Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 10169715 \ CV EXPL 22-7690 \ 693 / 32548
uitspraak van 8 februari 2023
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eisende partij
gemachtigde mr. F.B.A.M. van Oss
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde partij
gemachtigde mr. T.J. van Veen
Partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 november 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de akte overlegging productie 7 tevens inhoudende een vermeerdering van eis van de zijde van [eiser]
- de akte overlegging productie 12 van de zijde van [gedaagde]
1.2.
Op 19 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen
hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Zij
hebben geen overeenstemming bereikt over een onderlinge oplossing.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en [gedaagde] hebben ingaande op 15 februari 2016 een huurovereenkomst gesloten. Deze heeft betrekking op een bedrijfsruimte, bestemd voor gebruik als restaurant en is gelegen aan de [adres bedrijfsruimte] .
2.2.
Bij aanvang zijn partijen een huurprijs van € 2.233,33 overeengekomen. Daarnaast wordt uit de huurovereenkomst geciteerd:
4.Huurprijs(…)4.5Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren wordt de huurprijs vanaf 2021 jaarlijks per 01 februari, voor het eerst per 01 februari 2021, aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.
7.Bankgarantie/waarborgsom
7.1
Het in artikel 26.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie/waarborgsom is vastgesteld op € 6.700,00 (…)
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing, waaruit wordt geciteerd:
Huurprijswijziging
18.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Tenzij het bepaalde in 18.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
Tenzij het bepaalde in 18.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle geldt, met een minimum van € 300,00 per maand. De hiervoor bedoelde (boete)rente is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
Boetebepaling
31Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, 25 en 26 van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van €250 per kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.
2.4.
Voor het jaar 2021 hebben partijen afwijkende afspraken gemaakt over de hoogte van de huurprijs. Uit deze overeenkomst, getekend op 1 oktober 2021, wordt geciteerd:
Overeenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] h/o [naam bedrijf]
Ik geef jou 4x een halve maand huurkorting voor de maanden januari t/m april 2021. Ik trek de mijn incasso opdracht bij VDSH in, én ik neem alle kosten van VDSH voor mijn rekening. Géén huurverhoging over de maanden februari t/m september is een extra korting van € 221,36. (…)
Dit voorstel doe ik onder acceptatie van de drie hieronder genoemde voorwaarden.
Zolang jouw vader garant kan/wil staan zie ik af van de bankgarantie à € 6.700,00 uit het Huurcontract. Op 01-10-2021 vindt er een huuraanpassing plaats à € 23,67. De nieuwe maandhuur wordt € 2.257,67. (…)
2.5.
Per februari 2022 indexeert [eiser] de huurprijs met 3,4%, naar een bedrag van € 2.336,98 exclusief / € 2.827,74 inclusief btw per maand.
2.6.
Bij factuur met nummer 22-01 van 14 april 2022 factureert [eiser] aan [gedaagde] een bedrag van € 1.168,49 voor januari 2022, een bedrag van € 2.336,98 voor februari 2022 en een bedrag van € 2.336,98 voor maart 2022.
2.7.
[gedaagde] voldoet niet de volledige huursom, waarna de advocaat van [eiser] [gedaagde] per brief van 25 juli 2022 sommeert de achterstallige huur(verhoging) te voldoen.
2.8.
[gedaagde] betaalt gedurende het jaar 2022 iedere maand een bedrag van € 2.702,33 aan huur.
2.9.
