Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Apeldoorn
Zaaknummer: 10035722 \ CV EXPL 22-2518
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
de stichting STICHTING VAASSENS MOLEN,
te Vaassen,
eisende partij,
hierna te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mr. C.A. Fokker,
tegen
[gedaagde], handelend onder de namen [bedrijf A] en
[bedrijf B] ’,
[bedrijf B] ’,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 september 2022,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte voorwaardelijke wijziging van eis,
- de brief van 28 oktober 2022 van [gedaagde] met producties 34 tot en met 44,
- het aanvullend productieoverzicht van de Stichting, ingekomen op 1 november 2022, met producties 18 tot en met 24,
- de mondelinge behandeling van 7 november 2022, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Partijen hebben ingestemd met een verwijzing naar mediation.
- de akte van de Stichting van 8 maart 2023, waarin is gemeld dat de mediation niet tot resultaat heeft geleid en de procedure vervolgd dient te worden.
- de aanvullende productieoverzichten van de Stichting, ingekomen op 23 en 24 mei 2023, met producties 25 tot en met 40,
- de brief van 25 m ei 2023 van [gedaagde] met producties 45 tot en met 84,
- de mondelinge behandeling van 5 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de akte van de Stichting van 8 maart 2023, waarin is gemeld dat de mediation niet tot resultaat heeft geleid en de procedure vervolgd dient te worden.
- de aanvullende productieoverzichten van de Stichting, ingekomen op 23 en 24 mei 2023, met producties 25 tot en met 40,
- de brief van 25 m ei 2023 van [gedaagde] met producties 45 tot en met 84,
- de mondelinge behandeling van 5 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Stichting is eigenaar van “Daams’ Molen”, een molen uit 1870 te Vaassen (hierna: de molen). Het doel van de Stichting is het behoud van de molen als historisch erfgoed en het operationeel houden van de molen. Het bestuur van de Stichting bestaat uit vrijwilligers. In de molen zijn enkele dagen per week molenaars aanwezig, eveneens vrijwilligers.
2.2.
Een deel van de molen wordt geëxploiteerd als koffie- en theeschenkerij.
Op 15 januari 2004 is hiervoor een huurovereenkomst gesloten tussen de Stichting en [gedaagde] . In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:
“Artikel 1: Het gehuurde, bestemming en gebruik, staat van ontvangst
Op 15 januari 2004 is hiervoor een huurovereenkomst gesloten tussen de Stichting en [gedaagde] . In de huurovereenkomst is onder andere het volgende opgenomen:
“Artikel 1: Het gehuurde, bestemming en gebruik, staat van ontvangst
1.1
De huurovereenkomst heeft betrekking op de begane grond met videverdieping, de kelderverdieping van de korenmolen met aan- en toebehoren en het gebruik van het buitenterras, plaatselijk bekend onder de naam Daams Molen, (…) hierna te noemen: ‘het gehuurde’.
(…)
1.2
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als koffie- en theeschenkerij met bijbehorende verkoop van daaraan gerelateerde producten. Het is huurder niet toegestaan om het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming te geven.1.3. (…)
Artikel 3: Huurprijs, servicekosten en betaling
3.1
De huurprijs bedraagt € 1.000,00 per maand exclusief 21 % BTW voorafgaand aan de huurmaand te betalen.
3.2
Huurder is over de huurprijs omzetbelasting verschuldigd (…)(…)
3.7
De bijkomende leveringen en diensten staan vermeld op de bijlage die aan deze huurovereenkomst is gehecht en daarvan onderdeel uitmaakt. Huurder zal van de verhuurder een nader vast te stellen bijdrage ontvangen voor de kosten van gas en elektra.
3.9
De huurprijs wordt jaarlijks - voor het eerst op 1 juli 2016 geïndexeerd volgens het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie.
(…)
Artikel 6: Verplichtingen huurder
6.1
Huurder zal de in artikel 3 lid 1 omschreven huurprijs en het in artikel 3 lid 7 omschreven voorschot op eventuele servicekosten op de overeengekomen wijze en tijdstippen voldoen.
6.4
Huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken, zoals omschreven in artikel 1 lid 2 en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe het gehuurde naar zijn aard bestemd is.
6.6
Huurder dient in bezit te zijn van de voor de uitoefening van zijn bedrijf vereiste vergunning(en) en ontheffing(en). Het niet (meer) bezitten of (kunnen) verkrijgen van deze vergunning(en) en ontheffing(en) is geen grond voor ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van het weigeren of intrekken van dan wel het
verbinden van voorwaarden aan de benodigde vergunning(en) of ontheffing(en).
(…)”.
2.3.
In het Bestemmingsplan Daams’ Molen van de gemeente Epe is de binnen de molen toegestane exploitatie als volgt omschreven:
‘ondergeschikte horeca met categorie 1 en 2, als niet zelfstandig onderdeel van de toeristische en recreatieve doeleinden’. In de toelichting op het bestemmingsplan is te lezen: “
gekozen is voor de bestemming ‘gemengd’ omdat de molen (…) verschillende functies kan hebben, zoals een sociaal-culturele functie, een toeristischrecreatieve en een maatschappelijke functie. Ook is beperkte, ondergeschikte horecafunctie denkbaar.”
‘ondergeschikte horeca met categorie 1 en 2, als niet zelfstandig onderdeel van de toeristische en recreatieve doeleinden’. In de toelichting op het bestemmingsplan is te lezen: “
gekozen is voor de bestemming ‘gemengd’ omdat de molen (…) verschillende functies kan hebben, zoals een sociaal-culturele functie, een toeristischrecreatieve en een maatschappelijke functie. Ook is beperkte, ondergeschikte horecafunctie denkbaar.”
