebeding
20.1
Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
20.2
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.(…)
20.6
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins.”
2.2.
Op 22 december 2021 en 26 september 2022 stuurt [eiser] e-mailberichten naar [gedaagde] over het faillissement van de energieleverancier [partij 1] en de hoogte van het voorschotbedrag.
2.3.
Op 8 oktober 2022 stuurt [eiser] een e-mailbericht naar [gedaagde] met daarin onder meer het volgende:
“Over de huurprijs het volgende. In ogenschouw genomen dat de afgelopen jaren de huur niet is aangepast en ook de onderhoudskosten van de groenvoorziening/parkeerplaatsen niet in rekening is gebracht (zie bestaande huurcontract), moet toch erkent worden dat een verhoging van de huidige huur gerechtvaardigd is. (…) Al met al heb ik met [partij 2] overlegd en zijn wij bereid om een nieuwe huurprijs aan te houden van €1.400,-- per maand (gelijk aan jouw voorstel). Wel willen we in dat geval dat de nieuwe ingangsdatum ingaat op 1 december. Laat weten wat jullie hiervan vinden en laat uiterlijk met 2 weken weten of jullie hiervan gebruik willen maken.
Nog even het laatste nieuws over de energiekosten. Ik heb inmiddels contact gezocht met de leverancier van gas aangezien ik voor de maand oktober maar liefst voor ruim € 1.300,-- (september
€ 1.050,--) ben aangeslagen (…) Nu blijkt dat het totale gebruik van gas veel te hoog is aangeslagen en per direct het voorschotbedrag is terug gebracht naar €875,--. Jij hebt voor de maand oktober € 1.050,-- overgemaakt, waarschijnlijk een vergissing maar je kan nu direct het afgesproken voorschotbedrag van € 900,-- aanpassen naar € 700,-- (…)”
2.4.
In reactie hierop stuurt de gemachtigde van [gedaagde] op 26 oktober 2022 een brief naar [eiser] met daarin het volgende:
“De huurprijs bedraagt EUR 1.150,00 kale huur per maand. Daarnaast betalen cliënten maandelijks
EUR 300,00 als voorschot voor gas, water en elektra (energiekosten).
In uw e-mailbericht van 8 oktober 2022 berichtte u mijn cliënten de huurprijs te willen verhogen naar EUR 1.500,00 per maand. In diezelfde brief schrijft u ook bereid te zijn een huurprijs van EUR
1.400,00 te hanteren, ingaande per 1 december 2022. Voorts maakte u kenbaar het voorschot voor
energie te verdrievoudigen van EUR 300,00 naar EUR 900,00 per maand. (…) Toepassing van de contractuele indexatieclausule kan niet leiden tot de aangekondigde huurprijsverhoging. Per 1 mei 2021 biedt de wet gedurende drie jaar bescherming tegen hoge huurstijgingen in die zin dat een maximale grens wordt gesteld aan in de huurovereenkomst opgenomen huurverhogingsclausules. Ook is het in deze periode niet toegestaan om een huurverhoging van een geliberaliseerde huurprijs te realiseren met behulp van de opzeggingsgrond “redelijk aanbod”. (…) Iedere huurprijsverhoging van meer dan 3,3% is bij wet verboden!
Wat betreft het voorschot voor energie verzoek ik u om mij:
1) de door u afgesloten energiecontracten, het verbruiksoverzicht en de periodieke eindafrekeningen van gas, water en elektra terzake het gehuurde sinds 1 januari 2020 te verstrekken; en
2) mij toe te lichten waar de verhoging van het voorschot op is gebaseerd en dit met stukken te
onderbouwen. Mijn cliënten hebben nooit enige rekening of verantwoording ontvangen van de vooruitbetaalde energiekosten. Zij zijn daarom niet in staat gesteld om de betaalde voorschotten te verifiëren en na te gaan of de aangekondigde verhoging van het voorschot redelijk en noodzakelijk is.”
2.5.
