Uitspraak
vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/393814 / HA ZA 21-500
Vonnis van 25 januari 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. D. Dekker te Wijchen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
COMFORT PARCS OCHTEN B.V.,
gevestigd te Soest,
gedaagde,
advocaat mr. T. Vink te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en Comfort Parcs worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 augustus 2022
- de conclusie na niet gehouden getuigenverhoor met producties 20 tot en met 23 van
[eiser]
- de antwoordconclusie na niet gehouden getuigenverhoor met productie 3 van
Comfort Parcs.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Begrenzing appartementsrecht [eiser]
2.1.
Bij tussenvonnis van 10 augustus 2022 (hierna: het tussenvonnis) is [eiser] opgedragen te bewijzen dat de tekening die [naam 1] in 2006 heeft gemaakt en die is weergegeven in het memo van 26 april 2021 (in het tussenvonnis weergegeven onder 2.10) de splitsingstekening is, die is aangehecht aan de splitsingsakte, die betrekking heeft op zijn appartementsrecht.
2.2.
[eiser] heeft daarna nadere bewijsstukken overgelegd, waaronder de akte van hoofdsplitsing van 14 juli 2005 en de akte van ondersplitsing (VIII) met bijbehorende tekening van 21 maart 2006. [eiser] concludeert dat hij daarmee het aan hem opgedragen bewijs heeft geleverd. Comfort Parcs concludeert dat [eiser] uit de aan de akte van ondersplitsing gehechte tekening niet het recht kan ontlenen dat de thans ten zuiden van zijn chalet aanwezige verharde weg (gedeeltelijk) tot zijn appartementsrecht behoort.
2.3.
Bij de akte van hoofdsplitsing van 14 juli 2005 is het registergoed, bestaande uit - kort gezegd - de camping en vier percelen grond, door de rechtsvoorgangster van Comfort Parcs, Resort Rivierendal B.V., gesplitst in drie appartementsrechten, te weten: (i) de horecagelegenheid, (ii) de dienstwoning en (iii) de camping met aanhorigheden. Deze akte is ingeschreven in de openbare registers op 15 juli 2007. Uit de akte van ondersplitsing (VIII) van 21 maart 2006 blijkt dat na de hoofdsplitsing, verschillende ondersplitsingen van appartementsrechten met betrekking tot de camping hebben plaatsgevonden bij aktes van 14 juli 2005 (ondersplitsing I), 22 juli 2005 (ondersplitsing III), 18-10-2005 (ondersplitsing V) en 21 maart 2006 (ondersplitsing VI). Bij voormelde akte van ondersplitsing (VIII) van 21 maart 2016 heeft de splitsing in 61 appartementsrechten (met nummers 227 tot en met 287) plaatsgevonden, waaronder het appartementsrecht van [eiser] met nummer 257. Deze akte van ondersplitsing is op 23 maart 2006 ingeschreven in de openbare registers. Aan deze akte is een tekening gehecht, waarvan een voor deze zaak van belang zijnde uitsnede hieronder is opgenomen.
2.4.
Voor de vaststelling van het recht tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op de splitsing betrekking hebbende splitsingstukken, dus de notariële akte van splitsing en de aan die akte gehechte tekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening.
De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn [1] .
2.5.
