ECLI:NL:RBGEL:2023:6071

• Datum uitspraak: 17 mei 2023
• Publicatiedatum: 6 november 2023
• Zaaknummer: 10137606
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: F.M.C. Boesberg; P.A.T. Hettinga; M. Bugter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding pachtovereenkomst en ontruiming van agrarisch vastgoed na beëindiging melkveebedrijf

In deze zaak heeft de Pachtkamer van de Rechtbank Gelderland op 17 mei 2023 uitspraak gedaan over de ontbinding van een pachtovereenkomst tussen een pachter en een verpachter. De kern van het geschil was of de pachter, na de beëindiging van zijn melkveebedrijf, nog steeds een agrarische onderneming op het gepachte perceel drijft dat voldoet aan de eisen van bedrijfsmatig gebruik. De verpachter stelde dat het gepachte niet meer voor bedrijfsmatige landbouw werd gebruikt, terwijl de pachter betoogde dat hij nog steeds agrarische activiteiten uitvoert.

De rechtbank oordeelde dat de pachter, [gedaagde partij 1], het gepachte niet meer gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw. De rechtbank baseerde dit oordeel op verschillende feiten, waaronder het feit dat de pachter zijn melkveebedrijf in 2019 had gestaakt en dat hij niet in staat was om het gepachte op een bedrijfsmatige wijze te exploiteren. De rechtbank concludeerde dat er geen sprake meer was van een 'landbouwkundige eenheid' en dat de pachter voornamelijk belang had bij de woonruimte die de hoevepacht hem bood.

De vordering van de verpachter om de pachtovereenkomst te ontbinden werd toegewezen, met de bepaling dat de ontruiming van het gepachte uiterlijk op 31 december 2023 diende plaats te vinden. De rechtbank legde een dwangsom op voor het geval de pachter niet tijdig zou ontruimen. Tevens werd de pachter veroordeeld in de proceskosten. Deze uitspraak benadrukt de noodzaak voor pachters om aan de eisen van bedrijfsmatig gebruik te voldoen om hun pachtovereenkomsten te behouden.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zutphen

Pachtkamer

Zaaknummer: 10137606 \ CV EXPL 22-2759

Vonnis van 17 mei 2023

in de zaak van

[eisende partij] ,

te [plaats] ,

eisende partij in de hoofdzaak,

hierna te noemen: [eisende partij] ,

gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers,

tegen

1. [gedaagde partij 1] ,

te [plaats] ,
2. de erven van
[gedaagde partij 2 ] ,

te [plaats] ,

gedaagde partijen in de hoofdzaak,

hierna samen te noemen: [gedaagde partijen] en afzonderlijk te noemen: [gedaagde partij 1] respectievelijk Vader,

gemachtigde: mr. F.W. van Dijk.

1. De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis van 18 januari 2023 in het incident en in de hoofdzaak

- de brief d.d. 10 maart 2023 van mr. Harbers, met bijlage
- de mondelinge behandeling van 21 maart 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.

1.2.

Ten slotte is vonnis in de hoofdzaak bepaald.

2. De feiten

2.1.

[betrokkene (opa)] is de vader van [gedaagde partij 2 ] . Zij exploiteerden samen onder verband van een maatschap een melkveebedrijf. Op 24 april 1975 is door (een rechtsvoorganger van) [B.V.] als verpachter en de maatschap [betrokkene (opa)] en [gedaagde partij 2 ] als pachters een pachtovereenkomst gesloten voor de boerderij genaamd “ [boederij] ”, kadastraal bekend [kadastrale gegevens] , groot 18.00.00 ha.

2.2.

[gedaagde partij 2 ] is de vader van [gedaagde partij 1] . Met ingang van 1 januari 1994 zijn de heren [betrokkene (opa)] (Opa) en [gedaagde partij 2 ] (Vader) met [gedaagde partij 1] de maatschap [de maatschap] (hierna: de maatschap) aangegaan.
Tussen voormelde verpachter enerzijds en Opa en Vader als pachters tezamen met [gedaagde partij 1] als opkomende pachter anderzijds is op 23 maart 1995 een schriftelijke pachtwijzigingsovereenkomst gesloten, waarin is vermeld dat voormelde pachtovereenkomst enkel nog ziet op diverse percelen losland gelegen te [plaats], kadastraal bekend [perceel] (voorheen [kadastrale gegevens]) met een oppervlakte van 16.11.22 ha.

2.3.

