Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/417368 / HZ ZA 23-92
Vonnis van 25 oktober 2023
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
wonende te [plaats] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers 1+2] ,
advocaat: mr. N.H.M.M. Janssen te Arnhem,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden 1+2] ,
advocaat: mr. A.J.W. Raas te Ulvenhout.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 juli 2023
- de akte houdende verandering c.q. vermeerdering van eis, tevens akte houdende indiening van aanvullende stukken van [eisers 1+2]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 september 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 19 mei 2021 hebben partijen een overeenkomst getekend (productie 3 van [eisers 1+2] , hierna: de koopovereenkomst) op grond waarvan [eisers 1+2] de woning aan de [adres+plaats] (hierna: de woning) heeft gekocht van [gedaagden 1+2] . nadat [eisers 1+2] de woning tweemaal had bezichtigd.
In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:Woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)”
In de omschrijving op Funda en in de verkoopbrochure staat onder meer vermeld dat sprake is van dak- muur- en vloerisolatie en dat de volgende bewoners in een
“spik en span huis komen waar het zeker weten goed toeven is.”(productie 1 en 2 van [eisers 1+2] )
“spik en span huis komen waar het zeker weten goed toeven is.”(productie 1 en 2 van [eisers 1+2] )
In een vragenlijst bij die brochure heeft [gedaagden 1+2] ., voor zover hier relevant, op vragen onder meer als volgt geantwoord:
“(…)
Is de elektrische installatie al een keer vernieuwd?
Denk aan de groepenkast of elektrische bedrading) Ja
Zo ja, wanneer en hoe? door installateur
(…)
Zijn er radiatoren die niet goed warm worden? Nee
(…)
Zijn gevels tijdens de bouw geïsoleerd? Ja
(…)
Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie? Nee
(…)
Zijn er problemen met de afvoer? Nee
(…)”
2.2.
Op 8 september 2021 heeft [gedaagden 1+2] . de woning aan [eisers 1+2] overgedragen, waarna [eisers 1+2] de woning heeft betrokken.
2.3.
Op 28 september 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [eisers 1+2] en de makelaar van [gedaagden 1+2] ., mevrouw [betrokkene 1] , en op 1 oktober 2021 tussen [eisers 1+2] , [gedaagden 1+2] . en [betrokkene 1] . Tijdens die gesprekken heeft [eisers 1+2] zich op het standpunt gesteld dat de woning meerdere verborgen gebreken heeft.
2.4.
Naar aanleiding van vragen van [eisers 1+2] heeft de heer [betrokkene 2] , van [betrokkene 2] Woningonderhoud, op 4 november 2021 het volgende over de dakkapellen van de woning verklaard (productie 6 van [eisers 1+2] ):
“Dakkapel is destijds levensgevaarlijk geplaatst door oplichter. De kapel zakte langzaam door het dak, ik heb dat toen veilig hersteld en deugdelijk vastgezet. De pur is om de ontstane kieren te dichten. Verder staat ie nu veilig op het dak.”
2.5.
[eisers 1+2] heeft vervolgens besloten om onderzoek te laten doen op punten van de woning die volgens hem gebrekkig zijn. Op 17 januari 2022 heeft de heer [betrokkene 3] van [bedrijf betrokkene 3] (hierna: [bedrijf betrokkene 3] ) die punten van de woning in opdracht van [gedaagden 1+2] . onderzocht. De elektrische installatie van de woning is op 11 april 2022 door [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) onderzocht.
2.6.
Op 22 april 2022 heeft [bedrijf betrokkene 3] een “rapport van expertise” (productie 7 van [eisers 1+2] ) opgesteld met als bijlage een rapport van [bedrijf 1] (productie 8 van [eisers 1+2] ) op basis van de onderzoeken naar aanleiding van door [eisers 1+2] omschreven gebreken. In het rapport van [bedrijf betrokkene 3] is als volgt geantwoord op namens [eisers 1+2] gestelde vragen:
“(…)
1. Is de elektriciteit volgens de geldende normen (NEN1010) uitgevoerd?
Nee. Hiervoor verwijzen wij naar de bevindingen van [bedrijf 1] (…bijlage 1, rb
)
)
2. Zorgt (het gebrek in) de elektriciteit voor een onveilige situatie?
Ja, met name door het ontbreken van de aansluiting op de aarde in de badkamer én er draden zijn die niet zijn weggewerkt in een buis en door brandbaar materiaal zijn omgeven.