De aan de akte van ondersplitsing (VIII) gehechte tekening (hierna: de splitsingstekening) komt ten aanzien van de begrenzing van het appartementsrecht 257 van [eiser] geheel overeen met de tekening die [naam 1] in 2006 heeft gemaakt en die is weergegeven in het memo van 26 april 2021 (in het tussenvonnis weergegeven onder 2.10). Weliswaar zijn de tekeningen niet identiek aangezien op de tekening bij het memo van [naam 1] van 26 april 2021 ook de nummers 315 tot en met 317 van de ingetekende appartementsrechten ten zuiden van het appartementsrecht van [eiser] zijn vermeld en op de splitsingstekening nog niet, maar ten aanzien van het ingetekende appartementsrecht met nummer 257 van [eiser] zijn de tekeningen wel gelijk. De op die tekening(en) weergegeven weg ten zuiden (en ten oosten) van appartementsrecht 257 is niet de weg die voorafgaand aan de ondersplitsing reeds aanwezig was op het perceel en die thans nog steeds aanwezig is in de feitelijke situatie. Waar de weg thans feitelijk ligt, is op de tekening van [naam 1] bij zijn e-mailbericht van 26 juli 2021 weergegeven (zie onder 2.11 van het tussenvonnis van 10 augustus 2022), namelijk vrijwel direct langs de zuidkant van het chalet van [eiser] en ten noorden van de (beoogd) aan te leggen weg, die is weergegeven op de splitsingstekening (zie hiervoor onder 2.3). De op splitsingstekening weergegeven weg is dus de weg zoals deze zou worden aangelegd in het kader van de herinrichting van de camping na de ondersplitsing in afzonderlijke appartementsrechten, hetgeen feitelijk niet meer is gebeurd. Dat kan ook worden afgeleid uit de tekst van de akte van ondersplitsing (VIII), waarin is verwezen naar gevestigde erfdienstbaarheden van weg, zoals vermeld in de eerdere aktes van ondersplitsing I en III. Daarin staat voor zover van belang:
“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
(…)
Ter uitvoering van die overeenkomst vestigt (…) de erfdienstbaarheid van weg ten laste van appartementsrecht (…) en ten behoeve van appartementsrecht (…) om vanaf het heersend erf de openbare weg (…) en de voorzieningen van de camping en vanaf deze weg en de voorzieningen van de camping het heersend erf en de voorzieningen van de camping te kunnen bereiken, uit te oefenen over een strook grond zoals opgenomen in het huidige plan van de te realiseren camping, hierna te noemen ”de weg”.
(…)
1.
De hiervoor vermelde weg, (…) zal mogen worden gebruikt, (…) ten behoeve van het heersende erf om vanaf het heersend erf de openbare weg (…) en de voorzieningen van de camping en vanaf deze weg het heersend erf en de voorzieningen van de camping het heersend erf en de voorzieningen van de camping te kunnen bereiken op de thans geprojecteerde wijze.
De hiervoor vermelde weg, (…) zal mogen worden gebruikt, (…) ten behoeve van het heersende erf om vanaf het heersend erf de openbare weg (…) en de voorzieningen van de camping en vanaf deze weg het heersend erf en de voorzieningen van de camping het heersend erf en de voorzieningen van de camping te kunnen bereiken op de thans geprojecteerde wijze.
(…)
6. In afwijking van het onder punt 1 bepaalde kan de weg in opdracht van de eigenaar worden verlegd indien het bouwplan zulks verlangd, met dien verstande dat aan het karakter van de erfdienstbaarheden geen afbreuk mag worden gedaan.
Uit de bewoordingen
“in het huidige plan van de te realiseren camping”en
“op de thans geprojecteerde wijze”kan worden afgeleid dat de weg waarvoor de erfdienstbaarheid werd gevestigd ten tijde van de ondersplitsing nog niet was aangelegd en uit de tekst van punt 6 kan worden afgeleid dat de plaats waar de weg zou worden aangelegd nog zou kunnen worden gewijzigd.
“in het huidige plan van de te realiseren camping”en
“op de thans geprojecteerde wijze”kan worden afgeleid dat de weg waarvoor de erfdienstbaarheid werd gevestigd ten tijde van de ondersplitsing nog niet was aangelegd en uit de tekst van punt 6 kan worden afgeleid dat de plaats waar de weg zou worden aangelegd nog zou kunnen worden gewijzigd.
2.6.
Nu de ingeschreven splitsingsstukken, de akte van ondersplitsing (VIII) en de daarbij behorende splitsingstekening, niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn, is er geen reden de feitelijke situatie bij het oordeel over de begrenzing van het appartementsrecht van [eiser] te betrekken [2] . Dat de feitelijk situatie toen [eiser] het appartementsrecht met nummer 257 kocht afweek en thans nog afwijkt van de situatie zoals weergegeven in de splitsingstekening, is ook voor derden duidelijk, aangezien in de feitelijke situatie de thans nog bestaande weg vrijwel direct langs de zuidkant van het chalet van [eiser] loopt, terwijl op de splitsingstekening tussen het chalet van [eiser] en de weg een grotere ruimte zichtbaar is van tenminste de breedte van een weg.
