Uitspraak
RECHTBANK Gelderland
Civiel recht
Zittingsplaats Zutphen
Zaaknummer: C/05/411054 / HZ ZA 22-325
Vonnis van 17 mei 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. Y.A. Rampersad te Leiden,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde c.s.] ,
advocaat: mr. A. Knol te Assendelft.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 januari 2023
- de akte overleggen producties van [eiser]
- de door [gedaagde c.s.] overgelegde productie 16
- de door [gedaagde c.s.] overgelegde productie 16
- de mondelinge behandeling van 17 maart 2023, waarbij zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde c.s.] is in november 2004 eigenaar geworden van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres woning] (hierna: de woning). Het gaat om een bungalow die gebouwd is in de jaren zeventig van de vorige eeuw en gelegen is op een bosrijk perceel van 5.200 m².
2.2.
Op 23 oktober 2020 heeft [gedaagde c.s.] de woning te koop aangeboden via een makelaar. Ten behoeve van de verkoop is een verkoopbrochure opgesteld (productie 1 [gedaagde c.s.] ).
2.3.
In een door [gedaagde c.s.] ingevulde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning”, opgesteld door de NVM, (hierna ook: de vragenlijst, productie 2 [eiser] ) is onder meer het volgende opgenomen:
“1. Bijzonderheden(…)Zijn er ontwikkelingen in uw woonomgeving bekend welke voor een
koper wetenswaardig zijn? Zo ja, welke? Ja [ ] Nee [x](…)3. Dak(en)Zijn er in het verleden gebreken geconstateerd aan de dakconstructie
zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde en/of aangetaste
dakdelen? Ja [ ] Nee [x]Zo ja, waar?(…)5. Vloeren, plafonds en wandenIs er sprake (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op de
vloeren, plafonds en/of wanden? Zo ja, waar? Ja [ ] Nee [x](…)7. Installaties(…)Is meer dan 1 keer per jaar bijvullen van de CV-installatie noodzakelijk?Ja [ ] Nee [x](…)Zijn u gebreken of bezwaren bekend omtrent de (technische) installatie? Ja [ ] Nee [x]Denk aan de leidingen voor gas, water en elektriciteit, geiser, C.V., mechanische ventilatie,apparatuur zoals deurbel, deurtelefoon, ventilator, keukenapparatuur, zonneschermen,thermostaat, kachels.10. Bouw, verbouw/bijbouw(…)Zijn er isolerende voorzieningen in het pand aangebracht? Ja [x] Nee [ ]Zo ja, welke? Spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie en HR++glas.(…)
11. Diversen(…)Bent u in het bezit van een energieprestatiecertificaat/energielabel? Ja [x] Nee [ ]
Zo ja, welk label? C
(…)13. Vaste lasten(…)Welke voorschotbedragen betaalt u aan de nutsbedrijven:Gas € 300,00 per maand Verwarming huis en zwembadElektra € 200,00 per maand Inclusief 70 Euro laden electrische auto (…)”
2.4.
[eiser] heeft interesse getoond in de woning en de woning diverse malen bezichtigd.
2.5.
Op 30 oktober 2020 heeft Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) in opdracht van [eiser] de woning bouwtechnisch gekeurd. Hiervan is een rapport uitgebracht (productie 11 [eiser] ).
2.6.
Op 9, althans 10 november 2020 heeft [eiser] de woning van [gedaagde c.s.] gekocht voor een bedrag van € 920.000,00. De door partijen ondertekende koopovereenkomst (productie 1 [eiser] ), opgesteld volgens het “model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018)” van de NVM, bevat onder meer de volgende bepalingen:
“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat.(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
“artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat.(…)6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”
2.7.
Bij akte van 16 december 2020 (productie 3 [eiser] ) is de woning aan [eiser] geleverd. In de leveringsakte is bepaald dat de woning geleverd wordt in de feitelijke staat waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond.
2.8.
[eiser] heeft geen gebruik gemaakt van de uitnodiging om de woning op de dag van de overdracht te inspecteren.
2.9.
Na de levering van de woning heeft [gedaagde c.s.] nog enige tijd in de woning gewoond. Op 13 februari 2021 heeft [gedaagde c.s.] [eiser] uitleg gegeven over de werking van diverse apparatuur in en om de woning. Per 1 maart 2021 is [eiser] begonnen met het (laten) uitvoeren van werkzaamheden aan de woning.
2.10.
Bij e-mailbericht van 17 juni 2021 (productie 4 [eiser] ) heeft [eiser] [gedaagde c.s.] meegedeeld dat hem een aantal verborgen gebreken aan de woning is gebleken. Daarbij zijn genoemd onvoldoende werking van de ontvochtiging van het zwembad, overwoekering van de achtertuin met wilde varens, onvoldoende functionerende bedieningskastjes van de poort, zo nu en dan uit waterleidingen omhoogkomend vies water, niet werkende beregeningsinstallatie, onjuist aangelegde elektriciteitsinstallatie buiten, ontbrekende sleutels en met regelmaat stank vanwege de houtkachel van de buren.
2.11.
Bij e-mailbericht van 21 juni 2021 (productie 4 [eiser] ) heeft [gedaagde c.s.] inhoudelijk gereageerd op de gemelde gebreken en te kennen gegeven geen reden te zien om in te gaan op het verzoek van [eiser] tot overleg.
2.12.
Bij brief van 11 augustus 2021 (productie 5 [eiser] ) heeft [eiser] een aantal nieuwe gebreken genoemd, te weten lekkage door het dak in de serre, lekkage in het cv-systeem, dertien als gevaarlijk bestempelde bomen, vanaf de onderkant van de radiator in de zwembadruimte dwarrelende roest, een foutieve en misleidende opgave van het energieverbruik en het ontbreken van dakisolatie. [gedaagde c.s.] is verzocht binnen twee weken te bevestigen dat hij open staat voor overleg om tot een oplossing te komen.
2.13.
Bij e-mailbericht van 19 augustus 2021 (productie 6 [eiser] ) heeft de advocaat van [gedaagde c.s.] [eiser] bericht dat [gedaagde c.s.] in overweging neemt of hij een gesprek wil aangaan en verzocht om toezending van het bouwkundig rapport.
2.14.
Bij brief van 9 september 2021 (productie 7 [eiser] ) heeft [eiser] aan de eerder genoemde gebreken toegevoegd dat geen muurisolatie is aangetroffen. Tevens is vermeld dat de woning onder de aanvliegroute van Schiphol ligt. [gedaagde c.s.] is gesommeerd binnen twee weken te bevestigen dat hij aansprakelijkheid erkent en de gebreken voor zijn rekening zal (laten) herstellen of de herstelkosten zal vergoeden.
2.15.
Bij brief van 5 oktober 2021 (productie 8 [eiser] ) heeft de advocaat van [gedaagde c.s.] de aansprakelijkheid van [gedaagde c.s.] voor de gestelde gebreken betwist en nogmaals gevraagd om toezending van het bouwkundig rapport.
2.16.
Bij e-mailbericht van 30 maart 2022 (productie 9 [eiser] ) heeft [eiser] [gedaagde c.s.] gemeld dat de airco in de slaapkamer niet functioneert.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair:1a. de gevolgen van de koopovereenkomst ex artikel 6:230 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) wijzigt ter opheffing van het nadeel dat [eiser] heeft geleden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 662.812,97, en [gedaagde c.s.] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 662.812,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021,
subsidiair:1b. voor recht verklaart dat [gedaagde c.s.] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dat [gedaagde c.s.] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade en [gedaagde c.s.] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 662.812,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021,
zowel primair als subsidiair:2. [gedaagde c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2022,
subsidiair:1b. voor recht verklaart dat [gedaagde c.s.] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dat [gedaagde c.s.] aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade en [gedaagde c.s.] veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 662.812,97, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 juni 2021,
zowel primair als subsidiair:2. [gedaagde c.s.] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2022,
3. [gedaagde c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.
3.2.
[eiser] legt aan deze vorderingen de volgende stellingen ten grondslag.
De overeenkomst is onder invloed van dwaling tot stand gekomen. [eiser] heeft gedwaald als gevolg van onjuiste mededelingen van [gedaagde c.s.] en als gevolg van het schenden van de mededelingsplicht door [gedaagde c.s.] Indien [eiser] een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad, dan zou hij de overeenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden hebben gesloten. [gedaagde c.s.] wist dat de gegeven onjuiste inlichtingen en de achtergehouden informatie voor [eiser] van belang waren voor de inhoud van de koopovereenkomst, waaronder de koopprijs van de woning. [eiser] heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht door de woning te bezichtigen, vragen te stellen en door een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Een mededelingsplicht van [gedaagde c.s.] gaat boven het eventueel verzaken van een onderzoeksplicht door [eiser] .
Ter opheffing van het nadeel dat [eiser] lijdt wordt gevorderd de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen door de koopprijs te verminderen met het bedrag dat gelijk staat aan de schade c.q. het nadeel dat [eiser] lijdt.
Ter opheffing van het nadeel dat [eiser] lijdt wordt gevorderd de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen door de koopprijs te verminderen met het bedrag dat gelijk staat aan de schade c.q. het nadeel dat [eiser] lijdt.
Subsidiair geldt dat [gedaagde c.s.] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Pas na de levering is gebleken dat de woning behept is met meerdere (verborgen) gebreken die voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet aan [eiser] bekend of kenbaar waren en waardoor de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor het normale gebruik als woonhuis. [eiser] mocht vertrouwen op de juistheid van de mededelingen van [gedaagde c.s.] is op grond van artikel 6:74 BW verplicht de schade die [eiser] heeft geleden te vergoeden. [gedaagde c.s.] verkeert vanaf 21 juni 2021 in verzuim.
De totale schade, althans het nadeel dat [eiser] lijdt wordt begroot op € 662.812.97.
maakt tevens aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,00.
maakt tevens aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte buitengerechtelijke kosten ad € 6.775,00.
3.3.
[gedaagde c.s.] heeft de stellingen van [eiser] gemotiveerd betwist. Hij ijconcludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met zijn uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten. Op zijn verweer zal hierna, voor zover nodig, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak in de kern om de vraag of [eiser] als koper van de woning recht heeft op enige vergoeding van [gedaagde c.s.] vanwege de aanwezigheid van gebreken aan de woning.
Het beoordelingskaderDwaling
4.2.
