Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: C/05/413849 / HA ZA 23-22 / 1547 / 560
Vonnis van 9 augustus 2023
in de zaak van
[eis.conv./ged.reconv.]
wonende te [plaats]
eisende partij in conventie
gedaagde partij in (voorwaardelijke) reconventie
hierna te noemen: [eis.conv./ged.reconv.]
advocaat: mr. J.P.A. Greuters te Arnhem
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[ged.conv./eis.reconv.]
[ged.conv./eis.reconv.]
gevestigd te Arnhem
gedaagde partij in conventie
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie
hierna te noemen: [ged.conv./eis.reconv.]
advocaat: mr. C.R. van Breevoort te Nijmegen
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 april 2023,
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie,
- de incidentele conclusie als bedoeld in art. 208 Rv strekkende tot opheffing van een beslag (art. 705 Rv) van de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] , aan te merken als akte vermeerdering van eis [1] ,
- de akte vermeerdering c.q. verandering van eis van de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] ,
- de pleitaantekeningen in het incident (dat wil zeggen de eisvermeerdering) en in de hoofdzaak van de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] ,
- de spreekaantekeningen van de zijde van [eis.conv./ged.reconv.] ,
- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 juni 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eis.conv./ged.reconv.] was eigenaar van de woning aan de [adres+plaats] . Bij die woning behoorde een perceel grond met daarop een kapschuur. De oppervlakte van het perceel grond is ruim 7200 m². Op het geheel rustte een bestemming voor één woning.
2.2.
[eis.conv./ged.reconv.] en haar overleden echtgenoot hebben deze onroerende zaken beschouwd als hun oudedagvoorziening en als financiële zekerheid voor hun kinderen. Op enig moment wenste [eis.conv./ged.reconv.] , gezien haar leeftijd, de woning en het perceel grond te verkopen. Omdat zij het perceel grond wilde verkopen met een bouwbestemming, moest de bestemming worden gewijzigd en moest een plan worden gemaakt om het perceel te ontwikkelen.
2.3.
[eis.conv./ged.reconv.] heeft zich hiervoor aanvankelijk gewend tot [betrokkene 1] , bestuurder van bouwbedrijf [bedrijf betrokkene 1] Deze wilde niet optreden als projectontwikkelaar, maar aanvankelijk wel als aannemer. Op voorstel van [betrokkene 1] heeft [eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] benaderd, die projectontwikkelaar is. Bestuurder van [ged.conv./eis.reconv.] is [bestuurder ged.conv./eis.reconv.] . Hij heeft zich laten bijstaan door zijn compagnon [betrokkene 2] , bestuurder van [bedrijf betrokkene 2] .
2.4.
Op 25 juli 2019 heeft [ged.conv./eis.reconv.] per e-mail aan [betrokkene 1] bericht: [2]
Inzake de locatie Westervoort hierbij onze analyse c.q. voorstel marsroute ontwikkeling/verkoop:
Onderstaand (...) zou je naar jou inzicht kunnen doormailen naar de familie.
Eerste analyse van de ontwikkelingsopgave:
- Prachtige centrumlocatie, zo heb je ze niet veel in [plaats] ;
(...)
Marsroute ontwikkeling
- Gezien de eigendomssituatie stellen wij voor te werken met een fiscaal passende koopovereenkomst. Voorkomen moet worden dat u als de eigenaar zelf als ontwikkelaar gezien zou kunnen worden (box 3 versus box 1) Dit zou betekenen dat er afgerekend dient te worden met de belastingdienst op basis van inkomstenbelasting.
- (...)
- Een fiscaal passende koopovereenkomst met gefaseerde levering en betaling geeft naar ons inziens de mogelijkheid om de beoogde waarde van 1,5 mio te behalen.
2.5.
Op 31 oktober 2019 heeft [ged.conv./eis.reconv.] aan [dochter eis.conv./ged.reconv.] , de dochter van [eis.conv./ged.reconv.] en afgestudeerd bedrijfseconoom, bericht: [3]
Naar aanleiding van het laatste gesprek van 15 oktober j.l. bij [betrokkene 1] op kantoor willen wij langs deze ons voorstel mailen om te komen tot de ontwikkeling van het huis met tuin van jullie Moeder. Voor de inhoud van het voorstel wil ik verwijzen naar bijgaand schrijven welke wij in ons a.s. overleg nader willen toelichten.
2.6.
In de erbij gevoegde brief van dezelfde datum staat: [4]
Naar aanleiding van ons overleg d.d. 15 oktober jl. doen wij u hierbij ons voorstel voor de aankoop van uw perceel aan de [adres+plaats] ).
Doel van de (her)ontwikkeling is de verkoop van de bestaande woning en het realiseren van ca. 10 grondgebonden woningen / kavels op uw locatie conform het door ons opgestelde schetsplan zoals toegelicht tijdens ons overleg.
De aankoop geschiedt onder de volgende voorwaarden:
- Eerste fase: (...)
- Tweede fase: ervan uitgaande dat de reactie van de gemeente positief is, dan verkrijgt [ged.conv./eis.reconv.] een eerste recht van koop op uw locatie. Hiervoor wordt op dat moment een overeenkomst opgesteld. In die overeenkomst wordt dan, in ieder geval, het volgende opgenomen:
o De bestaande woning wordt middels onze begeleiding direct (door)verkocht aan derden. De opbrengsten van de verkoop zijn voor de 100% voor u.
o (...)
o Wij nemen de voorfinanciering van de indirecte plankosten (...) voor onze rekening;
o Wij nemen de voorfinanciering van de bouw en woonrijp maak kosten (infra) voor onze rekening (...)
o Uitgaande van het huidige plan en de aannames t.a.v. de exploitatie een koopsom van voor u van minimaal in totaal 1,3 mio euro. (bestaande woning plus verkoop bouwrijpe gronden).
o 60% van de meer opbrengst uit exploitatie met een residuele grondopbrengst van 1,5 mio euro.
o (...)
Indien u kunt instemmen met bovenstaande verzoek ik u deze brief voor akkoord te ondertekenen en te retourneren.
2.7.
Op 5 november 2019 hebben [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] opnieuw overlegd.
2.8.
Op 15 november 2019 heeft [dochter eis.conv./ged.reconv.] aan [bestuurder ged.conv./eis.reconv.] bericht: [5]
Excuus, er is al weer een dikke week voorbij, terwijl we graag willen dat er vaart in komt. Mijn moeder vond het prettig even met haar vaste adviseur/accountant te sonderen, en die wa een paar dagen weg.
Mijn moeder heeft het als een heel prettig gesprek ervaren en ook zij heeft alle vertrouwen dat we met de juiste partijen aan tafel zaten. We willen dan ook heel graag met elkaar door.
(...) Vanuit fiscaal oogpunt kunnen we het geen samenwerkingsovereenkomst noemen (als ik het goed begrepen heb). Daarom zou ik willen starten met een intentieovereenkomst, zodat we in de definitieve overeenkomst de afspraken eenduidig en in detail worden opgesteld. (...)
2.9.
Op 19 november 2019 heeft [betrokkene 1] namens [eis.conv./ged.reconv.] een tegenvoorstel aan [ged.conv./eis.reconv.] gedaan. [6] Op 21 november 2019 heeft [betrokkene 1] dat voorstel aan [dochter eis.conv./ged.reconv.] gemaild. In het voorstel, gedateerd 17 november 2019, staat: [7]
Alternatief voorstel ontwikkeling locatie [eis.conv./ged.reconv.] .
Uitgaande van het huidige plan en de aannames t.a.v. de exploitatie een koopsom voor u van minimaal in totaal 1,3 mio euro. (uitgaande van waarde van bestaande woning van 800.000 plus verkoop bouwrijpe gronden).
Meerwaarde van verkoop bestaande woning boven de 900.000 (of waar jullie in de berekening rekening mee hebben gehouden) komen direct de familie ten goede.
70% van de meer opbrengst uit exploitatie met een residuele grondopbrengst van 1.450.000 euro komen ten goede van de familie.
(...)
2.10.
Op 27 november 2019 heeft [ged.conv./eis.reconv.] aan [betrokkene 1] een aangepast voorstel toegestuurd. [8] Vervolgens heeft zij ( [ged.conv./eis.reconv.] ) dat aan [eis.conv./ged.reconv.] gestuurd. Er staat in:
In de
tweedefase gaan we (...) starten met de feitelijke ontwikkeling en de verkoop. Dit betekent dat [ged.conv./eis.reconv.] dan een eerste recht van koop krijgt op uw locatie, zijnde de uit te geven gronden t.b.v. nieuwbouw (dus niet de bestaande woning). Hiervoor wordt op dat moment een overeenkomst opgesteld. In die overeenkomst wordt dan, in ieder geval, de volgende uitgangspunten opgenomen:
tweedefase gaan we (...) starten met de feitelijke ontwikkeling en de verkoop. Dit betekent dat [ged.conv./eis.reconv.] dan een eerste recht van koop krijgt op uw locatie, zijnde de uit te geven gronden t.b.v. nieuwbouw (dus niet de bestaande woning). Hiervoor wordt op dat moment een overeenkomst opgesteld. In die overeenkomst wordt dan, in ieder geval, de volgende uitgangspunten opgenomen:
1) De bestaande woning(en) wordt middels onze begeleiding direct (door)verkocht aan derden. De opbrengsten van de verkoop zijn voor de 100% voor u. (huidige ingeschatte verkoopwaarden € 800.000,-). De opbrengsten tellen wel mee in het kader van de onderlinge afgesproken risicodragende verdeelsleutel);
(...)