[eiser] legt in aanloop naar de mondelinge behandeling een overzicht (productie 7) over waarin is opgenomen welke bedragen [gedaagde] heeft betaald.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 5.780,50 aan achterstallige huur (€ 1.374,35), contractuele boete (€ 4.200,00) en buitengerechtelijke incassokosten (€ 206,15);
II. [gedaagde] zal veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis een waarborgsom te betalen of een aan de daarvoor gestelde wettelijke eisen garantie te stellen voor € 6.700,00;
III. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een contractuele boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat de waarborgsom niet is betaald of de garantie niet is gesteld te tellen vanaf 8 augustus 2022;
IV. voor recht zal verklaren dat de huurprijs met ingang van 1 februari 2022 € 2.336,98 exclusief btw per maand heeft bedragen en [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van dat bedrag zo lang de huurovereenkomst duurt en de huur niet opnieuw is geïndexeerd;
V. [gedaagde] zal veroordelen om vanaf 1 februari 2023 te betalen een bedrag van de geïndexeerde huurprijs van € 2.671,17 exclusief btw per maand zolang de huurovereenkomst duurt en de huur niet opnieuw is geïndexeerd;
VI. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. In de periode januari 2021 tot en met december 2022 heeft [gedaagde] structureel te weinig huur betaald, hetgeen resulteert in een achterstand van € 1.374,35. Daarnaast heeft [gedaagde] vooralsnog nagelaten de in de huurovereenkomst overeengekomen waarborgsom te betalen dan wel een garantie te laten stellen die voldoet aan de wettelijke eisen. Zowel voor de huurachterstand als de niet op de juiste wijze geregelde waarborgsom/bankgarantie vordert [eiser] een contractuele boete. [eiser] vordert tot slot een verklaring voor recht omtrent de volgens hem geldende huurprijs vanaf 1 februari 2022 en de veroordeling van [gedaagde] om vanaf 1 februari 2023 de ‘nieuwe’ geïndexeerde huurprijs te gaan betalen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Op zijn verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan. Belangrijkste punt in de discussie tussen partijen betreft het verschuldigde bedrag aan huur over de maand januari 2022. [eiser] stelt dat hij recht heeft op betaling van het volledige bedrag (€ 2.734,76), terwijl [gedaagde] aanvoert dat hij slechts (ongeveer) de helft daarvan hoeft te betalen (€ 1.351,16).
4.2.
[eiser] stelt dat is overeengekomen dat [gedaagde] over december 2021 een huurkorting zou krijgen op de huurprijs, reden waarom hij op 3 en 5 januari een bedrag aan [gedaagde] heeft gecrediteerd. Over de maand januari 2022 zou geen korting meer worden verleend. Per abuis is echter op de factuur van 14 april 2022 voor de maand januari ook een huurkorting toegepast van 50%. Vervolgens is op 29 april 2022 een herstelfactuur gestuurd voor dezelfde periode (januari t/m maart 2022) met nummer 22-01A, waarop het volledige bedrag voor januari is vermeld, aldus [eiser] .
4.3.
[gedaagde] betwist voorgaande stellingen van [eiser] en voert aan dat partijen (ook) een korting hebben afgesproken voor januari 2022, die zou zijn bevestigd in een e-mail tussen partijen. Hij licht toe dat hij over de maanden oktober t/m december 2021 de oude huurprijs heeft betaald, omdat hij nog geen factuur had en was vergeten de bedragen aan te passen naar de afspraken uit de overeenkomst van oktober 2021. Vervolgens is hij hetzelfde oude bedrag aan huur blijven betalen omdat hij over januari 2022 wel de volle huurtermijn heeft voldaan, maar recht heeft op creditering van de helft. Op de betalingen van de overige maanden van 2022 heeft hij verrekening toegepast door de oude huurtermijnen te blijven betalen, aldus steeds [gedaagde] .
4.4.
Voorafgaand aan de motivering van de door de kantonrechter genomen beslissing wordt opgemerkt dat partijen niet consequent zijn in de bedragen waarmee zij rekenen.
De ene keer wordt gerekend met een bedrag van € 2.257,00 en de andere met een bedrag van € 2.257,67. Ook wordt in januari 2022 nog gerekend met een bedrag van € 1.351,16. Dit leidt tot (kleine) verschillen in de berekeningen. De kantonrechter is zoveel mogelijk uitgegaan van de bedragen die partijen zelf hanteren en die volgen uit het door [eiser] in het geding gebrachte overzicht van productie 7 bij dagvaarding.
