ECLI:NL:RBGEL:2023:6280

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaaknummer / rolnummer: C/05/423965 / HA ZA 23-372

Vonnis in incident van 15 november 2023

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in conventie in de hoofdzaak,

verweerster in reconventie in de hoofdzaak,

verweerster in het incident tot oproeping van een derde als medeverweerder in reconventie,

verweerster in het vrijwaringsincident,

verweerster in het incident houdende een provisionele vordering,

advocaat jhr. mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland te ’s-Gravenhage,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

statutair gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie in de hoofdzaak,

eiseres in reconventie in de hoofdzaak,

eiseres in het incident tot oproeping van een derde als medeverweerder in reconventie,

eiseres in het vrijwaringsincident,

eiseres in het incident houdende een provisionele vordering,

advocaat mr. J.I. Jansen te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 26 juli 2023, met 16 producties;
de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie, tevens houdende een incidentele provisionele vordering, tevens houdende incidentele conclusie tot oproeping van een derde als medeverweerder in reconventie en tot oproeping van een derde in vrijwaring, van 4 oktober 2023, met 10 producties;
de conclusie van antwoord in incident ex artikel 210 en 223 Rv, alsmede antwoord op verzoek tot oproeping ex artikel 118 Rv, van 18 oktober 2023, met productie 17.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald in de incidenten.

2.De (voor de beoordeling van de incidenten relevante) feiten

2.1.

[gedaagde] is enig eigenaar geweest van ‘ [gedaagde] ’, gelegen aan de [adres de villa] (hierna: de villa). Bestuurder van [gedaagde] is de heer [bestuurder van gedaagde] (hierna: [bestuurder van gedaagde] ). Bij notariële akte van 4 augustus 2021 heeft [gedaagde] de villa juridisch gesplitst in een negental appartementsrechten. Daarbij is de [VvE] (hierna: de VvE) opgericht. Een tweetal appartementsrechten is, bij notariële akte van 5 augustus 2021, uitgegeven in erfpacht (hierna: [erfpachtgoed] ). In laatstgenoemde akte wordt verwezen naar algemene erfpachtvoorwaarden, waarin onder meer is vermeld dat aanvaarding van het erfpachtgoed plaatsvindt in de staat waarin het zich bevindt.

2.2.

Op enig moment heeft [gedaagde] [erfpachtgoed] te koop aangeboden via [de makelaar] (hierna: de makelaar). In een ongedateerde verkoopbrochure van de makelaar zijn onder meer de inhoud (835m³) en de woonoppervlakte (168m²) van [erfpachtgoed] vermeld, evenals dat binnen in de woning gelegenheid is om aanpassingen te doen, dat sprake is van dakisolatie en dat de zolderruimte de mogelijkheid biedt om kamers te creëren. In de brochure zijn diverse foto’s en plattegronden van de bestaande dan wel de beoogde situatie opgenomen.

2.3.

Enige tijd voorafgaand aan de hiervoor genoemde splitsing, op 13 juli 2021, hebben de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna: [namen 1 en 2] ) aan de heer [naam 3] , werkzaam voor de makelaar, onder meer het volgende gemaild:

‘(…) Verder de zolder boven de buren zal door verkoper geïsoleerd en dichtgemaakt worden. Is hier al rekening mee gehouden met de vermelde kubieke meters? Omdat dit deel bij de buren zal worden betrokken. (…) Bouwkundige splitsing (zolder) mag eventueel ook na overdracht. (…)’.

2.4.

Eind juli 2021 hebben [namen 1 en 2] [erfpachtgoed] van [gedaagde] gekocht, voor € 400.000,00. In de koopovereenkomst is onder meer vermeld dat de feitelijke levering plaatsvindt in de staat waarin het zich dan bevindt. Levering heeft plaats gevonden op
5 augustus 2021.

2.5.

In september 2021 heeft de brandweer, naar aanleiding van een eerder die maand uitgevoerde inspectie van de villa, aan [de gemeente] (hierna: de gemeente) bericht dat de onderlinge brandwerendheid/-veiligheid van de appartementen niet in orde is en dat het risico bestaat dat het gehele pand door brand verloren gaat.

2.6.

Op verzoek van [gedaagde] heeft een externe adviseur ( [externe adviseur] ) een plan van aanpak d.d. 19 november 2021 opgesteld. Dit plan van aanpak is op 14 december 2021 besproken met onder meer de gemeente. Uit het plan van aanpak komt onder meer naar voren dat de zolders in de villa nog gemeenschappelijk en vanuit meerdere woonfuncties toegankelijk zijn. Onder meer wordt ingegaan op ‘ontbrekende brandscheidingen’. Verder is, voor zover van belang, vermeld:

‘(…) Vanwege de complexe verdeling van de woningen in het gebouw, het grote aantal verschillende niet-brandwerende constructies die als grens tussen de woonfuncties aanwezig zijn en de grote onzekerheid of met het nemen van bouwkundige maatregelen voldoende veiligheid gewaarborgd kan worden, is dit de oplossing die het meest kans biedt op het voorkomen van slachtoffers bij een brand.

