Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/411336 / HA ZA 22-502 / 943 / 1787
Vonnis van 19 juli 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] ,
eiser,
advocaat: mr. S.A. van Snippenburg te Nijmegen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde,
advocaat: mr. N.A. Verhoef te Nijmegen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 7 juni 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 12 december 2020 een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] het vrijstaande woonhuis met tuin, erf, ondergrond en verdere aanhorigheden aan de [adres+plaats 1] Dal, kadastraal bekend gemeente [kad.gegevens 1] (hierna: de woning) aan [eiser] heeft verkocht voor een koopprijs van € 1.401.003,00.
2.2.
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
(…)
6.2.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit de laatste en voorgaande notariële akten van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte.
Verkoper heeft van al deze notariële akten de letterlijke tekst (in kopie) aan koper ter hand gesteld.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten.”
2.3.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] van de makelaar van [gedaagde] een conceptkoopovereenkomst met bijlagen ontvangen. Onder de bijlagen was de NVM-vragenlijst die door [gedaagde] is ingevuld. In de vragenlijst staat onder “Bijzonderheden woning” het volgende vermeld:
“1.
Bijzonderheden woning
Bijzonderheden woning
(…)
Rusten er zover u weet rechten op het perceel, zoals erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, kettingbedingen, voorkeursrechten, optierechten, rechten van wederinkoop, huurkoop, etc? Zo ja, welke?
nee”
2.4.
Onder de bijlagen bij de conceptkoopovereenkomst was ook (een kopie van) een akte afwikkeling echtscheiding. Dit betreft een notariële akte die is opgemaakt toen [gedaagde] en zijn toenmalige partner in 2015 zijn gescheiden. In de akte staat dat de woning, waarvan [gedaagde] en zijn toenmalige partner gezamenlijk eigenaar waren, wordt toegedeeld en geleverd aan [gedaagde] . In de akte is verder de volgende bepaling opgenomen:
“8.1.2.
Erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en/of kettingbedingen
Erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en/of kettingbedingen
De onroerende zaken worden geleverd met alle erfdienstbaarheden, zowel die ten nutte als die ten laste, en alle andere daaraan verbonden rechten en verplichtingen. (….)”
2.5.
Na het sluiten van de koopovereenkomst maar vóór het passeren van de akte van levering heeft [eiser] van de notaris vernomen dat het perceel waarop de woning staat, is belast met een erfdienstbaarheid. De notariële akte van 1 december 1954, waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd, vermeldt over de erfdienstbaarheid het volgende:
“Ten laste van het verkochte terrein en ten behoeve van het kadastrale perceel [kad.gegevens 2] , wordt voorbehouden de volgende erfdienstbaarheid:
Op het verkochte terrein, gelegen benoorden een denkbeeldige lijn, lopende vanaf de Zuid-oostelijke punt van het huis gemeld op nummer [kad.gegevens 2] , naar de westelijke punt van “ [naam omgeving] ”, mogen geen opstallen worden gesticht, of beplantingen aanwezig zijn, hoger dan twee meter boven het maaiveld.”
2.6.
Naar aanleiding van de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid is tussen partijen een meningsverschil ontstaan. In verband hiermee heeft de notaris in de akte van levering de volgende clausule opgenomen:
“Partijen hebben ten aanzien van de hiervoor aangegeven erfdienstbaarheid geconstateerd dat zij van mening verschillen over het al dan niet (tijdig) gemeld zijn hiervan en over de consequenties die hieruit voor partijen kunnen voortvloeien.
Partijen behouden zich over en weer alle rechten voor, daaronder begrepen het recht om schadevergoeding te vorderen.”
2.7.
Op 26 maart 2021 heeft [gedaagde] de woning aan [eiser] geleverd.
2.8.
Op 2 september 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] een brief gestuurd aan de gemachtigde van [gedaagde] waarin staat dat [eiser] van mening is dat hij schade heeft geleden als gevolg van de erfdienstbaarheid en dat [gedaagde] die schade dient te vergoeden. Daarbij is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om aansprakelijkheid te aanvaarden.
2.9.
