Uitspraak
Rechtbank GELDERLANd
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zutphen
Pachtkamer
Zaakgegevens: 10042634 CV EXPL 22-2223
vonnis d.d. 5 april 2023 van de pachtkamer
inzake
de besloten vennootschap
[eis in conv/verw in reconv] ,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. A.P.G. Hendrix,
tegen
[ged in conv/eis in reconv] ,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. C.M.H. Cohen.
Partijen worden hierna [eis in conv/verw in reconv] en [ged in conv/eis in reconv] genoemd.
1.Het verdere procesverloop
1.1.
Het verloop blijkt uit:
- het vonnis d.d. 9 november 2022 van de pachtkamer
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de brief d.d. 10 februari 2023, met bijlagen, van mr. C.M.H. Cohen
- de mondelinge behandeling op 20 februari 2023, gelijktijdig gehouden met de vrijwaringszaak met zaaknummer 10212678 CV 22-3162 tussen [ged in conv/eis in reconv] en [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ).
Door partijen zijn spreekaantekeningen overgelegd en van de zitting zijn aantekeningen gemaakt door de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] (hierna: [naam 1] ) is eigenaar van een perceel te [plaats] . [naam 1] en [ged in conv/eis in reconv] zijn vennoten van een VOF. Het perceel is in de VOF gebracht en binnen de VOF is bepaald dat [ged in conv/eis in reconv] dat perceel verpacht.
2.2.
[eis in conv/verw in reconv] heeft een boomkwekerij.
2.3.
Tussen [ged in conv/eis in reconv] als verpachter en [eis in conv/verw in reconv] (bedoeld is: [eis in conv/verw in reconv] ) als pachter is op 20 oktober 2016 schriftelijk een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten voor bovenbedoeld pachtperceel (kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie en nummer] , ter grootte van 03.55.87 ha).
2.4.
In de pachtovereenkomst is vastgelegd dat deze is aangegaan voor de duur van zes jaar, met ingang van 1 september 2016 en eindigend op 31 augustus 2022. De pachtprijs is bepaald op € 8.896,00 per jaar.
2.5.
In artikel 29 staat:
“Deze overeenkomst zal ter goedkeuring worden ingezonden aan de Grondkamer Oost te Deventer door de pachter en wel binnen twee maanden na het aangaan van deze overeenkomst.”
2.6.
Bij brief van 7 november 2016 heeft [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ), als adviseur van [ged in conv/eis in reconv] , de pachtovereenkomst ter goedkeuring gezonden aan de Grondkamer Oost te Zwolle.
De pachtovereenkomst is op 26 januari 2017 door de Grondkamer goedgekeurd.
2.7.
[naam 1] heeft in een e-mail van 22 maart 2022 met de aanhef ‘vertrouwelijk’ aan [eis in conv/verw in reconv] bevestigd dat na 31 augustus 2022 de pacht wordt verlengd met 8 maanden (tot 1 mei 2023) voor het bedrag van € 45.000,00. [eis in conv/verw in reconv] heeft zich bij e-mail van 25 maart 2022 akkoord verklaard met de verlenging tot 1 mei 2023.
2.8.
De gemachtigde van [eis in conv/verw in reconv] heeft [ged in conv/eis in reconv] in een brief van 13 juli 2022 verzocht te bevestigen dat de met hem nog lopende pachtovereenkomst niet op 31 augustus 2022 eindigt, maar op 31 augustus 2023. Dit omdat de pachtovereenkomst te laat is ingezonden aan de Grondkamer.
2.9.
Op 8 augustus 2022 heeft [eis in conv/verw in reconv] [ged in conv/eis in reconv] gedagvaard in deze procedure met als insteek om een verklaring voor recht te krijgen over de einddatum van de pachtovereenkomst.
2.10.
In een brief van 18 augustus 2022 heeft de gemachtigde van [ged in conv/eis in reconv] aan [eis in conv/verw in reconv] bericht dat [eis in conv/verw in reconv] tekort schiet en dat de pachtovereenkomst wordt ontbonden met ingang van augustus 2022.
3.De vordering
In conventie
3.1.