Aanvulling bouwkundige maatregelen

Naar aanleiding van het gesprek op 14 december 2021 is besproken om enkele wel haalbare bouwkundige maatregelen te realiseren die voor een hogere brand- en rookwerende scheiding tussen de woningen kunnen zorgen. Een volwaardige brand- en rookwerende constructie realiseren is door de bouwkundige situatie en de vervlechting van de woonfuncties niet haalbaar, maar met het aanpakken van de zwakste schakels in de scheidingconstructies tussen de woonfuncties wordt tijd gecreëerd voor de bewoners om het gebouw veilig te kunnen verlaten.

Door omstandigheden is het echter wel mogelijk om de positie van de brandscheidingen te verbeteren. De brandscheidingen worden deels verlegd, zodat deze zovele als mogelijk is vanaf de begane grond rechtdoor omhooglopen tot het dak. (…)’

2.7.

In de VvE-vergadering van 25 februari 2022 is onder meer gesproken over aanpassingen in verband met de brandveiligheid en het fysiek afscheiden van de woningen. De daarmee samenhangende kosten waren nog niet bekend. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de kosten naar rato (voor het breukdeel) voor rekening van [erfpachtgoed] zijn.

2.8.

Op 26 april 2022 heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) aan [gedaagde] een calculatie voor een verbouwing van de villa verstrekt, ter waarde van

€ 155.597,00.

2.9.

Op enig moment hebben [namen 1 en 2] hun appartementsrechten verkocht aan [eiseres] . Bij notariële akte van 30 mei 2022 heeft levering daarvan aan [eiseres] plaats gevonden. In de akte is verwezen naar de door [eiseres] en [namen 1 en 2] gesloten koopovereenkomst, waarin onder meer een en ander is vermeld over de aanvaarding van de feitelijke staat en gebruik van het verkochte. Verder staat in de koopovereenkomst dat alle aanspraken die [namen 1 en 2] op het verkochte kunnen of zullen kunnen doen gelden tegenover derden, overgaan op [eiseres] . [eiseres] is als eigenaresse van de appartementsrechten van rechtswege lid van de VvE. Zij heeft daarin 5 stemmen. [gedaagde] heeft daarin 12 stemmen.

2.10.

Op 1 juni 2022 heeft [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) aan de beheerder van de VvE (hierna: [beheerder van de VvE] ) een offerte voor een brandmeldinstallatie verstrekt, ter waarde van € 105.242,00.

2.11.

In de VvE-vergadering van 3 juni 2022 heeft onder meer een discussie plaats gevonden over het antwoord op de vraag wie verantwoordelijk is voor de kosten van het brandwerend maken van de villa. Daarover is geen overeenstemming bereikt. Besloten is om ten aanzien van de vraag wie waarvoor verantwoordelijk is een externe partij te betrekken.

2.12.

In de periode van 6 tot en met 22 juni 2022 is door/namens partijen gecorrespondeerd over afspraken die al dan niet door [namen 1 en 2] en [gedaagde] zouden zijn gemaakt ten aanzien van de feitelijke splitsing en de brandveiligheid van de villa.

2.13.

In de periode van 24 juni 2022 tot en met 12 maart 2023 hebben de gemeente en [gedaagde] gecorrespondeerd over het brandveilig maken van de villa.

2.14.

Bij brief en e-mail van 29 juli 2022 aan [gedaagde] is de advocaat van [eiseres] ingegaan op een bericht van 2 juni 2022 van [beheerder van de VvE] aan [eiseres] . In dat bericht is [eiseres] meegedeeld dat de kosten in verband met de brandveiligheid € 105.242,00 bedragen en dat de kosten in verband met het voltooien van de bouwkundige splitsing

€ 128.841,09 bedragen. De advocaat heeft [gedaagde] meegedeeld dat [eiseres] door de betrokken partijen niet was geïnformeerd over de kosten en dat die niet voor rekening van de VvE zijn. Ook heeft hij meegedeeld dat als de woning ongeschikt is voor bewoning wegens het niet voldoen aan het Bouwbesluit, [gedaagde] jegens [eiseres] onrechtmatig heeft gehandeld en zij jegens [eiseres] aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade.

2.15.

Op 23 augustus 2022 heeft [bedrijf 1] de kostenindicatie aangepast naar

€ 162.609.00.

2.16.

Bij brief en e-mail van 16 november 2022 heeft de advocaat van [eiseres] aan [gedaagde] bericht dat het realiseren van een brandveilige bouwkundige splitsing geen verplichting van de VvE is, maar van [gedaagde] en dat zij de kosten daarvan moet dragen.

2.17.

Op 21 november 2022 heeft [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ) aan de VvE een offerte voor een brandmeldinstallatie verstrekt, ter waarde van € 8.795,00.

2.18.

In de VvE-vergadering van 14 december 2022 is gestemd over de offerte van [bedrijf 3] . [gedaagde] heeft gestemd voor aanvaarding en [eiseres] heeft gestemd tegen aanvaarding daarvan. Vanwege de stemverhouding leidde de stemming tot aanvaarding van de offerte, waarbij de daarmee samenhangende kosten naar rato ten laste van [eiseres] werden gebracht.

2.19.

