Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaakgegevens 10032227 \ CV EXPL 22-5606 \ 693\415
uitspraak van
vonnis
in de zaak van
[eiser]
wonende te [plaats]
eisende partij
gemachtigde mr. J.H. van Keeken
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WS Detachering B.V.
WS Detachering B.V.
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Renswoude
gedaagde partij
gemachtigde mr. M. Blok
Partijen worden hierna [eiser] en WS Detachering genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 oktober 2022 en de daarin genoemde processtukken
- de brief van 2 december 2022 van de gemachtigde van [eiser] met producties 34 tot en met 36
- het e-mailbericht van de gemachtigde van WS Detachering van 5 december 2022 met productie 3
- het e-mailbericht van 3 februari 2023 van de gemachtigde van [eiser] met producties 37 tot en met 40
- het e-mailbericht van 10 februari 2023 van de gemachtigde van [eiser] met producties 41 tot en met 44.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 9 mei 2023, waarbij door [eiser]
productie 37 (beter leesbaar) nogmaals is overgelegd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 maart 2015 sluiten [eiser] en VDB Detachering B.V. (hierna: VDB), de rechtsvoorgangster van WS Detachering, een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar betreffende de woonruimte aan de [adres+plaats 1] tegen een huurprijs van € 1.200,00 per maand.
2.2.
Op 23 maart 2015 dient VDB aangaande [adres+plaats 1] een gebruiksmelding in bij de Omgevingsdienst De Vallei (hierna: de Omgevingsdienst) voor het gebruik door 12 personen (arbeidsmigranten). Bij brief van 15 juni 2015 meldt de Omgevingsdienst onder meer dat is gebleken dat de gemelde situatie strijdig is met de regelgeving.
2.3.
Op 22 december 2016 sluiten [eiser] en VDB een huurovereenkomst voor korte duur, zijnde 3 jaar, ingaande per 1 maart 2017 en lopende tot en met 28 februari 2020, voor de woonruimte aan de [adres+plaats 1] tegen een huurprijs van € 4.7850,00 per kwartaal, zijnde € 1.595,00 per maand. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
-
deze woning wordt verhuurd voor de korte duur;
deze woning wordt verhuurd voor de korte duur;
-
bij een huurovereenkomst van korte duur gelden de normale huurbeschermingsregels niet. Op deze overeenkomst zijn daarom de artikel 232 tot en met 282 van Boek 7 van het burgerlijk wetboek niet van toepassing (…)
bij een huurovereenkomst van korte duur gelden de normale huurbeschermingsregels niet. Op deze overeenkomst zijn daarom de artikel 232 tot en met 282 van Boek 7 van het burgerlijk wetboek niet van toepassing (…)
-
Verhuurder geeft aan dat huurder deze woning tot en met uiterlijk 28-02-2020 kan huren, en huurder verklaart hier mee akkoord te zijn.(…)
Verhuurder geeft aan dat huurder deze woning tot en met uiterlijk 28-02-2020 kan huren, en huurder verklaart hier mee akkoord te zijn.(…)
3. Duur, verlenging en opzegging
(…)
3.2
Vanaf 01-01-2020 kunnen partijen deze overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen met inachtneming van 1 maand opzegtermijn voor huurder en 3 maanden opzegtermijn voor verhuurder. De opzegging geschiedt per aangetekende brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van, en met ingang van het moment waarop, een nieuwe betalingstermijn van een hele kalendermaand aanvangt.”
2.4.