[eis in conv/verw in reconv] vordert dat de pachtkamer bij vonnis:
a. voor recht zal verklaren dat de tussen [ged in conv/eis in reconv] en [eis in conv/verw in reconv] bestaande geliberaliseerde pachtovereenkomst met betrekking tot het pachtperceel eindigt op 31 augustus 2023;
b. [ged in conv/eis in reconv] voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met kosten die ontstaan uit verdere proceshandelingen,
te voldoen binnen twee werkdagen na de datum van dit vonnis en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, alsmede voor zover in dit exploot verschotten in rekening zijn gebracht, het doen en beloop van de verschotten noodzakelijk waren voor de goede verrichting van de ambtshandeling en dat er geen sprake is van een rechtstreeks of middelijk belang in de onderneming of derde die de verschotten heeft gefactureerd;
c. voor zover in de procedure niet in de nakosten veroordeeld kan worden, op grond van artikel 237 lid 4 Rv een bevelschrift zal afgeven waarin [ged in conv/eis in reconv] wordt veroordeeld tot betaling van de nakosten.
3.2.
[eis in conv/verw in reconv] baseert zijn vordering op het volgende.
De pachtovereenkomst is pas op 7 november 2016 door [bedrijf 1] namens [ged in conv/eis in reconv] ingezonden. Dit is niet binnen de in artikel 7:321 BW bepaalde termijn van twee maanden. Hieraan is het rechtsgevolg verbonden dat de overeengekomen duur van maximaal zes jaar het eerstvolgende jaar na 2016 is aangevangen, zodat de geliberaliseerde overeenkomst niet op 31 augustus 2022 eindigt maar op 31 augustus 2023.
In reconventie
3.3.
[ged in conv/eis in reconv] vordert dat de pachtkamer bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eis in conv/verw in reconv] zal veroordelen:
a. tot het ontbinden van de pachtovereenkomst op een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen datum;
b. om de gronden op het moment van de ontbinding van de pachtovereenkomst schoon, netjes en in dezelfde staat als waarin [eis in conv/verw in reconv] de gronden in gebruik heeft gekregen op te leveren;
c. om de schade die is ontstaan en die nog zal ontstaan voor [ged in conv/eis in reconv] volledig te vergoeden;
d. in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, met uitdrukkelijke bepaling dat [eis in conv/verw in reconv] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als hij deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zal hebben betaald.
3.4.
[ged in conv/eis in reconv] baseert haar vordering op het volgende.
De verhouding tussen haar en [eis in conv/verw in reconv] is ernstig verstoord, doordat [eis in conv/verw in reconv] gemaakte afspraken niet nakomt en doordat [eis in conv/verw in reconv] niet als zorgvuldig pachter handelt.
In de brief van 18 augustus 2022 is [eis in conv/verw in reconv] voor de laatste maal in de gelegenheid gesteld aan zijn verplichtingen te voldoen, door vóór 31 augustus 2022 de 16.000 bomen te verwijderen, de betonplaten te verwijderen, de uitritten te verwijderen en de gronden in dezelfde staat als dat [eis in conv/verw in reconv] deze in gebruik heeft gekregen, tijdig op te leveren.
[eis in conv/verw in reconv] heeft daar niet aan voldaan, zodat ontbinding van de pachtovereenkomst en schadevergoeding wordt gevorderd.
Verder in conventie en in reconventie
3.5.
Partijen hebben over en weer verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. De verweren zullen hierna aan de orde komen.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Het wettelijk kader in deze zaak is als volgt.
Artikel 7:321 BW bepaalt in lid 1:
“Ieder der partijen is verplicht de pachtovereenkomst of de overeenkomst tot wijziging van een pachtovereenkomst binnen twee maanden, nadat zij is aangegaan, aan de grondkamer ter goedkeuring in te zenden.”
Artikel 7:322 BW lid 1 bepaalt wat de gevolgen zijn indien niet aan voormelde wettelijke bepaling wordt voldaan:
“Wanneer niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 321 lid 1 (…) wordt de goedkeuring verleend, dan gaat de in artikel 325 bedoelde duur in bij de aanvang van het pachtjaar, volgende op dat, waarin de overeenkomst is ingezonden.”
4.2.