2.4.
[gedaagde] verhuurt sinds 1 juni 2019 zes e-choppers (elektrische scooters) aan klanten van zijn onderneming. De e-choppers staan bij de molen en worden ’s avonds in de horecaruimte geparkeerd.
2.5.
Op 24 maart 2022 is de molen geïnspecteerd door CED in opdracht van de brandverzekeraar van de Stichting, VCN Combinatie Nederland. In het inspectierapport van 19 april 2022 is bij de rubriek ‘Bedrijfsvoering’ het volgende vermeld:
‘- opladen accu’s ja, opladen batterijen van e-choppers die verhuurd worden door [gedaagde] van het horecagedeelte. Conform opgave worden de batterijen gedurende openingstijden opgeladen en op verschillende wandcontactdozen.- separate acculaadruimte nee- acculader is 2 meter vrijopgesteld van brandbare materialen ja- ventilatie voldoende’Bij de rubriek ‘Risicospecificatie’ is bij het brandrisico de ontstekingskans als ‘normaal’ beoordeeld en de verbrandingssnelheid ‘verhoogd, door de rieten dakbedekking’.
Bij de rubriek ‘Preventiemaatregelen’ is het volgende genoteerd:
“Brandrisico
‘- opladen accu’s ja, opladen batterijen van e-choppers die verhuurd worden door [gedaagde] van het horecagedeelte. Conform opgave worden de batterijen gedurende openingstijden opgeladen en op verschillende wandcontactdozen.- separate acculaadruimte nee- acculader is 2 meter vrijopgesteld van brandbare materialen ja- ventilatie voldoende’Bij de rubriek ‘Risicospecificatie’ is bij het brandrisico de ontstekingskans als ‘normaal’ beoordeeld en de verbrandingssnelheid ‘verhoogd, door de rieten dakbedekking’.
Bij de rubriek ‘Preventiemaatregelen’ is het volgende genoteerd:
“Brandrisico
Laadinrichting accu’s van zoals elektrisch gereedschap, fietsen, scooters etc.
Ter voorkoming en beperking van brandgevaar dient het gebruik en de opstelling voor het laden van
(reserve)accu’s aan de volgende voorwaarden te voldoen:
- laden dient plaats te vinden onder toezicht tijdens openingstijden
- binnen een afstand van 1 meter van de laadapparatuur geen opslag van materialen;
- het aan- en afkoppelen van de accu’s mag alleen wanneer de acculader niet onder spanning staat;
- aansluiting dient plaats te vinden met vaste wandcontactdozen. Gebruik (en doorlussen) van
verlengsnoeren is hierbij niet toegestaan.
Keuring(rapport) elektrische installatie
De elektrische installatie moet voldoen aan de meest recente geldende installatievoorschriften,
waaronder NEN 1010/3140 of NTA8220/SCIOS Scope 10. Dit: geldt voor zowel het horecagedeelte als het molengedeelte. Stuur daarom de keuringsrapporten en eventueel bijbehorende herstelverklaringen via uw intermediair naar uw verzekeraar.
Periodieke beoordeling van brandrisico door elektriciteit is noodzakelijk. Daarom:
a. het brandrisico door elektriciteit minimaal elke vijf jaar door een SCIOS Scope 10 erkend
inspectiebedrijf laten beoordelen door middel van een Scope 10 inspectie; en
b. de in het inspectierapport gerapporteerde constateringen binnen 3 maanden na de rapportagedatum, van het Scope l0-inspectierapport laten verhelpen door een elektrotechnisch installatiebedrijf.(…)’VCN heeft deze preventiemaatregelen als onderdeel van de brandverzekeringspolis van de Stichting overgenomen.
2.6.
Bij brief van 31 mei 2022 heeft (de gemachtigde van) de Stichting [gedaagde] gesommeerd te stoppen met verhuur van de e-choppers.
2.7.
Bij brief van 21 juni 2022 heeft (de gemachtigde van) de Stichting aan [gedaagde] geschreven dat het niet staken van de activiteiten met betrekking tot de e-choppers een reden is om ontbinding van de huurovereenkomst te gaan vorderen. Tevens is daarbij aangekondigd dat er een totaalkeuring van de molen voor een rapportage NEN 3140 Scope 10 zal plaatsvinden en dat [gedaagde] daaraan zijn medewerking dient te verlenen. Verder wordt aangegeven dat er een huurachterstand is van € 1.841,26 omdat de huurverhogingen vanaf 2019 nog niet geïncasseerd zijn. De gecorrigeerde huurprijs vanaf 1 juli 2022 zal volgens de Stichting € 1.161,33 exclusief BTW bedragen.
2.8.
Op 28 juni 2022 heeft de Stichting samen met de stichting ‘Vrienden van Daams’ Molen’ een brief verzonden aan ‘leden en sponsoren’. Hierin is vanuit de visie van de Stichting over de ontstane situatie en het conflict met [gedaagde] geschreven.
2.9.
De Stichting heeft op 6 juli 2022 een kopie ontvangen van het rapport van een
NEN 3140-inspectie van [bedrijf B] van 26 november 2021. Onderdeel van het rapport is een paragraaf 8 ‘aftekening herstelwerkzaamheden’, waarbij op 6 april 2022 door de installateur is afgetekend dat de uitvoering van de herstelwerkzaamheden akkoord bevonden is. Paragraaf 9 noemt een 8-tal uit te voeren werkzaamheden met de conclusie dat de elektrische installatie niet voldoet aan de NEN 3140. Bij ieder van die acht werkzaamheden is ook een ‘vinkje’ gezet.