3. Staat het gebrek aan de elektriciteit het normaal gebruik van de woning in de weg?
Nee. Echter de gebreken zoals genoemd bij punt 2 dienen zo spoedig mogelijk te worden verholpen.
(…)
5. Is sprake van gebreken in de dakconstructie?
Ja. Er is sprake van een lichte doorbuiging van de nokgording.
6. En zo ja, zorgen deze gebreken voor een onveilige situatie?
Wij vermoeden niet dat dit gebrek voor een onveilige situatie zorgt. (…)
Het feit dat beide dakkapellen, aan de voor-en achterzijde, reeds ruim 10 jaar aanwezig zijn, geeft ons het idee dat de doorbuiging van de nokgording binnen de marges valt. Hierbij dienen wij op te merken dat er in de afgelopen 10 jaar weinig sneeuwval is geweest. Sneeuwval zorgt voor een zware belasting op de dakkapel en dus, in dit geval, op de nokgording. Wij adviseren u dan ook een controleberekening te laten uitvoeren door een constructeur.
7. Staan de gebreken aan de dakconstructie het normaal gebruik van de woning in de weg?
Nee. Ons inziens staat het gebrek aan de nokgording een normaal gebruik van de woning vooralsnog niet in de weg.
(…)
9. Is sprake van gebreken aan de afvoer?
Ja, voor zover wij hebben kunnen beoordelen ontbreekt de ont-/beluchting van het rioolsysteem in de woning.
10. En zo ja, zorgen deze gebreken voor een onveilige situatie?
Nee. Het ontbreken van de ont-/beluchting zorgt niet voor een onveilige, maar wel een hinderlijke situatie.
(…)
12. Valt u verder nog zaken op die van belang zijn om te vermelden?
Wij merken op dat de houten balklaag van de dakkapel aan de voorgevelzijde op het kozijn rust. Deze wijze van realisatie voldoet niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het raam in het kozijn van de dakkapel functioneert wel. Echter, bij zware sneeuwbelasting zou dit wel tot problemen kunnen leiden.
(…)”
[bedrijf betrokkene 3] heeft de herstelkosten van de gebreken in totaal begroot op € 12.624,00 inclusief btw.
Bijlage 1 bij het rapport van [bedrijf betrokkene 3] is het rapport van 11 april 2022 (productie 8 van [eisers 1+2] ) van [bedrijf 1] . Hij heeft geconstateerd dat in de woning niet is voldaan aan de NEN1010, de norm die geldt voor een woning van 1974 (het bouwjaar van de woning), en onder meer als volgt gerapporteerd:
“• Op de boven verdieping is de kleur geel/groen veelvuldig misbruikt voor schakeldraad, fasedraad of als nul. Dit is een gebrek.
(…)
• In verschillende vertrekken zijn wandcontactdozen geplaatst met randaarde, deze zijn niet aangesloten met een aardleiding. Beter was het geweest om wandcontactdozen te plaatsen zonder randaard zo er geen verwarring kan ontstaan.
(…)
• Inbouwdozen behoren vast te zitten zodat ze niet uit de muur worden getrokken, of bewegen
een kans op draad breuk is dan aanwezig.
(…)
• In de badkamer is op het badmeubel de wandcontactdoos niet verbonden met aarde. Het centraal aarding punt (cap) was niet zichtbaar, ik twijfel dat de leidingen, kranen en de betonvloer is vereffend. (…)
• Draden zonder buis mogen niet omgeven zijn door brandbaar materiaal.(…foto’s van draden zonder buis, rb)
• Diverse centraaldozen zijn boven de plafonds weg gewerkt.