Op 13 januari 2023 heeft [eiseres] bij (de kantonrechter van) deze rechtbank een procedure tegen de VvE aanhangig gemaakt. De inzet daarvan was vernietiging van het VvE-besluit van 14 december 2022.

2.20.

Bij beschikking van 3 mei 2023 heeft de kantonrechter het VvE-besluit van 14 december 2022 vernietigd. De kantonrechter heeft onder meer het volgende overwogen:

‘(…) De aard van het meningsverschil betreft niet de noodzaak van brandveiligheidsmaatregelen in de villa. Weliswaar vraagt [eiseres] zich af of de geoffreerde werkzaamheden afdoende zijn, maar die vraag zou redelijk eenvoudig beantwoord kunnen worden met het doen van navraag door [bestuurder van gedaagde] , zoals ter vergadering besproken. Dat is niet de kern van de discussie.

De kern betreft niet de situatie van de VvE op zich, maar betreft de positie van de BV voorafgaand aan de oprichting van de VvE en daarmee ook de positie van de BV in de VvE.

Immers, in de visie van [eiseres] heeft de BV onrechtmatig gehandeld door de noodzakelijke brandveiligheidsmaatregelen niet te nemen (en betalen) vóór de splitsing. Het onderwerp van het besluit betreft dus niet alleen de (brandveiligheids)belangen van de VvE als geheel, maar ook het financiële belang van ieder van de leden afzonderlijk, waarbij belangenverstrengeling aan de orde kan zijn.

4.5.

Bij een VvE is het de bedoeling dat het gezamenlijk belang van de individuele eigenaren door de uitoefening van het stemrecht gestalte krijgt. Dit doel wordt illusoir indien de meerderheid van de stemrechten in één hand is. Door de getalsmatige verhouding van het stemrecht kan de BV haar eigen belang boven het belang van [eiseres] laten gaan en in wezen ieder besluit nemen dat (voornamelijk) in het belang van de BV is of lijkt. Het bezwaar van [eiseres] tegen het besluit ziet in wezen op de door haar in dit besluit ervaren machtsmisbruik en belangenverstrengeling. Dit is begrijpelijk.

4.6.

Het besluit geeft er geen blijk van dat rekening wordt gehouden met het belang van [eiseres] en het aanwezige conflict over de kostenverdeling. Het besluit gaat nu voorbij aan de mogelijkheid dat [eiseres] hiermee een financiële verplichting opgelegd krijgt die wellicht niet terecht zal blijken, zonder dat voorzien is in een afspraak over bijvoorbeeld (terug)betalingen of verrekeningen als het te verwachten advies over de verdeling zou uitvallen zoals door [eiseres] verwacht wordt. Hiermee is het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand gekomen voor wat betreft de kostenverdeling. Dat deel

zal vernietigd worden.

Uiteraard blijft de VvE gehouden bij een opdrachtverlening in te staan voor het voldoen van de betalingsverplichting, maar intern kan dit dan niet ten laste van [eiseres] gebracht worden. Het staat de VvE vrij een nader besluit hierover te nemen, bijvoorbeeld wanneer het gevraagde advies beschikbaar is. (…)’

2.21.

In de periode van 22 tot en met 27 september 2023 is door/namens partijen gecorrespondeerd over hetgeen al dan niet door diverse betrokkenen zou zijn besproken ten aanzien van de fysieke splitsing en brandveiligheid van de villa.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiseres] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat kosten samenhangende met werkzaamheden ten behoeve van de gemeenschap waar de appartementsrechten, kadastraal bekend [sectienummer] deel van uitmaken, behoudens normaal onderhoud, door [gedaagde] behoren te worden gedragen en daarmee niet ten laste van [eiseres] kunnen worden gebracht, anders dan na een unaniem besluit van de ledenvergadering van de VvE, althans een zodanige verklaring als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

II. verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voorvloeiende uit de initiële levering en de aan deze levering ten grondslag liggende koopovereenkomst, van de appartementsrechten, kadastraal bekend [sectienummer] op
5augustus 2021 en dat de aanspraken ter zake op [eiseres] zijn overgegaan, althans een zodanige verklaring als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

III. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding aan [eiseres] van haar schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, toe te rekenen aan de toerekenbare tekortkoming als bedoeld onder II, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere schadepost, vanaf het lijden van de betreffende schade tot de dag van algehele voldoening, althans een zodanige veroordeling als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

IV. verklaart voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld door het in het verkeer brengen van de appartementsrechten, kadastraal bekend [sectienummer] , omdat deze samen met de gemeenschap waar deze appartementsrechten deel van uitmaken, niet aan het Bouwbesluit voldoen, althans een zodanige verklaring als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

V. [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding aan [eiseres] van haar schade, nader op te maken bij staat, toe te rekenen aan de onrechtmatige daad als bedoeld onder IV, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere schadepost, vanaf het lijden van de betreffende schade tot de dag van algehele voldoening althans een zodanige veroordeling als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

VI. verklaart voor recht dat [eiseres] de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam 1] rechtsgeldig partieel heeft vernietigd en dat die vernietiging met zich brengt dat de koopprijs wordt verminderd met het bedrag gemoeid met de voltooiing van de bouwkundige splitsing voor zover dit bedrag ten laste komt van de appartementsrechten, kadastraal bekend [sectienummer] ;