4.5.
Tussen partijen staan de gemaakte afspraken in de overeenkomst van 1 oktober 2021 (geciteerd onder rechtsoverweging 2.3) niet ter discussie. Daarmee geldt dat [gedaagde] vanaf oktober 2021 een bedrag van € 2.257,67/ € 2.730,97 (ex-/ inclusief btw) verschuldigd is, zoals ook volgt uit het door [eiser] overgelegde overzicht. Vervolgens is over de maand januari 2022 discussie. Volgens de afspraak van 1 oktober 2021 zou er die maand een bedrag van € 2.257,67/€ 2.730,97 moeten worden betaald. In het overzicht van [eiser] vermeldt hij echter: “(er was voor januari 2022 € 2.703,33 betaald maar de helft is gecrediteerd door [eiser] op 3 en 5 januari 2022, zie bijlage specificatie)”. De specificatie waarnaar wordt verwezen zit niet bij de stukken. [eiser] factureert vervolgens (achteraf) op 14 april 2022 een bedrag van € 1.168,49 excl. btw voor de maand januari 2022. De door [eiser] vermelde herstelfactuur van 29 april 2022 zit evenmin bij de stukken. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de stelling van [eiser] dat over de maand januari 2022 geen korting is verleend, niet kan komen vast te staan bij gebreke van een voldoende onderbouwing, in het licht van hetgeen is aangevoerd door [gedaagde] . Over de maand januari 2022 was [gedaagde] aldus een bedrag van € 1.351,16 inclusief btw verschuldigd, zoals uit het overzicht van productie 7 volgt.
4.6.
Vervolgens is de vraag welk bedrag aan huur moet worden betaald per februari 2022, nu [eiser] in die maand de huur heeft geïndexeerd met 3,4 %. Nu partijen in oktober 2021 zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs € 2.257,67 exclusief btw bedraagt, waarbij geen specifieke periode is overeengekomen, dient logischerwijs over dit de bedrag de huurprijs te worden geïndexeerd, naar een bedrag van € 2.334,43 exclusief btw/ € 2.824,66 inclusief btw.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de volgende conclusies. [gedaagde] heeft over de maanden oktober 2021 tot en met december 2021 telkens te weinig betaald, namelijk € 2.702,33 (inclusief btw) waardoor er een huurachterstand van € 82,92 inclusief btw (3 x 27,64) is ontstaan. In januari 2022 heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.351,16 inclusief btw onverschuldigd betaald. De overige maanden, met uitzondering van april (€ 0,00) en mei (€ 5.404,66), heeft hij telkens een bedrag van € 2.703,97 voldaan hetgeen € 122,33 inclusief btw per maand te weinig is.
4.8.
[gedaagde] voert aan dat hij het bedrag dat hij iedere maand te weinig betaalde, heeft verrekend met het bedrag dat hij in januari 2022 onverschuldigd heeft betaald. [eiser] heeft daarop gesteld dat verrekening niet mogelijk is gelet op de algemene bepalingen behorende bij de huurovereenkomst. Artikel 25 van de algemene bepalingen (zoals geciteerd in rechtsoverweging 2.3) sluit de mogelijkheid van verrekening uit. Het verweer van [gedaagde] dat ziet op verrekening faalt daarom. Dit leidt vervolgens tot de conclusie dat hij maandelijks (met uitzondering van januari en mei 2022) te weinig heeft betaald.
Omdat het beroep op verrekening niet opgaat, kan [gedaagde] dit bedrag in beginsel enkel terugvorderen, maar hij heeft geen tegenvordering ingesteld. [eiser] is daarom wel verschuldigd het bedrag te betalen, maar kan daartoe niet worden veroordeeld. Anderzijds kan [gedaagde] wel worden veroordeeld tot betaling van de achterstand.