Lasdozen, einddozen moeten behoorlijk toegankelijk zijn. NEN1010 1962 Artikel 256.1
Lasdozen, einddozen moeten behoorlijk toegankelijk zijn. NEN1010 1962 Artikel 256.1
(…)
De andere gebreken wat u aangaf (…) hier is niks mis mee. De inbouwdozen met “achter invoer” hoort niet zo en is niet netjes, maar kan geen probleem veroorzaken, vocht is ver gezocht. (…)”
2.7.
Bij brief van 17 mei 2022 (productie 9 van [eisers 1+2] ) heeft mr. W.J.M. Bruurmijn van Legal Office namens [eisers 1+2] de rapporten van [bedrijf betrokkene 3] en [bedrijf 1] aan [gedaagden 1+2] . gestuurd en bericht dat – samengevat – [gedaagden 1+2] . als verkoper aansprakelijk is voor het herstel van de gebreken aan de elektrische installatie, de dakconstructie, de afvoer, en de radiatoren. Daarnaast is medegedeeld dat niet alle gevels van de woning zijn geïsoleerd, terwijl in de vragenlijst bij verkoop van de woning was ingevuld dat de gevels bij de bouw zijn geïsoleerd. De herstelkosten zijn begroot op € 17.534,00 en [gedaagden 1+2] . is namens [eisers 1+2] verzocht en gesommeerd om dit bedrag binnen 14 dagen te betalen.
2.8.
Bij brief van 21 juni 2022 (productie 10 van [eisers 1+2] ) heeft de advocaat van [gedaagden 1+2] . onder meer betwist dat de gebreken ten tijde van de verkoop aanwezig waren – althans dat [gedaagden 1+2] . daarmee bekend was – en ook dat de gestelde gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Ten slotte is de aansprakelijkheid van [gedaagden 1+2] . van de hand gewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers 1+2] vordert na wijziging van eis bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
I. [gedaagden 1+2] . te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eisers 1+2] te betalen een bedrag van € 65.038,81 ter zake van herstelkosten en schade, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
subsidiair:
II. de gevolgen van de koopovereenkomst op de voet van artikel 6:228 BW jo. artikel 6:230 BW te wijzigen, in die zin dat de koopprijs met € 65.038,81 wordt verminderd en [gedaagden 1+2] . uit dien hoofde wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers 1+2] van een bedrag van € 65.038,81, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;
zowel primair als subsidiair:
III. [gedaagden 1+2] . te veroordelen in de kosten van deze procedure met de nakosten en met bepaling dat, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan deze proceskostenveroordeling voldaan is, daarover de wettelijk rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
[eisers 1+2] legt primair aan zijn vorderingen ten grondslag dat de woning non-conform is door de gebreken aan de elektrische installatie, de dakkapellen, de afvoer, de isolatie en twee radiatoren. [gedaagden 1+2] . is op grond van artikel 6:74 BW aansprakelijk voor de kosten van herstel. [gedaagden 1+2] . heeft vóór het sluiten van de koopovereenkomst geen of onjuiste informatie verstrekt waardoor [eisers 1+2] niet op de hoogte was en kon zijn van die gebreken en ook geen aanleiding had om een bouwtechnisch onderzoek te laten doen. [gedaagden 1+2] . kan zich er daarom ook niet met succes op beroepen dat [eisers 1+2] onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Subsidiair stelt [eisers 1+2] dat sprake is van dwaling, op grond waarvan hij vordert de gevolgen (het door hem ondervonden nadeel) van die dwaling op te heffen door de koopprijs te verminderen met het gevorderde bedrag.
3.3.
[gedaagden 1+2] . voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers 1+2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers 1+2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers 1+2] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Toerekenbare tekortkoming, non-conformiteit
4.1.
[eisers 1+2] stelt dat [gedaagden 1+2] . toerekenbaar tekort is geschoten omdat de woning volgens [gedaagden 1+2] . “spik en span” was en dat het onderhoud binnen en buiten als “goed tot uitstekend” was gekwalificeerd, terwijl al snel na de overdracht bleek dat sprake was van diverse gebreken die non-conformiteit opleveren.