In reactie hierop stuurt [eiser] op 28 oktober 2022 een e-mailbericht naar de gemachtigde van [gedaagde] met daarin het volgende:
“Na toepassing van de door de wet jaarlijks toegestane indexatieclausule, en de bijkomende (service) kosten (…) zal de huurprijs niet extra worden verhoogd (…) Wat betreft uw laatste vraag over het voorschot voor energie het volgende:
• in tegenstelling tot uw schrijven is het voorschotbedrag in hetzelfde e-mailbericht van 8 oktober 2022 al aangepast van € 900,-- naar € 700,--
• tot 01-2021 hebben uw cliënten per e-mail op 01-3-2021 een energieafrekening ontvangen, waardoor de bewering dat nooit enige rekening of verantwoording is ontvangen onjuist is
• de verhoging van het voorschot is per e-mail op 26 september al toegelicht, (incl. specificaties). Dat cliënten dus niet kunnen verifiëren of de aangekondigde verhoging redelijk en noodzakelijk is, blijkt eveneens een onjuiste bewering
• een eindafrekening over 2021-2022 (incl. specificaties) volgt na ontvangst van de eindafrekening van de energiebedrijven en Vitens over 2022, te verwachten in december en januari. Dat de gegevens vanaf 2021 lang op zich laat wachten komt door het faillissement van [partij 1] , de her-start en het nieuwe contract met [partij 3] . Dit gegeven is ook al eerder met uw cliënten afgestemd. Voor de goede orde treft u in de bijlagen de laatst ontvangen afrekening van [partij 1] .”
2.6.
Op 13 februari 2023 stuurt [eiser] een e-mailbericht naar [gedaagde] met daarin het volgende:
“- over een aanpassing van de huur is eigenlijk al voldoende gezegd (…) Hoewel nadere informatie aangeeft dat het is toegestaan de niet doorgevoerde verhogingen over de jaren 2021 en 2022 alsnog in rekening te brengen, beperkt de aanpassing zich tot de laatste verhoging van 3.3%. De kale huur per 01 maart 2023 (januari en februari niet doorberekend) bedraagt derhalve € 1.187,95 per maand.”
2.7.
Op 21 maart 2023 stuurt [eiser] een aanmaning naar [gedaagde] voor de eindafrekening januari 2021 tot februari 2023 ten bedrage van € 1.222,00 en de energierekening voor februari 2023 ten bedrage van € 5.517,00.
2.8.
Op 31 maart 2023 stuurt de incassogemachtigde van [eiser] een kosteloze aanmaning naar [gedaagde] , waarbij een bedrag van € 861,46 aan buitengerechtelijke kosten wordt aangezegd.
2.9.
In reactie hierop stuurt de gemachtigde van [gedaagde] op 7 april 2023 een e-mailbericht naar [eiser] , waarin – kort gezegd – wordt aangegeven dat de door [eiser] verstrekte Excel-sheets onnavolgbaar zijn en verzoekt om de onderliggende contracten, de afrekeningen 2019 tot en met 2022, de foto’s van de meterstanden en de correspondentie met de curator.
2.10.
In de periode van 9 mei 2023 tot en met 7 juni 2023 sturen de gemachtigden van [eiser] en [gedaagde] diverse brieven en e-mailberichten naar elkaar over onder meer de voorschotbedragen, de daadwerkelijke energiekosten, het te zwaar belasten van het dak en de servicekosten.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. de huurovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde binnen 3 dagen na ontbinding van de huurovereenkomst met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ter vrije beschikking van [eiser] te stellen met afgifte van de sleutels, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijven;
Subsidiair
III. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.739,00 ter zake van de onbetaald gelaten servicekosten, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de verschuldigde contractuele rente van 1% over € 5.000,00 over de periode 9 maart 2023 tot 31 mei 2023 en 1% over € 1.739,00 over de periode 1 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede de contractuele boete van € 25,00 per dag te rekenen vanaf 9 maart 2023, althans de datum van de dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;
IV. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hem te voldoen een bedrag van € 1.675,70 ter zake van achterstallige huurpenningen;
V. de huurprijs vast te stellen op € 1.266,33 per maand;
VI. het door [gedaagde] te betalen bedrag aan servicekosten vast te stellen op € 575,00 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag per maand;
VII. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan hem te voldoen een bedrag van € 140,00 ter zake van de onderhoudskosten van de parkeerplaatsen over de periode 2020 tot en met 2022 en te bepalen dat [gedaagde] over de periode 2023 een bedrag van € 30,00 per parkeerplaats, zijnde een bedrag van € 60,00 voor beide parkeerplaatsen aan hem verschuldigd zullen zijn;
VIII. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen aan hem te voldoen een bedrag van € 145,00 ter zake van de onderhoudskosten voor de cv-installatie en een bedrag van € 265,70 ter zake van herstelkosten van het dakterras;
IX. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen aan hem te voldoen een bedrag van € 861,46 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;
