Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/417806 / HA ZA 23-159
Vonnis van 1 november 2023
in de zaak van
1.[eisende partij 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eisende partij 2],
2.
[eisende partij 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisende partijen] ,
advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse te Utrecht,
tegen
1.VERENIGING VAN EIGENAARS [naam app.vereniging 1] ,
te [plaats] ,
2.
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam app.vereniging 2],
2.
VERENIGING VAN EIGENAARS [naam app.vereniging 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen VvE's [naam app.vereniging 1] en [naam app.vereniging 2] ,
advocaat: mr. A. El Fathi te Arnhem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juli 2023,
- de akte overlegging producties 21 tot en met 23 van [eisende partijen] ,
- de akte overlegging producties 6 tot en met 9 van [app.verenigingen 1+3] ,
- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 augustus 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
Een appartementseigenaar vordert in deze zaak om besluiten van de hoofdsplitsing en ondersplitsing nietig te verklaren. De rechtbank oordeelt dat de eigenaar niet ontvankelijk is in zijn vorderingen gericht tegen de hoofdsplitsing. Een aantal besluiten van de ondersplitsing wordt wel nietig verklaard. Dat komt onder andere doordat een onjuiste mededeling in de oproeping voor een vergadering heeft geleid tot strijd met een fundamenteel totstandkomingsvereiste.
3. De feiten
3.1.
In de gemeente [naam gemeente] bevindt zich het [naam landgoed] , dat in het bezit is van Staatsbosbeheer. Op dit landgoed is [naam kasteel] gesitueerd.
3.2.
Bij akte van hoofdsplitsing van 13 januari 1977 is dit complex gesplitst in vier appartementsrechten:
A-1: kasteel, woningen/bergingen
A-1: kasteel, woningen/bergingen
A-2: koetshuis, woningen/bergingen
A-3: garages/opslag
A-4: poortgebouw en tuin.
3.3.
Daarbij zijn opgericht:
- de Vereniging van Eigenaars [naam app.vereniging 1] ( [naam app.vereniging 1] );
- de Vereniging van Eigenaars [naam app.vereniging 1] ( [naam app.vereniging 1] );
- [naam app.vereniging 3] .
3.4.
Op 4 januari 1978 is de [naam app.vereniging 2] te [plaats] ( [naam app.vereniging 2] ) opgericht.
3.5.
Op 27 november 2012 is de akte van hoofdsplitsing gewijzigd, waarbij de hiervoor onder 2.2. vermelde indexnummers zijn veranderd als volgt:
A-16: kasteel, woningen/bergingen
A-16: kasteel, woningen/bergingen
A-17: koetshuis, woningen/bergingen
A-18: garages/opslag
A-19: poortgebouw en tuin.
3.6.
Per gelijke datum is de akte van ondersplitsing voor het appartementsrecht met index A-17 gewijzigd, waarbij de onderappartementsrechten A-30 tot en met A-33 zijn ontstaan.
3.7.
In de gewijzigde akte van
hoofdsplitsingkomen in het Reglement onder meer de navolgende bepalingen voor:
hoofdsplitsingkomen in het Reglement onder meer de navolgende bepalingen voor:
“(…)
II. De vergadering
Artikel 45
1. De vergaderingen worden gehouden op een door het bestuur vast te stellen plaats,
zo mogelijk in de gemeente waar de grond is gelegen, bij voorkeur in de nabijheid
van het gebouw.
(…)
8. De oproeping ter vergadering vindt schriftelijk plaats met een termijn van tenminste
vijftien dagen (…);
zij bevat de opgave van de onderwerpen van de agenda alsmede de plaats en het tijdstip van
de vergadering. Elke eigenaar is tot uiterlijk zeven dagen voor de vergadering en mits bij schriftelijke kennisgeving aan het bestuur - dan wel per fax of e-mail - bevoegd onderwerpen op de agenda te laten plaatsen. Het bestuur is alsdan verplicht onverwijld de overige eigenaars hiervan in kennis te stellen.
(…)
Artikel 46
1. Van het verhandelde in de vergadering worden (…) onderhandse notulen gehouden, welke moeten worden ondertekend door de voorzitter en het bestuur en welke worden vastgesteld in dezelfde of de eerstvolgende vergadering.(…).
Artikel 47
1. Stemgerechtigd zijn de eigenaars.(…)
2. Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt vierhonderd
(400) stemmen.
De stemgerechtigden van het appartementsrecht met index 16 kunnen eenhonderd (100) stemmen uitbrengen.
De stemgerechtigden van het appartementsrecht met index 17 kunnen eenhonderd (100) stemmen uitbrengen.
De stemgerechtigden van het appartementsrecht met index l8 kunnen eenhonderd (100) stemmen uitbrengen.
De stemgerechtigden van het appartementsrecht met index 19 kunnen eenhonderd (100) stemmen uitbrengen.
3. In geval van ondersplitsing zal het stemrecht dat aan het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht toekomt, worden uitgebracht door het bestuur van de vereniging van ondereigenaars in de verhouding zoals bij de ondersplitsing is bepaald, met dien verstande dat de onderlinge verhouding tussen het stemrecht verbonden aan het ondergesplitste appartementsrecht en de andere appartementsrechten niet gewijzigd wordt.
De vergadering kan in geval van ondersplitsing besluiten het aantal uit te brengen
stemmen te verveelvoudigen, doch slechts onder handhaving van de onderlinge stemverhouding tussen de eigenaars als in de akte is bepaald.