[eiser] heeft aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegd dat hij bij het kopen van de woning heeft gedwaald, omdat [gedaagde c.s.] met betrekking tot diverse onderwerpen een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden en/of onjuiste informatie heeft verstrekt. Over deze dwalingsgronden is in artikel 6:228 lid 1 BW bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:
a. indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten,
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
De vernietiging kan niet worden gebaseerd op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). De in het verkeer geldende opvattingen kunnen meebrengen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven indien hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het is echter vaste jurisprudentie dat de redelijkheid en billijkheid zich er in beginsel tegen verzetten dat een partij op wie een mededelingsplicht rust ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende het ontstaan van de onjuiste voorstelling (mede) aan zichzelf heeft te wijten.
Als het beroep op dwaling succesvol is, kan de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (6:230 lid 2 BW).
a. indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten,
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
De vernietiging kan niet worden gebaseerd op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). De in het verkeer geldende opvattingen kunnen meebrengen dat de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven indien hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. Het is echter vaste jurisprudentie dat de redelijkheid en billijkheid zich er in beginsel tegen verzetten dat een partij op wie een mededelingsplicht rust ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de dwalende het ontstaan van de onjuiste voorstelling (mede) aan zichzelf heeft te wijten.
Als het beroep op dwaling succesvol is, kan de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst wijzigen ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde bij instandhouding van de overeenkomst lijdt (6:230 lid 2 BW).
Non-conformiteit
4.3.
De subsidiair gevorderde verklaring voor recht en veroordeling is gebaseerd op non-conformiteit, dat wil zeggen dat de woning niet de eigenschappen heeft die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Non-conformiteit levert een tekortkoming in de nakoming op, op grond waarvan de schuldenaar verplicht is de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden (artikel 6:74 lid 1 BW).
4.4.
De wettelijke regeling van (non-)conformiteit houdt in dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden en dat dit niet het geval is indien de zaak, mede gelet op de aard ervan en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien (artikel 7:17 BW).
4.5. Partijen zijn van deze wettelijke regeling (van regelend recht) afgeweken in artikel 6.1 en 6.3 van de volgens het NVM-model opgestelde koopovereenkomst. De bepalingen van de koopovereenkomst wijken in die zin af van de wettelijke regeling dat afgesproken is dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn, behoudens voor zover deze aan [eiser] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst, en dat [gedaagde c.s.] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4.5. Partijen zijn van deze wettelijke regeling (van regelend recht) afgeweken in artikel 6.1 en 6.3 van de volgens het NVM-model opgestelde koopovereenkomst. De bepalingen van de koopovereenkomst wijken in die zin af van de wettelijke regeling dat afgesproken is dat het verkochte de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woonhuis nodig zijn, behoudens voor zover deze aan [eiser] bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst, en dat [gedaagde c.s.] niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4.6.
Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik als woonhuis” als bedoeld in artikel 6.3 van de overeenkomst sluiten beide partijen aan bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit komt erop neer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon van [eiser] over het normaal gebruik speelt in het onderhavige geval een rol dat de woning is gebouwd in de zeventiger jaren van de vorige eeuw. Bij de koop van een woning van deze leeftijd zal de koper rekening moeten houden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties, ook al was dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.
4.7. Indien de aanwezigheid van het gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, kan toch sprake zijn van non-conformiteit als de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is.
Ook bij non-conformiteit geldt dat een verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, in beginsel niet aan de koper kan tegenwerpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.
De door [eiser] gestelde gebreken
4.7. Indien de aanwezigheid van het gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik van de zaak, kan toch sprake zijn van non-conformiteit als de koper op grond van uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper meer mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is.
Ook bij non-conformiteit geldt dat een verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, in beginsel niet aan de koper kan tegenwerpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.
De door [eiser] gestelde gebreken
4.8.
Op de voet van het hiervoor weergegeven kader zullen hierna de door [eiser] gesteld gebreken worden beoordeeld.
Lekkage door het dak van de serre4.9. Het eerste door [eiser] gestelde gebrek betreft een lekkage van het kunststoffen dak van de serre. Volgens [eiser] was dit gebrek al aanwezig vóór de levering en was de lekkage een gevolg van een doorgezakte dakconstructie. Ter onderbouwing van de aanwezigheid van dit gebrek heeft [eiser] verwezen naar een verklaring van [X] van [naam onderhoudsbedrijf] (productie 12), die vanaf maart 2021 in zijn opdracht werkzaamheden aan het woonhuis heeft verricht. [X] heeft verklaard dat het kunststoffen dak van de werkruimte op drie plaatsen lekkage gaf en dat hij heeft geprobeerd deze lekkages te dichten door een betere afstelling van het dakraam en het dichtkitten van naden, maar dat hij uiteindelijk het dakraam met kit heeft dichtgemaakt. De lekkage is volgens hem veroorzaakt doordat de dakconstructie enigszins is doorgezakt.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde c.s.] een onjuiste mededeling heeft gedaan door in de vragenlijst in te vullen dat geen gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie en dat geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht. Op grond hiervan mocht hij ervan uitgaan dat van genoemde gebreken geen sprake was, aldus [eiser] . De gebreken verhinderen volgens hem het normale gebruik van de woning. [X] schat de herstelkosten op € 1.476,00 (productie 12 [eiser] ).
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde c.s.] een onjuiste mededeling heeft gedaan door in de vragenlijst in te vullen dat geen gebreken zijn geconstateerd aan de dakconstructie en dat geen sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht. Op grond hiervan mocht hij ervan uitgaan dat van genoemde gebreken geen sprake was, aldus [eiser] . De gebreken verhinderen volgens hem het normale gebruik van de woning. [X] schat de herstelkosten op € 1.476,00 (productie 12 [eiser] ).
4.10.
[eiser] heeft, mede in het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde c.s.] , onvoldoende gesteld om aan te nemen dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst of ten tijde van de levering sprake was van een lekkage door het dak bij de serre en/of dat de dakconstructie van de serre was doorgezakt. Hiervoor is onder meer van belang dat [eiser] niet inhoudelijk heeft gereageerd op de opmerking van [gedaagde c.s.] dat [X] bij het uitvoeren van werkzaamheden mogelijk geen rekening heeft gehouden met het feit dat de serre bestaat uit een lichte aluminium constructie die alleen met gewichtsverdeling beklommen mag worden. Het is dus niet uit te sluiten dat de dakconstructie door het beklimmen ervan is gaan verzakken, waardoor vervolgens lekkage is ontstaan. Tevens wordt in aanmerking genomen dat van de gestelde lekkage eerst melding is gemaakt bij brief van 11 augustus 2021 (productie 5 [eiser] ), terwijl [X] al vanaf 1 maart 2021 werkzaamheden in de woning heeft verricht en [eiser] de woning naar eigen zeggen vanaf 1 mei 2021 (enigszins) is gaan bewonen. Het ligt voor de hand dat een reeds ten tijde van de koop of de levering bestaande lekkage zich al eerder zou hebben gemanifesteerd. Van belang is voorts dat in het rapport van de aankoopkeuring geen aan- of opmerkingen zijn opgenomen over lekkages of een verzakking van de constructie van de serre dit terwijl, zo heeft [gedaagde c.s.] onbetwist gesteld, [eiser] de deskundige van VEH tijdens de aankoopkeuring heeft gevraagd met extra aandacht naar de serre te kijken.
4.11.
Nu onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat de lekkage en/of de verzakking zich ten tijde van het sluiten van de koop of levering hebben voorgedaan, kan [eiser] zich met betrekking tot deze gebreken niet met succes beroepen op dwaling of non-conformiteit.
Lekkage van het cv-systeem4.12. [eiser] stelt verder dat het cv-systeem wekelijks moet worden bijgevuld omdat de waterdruk terugloopt, hetgeen volgens hem op een lekkage duidt. Ter onderbouwing van dit gebrek heeft hij een factuur en een foto overgelegd (producties 40 en 41). Hij heeft gesteld bij de totstandkoming van de overeenkomst te hebben gedwaald doordat [gedaagde c.s.] in de vragenlijst heeft ingevuld dat het meer dan één keer per jaar bijvullen van de cv-installatie niet noodzakelijk is. Op de juistheid van deze mededeling mocht hij vertrouwen. Volgens hem moet [gedaagde c.s.] van het gebrek hebben geweten en had hij hem juist moeten informeren. Het gebrek was visueel niet waarneembaar, aldus [eiser] .
4.13.
Ook hier geldt dat [eiser] het gestelde gebrek niet voldoende heeft onderbouwd. De factuur voor het opsporen van een lekkage en onderhoud (productie 40) heeft betrekking op werkzaamheden die pas in oktober 2022 zijn uitgevoerd. Hiermee wordt niet onderbouwd dat de gestelde lekkage al bestond ten tijde van de koop of de levering. Ook de foto waarop de verdeler van de vloerverwarming met enige roest te zien is (productie 41) onderbouwt deze stelling niet. Hier komt bij dat [eiser] de lekkage pas bij [gedaagde c.s.] heeft gemeld bij brief van 11 augustus 2021 (productie 5 [eiser] ), derhalve ruim vijf maanden nadat de werkzaamheden in de woning een aanvang hebben genomen en ruim drie maanden nadat [eiser] de woning (enigszins) is gaan bewonen. In die tijd hebben diverse werkzaamheden plaatsgevonden, waaronder - zoals ter mondelinge zitting is verklaard - het plaatsen van drie extra radiatoren. [eiser] heeft de stelling van [gedaagde c.s.] dat [naam installateur] geen erkend installateur is, niet gemotiveerd betwist. [eiser] heeft zelf kennelijk ook niet alle vertrouwen in [naam installateur] , nu hij een andere deskundige nader onderzoek wil laten doen naar de wijze waarop het gebrek moet worden hersteld.
4.14.
Nu onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en/of de levering van de woning sprake was van een lekkage in het cv-systeem, faalt ook met betrekking tot dit gebrek het beroep op dwaling en non-conformiteit.