Op 28 december 2016 sluiten [eiser] en VDB een huurovereenkomst voor korte duur, zijnde 3 jaar, ingaande op 1 maart 2017 en lopende tot en met 28 februari 2020, met betrekking tot de woonruimte aan de [adres+plaats 2] tegen een huurprijs van € 4.7850,00 per kwartaal, zijnde € 1.595,00 per maand. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“IN AANMERKING NEMENDE DAT:
-
deze woning wordt verhuurd voor de korte duur;
deze woning wordt verhuurd voor de korte duur;
-
bij een huurovereenkomst van korte duur gelden de normale huurbeschermingsregels niet. Op deze overeenkomst zijn daarom de artikel 232 tot en met 282 van Boek 7 van het burgerlijk wetboek niet van toepassing (…)
bij een huurovereenkomst van korte duur gelden de normale huurbeschermingsregels niet. Op deze overeenkomst zijn daarom de artikel 232 tot en met 282 van Boek 7 van het burgerlijk wetboek niet van toepassing (…)
-
Verhuurder geeft aan dat huurder deze woning tot en met uiterlijk 28-02-2020 kan huren, en huurder verklaart hier mee akkoord te zijn.(…)
Verhuurder geeft aan dat huurder deze woning tot en met uiterlijk 28-02-2020 kan huren, en huurder verklaart hier mee akkoord te zijn.(…)
3. Duur, verlenging en opzegging
(…)
3.2
Vanaf 01-01-2020 kunnen partijen deze overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen met inachtneming van 1 maand opzegtermijn voor huurder en 3 maanden opzegtermijn voor verhuurder. De opzegging geschiedt per aangetekende brief of deurwaardersexploot, met inachtneming van, en met ingang van het moment waarop, een nieuwe betalingstermijn van een hele kalendermaand aanvangt.”
2.5.
In de op voormelde huurovereenkomsten van toepassing zijnde algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: algemene huurvoorwaarden) staat onder meer:
“2. Toestand bij begin en einde huur
2.1.
Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De staat/toestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een te dateren en in ten minste in tweevoud op te maken inspectierapport/beschrijving, dat/die door partijen wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het inspectierapport/de beschrijving vermeld. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld.
2.2.
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering. (…)
9. Beëindiging door opzegging
Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging dient te geschieden:
- per deurwaardersexploot of aangetekende brief;
- met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en
- met inachtneming van een opzegtermijn.
De opzegtermijn is gelijk aan de duur van een betaalperiode, maar is voor een opzegging door huurder niet korter dan één maand en niet langer dan drie maanden en voor een opzegging door verhuurder niet korter dan drie maanden.
20. In verzuim zijn/boetebeding
20.1.
Huurder is in verzuim door het enkele verloop een bepaalde termijn.
20.2.
Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.
20.3.
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4.
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op ten minste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00.”
2.6.
In de periode van 30 oktober 2018 tot en met 27 februari 2019 sturen [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) van VDB/WS Detachering en [eiser] diverse e-mailberichten naar elkaar betreffende de staat van onderhoud van het gehuurde. In het e-mailbericht van 27 februari 2019, met als onderwerp [adres+plaats 1] en [adres+plaats 2] , van [betrokkene 1] aan [eiser] en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) van [bedrijf] staat onder meer het volgende:
“Naar aanleiding van ons gesprek afgelopen vrijdag 22-02-2019 waarbij tevens aanwezig makelaar [betrokkene 2] , zullen zij verder inventariseren of de gemeente Barneveld ( [betrokkene 3] ) wil meewerken met ontwikkelingen van deze percelen. (…) Overeenkomsten van beide woningen zijn opzegbaar per 01-01-2020 (met een opzegtermijn van één maand). Echter is de kwaliteit van de woonhuizen dermate slecht dat wij deze nu niet kunnen gebruiken en deze woningen niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitsnormen die door ons en door (…) (SNF) worden gesteld.
Derhalve willen wij voor de nieuwe kwartaalbetaling meer duidelijkheid hebben hoe de woningen voor langere termijn weer op niveau krijgen.”
2.7.
Op 7 maart 2019 stuurt [betrokkene 1] een e-mailbericht naar [eiser] met als onderwerp huur [adres+plaats 1] . In het e-mailbericht staat onder meer:
“Wederom lopen nieuwe medewerkers bij ons weg en kunnen wij niemand meer huisvesting aan de [adres+plaats 1] vanwege de kwaliteit. Om die reden willen wij de huur per direct ‘on hold’ zetten. Tot nader order zullen wij geen huur meer voldoen en de woning als niet te gebruiken beschouwen. (…)
2.8.