X. [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt.
3.2.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, kort en zakelijk weergegeven en zover hier van belang, dat [gedaagde] , gelet op de huurovereenkomst, de geïndexeerde huurprijs, servicekosten, onderhoudskosten voor de parkeerplaatsen en voor de cv-installatie verschuldigd zijn, alsmede de herstelkosten voor het dakterras. [eiser] heeft zich daarbij beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst en algemene huurbepalingen. Nu [gedaagde] maandenlang hun betalingsverplichtingen niet zijn nagekomen (niet op tijd betalen van de huur en het niet op tijd en volledig betalen van de servicekosten) is er grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vanwege het niet tijdig voldoen aan hun verplichtingen, zijn zij ook de boete en contractuele rente verschuldigd, aldus [eiser] .
3.3.
[gedaagde] hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nu tussen partijen niet in geschil is dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, noch dat [gedaagde] op 31 mei 2023 een bedrag van € 5.000,00 aan voorschot hebben voldaan, gaat de kantonrechter daar van uit. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of en per wanneer [eiser] een huurverhoging en een verhoging van de servicekosten mag toepassen, of [eiser] de kosten voor energie eenzijdig kan wijzigen, of [gedaagde] schade aan het dak hebben veroorzaakt en of [gedaagde] een betalingsachterstand hebben die grond geeft voor ontbinding van de van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en maakt dat zij de contractuele rente en boetes verschuldigd zijn.
Huurverhoging
4.2.
In de eerste plaats moet worden vastgesteld of [eiser] de huurpenningen voor de jaren 2021 en 2022 en de maanden januari en februari 2023 mag verhogen en daarvoor alsnog een bedrag van € 1.675,70 bij [gedaagde] in rekening mag brengen. [eiser] verwijst daarbij naar artikel 18 van de algemene huurbepalingen. [gedaagde] hebben een beroep op rechtsverwerking gedaan.
4.2.1.
Van rechtsverwerking kan slechts sprake zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht. Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking; daartoe is vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken.
4.2.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] , gelet op het door hem gestuurde e-mailbericht van 13 februari 2023, afstand gedaan van de huurverhoging voor de jaren 2021 en 2022 en de maanden januari en februari 2023. [eiser] heeft in dit e-mailbericht expliciet aangegeven dat hij, ondanks dat hij de huur ook over de jaren 2021 en 2022 mag verhogen, de aanpassing van de huur beperkt tot de laatste verhoging van 3,3% vanaf 1 maart 2023. [gedaagde] mochten er derhalve gerechtvaardigd op vertrouwen dat [eiser] de huurverhoging over de voorliggende periodes niet meer zou vorderen. Het is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid om in deze procedure alsnog de huurverhogingen over ook die periodes te vorderen. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering (onder IV) ten bedrage van € 1.675,70 dan ook af. Dit betekent eveneens dat het door [eiser] onder V gevorderde wordt afgewezen.
Servicekosten
4.3.
Vervolgens heeft [eiser] zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde] een bedrag van € 1.739,00 aan servicekosten onbetaald hebben gelaten. Volgens [eiser] heeft hij, gelet op het bepaalde in artikel 14 en 15 van de algemene huurbepalingen, de servicekosten voldoende onderbouwd. Dit is (gemotiveerd) door [gedaagde] weersproken.
4.4.
De kantonrechter is, anders dan [eiser] heeft betoogd, van oordeel dat uit de door [eiser] overgelegde stukken niet zondermeer kan worden afgeleid wat het verbruik van [gedaagde] is geweest. Vast staat dat het gehuurde niet beschikt over een eigen tussenmeter. Het verbruik van [gedaagde] wordt door [eiser] bepaald door op het door de hoofdmeter geregistreerde (totaal)verbruik binnen het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt, het verbruik in mindering te brengen dat wordt toegeschreven aan de andere ruimten dan het gehuurde en dat is geregistreerd door twee tussenmeters. [eiser] heeft Excel-sheets overgelegd waarin het totaalverbruik en het aan de overige ruimten toegeschreven verbruik is weergegeven, met de jaarafrekeningen.