VII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van het onder VI bedoelde bedrag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente per heden, althans een zodanige veroordeling als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

VIII. [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van de buitengerechtelijke kosten ad € 925,00, te vermeerderen met btw en met de rente vanaf de datum van dit exploot tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige veroordeling als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren;

IX. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten ad € 173,00 indien het vonnis niet betekend hoeft te worden, dan wel ad € 271,00 in het geval van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf veertien dagen na dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, althans een zodanige veroordeling en/of bevel als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. De kosten die voortvloeien uit en samenhangen met de splitsing van het gebouw zijn voor rekening van [gedaagde] . Deze kosten zijn niet voor rekening van [eiseres] - behoudens een unaniem, dus met instemming van [eiseres] - door de VvE te nemen besluit. [gedaagde] heeft besloten om het gebouw in appartementsrechten te splitsen en een aantal daarvan in erfpacht uit te geven. Zij heeft de appartementsrechten verkocht als ware de splitsing voltooid en zij heeft een daarmee corresponderende (ver)koopprijs ontvangen. Het voltooien van de bouwkundige splitsing van het gebouw en het gebouw laten voldoen aan de wettelijke normen (Bouwbesluit / brandveiligheid) was en is een verplichting van uitsluitend [gedaagde] . Deze verplichting vloeit voort uit: (1) de door haar gedane toezegging / gemaakte afspraak en de redelijkheid en billijkheid; (2) haar plicht om het verkochte aan de koopovereenkomst te doen beantwoorden; (3) haar plicht om het nadeel vanwege haar schending van de mededelingsplicht ter zake van de kosten van de bouwkundige splitsing en van de brandveiligheidsmaatregelen weg te nemen; (4) haar plicht om het nadeel / de schade vanwege haar onrechtmatig handelen weg te nemen; (5) haar plicht om het door dwaling ontstane nadeel weg te nemen. Deze verplichting is door haar niet nagekomen. Ten onrechte probeert [gedaagde] desbetreffende kosten af te wentelen op de VvE en daarmee op [eiseres] . De verplichting van [gedaagde] is echter niet overgegaan op de VvE. Daarbij komt dat volstrekt onduidelijk is welke kosten ten behoeve van [erfpachtgoed] gemaakt dienen te worden. [gedaagde] maakt evident misbruik van haar meerderheidspositie in de VvE, wat als onrechtmatige daad kwalificeert. Indien en voor zover dwaling wordt aangenomen, wordt de koopovereenkomst partieel vernietigd (vermindering koopprijs). [gedaagde] is gehouden om [eiseres] de redelijke buitengerechtelijke incassokosten te voldoen, aldus [eiseres] .

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. Het geschil van partijen heeft geen betrekking op de kosten van de juridische splitsing van het gebouw, maar op de kosten die samenhangen met (1) een (op zolder, tussen twee appartementen) te plaatsen afscheiding, (2) een opdracht van de gemeente ter zake van het treffen van brandveiligheidsmaatregelen en (3) het splitsen van de nutsvoorzieningen. Toen [eiseres] besloot om tot koop van het appartementsrecht over te gaan was zij op de hoogte van de noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw en was zij, op haar eigen verzoek, betrokken bij de besprekingen die daarover ook in VvE-verband zijn gevoerd. Voorafgaand aan de verkoop is de koper door de makelaar geïnformeerd over de noodzakelijke bouwkundige aanpassing in de vorm van de afscheiding op de zolder (zijnde een gemeenschappelijke zaak), de geschatte daarmee samenhangende kosten en dat dit voor rekening van de VvE-leden zou zijn. [eiseres] heeft dit aanvaard, evenals de staat waarin het appartement zich ten tijde van de koop bevond. Pas na de levering is [gedaagde] op de hoogte geraakt van het moeten treffen van brandveiligheidsmaatregelen en dat dit zou leiden tot aanzienlijke kosten. Van de door [eiseres] (zonder onderbouwing) gestelde verplichting op grond van een overeenkomst of de redelijkheid en billijkheid is geen sprake. Destijds heeft [gedaagde] met [namen 1 en 2] afgestemd dat de VvE de kosten zou dragen voor de feitelijke splitsing van het gebouw. Voor de door [eiseres] gestelde verplichting bestaat geen deugdelijke rechtsgrond. Wat de gestelde non-conformiteit betreft, geldt (1) dat [gedaagde] niet de contractspartij van [eiseres] is geweest, (2) dat [eiseres] de ongeschiktheid voor normale bewoning niet heeft onderbouwd en (3) dat [eiseres] , die juriste is, haar onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dit verzaken kwalificeert als eigen schuld van [eiseres] , omdat zij desbetreffende notulen van de VvE heeft kunnen en moeten lezen. [eiseres] was geen partij bij de initiële koopovereenkomst, zodat zij deze niet (partieel) kan vernietigen. Het bestaan van dwaling op grond van een publiekrechtelijke belemmering is primair ter beoordeling aan de bestuursrechter. Aan de vereisten voor een beroep op dwaling (kenbaarheidsvereiste, causaal verband en schade) is niet voldaan, zodat [eiseres] [gedaagde] niet aansprakelijk kan houden. [eiseres] heeft artikel 21 Rv geschonden, omdat zij essentiële informatie (de met [namen 1 en 2] gesloten koopovereenkomst en met hen gevoerde correspondentie) heeft achtergehouden. [gedaagde] verzoekt de rechtbank op grond van artikel 22 Rv te bevelen die informatie over te leggen, zodat duidelijker kan worden wat [eiseres] en [namen 1 en 2] hebben afgestemd over de door de VvE te nemen kosten. Ten aanzien van gebreken dan wel (kosten van) wijzigingen of aanpassingen die zien op gemeenschappelijke delen, dient [eiseres] in overleg te treden met de VvE. Met de onderhavige procedure veroorzaakt [eiseres] onnodige kosten, aldus [gedaagde] .