5) Uitgaande van het huidige plan en de aannames t.a.v. de exploitatie (verkoop bestaande woning en uit te geven kavels) een koopsom voor u van minimaal in totaal 1,3 mio euro met als uitgangspunt een opbrengst van de bestaande woningen van € 800.000,-. (bestaande woning plus verkoop bouwrijpe gronden).
6) Bij een exploitatieresultaat van boven de € 1,450 mio euro residuele grondwaarde is 70% van de meer opbrengsten voor u bijgaande model exploitatieberekening)
7) Bij een mogelijke hogere verkoopopbrengst van de bestaande woning boven de € 900.000 (E.e.a. volgens bijgaande model exploitatieberekening) gaat 100% naar u;
(...)
2.11.
Op 17 december 2019 heeft [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./ged.reconv.] per mail een definitief voorstel gestuurd met het verzoek om het voor akkoord ondertekend terug te sturen. In dat voorstel, gedateerd 13 december 2019, staan dezelfde uitgangspunten die hierboven zijn geciteerd uit het voorstel van 27 november 2019. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dat voorstel ondertekend. [9]
2.12.
In de periode die daarop is gevolgd, is [ged.conv./eis.reconv.] doorgegaan met haar werkzaamheden als projectontwikkelaar. Op 1 oktober 2020 heeft de gemeente [ged.conv./eis.reconv.] bericht dat de [adres+plaats] zou worden toegevoegd aan het ‘Uitvoeringsprogramma woningbouw gemeente [plaats] 2020 – 2024’. [10] [ged.conv./eis.reconv.] heeft dat bericht dezelfde dag doorgestuurd aan [dochter eis.conv./ged.reconv.] , met onder meer een model koopovereenkomst. [11]
2.13.
Op 27 oktober 2020 heeft [dochter eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] bericht: [12]
Excuus voor de radiostilte. Voor zover ik het kan beoordelen is de informatie duidelijk (...) maar omdat wij ons op totaal onbekend terrein begeven heb ik iemand met de juiste expertise uit mijn netwerk gevraagd even met ons mee te kijken (...)
2.14.
Op 9 november 2020 heeft [dochter eis.conv./ged.reconv.] de model koopovereenkomst aan [ged.conv./eis.reconv.] teruggestuurd voorzien van commentaar van een door haar geraadpleegde advocaat. [13] Na nader overleg tussen [ged.conv./eis.reconv.] en [eis.conv./ged.reconv.] en nadat [eis.conv./ged.reconv.] zich had laten adviseren over de fiscale kant van het project, heeft [ged.conv./eis.reconv.] op 16 december 2020 per e-mail de definitieve koopovereenkomst toegestuurd. Deze overeenkomst is op 18 december 2020 bij [eis.conv./ged.reconv.] thuis ondertekend door [eis.conv./ged.reconv.] als verkoper en [ged.conv./eis.reconv.] als verkoper. In de koopovereenkomst staat: [14]
overwegende als volgt dat:
a. Verkoper eigenaar is van de locatie [adres+plaats+kad.gegevens] ;
b. Koper en Verkoper in eerder stadium afspraken hebben gemaakt over de ver- en aankoop en mogelijke ontwikkeling door Koper van de locatie
c. het Verkochte betreft: de afgesplitste tuin met daarop de bestaande bebouwing, zijnde een forse stenen kapschuur.; zoals aangegeven op bijgevoegde splitsingstekening.
d. deze afspraken mede waren gestoeld op de gedachte dat Koper voor eigen rekening en risico werkzaamheden heeft verricht om medewerking te krijgen van de gemeente Westervoort om de locatie tot ontwikkeling te brengen;
e. de gemeente [plaats] een positieve grondhouding heeft om haar medewerking te verlenen en dat dit in de 2e helft 2020 door de gemeenteraad van Westervoort wordt bevestigd;.
f. in de lijn van deze voortgang Koper en Verkoper deze afspraken wensen vast te leggen en Koper wenst over te gaan tot aankoop van de locatie met als doel herontwikkeling van de locatie;
zijn overeengekomen als volgt:
artikel 1. DEFINITIES
In deze overeenkomst wordt verstaan onder:
(...)
-
Verkochte: betreft het van de woning [adres+plaats+kad.gegevens] , e.e.a. volgens de splitsingstekening zoals opgenomen in
bijlage 2
Verkochte: betreft het van de woning [adres+plaats+kad.gegevens] , e.e.a. volgens de splitsingstekening zoals opgenomen in
bijlage 2
artikel 2. KOOP
Verkoper verkoopt hierbij het Verkochte aan Koper in de staat en onder de voorwaarden als in deze overeenkomst nader omschreven.
artikel 3. KOOPSOM, VERREKENING, RISICO-OVERGANG
3.1
De koopsom van het Verkochte wordt voorafgaand aan de levering berekend op basis van de residuele grondkosten berekening. Deze berekening is gebaseerd op opbrengsten minus bouwkosten (incl bouw en woonrijp maak kosten), bijkomende kosten, verhuurkosten, rente kosten en aanname van onvoorziene kosten. (alle bedragen excl.) het o e.e.a. conform bijlage 3 modelberekening, welke wordt aangepast aan de hand van de daadwerkelijke kosten zoals die vast staan of kunnen worden ingeschat voorafgaand aan de levering. De bedragen van de berekening worden onderbouwd met facturen, offertes en de prijslijst van de woningen
3.2
Partijen komen overeen dat als onderdeel van de in 3.1 genoemde bijkomende kosten ontwikkelkosten worden opgenomen van € 15.000,- per woning.
3.3
Partijen zullen vier weken voor start verkoop op basis de in 3.1 genoemde berekening een definitieve koopsom berekenen. Mochten Partijen op dat moment geen overeenstemming bereiken over de koopsom dan zullen zij het nader te bepalen kantoor gezamenlijk verzoeken om de koopsom vast te stellen middels een bindend advies – in de zin van art. 7:900 lid 2 BW – op basis van de inhoud van deze overeenkomst en de uitgangspunten in de berekening zoals die als bijlage 3 aan deze overeenkomst is gehecht.
(...)
artikel 4. FEITELIJKE EN JURIDISCHE LEVERING
4.1
De juridische levering van het Verkochte zal plaatsvinden op het moment dat de omgevingsvergunning voor de realisatie van het Ontwikkelplan onherroepelijk is en 70% van het project is (voor)verkocht, ten overstaan van de Notaris.
4.2
De juridische levering van het onverkochte aandeel in het Verkochte zal plaatsvinden na behalen van 70% (voor)verkoop en voor start realisatie van het Ontwikkelplan.
4.3
Feitelijke levering van het Verkochte vindt plaats ten tijde van de juridische levering.
4.4
Alle kosten van de juridische levering, waaronder begrepen het kadastrale recht en de notariskosten, zijn voor rekening van Koper.
4.5
Verkoper zal meewerken aan een in fiscale zin optimale levering, bezien vanuit het standpunt van Partijen. Voor zover daarvoor een van deze overeenkomst afwijkende prestatie wordt verlangd van Verkoper zal hij daaraan zijn medewerking verlenen, mits hij daardoor in geen enkel opzicht in zijn belangen wordt geschaad.
4.6
Verkoper zal ervoor zorgdragen dat de feitelijke levering van het Verkochte leeg en ontruimd geschiedt. Feitelijke levering geschiedt voor het overige in de staat waarin het Verkochte zich ten tijde van de ondertekening van deze overeenkomst bevindt, onverminderd het elders in deze overeenkomst bepaalde.
(...)
2.15.
Bij de koopovereenkomst is als bijlage 3 een koopsomberekening gevoegd. In die koopsomberekening staan de kosten, de opbrengsten en het resultaat van de grondexploitatie vermeld:
AFBEELDING I
2.16.
Op 10 december 2021 heeft [ged.conv./eis.reconv.] met de gemeente [plaats] een anterieure overeenkomst inzake de ontwikkeling van het perceel [adres+plaats] gesloten. [15] Het project wordt daar genoemd: ‘Wonen op het erf van [eis.conv./ged.reconv.] ’. In die overeenkomst is opgenomen dat de gemeente heeft besloten om planologisch mee te werken aan de voorgenomen ontwikkeling van het perceel en dat [ged.conv./eis.reconv.] het perceel zal ontwikkelen.
2.17.
