ECLI:NL:RBGEL:2023:5155

• Datum uitspraak: 28 augustus 2023
• Publicatiedatum: 13 september 2023
• Zaaknummer: 10490533 \ VV EXPL 23-60
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Voorlopige voorziening
• Rechters: A.J. Weerkamp-Beens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van gehuurde woning wegens huurachterstand en vaststellingsovereenkomst

In deze zaak heeft de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 28 augustus 2023 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een verhuurder en een huurder. De verhuurder, vertegenwoordigd door mr. E.C. Aantjes-Breel, vorderde ontruiming van de woning van de huurder wegens een aanzienlijke huurachterstand en de niet-nakoming van een vaststellingsovereenkomst die op 31 mei 2023 was gesloten. De huurder had de huur van de woning sinds april 2021 niet tijdig betaald en had een achterstand opgebouwd van meer dan een jaar. De verhuurder stelde dat de huurder niet vrijwillig zou ontruimen, ondanks eerdere toezeggingen van de huurder om dit te doen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn stelling dat hij de vaststellingsovereenkomst onder dwang had getekend. De rechter oordeelde dat de huurder gebonden was aan de overeenkomst en dat de verhuurder recht had op ontruiming van de woning per 1 oktober 2023. Daarnaast werd de huurder veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen en toekomstige huurtermijnen. De rechter heeft de vordering van de verhuurder tot betaling van de volledige huurachterstand afgewezen, maar wel de maandelijkse betalingen van € 250,00 toegewezen, tot een maximum van € 8.266,11. De huurder werd ook veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van het nakomen van overeenkomsten en de mogelijkheden voor verhuurders om ontruiming te vorderen bij huurachterstand, mits er voldoende bewijs is van de tekortkomingen van de huurder. De rechter heeft de vordering van de verhuurder in zijn geheel toegewezen, met uitzondering van de vordering tot betaling van de volledige huurachterstand in één keer.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK GELDERLAND

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Arnhem

zaakgegevens 10490533 \ VV EXPL 23-60 \ 693 \ 40141

uitspraak van 28 augustus 2023

vonnis in kort geding

in de zaak van

[eisende partij]

wonende te [plaats]

eisende partij

gemachtigde mr. E.C. Aantjes-Breel

tegen

[gedaagde partij]

wonende te [plaats]

gedaagde partij

procederend in persoon

Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 mei 2023 met producties

- de akte overlegging productie van [eisende partij]

- de akte wijziging eis van [eisende partij] , zoals betekend aan [gedaagde partij] op 14 augustus 2023.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaats gehad op 22 augustus 2023, waarbij de gemachtigde van [eisende partij] een wijziging van eis heeft overgelegd en [gedaagde partij] een kennisgeving- verklaring van begrip en intentie. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

2. De feiten

2.1.

Ingaande 1 april 2021 huurt [gedaagde partij] van [eisende partij] een zelfstandige woning aan de [adres+plaats] . De huurprijs, inclusief parkeerplaats, bedraagt € 805,00 per maand.

2.2.

Bij e-mailbericht van 31 januari 2023 nodigt [betrokkene 1] van SH Consultancy [gedaagde partij] uit om over de ontstane forse huurachterstand te praten.

2.3.

Op 14 februari 2023 mailt [gedaagde partij] in reactie dat hij geen huurachterstand heeft en dat de puntentelling van de Huurcommissie leidend is voor de hoogte van de huur.

2.4.

Op 29 maart 2023 betekent de deurwaarder een 14-dagenbrief van die datum van de gemachtigde van [eisende partij] , waarin wordt aangegeven dat bij uitblijven van betaling een kortgedingprocedure zal worden gestart.

2.5.

[gedaagde partij] stuurt op 7 april 2023 een lijst naar [eisende partij] waarop hij door hem geconstateerde gebreken vermeldt.

2.6.