Partijen spreken een aantal malen met elkaar over gebreken en verhuurbaarheid aan eventuele derden. In een e-mailbericht van 27 juni 2019 van [betrokkene 1] aan [eiser] staat onder meer het volgende:
“Zoals besproken zal het proces met de gemeente Barneveld nog wel een tijdje kunnen duren. We weten dus op korte termijn nog niet wat we wel en wat we niet kunnen (…) Zoals je weet en besloten kunnen wij de woningen vanwege de slechte kwaliteit niet meer gebruiken en worden de facturen niet voldaan.
Desalniettemin willen wij wel meedenken in hettijdelijk gebruik van de woningen door andere partijen, zodat je de huurgelden wel zult ontvangen.
Tijdens de tijdelijke huur kunnen wij het proces met de gemeente verder oppakken (… Ik wil uiteraard meedenken bij het vinden van een partij die de woning tijdelijk wilt huren of desnoods aan particulieren. (…)
2.9.
Bij brieven van 9 september 2019, respectievelijk 18 november 2019 wordt VDB door de incassogemachtigde van [eiser] gesommeerd tot betaling van huurtermijnen.
2.10.
Op 27 september 2019 stuurt [betrokkene 1] een e-mailbericht naar [eiser] met daarin onder meer:
“Zoals bekend hebben wij vorige week vrijdag 20 september in een afspraak besproken om te komen tot een vreedzame oplossing inzake de huurperiode en laatste termijn betreffende de [adres+plaats 1] en (…) [adres+plaats 2] .
Bij het gesprek zijn we overeengekomen dat wij vanuit jullie uiterlijk maandag 23 september terugkoppeling zouden krijgen (…) Tot op heden hebben we hier nog geen reactie op ontvangen”
2.11.
Op 22 oktober 2019 worden de door WS Detachering gehuurde woningen opgeleverd aan [eiser] .
2.12.
Op 28 oktober 2019 stuurt [eiser] een e-mailbericht naar [betrokkene 1] en [betrokkene 2] met daarin onder meer:
“Je weet dat ik maandag 14-10 j.l. 1 serieus geïnteresseerde kandidaat voor de 2 woonhuizen (…) Inmiddels is mij duidelijk geworden dat ook jullie de gelegenheid (moeten) krijgen de woningen in een correcte staat opnieuw toch weer te gaan huren. (…) Dus toch alsnog, om dat het misschien toch een vergissing is geweest dat diverse materialen die van mij waren zijn meegenomen. (…)
2.13.
In reactie hierop stuurt [betrokkene 1] op 30 oktober 2019 een e-mailbericht naar [eiser] met daarin onder meer het volgende:
“Graag ontvangen wij het plan om in een correcte staat opnieuw te huren per mail.”
2.14.
Op 22 november 2019 stuurt [eiser] een aangetekende brief naar VDB, waarin de huurovereenkomsten met betrekking tot voormelde woonruimten worden opgezegd. In de brief staat onder meer:
“Hierbij deel ik u meer dat ik de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte te [plaats] (…) [adres+plaats 1] nogmaals per heden opzeg. Met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, eindigt de overeenkomst op 01-03-2020.”
2.15.