4.2.
[eisers 1+2] baseert zijn vorderingen op artikel 6:74 lid 1 BW, dat de schuldenaar verplicht om in geval van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schade die de schuldeiser daardoor leidt, te vergoeden tenzij die tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend. In het bijzonder doet [eisers 1+2] een beroep non-conformiteit. Voor de koopovereenkomst is daarover in artikel 7:17 BW in het eerste lid bepaald dat de afgeleverde zaak moet beantwoorden aan de overeenkomst. Op grond van het tweede lid geldt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper aan eigenschappen van de aan hem afgeleverde zaak mocht verwachten dienen alle omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen. Daarbij geldt dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de verkoper (mededelingsplicht).
4.3.
Partijen zijn er in beginsel vrij in om van deze wettelijke regeling af te wijken bij overeenkomst. In het onderhavige geval wijken de bepalingen van de koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, in die zin af van de wettelijke regeling dat partijen zijn overeengekomen dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn (behoudens voor zover deze aan koper kenbaar waren) en dat de verkoper niet in staat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4.4.
In het licht van het voorgaande zal de rechtbank beoordelen of de woning beantwoordt aan de koopovereenkomst, waarbij de vraag is of de woning de eigenschappen bezit die [eisers 1+2] mocht verwachten, te weten: of de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Van belang is daarbij dat [eisers 1+2] , die zich beroept op de rechtsgevolgen van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden 1+2] . en de non-conformiteit van de woning, op grond van artikel 150 Rv de bewijslast draagt voor de feiten die hij daaraan ten grondslag legt.
4.5.
Op grond van de koopovereenkomst geldt dat, indien de woning eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor [eisers 1+2] als koper na onderzoek kenbaar waren, [gedaagden 1+2] . daar niet voor in staat. Gelet op jurisprudentie dient een beroep hierop in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die [eisers 1+2] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [gedaagden 1+2] . mocht verwachten, dan wel indien [gedaagden 1+2] . als verkoper op de hoogte was van de ontbrekende eigenschappen, terwijl hij wist dan wel diende te begrijpen dat [eisers 1+2] bedoelde eigenschappen van belang achtte en het naar verkeersopvattingen op de weg van [gedaagden 1+2] . had gelegen om [eisers 1+2] over het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
4.6.
Ter onderbouwing van de door haar gestelde non-conformiteit heeft [eisers 1+2] gewezen op (a) gebreken aan de elektrische installatie, (b) gebreken aan de dakkapellen, (c) een gebrek aan de riolering / de afvoer, (d) het gebrek aan isolatie en (e) twee niet warm wordende radiatoren. [eisers 1+2] stelt dat hij met deze gebreken geen rekening hoefde te houden gelet op de mededelingen van [gedaagden 1+2] ., dat ze niet kenbaar voor hem waren en door een bouwtechnische keuring (visuele inspectie) ook niet aan het licht waren gekomen. De rechtbank overweegt als volgt over deze gebreken.
- a. elektrische installatie
4.7.
[eisers 1+2] stelt dat de elektrische installatie niet voldoet aan de normen (NEN1010) en dat dat een ernstig gebrek oplevert dat in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis, óók als daardoor niet direct sprake is van gevaar voor personen. Hij heeft ter onderbouwing foto’s overgelegd en verwezen naar de rapporten van [bedrijf betrokkene 3] en van [bedrijf 1] . Daaruit blijkt dat op sommige plaatsen de verkeerde kleur draad is gebruikt, dat sprake is van wandcontactdozen met randaarde die niet zijn aangesloten op een aardleiding, dat de wandcontactdoos in de badkamer niet is verbonden met aarde en dat diverse centraaldozen boven de plafonds zijn weggewerkt terwijl deze behoorlijk toegankelijk moeten zijn. [bedrijf 1] merkt verder op dat draden zonder buis niet door brandbaar materiaal omgeven mogen zijn. [eisers 1+2] stelt dat [gedaagden 1+2] . van deze gebreken op de hoogte moet zijn geweest omdat hij de woning lang heeft bewoond en de elektrische installatie heeft laten vernieuwen.