De gemachtigde van [eisende partij] schrijft op 14 april 2023 dat [gedaagde partij] te laat is met het melden van de mankementen, behalve ten aanzien van het doorslaande vocht. Verder schrijft de gemachtigde dat zelfs al zou er sprake van gebreken zijn, dat geen algeheel onbetaald laten van de huurtermijnen rechtvaardigt.

2.7.

In e-mailberichten van 14 en 15 april 2023 geeft [gedaagde partij] een toelichting op de gebreken en meldt hij dat de familie [eisende partij] hem probeert weg te pesten.

2.8.

De gemachtigde van [eisende partij] nodigt [gedaagde partij] op 18 april 2023 uit om contact op te nemen met [betrokkene 2] , de zoon van verhuurder om een opname te doen van het gehuurde.

2.9.

Op 19 april 2023 kondigt hij aan dat [betrokkene 3] (financieel adviseur van [eisende partij] ) een afspraak zal maken om, in het bijzijn van [betrokkene 1] , langs te komen bij [gedaagde partij] . Dit omdat [gedaagde partij] liever geen familie van [eisende partij] binnen wil laten. Op 25 april 2023 vindt de afspraak plaats.

2.10.

Op 31 mei 2023 sluiten [eisende partij] en [gedaagde partij] een vaststellingsovereenkomst. In die overeenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zal eindigen op 1 oktober 2023 en dat [gedaagde partij] het gehuurde uiterlijk op die datum bezemschoon, leeg en ontruimd op moet leveren. Daarnaast is een regeling getroffen voor het betalen van de ontstane huurachterstand en kosten.

2.11.

Op 29 juni 2023 mailt [gedaagde partij] aan de gemachtigde van [eisende partij] : “
Ik ben officieel soeverein. Ik heb geen overeenkomst met u en dus ook niets met u te maken. ”

3. De vordering en het verweer

3.1.

[eisende partij] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

[gedaagde partij] te veroordelen tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst d.d. 31 mei 2023 in de volgende zin:

I. [gedaagde partij] (voorwaardelijk) te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres+plaats]

met al wie en al wat zich vanwege [gedaagde partij] daarin of daarop bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking aan [eisende partij] te stellen, een en ander conform hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald, zulks op 1 oktober 2023;

II. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.231,-, zijnde de huurpenningen over juni (€ 805,-), juli (€ 838,-) en augustus 2023 (€ 838,-) en de aanvullende betalingen à € 250,- per maand over deze maanden, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata (1 juni, 1 juli, 1 augustus), te voldoen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis;

III. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de toekomstige huurpenningen tot aan de datum van ontruiming à € 838,- per maand, te voldoen op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft;

IV. [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van de volledige huurachterstand plus kosten à € 9.016,11, te voldoen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis dan wel [gedaagde partij] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 250,- per maand, tot een maximum van € 9.016,11, steeds te voldoen op de eerste dag van de betreffende maand waarop de betaling betrekking heeft;

Subsidiair

I. [gedaagde partij] te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 9.726,- aan achterstallige huurpenningen, te vermeerderen met de wettelijke rente, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, dan wel een andere, in goede justitie te bepalen termijn;

II. [gedaagde partij] te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen de opeisbare huurpenningen (à € 838,- per maand) vanaf 1 september 2023 tot aan de datum van algehele en daadwerkelijke ontruiming;

III. [gedaagde partij] te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 697,- (exclusief BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten, binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, dan wel een andere, in goede justitie te bepalen termijn;

IV. [gedaagde partij] te veroordelen om aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 176,20 (inclusief BTW) wegens huurverhoging per 1 juli 2022 (gerekend tot 30 juni 2023);

V. [gedaagde partij] te veroordelen om het gehuurde aan de [adres+plaats] met al wie en al wat zich vanwege [gedaagde partij] daarin of daarop bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking aan [eisende partij] te stellen, een en ander conform hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald, zulks binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis althans een in goede justitie te bepalen termijn;

VI. [gedaagde partij] te veroordelen aan [eisende partij] te voldoen een schadevergoeding ter hoogte van drie maanden huur (€ 2.415,- inclusief BTW), ervan uitgaande dat [eisende partij] drie maanden na de daadwerkelijke ontruiming een nieuwe huurder heeft gevonden, althans een ander in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander te voldoen tegen behoorlijk bewijs van kwijting binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, dan wel een andere, in goede justitie te bepalen termijn;

Primair en subsidiair:

[gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige, in dit vonnis te vermelden, bescheiden op de voet van artikel 3:299 lid 3 BW.