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. verklaart voor recht dat [eiseres] aan de VvE naar het breukdeel van de splitsingsakte dient bij te dragen in de redelijke en evenredige kosten van de noodzakelijke en met betrokken partijen afgestemde brandwerende en bouwkundige aanpassingen van het gebouw van de VvE - als in het lichaam van de conclusie omschreven en geoffreerd door aannemers [bedrijf 3] en [bedrijf 1] en andere (onder)aannemers;

II.
Primairverklaart voor recht dat [eiseres] onrechtmatig handelt jegens [gedaagde] , dan wel in strijd met hetgeen redelijkheid en billijkheid van haar eisen, door zich te onthouden van voornoemde bijdrage - en deswege jegens [gedaagde] schadeplichtig wordt, vanaf de datum van opeisbaarheid van deze kosten;

Subsidiairverklaart voor recht dat [eiseres] onrechtmatig handelt jegens [gedaagde] , dan wel in strijd met hetgeen redelijkheid en billijkheid van haar eisen, door zich te onthouden van voornoemde bijdrage - en deswege jegens [gedaagde] schadeplichtig wordt, vanaf de datum van opeisbaarheid van deze kosten, voor zover deze zien op door de brandweer en gemeente gevraagde brandwerende maatregelen, als geoffreerd door [bedrijf 3] (de brandmeldinstallatie);

III. verklaart voor recht dat de VvE, door geen rechtsmaatregelen te nemen jegens [eiseres] , gericht op verkrijging van voornoemde bijdrage in de kosten, onrechtmatig handelt jegens [gedaagde] - en deswege jegens haar schadeplichtig wordt, vanaf de datum van opeisbaarheid van deze kosten.

4.2.

[gedaagde] legt aan haar vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. Ter zake van de scheidingswand en de te treffen brandveiligheidsmaatregelen bestaan louter verplichtingen voor de VvE, niet voor [gedaagde] . De verbouwing wordt momenteel echter gefinancierd door [gedaagde] . Als gevolg van het blokkeren van VvE-besluiten door [eiseres] blijft brandonveiligheid bestaan. [gedaagde] heeft recht op en belang bij het antwoord op de vraag wie voor desbetreffende kosten aansprakelijk is. Indien zich in de tussentijd een brand voordoet, is ook de VvE - door geen rechtsmaatregelen te nemen jegens [eiseres] gericht op haar praktische en financiële medewerking - schadeplichtig.

4.3.

5.Het incident tot oproeping van de VvE als medeverweerder in reconventie

5.1.

[gedaagde] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] toestaat om de [VvE] , [adres VvE] , op de voet van artikel 118 Rv op te roepen als (mede)verweerder in reconventie, met bepaling van de datum en het tijdstip waartegen dit kan geschieden, alsmede met bepaling van de datum waarop in de hoofdzaak zal worden voortgeprocedeerd.

5.2.

[gedaagde] legt aan haar vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. Ter zake van de scheidingswand en de te treffen brandveiligheidsmaatregelen bestaan louter verplichtingen voor de VvE, niet voor [gedaagde] . De verbouwing wordt momenteel echter gefinancierd door [gedaagde] . Als gevolg van het blokkeren van VvE-besluiten door [eiseres] blijft brandonveiligheid bestaan. [gedaagde] heeft recht op en belang bij het antwoord op de vraag wie voor desbetreffende kosten aansprakelijk is. Indien zich in de tussentijd een brand voordoet, is ook de VvE - door geen rechtsmaatregelen te nemen jegens [eiseres] gericht op haar praktische en financiële medewerking - schadeplichtig. Artikel 118 Rv biedt een grondslag om de VvE in reconventie op te roepen als derde-partij in het geding, aldus [gedaagde] .

5.3.

[eiseres] voert verweer. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. De vordering betreft geen incident in de zin van het wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Van een ondeelbare rechtsverhouding of van een zodanige samenhang tussen de vorderingen in conventie en de vorderingen in reconventie is geen sprake, zodat gezamenlijke afdoening niet geboden is. Er is geen noodzaak om de VvE op te roepen als medegedaagde in revonventie, zodat de vordering niet toewijsbaar is. De proceseconomie is niet gediend met afdoening van de vorderingen in dezelfde procedure. Er is geen enkele noodzaak tot een dergelijke afdoening, aldus [eiseres] .