De pachtovereenkomst is per 7 november 2016 ter goedkeuring ingezonden aan de Grondkamer, die de goedkeuring heeft verleend op 26 januari 2017. Dit betekent dat de sanctie op verlate inzending volgens de wet van toepassing is. De overeenkomst is ingezonden in het pachtjaar 1 september 2016 tot en met 31 augustus 2017, zodat de duur van zes jaar ingaat per 1 september 2017 en de pachtovereenkomst eindigt op 31 augustus 2023 en niet op 31 augustus 2022, zoals in de overeenkomst staat.
4.3.
[ged in conv/eis in reconv] voert als verweer dat [eis in conv/verw in reconv] het recht om een beroep te doen op die sanctie heeft verwerkt en/of dat dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
Dat betoog rust op twee stellingen van [ged in conv/eis in reconv] :
I - [eis in conv/verw in reconv] heeft zich niet gehouden aan de op hem als pachter rustende verplichting uit artikel 29 van de pachtovereenkomst om de pachtovereenkomst in te zenden.
II - Partijen hebben al afspraken gemaakt over voortgezet gebruik van de grond vanaf 1 september 2022 tot 1 mei 2023 tegen betaling van € 45.000,00. Pas daarna doet [eis in conv/verw in reconv] een beroep op verlate inzending van de pachtovereenkomst, waardoor [ged in conv/eis in reconv] – als dat beroep slaagt – schade lijdt.
4.4.
Voor een beroep op strijd met redelijkheid en billijkheid / rechtsverwerking is nodig dat de ene partij ( [eis in conv/verw in reconv] ) zich zo heeft gedragen dat dat onverenigbaar is met het geldend maken van zijn rechten ten opzichte van de andere partij ( [ged in conv/eis in reconv] ). Dit is een strenge toets.
4.5.
Het verweer van [ged in conv/eis in reconv] gaat met inachtneming van dat toetsingskader niet op. De twee stellingen worden hierna besproken.
I - Artikel 7:321 BW bepaalt dwingendrechtelijk dat zowel op pachter als op verpachter de verplichting rust om de pachtovereenkomst binnen twee maanden in te zenden. Dat in de pachtovereenkomst die verplichting alleen aan [eis in conv/verw in reconv] is opgelegd, ontslaat [ged in conv/eis in reconv] niet van de dwingendrechtelijke verplichting die (ook) op haar als verpachter rustte. Daar komt bij dat zowel [ged in conv/eis in reconv] als [eis in conv/verw in reconv] er van uitgingen dat [bedrijf 1] de overeenkomst naar de Grondkamer zou sturen (zoals trouwens ook is gebeurd, maar te laat). Het is dus niet zo dat [eis in conv/verw in reconv] opzettelijk zich niet aan zijn verplichting hield om zodoende een langer durende pachtovereenkomst te construeren.
II – [eis in conv/verw in reconv] ging er - toen hij in het voorjaar met [ged in conv/eis in reconv] / [naam 1] onderhandelde over een vervolg van het gebruik van de grond na augustus 2022 - abusievelijk vanuit dat de overeenkomst op 31 augustus 2022 zou eindigen. Dat verklaart waarom hij met [ged in conv/eis in reconv] afspraken maakte over verlenging. Deze gang van zaken neemt niet weg dat [eis in conv/verw in reconv] het recht heeft om de grond te blijven pachten tot augustus 2023. Het is in dit geval niet in strijd met redelijkheid en billijkheid dat de pachter zijn rechten inroept tegenover de verpachter.
4.6.
Dat [ged in conv/eis in reconv] geen kennis had van het pachtrecht speelt in voorgaande overwegingen geen rol, nog los van de vraag of dit wel juist is aangezien zij werd bijgestaan door [bedrijf 1] .
4.7.
De conclusie is dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.
4.8.
[ged in conv/eis in reconv] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eis in conv/verw in reconv] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding € 106,31
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 732,31
De gevorderde termijn voor voldoening van deze kosten zal worden bepaald op veertien dagen na de datum van dit vonnis, welke termijn redelijk wordt geacht. Indien betaling binnen deze termijn uitblijft, zal [ged in conv/eis in reconv] tevens de wettelijke rente verschuldigd worden.
4.9.
De gevorderde nakosten worden toegewezen tot een half salarispunt van het toegewezen salaris met een maximum van € 132,00, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.
In reconventie
4.10.