4.9.
Voorgaande leidt naar het oordeel van de kantonrechter niet tot een redelijke uitkomst, en doet ook geen recht aan de discussie tussen partijen. Voor deze situatie biedt artikel 6:44 BW de mogelijkheid om een teveel betaald bedrag, zoals in onderhavig geval aan de orde, toe te rekenen aan kosten, (verschenen) rente en de hoofdsom. In dit geval betekent dat, zoals uit het onderstaande schema in rechtsoverweging 4.10 volgt, dat [gedaagde] in oktober tot en met december 2021 een huurachterstand heeft opgebouwd. Door zijn betaling in januari 2022 loopt hij voor op de te betalen huurtermijnen. Nu hij telkens minder betaalt dan de verschuldigde huurtermijn loopt het positieve saldo terug. In de maand april 2022 volgt dan een negatief saldo, omdat hij die maand geen huur betaalt, maar vervolgens in mei 2022 het dubbele. In december 2022 is het onverschuldigde bedrag van januari 2022 vrijwel helemaal ingelopen.
Maand
Verschuldigd (incl. btw)
Betaald (incl. btw)
Verschil (opgeteld)
Oktober 2021
€ 2.730,97
€ 2.702,33
€ 27,64 -
November 2021
€ 2.730,97
€ 2.702,33
€ 55,28 -
December 2021
€ 2.730,97
€ 2.702,33
€ 82,92 -
Januari 2022
€ 1.351,16
€ 2.702,33
€ 1.268,24
Februari 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 1.145,91
Maart 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 1.023,58
April 2022
€ 2.824,66
€ 0,00
€ 1.801,08 -
Mei 2022
€ 2.824,66
€ 5.404,66
€ 778,92
Juni 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 656,59
Juli 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 534,26
Augustus 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 411,93
September 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 289,60
Oktober 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 167,27
November 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33
€ 44,94
December 2022
€ 2.824,66
€ 2.702,33 + € 91,08
€ 13,69
4.11.
Conclusie van het voorgaande is dat de vordering van [eiser] , tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen, nu het maandelijks tekort wordt aangevuld met het (teruglopende) overschot van het onverschuldigd betaalde bedrag van januari 2022.
Contractuele boete
4.12.
[eiser] heeft een contractuele boete gevorderd van € 4.200,00, zijnde veertien maanden, waarin [gedaagde] volgens [eiser] te weinig huur heeft betaald. Voor de maanden oktober tot en met december 2021 en april 2022 is dat het geval.
[gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij was vergeten zijn huurtermijn aan te passen in de over te maken bedragen en pas achteraf een factuur heeft ontvangen, waardoor hem toen pas opviel dat hij de laatste drie maanden van 2021 te weinig huur heeft betaald. Voor het niet betalen van huur in april, en het dubbele bedrag in mei, heeft [gedaagde] geen toelichting gegeven. Ook [eiser] heeft hierover niets gesteld. [gedaagde] heeft ter zitting wel een beroep gedaan op het matigen van de gevorderde boete.
4.13.
Hiervoor is vastgesteld dat [gedaagde] over vier maanden in 2021 en 2022 een huurachterstand heeft laten ontstaan. In beginsel leidt dat de verschuldigdheid van een contractuele boete van € 1.200,00, conform het bepaalde van artikel 25 lid 3 algemene bepalingen. [gedaagde] heeft verzocht de gevorderde boete te matigen. Op grond van artikel 6:94 BW kan een overeengekomen boete worden gematigd, wanneer de schuldenaar daarom vraagt en de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De kantonrechter is in onderhavig geval van oordeel dat hiervan sprake is en zal de boete matigen. Dat wordt als volgt gemotiveerd.