Voor de kantonrechter is het, zonder nadere toelichting die ontbreekt, echter onduidelijk hoe het verbruik van [gedaagde] kan worden vastgesteld met enkel twee tussenmeters en een hoofdaansluiting. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat er naast het door [gedaagde] gehuurde kennelijk meer dan twee andere (verhuurde) ruimten zijn. Een en ander volgt ook uit de door [eiser] verstrekte Excel-sheet. Immers, op het overzicht staan naast [gedaagde] ook [adres 2] ( [huurder 1] ), [adres 3] ( [huurder 2] en [eiser] ) en [adres 4] vermeld. Niet duidelijk is hoe dit zich verhoudt tot het feit dat er slechts twee tussenmeters zijn.
Daarbij komt dat [eiser] niet (gemotiveerd) heeft weersproken dat hij foto’s heeft gemaakt van de standen van de hoofdmeter en de twee tussenmeters. Deze zijn echter, ondanks diverse verzoeken van [gedaagde] , niet verstrekt. Ook niet in deze procedure.
Het voorgaande betekent dat onvoldoende is onderbouwd dat hetgeen bij [gedaagde] is rekening is gebracht correspondeert met hun werkelijke gebruik. Hierdoor heeft [eiser] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door [gedaagde] betaalde voorschotten en het door hun betaalde bedrag van € 5.000,00 onvoldoende is om daarmee de voor rekening van [gedaagde] komende kosten voor de levering van gas en elektriciteit te kunnen voldoen.
4.5.
Bezien in het licht van het verweer van [gedaagde] heeft [eiser] zijn standpunt, ter zake van de nog verschuldigde servicekosten, naar het oordeel van de kantonrechter te weinig onderbouwd om tot (nadere) bewijslevering toegelaten te worden. De kantonrechter wijst de vordering (onder III) dan ook af. Dit geldt eveneens voor de gevorderde contractuele boete en rente, nu die daarmee samenhangen.
4.6.
In artikel 7:259 lid 2 BW is vervolgens bepaald dat de verhuurder verplicht is om aan de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten te verstrekken. In deze procedure staat, gelet op het voorgaande, vast dat [eiser] niet aan deze verplichting heeft voldaan. De door [eiser] overgelegde Excel-sheets en jaarafrekeningen zijn daarvoor, zoals hiervoor reeds is overwogen, onvoldoende. Aan dit verzuim is de wettelijke sanctie verbonden dat zolang de verhuurder het betreffende overzicht niet correct heeft verstrekt, het voorschotbedrag van de servicekosten niet mag worden verhoogd. Dit betekent dat de servicekosten niet (opnieuw) kunnen worden vastgesteld. De kantonrechter wijst het onder VI gevorderde dan ook af.
Onderhoudskosten parkeerplaatsen en cv-installatie
4.7.
Zoals hiervoor reeds is overwogen is de verhuurder verplicht om aan de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten te verstrekken. Vast staat dat [eiser] niet aan deze verplichting heeft voldaan, voor zover het de jaren 2020, 2021 en 2022 betreft voor de onderhoudskosten voor de parkeerplaatsen. In deze procedure zijn enkel een drietal facturen van een hovenier overgelegd. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit, nog los van het feit dat voor de jaren 2020 en 2021 geen facturen zijn overgelegd, onvoldoende om aan voormelde verplichting te voldoen. Dit betekent dat ook de servicekosten voor de parkeerplaatsen per januari 2023 niet mogen worden verhoogd naar € 30,00 per parkeerplaats per jaar. Ook dit deel van de vordering onder VII wordt afgewezen.
4.8.
Vervolgens stelt de kantonrechter vast dat in artikel 7:237 lid 3 BW nadere invulling is gegeven aan het begrip servicekosten. Volgens voornoemd artikel moet daar onder meer onder worden verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Daarnaast is het begrip servicekosten nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten. De bijlage bij artikel 1 van het Besluit servicekosten bevat een lijst van zaken en diensten die in elk geval als servicekosten aangemerkt moeten worden. Deze lijst is niet limitatief. Huurders dienen in beginsel de kosten te vergoeden voor het verrichten van kleine herstellingen die, krachtens het bepaalde in artikel 7:217 BW of het Besluit kleine herstellingen, voor rekening van de huurder komen, maar krachtens de huurovereenkomst door de verhuurder ten behoeve van de huurder worden verricht aan het woonruimtegedeelte van het gehuurde of aan de gemeenschappelijke gedeelten en aan de gemeenschappelijke voorzieningen.