De stemmen voor het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht behoeven niet eensluidend te worden uitgebracht, tenzij in het reglement van ondersplitsing anders is bepaald.
(…)
Artikel 49
Iedere eigenaar is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde
die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te
voeren en het stemrecht uit te oefenen (…).”
3.8.
In de gewijzigde akte van de
ondersplitsingis een Reglement opgenomen waarin onder meer de navolgende bepalingen voorkomen:
ondersplitsingis een Reglement opgenomen waarin onder meer de navolgende bepalingen voorkomen:
“(…)
II. DE VERGADERINGArtikel 45(…)3. (…)Het bestuur is verplicht een vergadering bijeen te roepen indien een oproeping tot een vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing is ontvangen, en wel op een zodanige termijn dat die vergadering wordt gehouden vóór de vergadering van de eigenaars van de hoofdsplitsing.(…)
Artikel 461. Van het verhandelde in de vergadering worden (…) onderhandse notulen gehouden (…).
Artikel 47
(…)
2. Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt vier (4) stemmen. De stemgerechtigden van de appartementsrechten met indici 30 tot en met 33 kunnen ieder één (1) stem uitbrengen.3. Indien een vergadering wordt gehouden (mede) op grond van het bepaalde in artikel 45 derde lid laatste zin wordt elk agendapunt van de vergadering van de hoofdsplitsing ook in de onderhavige vergadering in stemming gebracht. De daarbij blijkende stemverhouding zal, indien in eerstbedoelde vergadering meer stemmen kunnen worden uitgebracht, ook worden toegepast voor het uitbrengen van de stemmen in de vergadering van de hoofdsplitsing, tenzij de vergadering met een meerderheid van twee/derde van de uitgebrachte stemmen beslist de stemmen eensluidend uit te brengen.
(…)
5. De vergadering kan geen besluiten nemen die strijdig zijn met het reglement of het huishoudelijk reglement van de hoofdsplitsing en de daarop gebaseerde besluiten van de vergadering van de hoofdsplitsing.(…)
Artikel 49Iedere eigenaar is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen(…).”
3.9.
[eisende partijen] zijn op 30 oktober 2020 eigenaar geworden van het appartementsrecht A-33. Staatsbosbeheer is eigenaar van de appartementsrechten A-30, A-31 en A-32.
3.10.
Op 8 juli 2022 heeft er een algemene ledenvergadering van [naam app.vereniging 2] plaatsgevonden.
In de notulen van deze vergadering komen onder meer de volgende passages voor:
“(…)
“(…)
1f. Gezamenlijke administratie en stemmen
In voorgaande vergaderingen is afgesproken dat de administratie van de Hoofdvve en de twee ondersplitsingen gezamenlijk wordt gevoerd en dat de stemverhoudingen op het niveau van de hoofdsplitsing worden ingericht.Genomen besluiten:De vergadering bekrachtigt het eerder genomen besluit om een gezamenlijke administratie voor de Hoofd- en Ondersplitsingen op het niveau van de Hoofdsplitsing te voeren.De vergadering besluit om, in afwijking van de Akten van Splitsing de stemverhoudingen op het niveau van de Hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de stukken gevoegde overzicht. In gevallen dat besluiten uitsluitend betrekking hebben op zaken in een specifieke Ondersplitsing onthouden de niet aan die rechtspersoon verbonden stemgerechtigden zich van de uitoefening van stemrecht.Bij de uitwerking van het besluit omtrent de stemverhoudingen is gebleken dat de som van de verrekening van de verhoudingen uitkomt op een noemer van 404 (…). Verder bleek dat vanuit de [betrokken VVE] de wens bestond om in gescheiden vergaderingen en volgens de in de akten genoemde stemverhoudingen te besluiten.Gevraagd besluit:De vergadering wordt gevraagd om de eerder genomen besluiten ten aanzien van de gezamenlijke administratie en inrichting van de stemverhoudingen op het niveau van de hoofdvve te bekrachtigen.[betrokken VVE](de beheerder van de appartementencomplexen, rechtbank)
wijst er op dat hiermee wordt afgeweken van de akten van splitsing.(…)De achterliggende reden van de besluiten over een gezamenlijk gevoerde administratie en behandeling houden verband met de waarneming dat er sprake is van 3 eigenaars in de gezamenlijke VvE. In die (…) situatie zou een strikt formele en daarmee gescheiden benadering van de administratie en de besluitvormingsprocessen nodeloos kostenverhogend werken. Er kan niettemin worden gekozen om een andere weg in te slaan. In de agenda is om reden van transparantie opgenomen dat deze praktische benadering in strikte zin afwijkt van hetgeen de juridische structuur met zich meebreng. In de ogen van de beheerder is sprake van nietigheid en dat wordt gemeld. (…)[eisende partijen] melden dat zij op dit moment in de vergadering geen stem kunnen uitbrengen over de gevraagde besluiten omdat ook zaken die in het verdere verloop van de vergadering zullen worden besproken daarop van invloed zijn.Noot beheerder:Dit onderwerp is aan het einde van de vergadering niet meer besproken (…).”
wijst er op dat hiermee wordt afgeweken van de akten van splitsing.(…)De achterliggende reden van de besluiten over een gezamenlijk gevoerde administratie en behandeling houden verband met de waarneming dat er sprake is van 3 eigenaars in de gezamenlijke VvE. In die (…) situatie zou een strikt formele en daarmee gescheiden benadering van de administratie en de besluitvormingsprocessen nodeloos kostenverhogend werken. Er kan niettemin worden gekozen om een andere weg in te slaan. In de agenda is om reden van transparantie opgenomen dat deze praktische benadering in strikte zin afwijkt van hetgeen de juridische structuur met zich meebreng. In de ogen van de beheerder is sprake van nietigheid en dat wordt gemeld. (…)[eisende partijen] melden dat zij op dit moment in de vergadering geen stem kunnen uitbrengen over de gevraagde besluiten omdat ook zaken die in het verdere verloop van de vergadering zullen worden besproken daarop van invloed zijn.Noot beheerder:Dit onderwerp is aan het einde van de vergadering niet meer besproken (…).”