Enerzijds ligt het op de weg van [gedaagde] om de afspraken, waarop hijzelf ook een beroep doet, na te leven. Dat hij vervolgens is vergeten de termijnbedragen in oktober tot en met december 2021 aan te passen is slordig. De achterstand over die maanden is echter beperkt en Jacobs heeft op geen enkele manier gesteld of onderbouwd dat hij schade heeft geleden als gevolg van de achterstand. Aan het uitblijven van een huurbetaling in april 2022 hebben partijen beide geen woord gewijd, waardoor de kantonrechter enkel vaststelt dat het is gebeurd en partijen daarover blijkbaar geen inhoudelijke discussie hebben of hebben gehad. Daarnaast weegt mee dat partijen jarenlang geen problemen hebben gehad over de huurbetalingen. In onderhavig speelde de Coronacrisis een (grote) rol, reden waarom afwijkende afspraken over de huurbetalingen zijn gemaakt en partijen in ieder geval vanaf juli 2022, toen de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] aanschreef over onder andere de achterstand, in discussie waren over de (hoogte van de) te betalen huurprijs. Gelet op het bovenstaande acht de kantonrechter het billijk om de contractuele boete te matigen naar een bedrag van € 600,00.
Waarborgsom/ garantiestelling
4.14.
[eiser] vordert verder dat [gedaagde] een waarborgsom of garantiestelling afgeeft die aan de door de wet gestelde eisen voldoet. Daarmee volstaat volgens [eiser] niet de afgegeven garantie die enkel door de vader van [gedaagde] is getekend nu in dit geval ook zijn moeder daarvoor moet tekenen, omdat zijn ouders zijn gehuwd en zijn moeder, wanneer zij niet tekent voor de garantstelling, de nietigheid daarvan in zou kunnen roepen.
4.15.
Hoewel de overeenkomst van oktober 2021 blijk geeft van een situatie waarin de vader van [gedaagde] al garant stond en waarmee [eiser] destijds akkoord was, heeft [gedaagde] ter zitting verklaard dat het aanleveren van een garantie zoals door [eiser] gevorderd geen probleem zou zijn, reden waarom de vordering zal worden toegewezen. Met dien verstande dat de termijn waarbinnen die garantie of waarborgsom moet zijn geregeld zal worden gesteld op twee weken na de betekening van dit vonnis.
4.16.
[eiser] heeft verder een boete gevorderd van € 250,00 per dag vanaf 8 augustus 2022 voor iedere dag dat de garantie of waarborgsom nog niet is geregeld conform de wettelijke eisen. Tot de brief van 25 juli 2022, van de gemachtigde van [eiser] , is niet eerder, daarvan is althans niet gebleken, discussie geweest over de waarborgsom of de garantstelling. In deze brief maakt [eiser] uitdrukkelijk aanspraak op de boete indien [gedaagde] de waarborgsom niet stort of de garantie niet afgeeft. [gedaagde] reageert op voornoemde brief met de opmerking dat er voorheen geen probleem was met de garantstelling of waarborgsom, maar onderneemt vervolgens geen actie.
Gelet op artikel 31 van de algemene bepalingen is [gedaagde] in beginsel een boete verschuldigd vanaf 8 augustus 2022, de datum waartegen de boete is aangezegd. Echter, ook ten aanzien van deze boete heeft [gedaagde] een beroep gedaan op matiging ex artikel 6:94 BW. De kantonrechter zal ook deze boete matigen nu de hoogte ervan (inmiddels) buitensporig is en de kantonrechter de boete bovendien in de gegeven omstandigheden niet billijk acht. Daartoe wordt als volgt overwogen.