[gedaagde] heeft geen aansprakelijkheid aanvaard, waarna [eiser] [gedaagde] in rechte heeft betrokken.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen op 12 december 2020 gesloten koopovereenkomst en dat [gedaagde] door zijn tekortschieten jegens [eiser] schadeplichtig is. Ook vordert [eiser] dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding van de schade die [eiser] door het tekortschieten van [gedaagde] heeft geleden, nader op te maken bij staat. Tot slot vordert [eiser] dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft aan [eiser] een perceel met woning verkocht vrij van erfdienstbaarheden, maar vervolgens een perceel met woning aan [eiser] geleverd waarop wel een erfdienstbaarheid rust. Het verkochte beantwoordt daarom niet aan de koopovereenkomst. Omdat het verkochte niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, is [gedaagde] in de nakoming van die overeenkomst tekortgeschoten. [gedaagde] is verplicht de schade te vergoeden die [eiser] hierdoor lijdt. De omvang van de schade dient in de schadestaatprocedure te worden vastgesteld.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook betwist [gedaagde] dat [eiser] door de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid schade lijdt. Er is daarom geen reden om een schadestaatprocedure op te starten.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het erover eens dat de erfdienstbaarheid zoals omschreven onder 2.5. is gevestigd op het perceel dat [gedaagde] aan [eiser] heeft geleverd. Ook zijn partijen het erover eens dat die erfdienstbaarheid (vooralsnog) niet is opgeheven. In de onderhavige procedure moet er dan ook vanuit worden gegaan dat de erfdienstbaarheid bestaat.
4.2.
[eiser] heeft zijn vorderingen gebaseerd op artikel 7:17 BW Pro. Nu [eiser] aan zijn vorderingen echter een rechtsgebrek ten grondslag legt, namelijk de omstandigheid dat [gedaagde] een perceel met woning heeft geleverd waarop een erfdienstbaarheid rust, is niet het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro maar het bepaalde in artikel 7:15 BW Pro maatgevend voor de beoordeling van de aansprakelijkheid van [gedaagde] . Voor zover nodig vult de rechtbank in zoverre de rechtsgronden van de vorderingen van [eiser] aan.
4.3.
Op grond van artikel 7:15 BW Pro is [gedaagde] verplicht de verkochte zaak aan [eiser] in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke [eiser] uitdrukkelijk heeft aanvaard. Dit artikel legt in wezen een mededelingsplicht op aan [gedaagde] ten aanzien van bijzondere lasten en beperkingen.
Alleen wanneer [gedaagde] die bijzondere lasten en beperkingen meldt, en [eiser] die uitdrukkelijk aanvaardt, is [gedaagde] ontslagen van de plicht de verkochte zaak vrij van die betreffende lasten en beperkingen te leveren. Deze verplichting van [gedaagde] wordt zo fundamenteel geacht dat geen uitzondering wordt gemaakt voor de beperkingen die [eiser] had kunnen kennen (TM, Parl Gesch. InvW 7). Gelet op het voorgaande doet niet ter zake of [gedaagde] bekend was met de erfdienstbaarheid en of [eiser] (nader) onderzoek naar de erfdienstbaarheid had moeten verrichten. Hetgeen partijen daarover hebben aangevoerd, behoeft dan ook geen bespreking.
4.4.
Beoordeeld moet worden of [eiser] de erfdienstbaarheid zoals omschreven onder 2.5. uitdrukkelijk heeft aanvaard. [eiser] stelt in dit verband dat hij niet wist van de erfdienstbaarheid en dat hij die daarom ook niet uitdrukkelijk heeft aanvaard.
4.5.