In een memo van 10 juni 2022 van [ged.conv./eis.reconv.] gericht aan [eis.conv./ged.reconv.] staat: [16]
Door gewijzigde omstandigheden is [bedrijf betrokkene 1] niet langer betrokken als aannemer voor de realisatie van de woningen in het [naam project] van [eis.conv./ged.reconv.] . Momenteel vinden er gesprekken met [bedrijf 3] plaats om te verkennen of zij als aannemer het project kunnen realiseren. Hiervoor is [bedrijf 3] bezig met de prijsvorming.
2.18.
[ged.conv./eis.reconv.] heeft in aansluiting op een overleg op 18 juli 2022 per e-mail een aangepaste modelberekening aan [eis.conv./ged.reconv.] gestuurd. Daarin is ook een berekening opgenomen die is gebaseerd op een kostenraming van [bedrijf 3] , die hoger was dan die van [bedrijf betrokkene 1] . De aanvankelijk geraamde koopsom zou in die berekening afnemen van € 1.400.377,00 tot € 1.346.104,00. Voorts is in die berekening een optie opgenomen waarbij het hele project ineens door [bedrijf 3] zou worden overgenomen. Bij die optie zou de aanvankelijk geraamde koopsom toenemen tot € 1.532.753,00. [17]
2.19.
Op 5 augustus 2022 is het bestemmingsplan ten behoeve van het ontwikkelplan onherroepelijk geworden. [18]
2.20.
Op 29/30 september 2022 heeft [eis.conv./ged.reconv.] de woning voor € 915.000,00 verkocht aan
[bedrijf 4] .
[bedrijf 4] .
2.21.
Op vrijdag 14 oktober 2022 hebben partijen met elkaar overleg gevoerd, waarbij [eis.conv./ged.reconv.] werd bijgestaan door [betrokkene 3] , werkzaam bij [bedrijf betrokkene 3] . Op 16 oktober 2022 heeft [betrokkene 3] [ged.conv./eis.reconv.] per e-mail bericht: [19]
Zoals afgesproken zou ik het weekend nog even een paar vragen aan jullie doorsturen. Zie hiervoor de bijlage met de afwijkingen op bedragen die ik opvallend vind en vooral negatief uitpakken voor het de Familie [eis.conv./ged.reconv.] . Daarnaast onderstaand nog een paar aanvullende vragen.
1. Rondom de waarde van de bestaande woning: deze extra opbrengst valt mevrouw [eis.conv./ged.reconv.] toe.
2. Rondom de Grondexploitatie:
a. 1 ton meer opbrengst bestaande woning / 3,18 ton mindere opbrengst res. Grondwaarde / heeft tot gevolg 2 keer zoveel extra opbrengsten voor [ged.conv./eis.reconv.] als voor [eis.conv./ged.reconv.] ? (zie ook bijlage)
3. Rondom de Stichtingskostenopzet
a. Om goed te beoordelen wat er in de Grondexploitatie staat moeten we een Stichtingskostenopzet hebben. Zouden wij daar een uitgebreidere van kunnen ontvangen?
b. Bouwprijs is omhoog gegaan van 3.1 mio naar 5.7 mio (bijna 85%)? Dat is natuurlijk erg veel. De nieuwe bouwprijs heeft natuurlijk veel invloed op de residuele grondwaarde en is dus één van de belangrijkste schakels.
i. Huidige BVO bouwprijs die [bedrijf 3] offreert is € 2.213,- per m2 BVO, wat natuurlijk ongelooflijk hoog is.
2.22.
[ged.conv./eis.reconv.] heeft hierop gereageerd per e-mail op 19 oktober 2022.
2.23.
Op 7 november 2022 is nader overleg gevoerd tussen [eis.conv./ged.reconv.] en haar dochters, [betrokkene 2] (de compagnon van [ged.conv./eis.reconv.] ) en [betrokkene 3] . In een berekening van de residuele grondwaarde die toen door [ged.conv./eis.reconv.] is toegelicht, is opgenomen dat [eis.conv./ged.reconv.] aanspraak heeft op € 1.548.369,00 in het geval dat [bedrijf 3] het hele project koopt. [20]
2.24.
Bij brief van 2 december 2022 aan [ged.conv./eis.reconv.] heeft de advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] primair de vernietiging en subsidiair de ontbinding van de overeenkomst van 16 december 2020 ingeroepen. [21] In de brief staat:
In deze brief wenst cliënte een beroep te doen op de vernietigbaarheid van voormelde overeenkomst wegens wilsgebreken, primair vanwege oneerlijke handelspraktijken, en/of dwaling en/of misbruik van omstandigheden. Subsidiair wordt een beroep gedaan op ontbinding van de overeenkomst. (...)
(...)
Primair: vernietiging van de overeenkomst
Cliënte is van mening dat het ‘verdwijnen’ van het bedrag van € 201.496 en het mystificeren van de berekenwijze een dusdanige vertrouwensbreuk heeft opgeleverd aan haar zijde, dat zij geen mogelijkheden meer ziet om nog met u verder te gaan. Het steekt cliënte dat u in het telefonisch overleg met dhr. [betrokkene 3] het bedrag van € 201.496 aanmerkt als ‘behorende bij het businessmodel.’
(...)
Op grond van het voorgaande wordt hierbij de vernietiging van de overeenkomst d.d. 16 december 2020 ingeroepen. Als gevolg hiervan wordt de overeenkomst nimmer geacht te hebben bestaan.
Subsidiair: ontbinding van de overeenkomst
(...) Uw voorstel om de uitvoering van de overeenkomst d.d. 16 december 2020 te wijzigen, in die zin dat er een directe afkoop plaatsvindt, wijzigt de intentie van de overeenkomst volledig (...) en laat overigens ten onrechte een financieel nadeel ten last van cliënte en ten voordele van [ged.conv./eis.reconv.] bestaan. (...)
Gelet op het voorgaande roept cliënte hierdoor (...) de ontbinding van de overeenkomst in.
2.25.
Bij brief van 19 december 2022 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] aan de advocaat van [eis.conv./ged.reconv.] bericht dat [ged.conv./eis.reconv.] er niet in berust dat de overeenkomst wordt vernietigd of ontbonden. [22] Hij heeft verder onder meer toegelicht hoe de koopsom is berekend. Ten slotte heeft hij verlangd dat [eis.conv./ged.reconv.] de overeenkomst nakomt door te bevestigen dat zij bereid is het overleg over een definitieve koopsom te hervatten. Hij heeft er daarbij op gewezen dat de overeenkomst voorziet in bindend advies over de koopsom in het geval dat partijen daarover geen overeenstemming bereiken.
2.26.
Bij brief van 28 december 2022 heeft de advocaat van [ged.conv./eis.reconv.] met een beroep op art. 3.3 van de overeenkomst [eis.conv./ged.reconv.] verzocht en zo nodig gesommeerd om eraan mee te werken dat een deskundige een bindend advies geeft over de koopsom. [23] In deze brief staat:
U heeft helaas niet gereageerd of laten reageren op mijn brief van 19-12-2022 aan uw raadsman mr. Greuters. (...)
Namens [ged.conv./eis.reconv.] verzoek en sommeer ik u mee te werken aan het bepalen van de deskundige en het opdragen aan die deskundige van de vaststelling van de koopsom door middel van bindend advies. (...)
Indien opnieuw mocht blijken dat u niet meewerkt aan deze overeengekomen wijze van vaststelling van de koopsom, zult u wederom in verzuim raken. Voor dat onverhoopte geval stel ik u namens [ged.conv./eis.reconv.] alvast aansprakelijk voor alle schade die [ged.conv./eis.reconv.] als gevolg van uw herhaalde tekortschieten zal lijden. Die schade zal met name bestaan in de door [ged.conv./eis.reconv.] tot nu toe in verband met het project gemaakte en op korte termijn te maken externe kosten en de winst die [ged.conv./eis.reconv.] bij nakoming van de koopovereenkomst kan behalen. Die externe kosten met inbegrip van bouwleges bedragen reeds circa € 380.000,00 (ex btw).
2.27.
Op 7 maart 2023 heeft [ged.conv./eis.reconv.] verlof gevraagd om conservatoir beslag te leggen op de onroerende zaak van [eis.conv./ged.reconv.] . In het verzoekschrift staat onder 21: [24]
Ook in het onverhoopte geval dat een van de vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.] mocht worden toegewezen kan en mag het niet zo zijn dat [ged.conv./eis.reconv.] met lege handen achterblijft. Voor dat geval heeft [ged.conv./eis.reconv.] een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Die eis is de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] waarvoor hij in dit verzoekschrift verlof vraagt voor het leggen van conservatoir beslag.
2.28.
De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft het verlof verleend op 9 maart 2023. Bij exploot van dezelfde datum heeft [ged.conv./eis.reconv.] ten laste van [eis.conv./ged.reconv.] conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaak aan de [adres+plaats] . [25]
2.29.