Gebrek aan het luchtbehandelingssysteem bij het zwembad4.15. [eiser] stelt tevens dat het luchtbehandelingssysteem bij het zwembad niet naar behoren werkt, dat daardoor het normale gebruik van de woning wordt aangetast en het zwembad niet veilig en met enige mate van duurzaamheid kan worden gebruikt. Door het gebrek wordt de zwembadruimte vochtig en dat brengt risico’s met zich, zoals (besmettingen met) legionella, schimmel en aantasting van de houten fundering, aldus [eiser] . Hij vermoedt dat het systeem tijdens de bezichtiging leek te functioneren doordat [gedaagde c.s.] de temperatuur van het zwembad laag had gezet. [gedaagde c.s.] heeft volgens [eiser] een mededelingsplicht geschonden, althans een onjuiste mededeling gedaan door in de vragenlijst in te vullen dat hem geen gebreken of bezwaren over de (technische) installaties bekend zijn, waardoor bij [eiser] een juiste voorstelling van zaken heeft ontbroken.
De schade bedraagt volgens [eiser] € 5.320,58.
4.16. Ook voor het aannemen van dit gebrek op het moment van de koop of de levering heeft [eiser] , mede gelet op het door [gedaagde c.s.] gevoerde verweer, onvoldoende gesteld. De verklaringen van [Z] van Drie ‘d’ Rekreatiebouw B.V en [Y] van Robair Groep Luchttechniek (productie 13 [eiser] ) zijn hiervoor onvoldoende. [Z] heeft verklaard dat hij op 6 mei 2021 heeft geconstateerd dat de luchtontvochtigingsinstallatie van het zwembad nauwelijks werkte, maar deze verklaring lijkt in tegenspraak met het feit dat hij blijkens de factuur voor zijn werkzaamheden op die dag (productie 14 [eiser] ) een instructie met betrekking tot de zwembadinstallatie heeft gegeven, hetgeen erop wijst dat de installatie toen nog functioneerde. Aan de door [Y] afgelegde verklaring kan geen (doorslaggevende) betekenis worden gehecht, nu zijn bedrijf [eiser] heeft geadviseerd een nieuwe installatie te kopen en het deze nieuwe installatie ook daadwerkelijk aan [eiser] heeft verkocht en geleverd.
Bovendien heeft [eiser] de stelling van [gedaagde c.s.] dat hij tijdens de keuring en de vijf andere bezoeken heeft kunnen zien dat het apparaat in werking was, niet weersproken. Hij heeft zijn vermoeden dat dit mogelijk was doordat [gedaagde c.s.] de temperatuur van het zwembad laag had gezet, niet nader onderbouwd. Van belang is dat [eiser] niet gemotiveerd heeft betwist dat, zoals [gedaagde c.s.] heeft gesteld, de deskundige van VEH - die als een onafhankelijk deskundige moet worden aangemerkt - het systeem daadwerkelijk op werking heeft gecontroleerd. In het rapport van de bouwtechnische keuring van VEH (productie 11 [eiser] ) is niet vermeld dat de installatie gebreken vertoont en/of dat er (herstel)werkzaamheden nodig zijn. Wel is geadviseerd de filters van de installatie minimaal maandelijks te reinigen en jaarlijks te vervangen, de aan- en afvoerpunten van de ventilatie regelmatig te reinigen en de gehele installatie jaarlijks door een installateur te laten inspecteren en schoonmaken.
Dat het apparaat ten tijde van de verkoop in werking was wordt bevestigd door de makelaar van [gedaagde c.s.] , die heeft verklaard dat hem tijdens bezichtigingen nooit is opgevallen dat er condensvorming en/of schimmel in de zwembadruimte aanwezig was en dat het ventilatiesysteem zijns inziens prima heeft gefunctioneerd (productie 2 [gedaagde c.s.] ).
De schade bedraagt volgens [eiser] € 5.320,58.
4.16. Ook voor het aannemen van dit gebrek op het moment van de koop of de levering heeft [eiser] , mede gelet op het door [gedaagde c.s.] gevoerde verweer, onvoldoende gesteld. De verklaringen van [Z] van Drie ‘d’ Rekreatiebouw B.V en [Y] van Robair Groep Luchttechniek (productie 13 [eiser] ) zijn hiervoor onvoldoende. [Z] heeft verklaard dat hij op 6 mei 2021 heeft geconstateerd dat de luchtontvochtigingsinstallatie van het zwembad nauwelijks werkte, maar deze verklaring lijkt in tegenspraak met het feit dat hij blijkens de factuur voor zijn werkzaamheden op die dag (productie 14 [eiser] ) een instructie met betrekking tot de zwembadinstallatie heeft gegeven, hetgeen erop wijst dat de installatie toen nog functioneerde. Aan de door [Y] afgelegde verklaring kan geen (doorslaggevende) betekenis worden gehecht, nu zijn bedrijf [eiser] heeft geadviseerd een nieuwe installatie te kopen en het deze nieuwe installatie ook daadwerkelijk aan [eiser] heeft verkocht en geleverd.
Bovendien heeft [eiser] de stelling van [gedaagde c.s.] dat hij tijdens de keuring en de vijf andere bezoeken heeft kunnen zien dat het apparaat in werking was, niet weersproken. Hij heeft zijn vermoeden dat dit mogelijk was doordat [gedaagde c.s.] de temperatuur van het zwembad laag had gezet, niet nader onderbouwd. Van belang is dat [eiser] niet gemotiveerd heeft betwist dat, zoals [gedaagde c.s.] heeft gesteld, de deskundige van VEH - die als een onafhankelijk deskundige moet worden aangemerkt - het systeem daadwerkelijk op werking heeft gecontroleerd. In het rapport van de bouwtechnische keuring van VEH (productie 11 [eiser] ) is niet vermeld dat de installatie gebreken vertoont en/of dat er (herstel)werkzaamheden nodig zijn. Wel is geadviseerd de filters van de installatie minimaal maandelijks te reinigen en jaarlijks te vervangen, de aan- en afvoerpunten van de ventilatie regelmatig te reinigen en de gehele installatie jaarlijks door een installateur te laten inspecteren en schoonmaken.
Dat het apparaat ten tijde van de verkoop in werking was wordt bevestigd door de makelaar van [gedaagde c.s.] , die heeft verklaard dat hem tijdens bezichtigingen nooit is opgevallen dat er condensvorming en/of schimmel in de zwembadruimte aanwezig was en dat het ventilatiesysteem zijns inziens prima heeft gefunctioneerd (productie 2 [gedaagde c.s.] ).
4.17.
Dit leidt ertoe dat het beroep op dwaling en non-conformiteit ook voor dit gebrek wordt verworpen.
Overmatige groei van varens
4.18.
[eiser] voert verder aan dat er sprake is van een overmatige groei van (woekerende) varens in de tuin van de woning en dat deze varens het duurzame gebruik van de tuin in de weg staan. Volgens hem waren de varens niet zichtbaar bij de bezichtiging van de woning omdat het najaar was. Hij stelt dat [gedaagde c.s.] dit ten onrechte niet heeft gemeld, althans hierover een onjuiste mededeling heeft gedaan, terwijl hij wist dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was voor de totstandkoming van de overeenkomst. Door die onjuiste mededeling heeft hij gedwaald, aldus [eiser] .
In een door hem overgelegd e-mailbericht van een hovenier (productie 15) is vermeld dat het weghalen van de varens ongeveer 20 uur à € 40,00 exclusief btw per jaar kost. [eiser] meent dat het redelijk is een vergoeding te ontvangen voor een periode van twintig jaar, in de hoop dat de groei van de varens na die tijd redelijk onder controle is.
In een door hem overgelegd e-mailbericht van een hovenier (productie 15) is vermeld dat het weghalen van de varens ongeveer 20 uur à € 40,00 exclusief btw per jaar kost. [eiser] meent dat het redelijk is een vergoeding te ontvangen voor een periode van twintig jaar, in de hoop dat de groei van de varens na die tijd redelijk onder controle is.
4.19.
[gedaagde c.s.] heeft ten verwere aangevoerd dat het gaat om een woning met een omvangrijke, bosrijke tuin waarin ergens achter in de tuin ook varens voorkomen en dat hij het onderhoud van de tuin zelf hoofdzakelijk in eigen beheer heeft uitgevoerd. Van een overmatige groei van varens is volgens hem geen sprake en de varens werden altijd met het maaien meegenomen. Als [eiser] de impact van het onderhoud van de tuin van belang had gevonden, dan had hij zich hierover door een hovenier moeten laten voorlichten, aldus [gedaagde c.s.]
4.20.
De rechtbank overweegt dat de onjuiste mededeling waarop [eiser] doelt is opgenomen in een e-mailbericht dat verstuurd is na het sluiten van de koopovereenkomst, zodat die mededeling geen rol kan spelen bij de beantwoording van de vraag of de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen of dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoord.
4.21.
[eiser] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om aan te nemen dat op [gedaagde c.s.] een mededelingsplicht rustte in verband met de aanwezigheid van varens in de tuin. Van belang is dat de ligging van de woning in de verkoopbrochure is omschreven als: “verscholen in het groen”, “in de bosrijke villawijk” en “op een ruime boskavel van 5.200 m²”. Van een omgeving met veel beplanting in de vorm van bomen en struiken getuigen ook de foto’s in de verkoopbrochure en [eiser] heeft dat, ook al was het herfst, kunnen zien ter gelegenheid van de bezichtigingen van het woonhuis en de tuin. Uit deze gegevens vloeit voort dat in de tuin van de woning veel varens zouden kunnen groeien, die immers - zoals algemeen bekend is - de voorkeur geven aan een beschutte standplaats. [eiser] had hiermee rekening dienen te houden.
Niet is komen vast te staan dat er meer varens aanwezig zijn dan [eiser] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten. [eiser] heeft niet heeft betwist dat de varens zich alleen bevinden in het achterste, meer bosachtige deel van de tuin. In deze omstandigheden mocht [gedaagde c.s.] ervan uitgaan dat de situatie voor [eiser] duidelijk was en hoefde hij niet te begrijpen dat de aanwezigheid van de varens in de tuin en het daarmee gepaard gaande onderhoud voor [eiser] van belang was voor het aangaan van de overeenkomst. Het beroep op dwaling faalt dus.
Niet is komen vast te staan dat er meer varens aanwezig zijn dan [eiser] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten. [eiser] heeft niet heeft betwist dat de varens zich alleen bevinden in het achterste, meer bosachtige deel van de tuin. In deze omstandigheden mocht [gedaagde c.s.] ervan uitgaan dat de situatie voor [eiser] duidelijk was en hoefde hij niet te begrijpen dat de aanwezigheid van de varens in de tuin en het daarmee gepaard gaande onderhoud voor [eiser] van belang was voor het aangaan van de overeenkomst. Het beroep op dwaling faalt dus.