Tijdens de mondelinge behandeling van 20 februari 2023 heeft de gemachtigde van [ged in conv/eis in reconv] gesteld dat de ontbinding van de pachtovereenkomst wordt gevorderd per 31 mei 2023, waarbij [ged in conv/eis in reconv] er vanuit gaat dat met [eis in conv/verw in reconv] een nieuwe pachtovereenkomst tot stand is gekomen. In conventie is echter geoordeeld dat de oorspronkelijke pachtovereenkomst nog bestaat en eindigt per 31 augustus 2023. De door [ged in conv/eis in reconv] gevorderde ontbinding zal uitgaande van dat standpunt worden beoordeeld.
4.11.
[ged in conv/eis in reconv] heeft aan haar vordering tot ontbinding van de met [eis in conv/verw in reconv] bestaande pachtrelatie ten grondslag gelegd dat [eis in conv/verw in reconv] als pachter tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. [ged in conv/eis in reconv] heeft hiervoor onvoldoende gesteld en van een tekortkoming is overigens ook niet voldoende gebleken.
4.12.
[eis in conv/verw in reconv] heeft in zijn conclusie van antwoord in reconventie onderbouwd gesteld dat hij niet tekort is geschoten ten aanzien van de punten die door de gemachtigde van [ged in conv/eis in reconv] in de brief van 18 augustus 2022 zijn vermeld. Zo heeft [eis in conv/verw in reconv] ten aanzien van twee nieuwe uitritten met bijbehorende duikers nadrukkelijk gesteld dat hij daar voorafgaand met de verpachter over heeft gesproken en dat daarvoor mondeling toestemming is gegeven. Ook heeft hij toegelicht dat uitritten niet op het perceel van de verpachter zijn gerealiseerd. Ten aanzien van de betonplaten heeft hij erop gewezen dat deze vanaf het begin van de pachtovereenkomst op het perceel liggen en dat daar tegenover hem niet eerder een opmerking over is gemaakt. De betonplaten voorkomen bovendien dat er diepe rijsporen en daarmee schade aan het pachtperceel zou ontstaan, aldus [eis in conv/verw in reconv] .
Voor een seismologisch onderzoek en het aanbrengen van meetkastjes in de bodem heeft hij aan niemand toestemming gegeven en hetzelfde geldt voor jacht in de zin van de pachtovereenkomst, aldus [eis in conv/verw in reconv] . Hij heeft er verder op gewezen dat [ged in conv/eis in reconv] niet heeft voldaan aan haar stelplicht om de beweerdelijk geleden schade te specificeren.
4.13.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [eis in conv/verw in reconv] had het op de weg van [ged in conv/eis in reconv] gelegen om haar stelling, dat [eis in conv/verw in reconv] is tekort geschoten, dat hij in verzuim verkeert en dat zij daardoor schade heeft geleden, nader te onderbouwen en te specificeren. [ged in conv/eis in reconv] heeft dit echter niet naar behoren gedaan.
Haar reconventionele vordering zal daarom worden afgewezen.
4.14.
[ged in conv/eis in reconv] zal als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eis in conv/verw in reconv] vastgesteld op € 249,00 (2 punten x 0,5 x € 249,00).
5.De beslissing
De pachtkamer:
In conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de op 20 oktober 2016 tussen [ged in conv/eis in reconv] als verpachter en [eis in conv/verw in reconv] als pachter gesloten geliberaliseerde pachtovereenkomst eindigt op 31 augustus 2023;
5.2.
veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] om aan [eis in conv/verw in reconv] te betalen € 732,31 voor proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na heden en – voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf bedoelde termijn van voldoening;
5.3.
veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] tot betaling van € 124,50 aan nasalaris, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
In reconventie
5.4.
wijst de vordering van [ged in conv/eis in reconv] af;
5.5.
veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] in proceskosten, aan de zijde van [eis in conv/verw in reconv] vastgesteld op € 249,00;
In conventie en in reconventie voorts
5.6.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de Rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen, samengesteld uit mr. S.E. Sijsma, kantonrechter-voorzitter, P.A.T. Hettinga en ir. E.G.J. Schuerink, leden, en door mr. S.E. Sijsma in het openbaar uitgesproken op woensdag 5 april 2023, in tegenwoordigheid van de griffier.
jse