In de periode van 27 november 2019 tot en met 29 juni 2020 sturen de (voormalig) gemachtigden van [eiser] en VDB diverse brieven naar elkaar omtrent de huurachterstand en de beweerde schade aan het gehuurde. In de brief van 27 november 2019 van de gemachtigde van VDB aan de voormalig gemachtigde van [eiser] staat onder meer het volgende:
“De huurovereenkomst voor de [adres+plaats 2] is aangegaan voor bepaalde tijd. De huurovereenkomst door de [adres+plaats 1] was een overeenkomst voor bepaalde tijd die is opgevolgd door nog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Van rechtswege ontstaat er dan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor beide huurovereenkomsten geldt op grond van artikel 7:271 BW dat deze door huurder kunnen worden opgezegd met een opzegtermijn gelijk aan de voor de huurbetaling geldende termijn maar van niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden, zoals blijkt uit artikel 7:271 lid 5 sub a BW. Het zevende lid van dit artikel bepaalt dat bedingen in strijd met lid 5 onder a nietig zijn. (…)
Beëindiging huurovereenkomsten
7. Op 7 maart 2019 heeft cliënte uw cliënt per e-mail bericht dat zij de betaling van de huur “on hold” zette vanwege de ernstige gebreken aan de woningen die cliënte van uw cliënt huurt. Die gebreken waren dermate ernstig dat de bewoners niet meer in de woningen wilden wonen en zelfs waren vertrokken. Cliënte heeft toen ook aangegeven die woningen als onbruikbaar te beschouwen. De e-mail van 7 maart 2019 in combinatie met de e-mail van cliënte aan uw cliënt van 27 juni 2019 dient gezien te worden als een opzegging van beide huurovereenkomsten. Omdat de artikelen 7:232 t/m 7:282 BW, meer specifiek artikel 7:271 BW, van dwingend recht zijn was cliënte gerechtigd de huurovereenkomst voor bepaalde tijd en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn op te zeggen. Dus de huurovereenkomsten zijn geëindigd. Huurder is
geen huur meer verschuldigd. (…)
11. Indien en voor zover de huurovereenkomsten niet als opgezegd dan wel buitengerechtelijk ontbonden kunnen worden beschouwd worden hierbij de huurovereenkomsten tussen cliënte en uw cliënt opgezegd met in achtneming van de wettelijke opzeggingstermijn zoals geregeld in artikel 7:271 BW.”
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. WS Detachering te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan hem te voldoen:
a. een bedrag van € 30.305,00 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in 6:119 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW);
b. een bedrag van € 13.187,14 aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW;
c. een bedrag van € 7.893,82 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW;
d. een bedrag van € 52.617,09 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW;
II. WS detachering te veroordelen in de kosten van deze procedure, met begroting van de nakosten conform het liquidatietarief, met de bepaling dat, indien daaraan niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis is voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, kort en zakelijk weergegeven en zover hier van belang, dat voormelde huurovereenkomsten niet (met wederzijds goedvinden) tussentijds zijn beëindigd. Partijen zijn in overleg getreden over de ontstane situatie en WS Detachering heeft daarbij enkel gemeld dat zij de huurovereenkomst “on hold” wilde zetten. Als dit e-mailbericht gelezen moet worden als opzegging, wat [eiser] gemotiveerd betwist, dan is niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot opgezegd conform de algemene voorwaarden, die moeten waarborgen dat buiten twijfel staat dat het om een opzegging gaat, aldus [eiser] . In de brief van de gemachtigde van VDB van 27 november 2019 is een opzegging vervat. Deze is gedaan met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn als bedoeld in artikel 7:271 BW. Dit betekent dat de overeenkomst is opgezegd tegen 1 maart 2020, dus is WS Detachering tot die tijd de huurpenningen verschuldigd. Nu de huurpenningen niet (tijdig) zijn voldaan, is WS Detachering volgens [eiser] ook de contractuele boeterente verschuldigd. De huurovereenkomsten konden volgens [eiser] niet eerder worden opgezegd, nu deze zijn aangegaan voor bepaalde tijd en tussentijdse opzegging niet mogelijk was. Voorts was er geen sprake van een ernstig gebrek, waardoor het gehuurde onbewoonbaar zou zijn. Evenmin was er een grond voor opschorting of huurprijsvermindering. Er was sprake van kleine herstellingen of omstandigheden die wellicht beter hadden kunnen zijn, maar die geen invloed hebben gehad op het huurgenot, aldus [eiser] . Ook heeft WS Detachering het gehuurde niet correct opgeleverd, namelijk niet in de staat waarin het zich bij aanvang van de huur bevond. [eiser] heeft de vordering uit handen moeten geven, reden waarom hij ook aanspraak maakt op de buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente.
3.3.