Op 27 maart 2023 heeft [eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] gedagvaard in kort geding en onder meer gevorderd dat de voorzieningenrechter het conservatoire beslag opheft. [26] Voorafgaand aan de mondelinge behandeling is het perceel dat kadastraal bekend is gemeente [perceelsnummer] verdeeld in de percelen met nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . Ter zitting van 30 maart 2023 zijn partijen het volgende overeengekomen: [27]
1. Mr. Janssen [ter zitting verschenen namens [eis.conv./ged.reconv.] ; rechtbank] zal een concept bankgarantie opstellen ter hoogte van € 520.000,00 ten behoeve van [ged.conv./eis.reconv.] . Partijen streven ernaar hierover overeenstemming te krijgen op 31 maart 2023.
2. Indien zij daarover overeenstemming bereiken, zal [ged.conv./eis.reconv.] het conservatoir beslag op de percelen met nummers [ged.conv./eis.reconv.] en [nummer 2] (de bestaande woning en bijbehorende gronden) zo snel mogelijk opheffen.
3. De bankgarantie zal uiterlijk binnen één week na de levering van de percelen met nummers [ged.conv./eis.reconv.] en [nummer 2] aan [ged.conv./eis.reconv.] worden verstrekt.
4. Nadat de bankgarantie is verstrekt, zal [ged.conv./eis.reconv.] het conservatoir beslag op perceel [nummer 3] (nieuwbouw woningen) opheffen binnen één week.
5. Partijen dragen ieder de eigen kosten van deze procedure en verzoeken om doorhaling.
2.30.
De gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend die op 11 mei 2023 onherroepelijk is geworden.
2.31.
Op 5 april 2023 heeft de deurwaarder een verklaring van waardeloosheid afgegeven. [28] Daar staat in dat de deurwaarder heeft geconstateerd dat de percelen waarop hij conservatoir beslag heeft gelegd, zijn overgegaan in de percelen kadastraal bekend gemeente [perceelsnummer] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] en dat hij het gelegde beslag gedeeltelijk opheft, voor zover het is gelegd op de percelen met nummers [nummer 1] en [nummer 2] .
2.32.
Op 19 april 2023 heeft [eis.conv./ged.reconv.] de percelen met nummers [nummer 1] en [nummer 2] geleverd aan [bedrijf 4] [eis.conv./ged.reconv.] heeft een deel van de ontvangen koopsom gestort op de derdengeldrekening van De Kempenaer Advocaten N.V. (het kantoor van haar eigen advocaat).
2.33.
Partijen hebben geen regeling bereikt over de uitvoering dan wel afrekening van hun samenwerking.
3.Het geschil in de hoofdzaak in conventie
3.1.
[eis.conv./ged.reconv.] vordert, na wijziging van eis, [29] dat de rechtbank voor recht verklaart dat zij ( [eis.conv./ged.reconv.] ) de overeenkomst van 16 december 2020 bij brief van 2 december 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd (primair) dan wel ontbonden (subsidiair). Meer subsidiair vordert zij dat de rechtbank de overeenkomst ontbindt. Voorts vordert zij dat de rechtbank [ged.conv./eis.reconv.] veroordeelt in de proceskosten met rente.
3.2.
[eis.conv./ged.reconv.] legt het volgende aan deze vordering ten grondslag. Zij verwijt [ged.conv./eis.reconv.] dat deze haar een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. [ged.conv./eis.reconv.] heeft de verdeling van de opbrengsten van de projectontwikkeling van meet af aan onvolledig, onjuist en niet transparant gepresenteerd, op een wijze die voor [eis.conv./ged.reconv.] als leek onnavolgbaar is. Zij heeft daarom niet geïnformeerd een besluit kunnen nemen. Ook in de overeenkomst worden de zaken vals voorgesteld. Verder heeft [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./ged.reconv.] ertoe bewogen om de verkoopopbrengst van de bestaande woning in de berekening van de residuele grondwaarde te betrekken. [eis.conv./ged.reconv.] meent op grond hiervan dat de koopovereenkomst met [ged.conv./eis.reconv.] tot stand is gekomen onder invloed van een wilsgebrek doordat [ged.conv./eis.reconv.] zich schuldig heeft gemaakt aan misleidende handelspraktijken (art. 6:193c BW). [eis.conv./ged.reconv.] meent voorts dat zij als gevolg van de voorstelling van zaken door [ged.conv./eis.reconv.] heeft gedwaald (art. 6:228 BW). Verder meent [eis.conv./ged.reconv.] dat [ged.conv./eis.reconv.] misbruik heeft gemaakt van de omstandigheid dat zij geen ervaring heeft met het sluiten van overeenkomsten zoals die van 16 december 2020 (art. 3:44 BW). Op deze gronden heeft [eis.conv./ged.reconv.] die overeenkomst op 2 december 2022 buitengerechtelijk vernietigd. [eis.conv./ged.reconv.] betoogt subsidiair dat [ged.conv./eis.reconv.] is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst door het project te verkopen aan [bedrijf 3] . Op die grond heeft zij de overeenkomst ontbonden.
3.3.
[ged.conv./eis.reconv.] voert gemotiveerd verweer. Zij voert daartoe aan dat [eis.conv./ged.reconv.] op grond van fiscale overwegingen geen samenwerkingsovereenkomst of overeenkomst van opdracht met haar heeft gesloten, maar een koopovereenkomst, en dat [eis.conv./ged.reconv.] ten onrechte op enig moment haar aandacht heeft verlegd van de vraag hoe hoog de koopsom zou worden, gegeven het exploitatieresultaat, naar de vraag hoe hoog het bedrag zou zijn dat [ged.conv./eis.reconv.] zou ontvangen, gegeven dat exploitatieresultaat. Voorts voert [ged.conv./eis.reconv.] aan dat zij [eis.conv./ged.reconv.] ruimschoots voldoende heeft geïnformeerd en daarvoor bij herhaling door [eis.conv./ged.reconv.] is gecomplimenteerd. [ged.conv./eis.reconv.] heeft de ‘optie Zegers’ aan [eis.conv./ged.reconv.] voorgesteld omdat zij meende dat beide partijen daarbij gebaat waren, gezien het terugtreden van [bedrijf betrokkene 1] en de gewijzigde marktomstandigheden. Door dat te doen is [ged.conv./eis.reconv.] niet toerekenbaar tekortgeschoten en ook niet in verzuim geraakt. [ged.conv./eis.reconv.] concludeert dat er geen grond is voor vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst.
3.4.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 13 juni 2023 heeft [eis.conv./ged.reconv.] een ‘incidentele conclusie als bedoeld in art. 208 Rv strekkende tot opheffing van een beslag (art. 705 Rv)’ genomen. De rechtbank heeft ter zitting beslist dat zij dit processtuk in het vervolg zal aanmerken als een akte vermeerdering van eis, waarop bij vonnis in de hoofdzaak zal worden beslist. De vermeerdering van eis strekt ertoe dat de rechtbank het conservatoire beslag dat [ged.conv./eis.reconv.] heeft gelegd op de onroerende zaak gelegen aan de [nummer 3] , met onmiddellijke ingang opheft of laat opheffen.
3.5.
Aan deze vordering legt [eis.conv./ged.reconv.] het volgende ten grondslag. Zij heeft in kort geding gevorderd dat de voorzieningenrechter het conservatoire beslag dat [ged.conv./eis.reconv.] heeft laten leggen op haar onroerende zaak opheft of laat opheffen. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen overeenstemming bereikt, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van 30 maart 2023 (hierboven geciteerd bij de feiten). Niettemin heeft [ged.conv./eis.reconv.] het beslag op perceel [nummer 3] niet opgeheven. [eis.conv./ged.reconv.] meent dat de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] ondeugdelijk is en dat het beslag onnodig is gelegd.
3.6.
[ged.conv./eis.reconv.] voert gemotiveerd verweer. Zij meent dat haar vordering niet ondeugdelijk is omdat het is gelegd tot zekerheid van haar vordering tot vergoeding van kosten, welke vordering [eis.conv./ged.reconv.] erkent, en voorts dat zij het beslag op goede gronden niet opheft omdat [eis.conv./ged.reconv.] niet de zekerheid heeft gesteld die is overeengekomen en geen redelijke alternatieve zekerheid biedt. [30]
4.De beoordeling in de hoofdzaak in conventie
Vernietiging van de koopovereenkomst; de aard van de overeenkomst
4.1.
[eis.conv./ged.reconv.] wenste haar woning en het perceel erbij te verkopen en daarvoor € 1,5 miljoen te ontvangen. Zij verwachtte dat resultaat te bereiken door het perceel van de woning af te splitsen en het te verkopen als bouwgrond. Zij heeft er daarbij voor gekozen om het perceel niet zelf te ontwikkelen, maar haar rol te beperken tot die van verkoper. Dat heeft zij gedaan omdat het voor [eis.conv./ged.reconv.] fiscaal voordeliger was om de grond te verkopen dan om deze zelf te ontwikkelen. Met het oog daarop is [eis.conv./ged.reconv.] met [ged.conv./eis.reconv.] overeengekomen dat [eis.conv./ged.reconv.] het perceel zou verkopen aan [ged.conv./eis.reconv.] en dat [ged.conv./eis.reconv.] het zou ontwikkelen. [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] zijn daarbij een koopsom overeengekomen die is gebaseerd op de residuele grondwaarde. In de berekening is als minimale vaste koopsom voor de onroerende zaken een bedrag van € 1.300.000,00 opgenomen. [eis.conv./ged.reconv.] heeft bovendien bedongen dat zij zou delen in het exploitatieresultaat, zonder overigens enig exploitatierisico te lopen. In de overeenkomst is vastgelegd op welke delen van het exploitatieresultaat [eis.conv./ged.reconv.] aanspraak kon maken.