[gedaagden 1+2] . betwist dat de elektrische installatie zo gebrekkig was of dusdanig gevaar voor veiligheid opleverde dat de woning daardoor niet geschikt was voor normaal gebruik als woonhuis. Hij betwist eveneens dat hij op de hoogte was of had moeten zijn van deze gebreken. Hij heeft er als leek nooit iets van gemerkt en heeft vertrouwd op de kundigheid van de elektricien die de installatie heeft vernieuwd.
4.8.
De rechtbank volgt [eisers 1+2] ten eerste niet in zijn stelling dat [gedaagden 1+2] . op de hoogte was of heeft moeten zijn van gebreken aan de elektrische installatie. Dat [gedaagden 1+2] . lang in de woning heeft gewoond maakt dat niet anders omdat niet is gebleken van gebreken aan de elektrische installatie die [gedaagden 1+2] . als leek had moeten opmerken. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat [gedaagden 1+2] . de elektrische installatie heeft laten vernieuwen nu hij daarvoor kennelijk een (professioneel) installateur had ingeschakeld en heeft mogen vertrouwen op diens deskundigheid. Daar komt bij dat [eisers 1+2] na betwisting door [gedaagden 1+2] . onvoldoende heeft onderbouwd dat de gebreken aan de elektrische installatie in de weg staan aan normaal gebruik als woonhuis. In het rapport van [bedrijf betrokkene 3] is de vraag of die gebreken aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, beantwoord met “Nee”. Uit het rapport van [bedrijf 1] blijkt evenmin dat genoemde gebreken dat gebruik belemmeren. Gelet op het in r.o. 4.4 en 4.5 overwogene leveren de gebreken aan de elektrische installatie dan ook geen non-conformiteit van de woning op.
- b. de dakkapellen
4.9.
[eisers 1+2] stelt over de dakkapellen dat [gedaagden 1+2] . ten onrechte bij verkoop in de vragenlijst heeft ingevuld dat er in het verleden geen gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie. Gebleken is dat de dakkapellen ondeskundig zijn geplaatst, dat er één in het dak is weggezakt en sprake was van een levensgevaarlijke situatie. [eisers 1+2] heeft, naast het rapport van [bedrijf betrokkene 3] , verwezen naar de verklaring van [betrokkene 2] van 4 november 2021.
[gedaagden 1+2] . betwist dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De dakkapel aan de voorzijde is direct na plaatsing in 2011 door [betrokkene 2] hersteld in verband met een constructiefout, waarna de dakkapel veilig en deugdelijk was en voldeed aan geldende regelgeving. [gedaagden 1+2] . heeft ter onderbouwing als productie 1 een rapport van de toezichthouder van de gemeente Berkelland van 10 maart 2011 overgelegd waarin staat dat de dakkapel na controle is vrijgegeven voor gebruik. [gedaagden 1+2] . stelt zich op het standpunt dat er geen enkele aanleiding was om te vermelden dat er in het verleden sprake was van gebreken aan de dakconstructie, ook omdat gebreken aan de dakconstructie en gebreken aan de constructie van de dakkapel verschillende kwesties zijn.
4.10.
