Uitspraak
RECHTBANKGELDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Arnhem
Zaaknummer: 10224570 \ CV EXPL 22-8611 \ 53331 \ 918
Vonnis van
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eisende partij],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: H.A.M. Over de Vest,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde partij],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. M. van Schie.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 februari 2023 en de daarin genoemde processtukken;
- de brief van 14 april 2023 met akte overlegging productie van de zijde van [gedaagde partij] ;
- de mondelinge behandeling van 24 april 2023 waarvan aantekeningen zijn gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] is een makelaarsorganisatie die onder andere is gespecialiseerd in de bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed.
2.2.
[gedaagde partij] is een organisatie die zich onder andere richt op het verkrijgen, vervreemden, (ver)huren, beheren, exploiteren en onderhouden van onroerende zaken.
2.3.
[gedaagde partij] heeft [eisende partij] ingeschakeld om haar bij te staan bij de verhuur van 33 units in de bedrijfsruimte aan de [adres bedrijfsruimte] . In dit kader heeft [eisende partij] mevrouw [naam huurder] , handelend onder de naam On(der)wijs Goed (hierna: On(der)wijs Goed) als huurder aangedragen. On(der)wijs Goed is een instelling die onder andere huiswerkbegeleiding geeft.
2.4.
Op 7 januari 2022 hebben [gedaagde partij] en On(der)wijs Goed een huurovereenkomst gesloten, inhoudende dat On(der)wijs Goed de units 24 tot en met 32 inclusief een aandeel in de gemeenschappelijke ruimte, alsmede het voormalig restaurant en buitenruimte met ingang van 15 januari 2022 van [gedaagde partij] huurt. Bij Allonge I van 16/17 januari 2022 is de huurovereenkomst uitgebreid met de verhuur van meerdere units aan On(der)wijs Goed.
2.5.
Op 24 augustus 2022 en 9 september 2022 hebben [gedaagde partij] en On(der)wijs Goed een vaststellingsovereenkomst getekend, inzake de beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen.
3.De vordering en het verweer in conventie
3.1.
[eisende partij] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van € 10.883,76, bestaande uit een hoofdsom van € 9.680,00, buitengerechtelijke incassokosten van € 859,00 exclusief btw en wettelijke handelsrente tot 4 november 2022 van € 344,76, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 9.680,00 vanaf
4 november 2022 tot de dag van volledige betaling, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op of omstreeks 10 mei 2022 in opdracht en voor rekening van [gedaagde partij] werkzaamheden heeft verricht met betrekking tot de verhuur van het pand aan de [adres bedrijfsruimte] . Voor deze werkzaamheden is [gedaagde partij] courtage aan [eisende partij] verschuldigd. [eisende partij] heeft twee facturen, allebei met een totaalbedrag van € 4.840,00 inclusief btw, naar [gedaagde partij] gestuurd.
[gedaagde partij] heeft deze facturen onbetaald gelaten en is daarmee tekort geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichtingen. Als gevolg hiervan is [gedaagde partij] nu ook wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten aan [eisende partij] verschuldigd.
3.3.
[gedaagde partij] voert allereerst aan dat [eisende partij] niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht ex artikel 111 lid 3 Rv, door de verweren van [gedaagde partij] en de daartoe door haar aangevoerde gronden in de dagvaarding onbenoemd te laten.
Verder voert [gedaagde partij] aan dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW is gesloten. [eisende partij] heeft echter in strijd met artikel 7:401 BW gehandeld door niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Zo heeft [eisende partij] [gedaagde partij] onjuist geadviseerd door het opstellen en laten ondertekenen van een incorrecte huurovereenkomst. In de huurovereenkomst staan namelijk tegenstrijdigheden ten aanzien van de btw en het onderhoud van de liftinstallatie(s), terwijl [eisende partij] op de hoogte was van het feit dat On(der)wijs Goed vrijgesteld is van btw en de lift in het pand aan de [adres bedrijfsruimte] niet werkt.
Verder heeft [eisende partij] onvolledige/onjuiste informatie over On(der)wijs Goed aan [gedaagde partij] doorgegeven. [eisende partij] heeft niet doorgegeven dat het gaat om een instelling die onderwijs geeft aan probleemjongeren, terwijl [gedaagde partij] expliciet aan [eisende partij] heeft gevraagd wat voor organisatie On(der)wijs Goed is. Indien [gedaagde partij] hier voor het sluiten van de huurovereenkomst van op de hoogte was geweest, had zij de huurovereenkomst met On(der)wijs Goed niet gesloten. [gedaagde partij] heeft immers richting haar overige huurders de verplichting om te zorgen voor een rustig huurgenot en dit kwam onder druk te staan door de aanwezigheid van de jongeren.