4.22.
Ook het beroep op non-conformiteit wordt afgewezen. [eiser] had er, gelet op de in de vorige rechtsoverweging omschreven feiten en omstandigheden, rekening mee moeten houden dat zich veel varens in de tuin van de woning zouden bevinden. Niet kan worden gezegd dat de varens het normale gebruik van de tuin belemmeren. Dit wordt niet anders indien met het weghalen van de varens ongeveer twintig uren per jaar gemoeid is. Gelet op hetgeen [gedaagde c.s.] van het normaal gebruik van de tuin mocht verwachten, gaat het niet om een buitengewoon aantal uren en buitengewoon hoge kosten.
De afstandsbediening van de toegangspoort werkt niet4.23. [eiser] stelt verder dat de toegangspoort nauwelijks reageerde op de afstandsbediening en dat daarom het zend- en ontvangstsysteem moest worden aangepast. Hij heeft gesteld dat [gedaagde c.s.] hem over dit gebrek ten onrechte niet heeft geïnformeerd en bovendien een onjuiste mededeling heeft gedaan door ontkennend te antwoorden op de vraag in de vragenlijst of hem gebreken of bezwaren bekend waren over de (technische) installaties. Door deze onjuiste mededeling heeft hij gedwaald, terwijl de gebrekkige poortbesturing ook in de weg staat aan het normale gebruik van de woning, aldus [eiser] . De herstelkosten bedragen volgens hem € 532,40 (productie 17 [eiser] ).
4.24.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde c.s.] onvoldoende heeft gesteld om aannemelijk te achten dat hij de koopovereenkomst niet (op dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten als hij van het (gestelde) gebrek op de hoogte zou zijn geweest. Hiervoor is van belang dat de herstelkosten in relatie tot de koopsom van de woning zeer gering zijn en - zo heeft [gedaagde c.s.] onbetwist gesteld - de poort ook met een app te bedienen is.
Het feit dat de poort met een app kan worden bediend maakt ook dat het ontkennende antwoord in de vragenlijst niet als grondslag voor dwaling kan dienen, omdat [gedaagde c.s.] vanwege de aanwezigheid van die app mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder inlichting over het minder functioneren van de afstandsbedieningen zou worden gesloten.
hoefde evenmin te begrijpen dat het voor [eiser] wezenlijk was dat de poort, behalve met een app, ook met de afstandsbediening (optimaal) zou functioneren. Op hem rustte dus geen mededelingsplicht. [eiser] kan zich dus niet met succes op dwaling beroepen vanwege het gestelde gebrek aan de afstandsbediening.
Het feit dat de poort met een app kan worden bediend maakt ook dat het ontkennende antwoord in de vragenlijst niet als grondslag voor dwaling kan dienen, omdat [gedaagde c.s.] vanwege de aanwezigheid van die app mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder inlichting over het minder functioneren van de afstandsbedieningen zou worden gesloten.
hoefde evenmin te begrijpen dat het voor [eiser] wezenlijk was dat de poort, behalve met een app, ook met de afstandsbediening (optimaal) zou functioneren. Op hem rustte dus geen mededelingsplicht. [eiser] kan zich dus niet met succes op dwaling beroepen vanwege het gestelde gebrek aan de afstandsbediening.
4.25.
De rechtbank is van oordeel dat het slecht reageren van de afstandsbedieningen van de toegangspoort geen belemmering van het normale gebruik van de woning oplevert. Niet kan worden gezegd dat hierdoor niet voldoende veilig, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder een wezenlijke aantasting van het woongenot in de woning gewoond kan worden. Van belang is bovendien dat het woonhuis dateert van de jaren zeventig van de vorige eeuw, zodat [eiser] in beginsel rekening moest houden met slijtage en veroudering van materialen en installaties. Hij mocht met andere woorden niet een optimaal functionerende afstandsbediening verwachten. Dat geldt ook indien rekening wordt gehouden met de negatieve beantwoording van de vraag over de technische installaties. Zoals reeds is overwogen, rustte op [gedaagde c.s.] geen mededelingsplicht. Ook het beroep op non-conformiteit ter zake van de afstandsbedieningen strandt dus.
Gebrek aan de leidingen in de kruipruimte4.26. [eiser] voert ook aan dat veel (delen van de) waterleidingen in de kruipruimte niet meer worden gebruikt, maar desondanks niet zijn afgesloten. Dit brengt volgens hem gezondheidsrisico’s in de vorm van vervuild water met zich en staat in de weg aan het normaal gebruik van de woning. Hij heeft verwezen naar verklaringen van [X] en [naam installateur] (producties 12 en 16 [eiser] ), die in zijn opdracht werkzaamheden in de woning hebben verricht. [eiser] heeft gesteld te hebben gedwaald door de ontkennende beantwoording van de vraag over de bekendheid met gebreken of bezwaren over de (technische) installaties. [gedaagde c.s.] wist volgens hem dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was wat betreft de overeengekomen voorwaarden. De overeenkomst is ook onder invloed van dwaling gesloten omdat [gedaagde c.s.] hem hierover ten onrechte niet heeft geïnformeerd, meent [eiser] . De herstelkosten worden begroot op € 3.500,00 (productie 19).
Gebrek aan de leidingen in de kruipruimte4.26. [eiser] voert ook aan dat veel (delen van de) waterleidingen in de kruipruimte niet meer worden gebruikt, maar desondanks niet zijn afgesloten. Dit brengt volgens hem gezondheidsrisico’s in de vorm van vervuild water met zich en staat in de weg aan het normaal gebruik van de woning. Hij heeft verwezen naar verklaringen van [X] en [naam installateur] (producties 12 en 16 [eiser] ), die in zijn opdracht werkzaamheden in de woning hebben verricht. [eiser] heeft gesteld te hebben gedwaald door de ontkennende beantwoording van de vraag over de bekendheid met gebreken of bezwaren over de (technische) installaties. [gedaagde c.s.] wist volgens hem dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was wat betreft de overeengekomen voorwaarden. De overeenkomst is ook onder invloed van dwaling gesloten omdat [gedaagde c.s.] hem hierover ten onrechte niet heeft geïnformeerd, meent [eiser] . De herstelkosten worden begroot op € 3.500,00 (productie 19).
4.27.
Gelet op hetgeen [eiser] heeft aangevoerd bestaat evenwel geen grond om aan te nemen dat de leidingen in de kruipruimte ten tijde van de koop of de levering het door [eiser] gestelde gebrek vertoonden. Allereerst is van belang dat [gedaagde c.s.] onbetwist heeft gesteld dat in verband met het plaatsen van boilers en het verbouwen van de badkamer aanpassingen hebben plaatsgevonden aan het leidingwerk en dat [X] of [naam installateur] bij het uitvoeren van die aanpassingen mogelijk fouten hebben gemaakt. [eiser] heeft evenmin gemotiveerd weersproken dat [naam installateur] en [X] geen erkende installateurs zijn. Hier komt bij dat de deskundige van VEH geen gebreken heeft waargenomen bij de keuring van de kruipruimte. Tot slot moet uit het feit dat het gestelde gebrek kennelijk nog steeds niet is opgelost en [eiser] de woning desalniettemin bewoont worden afgeleid dat het niet kan gaan om een gebrek van de omvang en ernst zoals door [eiser] is beschreven.
4.28. [eiser] heeft dus onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het door hem gestelde gebrek zich ten tijde van de koop of levering heeft voorgedaan, zodat het beroep op dwaling en non-conformiteit wordt verworpen.
4.28. [eiser] heeft dus onvoldoende gesteld om aan te nemen dat het door hem gestelde gebrek zich ten tijde van de koop of levering heeft voorgedaan, zodat het beroep op dwaling en non-conformiteit wordt verworpen.
Gebrek aan de buitengroep elektra
4.29.
[eiser] voert verder aan dat de buitengroep elektra regelmatig kortsluiting veroorzaakt. Volgens hem heeft een door hem ingeschakelde deskundige geconstateerd dat er slechts twee aardlekschakelaars zijn voor 25 groepen, hetgeen in strijd is met de (wettelijke) normen en tot gevolg heeft dat de halve woning zonder stroom zit als een aardlekschakelaar uitvalt. [eiser] heeft gesteld dat hierdoor levensgevaarlijke situaties ontstaan en het normale gebruik van de woning wordt belemmerd. [gedaagde c.s.] heeft zijn mededelingsplicht geschonden door bewust te zwijgen waar spreken plicht was en door in de vragenlijst in te vullen dat hem geen gebreken bekend zijn over de installaties. Door de onjuiste mededeling heeft hij gedwaald, stelt [eiser] . Voor kosten van herstel voert hij een bedrag van € 3.353,60 op (productie 20 [eiser] ).
4.30.
Terecht wijst [gedaagde c.s.] erop dat de deskundige van VEH in zijn rapport (productie 11 [eiser] ) heeft vermeld dat er onvoldoende aardlekschakelaars in de woning aanwezig zijn in combinatie met het aantal groepen. De deskundige heeft geadviseerd om twee extra aardlekschakelaars te installeren. [eiser] was er dus al voor het sluiten van de koopovereenkomst van op de hoogte dat er te weinig aardlekschakelaars waren. Dit betekent dat bij [eiser] ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst geen onjuiste voorstelling van zaken bestond, zodat van dwaling geen sprake is.
4.31.
Ook indien geconcludeerd zou worden dat het normale gebruik van de woning wordt belemmerd doordat onvoldoende aardlekschakelaars in de woning aanwezig zijn, geldt dat geen sprake is van non-conformiteit en een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde c.s.] Hiervoor is redengevend dat partijen hebben afgesproken dat gebreken die aan [eiser] bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst voor zijn rekening en risico komen. Daarom strandt ook het beroep op non-conformiteit.
Gebrek aan de bron van de beregeningspomp4.32. [eiser] stelt voorts dat de beregeningsinstallatie in de tuin reeds voor de levering van de woning niet werkte en dat de oorzaak daarvan lag in de bron. Volgens hem moet [gedaagde c.s.] dit hebben geweten omdat dit gebrek in de loop der jaren ontstaat. Ofschoon hij wist dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was voor het sluiten van de overeenkomst, heeft [gedaagde c.s.] een onjuiste mededeling gedaan door in de vragenlijst in te vullen dat hem geen gebreken over de (technische) installaties bekend zijn, waardoor [eiser] heeft gedwaald, aldus [eiser] . Het gebrek aan de bron belemmert volgens [eiser] het normale gebruik van de woning met tuin. Hij heeft facturen overgelegd met een totaalbedrag van € 4.938,57 (productie 21 [eiser] ).