5.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Hoewel de wet (Rv) niet voorziet in een incident houdende oproeping van derden, biedt artikel 118 Rv aan zowel de eisende als de gedaagde partij de mogelijkheid om een of meer derden als partij(en) in het geding op te roepen. Artikel 118 Rv is bedoeld voor gevallen waarin het - vanwege de mate waarin sprake is van een verband tussen de positie(s) van de derde(n) en de rechtsbetrekking in geschil of vanwege de proceseconomie - noodzakelijk of zinvol is om de derde(n) op te roepen (vgl. Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:485).

5.5.

De kern van de onderhavige procedure betreft het antwoord op de vraag voor wiens rekening de bouwkundige aanpassing van de villa komt: geheel voor [gedaagde] , of (via de VvE) voor [eiseres] en [gedaagde] gezamenlijk (in een bepaalde onderlinge verhouding)? De rechtbank is van oordeel dat het voor de beantwoording van deze vraag niet nodig is om de VvE in de procedure te betrekken. Daarvoor is het volgende van belang. De vorderingen in reconventie zijn, kort gezegd, gegrond op de stelling dat het bouwkundig aanpassen van de villa uitsluitend een VvE-verantwoordelijkheid is en dat de door [eiseres] gestelde rechtsbetrekking tussen [eiseres] en [gedaagde] dit niet anders maakt. Het belang van [gedaagde] bij oproeping van de VvE als (mede)verweerder in reconventie is (kennelijk) uitsluitend gelegen in haar reconventionele vordering onder III, te weten een verklaring voor recht ten laste van de VvE ter zake van het niet nemen van rechtsmaatregelen jegens [eiseres] . [eiseres] heeft echter haar vorderingen, kort gezegd, gegrond op haar (van [namen 1 en 2] ‘overgenomen’) rechtsbetrekking met [gedaagde] als verkoper van [erfpachtgoed] . Bij die rechtsbetrekking is de VvE geen partij. Dat wordt niet anders als de VvE in de procedure wordt betrokken. Het mag zo zijn dat [gedaagde] mogelijk belang heeft bij de verklaring voor recht ten laste van de VvE, maar die omstandigheid rechtvaardigt nog niet de conclusie dat het noodzakelijk of zinvol is om de VvE in deze procedure te betrekken. De rechtbank acht in de gegeven omstandigheden ook van belang dat niet gesteld of gebleken is dat en waarom - indien de incidentele vordering wordt afgewezen en [gedaagde] vervolgens de VvE, al dan niet samen met [eiseres] , in een nieuwe procedure (ter zake van desbetreffende verklaring voor recht) zou betrekken - voeging van de twee procedures voor de hand zou liggen. Hierbij is verder van belang dat indien zou komen vast te staan dat [gedaagde] zich als verkoper jegens
[namen 1 en 2] (en diens rechtsopvolger [eiseres] ) heeft verbonden om een brandveilig en bouwkundig gesplitst appartement te leveren en dat [gedaagde] door dit niet te doen schadeplichtig is jegens [eiseres] , het niet aannemelijk is dat een eventuele verplichting van de VvE jegens [gedaagde] om de werkzaamheden in verband met de splitsing en de brandveiligheid voor haar rekening te laten uitvoeren, van enige invloed is op de uiteindelijke verdeling van de kosten van deze werkzaamheden tussen [gedaagde] en [eiseres] . Als in dat geval immers via de band van de VvE bepaalde kosten bij [eiseres] terecht komen, leidt dit enkel tot hogere schade aan de zijde van [eiseres] en daardoor tot een hogere door [gedaagde] aan [eiseres] te betalen schadevergoeding. Met andere woorden: als komt vast te staan dat [gedaagde] op de hiervoor omschreven wijze schadeplichtig is jegens [eiseres] , dan is het aannemelijk dat het er onder aan de streep hoe dan ook toe moet leiden dat [gedaagde] in de verhouding tot [eiseres] de volledige kosten moet dragen. Omdat de beoordeling van de vordering die [gedaagde] wil instellen tegen de VvE aldus geen invloed lijkt te hebben op de beoordeling van de vorderingen die in deze procedure zijn ingesteld, bestaat onvoldoende samenhang tussen deze vorderingen. Anderzijds zal het in deze procedure oproepen van de VvE als verweerster in reconventie wel leiden tot extra complexiteit en vertraging. Het voorgaande betekent dat niet aan de voorwaarden van artikel 118 Rv is voldaan, zodat de vordering niet toewijsbaar is.

6.Het incident tot oproeping in vrijwaring

6.1.

[gedaagde] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] toestaat om de volgende personen, wonende te [adres namen 1 en 2] :

- de heer [naam 1] , geboren te [plaats] op [geboortedatum] en

- mevrouw [naam 2] , geboren te [plaats] op [geboortedatum] ,

in vrijwaring op te roepen, met bepaling van de datum en het tijdstip waartegen dit kan geschieden, alsmede met bepaling van de datum waarop in de hoofdzaak wordt voortgeprocedeerd.

6.2.