De boerderij “ [boederij] ” met ca. 1.87.80 ha grond is omstreeks 1994/1995 in erfpacht uitgegeven aan [eisende partij] . Tussen [eisende partij] en de maatschap is met ingang van 1 april 1995 een schriftelijke overeenkomst gesloten, waarbij in de kop staat vermeld: ‘PACHTOVEREENKOMST voor hoeve/losland’. In deze overeenkomst heeft [eisende partij] het perceel kadastraal bekend [perceel] (v/h [kadastrale gegevens]), boerderij “ [boederij] ” met erf, tuin en weiland ter grootte van circa 1.87.80 hectare (hierna: het gepachte), aan de maatschap verpacht tegen een pachtprijs van ƒ 7.950,-- per jaar, voor de duur van 6 jaren.

2.4.

[gedaagde partijen] heeft het melkveebedrijf dat hij (mede) op het gepachte uitoefende omstreeks 2019 gestaakt. De fosfaatrechten die in 2018 aan het bedrijf van [gedaagde partijen] werden toegekend zijn nadien door hem verkocht.

2.5.

In de zomer van 2020 is Vader opgenomen in een verpleeghuis. [gedaagde partij 1] is destijds in het woongedeelte van de hoeve blijven wonen.

2.6.

Bij aangetekend verzonden brief van 27 maart 2022 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partijen] onder meer geschreven:

“Ik richt mij tot u als Maatschap, omdat u als zodanig nog steeds staat ingeschreven in het Handelsregister. Ik heb grote twijfels of dit nog wel correct is. [gedaagde partij 2 ] is reeds enkele jaren in een verzorgingshuis en [gedaagde partij 1] oefent geen agrarisch bedrijf uit. (…)

Van mij pacht u opstallen en een stuk grond dat gebruikt werd voor de uitoefening van een melkveebedrijf. Nogmaals dit bedrijf bestaat niet meer.

Op grond hiervan is de pachtovereenkomst komen te vervallen en ook het woonrecht in het woningdeel. Dit is u reeds meerdere malen meegedeeld. Tot nu toe negeert u elk gesprek of correspondentie hierover. Dit kan uiteraard niet voortduren.

(…)

Om een alternatieve woonvoorziening te vinden krijgt u tot 31 december 2022 de tijd. Dan dient de woning schoon opgeleverd te zijn. Dit geldt evenzo voor alle overige zaken die in de kalverstal etc. liggen. De periode tot uw vertrek of tot uiterlijk 1 oktober 2022, wordt u een vergoeding schuldig van € 1.000,= per maand, voor het gebruik van de woning, welke per maand vooruit dient te worden voldaan. (…)

Omdat het een gewoonte is, om niet te reageren, kondig ik nu voor alsdan aan dat, in het geval u, de woning per 31 december 2022, leeg niet hebt opgeleverd, ik terstond het oordeel van de rechter zal vragen, met inbegrip van mijn schadeclaim.”

2.7.

De gemachtigde van [gedaagde partijen] heeft bij brief van 25 april 2022 aan [eisende partij] onder meer geschreven:

“(…) Van een verplichting koeien te blijven melken is geen sprake. Ook overigens wordt het landbouwbedrijf, bestaande uit de gebouwen en ca 30 hectare landbouwgrond (oorspronkelijk ten dele de hoeve met 18 hectare landbouwgrond) door cliënten nog steeds zelf geëxploiteerd. Uiteraard kan dit worden aangetoond. Het landbouwbedrijf is voor het levensonderhoud van cliënten van belang en daarmee ook het behoud ervan.

U mededeling dat de pacht eindigt, is reeds om de enkele reden dat sprake is van dwingendrechtelijke bepalingen omtrent de opzegging niet rechtsgeldig en ook daarom verzetten cliënten zich daartegen. Ook de mededeling dat cliënten uiterlijk dit jaar de hoeve dient te ontruimen is in strijd met dwingendrechtelijke bepalingen die op de onderhavige rechtsverhouding van toepassing zijn en zullen dus door cliënten naast hen neergelegd worden.”

2.8.

Nadat de procedure in oktober 2022 aanhangig is gemaakt, is Vader in januari 2023 overleden. [gedaagde partij 1] en [erfgename], geboren op [geboortedatum] (hierna: [erfgename]) zijn de gezamenlijke erven.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vordert dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de pachtovereenkomst tussen haar en gedaagden met betrekking tot boerderij “ [boederij] ” met erf, tuin en weiland, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend [perceel] met een oppervlakte van 1.87.80 ha, zal worden ontbonden;

b. gedaagden zullen worden veroordeeld tot ontruiming van het gepachte binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 met een maximum van € 100.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partij 1] hiermee in gebreke blijven;

c. gedaagden zullen worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten indien betaling binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis uitblijft.

3.2.

[eisende partij] baseert haar vordering in de dagvaarding op het volgende.