4.2.
In de visie van [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.conv./eis.reconv.] als projectontwikkelaar niet voldoende duidelijk gemaakt welk deel van het exploitatieresultaat ten goede zou komen aan haar ( [ged.conv./eis.reconv.] ) als projectontwikkelaar. Dit verwijt is naar het oordeel van de rechtbank niet terecht. [eis.conv./ged.reconv.] is op grond van fiscale overwegingen met [ged.conv./eis.reconv.] overeengekomen dat zij als verkoper van de onroerende zaken niet alleen aanspraak zou hebben op een minimale vaste koopsom, maar ook op delen van het onzekere exploitatieresultaat. Zij is dus niet met [ged.conv./eis.reconv.] overeengekomen dat zij het project zou meefinancieren, dat zij ondernemersrisico zou lopen, dat zij zou meebeslissen over de ontwikkeling en dat zij zou delen in het resultaat als ware zij mede-projectontwikkelaar. Er is daarom geen grond voor het oordeel dat [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] het resultaat van de exploitatie ‘eerlijk’ of gelijk zouden moeten verdelen of dat [ged.conv./eis.reconv.] gehouden zou zijn om [eis.conv./ged.reconv.] te informeren of verantwoording af te leggen over haar verdienmodel of over het exploitatieresultaat voor zover [eis.conv./ged.reconv.] daarin op grond van de afspraken over de koopsom van de onroerende zaken niet deelt. [eis.conv./ged.reconv.] kan als verkoper aanspraak maken op afrekening volgens de overeenkomst. Uit de aard van de overeenkomst vloeit voort dat het deel van het resultaat waarop [eis.conv./ged.reconv.] geen aanspraak heeft, ten goede komt aan [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./ged.reconv.] heeft niet gesteld dat [ged.conv./eis.reconv.] niet bereid zou zijn om met haar af te rekenen volgens de afspraken. [ged.conv./eis.reconv.] heeft van haar kant [eis.conv./ged.reconv.] aangesproken tot nakoming van de overeenkomst onder meer door mee te werken aan vaststelling van de koopsom zoals overeengekomen. Reeds op grond van deze overwegingen zal de vordering van [eis.conv./ged.reconv.] worden afgewezen.
Vernietiging van de koopovereenkomst; concrete verwijten
4.3.
Hier komt bij dat ook de concrete verwijten die [eis.conv./ged.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] maakt, niet terecht zijn. Dat zal hieronder worden toegelicht.
Transparantie en overleg
4.4.
[eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.conv./eis.reconv.] dat zij niet volledig open en transparant is geweest gedurende het traject. Volgens haar heeft [ged.conv./eis.reconv.] een valse voorstelling van zaken gegeven en heeft zij haar niet gekend in aanpassingen in het project, ook als die impact hadden op de verkoopbaarheid van de woning of als die aanzienlijke investeringen vergden. Zij stelt verder dat [ged.conv./eis.reconv.] door het verschuiven van kostenposten in de stichtingskostenopzet kan sturen in de door haar gewenste uitkomst en dat [ged.conv./eis.reconv.] de kosten niet onderbouwt.
4.5.
[ged.conv./eis.reconv.] voert gemotiveerd verweer. Zij stelt dat zij altijd volledig open en transparant is geweest. [ged.conv./eis.reconv.] wijst er verder op dat [eis.conv./ged.reconv.] zich voortdurend heeft laten bijstaan door haar dochter en door deskundigen. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] is [eis.conv./ged.reconv.] op grond van onjuiste berekeningen tot het standpunt gekomen dat [ged.conv./eis.reconv.] haar heeft misleid, maar heeft zij haar daarvoor geen aanleiding gegeven.
4.6.
De rechtbank leidt uit de correspondentie tussen partijen zoals die is geciteerd bij de feiten af dat [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./ged.reconv.] voortdurend op de hoogte heeft gehouden van de ontwikkelingen en dat zij steeds correct uitleg heeft gegeven over de financiële kant van het project. Ook heeft [ged.conv./eis.reconv.] [eis.conv./ged.reconv.] in voorkomende gevallen de tijd gegeven om over ontwikkelingen en voorstellen na te denken, waarbij [eis.conv./ged.reconv.] werd bijgestaan door haar dochter, die afgestudeerd bedrijfseconoom is, en door deskundigen die zij raadpleegde, in het bijzonder de ‘vaste adviseur/accountant’ van [eis.conv./ged.reconv.] (e-mail van 15 november 2019), ‘iemand met de juiste expertise’ uit het netwerk van [dochter eis.conv./ged.reconv.] (e-mail van 27 oktober 2020), [bedrijf 5] . [31] en een advocaat die commentaar heeft gegeven op de koopovereenkomst.
4.7.
Voor zover [eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] ervan beschuldigt dat zij in het nadeel van [eis.conv./ged.reconv.] heeft geschoven met kostenposten, heeft zij die beschuldiging niet voldoende onderbouwd. Zoals overwogen waren de rollen tussen partijen zo verdeeld dat [eis.conv./ged.reconv.] de grond aan [ged.conv./eis.reconv.] zou verkopen en dat [ged.conv./eis.reconv.] het project zou ontwikkelen. [eis.conv./ged.reconv.] is weliswaar met [ged.conv./eis.reconv.] overeengekomen dat zij een deel van het resultaat van de ontwikkeling zou ontvangen bovenop de minimale koopsom, maar het was om fiscale redenen niet de bedoeling van partijen dat [eis.conv./ged.reconv.] zou optreden als mede-projectontwikkelaar. [eis.conv./ged.reconv.] kan [ged.conv./eis.reconv.] daarom niet verwijten dat zij haar niet als zodanig heeft behandeld.
Gebruiksoppervlakte
4.8.
[eis.conv./ged.reconv.] stelt voorts dat [bedrijf 6] , de makelaar die zou worden betrokken bij de verkoop van de te bouwen woningen, heeft gerekend met 2749 m² gebruiksoppervlakte terwijl in de omgevingsvergunning wordt uitgegaan van 2770,2 m². Daardoor mist [eis.conv./ged.reconv.] in de opbrengstenraming een bedrag van € 68.196,29. [32]
4.9.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hier het volgende tegen in. [eis.conv./ged.reconv.] (althans [betrokkene 3] ) heeft over het hoofd gezien dat de twee technische ruimten ten behoeve van alle appartementen gezamenlijk op de derde verdieping van het appartementsgebouw niet kwalificeren als gebruiksruimten en dus niet meetellen in de berekening van de gebruiksoppervlakte. [33]
4.10.
[eis.conv./ged.reconv.] heeft dat niet meer weersproken. Dit verweer slaagt daarom, zodat naar het oordeel van de rechtbank ook dit verwijt niet terecht is.
Het verschil van € 608.639,00
4.11.
[eis.conv./ged.reconv.] stelt dat in bijlage 3 bij de overeenkomst van 16 december 2020 een bedrag van € 608.639,00 dat niet aan [eis.conv./ged.reconv.] blijkt toe te komen, niet wordt verantwoord. Zij licht dat als volgt toe. Volgens bijlage 3 zijn de totale opbrengsten van het project geraamd op € 2.052.035,00. Het aandeel van [ged.conv./eis.reconv.] in het resultaat van de grondexploitatie bedraagt volgens die bijlage € 43.019,00. Het verschil tussen beide bedragen is € 2.009.016,00. Aan [eis.conv./ged.reconv.] komt volgens de bijlage een bedrag toe van € 1.400.377,00. Het verschil tussen € 2.009.019,00 en € 1.400.377,00 bedraagt € 608.639,00. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] heeft [ged.conv./eis.reconv.] dat bedrag ‘gemaskeerd’. [34]
4.12.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hier het volgende tegen in. [eis.conv./ged.reconv.] heeft in haar berekening de geraamde ontwikkelingskosten niet betrokken. Deze kosten worden in bijlage 3 vermeld. Zij bedroegen € 458.640,00 en zouden worden gedragen door [ged.conv./eis.reconv.] Het verschil tussen € 608.639,00 en € 458.640,00 is (op een afrondingsverschil na) € 150.000,00. Dat is het verschil tussen de minimale koopsom van € 1,3 miljoen en het ontwikkelingsresultaat van € 1,45 miljoen, welk verschil volgens afspraak aan [ged.conv./eis.reconv.] ten goede zou komen. [35]
4.13.