Tot de overeenkomst van oktober 2021 was er uitdrukkelijk geen discussie over de garantstelling, nu daarover de volgende opmerking is gemaakt: “Zolang jouw vader garant kan/wil staan zie ik af van de bankgarantie à € 6.700,00 uit het Huurcontract.” In juli 2022, wanneer [eiser] alsnog aanspraak maakt op nakoming van de bepaling uit de huurovereenkomst ten aanzien van de waarborgsom/garantstelling, is sprake van een discussie tussen partijen over de huurprijs. Het had destijds op de weg van [gedaagde] gelegen om een waarborgsom of garantstelling te regelen. Hoewel dit voorheen geen problemen heeft opgeleverd en partijen andere afspraken zijn overeengekomen, blijft het een afspraak uit de huurovereenkomst. Daarmee heeft [gedaagde] ook het risico genomen dat hij boetes zou verbeuren. Nu [eiser] echter enkel aanspraak maakt op de boete, zonder enige onderbouwing van schade die hij door het uitblijven van de nakoming heeft geleden acht de kantonrechter een boete van € 1.000,00 in dit geval billijk. Daarnaast verbeurt [gedaagde] nieuwe boetes wanneer hij niet aan de veroordeling zal voldoen om een waarborgsom te storten of garantstelling te regelen binnen twee weken na de betekening van dit vonnis, conform de boetebepaling uit de algemene bepalingen.
Verklaring voor recht huurprijs vanaf februari 2022
4.17.
[eiser] heeft een verklaring voor recht gevorderd over de hoogte van de huurprijs vanaf februari 2022. Uit het voorgaande volgt dat dit een bedrag van € 2.824,66 (inclusief btw) bedraagt. De motivering daarvoor, voor zover die niet al uit het voorgaande blijkt, is als volgt. De oorspronkelijke huurprijs bedroeg € 2.702,33 (inclusief btw). Op geen enkel moment in het jaar 2021 heeft [eiser] aanspraak gemaakt op de huurprijs inclusief de indexatie van februari 2021. Vervolgens is in oktober 2021 een ‘aanvullende’ overeenkomst gesloten tussen partijen waarin zij afspreken dat “Op 01-10-2021 vindt er een huuraanpassing plaats à € 23,67. De nieuwe maandhuur wordt € 2.257,67.” Daarmee staat een nieuwe huurprijs vast. Deze huurprijs dient uitgangspunt te zijn voor de indexatie van februari 2022, hetgeen leidt tot voornoemd bedrag van € 2.824,66 / € 2.334,43 (in- /exclusief btw).
Betaling geïndexeerde huurprijs per 1 februari 2023
4.18.
Voorgaande leidt ertoe dat [eiser] per 1 februari 2023 zijn huurprijs mag indexeren conform hetgeen daarover is overeengekomen in de huurovereenkomst en algemene bepalingen. Uitgangspunt voor deze indexatie is een bedrag van € 2.824,66 inclusief btw/ € 2.334,43 exclusief btw. Nu [gedaagde] hiertegen geen gemotiveerd verweer heeft gevoerd zal hij worden veroordeeld tot betaling van de geïndexeerde huurprijs vanaf februari 2023.
Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten
4.19.
[eiser] heeft vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal naar rato van het toegewezen bedrag van € 1.600,00 aan boete, conform het in het Besluit bepaalde tarief worden toegewezen tot een bedrag van € 290,40.
4.20.
De kantonrechter ziet in al het voorgaande en het feit dat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld aanleiding de proceskosten te compenseren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.600,00 aan contractuele boete;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis een waarborgsom te betalen of een aan de daarvoor gestelde wettelijke eisen voldoende garantie te stellen voor € 6.700,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een boete van € 250,00 per dag indien [gedaagde] niet aan de veroordeling onder rechtsoverweging 5.2. heeft voldaan;
5.4.
verklaart voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 februari 2022 € 2.334,43 exclusief btw heeft bedragen en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van dit bedrag zolang de huurovereenkomst duurt en de huur niet opnieuw is geïndexeerd;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 februari 2023 de huurprijs te betalen die volgt uit de indexatie van 2023 over een bedrag van € 2.334,43 per maand zolang de huurovereenkomst duurt en de huur niet opnieuw is geïndexeerd;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 290,40 aan buitengerechtelijke incassokosten;
5.7.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder zijn eigen kosten draagt;
5.8.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.