Vader was de laatste jaren niet meer persoonlijk betrokken bij het gepachte. [gedaagde partij 1] is niet in staat het gepachte te exploiteren en normaal te onderhouden. Hij laat het gepachte vervuilen. Hij is niet in staat tot een bedrijfsmatige exploitatie en hij laat de feitelijke werkzaamheden aan derden over. De bedrijfsbeslissingen worden kennelijk door zijn adviseurs genomen.

De bedrijfsvoering kwalificeert niet als bedrijfsmatige landbouw. Uit de overgelegde gegevens blijkt dat er in feite geen positief rendement is, er is niet gebleken van enige investeringen en er vindt een verdere afbouw van het bedrijf plaats.

3.3.

[gedaagde partijen] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd dat [eisende partij] niet ontvankelijk zal worden verklaard in haar vordering, althans dat haar vordering zal worden afgewezen.
De stellingen van partijen zullen hierna voor zover nodig aan de orde komen.

4. De beoordeling

4.1.

Door het overlijden van Vader zijn de erven van rechtswege in zijn plaats getreden. Voor zover de beoordeling in dit vonnis hem betreft, zullen zijn erven daarvoor in de plaats worden gelezen.

4.2.

De vordering van [eisende partij] is voornamelijk gebaseerd op de stelling dat ten aanzien van de hoeve en de opstallen en gronden die daarbij horen, geen sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie. [gedaagde partij 1] heeft gesteld dat weliswaar geen sprake meer is van een melkveebedrijf, maar dat hij nog steeds een agrarisch bedrijf uitoefent op de van derden gepachte grond. De van [eisende partij] gepachte hoeve maakt daarvan ook deel uit, aldus [gedaagde partij 1] . De vraag die dus moet worden beantwoord is of [gedaagde partij 1] - na de beëindiging van het melkveebedrijf - op het gepachte nog een agrarische onderneming drijft die voldoet aan de eisen van bedrijfsmatig gebruik.

4.3.

Mede tegen de achtergrond van de wetsgeschiedenis van artikel 7:312 Burgerlijk Wetboek veronderstelt een bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte dat sprake is van een complex van economische activiteiten, gericht op winst door uitoefening van de landbouw. Voor de vraag of daarvan sprake is, zijn de navolgende gezichtspunten in het bijzonder van belang:

- de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;

- de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;

- het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;

- de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft,

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De bewijslast van de stelling dat er geen sprake meer is van bedrijfsmatige landbouw ligt bij de verpachter. De pachter moet in het kader van zijn inlichtingenverplichting en ter onderbouwing van zijn verweer dat exploitatie van de onderneming ook daadwerkelijk lonend is, echter voldoende gegevens van de onderneming overleggen. De volgende feiten en omstandigheden zijn in dat kader van belang.

4.4.

In het verleden werd de hoeve met het bedrijfsperceel door [gedaagde partijen] gebruikt ten behoeve van zijn melkveebedrijf. Vaststaat dat [gedaagde partijen] zijn melkveebedrijf uiterlijk in 2019 volledig heeft gestaakt.

4.5.

[gedaagde partijen] heeft aan [eisende partij] de gecombineerde opgaven over de jaren 2020, 2021 en 2022 verstrekt en de jaarcijfers 2020. De stukken zijn bij dagvaarding in het geding gebracht. Hieruit volgt dat [gedaagde partijen] 31,68 ha in reguliere pacht heeft voor akkerbouw (waarvan 1.87.80 ha van [eisende partij] ). De opbrengsten van het akkerbouwbedrijf zijn een ruime € 52.000,00. Aan de kostenkant zijn onder meer kosten voor zaad-, plant- en pootgoed, voor meststoffen en gewasbeschermingsmiddelen opgenomen en ook een post loonwerk en kosten onroerende zaak. Het netto-bedrijfsresultaat over 2020 is negatief. [gedaagde partij 1] ontvangt sinds ongeveer 10 jaar een arbeidsongeschiktheidsuitkering. Op dit moment laat [gedaagde partij 1] zich terzake van het bouwplan, de bemesting, de gewasbescherming en de boekhouding door derden bijstaan én laat hij zich bij de dagelijkse werkzaamheden bijstaan door een loonwerker. Zijn persoonlijke bijdrage is gering. [gedaagde partij 1] heeft aan machines een tractor met hooischudder en hark, een cultivator en kopeg, die nagenoeg allemaal afgeschreven zijn. [gedaagde partij 1] heeft desgevraagd aangegeven niet voornemens te zijn investeringen te gaan doen en op deze wijze voort te willen gaan. Hij heeft geen blijk gegeven van toekomst gerichte activiteiten en noodzakelijke investeringen.

4.6.