3.11.
Op 12 augustus 2022 heeft er een algemene ledenvergadering van [naam app.vereniging 1] plaatsgevonden.
Aan de notulen is toegevoegd een besluitenlijst, waarin onder meer de volgende besluiten staan vermeld:
“(…)
“(…)
1f. Gezamenlijke administratie en stemmen
lf.1 De vergadering bekrachtigt het eerder genomen besluit om een gezamenlijke administratie voor de Hoofd- en Ondersplitsingen op het niveau van de Hoofdsplitsing te voeren.
De vergadering besluit om, in afwijking van de Akten van Splitsing de stemverhoudingen op het niveau van de Hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de stukken gevoegde overzicht. In gevallen dat besluiten uitsluitend betrekking hebben op zaken in een specifieke Ondersplitsing onthouden de niet aan die rechtspersoon verbonden stemgerechtigden zich van de uitoefening van stemrecht.
lf.2 De vergadering bekrachtigt het eerder genomen besluit om een gezamenlijke administratie voor de Hoofd- en Ondersplitsingen op het niveau van de Hoofdsplitsing te voeren.
De vergadering besluit om, in afwijking van de Akten van Splitsing de stemverhoudingen op het niveau van de Hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de stukken gevoegde overzicht. In gevallen dat besluiten uitsluitend betrekking hebben op zaken in een specifieke Ondersplitsing onthouden de niet aan die rechtspersoon verbonden stemgerechtigden zich van de uitoefening van stemrecht.
Het als gevolg van de gemaakte berekening ontstane totaal aantal stemmen in 404.
De vergadering besluit tevens dat het gevolg van het hier genomen besluit is dat vergaderingen van de hoofd VvE en de ondersplitsingen in de toekomst gezamenlijk zullen plaatsvinden.
(…).”
3.12.
[betrokken VVE] , de beheerder van [app.verenigingen 1+3] , heeft bij e-mail van 24 november 2022 onder meer het volgende aan [eisende partijen] medegedeeld:
“(…)Graag nodigen wij u uit voor het bijwonen van een extra (buitengewone) ledenvergadering (…). Dit betreft een gemeenschappelijke vergadering van eigenaars van VvE’s [naam landgoed] ( [deelnemers] ).
“(…)Graag nodigen wij u uit voor het bijwonen van een extra (buitengewone) ledenvergadering (…). Dit betreft een gemeenschappelijke vergadering van eigenaars van VvE’s [naam landgoed] ( [deelnemers] ).
De vergadering zal worden gehouden op dinsdag 13 december 2022, aanvang 14.00 uur (…)”
3.13.
In de bijgesloten agenda staan onder meer de volgende punten vermeld:
“(…)
4. Notulen vorige vergadering
4a. Vaststellen tekst notulen vorige algemene ledenvergadering en ondertekening door de voorzitter
Dit betreft de notulen van de hoofd VvE vergadering van 12 augustus 2022, [betrokken VVE] vergadering van 12 augustus 2022 en [betrokken VVE] Zoelen vergadering van 8 juli 2022.(…)5. Benoemingen
5a. Benoeming bestuurder en inschrijving KVKStaatsbosbeheer, vertegenwoordigd door dhr. [betrokkene namens SBB] , treedt af als bestuurder in verband met de aanstaande verkoop van de appartementsrechten van Staatsbosbeheer.
Het voorstel is dhr. [betrokkene 1] te benoemen als externe bestuurder (…)De vergadering wordt gevraagd in te stemmen met de aanstelling van dhr. [betrokkene 1] als extern bestuurder (…)
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de VvE’s.
5.b. Benoeming projectleider groot onderhoudHet voorstel is om één directievoerder aan te stellen voor de voorbereiding en uitvoering van alle voorgenomen onderhoudswerkzaamheden in het gehele complex conform de MLOP’s. De kosten komen ten laste van de exploitatie van de VvE’s.De volgende offertes zijn ontvangen (…).”
3.14.
[eisende partijen] heeft per e-mail van 25 november 2022 als volgt gereageerd op de uitnodiging van 24 november 2022:
“(…)
“(…)
Graag wijs ik er (nogmaals) op dat in artikel 45, derde lid, van de Akte van ondersplitsing [betrokken VVE] deverplichtingstaat opgenomen voorafgaand aan een vergadering van eigenaars van de hoofdsplitsing de [betrokken VVE] bijeen te roepen: Het in de notulen van de hoofd-VvE van 12 augustus jl opgenomen besluit om daarvan af te wijken is in strijd met de Splitsingsakte en de daarbij behorende akten van ondersplitsing (zie artikel 47, vijfde lid) en is daarmee nietig.
We zien graag een herroeping van onderstaande vergadering, en in plaats daarvan een uitnodiging voor een [betrokken VVE] , tegemoet (…).”
3.15.
[betrokken VVE] heeft daarop per e-mail van 30 november 2022 aan [eisende partijen] laten weten dat de gezamenlijke vergadering van de VvE’s wordt verplaatst naar
14 december om 10.00 uur bij restaurant [adres+plaats] .