NEN 3140-inspectie van [bedrijf B] van 26 november 2021. Onderdeel van het rapport is een paragraaf 8 ‘aftekening herstelwerkzaamheden’, waarbij op 6 april 2022 door de installateur is afgetekend dat de uitvoering van de herstelwerkzaamheden akkoord bevonden is. Paragraaf 9 noemt een 8-tal uit te voeren werkzaamheden met de conclusie dat de elektrische installatie niet voldoet aan de NEN 3140. Bij ieder van die acht werkzaamheden is ook een ‘vinkje’ gezet.
2.10.
Bij brief van 28 oktober 2022 heeft de Stichting de huur opgezegd aan [gedaagde] tegen 1 november 2023, voor het geval de huurovereenkomst niet eerder door ontbinding daarvan eindigt. Subsidiair wordt de huur opgezegd tegen 1 februari 2024. Er zijn twee opzeggingsgronden aangevoerd, namelijk dat de bedrijfsvoering niet is zoals het een goed huurder betaamt, doordat het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming wordt gebruikt. Voor de scooterverhuur is geen toestemming verleend en de molen is ongeschikt voor het stallen, opladen en verhuren van de scooters vanwege het brandrisico. De tweede grond betreft een belangenafweging, waarvoor dezelfde argumenten aangedragen worden.
[gedaagde] heeft met de opzegging niet ingestemd.
[gedaagde] heeft met de opzegging niet ingestemd.
3.Het geschil
3.1.
De Stichting vordert, na wijziging van de eis, - samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. primair: de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zal ontbinden,
subsidiair: de huurovereenkomst per 1 november 2023, althans 1 februari 2024, zal beëindigen,
2. [gedaagde] zal veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen, op straffe van een dwangsom,
3. machtiging zal verlenen aan de Stichting om de ontruiming ten uitvoer te leggen met de sterke arm,
4. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 4.741,67 aan huur en buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke handelsrente daarover,
5. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 13.935,00 aan schadevergoeding,
6. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
1. primair: de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn zal ontbinden,
subsidiair: de huurovereenkomst per 1 november 2023, althans 1 februari 2024, zal beëindigen,
2. [gedaagde] zal veroordelen om de bedrijfsruimte te ontruimen, op straffe van een dwangsom,
3. machtiging zal verlenen aan de Stichting om de ontruiming ten uitvoer te leggen met de sterke arm,
4. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 4.741,67 aan huur en buitengerechtelijke kosten, met de wettelijke handelsrente daarover,
5. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van € 13.935,00 aan schadevergoeding,
6. [gedaagde] zal veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Het verweer mondt uit in een tegenvordering.
Daarbij vordert [gedaagde] - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. rectificatie zal bevelen van de brief d.d. 28 juni 2022 door de Stichting aan alle betrokken leden en sponsoren, en rectificatie op de websites van Stichting Vaassens Molen en Vereniging Vrienden van Daams’ Molen,
1. rectificatie zal bevelen van de brief d.d. 28 juni 2022 door de Stichting aan alle betrokken leden en sponsoren, en rectificatie op de websites van Stichting Vaassens Molen en Vereniging Vrienden van Daams’ Molen,
2. de financiële bijdrage voor water, gas en elektra via de rekenmethode volgens Nibud 3 persoons als vaste rekenwijze zal implementeren in het huurcontract,
3. de maandelijkse bijdrage voor water, gas en elektra gelijk zal laten lopen met de jaarlijkse
huurverhoging die plaatsvindt 1 januari,
4. de maandelijkse bijdrage voor water, gas en elektra met terugwerkende kracht per
1 januari 2022 zal laten plaatsvinden,
1 januari 2022 zal laten plaatsvinden,
5. de wijze waarop de toekomstige huurverhogingen zullen worden berekend duidelijk vast zal leggen, via rekenmethode CPI “4-maanden voor aanvangsdatum huurcontract”,
6. de ingangsdatum van deze jaarlijkse huurverhoging in zal laten gaan op 1 januari 2019,
7. een huurverlaging van € 500,00 per maand toe zal kennen.
8. met ingang van 1 januari 2022 een nieuw huurbedrag toe zal kennen ad € 813,12
per maand, exclusief BTW,
9. de voorzitter, [Naam X] , en de penningmeester, [Naam Z] , zal ontslaan uit hun bestuursfunctie van de Stichting Vaassens Molen en een continuïteits-commissie aan zal stellen bestaande uit de overgebleven bestuurders en/of molenaar(s) van de Stichting;
10. de heren [Naam X] en [Naam Z] tenminste 5 jaar zal verbieden zitting te nemen in een ander bestuur of vereniging binnen een straal van 10 kilometer van Vaassen;
11. de Stichting zal veroordelen ten titel van schadevergoeding ter zake van geleden materiele en immateriële schade aan [gedaagde] te voldoen een bedrag ad € 15.000,00,
12. in geval de rechter onverhoopt de Stichting mocht toewijzen dat de 6 E-choppers niet langer verhuurd mogen worden, de Stichting zal veroordelen om een schadevergoeding te betalen ter zake van restant bedrag van de investering ad € 9.291,00, in welk geval aan [gedaagde] de 6 E-choppers worden toegewezen ter compensatie van de te verwachten omzetderving,
13. De Stichting zal veroordelen in de proceskosten, waaronder een bedrag aan salaris voor [gedaagde] en zijn partner.
13. De Stichting zal veroordelen in de proceskosten, waaronder een bedrag aan salaris voor [gedaagde] en zijn partner.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Vanwege de samenhang tussen de vorderingen en verweren in conventie en in reconventie worden deze tegelijk beoordeeld.
4.2.