[gedaagde partij] concludeert dan ook tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eisende partij] in haar vorderingen, dan wel de vorderingen van [eisende partij] af te wijzen, althans haar deze te ontzeggen met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De vordering en het verweer in reconventie
4.1.
[gedaagde partij] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de bemiddelingsovereenkomst tussen partijen te ontbinden, dan wel partieel te ontbinden, in die zin dat [gedaagde partij] is bevrijd van het voldoen van de door [eisende partij] gevorderde courtage, dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen courtage;
b. [eisende partij] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde partij] van een bedrag van € 8.569,24 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2023 tot de dag van volledige betaling;
c. [eisende partij] te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen zeven dagen na het wijzen van dit vonnis, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de achtste dag na het wijzen van dit vonnis.
4.2.
[gedaagde partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eisende partij] tekort is geschoten op wezenlijke onderdelen van de bemiddelingsovereenkomst door onvoldoende onderzoek te doen naar On(der)wijs Goed en een onjuiste huurovereenkomst op te stellen.
Deze contractuele tekortkomingen kunnen [eisende partij] worden toegerekend in de zin van artikel 6:74 lid 1 BW en [eisende partij] dient de schade te vergoeden die [gedaagde partij] hierdoor heeft geleden.
Indien [eisende partij] haar zorgplicht in acht had genomen, had [gedaagde partij] On(der)wijs Goed niet als huurder geaccepteerd en had ze geen kosten voor juridische bijstand hoeven te maken in het geschil dat tussen [gedaagde partij] en On(der)wijs Goed is ontstaan. De schade staat dan ook in causaal verband met de beroepsfout van [eisende partij] en kan aan [eisende partij] worden toegerekend.
Daarnaast zijn de tekortkomingen van [eisende partij] dermate ernstig dat de vordering tot (gehele dan wel gedeeltelijke) ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst ex artikel 6:265 lid 1 BW voor toewijzing gereed ligt. De door [eisende partij] gevorderde courtage staat niet in verhouding tot de door [eisende partij] geleverde diensten, te weten het opstellen van een onjuiste huurovereenkomst en het aandragen van een huurder die voor veel overlast en problemen heeft gezorgd met hoge (juridische) kosten voor [gedaagde partij] tot gevolg.
4.3.
[eisende partij] betwist dat er sprake is van een tekortkoming, zodat er geen grondslag is voor ontbinding van de overeenkomst. Verder betwist [eisende partij] de verschuldigdheid van de gevorderde kosten voor juridische bijstand. Zij is hiervoor niet aansprakelijk en de vordering is niet onderbouwd.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling in conventie en reconventie
5.1.
Nu de vorderingen in conventie en reconventie nauw met elkaar samenhangen, bespreekt de kantonrechter deze hieronder gezamenlijk.
5.2.
[gedaagde partij] heeft allereerst aangevoerd dat [eisende partij] niet heeft voldaan aan de substantiëringsplicht ex artikel 111 lid 3 Rv, door de verweren van [gedaagde partij] en de daartoe door haar aangevoerde gronden in de dagvaarding onbenoemd te laten. [gedaagde partij] neemt dat [eisende partij] om die reden niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen. Ingevolge artikel 111 lid 3 Rv dient de dagvaarding de door gedaagde tegen de eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor te vermelden. Anders dan de overige vereisten geldt dit vereiste niet op straffe van nietigheid. Het niet voldoen aan dit vereiste is evenmin een grondslag voor niet ontvankelijkheid. Wel kan de rechter eiser bevelen alsnog de ontbrekende gegevens te verstrekken. Nu het vereiste van artikel 111 lid 3 Rv als doel heeft om te komen tot een versnelling van de procedure, [gedaagde partij] haar verweer en de gronden daarvan in haar conclusie van antwoord heeft omschreven en tijdens de zitting nader heeft toegelicht ziet de kantonrechter daarvoor geen aanleiding. De kantonrechter komt aldus toe aan een inhoudelijke beoordeling van de zaak.
5.3.
Tussen partijen staat vast dat tussen hen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van de verhuur van het pand aan de [adres bedrijfsruimte] , almede dat [gedaagde partij] in beginsel op grond van deze overeenkomst een bedrag van € 9.680,00 aan [eisende partij] dient te voldoen voor zijn werkzaamheden. De vordering ligt in zoverre in beginsel voor toewijzing gereed. Dit is slechts anders indien het verweer van [gedaagde partij] slaagt dat sprake is van een tekortschieten van [eisende partij] en dat dit grond vormt voor (partiële) ontbinding van de overeenkomst. De kantonrechter moet dat dus beoordelen.
5.4.