[gedaagde] legt aan haar vordering, samengevat, het volgende ten grondslag. [gedaagde] lijdt schade wanneer een of meer vorderingen van [eiseres] worden toegewezen als gevolg van handelen of nalaten van [namen 1 en 2] (zoals verzaking van hun mededelingsplicht ter zake van de kosten van bouwkundige aanpassingen aan het gebouw voor rekening van desbetreffende appartementseigenaar) die mede tot deze procedure hebben geleid. In dat geval wenst [gedaagde] datgene waartoe zij wordt veroordeeld op [namen 1 en 2] te kunnen verhalen in de vrijwaringsprocedure. Er bestaat samenhang tussen enerzijds de (eventueel aan te nemen) rechtsverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde] op grond van eventueel onrechtmatig handelen van [gedaagde] jegens [eiseres] en anderzijds de rechtsverhouding tussen [namen 1 en 2] en [gedaagde] op grond van onrechtmatig handelen van [namen 1 en 2] jegens [gedaagde] .

6.3.

[eiseres] voert verweer. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. In de gestelde feiten en de rechtsverhouding tussen [namen 1 en 2] en [gedaagde] ligt geen verplichting tot vrijwaring besloten. Als [namen 1 en 2] hun mededelingsplicht zouden hebben verzaakt (hetgeen door [gedaagde] zonder onderbouwing is gesteld), dan is geen sprake van een normschending jegens [gedaagde] op grond waarvan zij verplicht zijn om [gedaagde] te vrijwaren voor de nadelige gevolgen van een veroordeling van [gedaagde] in conventie. De vorderingen in conventie zijn immers gebaseerd op de feiten ten tijde van de eerste verkoop en levering en niet op de feiten ten tijde van de tweede verkoop en levering. De voor de vrijwaring relevante feiten kunnen evengoed dienen als verweer in de hoofdzaak, zodat het incident als processueel ondoelmatig en - mede gelet op de woonplaats (in [land] ) van [namen 1 en 2] - als onredelijk vertragend kan worden beschouwd. Het voorgaande maakt dat de vordering niet toewijsbaar is, aldus [eiseres] .

6.4.

Het standpunt van [gedaagde] komt erop neer dat haar rechtsbetrekking met [namen 1 en 2] een regresrecht op [namen 1 en 2] omvat, dat erin bestaat dat [namen 1 en 2] verplicht zijn haar te vrijwaren voor de nadelige gevolgen van verlies van de hoofdzaak; [gedaagde] kan die afwentelen op [namen 1 en 2] De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiseres] , onvoldoende heeft onderbouwd, wat ertoe leidt dat de vordering niet toewijsbaar is. Hierbij is van belang dat de vorderingen van [eiseres] hoofdzakelijk zijn gegrond op de rechten die zij heeft overgenomen van [namen 1 en 2] uit hoofde van de met [gedaagde] gesloten koopovereenkomst. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, valt niet in te zien waarom iemand ( [namen 1 en 2] ) die zijn aanspraak op een ander ( [gedaagde] ) overdraagt aan een derde ( [eiseres] ), er de nadelige gevolgen van moet dragen indien deze derde zijn verkregen rechten uitoefent. Daar moet in ieder geval een concrete grondslag voor zijn, die in dit geval niet is gesteld.

7.Het incident houdende een provisionele vordering

7.1.

[gedaagde] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I.
Primair[eiseres] gebiedt om vanaf twee dagen na dit vonnis haar feitelijke medewerking te verlenen aan de uitvoering van de door aannemers [bedrijf 3] en [bedrijf 1] geoffreerde werkzaamheden en aan de uitvoering van eventuele andere in het kader van bouwkundige splitsing en brandveiligheid uit te voeren werkzaamheden door aannemers, welke medewerking mede dient te bestaan in het verlenen van toegang tot (delen) van de privéruimte van het appartement waarop het recht van erfpacht van [eiseres] ziet;

Subsidiair[eiseres] gebiedt om vanaf twee dagen na dit vonnis haar feitelijke medewerking te verlenen aan de uitvoering van de door aannemers [bedrijf 3] en [bedrijf 1] geoffreerde werkzaamheden in het kader van brandveiligheid en aan de uitvoering van eventuele andere in het kader van brandveiligheid uit te voeren werkzaamheden door aannemers, welke medewerking mede dient te bestaan in het verlenen van toegang tot (delen) van de privéruimte van het appartement waarop het recht van erfpacht van [eiseres] ziet;

II. één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag waarop deze medewerking uitblijft, de dag van bezoek van de betreffende aannemer inbegrepen, naast elke volgende dag waarop deze zich ter plekke meldt voor werkzaamheden ter plaatse, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen dwangsom.

7.2.

[gedaagde] legt aan haar vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft bij haar vordering een spoedeisend belang. Gelet op het oplopende brandgevaar voor de appartementsrechten van [gedaagde] , moet het treffen van brandveiligheidsmaatregelen niet langer worden uitgesteld. De houding van [eiseres] maakt het treffen van door de brandweer en de gemeente voorgeschreven brandveiligheidsmaatregelen onmogelijk. Er dreigen zowel een last onder dwangsom van de gemeente als een teniet gaan van het gebouw door brand, die dan grotendeels voor rekening van meerderheidsaandeelhouder [gedaagde] zullen komen. [eiseres] rekt de uitkomst van de kostenkwestie onnodig, ook door haar toezegging in april 2023 om een mediator aan te dragen niet na te komen, aldus [gedaagde] .