4.33. [gedaagde c.s.] heeft betwist dat (de bron van) de beregeningspomp niet goed functioneerde. Ter toelichting heeft hij aangevoerd dat beregening door middel van de beregeningsinstallatie (met meer dan een kilometer druppelslang en pop-up sproeiers) noodzakelijk is om de tuin van 5.200 m² met veel groen op deels zandgrond in goede conditie te houden. Hij heeft verwezen naar de verkoopbrochure (productie 1 [gedaagde c.s.] ), waarin foto’s van de tuin zijn opgenomen. Op die foto’s oogt de beplanting fris en ziet het gazon groen uit. Verder heeft hij een verklaring van hovenier De Lange overgelegd (productie 3). Deze onderschrijft dat een goed werkend beregeningssysteem absoluut noodzakelijk is en stelt dat een groot deel van de beplanting en het gras het zonder extra water niet zou overleven op de zandgrond. De Lange heeft tevens gemeld dat hij op 21 oktober 2020 de laatste keer tuinonderhoud voor [gedaagde c.s.] heeft verricht en dat hij beslist zou hebben opgemerkt als het beregeningssysteem niet goed zou hebben gewerkt, zeker tijdens de droge zomer van 2020.
Gebrek aan de bron van de beregeningspomp4.32. [eiser] stelt voorts dat de beregeningsinstallatie in de tuin reeds voor de levering van de woning niet werkte en dat de oorzaak daarvan lag in de bron. Volgens hem moet [gedaagde c.s.] dit hebben geweten omdat dit gebrek in de loop der jaren ontstaat. Ofschoon hij wist dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was voor het sluiten van de overeenkomst, heeft [gedaagde c.s.] een onjuiste mededeling gedaan door in de vragenlijst in te vullen dat hem geen gebreken over de (technische) installaties bekend zijn, waardoor [eiser] heeft gedwaald, aldus [eiser] . Het gebrek aan de bron belemmert volgens [eiser] het normale gebruik van de woning met tuin. Hij heeft facturen overgelegd met een totaalbedrag van € 4.938,57 (productie 21 [eiser] ).
4.33. [gedaagde c.s.] heeft betwist dat (de bron van) de beregeningspomp niet goed functioneerde. Ter toelichting heeft hij aangevoerd dat beregening door middel van de beregeningsinstallatie (met meer dan een kilometer druppelslang en pop-up sproeiers) noodzakelijk is om de tuin van 5.200 m² met veel groen op deels zandgrond in goede conditie te houden. Hij heeft verwezen naar de verkoopbrochure (productie 1 [gedaagde c.s.] ), waarin foto’s van de tuin zijn opgenomen. Op die foto’s oogt de beplanting fris en ziet het gazon groen uit. Verder heeft hij een verklaring van hovenier De Lange overgelegd (productie 3). Deze onderschrijft dat een goed werkend beregeningssysteem absoluut noodzakelijk is en stelt dat een groot deel van de beplanting en het gras het zonder extra water niet zou overleven op de zandgrond. De Lange heeft tevens gemeld dat hij op 21 oktober 2020 de laatste keer tuinonderhoud voor [gedaagde c.s.] heeft verricht en dat hij beslist zou hebben opgemerkt als het beregeningssysteem niet goed zou hebben gewerkt, zeker tijdens de droge zomer van 2020.
4.34.
Gelet op deze gemotiveerde betwisting, lag het op de weg van [eiser] om het door hem gestelde gebrek nader toe te lichten. Het enkel overleggen van facturen die (onder meer) zien op het slaan van een bron is niet voldoende. De foto van een door [gedaagde c.s.] achtergelaten kunststof pijp met ijzeroxide (productie 43 [eiser] ) zorgt evenmin voor een toereikende onderbouwing. Ook al is deze pijp afkomstig uit de beregeningsinstallatie, dan betekent dit - zonder nadere toelichting, die ontbreekt - niet dat die installatie ten tijde van de koop of de levering niet werkte. [eiser] heeft daarom zijn stelling dat (de bron van) de beregeningspomp niet functioneerde, onvoldoende onderbouwd.
4.35.
Het gestelde gebrek is dus niet komen vast te staan, zodat het beroep op dwaling ook op dit punt wordt verworpen. Het voorgaande betekent bovendien dat evenmin is komen vast te staan dat het normale gebruik van de woning met tuin door het gestelde gebrek wordt belemmerd, zodat ook het beroep non-conformiteit faalt.
Ernstige overlast van rook
4.36.
[eiser] voert verder aan dat hij in de woning ernstige overlast ondervindt vanwege de geur van rook, afkomstig van de houtkachel van de buren. Hij stelt zich op het standpunt dat [gedaagde c.s.] hem ervan op de hoogte had moeten stellen dat de buren een houtkachel aanlegden, daarvan tevens hun hoofdverwarming maakten en hiermee ook hun zwembad zouden gaan verwarmen. Volgens [eiser] wist [gedaagde c.s.] , althans behoorde hij te weten dat wetenschap van deze overlast voor [eiser] van onmiskenbaar belang was met het oog op het sluiten van de overeenkomst. [eiser] heeft verder gesteld dat hij heeft gedwaald doordat [gedaagde c.s.] de vraag of er nog ontwikkelingen in de woonomgeving bekend zijn die voor een koper wetenswaardig zijn ten onrechte ontkennend heeft beantwoord. Als hij had geweten van de overlast had hij de koopovereenkomst niet (tegen dezelfde) voorwaarden gesloten. De overlast staat het normale en veilige gebruik van de woning in de weg en heeft een waarde drukkend effect op de woning, aldus [eiser] . De waardevermindering schat hij op € 23.000,00.
4.37.
[gedaagde c.s.] heeft ten verwere aangevoerd dat de houtkachel ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet in werking was en dat hij hiermee dus geen ervaring heeft gehad. Wel wist hij dat de buren bezig waren met het energieneutraal maken van hun woning door het installeren van zonnecollectoren en een houtkachel en hiervan heeft hij [eiser] ten tijde van de keuring door VEH op de hoogte gesteld. [gedaagde c.s.] heeft tevens de aard en de ernst van de overlast betwist. Hij concludeert dat geen sprake is van schending van een mededelingsplicht en ook niet van een belemmering van het normale gebruik.
4.38.
Van belang is dat, indien al sprake zou zijn van de gestelde ernstige overlast, deze pas na het sluiten van de overeenkomst is ontstaan. [eiser] heeft de stelling van [gedaagde c.s.] dat de houtkachel van de buren ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet in werking was immers niet weersproken. Gelet hierop heeft [eiser] onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een discrepantie bestond tussen de bij hem levende voorstelling van zaken en de destijds bestaande werkelijke stand van zaken met betrekking tot de kachel. Als al van dwaling kan worden gesproken geldt dat die dwaling uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft, omdat de kachel pas na het sluiten van de overeenkomst in werking is getreden. Op grond daarvan dient de dwaling voor rekening van [eiser] te blijven.
De beantwoording in de vragenlijst kan niet worden aangemerkt als een mededeling van [gedaagde c.s.] waaraan de dwaling van [eiser] zou zijn te wijten, omdat [eiser] daarbij geen onjuiste informatie heeft verstrekt.
Op [gedaagde c.s.] rustte geen mededelingsplicht. De kachel was immers ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet in gebruik. Voor het aannemen van een mededelingsplicht zou in dit geval nodig zijn dat [gedaagde c.s.] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst had moeten begrijpen dat de uitvoering van de plannen van de buren in de nabije toekomst zodanig ernstige overlast zou veroorzaken dat [eiser] , als hij hiervan zou hebben geweten, de koopovereenkomst niet (niet onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten. Dat hiervan sprake is geweest, is gesteld noch gebleken.
Het beroep op dwaling wordt dus afgewezen.
De beantwoording in de vragenlijst kan niet worden aangemerkt als een mededeling van [gedaagde c.s.] waaraan de dwaling van [eiser] zou zijn te wijten, omdat [eiser] daarbij geen onjuiste informatie heeft verstrekt.
Op [gedaagde c.s.] rustte geen mededelingsplicht. De kachel was immers ten tijde van het sluiten van de overeenkomst nog niet in gebruik. Voor het aannemen van een mededelingsplicht zou in dit geval nodig zijn dat [gedaagde c.s.] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst had moeten begrijpen dat de uitvoering van de plannen van de buren in de nabije toekomst zodanig ernstige overlast zou veroorzaken dat [eiser] , als hij hiervan zou hebben geweten, de koopovereenkomst niet (niet onder dezelfde voorwaarden) zou hebben gesloten. Dat hiervan sprake is geweest, is gesteld noch gebleken.
Het beroep op dwaling wordt dus afgewezen.
4.39.
Van een belemmering van het normale gebruik van de woning kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin worden gesproken. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat op grond van de stellingen van [eiser] niet kan worden vastgesteld dat ten tijde van de levering van de woning ernstige overlast ten gevolge van het gebruik van de houtkachel bestond. De vraag in de vragenlijst is door [gedaagde c.s.] correct beantwoord en aan die beantwoording mocht [eiser] geen garantie ontlenen voor de toekomst. Nu er bovendien op [gedaagde c.s.] geen mededelingsplicht rustte - de kachel was nog immers niet in werking - wordt ook het beroep op non-conformiteit afgewezen.
Gevaarlijke situatie door verzwakte bomen
Gevaarlijke situatie door verzwakte bomen
4.40.
[eiser] voert verder aan dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen doordat [gedaagde c.s.] hem niet heeft meegedeeld dat in de tuin een aantal verzwakte bomen staan die een gevaarlijke situatie opleveren. Op door hem overgelegde foto’s (productie 22 [eiser] ) is een aantal omgevallen bomen te zien. De gemeente heeft op 28 april 2021 vergunning verleend voor het kappen van dertien grove dennen (productie 23 [eiser] ). [eiser] heeft erop gewezen dat in de vergunning vermeld is dat deze dennen niet meer optimaal vitaal zijn en dat hun verschijningsvorm door takbreuk is aangetast. Volgens hem bevonden de bomen zich al in deze toestand voor de levering van de woning, omdat een dergelijk gebrek niet ineens ontstaat. De gesteldheid van de bomen maakt ook dat de woning niet geschikt is voor normaal en veilig gebruik, aldus [eiser] .