De relatie tussen het bestuur van de Stichting en [gedaagde] is in de afgelopen paar jaar sterk verslechterd. In de huidige procedure is dit in een aantal vorderingen over en weer tot uitdrukking gebracht. De kern van het conflict lijkt inmiddels echter niet zozeer juridisch van aard als wel persoonlijk. Daarvoor biedt een vonnis in het algemeen geen uitkomst. Daarentegen valt op dat beide partijen aangeven een groot belang te hebben bij instandhouding en bescherming van de molen en een zo optimaal mogelijke exploitatie daarvan. Het is voor beide partijen (en de molenaars als betrokken derden) daarom verdrietig dat een goede samenwerking momenteel niet lijkt te lukken.
4.3.
De aanleiding en kern van het huidige conflict lijkt te liggen in de zorgen van de Stichting over het brandgevaar dat de aanwezigheid van de zes e-choppers zou kunnen vormen voor de molen. Deze zorgen zijn met name ontstaan door/bij het rapport van de brandverzekeraar in april 2022. Op dat moment waren de e-choppers al enkele jaren aanwezig. Ze werden sinds medio 2019 door [gedaagde] verhuurd. Onbetwist is gebleven dat de Stichting daarvan op de hoogte was en dat de toenmalige voorzitter er zelfs een ritje op heeft gemaakt en in juni 2019 op Facebook een ‘like’ heeft gegeven op het bericht van [gedaagde] dat vanaf dat moment de e-choppers gehuurd konden worden. Het kan de Stichting niet ontgaan zijn dat de e-choppers in de afgelopen jaren in en bij de molen stonden. Dat er eerder dan in april 2022 bij [gedaagde] melding is gemaakt van ongenoegen daarover is gesteld noch gebleken. Daarentegen blijkt uit de overgelegde notulen van de Stichting van 8 juli 2021 dat toen wel is opgemerkt dat met [gedaagde] besproken zal worden dat ‘de elektrische brommers ‘s nachts niet opgeladen mogen worden’. Niet blijkt dat er om enige reden eerder dan in april 2022 bij de Stichting bezwaar was tegen de verhuur van de e-choppers door [gedaagde] .
de ontbinding/opzegging
4.4.
De Stichting legt de verhuur van de e-choppers wel ten grondslag aan de ontbindingsvordering. Zij stelt dat sprake is van een wijziging van bestemming en dat [gedaagde] daardoor het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming gebruikt. Dit standpunt wordt niet gevolgd. [gedaagde] heeft onweersproken aangevoerd dat het verhuren van de e-choppers in het toeristenseizoen goed is voor ca 5 a 6 % van zijn omzet. Het is dus van ondergeschikt belang in het geheel van de exploitatie van het gehuurde als koffie- en theeschenkerij. Vast staat ook dat de verhuur niet in strijd is met de door de gemeente toegelaten toeristischrecreatieve bestemming van (het horecagedeelte van) de molen. De Stichting kan [gedaagde] in dit verband dus niet met succes tegenwerpen dat geen schriftelijke toestemming is verleend voor de verhuur van e-choppers. Volgens de huurovereenkomst is die schriftelijke toestemming nodig als het gehuurde een andere bestemming krijgt (of als er veranderingen aan de molen zelf plaatsvinden), maar daarvan is geen sprake.
4.5.
De andere grondslag ligt in het niet gedragen als goed huurder doordat het verhuur van de e-choppers een (verhoogd) brandrisico met zich brengt, vanwege de accu’s daarvan. Het brandrisico is voor de Stichting onverenigbaar met haar doelstelling en het handelen van [gedaagde] is daarom onaanvaardbaar.
Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst de Stichting naar het (onder 2.5 genoemde) rapport van CED en de extra voorwaarden die door de verzekering worden gesteld.
[gedaagde] betwist dat sprake is van (verhoogd) brandrisico. Hij stelt dat de accu’s alleen tijdens de openingstijden van zijn onderneming bij de molen worden opgeladen, in de daarvoor aanwezige oplaadpunten voor elektrische (fiets)accu’s. Buiten de openingstijden zijn de accu’s niet in het gebouw. Bij de eerste mondelinge behandeling is afgesproken dat de accu’s steeds bij een buurman bewaard worden en dat is sindsdien gebeurd. De e-choppers staan nooit ’s nachts met accu in de molen, aldus [gedaagde] .
Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst de Stichting naar het (onder 2.5 genoemde) rapport van CED en de extra voorwaarden die door de verzekering worden gesteld.
[gedaagde] betwist dat sprake is van (verhoogd) brandrisico. Hij stelt dat de accu’s alleen tijdens de openingstijden van zijn onderneming bij de molen worden opgeladen, in de daarvoor aanwezige oplaadpunten voor elektrische (fiets)accu’s. Buiten de openingstijden zijn de accu’s niet in het gebouw. Bij de eerste mondelinge behandeling is afgesproken dat de accu’s steeds bij een buurman bewaard worden en dat is sindsdien gebeurd. De e-choppers staan nooit ’s nachts met accu in de molen, aldus [gedaagde] .
4.6.
Uit het rapport van CED blijkt niet dat de aanwezigheid van accu’s en/of e-choppers zonder meer tot (verhoogd) brandgevaar leidt. Het brandrisico van de onderneming is als ‘normaal’ gekwalificeerd. Er zijn wel preventiemaatregelen genoemd, die vervolgens door de brandverzekeraar van de Stichting ook zijn voorgeschreven. Dat [gedaagde] daaraan niet zou (willen) voldoen is niet onderbouwd. Integendeel, uit het rapport blijkt ook dat de acculader is opgesteld op 2 meter vrij van brandbare materialen, terwijl de accu’s volgens opgave van [gedaagde] op de voorgeschreven wijze worden opgeladen via een daarvoor bestemd oplaadpunt en dat de accu’s buiten openingstijden niet aanwezig zijn. Dat laatste wordt weliswaar door de Stichting in twijfel getrokken, maar in de afgelopen maanden is geen enkele keer gevraagd om dit te mogen controleren, dus dat die twijfel is blijven bestaan is niet aan [gedaagde] tegen te werpen.