WS Detachering heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, waar nodig, wordt ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen spitst zich, kort gezegd, toe op de vraag of de huurovereenkomsten in onderling overleg tussen partijen zijn geëindigd, of zij tussentijds (correct) zijn opgezegd, dan wel konden worden opgezegd, of zij buitengerechtelijk konden worden ontbonden, of er sprake was van gebreken en of de door WS Detachering gehuurde woningen zijn opgeleverd in de staat waarin deze bij aanvang verkeerden.
huurovereenkomsten
4.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat zij voormelde huurovereenkomsten (r.ov. 2.1., 2.3. en 2.4.) hebben gesloten, noch dat de algemene huurvoorwaarden van toepassing zijn en dat partijen voor wat betreft de [adres+plaats 1] op 1 maart 2017 wederom een huurovereenkomst zijn aangegaan.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat in de huurovereenkomsten is opgenomen dat het om overeenkomsten gaat die naar hun aard slechts van korte duur zijn. Omdat artikel 7:232 lid 2 BW een uitzondering is op de dwingende huurbescherming, mag niet te snel worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is. Het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Dit betekent dat artikel 7:232 lid 2 BW zeer restrictief dient te worden uitgelegd. Daarbij moet gekeken worden naar de aard van het gehuurde zelf en naar de aard van het gebruik. Voorts is daarbij van belang de bedoelingen van partijen bij de overeenkomst, de effectuering en de duur van het gebruik.
4.4.
Vast dat de woningen zijn verhuurd voor korte duur. In de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten is ook opgenomen dat het om een huurovereenkomst voor korte duur gaat en dat de artikelen 232 tot en met 282 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn. Ook uit de verdere omstandigheden volgt dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn. Zo heeft WS Detachering erkend dat zij het gehuurde als woonruimte verhuurt aan haar onderhuurders, dat de aard van het gebruik van de onderhuurders flexibel is en dat in de relatie tussen WS Detachering en haar onderhuurders een kortdurend gebruik wordt beoogd. Het gaat immers om arbeidsmigranten die voor de duur van de werkzaamheden (kortstondig) het gehuurde in gebruik hebben. Dit volgt ook uit de aanvraag bij de Omgevingsdienst (r.ov. 2.2.) en uit het verhandelde ter mondelinge behandeling.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat, gelet op al deze omstandigheden (in onderling verband bezien), de huurovereenkomsten, die tussen partijen zijn gesloten, naar hun aard van korte duur zijn en dat, gelet op het bepaalde in artikel 7:232 lid 2 BW de werking van afdeling 5 van titel 4 boek 7 BW uitgesloten is. Dit betekent dat de regels omtrent huurbescherming niet op voormelde huurovereenkomsten van toepassing zijn.
Einde huurovereenkomsten
4.6.
De kantonrechter is, met inachtneming van de overgelegde producties en het verhandelde ter mondelinge behandeling, van oordeel dat de huurovereenkomsten voor wat betreft [adres+plaats 1] en [adres+plaats 2] per respectievelijk het tweede en derde kwartaal van 2019 zijn beëindigd. Immers, uit het e-mailbericht van 7 maart 2019 (r.ov. 2.7.) volgt dat het gehuurde aan de [adres+plaats 1] sinds het tweede kwartaal vanwege gebreken aan de woning niet meer werd gebruikt voor het onderbrengen van arbeidsmigranten. Uit het e-mailbericht van [betrokkene 1] van 27 juni 2019 (r.ov. 2.8.) volgt dat WS Detachering [adres+plaats 2] ook niet meer in gebruik heeft. Dat er problemen waren met de gehuurde woningen volgt ook uit het verhandelde ter mondelinge behandeling en de tussen partijen gevoerde correspondentie. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie, en dan met name de e-mailberichten van [betrokkene 1] van 27 juni 2019 (r.ov. 2.8.), 27 september 2019 (r.ov. 2.10.) en 30 oktober 2019 (r.ov. 2.13.) en het e-mailbericht van [eiser] van 28 oktober 2019 (r.ov. 2.12), in onderlinge samenhang bezien, volgt dat de huurovereenkomsten reeds waren beëindigd. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat [eiser] in de periode van 7 maart 2019 tot en met 7 september 2019 geen facturen heeft gestuurd, dan wel aanspraak op de huurpenningen heeft gemaakt en de woningen op 22 oktober 2019 heeft geïnspecteerd voor oplevering. Dit staat haaks op zijn stelling dat hij de overeenkomsten pas bij brief van 22 november 2019 tegen 1 maart 2020 heeft opgezegd. Dat WS Detachering de huurovereenkomsten niet per aangetekende brief dan wel bij deurwaardersexploot heeft opgezegd, maakt niet dat de huurovereenkomsten niet zijn opgezegd. Immers, het vormvoorschrift van de opzegging is enkel in het belang van bewijskracht gesteld. De opzegging heeft, gelet op al het voorgaande, [eiser] ook bereikt, aangezien hij een eindinspectie heeft uitgevoerd en de woningen aangeboden heeft aan andere huurders. Dat de woningen later zijn opgeleverd, maakt ook niet dat er geen einde is gekomen aan de huurovereenkomsten. Dat de woningen later zijn opgeleverd, komt, blijkens de tussen partijen gevoerde correspondentie en gesprekken, omdat partijen samen gekeken hebben of ze deze in samenspraak met de gemeente weer geschikt konden maken. Dit is, blijkens de overgelegde producties, niet gelukt.