Na betwisting door [gedaagden 1+2] . heeft [eisers 1+2] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van gebreken aan de dakconstructie of dakkapellen die normaal gebruik van de woning belemmeren. Uit het rapport van [bedrijf betrokkene 3] blijkt weliswaar dat de nokgording licht doorbuigt en dat die doorbuiging – die naar het idee van [bedrijf betrokkene 3] binnen de marges valt – zich bevindt op de plaats van de dakkapellen, maar [bedrijf betrokkene 3] heeft vervolgens geconcludeerd dat dit gebrek een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Uit de verklaring van [betrokkene 2] blijkt daarnaast dat de situatie van de dakkapel na herstel veilig was. Ter zitting heeft [gedaagden 1+2] . verklaard dat [betrokkene 2] dat herstel vrijwel direct – binnen één of twee dagen – na plaatsing van de dakkapel heeft gedaan. Gelet op deze verklaringen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden 1+2] . niet hoefde te twijfelen aan de deugdelijkheid van de constructie van het dak of de dakkapel en dat hij zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden omdat [gedaagden 1+2] . door het directe herstel geen vermeldenswaardige gebreken aan de constructie van de dakkapel of het dak heeft ervaren. Uit het inspectierapport van de gemeente Berkelland dat naar aanleiding van de plaatsing van de dakkapel is opgesteld blijkt ook dat de dakkapel na controle is vrijgegeven voor gebruik. [eisers 1+2] heeft over dit rapport aangevoerd dat de controle slechts betrekking had op esthetische eisen. Omdat in het rapport onder meer vinkjes staan bij “Dak constructies”, “Isolatie” en “Wering van vocht” gaat de rechtbank er echter van uit dat het niet alleen op esthetische eisen betrekking heeft maar ook op technische aspecten en in het bijzonder ook op de dakconstructie. De door [eisers 1+2] gestelde gebreken aan de dakkapel(len) leveren gelet op het voorgaande dan ook geen non-conformiteit van de woning op.
- c. de riolering / de afvoer
4.11.
Volgens [eisers 1+2] is de afvoer gebrekkig omdat deze borrelt, slecht doorloopt en ontluchting ontbreekt. Hij stelt daarbij dat [gedaagden 1+2] . ervan wist maar het ten onrechte niet heeft gemeld bij verkoop. [gedaagden 1+2] . betwist dat de ontluchting ontbreekt. Hij erkent dat de afvoer borrelt en soms minder goed doorloopt omdat afvoerbuizen met een kleinere diameter zijn gebruikt. Hij stelt dat hij dat vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan [eisers 1+2] heeft gemeld tijdens de tweede bezichtiging. Volgens [gedaagden 1+2] . is er bovendien geen probleem als je regelmatig doorspoelt met chloor en/of heet water, zodat een en ander niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.
4.12.
Dat de ontluchting ontbreekt heeft [eisers 1+2] na betwisting door [gedaagden 1+2] . onvoldoende onderbouwd. In het rapport van [bedrijf betrokkene 3] staat daarover “voor zover wij hebben kunnen beoordelen ontbreekt de ont-/beluchting van het rioolsysteem in de woning.” [gedaagden 1+2] . stelt dat de installateur bij verbouwing van de badkamer de beluchtingspijp onder het bad heeft aangesloten op het riool en dat deze via de spouwmuur naar boven leidt, tot onder een dakpan. Niet is uit te sluiten – zoals [gedaagden 1+2] . stelt – dat [bedrijf betrokkene 3] de ontluchting niet heeft gezien omdat hij alleen de koof in de badkamer heeft geïnspecteerd op dit gebrek.
Dat [gedaagden 1+2] . vóór verkoop van de woning iets over de borrelende afvoer heeft gezegd tegen [eisers 1+2] heeft [eisers 1+2] betwist en is niet komen vast te staan. De vraag is of [gedaagden 1+2] . melding had moeten maken van een borrelende en minder goed doorlopende afvoer en of dit gebrek tot de conclusie kan leiden dat de woning non-conform is. Over gebreken aan de afvoer staat in het rapport van [bedrijf betrokkene 3] dat dit een hinderlijke situatie is maar niet voor een onveilige situatie zorgt. [gedaagden 1+2] . heeft de situatie zelf kennelijk niet als problematisch ervaren, zodat (zonder nadere toelichting van [eisers 1+2] die niet gegeven is) niet valt in te zien dat hij daarvan melding had moeten maken voorafgaand aan de verkoop. De rechtbank is daarbij van oordeel dat ook voor dit door [eisers 1+2] gestelde gebrek geldt dat het normaal gebruik als woonhuis niet wordt belemmerd, zodat het niet leidt tot de conclusie dat de woning non-conform is.