4.7.
Uit het door [gedaagde] overgelegde NEN 3140-rapport dat ten behoeve van zijn eigen brandverzekering is opgemaakt blijkt niet van tekortkomingen. De Stichting kan er niet in worden gevolgd dat onduidelijk is of de daarin opgenomen verbeterpunten ook daadwerkelijk uitgevoerd zijn. Het is wellicht verwarrend dat de verbeterpunten in paragraaf 9 staan en de akkoordverklaring in paragraaf 8, maar uit het geheel van de ‘vinkjes’ en de ondertekening - dat ook kennelijk met dezelfde pen is ingevuld - blijkt voldoende dat het akkoord ziet op de uitvoering van die verbeterpunten.
De Stichting heeft inmiddels na de eerste mondelinge behandeling een nadere keuring laten uitvoeren van de hele molen. Het rapport is nog niet overgelegd, maar kennelijk zijn daaruit niet zodanig bezwaren naar voren gekomen dat de Stichting aanleiding heeft gezien het conceptrapport in het geding te brengen. Desgevraagd zijn er bij de tweede mondelinge behandeling ook geen negatieve resultaten uit die (voorlopige) rapportage benoemd.
De Stichting heeft inmiddels na de eerste mondelinge behandeling een nadere keuring laten uitvoeren van de hele molen. Het rapport is nog niet overgelegd, maar kennelijk zijn daaruit niet zodanig bezwaren naar voren gekomen dat de Stichting aanleiding heeft gezien het conceptrapport in het geding te brengen. Desgevraagd zijn er bij de tweede mondelinge behandeling ook geen negatieve resultaten uit die (voorlopige) rapportage benoemd.
4.8.
Het standpunt van de Stichting, dat [gedaagde] zorgt voor een onaanvaardbaar (brandveiligheids)risico door de verhuur van e-choppers is dan ook onvoldoende onderbouwd. Een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst is daarin niet te vinden.
De Stichting heeft evenmin een andere voldragen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst aangevoerd, zodat de daarop gerichte vordering zal worden afgewezen.
De Stichting heeft evenmin een andere voldragen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst aangevoerd, zodat de daarop gerichte vordering zal worden afgewezen.
4.9.
De volgende vraag is dan of de huurovereenkomst tot een einde is gekomen of moet komen door de opzegging van de huurovereenkomst door de Stichting. Die vraag wordt met ‘nee’ beantwoord. De gronden voor de opzegging zijn niet wezenlijk anders dan de feiten en omstandigheden die aan de ontbindingsvordering ten grondslag zijn gelegd. Zij leiden niet tot het oordeel dat [gedaagde] door de e-chopperverhuur zich niet als goed huurder heeft gedragen of voor een onverantwoord groot brandrisico zorgt en de gronden kunnen daarom de opzegging niet dragen. Ook deze vordering zal niet toegewezen worden. Omdat de huurovereenkomst niet eindigt is er geen grond voor toewijzing van de door de Stichting gevorderde schadevergoeding wegens gemiste huurinkomsten.
de indexering van de huurprijs, betalingsachterstand, buitengerechtelijke kosten
4.10.
De Stichting maakt aanspraak op betaling van € 2.852,22 aan achterstallige betalingen van de per 1 januari 2019 berekende indexatie. Partijen zijn het er over eens dat overeengekomen is dat geen indexatie zou plaatsvinden tot 31 december 2018. Zij zijn het niet eens over het voor de indexatie te gebruiken percentage. Ook betwist [gedaagde] dat de Stichting achteraf de indexatie over voorbije jaren mag berekenen zonder dat die huurverhoging jaarlijks is aangezegd.
Voor wat betreft de wijze van indexatie is in de overeenkomst alleen opgenomen dat dit ‘jaarlijks’ en ‘volgens het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie’ gebeurt en wel ‘voor het eerst op 1 juli 2016’.
Uit de overeenkomst blijkt wel dat uit wordt gegaan van een automatische indexering. Het is immers geen ‘kan worden’, maar ‘wordt’. Partijen hebben ook een aparte afspraak gemaakt om tot 31 december 2018 niet te indexering. Het standpunt van [gedaagde] dat de indexering apart aangezegd moet worden kan daarom niet gevolgd worden.
Voor het moment van indexering is de maand juli vastgelegd. Daaruit volgt, dat de indexatie plaatsvindt met het percentage van het voorafgaande jaar. Het percentage van het lopende jaar is immers in juli nog niet bekend. De berekening van de Stichting is dan niet geheel juist.
De huurprijs na indexatie kan dan als volgt berekend worden:
per 1 juli 2019 € 1.000,00 + 1,7% = € 1.017,00
per 1 juli 2020 € 1.017,00 + 2,6% = € 1.043,44
per 1 juli 2021 € 1.043,44 + 1,3% = € 1.057,00
per 1 juli 2022 € 1.057,00 + 2,7% = € 1.085,54
per 1 juli 2023 € 1.085,54 + 8,8% = € 1.181,07
Dit betekent dat, uitgaande van een betaalde huur van € 1.000,00 per maand de volgende achterstand zou bestaan:
over 2019: 6 x € 17,00 = € 102,00
over 2020: 10,25 maand (want 3 maanden met 50% korting) x 43,44 = 445,26
over 2021: 10 maanden (want 4 maanden met 50% korting) x € 57,00 = 570,00
tot en met juni 2022: 6 x € 85,54 =
513,24totaal : € 1.630,50
Voor een indexering per 1 januari, zoals [gedaagde] vordert, is geen grond gegeven. Partijen hebben het anders afgesproken. Als [gedaagde] dat wil wijzigen, dient hij daarover met de Stichting in overleg te gaan.