3.2.

Aan zijn primaire vordering legt [eisende partij] nakoming van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst ten grondslag. Op grond van die overeenkomst moet [gedaagde partij] op 1 oktober 2023 uit de woning vertrekken, omdat de huurovereenkomst dan eindigt. Verder moet hij achterstallige huurpenningen en (toekomstige) huurtermijnen betalen.

3.3.

Zijn subsidiaire vordering heeft [eisende partij] voorwaardelijk ingesteld. Aan deze vordering wordt enkel toegekomen als de kantonrechter voorlopig zal oordelen dat [gedaagde partij] niet gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst, aldus [eisende partij] . Dan wordt teruggevallen op de vorderingen die [eisende partij] tegen [gedaagde partij] had ingesteld bij dagvaarding; voordat de vaststellingsovereenkomst gesloten werd.

3.4.

[gedaagde partij] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de stellingen van [eisende partij] .

4.2.

Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije woning te beschikken moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de woning te blijven.

4.3.

[gedaagde partij] heeft op de zitting aangegeven dat zijn schuldhulpverlener bij de gemeente [plaats] hem gedwongen heeft de vaststellingsovereenkomst te ondertekenen. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde partij] hiermee een beroep doet op art. 3:44 BW. Op grond van dat artikel is een rechtshandeling vernietigbaar wanneer zij door bedreiging tot stand is gekomen.

4.4.

Zijn stelling dat hij de vaststellingsovereenkomst onder dwang getekend heeft, heeft [gedaagde partij] onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat daar dus niet in mee. [gedaagde partij] gaf aan dat hij de overeenkomst niet zonder meer, maar wel met zijn bijschrijvingen wilde ondertekenen. Hij heeft echter niet gesteld en/of onderbouwd wat die bijschrijvingen precies inhielden. Voor zover [gedaagde partij] een langere termijn wilde voor ontruiming, geldt dat hij daarover in onderhandeling met [eisende partij] had kunnen treden, rechtstreeks, of via zijn schuldhulpverlener. Dat hij (verder) wilde onderhandelen of gedwongen werd iets te ondertekenen dat hij niet wilde, blijkt nergens uit. Hij heeft zijn handtekening onder de vaststellingsovereenkomst gezet en heeft ter zitting ook aangegeven dat hij zijn schuld aan [eisende partij] zal betalen en de woning zal ontruimen. Zijn beroep op vernietiging slaagt dus, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, niet.

4.5.

Nu de vaststellingsovereenkomst in stand blijft, kan nakoming van die overeenkomst gevorderd worden. [eisende partij] heeft ontruiming van [gedaagde partij] gevorderd op grond van de vaststellingsovereenkomst. Volgens [eisende partij] gaat [gedaagde partij] , gezien de inhoud van zijn e-mail van 29 juni 2023 dat hij soeverein is, niet nakomen en dus niet vrijwillig ontruimen.

4.6.

Hoewel [gedaagde partij] tijdens de zitting heeft aangegeven dat hij vrijwillig zal ontruimen, begrijpt de kantonrechter de wens van [eisende partij] om een “stok achter de deur” te hebben. [gedaagde partij] heeft immers vaker toezeggingen gedaan die hij niet is nagekomen, onder andere dat hij de huur zal gaan betalen en zijn achterstand zal inlopen. Op grond van art. 3:296 BW kan hij die verplicht is iets onder een voorwaarde of tijdsbepaling te doen, daartoe door de rechter worden veroordeeld. De kantonrechter zal daarom de veroordeling tot ontruiming per 1 oktober 2023 toewijzen. Dit omdat partijen dat hebben afgesproken in de vaststellingsovereenkomst. Het spoedeisend belang hierbij van [eisende partij] is ook voldoende gebleken. De huurachterstand is inmiddels opgelopen tot meer dan een jaar.