Overgelegd zijn facturen die betrekking hebben op snoei- en kapwerkzaamheden en het herstellen van stormschade met een totaalbedrag van € 14.626,82 (productie 24 [eiser] ).
Overgelegd zijn facturen die betrekking hebben op snoei- en kapwerkzaamheden en het herstellen van stormschade met een totaalbedrag van € 14.626,82 (productie 24 [eiser] ).
4.41.
[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat de conditie van de bomen een gevaarzettende situatie oplevert of heeft opgeleverd. Dat volgt niet uit de inhoud van de vergunning. In die vergunning is over de gesteldheid van de dertien grove dennen vermeld:
“Deze grove dennen zijn door verschillende oorzaken verzwakt. Dit heeft te maken met een afnemende vitaliteit en ongunstige weersomstandigheden in het verleden. Hierdoor is de verschijningsvorm niet meer optimaal en hebben de bomen in verband hiermee onvoldoende toekomstperspectief.”Geconcludeerd is dat het kappen van de dennen dient te prevaleren boven het behoud van natuur-, milieu en landschappelijke waarden omdat
“de bomen niet meer optimaal vitaal zijn en ook de verschijningsvorm door takbreuk is aangetast”.Deze bewoordingen duiden er niet op dat de bomen vanwege hun conditie een bovenmatig risico voor hun omgeving in zich bergen of hebben geborgen. Dat blijkt evenmin uit de facturen. De meeste facturen hebben betrekking op herstelwerkzaamheden in verband met stormschade in de periode van februari tot en met juni 2022. [gedaagde c.s.] heeft onbetwist gesteld dat de storm Eunice op 18 februari 2022 in Nederland woedde en tot veel schade heeft geleid, waarbij ook gezonde bomen zijn omgewaaid. Uit de facturen blijkt niet dat ten tijde van de koop of levering, dan wel kort daarna bomen zijn gekapt. In een nota van 5 juli 2022 is het kappen van twee dennen gefactureerd. Dat is dus ruim een jaar na de levering. Ook hieruit blijkt dus niet dat de bomen ten tijde van de koop of de levering in een dermate slechte conditie waren, dat sprake was van een gevaarzettende situatie.
Ook indien ervan uitgegaan zou worden dat [gedaagde c.s.] bij het sluiten van de overeenkomst bekend was met het feit dat de bomen, zoals vermeld in de vergunning, niet meer een optimale vitaliteit hadden en waren aangetast door takbreuk, dan rustte op hem geen verplichting om hiervan melding te maken. [eiser] kocht immers een huis dat gelegen is op een bosrijk perceel en het moet hem duidelijk zijn geweest dat de aanwezige bomen van tijd tot tijd onderhoud nodig hebben in de vorm van snoei- en kapwerkzaamheden. Daarom hoefde [gedaagde c.s.] er geen rekening mee te houden dat de informatie over de gesteldheid van de bomen voor [eiser] van doorslaggevend belang was.
Het voorgaande betekent dat het beroep op dwaling wordt verworpen
“Deze grove dennen zijn door verschillende oorzaken verzwakt. Dit heeft te maken met een afnemende vitaliteit en ongunstige weersomstandigheden in het verleden. Hierdoor is de verschijningsvorm niet meer optimaal en hebben de bomen in verband hiermee onvoldoende toekomstperspectief.”Geconcludeerd is dat het kappen van de dennen dient te prevaleren boven het behoud van natuur-, milieu en landschappelijke waarden omdat
“de bomen niet meer optimaal vitaal zijn en ook de verschijningsvorm door takbreuk is aangetast”.Deze bewoordingen duiden er niet op dat de bomen vanwege hun conditie een bovenmatig risico voor hun omgeving in zich bergen of hebben geborgen. Dat blijkt evenmin uit de facturen. De meeste facturen hebben betrekking op herstelwerkzaamheden in verband met stormschade in de periode van februari tot en met juni 2022. [gedaagde c.s.] heeft onbetwist gesteld dat de storm Eunice op 18 februari 2022 in Nederland woedde en tot veel schade heeft geleid, waarbij ook gezonde bomen zijn omgewaaid. Uit de facturen blijkt niet dat ten tijde van de koop of levering, dan wel kort daarna bomen zijn gekapt. In een nota van 5 juli 2022 is het kappen van twee dennen gefactureerd. Dat is dus ruim een jaar na de levering. Ook hieruit blijkt dus niet dat de bomen ten tijde van de koop of de levering in een dermate slechte conditie waren, dat sprake was van een gevaarzettende situatie.
Ook indien ervan uitgegaan zou worden dat [gedaagde c.s.] bij het sluiten van de overeenkomst bekend was met het feit dat de bomen, zoals vermeld in de vergunning, niet meer een optimale vitaliteit hadden en waren aangetast door takbreuk, dan rustte op hem geen verplichting om hiervan melding te maken. [eiser] kocht immers een huis dat gelegen is op een bosrijk perceel en het moet hem duidelijk zijn geweest dat de aanwezige bomen van tijd tot tijd onderhoud nodig hebben in de vorm van snoei- en kapwerkzaamheden. Daarom hoefde [gedaagde c.s.] er geen rekening mee te houden dat de informatie over de gesteldheid van de bomen voor [eiser] van doorslaggevend belang was.
Het voorgaande betekent dat het beroep op dwaling wordt verworpen
4.42.
Van een belemmering van het normale gebruik van de woning en de daarbij behorende tuin door de gesteldheid van bomen in de tuin is niet gebleken. Zoals hiervoor is overwogen, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat de conditie van de bomen ten tijde van de levering een gevaarzettende situatie oplevert of heeft opgeleverd. Nu, zoals reeds is overwogen, op [gedaagde c.s.] geen mededelingsplicht rustte, faalt ook het beroep op non-conformiteit.
Gebrek aan radiator in zwembadruimte
4.43.
[eiser] stelt verder dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen doordat [gedaagde c.s.] hem ten onrechte niet ervan op de hoogte heeft gesteld dat in de zwembadruimte roest vanaf de radiator dwarrelt. Hierdoor bestaat een gevaar op het doorroesten van de radiator en dit staat aan het normale gebruik in de weg, aldus [eiser] . Aangevoerd is dat [gedaagde c.s.] van dit gebrek moet hebben geweten. [eiser] heeft een offerte overgelegd waarin de kosten van vervanging van de radiator zijn gesteld op een bedrag van € 1.185,80 (productie 25 [eiser] ).
4.44.
[gedaagde c.s.] acht het niet aannemelijk dat de betreffende radiator ten tijde van de overdracht roestvorming heeft vertoond, omdat deze in 2017 is geplaatst. Als er roestvorming zou zijn geweest dan zou dat kenbaar zijn geweest, omdat de radiator in het zicht hangt, stelt hij. Hij acht het niet erg voorstelbaar dat [eiser] de overeenkomst niet zou zijn aangegaan als hij hier weet van zou hebben gehad.
4.45.
Ook op dit punt faalt het beroep van [eiser] op dwaling. Indien al zou komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst sprake is geweest van roestvorming aan de radiator in de zwembadruimte, dan geldt dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij de woning niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden had gekocht als hij hiervan op de hoogte was geweest. Hiervoor is van belang dat de herstelkosten zeer gering zijn in verhouding tot de koopprijs van de woning. Dit geldt ook indien wordt aangenomen dat de roestvorming het noodzakelijk maakte de radiator
- overeenkomstig de overgelegde offerte - te vervangen (door een designradiator).
Hier komt bij dat [gedaagde c.s.] onbetwist heeft gesteld dat de radiator in het zicht hangt en de gestelde roestvorming dus voor [eiser] tijdens de bezichtigingen van de woning zichtbaar moet zijn geweest, zodat [gedaagde c.s.] er geen rekening mee hoefde te houden dat [eiser] dwaalde. Op grond hiervan rustte op [gedaagde c.s.] geen verplichting om [eiser] van de roestvorming op de hoogte te stellen.
- overeenkomstig de overgelegde offerte - te vervangen (door een designradiator).
Hier komt bij dat [gedaagde c.s.] onbetwist heeft gesteld dat de radiator in het zicht hangt en de gestelde roestvorming dus voor [eiser] tijdens de bezichtigingen van de woning zichtbaar moet zijn geweest, zodat [gedaagde c.s.] er geen rekening mee hoefde te houden dat [eiser] dwaalde. Op grond hiervan rustte op [gedaagde c.s.] geen verplichting om [eiser] van de roestvorming op de hoogte te stellen.
4.46.
Ook het beroep op non-conformiteit wordt afgewezen, nu het enkele gevaar op het doorroesten van een radiator aan het normale gebruik van de woning niet in de weg staat en, zoals is overwogen, op [gedaagde c.s.] geen mededelingsplicht rustte.
Onjuiste opgave energiekosten
4.47.
De koopovereenkomst is volgens [eiser] ook onder invloed van dwaling tot stand gekomen doordat [gedaagde c.s.] in de vragenlijst een onjuiste opgave heeft gedaan van de maandelijkse voorschotbedragen voor gas en elektra. Opgegeven is € 300,00 voor gas ten behoeve van de woning en het zwembad en € 200 voor elektra, inclusief het laden van de elektrische auto ad € 100,00. [eiser] stelt dat hij, omdat hij geen elektrische auto heeft, heeft gerekend op € 400,00 aan maandelijkse lasten, maar dat het energieverbruik het dubbele bleek te zijn van het opgegeven gebruik. Als hij dat had geweten, zou hij de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten. Volgens hem had [gedaagde c.s.] moeten weten dat een juiste opgave van het energieverbruik voor [eiser] essentiële informatie was voor de totstandkoming van de overeenkomst. Hij vermoedt dat het zwembad vanaf 2018 niet is gebruikt, ofschoon verteld is dat nog steeds van het zwembad gebruik werd gemaakt. [eiser] stelt per jaar € 28.270,00 meer te betalen dan hij hoefde te verwachten. Hij heeft de door hem geleden schade over twintig jaar berekend.
4.48.
De rechtbank overweegt allereerst dat in de vragenlijst niet € 100,00, maar € 70,00 is ingevuld voor het opladen van de auto.
4.49.