4.7.
De huurovereenkomst voor [adres+plaats 1] is in maart 2019 en voor [adres+plaats 2] in juni 2019 geëindigd. Dit betekent dat de vordering tot betaling van de huurachterstand niet kan worden toegewezen. Dit geldt eveneens voor de vordering tot betaling van de boeterente en de buitengerechtelijke kosten, nu die daarmee samenhangen.
Oplevering van de woningen
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat het gevorderde bedrag van € 52.617,09 aan schadevergoeding is gebaseerd op een kostenopzet van Calculatiebureau ing. [betrokkene 4] (hierna: [betrokkene 4] ) die door [eiser] is overgelegd. De calculatie ziet onder meer op het schoonmaken en opruimen van de tuin, het vernieuwen van wastafels met spiegels met schap, het plaatsen van brandblussers en rookmelders, behang- en sauswerk wanden herstellen, schilderwerk en het vernieuwen van vloerbedekking.
4.9.
De vraag die beantwoord moet worden, is of WS Detachering gehouden is de door [eiser] gevorderde schade (volledig) te vergoeden. Omdat vast staat dat er geen opnamestaat bij aanvang van de huurovereenkomsten is opgemaakt, dient op grond van het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW, behoudens tegenbewijs, verondersteld te worden dat de huurder het gehuurde in de staat heeft ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
4.10.
[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling, dat de gehuurde woningen niet correct zijn opgeleverd door WS Detachering, foto’s van het gehuurde, een inspectierapport einde huur Covebo Projects en diverse facturen overgelegd.
WS Detachering heeft de overgelegde foto’s integraal betwist. Uit de foto’s blijkt volgens haar niet dat het gaat om de staat van de woningen bij aanvang en het einde van de overeenkomsten. Bovendien blijkt uit de foto’s niet welke schade aangericht is en of zij daarvoor verantwoordelijk is. Voorts dient [eiser] daarbij ook normale slijtage aan de woningen te dulden, aldus WS Detachering.
4.11.
Nu bij aanvang van de huur, in afwijking van hetgeen in de huurovereenkomst is opgenomen, geen beschrijving is gemaakt, moet [eiser] voldoende concrete feiten en omstandigheden stellen en, zo nodig bewijzen, om te kunnen aannemen dat de staat van de woningen op de betreffende punten bij aanvang anders was dan bij oplevering. [eiser] heeft zijn vordering, voor wat betreft de schoonmaakkosten, fatsoeneren van de tuin, schilderwerk, buitenrooster aanbrengen, behangen en sauzen van de wanden, vloerluik vernieuwen en het vernieuwen van vloerbedekking niet nader geconcretiseerd en onderbouwd. Hij heeft enkel volstaan met het in geding brengen van foto’s en een kostenopzet door [betrokkene 4] . WS Detachering heeft gemotiveerd betwist dat er schade is veroorzaakt aan de door haar gehuurde woningen. Bezien in het licht van het verweer van WS Detachering heeft [eiser] zijn stelling op deze punten naar het oordeel van de kantonrechter te weinig onderbouwd om tot nadere bewijslevering toegelaten te worden.