2.7.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het de bedoeling was van de rechtsvoorgangster van Comfort Parcs, die tot de ondersplitsing is overgegaan, dat de weg die ten tijde van de ondersplitsing feitelijk liep (en thans nog loopt) direct langs de zuidkant van het chalet van [eiser] zou worden verlegd meer naar het zuiden naar de plaats zoals weergegeven op de splitsingstekening. Dat is overigens ook in lijn met de niet weersproken stelling van [eiser] dat de rechtsvoorgangster van Comfort Parcs de camping zou gaan herinrichten en met de verklaring van [eiser] dat hij met de rechtsvoorgangster van Comfort Parcs had afgesproken dat hij een vergoeding zou ontvangen voor het gebruik van de weg die (nog) over zijn perceel liep, welke vergoeding werd verrekend met de door hem te betalen jaarlijkse bijdrage.
2.8.
Dat in de akte van hoofdsplitsing is vermeld dat artikel 9 van het reglement (als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW, te weten: het Modelreglement 1992) wordt gewijzigd en dat daarin wordt opgenomen:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig de verlichting, en een gedeelte van de tot de camping behorende wegen, zoals aangegeven op de bij de onderhavige akte behorende splitsingstekening.”maakt het voorgaande niet anders. In de akte van ondersplitsing (VIII), waarbij het appartementsrecht van [eiser] is ontstaan, is immers vermeld dat artikel 9 van het reglement (als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW, te weten: het Modelreglement 1992) wordt gewijzigd en dat daarin wordt opgenomen:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig de wegen.”en dat artikel 9 wordt aangevuld met een derde lid, dat luidt:
“Alle bepalingen van dit reglement die betrekking hebben op wegen die ten tijde van het opmaken van deze akte niet aanwezig zijn in het in de splitsing betrokken registergoed, zullen van toepassing zijn vanaf het moment dat besloten wordt deze aan te leggen.”.Ook hieruit volgt dat de wegen in het kader van de herinrichting van de camping nog zouden worden aangelegd dan wel verlegd en dat het de bedoeling was dat de bepalingen met betrekking tot de wegen van de camping zouden gelden voor de nog aan te leggen/te verleggen wegen.
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig de verlichting, en een gedeelte van de tot de camping behorende wegen, zoals aangegeven op de bij de onderhavige akte behorende splitsingstekening.”maakt het voorgaande niet anders. In de akte van ondersplitsing (VIII), waarbij het appartementsrecht van [eiser] is ontstaan, is immers vermeld dat artikel 9 van het reglement (als bedoeld in artikel 5:111 sub d BW, te weten: het Modelreglement 1992) wordt gewijzigd en dat daarin wordt opgenomen:
“Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig de wegen.”en dat artikel 9 wordt aangevuld met een derde lid, dat luidt:
“Alle bepalingen van dit reglement die betrekking hebben op wegen die ten tijde van het opmaken van deze akte niet aanwezig zijn in het in de splitsing betrokken registergoed, zullen van toepassing zijn vanaf het moment dat besloten wordt deze aan te leggen.”.Ook hieruit volgt dat de wegen in het kader van de herinrichting van de camping nog zouden worden aangelegd dan wel verlegd en dat het de bedoeling was dat de bepalingen met betrekking tot de wegen van de camping zouden gelden voor de nog aan te leggen/te verleggen wegen.
2.9.
Comfort Parcs heeft weliswaar verder nog allerlei feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou volgen dat de thans feitelijk aanwezige weg niet behoort tot het appartementsrecht van [eiser] , maar die feiten en omstandigheden kunnen niet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de inhoud van akte van ondersplitsing (VIII) en de splitsingstekening. De rechtbank zal die stellingen dan ook niet betrekken bij haar oordeel. Voorts gaat Comfort Parcs er ten onrechte aan voorbij dat ten tijde van de ondersplitsing en de koopovereenkomst, waarbij het appartementsrecht aan [eiser] is verkocht, het chalet van [eiser] daar reeds jarenlang aanwezig was. Niet gesteld of gebleken is dat het chalet van [eiser] op een andere plaats staat dan is weergegeven op de splitsingstekening. Voorts blijkt uit het e-mailbericht van [naam 1] van 26 april 2021 (productie 9 bij dagvaarding) dat de in de bijlage bij de koopovereenkomst vermelde oppervlakte van de kavel van [eiser] van 311 m2 overeenkomt met de kaveloppervlakte van de splitsingstekening. De rechtbank gaat voorbij aan de berekening van de oppervlakte van het appartementsrecht van Comfort Parcs, zoals overgelegd ter mondelinge behandeling, aangezien deze berekening is gemaakt aan de hand van een luchtfoto en daaruit niet blijkt dat daarbij is uitgegaan van de coördinaten, zoals die door [naam 1] zijn gehanteerd.