[gedaagde partij] verwijt [eisende partij] dat zij haar a) onjuist heeft geadviseerd door het opstellen en laten ondertekenen van een incorrecte huurovereenkomst en b) onjuiste en onvolledige informatie over On(der)wijs Goed heeft doorgegeven. [eisende partij] heeft daartegen aangevoerd dat de huurovereenkomst een tegenstrijdigheid bevat voor wat betreft de verschuldigdheid van de btw en dat er (kennelijk) onduidelijkheid is ontstaan over het onderhoud van de lift, maar dat de juiste informatie daarover wel voorafgaande aan de huurovereenkomst met partijen is gecommuniceerd. Zij heeft bovendien de hem bekende informatie over On(der)wijs Goed met [gedaagde partij] gedeeld. Aangezien zij zelf goede ervaringen met deze onderneming had, was het niet nodig om aanvullend onderzoek daarnaar te doen.
5.5.
De kantonechter oordeelt als volgt.
Dat er tegenstrijdigheden en onjuistheden in de huurovereenkomst staan is weliswaar slordig, maar levert geen grote tekortkoming op aan de kant van [eisende partij] . Tussen partijen staat immers vast dat [eisende partij] het niet werken en niet onderhouden van de lift voorafgaande aan de huurovereenkomst wel met de huurder heeft besproken, terwijl gesteld noch gebleken is dat dit uiteindelijk tot (grote) problemen tussen [gedaagde partij] en On(der)wijs Goed heeft geleid. Uit de door [gedaagde partij] als productie 2 bij haar conclusie van antwoord overgelegde brief blijkt bovendien dat [gedaagde partij] voorafgaande aan de overeenkomst er door [eisende partij] van op de hoogte is gesteld dat er geen btw verschuldigd zou zijn.
Nog daargelaten dat onduidelijk is wat precies tussen partijen is overeengekomen over de hoedanigheid van de huurder en in hoeverre daarover door [gedaagde partij] is doorgevraagd voorafgaande aan de totstandkoming van de huurovereenkomst, is voorts niet gebleken en ook op geen enkele wijze onderbouwd dat [eisende partij] onjuiste informatie heeft doorgegeven of voor haar bekende informatie over On(der)wijs Goed heeft achtergehouden. Evenmin is gebleken dat [eisende partij] had kunnen en moeten voorzien dat de huur door On(der)wijs Goed problemen in de zin van overlast op zouden leveren. Dat geldt temeer nu uit de overgelegde correspondentie blijkt dat partijen ook hebben gesproken over de mogelijkheid van kinderopvang in (een deel van) het pand. Ten slotte is de overlast behoudens een enkele verklaring van een medehuurder ook op geen enkele wijze onderbouwd, terwijl evenmin is onderbouwd op grond waarvan [eisende partij] hiervoor verantwoordelijk gehouden kan worden. Uit de gang van zaken kan aldus niet afgeleid worden dat [eisende partij] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, althans niet zodanig dat dit grond oplevert voor (partiële) ontbinding van de overeenkomst.
5.6.
Dat betekent dat het verweer van [gedaagde partij] niet op gaat. De gevorderde courtage van € 9.680,00 wordt daarom toegewezen. De in reconventie gevorderde (partiële) ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst wordt afgewezen. De niet betwiste en op de wet gebaseerde rente eveneens toegewezen. Deze bedraagt berekend tot en met 3 november 2022 € 344,76.
5.7.
[eisende partij] vordert verder een bedrag van € 859,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde partij] betwist dat [eisende partij] buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. Gelet op het bepaalde in artikel 6:96 lid 4 BW, de door [eisende partij] als productie 2 bij de dagvaarding overgelegde aanmaning en de stellingen van [gedaagde partij] in haar conclusie van antwoord (onder 2.24) is de kantonrechter van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven en wordt daarom toegewezen.
5.8.
[gedaagde partij] vordert in reconventie verder de veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de juridische bijstand in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst met On(der)wijs Goed. [gedaagde partij] legt aan haar vordering ten grondslag dat deze kosten als schade als gevolg van de door [eisende partij] gemaakte beroepsfout aan hem toegerekend worden. Nu niet vast is komen te staan dat sprake is van een beroepsfout door [eisende partij] en de kosten bovendien op geen enkele wijze zijn onderbouwd, wordt deze vordering afgewezen.
5.9.
[gedaagde partij] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie en nu [eisende partij] geen antwoord in reconventie heeft ingediend zal het salaris gemachtigde in reconventie worden begroot op een half salarispunt.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [gedaagde partij] tot betaling aan [eisende partij] van een bedrag van € 10.883,76, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over een bedrag van€ 9.680,00 vanaf
4 november 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
4 november 2022 tot aan de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 108,41 aan dagvaardingskosten, € 514,00 aan griffierecht en € 746,00 aan salaris voor de gemachtigde;
6.3.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
wijst het gevorderde af;
6.5.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 155,50 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J.P. Lambooij en in het openbaar uitgesproken op