4.9.
De kantonrechter merkt op, alvorens inhoudelijk in te gaan op het verweer van [gedaagde] , dat voor zover [gedaagde] over de gebrekkigheid van het onderhoud aan de parkeerplaatsen klagen dit buiten het toetsingskader van artikel 7:259 BW valt. Voor zover zij daarover willen ageren, dienen zij een vordering tot nakoming in te stellen. Dit betekent dat, nu partijen dit blijkens de huurovereenkomst zijn overeengekomen, [gedaagde] € 20,00 per parkeerplaats per jaar dienen te betalen. Nu aangevoerd noch gebleken is dat [eiser] deze kosten eerder in rekening heeft gebracht, zijn zij in beginsel gehouden het bedrag van € 140,00 voor de periode 2020 tot en met 2022 te voldoen. De kantonrechter stelt echter vast dat [gedaagde] reeds een bedrag van € 5.000,00 aan voorschot servicekosten hebben voldaan. Nu, zoals hiervoor reeds is overwogen, dit bedrag niet (volledig) verrekend kan worden met de energiekosten dient [eiser] het bedrag van € 120,00 te verrekenen met het reeds door [gedaagde] betaalde bedrag. Dit betekent dat dit deel van de vordering onder VII niet voor toewijzing n aanmerking komt. Dit geldt eveneens voor de kosten met betrekking tot de cv-installatie (gevorderd onder VIII). Immers, door [gedaagde] is de verschuldigdheid van de factuur niet betwist, maar hebben zij zich terecht op verrekening beroepen.
Herstelkosten dakterras
4.10.
Vervolgens komt de kantonrechter toe aan het standpunt van [eiser] dat door het plaatsen van zware voorwerpen schade (lekkage) is ontstaan aan het dak en dat [gedaagde] aansprakelijk zijn voor de schade (€ 165,70). Naar het oordeel van de kantonrechter is bij gebrek aan onderbouwing niet komen vast te staan dat de schade aan het dak is ontstaan door het plaatsen van zware voorwerpen. Uit de overgelegde verklaring van [partij 4] volgt dat de lekkages het gevolg zouden zijn van bladeren in de hemelafvoer. Het door [eiser] gestelde causale verband met het gewicht van geplaatste voorwerpen kan daarom niet worden aangenomen, nu het overigens aan onderbouwing daarvoor ontbreekt. Voor zover [eiser] heeft willen betogen dat de lekkages zijn ontstaan door het blad van de bloemenbakken van [gedaagde] gaat de kantonrechter hier ook aan voorbij. Ook op dit punt kan het causale verband niet zonder meer worden aangenomen. In de genoemde verklaring is weliswaar vermeld dat (naar zal zijn bedoeld) overtollig blad op het dakterras tot de verstopping heeft geleid en dat dit blad mede afkomstig was van de planten op het dakterras, maar dat is onvoldoende. Nog daargelaten dat onduidelijk is waarop de verklaring is gebaseerd dat het mede om blad van de planten van [gedaagde] ging en dat dit (als dit juist zou zijn) betekent dat niet alleen de bladeren van de planten van [gedaagde] voor de lekkage hebben gezorgd, dient naar het oordeel van de kantonrechter hier namelijk te worden meegenomen dat van [eiser] als verhuurder verwacht mag worden dat de hemelafvoeren niet verstopt kunnen raken, alsmede dat de goten tijdig schoongemaakt worden. Immers, [eiser] brengt deze kosten in rekening bij zijn huurders. Gesteld noch gebleken is dat hij hier tijdig aan heeft voldaan.
Voor de servicekosten van € 100,00 voor het reinigen van de dakgoten merkt de kantonrechter op dat onduidelijk is hoe [eiser] een en ander heeft berekend. Ook dit deel van de vordering (onder VIII) wordt derhalve afgewezen.
4.11.
Voorgaande overwegingen leiden tot de conclusie dat de aan de vordering ten grondslag gelegde tekortkomingen niet tot een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde kunnen leiden. De primaire vordering (onder I en II) wordt daarom eveneens afgewezen. Dit geldt, gelet op al het voorgaande, ook voor de door [eiser] gevorderde buitengerechtelijke kosten.
4.12.
[eiser] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. Deze worden begroot zoals hierna bepaald.
4.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijstde vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt[eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 660,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt[eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaartdit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijsthet meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.
53331\415