Verder staat vast dat [gedaagde partijen] door het staken van zijn (melk)veebedrijf steeds meer delen van het gepachte ongebruikt heeft gelaten. [gedaagde partijen] heeft gesteld dat [eisende partij] steeds vaker eigenrichting heeft toegepast, door het achterhuis van de boerderij in gebruik te nemen en te verbouwen en de landbouwgrond achter de boerderij (ca. 1,5 ha groot) in gebruik te nemen. Van eigenrichting is echter niet gebleken. [eisende partij] heeft immers onweersproken gesteld dat in het verleden met Vader is besproken dat op een deel van het perceel achter de boerderij een boomgaard zou worden aangelegd. Dat heeft toen ook tot pachtprijsvermindering geleid, aldus [eisende partij] . [gedaagde partijen] heeft weliswaar aangevoerd dat Vader destijds al niet meer in staat was om hierover in overleg te gaan, maar uit niets blijkt dat hij verzet heeft willen aantekenen tegen die gang van zaken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij bovendien erkend dat hij bezwaren achterwege heeft gelaten tegen het feit dat zowel het achterhuis als het resterende perceel grasland door [eisende partij] in gebruik werd genomen. Ook het gebruik van de in de pachtovereenkomst vermelde schuren is door [gedaagde partijen] grotendeels gestaakt. [gedaagde partij 1] gebruikt nog één schuur voor opslag, maar daarbij gaat het niet om opslag van geteelde producten of bedrijfsmiddelen. De machines staan bij de buurman gestald. De schuur wordt derhalve niet gebruikt voor de exploitatie van het door [gedaagde partijen] gestelde agrarische bedrijf.

4.7.

[gedaagde partij 1] heeft ter zitting aangegeven dat zijn belang voornamelijk is gelegen in de woonruimte die de hoevepacht hem biedt. De hoeve wordt in feite alleen nog voor dat woondoel gebruikt. Er is ten aanzien van de gebouwen en grond gezamenlijk geen sprake meer van een ‘landbouwkundige eenheid’, in de zin dat de exploitatie van het land in relevante mate vanuit het gebouw plaatsvindt (anders gezegd: het gebouw moet dienstbaar zijn aan de exploitatie van het land).

4.8.

Een en ander in onderlinge samenhang beschouwd en met in achtneming van alle omstandigheden van het geval moet worden geconcludeerd dat [gedaagde partij 1] het gepachte niet meer gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw in de zin van de wet.

4.9.

Het voorgaande betekent dat [eisende partij] terecht de ontbinding van de tussen haar en [gedaagde partijen] bestaande pachtovereenkomst heeft gevorderd. Deze vordering zal worden toegewezen, waarbij de ontbindingsdatum wordt bepaald op de datum van dit vonnis.

4.10.

[gedaagde partij 1] heeft gewezen op het feit dat het lastig voor hem zal zijn om op korte termijn vervangende woonruimte te vinden. Er geldt volgens hem geen urgentieregeling bij de [gemeente]. Dit is door [eisende partij] niet betwist. Een belangenafweging tussen partijen maakt dat de ontruiming daarom zal worden toegewezen per 31 december 2023. Bij gebreke van tijdige ontruiming zal [gedaagde partij 1] een dwangsom moeten betalen, zij het dat deze dwangsom zal worden gematigd tot € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00, welke bedragen redelijk worden geacht.

4.11.

[gedaagde partijen] heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Nu in de lange ontruimingstermijn reeds rekening is gehouden met zijn belang, kan zijn verweer niet aan toewijzing van de vordering op dit punt in de weg staan.

4.12.

[gedaagde partijen] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, bij het uitblijven van betaling te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

128,61

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

398,00

(2,00 punten × € 199,00)

Totaal

€

612,61

4.13.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5. De beslissing

De pachtkamer:

5.1.

ontbindt per heden de tussen [eisende partij] en [gedaagde partijen] bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot boerderij “ [boederij] ” met erf, tuin en weiland, gelegen aan [adres], kadastraal [perceel], met een oppervlakte van 1.87.80 ha,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij 1] om uiterlijk op 31 december 2023 voormeld gepachte te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde partij 1] met tijdige ontruiming in gebreke blijven, met een maximum van € 10.000,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partijen] in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] tot dit vonnis vastgesteld op € 612,61, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partijen] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 99,50 aan salaris gemachtigde, en onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eisende partij] volledig aan dit vonnis voldoet:

- vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. F.M.C. Boesberg, kantonrechter-voorzitter, P.A.T. Hettinga en M. Bugter, leden, en door mr. F.M.C. Boesberg en in het openbaar uitgesproken op
17 mei 2023.

jse