- d. isolatie
4.13.
[eisers 1+2] stelt dat in de vragenlijst en in de advertentie op Funda ten onrechte stond dat de woning volledig was geïsoleerd, terwijl [gedaagden 1+2] . wist dat niet alle gevels geïsoleerd waren. Bij verkoop mocht hij, ook gelet op energielabel C dat aan de woning was toegekend, erop vertrouwen dat de gehele woning geïsoleerd was. [gedaagden 1+2] . heeft pas na de verkoop verteld dat dat niet alle gevels waren geïsoleerd, aldus [eisers 1+2]
[gedaagden 1+2] . betwist dat hij heeft aangegeven dat de gehele woning was geïsoleerd. In de vragenlijst heeft hij ingevuld dat gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd (namelijk de gevels van de aanbouw) maar niet dat dat voor alle gevels geldt. Dat in de advertentie in de krant stond dat muur-, vloer en gevelisolatie aanwezig was, is een fout van de makelaar en is hem – [gedaagden 1+2] . – niet te verwijten. Verder stelt [gedaagden 1+2] . dat hij de tekst in de advertentie wilde laten wijzigen maar dat dat niet meer kon en hij op advies van de makelaar bij de tweede bezichtiging [eisers 1+2] had verteld dat de woning niet geheel was geïsoleerd.
4.14.
[gedaagden 1+2] . heeft zijn stelling dat hij [eisers 1+2] vóór het sluiten van de koopovereenkomst had gemeld dat de woning niet geheel was geïsoleerd, na betwisting door [eisers 1+2] niet onderbouwd, zodat dat niet is komen vast te staan. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de vermelding in de vragenlijst dat gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd echter niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat alle gevels geïsoleerd zijn. Voor een woning uit 1974 – ook met energielabel C – ligt dat niet voor de hand. Dat betekent dat, als het voor [eisers 1+2] zo belangrijk was dat alle gevels geïsoleerd waren, van hem had mogen worden verwacht dat hij daar expliciet naar had gevraagd en/of daar onderzoek naar had moeten laten doen. Bovendien is van belang dat het ontbreken van isolatie in een deel van de gevels niet in de weg staat aan normaal gebruik als woonhuis en daardoor niet leidt tot non-conformiteit van de woning.
- e. radiatoren
4.15.
Ten slotte stelt [eisers 1+2] zich op het standpunt dat [gedaagden 1+2] . ten onrechte heeft vermeld dat er geen radiatoren waren die niet goed warm werden omdat er op de bovenverdieping twee radiatoren niet goed functioneerden. [gedaagden 1+2] . betwist dit gebrek en ook dat hij daar wetenschap van had. [gedaagden 1+2] . stelt verder dat voor zover al sprake is van twee gebrekkige radiatoren, dit niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.
4.16.
Na betwisting heeft [eisers 1+2] niet onderbouwd dat de radiatoren gebrekkig waren ten tijde van de verkoop. In het rapport van [bedrijf betrokkene 3] staat niets over gebrekkige radiatoren. Uit de betaling van € 260,00 aan CCV*Jan, waarvan [eisers 1+2] als productie 18 een afschrift heeft overgelegd, blijkt dat ook niet. Dat sprake was van een gebrek aan de radiatoren op het moment van verkoop, is daardoor niet gebleken zodat het beroep van [eisers 1+2] op non-conformiteit alleen om die reden al strandt. Daar komt bij dat twee gebrekkige radiatoren niet in de weg staan aan normaal gebruik van de woning.
Conclusie non-conformiteit
4.17.