14 december om 10.00 uur bij restaurant [adres+plaats] .
3.16.
[eisende partijen] hebben daarop per e-mail van 12 december 2022 aan [betrokken VVE] laten weten dat zij -kort gezegd- hun eerder kenbaar gemaakte bezwaar tegen de oproeping voor een gemeenschappelijke ledenvergadering van de VvE’s handhaven.
3.17.
[betrokken VVE] heeft per e-mail van 13 december 2022 de ontvangst van deze e-mail bevestigd, zonder dat zij daarin is ingegaan op het bezwaar van [eisende partijen] .
3.18.
Op 14 december 2022 heeft na de algemene ledenvergadering van ondersplitsing [betrokken VVE] een algemene ledenvergadering van de [betrokken VVE] ( [naam app.vereniging 2] ) plaatsgevonden. De vergadering van [naam app.vereniging 1] heeft toen niet plaatsgevonden.
3.19.
In de notulen van deze vergadering komen onder meer de volgende passages voor:
“1a. Opening en vaststellen stemmenaantal[betrokken VVE] (11:45 – 12:15)(…)Dhr. [eisende partij 1] en dhr. [eisende partij 2] zijn afwezig.(…)
“1a. Opening en vaststellen stemmenaantal[betrokken VVE] (11:45 – 12:15)(…)Dhr. [eisende partij 1] en dhr. [eisende partij 2] zijn afwezig.(…)
Van het totaal van 4 stemmen zijn 3 aanwezig dan wel vertegenwoordigd.(…)Vanwege de afwezigheid van andere eigenaars van [betrokken VVE] , anders dan Staatsbosbeheer, is de vergadering van [betrokken VVE] gehouden na de vergadering van [betrokken VVE] . Hetgeen dat is besproken tijdens de vergadering van [betrokken VVE] en ook van toepassing is voor [betrokken VVE] , is om deze reden ook opgenomen in de notulen van [betrokken VVE] .(…)2. Ingekomen stukken en mededelingen(…)De voorzitter vat samen dat er nu geen besluiten voor de HS (Hoofdsplitsing, rechtbank) worden genomen, de vergadering van de HS wordt uitgesteld.(…)De notulen van de algemene ledenvergadering [betrokken VVE] d.d. 08-07-2022 worden unaniem ongewijzigd vastgesteld en ondertekend door de voorzitter.(…)
[betrokken VVE] besluit om haar stem in de hoofdvereniging unaniem uit te brengen als volgt; de notulen van de algemene ledenvergadering HS d.d. 12-08-2022 ongewijzigd
vast te stellen.
(…).”
3.20.
Aan de notulen is toegevoegd een besluitenlijst, waarin onder meer de volgende besluiten staan vermeld:
“(…)4a. Vaststellen tekst notulen vorige algemene ledenvergadering en ondertekening door de voorzitter
4a.1 De notulen van de algemene ledenvergadering [betrokken VVE] d.d. 08-07-2022 worden unaniem ongewijzigd vastgesteld en ondertekend door de voorzitter.
4a.2 [betrokken VVE] besluit om haar stem in de hoofdvereniging unaniem uit te brengen als volgt; de notulen van de algemene ledenvergadering HS d.d. 12-08-2022 ongewijzigd vast te stellen.
5a. Benoeming bestuurder en inschrijving KVK
5a.1 De vergadering gaat unaniem akkoord met de benoeming van dhr. [betrokkene 1] als (extern) bestuurder van [betrokken VVE] conform de meegestuurde overeenkomst van opdracht.
De vergadering besluit een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten; en een OJD met Rijssenbeek Advocaten.
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de VvE [betrokken VVE] .
5a.2 [betrokken VVE] besluit om haar stem in de hoofdvereniging unaniem uit te brengen als volgt; gaat unaniem akkoord met de benoeming van dhr. [betrokkene 1] als (extern) bestuurder van de hoofd VvE conform de meegestuurde overeenkomst van opdracht.
De vergadering besluit een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten; en een OJD met Rijssenbeek Advocaten.
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de hoofd VvE.
5b. Benoeming projectleider groot onderhoud
5b.1 De vergadering besluit anoniem dhr. [betrokkene 2] te benoemen als projectleider groot onderhoud van VvE [betrokken VVE] .
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de VvE [betrokken VVE] .
5b.2 [betrokken VVE] besluit om haar stem in de hoofdvereniging unaniem uit te brengen als volgt; dhr. [betrokkene 2] te benoemen als projectleider groot onderhoud van de hoofdvereniging.
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de hoofd VvE.”
3.21.
Op 17 januari 2023 heeft een ledenvergadering van de Hoofd VvE ( [naam app.vereniging 1] ) plaatsgevonden, waarvan notulen zijn opgemaakt.
Aan de notulen is toegevoegd een besluitenlijst, waarin onder meer de volgende besluiten staan vermeld:
Aan de notulen is toegevoegd een besluitenlijst, waarin onder meer de volgende besluiten staan vermeld:
“(…)
4.a Vaststellen tekst notulen vorige algemene ledenvergadering en ondertekening door de voorzitter
4a.1 De notulen van de algemene ledenvergadering d.d. 12 augustus 2022 worden ongewijzigd vastgesteld en ondertekend door de voorzitter.
5.a Benoeming bestuurder en inschrijving KVK
5.a.1 De hoofd VvE gaat unaniem akkoord met de benoeming van dhr. [betrokkene 1] als (extern) bestuurder van de hoofd VvE conform de meegestuurde overeenkomst van opdracht.(…)
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de hoofd VvE.