7.3.

[eiseres] voert verweer. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd. Als het standpunt van [gedaagde] - dat de werkzaamheden een VvE-aangelegenheid betreffen - juist is, dan betekent dit dat [gedaagde] niet bevoegd is om de vorderingen in te stellen. [gedaagde] heeft bij haar vorderingen geen direct belang, zodat de vorderingen afgewezen moeten worden. Verder geldt dat het gevorderde enkel kan zien op de kosten die voortvloeien uit de offerte van [bedrijf 3] , omdat alleen deze offerte ter goedkeuring aan de VvE dan wel [eiseres] is voorgelegd. [gedaagde] heeft bij haar vorderingen geen spoedeisend belang, omdat [eiseres] heeft aangeboden haar deel van de kosten die samenhangen met de offerte van [bedrijf 3] conform de toepasselijke verdeelsleutel - bij wijze van voorschot en onder protest van gehoudenheid - te voldoen. Daarbij komt dat navraag bij de gemeente uitwijst dat zij niet voornemens is om tot handhaving over te gaan. Van gevaarzetting is geen sprake. De voor de werkzaamheden benodigde omgevingsvergunning lijkt niet aanwezig. Anders dan [gedaagde] stelt, zijn de werkzaamheden van [bedrijf 3] niet ontoereikend. Eventuele verdere werkzaamheden zijn niet duidelijk en niet in de VvE besproken. De vorderingen in conventie en reconventie zijn gericht op het vaststellen wie verantwoordelijk is voor bepaalde kosten en de provisionele vorderingen hangen daarmee onvoldoende samen. Het voorgaande maakt dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn. [eiseres] wenst zich nader schriftelijk uit te kunnen laten indien slechts de provisionele vorderingen - zonder de vorderingen in conventie en reconventie - tijdens een (eerste) zitting zullen worden behandeld. Haar lijkt een descente aangewezen en wenselijk.

7.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Er is, mede gelet op het standpunt van [eiseres] dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de bouwkundige aanpassing van de villa, geen aanleiding om te veronderstellen [gedaagde] onbevoegd zou zijn om de vorderingen in te stellen. De rechtbank stelt voorop dat mag worden aangenomen dat beide partijen belang hebben bij het (zo voortvarend als mogelijk is) doen treffen van de nodige brandveiligheidsmaatregelen in de villa. Daarbij komt dat tussen partijen niet in geschil is dat brandveiligheidsmaatregelen getroffen moeten worden. In deze procedure staat, zoals hiervoor (onder 5.5) is overwogen, centraal de vraag voor wiens rekening de kosten daarvan moeten komen. Hoewel de vorderingen van [gedaagde] veronderstellen dat [eiseres] weigert om haar feitelijke medewerking te verlenen aan het treffen van brandveiligheidsmaatregelen in de villa, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] niet of onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat daarvan daadwerkelijk sprake is. Uit hetgeen door partijen is aangevoerd, komt naar voren dat [eiseres] niet zozeer haar medewerking aan het treffen van brandveiligheidsmaatregelen weigert, maar dat zij wil voorkomen dat de kosten daarvan - temeer als die mogelijk onnodig hoog zijn - ook voor haar rekening komen. Daarbij komt dat zij zich bereid heeft verklaard om, bij wijze van ‘onverschuldigd voorschot’, een deel van de kosten te betalen. [gedaagde] heeft gelet hierop niet of onvoldoende onderbouwd dat het in de gegeven omstandigheden onmogelijk is om brandveiligheidsmaatregelen te doen treffen. Zo is niet gesteld of gebleken dat [eiseres] de van haar gevorderde feitelijke medewerking zal weigeren, in het geval [gedaagde] de kosten (vooralsnog) voor haar rekening neemt. Verder is nog van belang dat [gedaagde] weliswaar heeft gesteld dat de oplegging van een last onder dwangsom door de gemeente en/of brandweer dreigt, maar zij heeft deze stelling - tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiseres] - onvoldoende onderbouwd, zodat dit niet kan worden aangenomen. Bij deze stand van zaken heeft [gedaagde] onvoldoende belang bij het treffen van de door haar gevorderde ordemaatregelen, althans niet een dusdanig belang dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de afloop van de bodemzaak afwacht. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat het belang van [gedaagde] bij haar vorderingen dusdanig zwaarwegend is, dat het belang van [eiseres] daarvoor moet wijken. Het voorgaande betekent dat de vordering niet toewijsbaar is.

7.5.

De rechtbank zal de beslissing over de proceskosten aanhouden totdat in de hoofdzaak wordt beslist.

8.De beslissing

De rechtbank

in de incidenten

8.1.

wijst de vorderingen af,

8.2.

houdt de beslissing over de proceskosten aan totdat in de hoofdzaak wordt beslist,

in de hoofdzaak

8.3.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
29 november 2023voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
februari tot en met april 2024, waarna dag en uur van de mondelinge behandeling zullen worden bepaald,

8.4.

bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de mondelinge behandeling zelfstandig zal bepalen.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.