Het voorgaande brengt met zich dat het beroep van [eisers 1+2] op non-conformiteit op geen enkel punt kan slagen. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat bij de vraag wat [eisers 1+2] gerechtvaardigd mocht verwachten over het normaal gebruik, een rol speelt dat de woning is gebouwd in 1974. Bij de koop van een woning van bijna 50 jaar oud dient in beginsel rekening te worden gehouden met andere uitgangspunten ten tijde van de bouw en/of de aanwezigheid van verouderde materialen. Ter voorkoming van teleurstellingen hierover mag van een koper in beginsel worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig laat onderzoeken. Ter zitting heeft [eisers 1+2] verklaard dat hij zo’n bouwkundig onderzoek wel heeft besproken met de makelaar van [gedaagden 1+2] . maar daarvan heeft afgezien omdat vanwege de situatie op de woningmarkt snel beslist moest worden, de brochure daartoe geen aanleiding gaf en zo’n keuring vooral visueel is waardoor toch niet alle gebreken aan het licht komen. Naar het oordeel van de rechtbank zou (ook louter visueel) bouwkundig onderzoek ertoe hebben geleid dat [eisers 1+2] (meer) inzicht zou hebben gekregen in de door hem gestelde gebreken. Door dat onderzoek niet te laten doen heeft [eisers 1+2] een risico genomen dat hij niet voor rekening van [gedaagden 1+2] . kan laten komen. De primaire vordering van [eisers 1+2] is daarom niet toewijsbaar.
Dwaling
4.18.
Subsidiair stelt [eisers 1+2] zich op het standpunt dat sprake is van dwaling doordat hij ten tijde van de koop niet op de hoogte was van de gebreken aan de woning. Hij stelt dat, indien hij had geweten van de gebreken, hij de woning niet onder deze voorwaarden had gekocht en [gedaagden 1+2] . dat had moeten begrijpen. Hij vordert – in plaats van vernietiging van de koopovereenkomst – de gevolgen van de dwaling op te heffen.
[gedaagden 1+2] . betwist dat sprake is van dwaling. Hij betwist dat hij een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven en dat de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten indien [eisers 1+2] op de hoogte zou zijn geweest van de gestelde gebreken.
4.19.
Op grond van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Op grond van artikel 6:228, aanhef en onder b, BW is een dergelijke overeenkomst vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
4.20.
De rechtbank stelt vast dat [eisers 1+2] zijn beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex heeft gebaseerd als zijn beroep op non-conformiteit en verder niet concreet heeft onderbouwd. De stelling van [eisers 1+2] dat hij niet op de hoogte was van de gebreken en de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als hij er wél van op de hoogte was geweest, is onvoldoende voor een geslaagd beroep op dwaling. Gelet op het bepaalde in artikel 6:228 lid 1 is daarnaast immers nodig dat er een causaal verband bestaat tussen de onjuiste voorstelling van zaken en de totstandkoming van de overeenkomst én dat de onjuiste voorstelling van zaken ofwel is te wijten aan (a) inlichtingen van [gedaagden 1+2] . ofwel aan (b) het ontbreken van die inlichtingen terwijl [gedaagden 1+2] . in verband met dwaling wist of had moeten weten dat hij [eisers 1+2] had moeten inlichten. [eisers 1+2] heeft niet gesteld dat aan deze voorwaarden is voldaan. Bovendien heeft [eisers 1+2] onvoldoende onderbouwd dat hem, ondanks dat de gestelde gebreken geen non-conformiteit opleveren, niettemin een geslaagd beroep op dwaling toekomt. De rechtbank neemt ook hierbij in aanmerking dat [eisers 1+2] , gelet op het bouwjaar van de woning en zijn beslissing om geen bouwkundig onderzoek te laten verrichten, rekening had moeten houden met bepaalde gebreken. Dat er verbouwingen hebben plaatsgevonden en de elektrische installatie is vernieuwd, doet daar niet aan af omdat dat niet betekent dat de woning geheel is vernieuwd. Het voorgaande brengt met zich dat de subsidiaire vordering van [eisers 1+2] ook niet toewijsbaar is.
Proceskosten
4.21.
[eisers 1+2] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden 1+2] . als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
2.366,00
(2,00 punten × € 1.183,00)
Totaal
€
3.667,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers 1+2] af,
5.2.
veroordeelt [eisers 1+2] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden 1+2] . tot dit vonnis vastgesteld op € 3.667,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
25 oktober 2023.
25 oktober 2023.
JO/FB