[gedaagde c.s.] heeft in reactie op het betoog van [eiser] met jaarnota’s onderbouwd dat geen sprake is geweest van een onjuiste opgave van voorschotten. Bij de beantwoording van de vragenlijst werden door hem de jaarnota’s over 2018 en 2019 (producties 5 en 6) gebruikt. Uit deze jaarnota’s blijkt dat hij over beide jaren maandelijks een bedrag van € 500,00 aan voorschotten heeft betaald. Overigens blijkt uit de nota’s ook dat daarmee teveel werd betaald en dat het teveel betaalde door Greenchoice is verrekend.
[gedaagde c.s.] heeft dus geen onjuiste informatie verstrekt bij het opgeven van de voorschotbedragen. Het beroep op dwaling vanwege een onjuiste opgave van het voorschot voor energiekosten wordt dus verworpen.
[gedaagde c.s.] heeft dus geen onjuiste informatie verstrekt bij het opgeven van de voorschotbedragen. Het beroep op dwaling vanwege een onjuiste opgave van het voorschot voor energiekosten wordt dus verworpen.
4.50.
Het beroep op non-conformiteit gaat evenmin op. Zoals is overwogen, heeft [gedaagde c.s.] geen onjuiste informatie verstrekt over de voorschotbedragen die hij op dat moment betaalde. Op basis van de door [gedaagde c.s.] verstrekte informatie mocht [eiser] ook niet gerechtvaardigd verwachten dat het werkelijke energieverbruik (ongeveer) overeen zou komen met die voorschotbedragen. Indien [eiser] geïnteresseerd was in het werkelijke verbruik, dan had hij hiernaar moeten informeren of nader onderzoek hiernaar moeten doen, maar dat heeft hij nagelaten. [eiser] heeft zijn vermoeden dat de opgegeven voorschotbedragen exclusief het zwembad zijn en dat het zwembad vanaf 2018 niet meer is gebruikt niet, althans onvoldoende onderbouwd. De verwijzing naar de toelichting bij het door Greenchoice voor [eiser] geschatte termijnbedrag (productie 37 [eiser] ) kan hem niet baten. Die toelichting luidt: “Deze schatting is gebaseerd op het (historisch) gemiddelde jaarverbruik op jouw adres van 13.356 kWh stroom en 9.408 m³ gas”. [eiser] gaat ervan uit dat dit historische verbruik betrekking heeft op het verbruik van [gedaagde c.s.] en vraagt zich af waarom het historische gebruik zoveel hoger ligt dan de afschriften van [gedaagde c.s.] over de jaren 2018-2020 laten zien. Het is echter aannemelijk dat het op de screenshot vermelde historisch gebruik, zoals [gedaagde c.s.] met verwijzing naar een nota van Greenchoice (productie 44 [eiser] ) heeft opgemerkt - is gebaseerd op het eigen verbruik van [eiser] in de periode van 1 maart 2021 tot 12 juli 2021. Indien de in deze nota genoemde hoeveelheden stroom en gas worden omgerekend naar een jaar, wordt uitgekomen om en nabij het verbruik dat volgens de screenprint de basis vormde voor de berekening van het door [eiser] te betalen voorschot.
De isolatie van het dak ontbreekt in diverse ruimtes en energielabel4.51. [eiser] stelt verder gedwaald te hebben door de volgens hem onjuiste beantwoording van de vragen 10 en 11 van de vragenlijst. Doordat de vragen zonder nuancering met “ja” zijn beantwoord, behoefde hij niet eraan te twijfelen dat het volledige dak geïsoleerd was. Hij heeft een rapport van Engie met de titel “Woningscan” overgelegd (productie 28), waarin is vermeld dat waarschijnlijk geen tot zeer beperkte dakisolatie aanwezig is en dat sprake is van energielabel G. Hij heeft gesteld dat [gedaagde c.s.] een mededelingsplicht heeft geschonden, terwijl hij wist dat de juiste informatie voor [eiser] van belang was wat betreft de overeengekomen voorwaarden. De kosten van het aanbrengen van dakisolatie worden door Engie geschat op € 15.000,00.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] tevens aangevoerd dat in de verkoopbrochure van de woning is vermeld dat de woning geheel geïsoleerd is en dat hij mocht vertrouwen op deze serieuze mededeling van [gedaagde c.s.]
4.52. [gedaagde c.s.] heeft gemotiveerd betwist dat dakisolatie ontbreekt. Hij stelt dat Engie waarschijnlijk zelf geen onderzoek heeft gedaan en is afgegaan op informatie van [eiser] zelf. Volgens hem hebben de vorige bewoners nieuwe dakbedekking en dakisolatie laten aanbrengen en heeft hij de offerte uit 2000 voor deze werkzaamheden, samen met andere stukken, in een blauwe map aan [eiser] gegeven. Deze stukken waren bestemd voor de deskundige van VEH in verband met het opstellen van een energiecheck. Van die blauwe map heeft hij een foto gemaakt tijdens de overhandiging ervan (productie 11 [gedaagde c.s.] ). Dat deze werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd blijkt volgens [gedaagde c.s.] uit de verkoopbrochure uit 2004 (productie 8 [gedaagde c.s.] ). In die brochure is vermeld dat er sprake is van dakisolatie. Verder heeft [gedaagde c.s.] een verklaring van [naam installateur 2] van [naam installateur 2] Installatietechniek van 5 april 2022 (productie 9 [gedaagde c.s.] ) overgelegd, waarin deze heeft verklaard dat hij bij het uitvoeren van werkzaamheden in 2014 en 2020 heeft geconstateerd dat er isolatie op het dak van de woning ligt.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] tevens aangevoerd dat in de verkoopbrochure van de woning is vermeld dat de woning geheel geïsoleerd is en dat hij mocht vertrouwen op deze serieuze mededeling van [gedaagde c.s.]
4.52. [gedaagde c.s.] heeft gemotiveerd betwist dat dakisolatie ontbreekt. Hij stelt dat Engie waarschijnlijk zelf geen onderzoek heeft gedaan en is afgegaan op informatie van [eiser] zelf. Volgens hem hebben de vorige bewoners nieuwe dakbedekking en dakisolatie laten aanbrengen en heeft hij de offerte uit 2000 voor deze werkzaamheden, samen met andere stukken, in een blauwe map aan [eiser] gegeven. Deze stukken waren bestemd voor de deskundige van VEH in verband met het opstellen van een energiecheck. Van die blauwe map heeft hij een foto gemaakt tijdens de overhandiging ervan (productie 11 [gedaagde c.s.] ). Dat deze werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd blijkt volgens [gedaagde c.s.] uit de verkoopbrochure uit 2004 (productie 8 [gedaagde c.s.] ). In die brochure is vermeld dat er sprake is van dakisolatie. Verder heeft [gedaagde c.s.] een verklaring van [naam installateur 2] van [naam installateur 2] Installatietechniek van 5 april 2022 (productie 9 [gedaagde c.s.] ) overgelegd, waarin deze heeft verklaard dat hij bij het uitvoeren van werkzaamheden in 2014 en 2020 heeft geconstateerd dat er isolatie op het dak van de woning ligt.
4.53.
In het licht van het gemotiveerde verweer van [gedaagde c.s.] lag het op de weg van [eiser] het door hem gestelde gebrek nader toe te lichten. Hij heeft echter alleen bedrijfsgegevens van internet overgelegd (productie 44) waarin [naam installateur 2] wordt aangemerkt als installateur. Kennelijk wil hij hiermee betogen dat [naam installateur 2] niet deskundig is op het gebied van daken. Voor het overige heeft hij de onderbouwde stellingen van [gedaagde c.s.] niet, althans niet gemotiveerd betwist. Zo is hij niet ingegaan op de stelling van [gedaagde c.s.] dat Engie waarschijnlijk geen eigen onderzoek heeft gedaan en heeft hij niet weersproken dat hij van [gedaagde c.s.] een blauwe map heeft ontvangen met een offerte uit 2000 voor het aanbrengen van dakisolatie. Dit betekent dat [eiser] het gestelde gebrek onvoldoende heeft onderbouwd.
Tevens geldt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de veronderstelling verkeerde dat het gehele dak geïsoleerd was, nu in de in zijn opdracht en voor het sluiten van de overeenkomst uitgebrachte energiecheck van de VEH (productie 36 [eiser] ) bij dakisolatie is vermeld: “Matig/na-isolatie”.
Het beroep op dwaling en non-conformiteit wordt daarom verworpen.
Tevens geldt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de veronderstelling verkeerde dat het gehele dak geïsoleerd was, nu in de in zijn opdracht en voor het sluiten van de overeenkomst uitgebrachte energiecheck van de VEH (productie 36 [eiser] ) bij dakisolatie is vermeld: “Matig/na-isolatie”.
Het beroep op dwaling en non-conformiteit wordt daarom verworpen.
4.54.
Uit het door [gedaagde c.s.] overgelegde energielabel blijkt dat de woning in categorie C valt en dat het label geldig is tot 24 juli 2028 (productie 10). [gedaagde c.s.] heeft dus geen onjuiste informatie verstrekt door in de vragenlijst te vermelden dat hij beschikt over energielabel C. Het feit dat de regels voor energielabels na 2018 zijn aangescherpt maakt niet, zoals [eiser] ten onrechte veronderstelt, dat aan het energielabel van [gedaagde c.s.] geen waarde kan worden gehecht en het antwoord op de vraag in de vragenlijst dus als onjuist zou moeten worden aangemerkt. Omdat er geen sprake is geweest van een onjuiste mededeling van [gedaagde c.s.] waardoor bij [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken zou zijn ontstaan, faalt ook hier het beroep op dwaling.
Nu de mededeling juist was, kan ook niet worden aangenomen dat de woning wat energielabel betreft niet voldoet aan de verwachtingen die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht hebben. Ook het beroep op non-conformiteit wordt dus verworpen.
Nu de mededeling juist was, kan ook niet worden aangenomen dat de woning wat energielabel betreft niet voldoet aan de verwachtingen die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht hebben. Ook het beroep op non-conformiteit wordt dus verworpen.
Isolatie van de muren
4.55.
[gedaagde c.s.] voert verder aan dat hij heeft gedwaald vanwege de onjuiste mededeling van [gedaagde c.s.] in de vragenlijst dat de spouwmuren geïsoleerd zijn en dat hij op de juistheid van deze serieuze mededeling mocht vertrouwen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft hij tevens een beroep gedaan op de vermelding in de verkoopbrochure dat de woning geheel geïsoleerd is.