[gedaagde] betwist dat [eiser] niet van de erfdienstbaarheid wist. Daartoe heeft [gedaagde] het volgende aangevoerd. [eiser] heeft voor het sluiten van de koopovereenkomst een conceptkoopovereenkomst van de makelaar van [gedaagde] ontvangen. Bij de conceptkoopovereenkomst was de akte afwikkeling echtscheiding gevoegd. Uit artikel 8.1.2. van die akte blijkt dat er sprake is van erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten en verplichtingen en/of kettingbedingen. [eiser] heeft voor het sluiten van de koopovereenkomst dus kennis genomen, althans had kennis kunnen nemen van de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid. Gelet op het bepaalde in artikel 6.2. van de koopovereenkomst heeft [eiser] de erfdienstbaarheid bovendien uitdrukkelijk aanvaard.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] onvoldoende feiten gesteld waaruit kan volgen dat [eiser] de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk heeft aanvaard. De strekking van artikel 6.2. van de koopovereenkomst is dat [eiser] alleen die lasten en beperkingen uitdrukkelijk aanvaardt die blijken uit de akten waarvan de letterlijke tekst aan hem ter hand is gesteld. [gedaagde] meent dat de erfdienstbaarheid blijkt uit artikel 8.1.2. van de akte afwikkeling echtscheiding die [gedaagde] aan [eiser] ter hand heeft gesteld, zodat [eiser] de erfdienstbaarheid op basis daarvan uitdrukkelijk heeft aanvaard. Artikel 8.1.2. van de akte afwikkeling echtscheiding betreft echter een standaardbepaling waarin slechts in algemene zin staat vermeld dat de onroerende zaken worden overgedragen met alle erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheid zoals hiervoor omschreven onder 2.5. wordt daarin niet (expliciet) genoemd. Enig aanknopingspunt dat de betreffende erfdienstbaarheid op het perceel rust biedt artikel 8.1.2. dan ook niet. Dit heeft de gemachtigde van [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd ook bevestigd. Omdat de erfdienstbaarheid niet blijkt uit artikel 8.1.2. van de akte afwikkeling echtscheiding, kan daaraan gelet op het bepaalde in artikel 6.2. van de koopovereenkomst geen uitdrukkelijke aanvaarding van de erfdienstbaarheid door [eiser] worden ontleend. Nu [gedaagde] voor het overige niets heeft gesteld waaruit kan volgen dat [eiser] de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk heeft aanvaard, moet worden geconcludeerd dat [gedaagde] in strijd met het bepaalde in artikel 7:15 BW Pro heeft gehandeld. Als gevolg daarvan is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst.
4.7.
Aangezien [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, is hij schadeplichtig jegens [eiser] . Als komt vast te staan dat [eiser] als gevolg van de tekortkoming schade heeft geleden, dient [gedaagde] die schade dan ook te vergoeden. De gevorderde verklaringen voor recht zullen daarom worden toegewezen.
4.8.
[eiser] vordert geen concreet bedrag aan schadevergoeding, maar verwijzing naar de schadestaatprocedure. Voor verwijzing naar de schadestaat is voldoende dat het bestaan of de mogelijkheid van schade als gevolg van (in dit geval) de tekortkoming van [gedaagde] aannemelijk is.
4.9.
[eiser] stelt dat zijn schade onder meer bestaat uit kosten die hij (mogelijk) moet maken om in een gerechtelijke procedure tegen de eigenaar van het heersend erf opheffing van de erfdienstbaarheid te vorderen. Omdat [eiser] deze kosten niet had hoeven maken als [gedaagde] de verkochte zaak zonder erfdienstbaarheid had geleverd, is de rechtbank van oordeel dat de mogelijkheid van schade als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] aannemelijk is. Dit oordeel wordt niet anders door de stelling van [gedaagde] dat de erfdienstbaarheid voor [eiser] geen beperkingen oplevert en geen waardevermindering van het perceel en de woning tot gevolg heeft. Blijkens artikel 5:79 BW Pro zijn dat immers geen voorwaarden om een vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid te kunnen instellen.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Omdat begroting van de schade in deze procedure niet mogelijk is, zal de rechtbank partijen voor de vaststelling van de schade naar de schadestaatprocedure verwijzen.
4.11.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
127,42
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.196,00
(2 punten × tarief II € 598,00)
Totaal
€
1.637,42
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen op 12 december 2020 gesloten koopovereenkomst,
5.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] door zijn tekortschieten jegens [eiser] schadeplichtig is,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding van de schade die [eiser] als gevolg van de tekortkoming van [gedaagde] lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.637,42.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2023.