[eis.conv./ged.reconv.] kan het standpunt van [ged.conv./eis.reconv.] dat zij ( [eis.conv./ged.reconv.] ) geen rekening heeft gehouden met de kosten die [ged.conv./eis.reconv.] heeft moeten maken, niet volgen. Zij meent dat [ged.conv./eis.reconv.] niet alleen een vergoeding ontvangt voor de kosten van de ontwikkeling (art. 3.2 van de overeenkomst) maar ook meedeelt in het resultaat van de grondexploitatie. Om dat te bepalen is een berekening gemaakt van alle kosten en alle opbrengsten. Daarin zouden alle kosten zijn verdisconteerd. Het is niet afgesproken dat [ged.conv./eis.reconv.] nog een vergoeding voor extra kosten zou ontvangen. Voorts betwist [eis.conv./ged.reconv.] de kostenopgave die [ged.conv./eis.reconv.] aan haar heeft verstrekt. [36]
4.14.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [ged.conv./eis.reconv.] het verschil dat [eis.conv./ged.reconv.] constateert, afdoende verklaard. Het commentaar dat [eis.conv./ged.reconv.] heeft op de berekeningen die [ged.conv./eis.reconv.] heeft gepresenteerd, komt eruit voort dat zij niet ermee heeft volstaan te berekenen welk bedrag volgens overeenkomst aan haar toekomt, maar dat zij ook is nagegaan wat in haar visie [ged.conv./eis.reconv.] aan de projectontwikkeling overhoudt. Bij de berekening die zij daarbij maakt, baseert zij zich op bijlage 3 bij de koopovereenkomst. Zij vermindert de totale opbrengsten van het project met het resultaat voor haar en het resultaat voor [ged.conv./eis.reconv.] Haar conclusie dat het saldo door [ged.conv./eis.reconv.] is gemaskeerd, is echter niet terecht. Dat saldo is immers het totaal van de kosten, die [ged.conv./eis.reconv.] draagt, en het bedrag van € 150.000,00, dat volgens afspraak niet toekomt aan [eis.conv./ged.reconv.] .
4.15.
[eis.conv./ged.reconv.] betwist dat zij met [ged.conv./eis.reconv.] is overeengekomen dat aan [ged.conv./eis.reconv.] een bedrag zou toekomen van € 150.000,00. Volgens haar is haar nooit verteld dat dit bedrag van meet af aan zou toekomen aan [ged.conv./eis.reconv.] [37]
4.16.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hiertegen in dat het [eis.conv./ged.reconv.] zelf is die heeft voorgesteld dat haar van de koopsom van de onroerende zaken het gegarandeerde bedrag van € 1.300.000,00 zou toekomen vermeerderd met hetgeen eventueel boven het bedrag van € 1.450.000,00 zou worden gerealiseerd. [38] Het spreekt volgens [ged.conv./eis.reconv.] vanzelf dat het verschil tussen beide bedragen dan aan haar toekomt.
4.17.
De rechtbank overweegt hierover het volgende. In het eerste voorstel van [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./ged.reconv.] is opgenomen dat [ged.conv./eis.reconv.] aan [eis.conv./ged.reconv.] een minimale koopsom zou betalen van € 1,3 miljoen en dat zij zou meedelen in de meeropbrengst uit exploitatie met een residuele grondopbrengst van € 1,5 miljoen. [39] In bijlage 3 bij de koopovereenkomst van 16 december 2020 is dit principe overgenomen. Het bedrag van € 1,5 miljoen is evenwel, na onderhandeling, aangepast tot € 1,45 miljoen (zie bij ‘Kosten’ achter ‘Aankoop grond’). [40] De verlaging van € 1,5 miljoen naar € 1,45 miljoen is voorgesteld door [betrokkene 1] namens [eis.conv./ged.reconv.] . Als het verschil tussen € 1,3 miljoen en € 1,5 miljoen toekomt aan [ged.conv./eis.reconv.] , dan is het gevolg van de verlaging van € 1,5 miljoen naar € 1,45 miljoen dat [eis.conv./ged.reconv.] aanspraak kan maken op 70% van het verschil tussen € 1,5 miljoen en € 1,45 miljoen, terwijl dat verschil anders volledig aan [ged.conv./eis.reconv.] zou toekomen. Als het verschil tussen € 1,3 miljoen en € 1,5 miljoen zou toekomen aan [eis.conv./ged.reconv.] , dan zou het gevolg van de verlaging van € 1,5 miljoen naar € 1,45 miljoen zijn dat [ged.conv./eis.reconv.] aanspraak kan maken op 30% van het verschil tussen € 1,5 miljoen en € 1,45, terwijl dat verschil anders volledig aan [eis.conv./ged.reconv.] zou toekomen. Het voorstel van [eis.conv./ged.reconv.] (althans [betrokkene 1] namens haar) om dat bedrag te verlagen is dus alleen in haar voordeel (dat van [eis.conv./ged.reconv.] ) als het bedrag tussen € 1,3 miljoen en € 1,5 miljoen (dan wel, na verlaging, € 1,45 miljoen) zou toekomen aan [ged.conv./eis.reconv.] Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eis.conv./ged.reconv.] daarom gezien de loop van de onderhandelingen en gezien de koopovereenkomst, gelezen in samenhang met bijlage 3, begrepen, althans had zij kunnen en moeten begrijpen, dat de opbrengst van de grond tussen € 1,3 miljoen en aanvankelijk € 5 miljoen en uiteindelijk € 1,45 miljoen niet aan haar en dus aan [ged.conv./eis.reconv.] zou toekomen.
4.18.
De conclusie is dat het verwijt van [eis.conv./ged.reconv.] dat [ged.conv./eis.reconv.] het bedrag van € 608.639,00 niet heeft verantwoord of zelfs heeft ‘gemaskeerd’ niet terecht is.
Het verschil van € 201.496,00
4.19.
[eis.conv./ged.reconv.] stelt dat zij op 7 november 2022 met [ged.conv./eis.reconv.] onder meer het document ‘Vergelijking Bijlage contract irt voorstel met [bedrijf 3] ’ heeft besproken, waarbij als bijlage is gevoegd een berekening van de residuele grondwaarde van 1 oktober 2020. In die bijlage staat in de kolom ‘afkoop’ (door [bedrijf 3] ) bij ‘totale opbrengsten’ een bedrag van € 1.834.000,00, bij ‘verdeling resultaat [ged.conv./eis.reconv.] ’ een bedrag van € 99.751,00 en bij ‘totaal waarde grond familie’ een bedrag van € 1.532.753,00. [eis.conv./ged.reconv.] haalt van de totale opbrengsten het deel van het resultaat af dat voor [ged.conv./eis.reconv.] is, en constateert dat er tussen het saldo van € 1.734.249,00 en de waarde van de grond voor [eis.conv./ged.reconv.] van € 1.532.753,00 een verschil zit van € 201.496,00. Het is voor haar lange tijd niet duidelijk geweest waarom dit bedrag nergens in de overzichten terugkomt. Tijdens het overleg van 7 november 2022 heeft [ged.conv./eis.reconv.] volgens [eis.conv./ged.reconv.] niet weersproken dat zij zich dat bedrag toe-eigent. [41]
4.20.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hier het volgende tegen in. Ook in deze berekening heeft [eis.conv./ged.reconv.] de ontwikkelingskosten niet betrokken. Deze zijn in deze berekening geraamd op € 51.495,00. Het verschil tussen € 201.496,00 en € 51.495,00 bedraagt (op een afrondingsverschil na) opnieuw € 150.000,00, het verschil tussen de minimale koopsom van € 1,3 miljoen en het ontwikkelingsresultaat van € 1,45 miljoen, welk verschil volgens afspraak aan [ged.conv./eis.reconv.] ten goede zou komen. [42]
4.21.
Ook hier oordeelt de rechtbank dat [ged.conv./eis.reconv.] het verschil dat [eis.conv./ged.reconv.] constateert, hiermee afdoende heeft verklaard en dat het verwijt van [eis.conv./ged.reconv.] dat [ged.conv./eis.reconv.] dit bedrag niet heeft verantwoord, niet terecht is, zoals hiervoor overwogen in verband met het bedrag van € 608.639,00.
Vergoeding van ontwikkelkosten van € 15.000,00 per woning
4.22.
Volgens [eis.conv./ged.reconv.] ontvangt [ged.conv./eis.reconv.] naast het bedrag van € 201.496,00 en haar deel van € 99.751,00 van het resultaat van de grondexploitatie ook een vergoeding van € 15.000,00 per woning voor kosten van ontwikkeling, dat is € 360.000,00 voor de 24 te bouwen woningen (art. 3.2 van de koopovereenkomst). [ged.conv./eis.reconv.] ontvangt derhalve € 661.247,00, terwijl [eis.conv./ged.reconv.] uit de ontwikkeling van het terrein € 632.753,00 zou ontvangen. [eis.conv./ged.reconv.] concludeert dat de verdeling van opbrengsten van de projectontwikkeling in de presentatie van meet af aan onvolledig, onjuist en niet transparant is gepresenteerd, op een wijze die voor haar als leek onnavolgbaar is. [43]
4.23.