De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar en bedraagt bij dit bedrag in hoofdsom € 244,58. De gevorderde wettelijke handelsrente is eveneens toewijsbaar.
Voor wat betreft de wijze van indexatie is in de overeenkomst alleen opgenomen dat dit ‘jaarlijks’ en ‘volgens het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie’ gebeurt en wel ‘voor het eerst op 1 juli 2016’.
Uit de overeenkomst blijkt wel dat uit wordt gegaan van een automatische indexering. Het is immers geen ‘kan worden’, maar ‘wordt’. Partijen hebben ook een aparte afspraak gemaakt om tot 31 december 2018 niet te indexering. Het standpunt van [gedaagde] dat de indexering apart aangezegd moet worden kan daarom niet gevolgd worden.
Voor het moment van indexering is de maand juli vastgelegd. Daaruit volgt, dat de indexatie plaatsvindt met het percentage van het voorafgaande jaar. Het percentage van het lopende jaar is immers in juli nog niet bekend. De berekening van de Stichting is dan niet geheel juist.
De huurprijs na indexatie kan dan als volgt berekend worden:
per 1 juli 2019 € 1.000,00 + 1,7% = € 1.017,00
per 1 juli 2020 € 1.017,00 + 2,6% = € 1.043,44
per 1 juli 2021 € 1.043,44 + 1,3% = € 1.057,00
per 1 juli 2022 € 1.057,00 + 2,7% = € 1.085,54
per 1 juli 2023 € 1.085,54 + 8,8% = € 1.181,07
Dit betekent dat, uitgaande van een betaalde huur van € 1.000,00 per maand de volgende achterstand zou bestaan:
over 2019: 6 x € 17,00 = € 102,00
over 2020: 10,25 maand (want 3 maanden met 50% korting) x 43,44 = 445,26
over 2021: 10 maanden (want 4 maanden met 50% korting) x € 57,00 = 570,00
tot en met juni 2022: 6 x € 85,54 =
513,24totaal : € 1.630,50
Voor een indexering per 1 januari, zoals [gedaagde] vordert, is geen grond gegeven. Partijen hebben het anders afgesproken. Als [gedaagde] dat wil wijzigen, dient hij daarover met de Stichting in overleg te gaan.
De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar en bedraagt bij dit bedrag in hoofdsom € 244,58. De gevorderde wettelijke handelsrente is eveneens toewijsbaar.
vergoeding kosten gas/water/elektra molenaars4.11. [gedaagde] stelt dat hem een hogere vergoeding toekomt voor de onkosten die ontstaan doordat de molenaars in de molen gebruik maken van gas, water en elektra, terwijl de kosten daarvoor door hem aan de leveranciers moeten worden vergoed. De Stichting heeft in april 2016 een vaste vergoeding van € 50,00 per maand hiervoor aan [gedaagde] toegezegd en op de maandhuur in mindering gebracht.
[gedaagde] meent dat dit (inmiddels) te weinig is. Hij berekent dat, op basis van de informatie van Nibud, de gemiddelde kosten van gas, water en elektra voor 3 personen gedurende 8 dagen per maand € 126,80 bedragen, inclusief btw, en dus aanzienlijk meer dan de € 50,00 per maand die de Stichting als vergoeding biedt.
[gedaagde] meent dat dit (inmiddels) te weinig is. Hij berekent dat, op basis van de informatie van Nibud, de gemiddelde kosten van gas, water en elektra voor 3 personen gedurende 8 dagen per maand € 126,80 bedragen, inclusief btw, en dus aanzienlijk meer dan de € 50,00 per maand die de Stichting als vergoeding biedt.
4.12.
Partijen hebben bij aanvang van de overeenkomst geen afspraken gemaakt over een vergoeding voor het gebruik van de molenaars. In 2016 is hiervoor een tegemoetkoming van € 600,00 per jaar toegezegd door de Stichting. [gedaagde] heeft niet voldoende onderbouwd dat de werkelijke onkosten hoger zijn. Daarbij kan niet zonder meer uit worden gegaan van de Nibud-cijfers, alleen al omdat het gebruik door de molenaars niet te vergelijken is met het gebruik van gas/water/licht in een woning. Onweersproken is, dat er slechts enkele kleinere elektrische apparaten aanwezig zijn (geen koelkast of magnetron) zoals een incidenteel gebruikte boormachine, een waterkoker en een wifiversterker en verder een elektrische kachel die alleen bij erge kou brandt. Ook het watergebruik is beperkt en alleen voor toiletgebruik en voor koffie, thee en soep en niet voor bijvoorbeeld een wasmachine of douche zoals in een woning.
Dit deel van de vorderingen van [gedaagde] kan daarom niet toegewezen worden.
