ECLI:NL:RBGEL:2023:1886

• Datum uitspraak: 4 april 2023
• Publicatiedatum: 3 april 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 1851
• Instantie: Rechtbank Gelderland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.M. Smit
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de waarde van onroerende zaak en de gevolgen voor de onroerendezaakbelasting

In deze uitspraak van de Rechtbank Gelderland, gedateerd 4 april 2023, wordt het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland beoordeeld. Eiser, eigenaar van een vrijstaande woning, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van zijn woning op 1 januari 2020, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 366.000. Eiser vond deze waarde te hoog en stelde een waarde van € 341.000 voor. De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar niet op de zitting aanwezig was, waardoor vragen van de rechtbank en eiser niet beantwoord konden worden. Dit leidde tot de conclusie dat de bewijskracht van de taxatie onvoldoende was om de vastgestelde waarde te onderbouwen.

De rechtbank beoordeelt de argumenten van eiser en concludeert dat de waarde van de woning niet aannemelijk is gemaakt door de heffingsambtenaar. De rechtbank wijst erop dat de taxatie niet overtuigend is, vooral omdat het vergelijkingsobject dat door de heffingsambtenaar werd gebruikt, niet geschikt bleek te zijn. Uiteindelijk stelt de rechtbank de waarde van de woning zelf vast op € 350.000, en verklaart het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting moet worden verlaagd naar deze nieuwe waarde. Tevens wordt de heffingsambtenaar veroordeeld tot betaling van het griffierecht en de proceskosten aan eiser.

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Belastingrecht

zaaknummer: ARN 22/1851

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van

in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: [gemachtigde]),

en

De heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, verweerder.

Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 24 december 2021.

1.2.

Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 366.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).

1.3.

Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

1.4.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2023 op zitting behandeld. Namens eiser heeft een kantoorgenoot van gemachtigde, [naam 1], deelgenomen. Verweerder heeft zich afgemeld voor de zitting.

Feiten

2.

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning uit 1960 met schuur, carport en aangebouwde woonruimte. De inhoud van de woning is ongeveer 462 m3 (inclusief aanbouw) en de perceeloppervlakte is 450 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3.

3.1.

De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

3.2.

De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

3.3.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning van € 366.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur [naam 2] overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 373.000 (taxatiewaarde). De taxateur heeft de taxatiewaarde onderbouwd met de transactieprijzen van vier vergelijkingsobjecten, namelijk aan de [adres 2] (verkocht op 18 mei 2020 voor € 470.000), aan de [adres 3] (verkocht op 6 mei 2019 voor € 447.500), aan de [adres 4] (verkocht op 31 december 2019 voor € 380.000) en aan de [adres 5] (verkocht op 29 maart 2019 voor € 361.000).

3.4.

Eiser is het niet eens met de door verweerder vastgestelde waarde en bepleit een waarde van € 341.000. Eiser acht onder meer het vergelijkingsobject [adres 2] niet geschikt. Voorts meent hij dat de kwaliteit van de woning te hoog is gewaardeerd. Ook moet de aangebouwde woonruimte volgens eiser op dezelfde wijze gewaardeerd worden als de woning (met dezelfde waardedrukkende factoren). Volgens eiser is ten slotte niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten toegepast wordt en is niet inzichtelijk hoe de grondprijs tot stand is gekomen.
Waarde van de woning

3.5.

De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder.

3.6.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is het met eiser eens dat het vergelijkingsobject aan de [adres 2] niet geschikt is om de waarde te onderbouwen. Uit de verkoopadvertentie blijkt dat dit object is gerenoveerd, waardoor het in een veel betere staat verkeerde ten tijde van de verkoop. Hierdoor wijkt de eenheidsprijs van dit vergelijkingsobject fors af van de eenheidsprijzen van de andere vergelijkingsobjecten. De rechtbank zal dit vergelijkingsobject daarom buiten beschouwing laten. Gelet op de (met foto’s onderbouwde) stellingen van eiser over het kwaliteitsniveau van de woning, heeft verweerder daarnaast niet aannemelijk gemaakt dat dit niveau desondanks op een 3 (gemiddeld) kan worden gewaardeerd. Verweerder heeft ook niet toegelicht waarom de aangebouwde woonruimte hoger is gewaardeerd dan de woning voor kwaliteit en voorzieningen. Door al deze omstandigheden overtuigt de taxatie van verweerder de rechtbank niet. De omstandigheid dat verweerder bewust niet ter zitting is verschenen, heeft tot gevolg dat de vragen van eiser en van de rechtbank over de taxatie niet zijn beantwoord, waardoor het taxatierapport niet voldoende is om het vereiste bewijs te leveren.

3.7.

Omdat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan eiser om de door hem bepleite waarde van € 341.000 aannemelijk te maken. Hij is daarin niet geslaagd, omdat hij deze waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport.

3.8.

Omdat geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde met inachtneming van alle omstandigheden zelf schattenderwijs vast op € 350.000.

3.9.

Het beroep zal gegrond worden verklaard. Om die reden behoeven de beroepsgronden over de inzichtelijkheid van het indexeringspercentage en van de grondprijs, die volgens de gemachtigde geen invloed hebben op de waarde, geen nadere bespreking.

Conclusie en gevolgen

4.

4.1.

Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en stelt de waarde opnieuw vast op € 350.000. De aanslag onroerende zaakbelasting moet in overeenstemming daarmee worden verlaagd.

4.2.

Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiser vergoeden en moet hij eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 296. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 837. Eiser heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.266. De wegingsfactor stelt de rechtbank vast op 1.

4.3.

Eiser heeft ook recht op een vergoeding van de taxatiekosten in de bezwaarfase. De rechtbank volgt voor de vaststelling van de hoogte daarvan in beginsel de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties ^[1] (de richtlijn). Daarbij wordt ook het Besluit tarieven in strafzaken 2003 (Bts) in acht genomen, op basis waarvan een maximumtarief geldt van € 134,04 per uur. Eiser stelt dat de taxateur 2 uur heeft besteed aan het taxatierapport. De taxateur heeft een uurtarief van € 53 in rekening gebracht. Zowel het aantal uren als het tarief zijn in overeenstemming met de richtlijn en het Bts. Gelet daarop, stelt de rechtbank de tegemoetkoming in totaal vast op € 106 (2 uur x € 53). Omdat eiser niet btw-plichtig is, kan hij de in rekening gebrachte omzetbelasting niet in aftrek brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met 21% omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 128,26 bedraagt. Het totale bedrag te vergoeden kosten komt uit op € 2.394,26 (€ 2.266 + € 128,26).

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- stelt de waarde van de woning vast op een bedrag van € 350.000;

- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 350.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50 aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt verweerder tot betaling van € 2.394,26 aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van
mr.E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer).

Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.

Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Voetnoten

1. Staatscourant 2018, nr. 28796.