2.10.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat is komen vast te staan dat een gedeelte van de weg, die thans feitelijk ten zuiden van het chalet van [eiser] loopt, op het appartementsrecht van [eiser] ligt en dus tot zijn eigendom behoort. De gevorderde verklaring van recht onder 1 (zoals vermeld in 3.1 van het tussenvonnis) zal daarom worden toegewezen.
Terugplaatsen hekwerk
2.11.
Tussen partijen is in geschil of [eiser] de toestemming nodig had van Comfort Parcs voor het plaatsen van een hekwerk rondom zijn appartementsrecht. Naar aanleiding van de kortgedingprocedure zijn partijen op 4 maart 2021 tot een regeling gekomen. Daarin is afgesproken dat [eiser] het hekwerk dat door hem gedeeltelijk op de weg was geplaatst zal verplaatsen in de richting van zijn chalet, zodat de weg (weer) vrij is en dat het hekwerk op die plaats mag blijven staan zolang [eiser] eigenaar van het appartementsrecht is.
De rechtbank leidt hieruit af dat het hekwerk dat thans nog in geschil is alleen het hekwerk aan de zuidkant van het chalet van [eiser] betreft. [eiser] wenst dit hekwerk terug te plaatsen, naar de plaats waar hij dit oorspronkelijk had geplaatst op de zuidelijke grens van zijn appartementsrecht.
2.12.
Comfort Parcs voert aan dat op grond van het Parkreglement en haar Algemeen Reglement, zoals dat ook gold onder haar rechtsvoorgangster, de eigenaar van een appartementsrecht haar toestemming nodig had voor het plaatsen van een hekwerk op/rond zijn appartementsrecht. In de kortgedingprocedure heeft Comfort Parcs een huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaars Resort Rivierendal (de rechtsvoorganger van Comfort Parcs), vastgesteld op 14 juli 2005, door haar aangeduid als “het Parkreglement” overgelegd (productie 1a bij dagvaarding) en een Algemeen Reglement, zoals dat gold vanaf 1 januari 2005 in een versie met het logo van Comfort Parcs en een versie met het logo van Resort Rivierendal (productie 1d bij dagvaarding), welke versies voor het overige gelijkluidend zijn.
[eiser] heeft niet weersproken dat hij op grond van die reglementen de toestemming van Comfort Parcs nodig had voor het plaatsen van een hekwerk. Hij betwist echter de toepasselijkheid van het huishoudelijk reglement en het algemeen reglement met het logo van Comfort Parcs en betwist de authenticiteit en toepasselijkheid van het algemeen reglement met het logo van Resort Rivierendal. Hij stelt dat hij deze reglementen nimmer heeft gezien.
2.13.
In de koopovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van Comfort Parcs en [eiser] is in artikel 10 lid 5 vermeld dat de koper verklaart te hebben ontvangen een kopie van het huishoudelijk regelement van de Vereniging van Eigenaars Resort Rivierendal. De rechtbank gaat daarom ervan uit dat [eiser] het huishoudelijk reglement (het Parkreglement) heeft ontvangen. In dat reglement staat in artikel 2 lid 2:
“Iedere bebouwing en het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behoeft de goedkeuring van het bestuur”. [eiser] heeft niet weersproken dat dat artikel ook van toepassing is op het plaatsen van een hekwerk, zodat [eiser] daartoe de goedkeuring van Comfort Parcs nodig had. Vaststaat dat [eiser] die goedkeuring niet heeft gevraagd en/of verkregen. Dat betekent dat hij het hekwerk zonder toestemming van Comfort Parcs heeft geplaatst en dat hij dat hekwerk aan de zuidkant van zijn chalet niet zonder toestemming van Comfort Parcs mag terugplaatsen op de zuidelijke erfgrens van zijn appartementsrecht. De vordering onder 2 (zoals vermeld in 3.1 van het tussenvonnis) wordt daarom afgewezen.