Dit deel van de vorderingen van [gedaagde] kan daarom niet toegewezen worden.
betalingstermijn en hoogte huurprijs4.13. De Stichting verwijt [gedaagde] dat hij in strijd met de huurovereenkomst niet vóór de 1e van de maand de huur voldoet, maar aan het einde van iedere maand. Volgens [gedaagde] is het moment van betaling niet verder geconcretiseerd en dient hij voor het eind van iedere maand te betalen. Dit standpunt van [gedaagde] is onjuist. In de overeenkomst is immers onder 3.1 opgenomen dat ‘voorafgaand aan de huurmaand’ betaald dient te worden. Dat hier in het verleden geen punt van werd gemaakt, is geen reden om die bepaling als ongeschreven te beschouwen. De Stichting heeft recht op voldoening van het maandbedrag vóór de 1e dag van de maand waarop de betaling ziet. [gedaagde] heeft toegezegd daarvoor te gaan zorgen als het nodig zou blijken te zijn.
4.14.
De hoogte van het huurbedrag na indexatie is, zoals onder 4.10 weergegeven, sinds 1 juli 2023 € 1.181,07. [gedaagde] vordert een huurkorting van € 500,00, ingaande 1 januari 2022, omdat de hoogte van de huurprijs niet marktconform zou zijn. Voor een dergelijke vordering zijn echter in de artikelen 7: 303 en 304 BW regels gesteld, onder andere over het moment waarop zo’n vordering kan worden ingesteld. Er is ook een ontvankelijkheidseis in de wet opgenomen. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling kan pas beoordeeld worden als er een advies van deskundigen is ingewonnen en overgelegd wordt bij het begin van de procedure. De algemene stukken die [gedaagde] overgelegd heeft zijn daarvoor onvoldoende, omdat het advies op de concrete locatie moet zien. Dit deel van de vorderingen van [gedaagde] kan daarom ook niet toegewezen worden.
vorderingen met betrekking tot de bestuurders4.15. Ook de vorderingen van [gedaagde] die de bestuurders persoonlijk betreffen kunnen niet toegewezen worden. Het benoemen en ontslaan van bestuurders van een Stichting is allereerst de verantwoordelijkheid en bevoegdheid van de Stichting zelf. Een verzoek tot ontslag of schorsing van een bestuurder kan in beginsel wel gedaan worden door ‘een belanghebbende’, maar dan moet het volgens artikel 2:298 BW gaan om een bestuurder die ‘iets doet of nalaat in strijd met de bepalingen van de wet of de staturen, dan wel zich schuldig maakt aan wanbeheer’ of om een bestuurde die niet voldoet aan een door de rechtbank gegeven bevel. Dat één van deze situaties zich hier voordoet is door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Het door [gedaagde] gevorderde verbod om hen een andere bestuursfunctie te laten aanvaarden is niet op de wet gegrond.
rectificatie
4.16.
De op 28 juni 2022 door het bestuur van de Stichting samen met het bestuur van de Vereniging vrienden van Daams’ Molen (hierna: de Vereniging) aan de sponsors van de molen en de leden van de Vereniging gestuurde brief bevat volgens [gedaagde] leugens en zet hem ten onrechte neer als een slecht huurder. De voorzitter van de Stichting is tevens voorzitter van de Vereniging. [gedaagde] vordert daarom rectificatie van die brief.
De Stichting heeft tegen deze vordering in gebracht dat dit niet tot de bevoegdheid van de kantonrechter, maar van de rechtbank behoort, zodat [gedaagde] in deze vordering niet ontvankelijk is. Dit standpunt wordt niet gedeeld.
De vordering is een onderdeel van een procedure die bij de kantonrechter wordt gevoerd omdat de vordering in conventie betrekking heeft op een huurovereenkomst en zaken met betrekking tot huur naar hun aard tot de competentie van de kantonrechter behoren. In reconventie staat het de gedaagde partij vrij een tegenvordering in te stellen. Volgens het derde lid van artikel 94 Rv wordt deze vordering ook door de kantonrechter behandeld. In dit geval is er ook samenhang tussen de vordering van [gedaagde] en de huurovereenkomst. Het is immers de verhuurder die de gewraakte brief (mede) heeft doen uitgaan. [gedaagde] is dus wel ontvankelijk in deze vordering.
De Stichting heeft tegen deze vordering in gebracht dat dit niet tot de bevoegdheid van de kantonrechter, maar van de rechtbank behoort, zodat [gedaagde] in deze vordering niet ontvankelijk is. Dit standpunt wordt niet gedeeld.
De vordering is een onderdeel van een procedure die bij de kantonrechter wordt gevoerd omdat de vordering in conventie betrekking heeft op een huurovereenkomst en zaken met betrekking tot huur naar hun aard tot de competentie van de kantonrechter behoren. In reconventie staat het de gedaagde partij vrij een tegenvordering in te stellen. Volgens het derde lid van artikel 94 Rv wordt deze vordering ook door de kantonrechter behandeld. In dit geval is er ook samenhang tussen de vordering van [gedaagde] en de huurovereenkomst. Het is immers de verhuurder die de gewraakte brief (mede) heeft doen uitgaan. [gedaagde] is dus wel ontvankelijk in deze vordering.
4.17.
De Stichting voert inhoudelijk geen verweer tegen de vordering, zij het dat zij van mening is dat er geen sprake is van onjuiste of misleidende informatie. Dat standpunt kan, gelet op alle voorgaande overwegingen, niet zonder meer gevolgd worden. [gedaagde] maakt er ook terecht een punt van dat de brief niet alleen namens de Stichting, maar ook namens de Vereniging is gestuurd, aan derden die buiten het huurconflict staan. Uit de brief blijkt, dat deze mede in reactie op Facebookberichten van [gedaagde] is geschreven, maar ook gericht is aan mensen die nog niet van het conflict op de hoogte zijn. In de brief heeft de Stichting haar visie gegeven op de ontstane situatie en deze visie is (uiteraard) gekleurd en gaat uit van stellingen die in de procedure niet houdbaar gebleken zijn. Zowel de sponsoren als de leden van de Vereniging hebben hierdoor een eenzijdig en onjuist beeld van (het conflict met) [gedaagde] gekregen. Dit is een onzorgvuldige manier van communiceren en dit is onrechtmatig jegens [gedaagde] . De gevorderde rectificatie kan daarom toegewezen worden.