[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat de wastafels, twee kooktoestellen, spiegels met schap, rookmelders en brandblussers zijn verdwenen uit het gehuurde. WS Detachering heeft dit niet (voldoende) gemotiveerd weersproken. Voorts neemt de kantonrechter hierbij in overweging dat, zoals door [eiser] is gesteld en door WS Detachering niet is weersproken, de brandblussers en rookmelders noodzakelijk waren voor de exploitatie van de door WS Detachering gehuurde panden. In beginsel komen deze daarom voor vergoeding in aanmerking.
4.12.
Vervolgens moet, aan de hand van de uit artikel 6:98 BW volgende toerekeningsmaatstaf, worden onderzocht of de door [eiser] gestelde schade voor wat betreft de wastafels, twee kooktoestellen, spiegels met schap, rookmelders en brandblusser voor vergoeding in aanmerking komen. Toerekening in de zin van voormeld artikel ziet op de vraag of de schade in zodanig verband staat met het aansprakelijkheidsscheppende voorval dat zij – gelet op de aard van de aansprakelijkheid en de aard van de schade – als een gevolg van het voorval kan worden toegerekend. Daarnaast wordt, gelet op artikel 6:97 BW, de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Indien de omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, dan dient deze te worden geschat. In gevallen van zaaksbeschadiging is uitgangspunt dat de eigenaar door die beschadiging een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering die de zaak heeft ondergaan. Volgens vaste rechtspraak zal het geldbedrag waarin deze waardevermindering kan worden uitgedrukt in het algemeen gelijk zijn aan de – naar objectieve maatstaven berekende – kosten die met het herstel zijn gemoeid. De aard van zodanige schade rechtvaardigt dat de rechter bij het begroten daarvan in beginsel abstraheert van omstandigheden die de bijzondere situatie van de benadeelde eigenaar betreffen.
4.13.
[eiser] heeft gesteld dat de herstel voor voornoemde zaken in totaal € 3.700,00 (exclusief btw) voor [adres+plaats 1] en € 3.647,00 (exclusief btw) voor [adres+plaats 2] bedraagt. Volgens [eiser] dienen er werkzaamheden uitgevoerd te worden voor het opnieuw plaatsen en aansluiten van de diverse zaken. WS Detachering heeft de hoogte van de schade betwist en daarbij aangevoerd dat er te veel arbeidsuren in rekening worden gebracht en dat er daarnaast rekening moet worden gehouden met “nieuw voor oud”.
4.14.
Een bedrag van in totaal € 8.889,87 (€ 3.700,00 plus € 3.647,00 maal 21% btw) komt de kantonrechter, gelet op al het voorgaande, de uren op de kostenopzet van [betrokkene 4] en de uren die noodzakelijk zijn voor herstel, te hoog voor. Daarnaast is het niet reëel om de kosten van nieuwe wasbakken, kooktoestellen, spiegels met planken, rookmelders en brandblussers volledig als schade aan te merken, aangezien deze zaken, zoals niet is weersproken, al gedeeltelijk, voordat VDB/WS Detachering de woningen huurde, aanwezig waren en deze zaken aan afschrijving onderhevig zijn. De kantonrechter stelt het bedrag ex aequo et bono vast op in totaal € 3.556,00 (inclusief btw). Nu WS Detachering geen separaat verweer heeft gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente en ingangsdatum daarvan wijst de kantonrechter deze toe over € 3.556,00, zijnde de hoofdsom, vanaf 26 juli 2022 tot aan de dag van volledige voldoening
4.15.
Nu [eiser] grotendeels in het ongelijk gesteld wordt, zal hij veroordeeld worden in de proceskosten. Deze worden begroot zoals hierna bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeeltWS Detachering om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.556,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 26 juli 2022 tot aan de dag van volledige voldoening;
5.2.
verklaartdeze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
veroordeelt[eiser] in de proceskosten tot deze uitspraak aan de zijde van WS Detachering begroot op € 1.852,00 aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, indien deze niet binnen veertien dagen na datum van dit vonnis zijn voldaan;
5.4.
wijsthet meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op