[ged.conv./eis.reconv.] constateert dat in de definitieve koopovereenkomst in vergelijking tot eerdere versies aan de berekening van de koopsom is toegevoegd dat in de berekening van de residuele grondkosten per woning € 15.000,00 aan kosten van ontwikkeling is opgenomen. Zij verklaart dat doordat er meer werkzaamheden moest worden verricht bij de door de gemeente gewenste projectmatige ontwikkeling dan bij de uitgifte in kavels. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] heeft [eis.conv./ged.reconv.] hiervoor uitdrukkelijk gekozen. [44]
4.24.
Naar het oordeel van de rechtbank is het verwijt van [eis.conv./ged.reconv.] niet terecht. Dat [ged.conv./eis.reconv.] een vergoeding zou ontvangen van € 15.000,00 per woning voor extra kosten van ontwikkeling, is uitdrukkelijk in de overeenkomst van 16 december 2020 vermeld (art. 3.2 in verband met 3.1).
Overdrachtsbelasting, zakelijke lasten en belastingen
4.25.
[eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.conv./eis.reconv.] dat de overeenkomst in art. 3.4 en 3.5 suggereert dat [ged.conv./eis.reconv.] overdrachtsbelasting, zakelijke lasten en belastingen voor haar rekening neemt, terwijl de werkelijke kosten worden vastgesteld of begroot en verdisconteerd in de residuele verkoopopbrengst. [45]
4.26.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hiertegen in dat [eis.conv./ged.reconv.] over deze bepalingen destijds geen opmerkingen hebben gemaakt. Voorts zijn deze volgens haar objectief correct omdat deze posten nu eenmaal voor rekening van de nieuwe eigenaar komen. [46]
4.27.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eis.conv./ged.reconv.] de artikelen 3.4 en 3.5 niet zo mogen begrijpen dat deze kosten, nadat [ged.conv./eis.reconv.] ze voor haar rekening had genomen, niet zou verdisconteren in de residuele verkoopopbrengst. Ook dit verwijt is daarom niet terecht.
Verdisconteren van de opbrengst van de bestaande woning in de residuele grondwaarde
4.28.
[eis.conv./ged.reconv.] verwijt [ged.conv./eis.reconv.] verder dat zij haar ertoe heeft bewogen om de verkoopopbrengst van de bestaande woning te verdisconteren in de residuele grondwaarde, op de grond dat dit in de branche gebruikelijk zou zijn. Dat is volgens [eis.conv./ged.reconv.] niet terecht, omdat de bestaande woning op geen enkele wijze onderdeel uitmaakt van de herontwikkeling en de herontwikkeling geen meerwaarde heeft voor de verkoop van de woning. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] strekt de verrekening van de opbrengst van de bestaande woning alleen ten voordele van [ged.conv./eis.reconv.] . [eis.conv./ged.reconv.] heeft er alleen mee ingestemd omdat zij onervaren en ondeskundig was. [47]
4.29.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hier het volgende tegen in. [eis.conv./ged.reconv.] heeft dit verwijt te laat gemaakt. Het is bovendien niet terecht en vals. Volgens [ged.conv./eis.reconv.] heeft [eis.conv./ged.reconv.] er welbewust mee ingestemd dat de koopsom van de bestaande woning tot maximaal € 900.000,00 zou meewegen in de residuele grondwaarde. Bovendien heeft [ged.conv./eis.reconv.] het mogelijk gemaakt dat de enkele woning zou worden verbouwd tot twee woningen, waarvoor het bestemmingsplan moest worden gewijzigd. [eis.conv./ged.reconv.] heeft daarvan voordeel gehad, doordat zij de woning voor € 115.000,00 meer heeft kunnen verkopen dan de geraamde marktwaarde van € 800.000,00. [48]
4.30.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. [eis.conv./ged.reconv.] heeft niet meer betwist dat [ged.conv./eis.reconv.] het mogelijk heeft gemaakt dat de enkele woning zou worden verbouwd tot twee woningen en dat [eis.conv./ged.reconv.] daarvan voordeel heeft gehad. In zoverre maakt de woning onderdeel uit van het gehele project. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de opbrengst van de woning niet in de residuele grondwaarde zou mogen worden verdisconteerd. Hier komt bij dat het niet zonder meer duidelijk is dat [eis.conv./ged.reconv.] hier nadeel van heeft ondervonden. Zij licht dat ook niet toe. Daarom is ook dit verwijt naar het oordeel van de rechtbank niet terecht.
Vernietiging van de koopovereenkomst; conclusie
4.31.
De conclusie is dat de verwijten die [eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] maakt, niet terecht zijn. Er is daarom geen grond voor het oordeel dat [ged.conv./eis.reconv.] een handelspraktijk heeft verricht die oneerlijk is, dat [ged.conv./eis.reconv.] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven of dat zij misbruik van omstandigheden heeft gemaakt en dat de koopovereenkomst van 16 december 2020 op een van die gronden vernietigbaar is. Daarom zal de rechtbank niet voor recht verklaren dat [eis.conv./ged.reconv.] deze koopovereenkomst bij brief van 2 december 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd.
Ontbinding; tekortkoming
4.32.
[eis.conv./ged.reconv.] licht haar vordering dat de rechtbank voor recht verklaart dat zij de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden als volgt toe. Partijen waren van plan om het perceel aan de [adres+plaats] te herontwikkelen met als doel de verkoop van de bestaande woning en het realiseren van uiteindelijk 24 appartementen en grondgebonden woningen. [ged.conv./eis.reconv.] wenst deze overeenkomst op een andere wijze uit te voeren door het hele project te verkopen aan [bedrijf 3] . Uit de mededeling van [ged.conv./eis.reconv.] dat [bedrijf 3] het perceel en de bijbehorende ontwikkelplannen zou kopen, leidt [eis.conv./ged.reconv.] af dat [ged.conv./eis.reconv.] in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten en dat zij in verzuim is geraakt (art. 6:265 lid 1 BW en art. 6:83 aanhef en sub c BW). [eis.conv./ged.reconv.] wijst er verder op dat [ged.conv./eis.reconv.] op grond van art. 3.1 van de overeenkomst is gehouden de bedragen van de berekening te onderbouwen met facturen, offertes en de prijslijst van de woning. Volgens [eis.conv./ged.reconv.] voldoet [ged.conv./eis.reconv.] niet aan deze verbintenis en kan zij dat ook niet meer als het project wordt verkocht aan [bedrijf 3] . Dit rechtvaardigt volgens [eis.conv./ged.reconv.] de ontbinding van de koopovereenkomst. [49]
4.33.
[ged.conv./eis.reconv.] brengt hier het volgende tegen in. Zij is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij meent dat de ‘optie [bedrijf 3] ’ in de gegeven omstandigheden voor zowel [eis.conv./ged.reconv.] als [ged.conv./eis.reconv.] het beste resultaat zal opleveren. Daarom heeft zij deze optie aan [eis.conv./ged.reconv.] voorgesteld. Zij heeft deze optie echter niet aan [eis.conv./ged.reconv.] voorgeschreven en dat kan zij ook niet. In de overeenkomst staat dat [ged.conv./eis.reconv.] het perceel van [eis.conv./ged.reconv.] heeft gekocht en dat de koopsom zal worden bepaald via de weg die wordt gewezen in art. 3. [ged.conv./eis.reconv.] wenst daaraan te voldoen en heeft [eis.conv./ged.reconv.] zelfs gesommeerd tot nakoming. De andere verwijten van [eis.conv./ged.reconv.] spelen volgens [ged.conv./eis.reconv.] alleen een rol als zij de koopsom alleen zou willen vaststellen op basis van de ‘optie [bedrijf 3] ’. Dat is echter niet zo. [50]
4.34.
Uit de stellingen van [eis.conv./ged.reconv.] kan niet worden afgeleid dat [ged.conv./eis.reconv.] het project aan [bedrijf 3] heeft verkocht. Dat kan zij ook niet zonder medewerking van [eis.conv./ged.reconv.] , omdat zij de grond nog niet heeft geleverd. Door aan [eis.conv./ged.reconv.] voor te stellen of zelfs te bepleiten het project aan [bedrijf 3] te verkopen, is [ged.conv./eis.reconv.] niet tekortgeschoten in de nakoming van enige verbintenis uit de koopovereenkomst. Aangezien partijen er nog niet toe zijn overgegaan om de hoogte van de koopsom vast te stellen, is het verwijt dat [ged.conv./eis.reconv.] de bedragen van de berekening niet heeft onderbouwd, prematuur. Er is daarom geen grond voor ontbinding van de overeenkomst. De brief waarin [eis.conv./ged.reconv.] heeft verklaard dat zij de overeenkomst ontbond, heeft daarom niet geleid tot ontbinding van de overeenkomst. De rechtbank zal daarom niet voor recht verklaren dat [eis.conv./ged.reconv.] de koopovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden.
Opheffing van het beslag
4.35.