5.b Benoeming projectleider groot onderhoud
5.b.1 De vergadering besluit dhr. [betrokkene 2] te benoemen als projectleider groot onderhoud van de hoofdvereniging.
De kosten komen ten laste van de exploitatie van de hoofd VvE.”
4.Het geschil
4.1.
[eisende partijen] vorderen - samengevat - diverse verklaringen voor recht dat besluiten van de beide VvE’s nietig zijn. Ten aanzien van [naam app.vereniging 1] betreft het besluiten van 12 augustus 2022 en 17 januari 2023. Ten aanzien van [naam app.vereniging 2] betreft het besluiten van 8 juli 2022, 14 december 2022 en 14 december 2022. Daarnaast vorderen [eisende partijen] om de [app.verenigingen 1+3] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 968,00 aan buitengerechtelijke kosten, met hun hoofdelijke veroordeling in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.2.
VvE's [naam app.vereniging 1] en [naam app.vereniging 2] voeren verweer. VvE's [naam app.vereniging 1] en [naam app.vereniging 2] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisende partijen] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisende partijen] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisende partijen] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De vorderingen jegens [naam app.vereniging 1]
5.1.
heeft terecht betoogd dat [eisende partijen] als individueel eigenaar van een appartementsrecht in de ondersplitsing niet kunnen opkomen tegen een besluit in de hoofdsplitsing. Daarbij [naam app.vereniging 1] gesteld noch gebleken dat [eisende partijen] het verzoek tot nietigverklaring van diverse besluiten van [naam app.vereniging 1] hebben ingediend namens de gezamenlijke eigenaars van [naam app.vereniging 2] .
5.2.
Het oordeel dat [eisende partijen] niet kunnen opkomen tegen een besluit van [naam app.vereniging 1] wordt niet anders doordat zij ter zitting stellen dat zij een rechtens te respecteren belang hebben bij een verklaring voor recht dat de door [naam app.vereniging 1] genomen besluiten nietig zijn. Eerst dient immers te worden vastgesteld of [eisende partijen] een recht hebben. Pas daarna komt de vraag aan de orde of zij een rechtens te respecteren belang bij hun vordering hebben. Het is dus niet andersom dat belang een recht schept.
5.3.
Dit betekent dat [eisende partijen] niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vorderingen voor zover deze zijn gericht tegen [naam app.vereniging 1] , welke ertoe strekken voor recht te verklaren dat de besluiten die zijn genomen op de algemene vergaderingen van [naam app.vereniging 1] van 12 augustus 2022 en 17 januari 2023 nietig zijn.
De vorderingen jegens [naam app.vereniging 2]
5.4.
Ingevolge artikel 2:14 lid 1 BW jo. 5:129 BW is een besluit nietig in geval het besluit (inhoudelijk) in strijd is met de wet, de akte van splitsing of het splitsingsreglement.
Besluiten van 8 juli 2022
5.5.
[eisende partijen] stellen dat tijdens de vergadering van [naam app.vereniging 2] van 8 juli 2022 besluiten zijn genomen om gezamenlijk de administratie van de drie VvE’s te voeren, om in de hoofdsplitsing de stemverhoudingen anders in te richten, en om gezamenlijk te vergaderen.
Dit leest de rechtbank niet in de notulen van 8 juli 2022. Dergelijke besluiten zijn niet opgenomen onder de besluitenlijst. Bovendien blijkt ook niet uit de notulen zelf dat over deze onderwerpen een stemming heeft plaatsgevonden. Onder punt 1f van de notulen valt slechts te lezen dat al vóór deze vergadering van 8 juli 2022 is besloten om de administratie gezamenlijk te gaan voeren en de inrichting van de stemverhoudingen op het niveau van de hoofd VvE te wijzigen, en dat in deze vergadering wordt gevraagd om deze besluiten te bekrachtigen. Dat een besluit tot bekrachtiging uiteindelijk echter niet is genomen, dient te worden afgeleid uit het slot van alinea 1f: “ [eisende partijen]
melden dat zij op dit moment in de vergadering geen stem kunnen uitbrengen (…)”,waarna de noot van de beheerder volgt die luidt: “
Dit onderwerp is aan het einde van de vergadering niet meer besproken.”
melden dat zij op dit moment in de vergadering geen stem kunnen uitbrengen (…)”,waarna de noot van de beheerder volgt die luidt: “
Dit onderwerp is aan het einde van de vergadering niet meer besproken.”
5.6.
Partijen zijn er kennelijk vanuit gegaan dat dergelijke besluiten wel zijn genomen op 8 juli 2022. Meer in het bijzonder stelt [naam app.vereniging 2] niet dat die besluiten niet zijn genomen. Het staat de rechtbank dan niet vrij om uit de notulen van die vergadering een andere conclusie te trekken. Daarmee zou zij handelen in strijd met het bepaalde in artikel 24 Rv., welk artikel de rechter niet toestaat om de feitelijke grondslag van een vordering of verweer zelf aan te vullen.
De rechtbank zal dat ook de gronden waarop de gestelde nietigheid van de betreffende besluiten volgens [eisende partijen] berust beoordelen.
De rechtbank zal dat ook de gronden waarop de gestelde nietigheid van de betreffende besluiten volgens [eisende partijen] berust beoordelen.
Het besluit om de administratie gezamenlijk te voeren
5.7.
[naam app.vereniging 2] betwist dat met dit besluit een wettelijke of statutaire bepaling is geschonden. [eisende partijen] stellen en onderbouwen ook niet welke bepalingen hun stelling onderbouwen dat dit besluit nietig zou zijn.