4.7.

Ook de veroordeling tot betaling van de huurpenningen over juni, juli en augustus en drie termijnen van € 250,00 (in totaal een bedrag van € 3.231,00) zal worden toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Verder moeten de toekomstige huurpenningen tot aan de datum van ontruiming door [gedaagde partij] worden betaald. Voor zover de vordering betrekking heeft op (al dan niet nog te vervallen) termijnen die niet in de hoofdsom zijn begrepen, is deze toewijsbaar vanaf het moment van opeisbaarheid van de betreffende termijnen.

4.8.

[eisende partij] heeft veroordeling van [gedaagde partij] gevorderd tot betaling van de volledige huurachterstand plus kosten van € 9.016,11, dan wel betaling van een bedrag van € 250,- per maand, tot een maximum van € 9.016,11, steeds te voldoen op de eerste dag van de betreffende maand waarop de betaling betrekking heeft. [eisende partij] heeft niet onderbouwd waarom hij, op grond van de vaststellingsovereenkomst, recht heeft op het volledige bedrag van € 9.016,11 ineens. In de vaststellingsovereenkomst is namelijk een afbetalingsregeling in termijnen van € 250,00 per maand afgesproken. Daarom zal de vordering tot betaling van de volledige huurachterstand plus kosten worden afgewezen, maar die van betaling van een bedrag van € 250,00 per maand worden toegewezen. Deze termijnbetalingen zullen toegewezen worden vanaf 1 september 2023, omdat de termijnbetalingen tot 1 september 2023 al in het gevorderde en toegewezen bedrag van € 3.231,00 zitten. Om diezelfde reden zal het maximumbedrag van € 9.016,11 ook verminderd worden met de drie termijnbedragen van € 250,00 tot € 8.266,11 (€ 9.016,11 - € 750,00).

4.9.

[gedaagde partij] heeft nog betwist dat door [eisende partij] een huurverhoging met terugwerkende kracht kan worden doorgevoerd. Wat hier ook van zij: [eisende partij] heeft het bedrag van de huurverhoging van € 176,20 enkel voorwaardelijk gevorderd, voor het geval de kantonrechter voorlopig zou oordelen dat [gedaagde partij] niet gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst. Nu de kantonrechter geoordeeld heeft dat [gedaagde partij] wel gebonden is aan de vaststellingsovereenkomst, wordt dus aan dit verweer van [gedaagde partij] niet toegekomen.

4.10.

[gedaagde partij] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen. De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een bedrag van € 132,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis. De gevorderde ontruimingskosten (art. 3:299 lid 3 BW) worden afgewezen. Voor de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming kan [eisende partij] , indien dat nodig mocht zijn, een afzonderlijke titel verkrijgen, maar pas indien zulke kosten naar aard en omvang zijn komen vast te staan.

5. De beslissing

De kantonrechter

rechtdoende als voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde partij] tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres+plaats]

op 1 oktober 2023 met al wie en al wat zich vanwege [gedaagde partij] daarin of daarop bevindt, en tot het ontruimd te houden en om het gehuurde te verlaten en onder afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking aan [eisende partij] te stellen, een en ander conform hetgeen daarover in de huurovereenkomst is bepaald;

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van € 3.231,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata (1 juni, 1 juli, 1 augustus), te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis;

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van de toekomstige huurpenningen tot aan de datum van ontruiming à € 838,- per maand, te voldoen op de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft;

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van een bedrag van € 250,- per maand vanaf 1 september 2023, tot een maximum van € 8.266,11, steeds te voldoen op de eerste dag van de betreffende maand waarop de betaling betrekking heeft;

5.5.

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisende partij] vastgesteld op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht, € 793,00 aan salaris voor de gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormelde bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling van € 132,00 aan kosten die na dit vonnis zullen ontstaan, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.7.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2023