[eiser] heeft verwezen naar het rapport van Engie (productie 28 [eiser] ), waarin bij muurisolatie is vermeld: “Vanuit de bouw niet geïsoleerd, geen spouwisolatie aangetroffen, ongeveer 7-8 luchtspouw aanwezig”. Verder is een e-mailbericht van het bedrijf Isolatiedeal B.V. (productie 29 [eiser] ) overgelegd, waarin is vermeld dat het bedrijf in verband met het na-isoleren van de woning via een aantal gaten binnen de spouw heeft gekeken en dat op die plaatsen geen spouwmuurisolatie is aangetroffen. [eiser] heeft tevens gewezen op een offerte van het bedrijf Dutherma (productie 48 [eiser] ), waaruit volgens hem volgt dat ook dit bedrijf heeft geconstateerd dat isolatie ontbrak. Voor het aanbrengen van spouwmuurisolatie heeft [eiser] € 3.695,00 betaald (factuur Isolatiedeal B.V., productie 30 [eiser] ).
4.56.
[gedaagde c.s.] heeft de stellingen van [eiser] gemotiveerd betwist. Hij heeft aangevoerd dat hij in 2007-2008 alle muren die daarvoor in aanmerking kwamen (de muren van de woning en de garage inclusief het zwembadhuisje) heeft laten na-ïsoleren door het bedrijf Rouwenhorst. Ter onderbouwing heeft hij een bankafschrift met de betaling aan Rouwenhorst uit 2008 overgelegd (productie 12). Daarnaast heeft hij verklaringen overgelegd van Insula Certificatie (de opvolger van Rouwenhorst) en de firma Takkenkamp (producties 13 en 14). Beide bedrijven hebben op basis van oude foto’s van de buitenmuren van de woning vastgesteld dat er sprake is van een gatenpatroon/boorpatroon in de muren dat gebruikelijk is voor het inbrengen van na-isolatie.
Volgens [gedaagde c.s.] mocht [eiser] uit de verklaring over de isolatie in elk geval niet opmaken dat alle muren (na-)geïsoleerd zijn, gelet op de leeftijd van de woning. Over de verklaring en de factuur van Isolatiedeal B.V. merkt [gedaagde c.s.] op dat hieruit niet blijkt welke muren zijn onderzocht en welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Op basis van een prijs van € 20,00 per m² is er volgens hem maximaal 180 m² na-geïsoleerd, terwijl het woonhuis 500 m² muuroppervlakte heeft. Hij heeft verder gesteld dat de na-isolatie die vijftien jaar geleden is aangebracht mogelijk is gaan zakken en dat het ook mogelijk is dat Rouwenhorst de werkzaamheden destijds niet (volledig) deugdelijk heeft uitgevoerd. Van een onjuiste mededeling is evenwel sprake, aldus [gedaagde c.s.]
Volgens [gedaagde c.s.] mocht [eiser] uit de verklaring over de isolatie in elk geval niet opmaken dat alle muren (na-)geïsoleerd zijn, gelet op de leeftijd van de woning. Over de verklaring en de factuur van Isolatiedeal B.V. merkt [gedaagde c.s.] op dat hieruit niet blijkt welke muren zijn onderzocht en welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Op basis van een prijs van € 20,00 per m² is er volgens hem maximaal 180 m² na-geïsoleerd, terwijl het woonhuis 500 m² muuroppervlakte heeft. Hij heeft verder gesteld dat de na-isolatie die vijftien jaar geleden is aangebracht mogelijk is gaan zakken en dat het ook mogelijk is dat Rouwenhorst de werkzaamheden destijds niet (volledig) deugdelijk heeft uitgevoerd. Van een onjuiste mededeling is evenwel sprake, aldus [gedaagde c.s.]
4.57.
Gelet op het uitvoerige en met stukken onderbouwde verweer van [gedaagde c.s.] dat hij de muren van de woning in 2007-2008 heeft laten na-isoleren, had [eiser] het door hem gestelde gebrek nader dienen te onderbouwen. Dit heeft hij echter niet gedaan. [eiser] heeft niet weersproken dat na-isolatie in de loop van de tijd wel eens kan gaan zakken. Dit maakt dat aan de verklaringen van Engie en Isolatiedeal niet de conclusie kan worden verbonden dat de muren niet geïsoleerd waren en dat [gedaagde c.s.] hierover dus een foutieve mededeling heeft gedaan. Door het zakken van de isolatie in de loop van de tijd hoeft die isolatie immers niet meer (goed) zichtbaar te zijn. Van belang is verder dat [eiser] ook niet heeft gereageerd op de conclusies die door Insula Certificatie en Takkenkamp zijn getrokken uit de aanwezigheid van een gatenpatroon/boorpatroon in de muren. In de offerte van Dutherma kan geen onderbouwing worden gelezen voor de stelling dat muurisolatie ontbrak.
Dit leidt er toe dat ook ten aanzien van dit gestelde gebrek het beroep op dwaling en wanprestatie wordt afgewezen.
Dit leidt er toe dat ook ten aanzien van dit gestelde gebrek het beroep op dwaling en wanprestatie wordt afgewezen.
Geluidsoverlast als gevolg van vliegverkeer
4.58.
[eiser] stelt tevens dat hij geluidsoverlast ervaart doordat de woning onder de aanvliegroute van Schiphol ligt. De koopovereenkomst werd gesloten in een tijd dat vanwege Covid-19 minder werd gevlogen. Volgens [eiser] had [gedaagde c.s.] hem moeten meedelen dat de woning onder de aanvliegroute ligt. Hij heeft erop gewezen dat in de verkoopbrochure (productie 32 [eiser] ) expliciet is vermeld dat de woning “rust” biedt en dat het een plek betreft om de drukte van de (Rand-)stad te ontvluchten. Door de geluidsoverlast is de woning volgens [eiser] € 23.000,00 minder waard.
4.59.
Er is onvoldoende gesteld om aan te nemen dat ter plekke van de woning sprake is van een dusdanig intensief vliegverkeer met een dusdanig geluidsniveau dat [gedaagde c.s.] dit aan [eiser] had moeten melden. Op een door [gedaagde c.s.] overgelegd kaartje (productie 15) zijn de vliegbewegingen van Schiphol in het paars getekend. Doornspijk ligt niet in het paarse gebied, zodat aangenomen moet worden dat de woning niet onder een aanvliegroute ligt. Van belang is tevens dat uit een kaartje van Bewoners Aanspreekpunt Schiphol (productie 16 [gedaagde c.s.] ) blijkt dat in de jaren 2021 en 2022 slechts 0,12% van de bewoners in het gebied van de woning een melding van overlast heeft gedaan. [gedaagde c.s.] hoefde er dus geen rekening mee te houden dat bij [eiser] een juiste voorstelling van zaken ontbrak.
Van belang is bovendien dat [eiser] zich had zich moeten realiseren dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, zoals algemeen bekend was, minder vliegverkeer was vanwege Covid-19. Indien rust voor hem van wezenlijk belang was voor het sluiten van de overeenkomst, had hij navraag moeten doen of onderzoek moeten instellen naar de intensiteit van vliegverkeer in de normale situatie, buiten de coronaperiode. De als wervend bedoelde tekst uit de verkoopbrochure onthief hem niet van deze verplichting. Dit betekent dat een eventuele dwaling op dit punt voor rekening van [eiser] dient te blijven.
4.60.
Ook het beroep op non-conformiteit in verband met geluidsoverlast wordt afgewezen. [eiser] heeft niet nader heeft toegelicht dat de gestelde geluidshinder van vliegverkeer aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dat is ook niet aannemelijk omdat [gedaagde c.s.] gedurende jaren in de woning heeft gewoond. Van belang is voorts dat, zoals al is overwogen, niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een dusdanig intensief vliegverkeer met een dusdanig geluidsniveau dat [gedaagde c.s.] dit aan [eiser] had moeten melden.
Gebrek aan de airco in de slaapkamer
4.61.
Voor wat betreft het door [eiser] gestelde gebrek aan de airco in de slaapkamer slaagt het beroep van [gedaagde c.s.] op de klachtplicht van artikel 7:23 BW. Uit het feit dat de factuur voor het vervangen van de airco dateert 28 mei 2021 (productie 33 [eiser] ) blijkt dat [eiser] het gestelde gebrek vóór die datum heeft ontdekt. Hij heeft [gedaagde c.s.] echter pas op de hoogte gesteld van het gebrek bij brief van 30 maart 2022 (productie 9 [eiser] ). Er zijn dus sedert het moment dat [eiser] het gebrek heeft ontdekt tenminste tien maanden verlopen voordat hij over dit gebrek heeft gereclameerd. Hierdoor is [gedaagde c.s.] in zijn belangen geschaad. Hij kan immers geen onderzoek meer doen naar het gestelde gebrek. Op grond hiervan geldt dat [gedaagde c.s.] niet binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW [gedaagde c.s.] van het gebrek kennis heeft gegeven.
4.62.
Gevolg van het schenden van de klachtplicht is dat [eiser] niet meer met succes een vordering met betrekking tot het gestelde gebrek aan de airco kan instellen jegens [gedaagde c.s.] op grond van een tekortkoming in de nakoming dan wel dwaling.
Voor de subsidiaire, op wanprestatie gebaseerde vordering geldt bovendien dat geen verzuim is ingetreden omdat [gedaagde c.s.] voor dit gebrek niet in gebreke is gesteld. Ook daarom bestaat voor dit gestelde gebrek geen recht op schadevergoeding.
Voor de subsidiaire, op wanprestatie gebaseerde vordering geldt bovendien dat geen verzuim is ingetreden omdat [gedaagde c.s.] voor dit gebrek niet in gebreke is gesteld. Ook daarom bestaat voor dit gestelde gebrek geen recht op schadevergoeding.
Conclusie
4.63.
Dit alles betekent dat zowel de primaire vordering tot wijziging van de koopovereenkomst als de subsidiair gevorderde verklaring van recht en veroordeling zullen worden afgewezen.
4.64.
Omdat de hoofdvorderingen worden afgewezen, dienen de nevenvorderingen ter zake van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten ook afgewezen te worden.
4.65.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
6.826,00
(2,00 punten × € 3.413,00)
Totaal
€
9.103,00.
4.66.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde c.s.] tot dit vonnis vastgesteld op € 9.103,00,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 173,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Steverink en in het openbaar uitgesproken op
17 mei 2023
17 mei 2023
GR