[eis.conv./ged.reconv.] meent dat de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] ondeugdelijk is. Als de rechtbank de vordering toewijst die [eis.conv./ged.reconv.] bij dagvaarding heeft ingesteld, dan volgt daar volgens [eis.conv./ged.reconv.] uit dat [ged.conv./eis.reconv.] het beslag ten onrechte heeft gelegd. [51]
4.36.
[ged.conv./eis.reconv.] voert gemotiveerd verweer. Zij meent dat haar vordering niet ondeugdelijk is omdat het is gelegd tot zekerheid van haar vordering tot vergoeding van kosten, welke vordering [eis.conv./ged.reconv.] erkent. [52]
4.37.
De rechtbank overweegt hierover als volgt. [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] gaan er allebei aan voorbij dat [ged.conv./eis.reconv.] de vordering tot zekerheid waarvan zij het beslag heeft gelegd, voorwaardelijk heeft ingesteld, namelijk voor het geval dat de overeenkomst van 16 december 2020 niet in stand blijft doordat de rechtbank voor recht zal verklaren dat [eis.conv./ged.reconv.] deze overeenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd dan wel ontbonden, zoals door [eis.conv./ged.reconv.] in conventie gevorderd. De reconventionele vordering van [ged.conv./eis.reconv.] strekt ertoe om in dat geval een vergoeding te krijgen voor kosten die zij heeft gemaakt. De rechtbank zal echter niet voor recht verklaren dat [eis.conv./ged.reconv.] de overeenkomst van 16 december 2020 rechtsgeldig heeft vernietigd dan wel ontbonden, zodat deze overeenkomst in stand blijft. De voorwaarde waaronder [ged.conv./eis.reconv.] haar vordering heeft ingesteld, treedt daarom niet in. Die vordering is daarom niet meer aan de orde, zodat het beslag geen doel meer dient. De rechtbank zal het beslag daarom opheffen.
Conclusie en proceskosten
4.38.
De conclusie is dat er geen grond is voor vernietiging of ontbinding van de overeenkomst van 16 december 2020. De buitengerechtelijke vernietiging dan wel ontbinding heeft daarom geen effect gesorteerd en de rechtbank zal de overeenkomst ook niet zelf ontbinden. De rechtbank zal zowel de primaire als de subsidiaire en de meer subsidiaire vordering van [eis.conv./ged.reconv.] afwijzen.
4.39.
[eis.conv./ged.reconv.] zal in het ongelijk worden gesteld. Zij zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten.
5.Het geschil in reconventie en in voorwaardelijke reconventie
5.1.
[ged.conv./eis.reconv.] stelt in reconventie twee vorderingen in, een onvoorwaardelijke en een voorwaardelijke. In beide gevallen vordert [ged.conv./eis.reconv.] de veroordeling van [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten met rente en nakosten.
5.2.
De onvoorwaardelijk ingestelde vordering houdt in dat de rechtbank [eis.conv./ged.reconv.] veroordeelt om de koopovereenkomst van 16 december 2020 onvoorwaardelijk na te komen en op eerste verzoek van [ged.conv./eis.reconv.] mee te werken aan de berekening van de definitieve koopsom conform art. 3.1 – 3.3 en aan de feitelijke en juridische levering conform art. 4, alsmede [eis.conv./ged.reconv.] te gebieden alles na te laten wat aan haar onvoorwaardelijke nakoming van de overeenkomst met [ged.conv./eis.reconv.] in de weg kan staan, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 per dag dat [eis.conv./ged.reconv.] in gebreke is aan deze veroordeling te voldoen.
5.3.
[ged.conv./eis.reconv.] legt daaraan het volgende ten grondslag. Zij heeft in conventie toegelicht en onderbouwd dat [eis.conv./ged.reconv.] gehouden blijft om de koopovereenkomst van 16 december 2020 na te komen. Het ontwikkeltraject is inmiddels zo ver gevorderd, dat [eis.conv./ged.reconv.] alleen nog hoeft mee te werken aan de berekening van de koopsom conform art. 3.1 – 3.3 van de koopovereenkomst en aan de levering van het verkochte conform art. 4 van de koopovereenkomst. [ged.conv./eis.reconv.] heeft er ook belang bij dat [eis.conv./ged.reconv.] de koopovereenkomst nakomt, omdat zij anders de anterieure overeenkomst die zij met de gemeente heeft gesloten niet kan nakomen. In de houding van [eis.conv./ged.reconv.] ziet [ged.conv./eis.reconv.] aanleiding om een dwangsom te vorderen.
5.4.
[eis.conv./ged.reconv.] voert verweer. Het kan volgens haar in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van haar worden verwacht dat zij de koopovereenkomst van 16 december 2020 met [ged.conv./eis.reconv.] zal nakomen. Er bestaat tussen partijen geen enkel vertrouwen meer en er is geen werkbare verstandhouding. Voorts vordert [ged.conv./eis.reconv.] volgens [eis.conv./ged.reconv.] uitsluitend nakoming om vervolgens de grond en het project aan [bedrijf 3] te kunnen verkopen, wat in strijd is met de intentie van de oorspronkelijke overeenkomst en de opzet van een residuele grondwaardeberekening. [53]
5.5.
Zoals in conventie is geoordeeld, is er geen grond voor vernietiging of ontbinding van de overeenkomst van 16 december 2020. De verwijten die [eis.conv./ged.reconv.] aan [ged.conv./eis.reconv.] maakt, zijn niet terecht. Dat [eis.conv./ged.reconv.] [ged.conv./eis.reconv.] niet meer vertrouwt, is een omstandigheid die bij haar ligt en die het recht van [ged.conv./eis.reconv.] op nakoming van de overeenkomst niet aantast. Of het project aan [bedrijf 3] wordt verkocht, is een beslissing die [eis.conv./ged.reconv.] en [ged.conv./eis.reconv.] gezamenlijk zullen moeten nemen. De rechtbank verwerpt de verweren van [eis.conv./ged.reconv.] op deze gronden. Zij zal [eis.conv./ged.reconv.] daarom veroordelen om de overeenkomst van 16 december 2020 na te komen (art. 3:296 lid 1 BW).
5.6.
[ged.conv./eis.reconv.] vordert dat de rechtbank een dwangsom verbindt aan een veroordeling tot nakoming. Daartoe is naar haar mening alle aanleiding omdat [eis.conv./ged.reconv.] zo onverzettelijk is gebleken in haar weigerachtige houding en omdat zij elke redelijke discussie heeft vermeden. [54]
5.7.
[eis.conv./ged.reconv.] meent dat er geen aanleiding bestaat om dwangsommen op te leggen. Zij is bereid om haar volledige medewerking te verlenen aan de nakoming van de overeenkomst als de rechtbank haar daartoe veroordeelt. [55]
5.8.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. Als verweer tegen de vordering tot nakoming heeft [eis.conv./ged.reconv.] aangevoerd dat er tussen partijen geen enkel vertrouwen meer bestaat en dat er geen werkbare verstandhouding is. Dat standpunt geeft de rechtbank aanleiding om aan de niettemin te geven veroordeling tot nakoming een dwangsom te verbinden. Deze zal in redelijkheid worden vastgesteld op € 10.000,00 per dag met een maximum van € 500.000,00.
5.9.
De voorwaardelijke vordering in reconventie is ingesteld voor het geval dat de rechtbank de primaire of de subsidiaire vordering van [eis.conv./ged.reconv.] (in conventie) zal toewijzen. Die voorwaarde treedt niet in, zodat deze vordering niet aan de orde is.
5.10.
[eis.conv./ged.reconv.] zal in het ongelijk worden gesteld. Zij zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten.
6.De beslissing
in conventie
6.1.
heft op het beslag dat [ged.conv./eis.reconv.] heeft gelegd ten laste van [eis.conv./ged.reconv.] op de onroerende zaak gelegen aan de [adres+plaats+kad.gegevens] ,
6.2.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] begroot op € 676,00 aan griffierecht en € 1.196,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten × tarief II), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] om de koopovereenkomst van 16 december 2020 met [ged.conv./eis.reconv.] onvoorwaardelijk na te komen en op eerste verzoek van [ged.conv./eis.reconv.] mee te werken aan de berekening van de definitieve koopsom conform art. 3.1 – 3.3 en aan de feitelijke en juridische levering conform art. 4,
6.4.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] alles na te laten wat aan haar onvoorwaardelijke nakoming van de koopovereenkomst met [ged.conv./eis.reconv.] in de weg kan staan,
6.5.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] tot betaling van een dwangsom van € 10.000,00 voor elke dag dat zij niet voldoet aan de veroordelingen onder 6.3 en 6.4 met een maximum van € 500.000,00,
6.6.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] begroot op € 598,00 aan salaris voor de advocaat (de helft van 2 punten × tarief II), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden,
in conventie en in reconventie
6.7.
veroordeelt [eis.conv./ged.reconv.] in de nakosten, aan de zijde van [ged.conv./eis.reconv.] bepaald op € 271,00, te vermeerderen met € 90,00 in geval van betekening van het vonnis
6.8.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.W.M. Olthof en in het openbaar uitgesproken op
9 augustus 2023.
9 augustus 2023.