5.8.
In artikel 2:48 lid 1 BW is bepaald dat het bestuur op een algemene vergadering de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering overlegt. In artikel 11 lid 2 van het Reglement bij de akte van splitsing van [naam app.vereniging 2] van 27 november 2012 is bepaald dat de begroting wordt vastgesteld door de vergadering en in artikel 12 lid 2 van dat reglement is bepaald dat de jaarrekening wordt vastgesteld door de vergadering.
[naam app.vereniging 2] stelt dat deze voorschriften worden nageleefd. [naam app.vereniging 2] verwijst hiervoor naar de notulen van 8 juli 2022 waaruit blijkt dat [naam app.vereniging 2] zonder inmenging of aanwezigheid van andere (leden van) VvE’s besloten heeft tot vaststelling van een jaarrekening en begroting.
[naam app.vereniging 2] stelt dat deze voorschriften worden nageleefd. [naam app.vereniging 2] verwijst hiervoor naar de notulen van 8 juli 2022 waaruit blijkt dat [naam app.vereniging 2] zonder inmenging of aanwezigheid van andere (leden van) VvE’s besloten heeft tot vaststelling van een jaarrekening en begroting.
5.9.
De rechtbank concludeert dat de wet noch het Reglement van [naam app.vereniging 2] eraan in de weg staat dat de administratie gezamenlijk wordt gevoerd. Het besluit om de administratie gezamenlijk te voeren is op zichzelf dus niet nietig.
5.10.
Indien zou blijken dat door het voeren van een gezamenlijke administratie onduidelijkheden zouden bestaan over de financiële huishouding van [naam app.vereniging 2] c.q. de financiële verplichtingen van de leden van [naam app.vereniging 2] dan is het aan de leden van [naam app.vereniging 2] om het bestuur daarover aan te spreken. Dit laat de geldigheid van het besluit om de administratie van de drie VvE’s gezamenlijk te voeren onverlet.
5.11.
De gevorderde verklaring voor recht dat dit besluit nietig is wordt dan ook niet gegeven.
Het besluit om de stemverhouding op het niveau van de hoofdsplitsing anders in te richten
5.12.
De rechtbank stelt voorop dat [eisende partijen] niet stellen dat dit besluit niet door [naam app.vereniging 2] kon worden genomen omdat dit een besluit is dat uitsluitend door [naam app.vereniging 1] kan worden genomen. Op grond van hetgeen hiervoor onder 4.6. is overwogen laat de rechtbank het bij deze constatering.
5.13.
De rechtbank begrijpt uit de notulen dat het gezamenlijk vergaderen niet separaat is besproken maar dat het gezamenlijk vergaderen hand in hand zou gaan met de wijziging van de stemverhoudingen in de hoofdsplitsing. Staatsbosbeheer wilde uit efficiency overwegingen in de toekomst volstaan met één vergadering waarin de leden van de onder-VvE’s in de vergadering van de hoofd-VvE rechtstreeks hun stem zouden kunnen uitbrengen, in plaats van dat de regeling in het splitsingsakte van [naam app.vereniging 2] , waarin is bepaald dat het stemrecht namens de leden van de onder-VvE in de vergadering van de hoofd-VvE door (een lid) van het bestuur van de onder-VvE wordt uitgebracht. Deze wens heeft geleid tot een nieuwe berekening van de stemmen en een overzicht waarop het totale aantal in de (gezamenlijke) vergadering uit te brengen stemmen van alle appartementseigenaren sluit op 404 stemmen, en de appartementseigenaren van [betrokken VVE] (één van de ondersplitsingen) gezamenlijk 104 stemmen hebben.
5.14.
Ofschoon uit de notulen blijkt dat volgens een nieuwe berekening het totaal aantal stemmen op 404 uitkomt (en het totaal aantal stemmen in het door [eisende partijen] als productie 21 overgelegde overzicht ook 404 stemmen bedraagt), heeft [naam app.vereniging 2] ter zitting verklaard dat dit berust op een vergissing omdat het totaal aantal stemmen 400 bedraagt. Dit wordt bevestigd door de notulen van de ledenvergadering van 17 januari 2023 waarin staat:
“Van het totaal van 400 stemmen zijn 400 stemmen aanwezig.”
“Van het totaal van 400 stemmen zijn 400 stemmen aanwezig.”
5.15.
Hoe dit ook zij, uit het door [eisende partijen] als productie 21 overgelegde overzicht (dat bij de notulen van 8 juli 2022 is gevoegd en is samengesteld op 20 april 2022) blijkt dat de stemverhoudingen afwijken van hetgeen in het bij de akte van hoofdsplitsing behorende Reglement in artikel 47 lid 2 BW is bepaald.
5.16.
Het op 8 juli 2022 door [naam app.vereniging 2] genomen besluit om de stemverhoudingen op het niveau van de hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de notulen gevoegde overzicht is nietig.
5.17.
[naam app.vereniging 2] stelt dat er geen uitvoering is en zal worden gegeven aan dit besluit, zodat [eisende partijen] geen belang hebben bij hun vordering.
Dit verweer snijdt geen hout omdat niets er aan in de weg staat om dit besluit weer tot leven te roepen indien Staatsbosbeheer dit wenst. [naam app.vereniging 2] heeft ook niet aangevoerd dat zij een algemene vergadering zal uitschrijven waarin besloten wordt om dit besluit in te trekken.