[gedaagde] heeft in zijn vordering niet aangegeven op welke wijze de rectificatie dient te gebeuren. Het lijkt afdoende dat de Stichting binnen veertien dagen na het vonnis aan dezelfde adressanten naar wie de brief van 28 juni 2022 is gegaan een brief zal sturen met de volgende inhoud:
“In de brief van 28 juni 2022 hebben wij u geïnformeerd over het geschil dat de Stichting heeft met de huurder ( [bedrijf B] ). Onze weergave van het geschil was eenzijdig en onzorgvuldig tegenover de huurder. De rechter heeft onze visie niet gevolgd en heeft ons bevolen het eerdere bericht recht te zetten. Dat willen we hierbij doen.”.
4.18. [gedaagde] vordert tenslotte een (immateriële) schadevergoeding van € 150,00 per dag vanaf 31 mei 2022. Deze vordering kan niet toegewezen worden. Voor wat betreft materiële schade heeft [gedaagde] geen enkele onderbouwing gegeven van enig door hem geleden schade. Voor immateriële schade is evenmin een grond aanwezig. Hoewel aannemelijk is dat het conflict een negatief persoonlijk effect heeft op [gedaagde] en zijn partner (en overigens ook op de bestuursleden van de Stichting) valt deze situatie niet onder de situaties waarin volgens de wet een immateriële schadevergoeding gevorderd kan worden.
[gedaagde] heeft in zijn vordering niet aangegeven op welke wijze de rectificatie dient te gebeuren. Het lijkt afdoende dat de Stichting binnen veertien dagen na het vonnis aan dezelfde adressanten naar wie de brief van 28 juni 2022 is gegaan een brief zal sturen met de volgende inhoud:
“In de brief van 28 juni 2022 hebben wij u geïnformeerd over het geschil dat de Stichting heeft met de huurder ( [bedrijf B] ). Onze weergave van het geschil was eenzijdig en onzorgvuldig tegenover de huurder. De rechter heeft onze visie niet gevolgd en heeft ons bevolen het eerdere bericht recht te zetten. Dat willen we hierbij doen.”.
4.18. [gedaagde] vordert tenslotte een (immateriële) schadevergoeding van € 150,00 per dag vanaf 31 mei 2022. Deze vordering kan niet toegewezen worden. Voor wat betreft materiële schade heeft [gedaagde] geen enkele onderbouwing gegeven van enig door hem geleden schade. Voor immateriële schade is evenmin een grond aanwezig. Hoewel aannemelijk is dat het conflict een negatief persoonlijk effect heeft op [gedaagde] en zijn partner (en overigens ook op de bestuursleden van de Stichting) valt deze situatie niet onder de situaties waarin volgens de wet een immateriële schadevergoeding gevorderd kan worden.
conclusie
4.19.
De conclusie moet dan zijn, dat van de vorderingen van de Stichting alleen de vordering met betrekking tot de indexering gedeeltelijk toewijsbaar is tot het bedrag van
€ 1.630,50 + €244,58 = € 1.875,08 . Van de vorderingen van [gedaagde] is alleen de gevorderde rectificatie toewijsbaar.
Hieruit volgt ook, dat partijen nog met elkaar verder moeten. Met de huidige slechte verstandhoudingen zal dat niet eenvoudig zijn. Partijen wordt in overweging gegeven na te denken over een vervolg van de mediation.
€ 1.630,50 + €244,58 = € 1.875,08 . Van de vorderingen van [gedaagde] is alleen de gevorderde rectificatie toewijsbaar.
Hieruit volgt ook, dat partijen nog met elkaar verder moeten. Met de huidige slechte verstandhoudingen zal dat niet eenvoudig zijn. Partijen wordt in overweging gegeven na te denken over een vervolg van de mediation.
4.20.
Beide partijen vorderen een vergoeding van proceskosten. Gelet op de uitkomst van de procedure, waarin beiden op onderdelen in het ongelijk worden gesteld, bestaat aanleiding de proceskosten te compenseren, zodanig dat iedere partij met de eigen kosten belast zal blijven.
5.5. De beslissing
in conventie en in reconventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.875,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 1.630,50 vanaf 29 juli 2022 tot de dag van algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt de Stichting om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot rectificatie van de brief van 28 juni 2022 door toezending van een brief met de volgende inhoud aan dezelfde adressanten naar wie de brief van 28 juni 2022 is gegaan:
“In de brief van 28 juni 2022 hebben wij u geïnformeerd over het geschil dat de Stichting heeft met de huurder ( [bedrijf B] ). Onze weergave van het geschil was eenzijdig en onzorgvuldig tegenover de huurder. De rechter heeft onze visie niet gevolgd en heeft ons bevolen het eerdere bericht recht te zetten. Dat willen we hierbij doen.”.
“In de brief van 28 juni 2022 hebben wij u geïnformeerd over het geschil dat de Stichting heeft met de huurder ( [bedrijf B] ). Onze weergave van het geschil was eenzijdig en onzorgvuldig tegenover de huurder. De rechter heeft onze visie niet gevolgd en heeft ons bevolen het eerdere bericht recht te zetten. Dat willen we hierbij doen.”.
5.3.
compenseert de proceskosten, zodanig dat ieder partij met de eigen kosten belast blijft
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Engelbert-Clarenbeek en in het openbaar uitgesproken op
12 juli 2023.