“Iedere bebouwing en het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behoeft de goedkeuring van het bestuur”. [eiser] heeft niet weersproken dat dat artikel ook van toepassing is op het plaatsen van een hekwerk, zodat [eiser] daartoe de goedkeuring van Comfort Parcs nodig had. Vaststaat dat [eiser] die goedkeuring niet heeft gevraagd en/of verkregen. Dat betekent dat hij het hekwerk zonder toestemming van Comfort Parcs heeft geplaatst en dat hij dat hekwerk aan de zuidkant van zijn chalet niet zonder toestemming van Comfort Parcs mag terugplaatsen op de zuidelijke erfgrens van zijn appartementsrecht. De vordering onder 2 (zoals vermeld in 3.1 van het tussenvonnis) wordt daarom afgewezen.
2.14.
Daarmee komt de rechtbank toe aan de voorwaardelijk ingestelde vordering onder 3 (zoals vermeld in 3.1 van het tussenvonnis) tot het verlenen van vervangende toestemming voor het (terug)plaatsen van het hekwerk.
2.15.
Op grond van artikel 5:121 lid 1 BW kan de benodigde toestemming op verzoek van degene die haar behoeft worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. [eiser] had daartoe dus een verzoekschrift moeten indienen bij de kantonrechter. De rechtbank is op grond daarvan niet bevoegd over deze vordering te oordelen. De rechtbank zal de zaak in zoverre op de voet van de artikelen 69 en 71 Rv verwijzen naar de kantonrechter, locatie Arnhem, en bepalen dat de procedure zal worden voortgezet volgens de regels die gelden voor de verzoekschriftenprocedure. Er is geen reden voor vermindering van het in deze procedure geheven griffierecht.
Kosten [naam 1]
2.16.
[eiser] heeft € 665,50 aan [naam 1] betaald voor het uitzetten van de meetpunten op de locatie aan de hand van de splitsingstekening op de bij de e-mail van [naam 1] van 26 juli 2021 behorende tekening (weergegeven in 2.11 van het tussenvonnis van 10 augustus 2022). Hij vordert vergoeding van deze kosten door Comfort Parcs. Comfort Parcs heeft hiertegen geen verweer gevoerd.
2.17.
[eiser] heeft niet toegelicht wat de rechtsgrond is voor de vordering tot betaling van deze kosten. Deze kosten kunnen niet worden aangemerkt als kosten zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW, nu er geen sprake is van een vordering tot schadevergoeding of vaststelling van de aansprakelijkheid. Ook zijn het geen kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. De vordering zal daarom als ongegrond worden afgewezen.
Proceskosten
2.18.
Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
verklaart voor recht dat de grenzen van de kavel (het appartementsrecht) van [eiser] lopen zoals door [naam 1] op 7 juli 2021 is uitgezet en zoals door [naam 1] is ingetekend op de bij e-mailbericht van 26 juli 2021 aan (de advocaten van) partijen toegestuurde tekening, die is weergegeven in 2.11 van het tussenvonnis van 10 augustus 2022,
3.2.
verwijst de zaak met betrekking tot de vordering onder 3 (zoals vermeld in 3.1 van het tussenvonnis) tot het verlenen van vervangende toestemming voor het (terug)plaatsen van het hekwerk in de stand waarin deze zich bevindt naar de kamer voor kantonzaken van deze rechtbank, locatie Arnhem, en bepaalt dat de procedure zal worden voortgezet volgens de regels die gelden voor de verzoekschriftprocedure,
3.3.
de kantonrechter zal eerst beslissen op welke wijze de procedure zal worden voortgezet en of [eiser] zijn stellingen dient aan te passen op de voor de verzoekschriftprocedure toepasselijke procesregels, waarna de griffier partijen nader zal informeren over de voortgang van de procedure,
3.4.
wijst partijen erop dat zij in het vervolg van de procedure niet meer vertegenwoordigd hoeven te worden door een advocaat, maar ook persoonlijk of bij gemachtigde kunnen verschijnen,
3.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Peerdeman en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2023.