Dit verweer snijdt geen hout omdat niets er aan in de weg staat om dit besluit weer tot leven te roepen indien Staatsbosbeheer dit wenst. [naam app.vereniging 2] heeft ook niet aangevoerd dat zij een algemene vergadering zal uitschrijven waarin besloten wordt om dit besluit in te trekken.
Het besluit om de vergaderingen van de drie VvE’s gezamenlijk te houden
5.18.
Dit besluit is in strijd met het bepaalde in artikel 45 lid 3 van het splitsingsreglement van [naam app.vereniging 2] en [naam app.vereniging 1] daarmee nietig.
5.19.
[naam app.vereniging 2] stelt dat het voornemen om gezamenlijk te vergaderen nimmer als zodanig is uitgevoerd, zodat [eisende partijen] geen belang hebben bij hun vordering.
Dit verweer snijdt geen hout omdat niets er aan in de weg staat om dit besluit weer tot leven te roepen indien Staatsbosbeheer dit wenst. [naam app.vereniging 2] heeft ook niet aangevoerd dat zij een algemene vergadering zal uitschrijven waarin besloten wordt om dit besluit in te trekken
Dit verweer snijdt geen hout omdat niets er aan in de weg staat om dit besluit weer tot leven te roepen indien Staatsbosbeheer dit wenst. [naam app.vereniging 2] heeft ook niet aangevoerd dat zij een algemene vergadering zal uitschrijven waarin besloten wordt om dit besluit in te trekken
5.20.
Daarbij komt dat [eisende partijen] ter toelichting het volgende stellen. De algemene ledenvergadering van [naam app.vereniging 2] is een besloten vergadering ten behoeve van haar leden. Derden die geen lid zijn hebben, behoudens voor zover het splitsingsreglement dit toelaat, geen toegang tot die vergadering. Op een dergelijke vergadering worden doorgaans besluiten genomen en kunnen vertrouwelijke zaken aan bod komen. Het is onwenselijk dat de besluitvorming wordt beïnvloed door aanwezigen die geen (gevolmachtigde van een) lid zijn van [naam app.vereniging 2] . Voorts is er sprake van verstoorde verhoudingen tussen bepaalde eigenaren op het gehele complex. Hiermee hebben [eisende partijen] voldoende belang bij de door hen gevorderde verklaring voor recht.
Alle besluiten van de algemene vergadering van 14 december 2022
5.21.
[eisende partijen] stelt dat alle besluiten die tijdens die vergadering zijn genomen nietig zijn omdat:
[eisende partijen] niet op de juiste wijze is opgeroepen om de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] bij te wonen in aanwezigheid van (enkel) leden van deze VvE, en hem is voorgehouden dat er een gezamenlijke algemene ledenvergadering van de drie verschillende VvE’s zou plaatsvinden.
Derden – niet zijnde leden van de VvE – onbevoegd toegang is verleend tot de algemene ledenvergadering van [naam app.vereniging 2] , daar het woord hebben genomen en invloed hebben gehad op de besluitvorming.
Het volstrekt onnavolgbaar is wat er is besproken, of er iets is besproken en hoe de besluitvorming tot stand is gekomen nu de inhoud van de notulen van de algehele ledenvergadering geen weergave zijn van het verhandelde in de vergadering.
5.22.
[naam app.vereniging 2] betoogt dat een fout in de oproeping hooguit tot vernietigbaarheid kan leiden. De vermeende schending (mededeling dat gezamenlijk zal worden vergaderd, terwijl dat vervolgens niet is gedaan) ziet op de categorie regels die vernietigbaar zijn wegens strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen.
5.23.
Bepalingen betreffende oproeping tot vergaderingen, agendering en wijze van stemming vallen onder artikel 2:15 lid 1 onderdeel a BW en het niet naleven van dergelijke bepalingen kan leiden tot vernietigbaarheid van een besluit. Als het echter gaat om strijd met een fundamenteel totstandkomingsvoorschrift,
zoalshet niet voldoen aan een quorumeis, is het besluit nietig. Het niet voldoen aan een quorumeis is , anders dan [naam app.vereniging 2] betoogt, niet het enige fundamentele totstandkomingsvoorschrift dat tot nietigheid kan leiden.
zoalshet niet voldoen aan een quorumeis, is het besluit nietig. Het niet voldoen aan een quorumeis is , anders dan [naam app.vereniging 2] betoogt, niet het enige fundamentele totstandkomingsvoorschrift dat tot nietigheid kan leiden.
5.24.
De kernvraag is derhalve of deze onjuiste mededeling in de oproeping leidt tot strijdigheid met enig fundamenteel totstandkomingsvereiste.
5.25.
Artikel 45 lid 3 en artikel 47 lid 3 en 5 van het splitsingsreglement van [naam app.vereniging 2] schrijven voor dat alvorens een algemene ledenvergadering in de hoofdsplitsing wordt uitgeroepen er eerst een algemene ledenvergadering in de ondersplitsing [naam app.vereniging 2] plaatsvindt. Dit is uiteindelijk wel gebeurd nu op 14 december 2022 (los van elkaar) vergaderingen hebben plaatsgevonden van de twee ondersplitsingen ( [betrokken VVE] en [betrokken VVE] ) en de vergadering van de hoofdsplitsing ( [naam app.vereniging 1] ) op 17 januari 2023 heeft plaatsgevonden. Dit is in overeenstemming met de hiervoor vermelde artikelen van het splitsingsreglement [naam app.vereniging 2] .
5.26.
Echter, [eisende partijen] wisten voorafgaand aan de vergadering van [naam app.vereniging 2] van
14 december 2022 niet dat er toen niet tegelijk met de andere VvE’s zou worden vergaderd. Zij waren in de veronderstelling dat er -ondanks hun eerder aan de VvE-beheerder [betrokken VVE] kenbaar gemaakte bezwaar- toch een gezamenlijke vergadering zou plaatsvinden. Omdat [eisende partijen] van mening waren dat op een gezamenlijke vergadering geen rechtsgeldige besluiten konden worden genomen, zijn zij op 14 december 2022 niet verschenen op de vergadering van [naam app.vereniging 2] .
5.27.
[naam app.vereniging 2] betoogt dat de oproep voor de vergadering correct was omdat
de vergadering van [naam app.vereniging 2] als onderdeel van de gezamenlijke vergadering van de drie VvE’s zou worden gehouden.
5.28.
De rechtbank constateert dat er weliswaar een oproep heeft plaatsgevonden maar dat deze oproep inhoudelijk onjuist was. Er zou volgens de oproep één gezamenlijke vergadering plaatsvinden en er was ook maar één agenda bijgevoegd van de drie VvE’s tegelijkertijd. Op grond van de correspondentie voorafgaand aan die vergadering van
14 december 2022 mochten [eisende partijen] er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat het een gezamenlijke vergadering zou worden, en dus niet drie separate vergaderingen na elkaar. Zij hebben dus geen uitnodiging ontvangen voor de -uiteindelijk wel plaatsgevonden hebbende– vergadering van [naam app.vereniging 2] . [eisende partijen] hebben daarmee dus ook geen daarop toegespitste agenda ontvangen. Dit is in strijd met het bepaalde in artikel 45 lid 8 van het Splitsingsreglement van [naam app.vereniging 2] . Terwijl [eisende partijen] er niet waren en het bestuur redelijkerwijs kon begrijpen dat [eisende partijen] er wel bij hadden willen zijn als zij hadden geweten dat er een separate vergadering voor [naam app.vereniging 2] plaatsvond, heeft [naam app.vereniging 2] besloten om de vergadering toch te doen plaatsvinden. Het voorschrift dat een deugdelijke en inhoudelijk juiste oproeping moet plaatsvinden zodat een appartementseigenaar in de gelegenheid wordt gesteld om aan de besluitvorming deel te nemen in de [naam app.vereniging 2] waar hij/zij lid van is , is dus geschonden. Dit dient te worden gekwalificeerd als een fundamenteel totstandkomings-gebrek, zodat alle besluiten van [naam app.vereniging 2] van 14 december 2022 nietig zijn.
5.29.
De omstandigheid dat [eisende partijen] minderheidseigenaar zijn en de uitkomst van de besluitvorming door hen niet kan worden bepaald, zoals [naam app.vereniging 2] stelt, doet daar niet aan af. Immers, zou de rechtbank dit standpunt van [naam app.vereniging 2] volgen dan zou het in het splitsingsreglement van [naam app.vereniging 2] verankerde recht van de appartementseigenaar om de vergadering bij te wonen, om op die vergadering zijn standpunt kenbaar te maken (en om daarmee te trachten steun van de andere stemgerechtigden te krijgen voor zijn standpunt) illusoir worden. Dit kan niet worden aanvaard. De betekenis van dat recht is er in gelegen dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, in het geval waarin dit orgaan uit meerdere personen is samengesteld, tot stand komt als vrucht van onderling overleg van alle leden van het orgaan die, na daartoe in de gelegenheid zijn gesteld, aan dit overleg wensen deel te nemen.
Anders dan [naam app.vereniging 1] en [naam app.vereniging 2] stellen, hebben [eisende partijen] voldoende belang bij hun vordering om voor recht te verklaren dat dit besluit nietig is .
5.30.
Dit betekent dat de gevraagde verklaring voor recht dat alle besluiten van de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van 14 december 2022, waaronder de besluiten tot benoeming van een bestuurder en een projectleider groot onderhoud, nietig zijn, voor toewijzing vatbaar is .
5.31.
Het vorenstaande leidt tot na te melden beslissing.
5.32.
Nu beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, wordt hierin aanleiding gevonden om de proceskosten tussen hen te compenseren als hierna zal worden vermeld.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart [eisende partijen] niet-ontvankelijk in de door hen tegen [naam app.vereniging 1] ingestelde vorderingen,
6.2.
verklaart voor recht dat het besluit van de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van
8 juli 2022 om een gezamenlijke vergadering te houden met verschillende verenigingen van eigenaars waarin besluiten kunnen worden genomen en de bekrachtiging van dat besluit door de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van 14 december 2022 nietig zijn,
8 juli 2022 om een gezamenlijke vergadering te houden met verschillende verenigingen van eigenaars waarin besluiten kunnen worden genomen en de bekrachtiging van dat besluit door de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van 14 december 2022 nietig zijn,
6.3.
verklaart voor recht dat het besluit van de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van
8 juli 2022 om de stemverhoudingen op het niveau van de hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de notulen gevoegde overzicht (productie 21 van [eisende partijen] ) nietig is ,
8 juli 2022 om de stemverhoudingen op het niveau van de hoofdsplitsing in te richten overeenkomstig het bij de notulen gevoegde overzicht (productie 21 van [eisende partijen] ) nietig is ,
6.4.
verklaart voor recht dat alle besluiten van de algemene vergadering van [naam app.vereniging 2] van 14 december 2022, waaronder de besluiten tot benoeming van een bestuurder en een projectleider groot onderhoud, nietig zijn,
6.5.
compenseert de kosten van het geding aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2023.
754